ara3t04

Tercer Trimestre de 2004
Consorcio Ara (ARA)
Francisco Suárez Savín
[email protected]
22 de octubre de 2004.
COMPRA-RIESGO BAJO
Ara * / CNRFY
Precio: Mx / ADR(OTC)
Ps 31.32
Precio Objetivo
Nivel de riesgo
Ps 37.50
US$ 32.77
BAJO
Rango 52 Semanas:
Acciones en Circulación
Valor de Capitalización
Valor de la Empresa
Importe Op. Prom. Diario
UPA trimestral
UPA 12M
UAFIDA 12M
Flujo Efectivo Neto 12M
Valor en Libros
5169 9386
Buen reporte, nada espectacular, quizás hasta
opacada por su competencia, pero ello no
quiere decir que no exista valor.
US$ 27.37
•
Ps. $36.34 a Ps. $26.17
328.1 millones
Ps. $10,276.8 millones
Ps. $9,266.5 millones
Ps. $18.0 millones
Ps/acción
0.54
2.42
3.73
3.85
15.82
US$/ADR
0.48
2.12
3.26
3.36
13.82
12M
12.92x
1.98x
8.14x
7.56x
2004e
13.75x
1.89x
9.07x
7.20x
Las ventas crecen un 13%, y la UAFIDA lo hace en
un 14%; se siguen observando mejorías en la
mezcla de venta, pues el mercado natural de ARA
es el de las partes altas de los segmentos del
mercado de interés social.
Los más altos
crecimientos se observaron en los subsegmentos de
FOVISSSTE (14.3%), y en el segmento medio con
14.7%. Los nuevos productos hipotecarios seguirán
beneficiando y enriqueciendo a la mezcla de ventas
hacia delante.
3T04
P/U
P / VL
P / FEPA
VE / UAFIDA
ROE
ROA
Cobertura de Intereses
Deuda Total a UAFIDA
12M
16.3%
15.6%
2.50x
0.09x
2005e
12.83x
1.62x
11.90x
5.87x
Ventas
UAFIDA
Cuentas por Cobrar
Inventarios
Proveedores
Inversión en Capital de Trabajo
Inversión Neta en Otros Circulantes
Intereses Netos
3T04
13.8%
15.1%
13.89x
0.09x
Impuestos en Efectivo
CAPEX
Flujo Libre Operacional
Cálculos de Casa de Bolsa Banorte.
•
12M = Ultimos doce meses al 30 de septiembre de 2004
Valor Empresa (VE)= Valor de Capit.+ Deuda Neta+ Part. Min.
Flujo Efect Nt (FEPA)=U Neta+Pérd Monet+P Camb+Depr+Imptos difer
ROA= Ut.Op. 12m a Activos Promedio
ROE= Ut. Neta 12m a Cap. Contable Prom.
ARA *
IBMV
45.10
12,286
41.52
11,310
37.93
10,334
34.35
9,358
30.77
8,382
27.18
7,406
23.60
O-03D-03J-04F-04A-04M-04J-04A-04S-04
6,430
Fuente: Bloomberg.
%
1,380 100.0%
314 22.8%
127
(91)
23
59
(23)
(5)
(38)
(19)
9.2%
(6.6%)
1.7%
289
3T03
%
1,217 100.0%
275 22.6%
Var. %
13%
14%
27.0%
(30.2%)
(0.4%)
(61%)
(75%)
(583%)
(3.5%)
(238%)
9.5%
(0.3%)
(120%)
38%
(2.7%)
(1.4%)
329
(367)
(5)
(43)
115
(4)
(58)
(16)
(4.8%)
(1.3%)
(35%)
16%
20.9%
269
22.1%
7%
4.3%
(1.7%)
(0.4%)
¿Momento de cambiar la estrategia? Dependerá del
tratamiento fiscal para las compras de terrenos. De
ser aprobado el esquema, ARA considera alternativas
que implicarían un cambio importante en la estrategia:
reducir compras de terrenos, aumentar el nivel de
deuda (el cual es virtualmente nulo desde que cotiza en
bolsa en 1996), y hasta la posibilidad de pago de
dividendos. ARA esperaría dejar de comprar terrenos
por el equivalente al impacto fiscal esperado por
cinco años (Ps 290 millones el primer año), de tal
manera que se tenga un impacto cero en Flujo de
Efectivo. Un cambio tan notable de darse este
escenario habla bien de la administración de ARA.
Insistimos en que hay valor en las acciones de ARA y
si bien un ROIC relativamente bajo y bajos
crecimientos en relación con su competencia (pero
mayor al 10%), no permiten una mayor expansión en
múltiplos, a los precios actuales todavía hay espacio
para generar un rendimiento adecuado para un activo
de bajo riesgo, en este caso el único de la industria de
acuerdo a nuestra metodología.
Publicación elaborada por Casa de Bolsa Banorte (Banorte Securities International Ltd.) con base en fuentes consideradas como fidedignas. El inversionista deberá tomar en cuenta que en la elaboración del presente informe relativo a valores,
instrumentos o inversiones, no han sido tomados en consideración sus objetivos específicos de inversión, su posición financiera o su perfil de riesgo, por lo que se sugiere asesoramiento específico y especializado, previamente a las decisiones de
inversión que asuma. En virtud de lo anterior, siempre se entenderá que la presente publicación no implica la certificación de los criterios y datos expuestos por el editor, por lo que las decisiones de inversión siempre serán responsabilidad del
inversionista. Prohibida la reproducción total o parcial de este documento.
1
Tercer Trimestre de 2004
Consorcio Ara (ARA)
Francisco Suárez Savín
[email protected]
22 de octubre de 2004.
•
ESTADO DE RESULTADOS
(millones de pesos al 30 de septiembre de 2004)
Ventas Netas
Utilidad Bruta
Gastos de Operación
UAFIDA
Utilidad de operación
Costo Intgral. de Finan.
Intereses Pagados
Intereses Ganados
Pérd. (Ganancia) Camb.
Pérd. (Ganancia) Monet.
Otros Gastos Financ.
Util. antes de Impuestos
Impuestos
Subs. no Consolidadas
Gtos. Extraordinarios
Part. Minoritaria
Utilidad Neta
9m04
3,864
1,121
303
871
818
27
60
45
-0
12
-9
800
279
-6
0
2
513
9m03
3,400
978
262
762
716
11
45
39
-3
9
-33
738
282
0
0
2
454
Margen Bruto
Margen UAFIDA
Margen Operativo
Margen Neto
29.0%
22.5%
21.2%
13.3%
28.8%
22.4%
21.1%
13.4%
Dias Cuentas por Cobrar
Dias de Inventarios
Dias Cuentas por Pagar
Cap. de Trabajo a Vtas.
70
364
10
98.0%
70
348
11
98.1%
var.%
13.6%
14.6%
15.6%
14.3%
14.3%
139.7%
33.3%
15.3%
-92.6%
43.3%
-73.2%
8.5%
-0.9%
#N/A
#N/A
16.5%
12.9%
3T04
1,380
403
106
314
297
15
24
19
1
9
7
275
92
-3
0
1
179
29.2%
22.8%
21.5%
13.0%
3T03
var.%
1,217 13.4%
351 14.6%
92 15.1%
275 14.4%
259 14.5%
6 164.0%
13 83.1%
9 100.6%
-4
#N/A
6 50.5%
-5
#N/A
259
6.2%
100
-7.5%
0
#N/A
0
#N/A
1 25.5%
158 12.9%
28.9%
22.6%
21.3%
13.0%
Lo que fue una fortaleza en el pasado fue la
prudencia con la que ARA se ha manejado
siempre, con un balance financiero MUY
fuerte, y con grandes reservas de terrenos, en
una fórmula que permitió crecimientos
relativamente estables, de doble dígito, y bajo
una premisa de privilegiar la generación de
flujo de efectivo. Uno se pregunta si las
condiciones no han cambiado nada como para
que esta estrategia siga hacia adelante. Un
cambio que, en nuestra opinión, cuestiona el
mantener esta estrategia es la relativa
estabilidad financiera lograda por México. En
un entorno de este tipo resulta lógico pensar
que dicha estrategia sería ineficiente.
•
Nos encanta la asociación con O’Connor
Capital Partners para desarrollar espacios
comerciales en los desarrollos de ARA: 1) es
un MUY rentable negocio, 2) permite
optimizar la mezcla de ventas pues da
plusvalía a los desarrollos, 3) monetiza buena
parte de las donaciones a espacio comercial en
un terreno. El programa inició con US$ 100
millones y se piensa invertir US$ 250 millones
adicionales en u lapso de dos a tres años, por l
que s anunciará la edificación de dos centros
comerciales adicionales a Centro San Miguel y
Centro Las Américas..
(millones de pesos al 30 de septiembre de 2004)
Sep-04 Jun-04 Sep-03
7,882
7,768
6,988
1,138
1,022
1,193
6,144
6,152
5,258
90
84
0
511
510
538
0
0
0
0
0
0
2,673
2,718
2,381
36
135
22
787
759
733
72
74
54
1,778
1,749
1,572
5,210
5,050
4,607
20
19
17
ANALISIS FINANCIERO
Liquidez
Deuda CP/Deuda Total
Pvo mon extr a Ptotal
Deuda Nta a Cap Cont
PTotal a Cap Cont
8.9x
33.3%
1.1%
-19.8%
51.3%
8.0x
64.7%
0.8%
-16.1%
53.8%
8.5x
29.5%
0.6%
-24.2%
51.7%
COMPRA-RIESGO BAJO
Es posible que las próximas tres semanas
sean cruciales para ver el tema del
tratamiento fiscal para las compras de
inventarios –en donde la industria de la
vivienda las inversiones asociadas a terrenos
implican una gran ayuda pues se permite
deducir dichas compras. Existe la
posibilidad de que efectivamente cambien
las leyes al respecto, pero también que
cambien y que prevalezca una excepción en
esta industria por las implicaciones que
tiene el fomentar el crecimiento de esta
industria, y en un contexto en el que el
mensaje político de cumplir con las metas
de vivienda tienen un valor político.
•
BALANCE
Activo total
Efectivo y valores
Otros Activos Circ.
Largo plazo
Fijo (Neto)
Diferido
Otros Activos
Pasivo total
Deuda con costo C.P.
Otros pasivos C.P.
Deuda con costo L. P.
Otros Pasivos
Capital Contable
Interés Minoritario
5169 9386
Publicación elaborada por Casa de Bolsa Banorte (Banorte Securities International Ltd.) con base en fuentes consideradas como fidedignas. El inversionista deberá tomar en cuenta que en la elaboración del presente informe relativo a valores,
instrumentos o inversiones, no han sido tomados en consideración sus objetivos específicos de inversión, su posición financiera o su perfil de riesgo, por lo que se sugiere asesoramiento específico y especializado, previamente a las decisiones de
inversión que asuma. En virtud de lo anterior, siempre se entenderá que la presente publicación no implica la certificación de los criterios y datos expuestos por el editor, por lo que las decisiones de inversión siempre serán responsabilidad del
inversionista. Prohibida la reproducción total o parcial de este documento.
2
Certificación del Analista
Yo, Francisco Suárez Savín, certifico que los puntos de vista y opiniones que se expresan en este documento son reflejo fiel de mi
opinión personal sobre la(s) compañía(s) objeto de este reporte, de sus afiliadas y de los valores que ha emitido. Asimismo
certifico que no he recibido, no recibo, ni recibiré compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión en
sentido especifico en este documento.
Declaraciones relevantes
Casa de Bolsa Banorte y sus filiales, incluyendo Grupo Financiero Banorte, brindan una amplia gama de servicios además de banca de inversión, tales como banca
corporativa, entre otros, a un gran número de corporaciones en México y en el extranjero. El lector deberá asumir que Casa de Bolsa Banorte o sus filiales reciben
una remuneración por parte de dichas corporaciones por concepto de los servicios antes mencionados.
Conforme a las leyes mexicanas vigentes, los Analistas Bursátiles tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en acciones de empresas que cotizan en
la Bolsa Mexicana de Valores y en fondos de inversión. Sin embargo, los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el
mercado con el fin de prevenir, entre otras cosas, la utilización de información privada en su beneficio.
Remuneración de analistas
La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte y sus
filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general de la empresa y en el desempeño individual de los Analistas. Sin embargo, los
inversionistas deberán advertir que nuestros analistas no reciben pago directo alguno por transacción específica alguna en banca de inversión.
Actividades de banca de inversión durante los últimos doce meses
Casa de Bolsa Banorte o sus filiales han obtenido ingresos por los servicios de banca de inversión por parte de las siguientes empresas o sus filiales, las cuales
podrían ser objeto de análisis en el presente reporte: Alfa, Cablemas, CEMEX, Corporación GEO, DeMet, G. Acción, Grupo Financiero Banorte, Hylsamex,
Hipotecaria Nacional, Jugos Del Valle, Su Casita, Urbi, Xignux.
Actividades de banca de inversión durante los próximos tres meses
Casa de Bolsa Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios de banca de inversión por parte de compañías o sus filiales,
las cuales podrían ser objeto de análisis en el presente reporte.
Guía para las recomendaciones de inversión
La RECOMENDACIÓN DE INVERSIÓN es un parámetro que indica el RENDIMIENTO total esperado en los próximos doce meses. El rendimiento total requerido para
una recomendación dada depende del nivel de RIESGO de cada acción. En la siguiente tabla se muestran los parámetros que se utilizaron para determinar la
recomendación de inversión que se expresa en los documentos a los que se anexa esta nota. Estos parámetros se revisan periódicamente y se modifican en
función de varios factores, entre los que se destacan, el nivel de las tasas de interés, las expectativas en cuanto al comportamiento futuro de esta variable y
también en función de la tendencia y volatilidad de los mercados de capitales:
Riesgo
Bajo
Medio
Alto
COMPRA
>13.5%
>16.5%
>19.5%
MANTENER
<13.5% > 9.0%
< 16.5% > 11%
< 19.5% > 13%
VENTA
<9.0%
<11%
<13%
Recomendación
Para la definición del riesgo se han considerado tres factores: 1) La volatilidad del precio de la acción relativa al desempeño del índice de la Bolsa. 2) La
bursatilidad de la acción y 3) la fortaleza financiera de la empresa emisora. Con estos tres factores construimos un índice de riesgo que utilizamos para agrupar
las emisiones en tres niveles: Bajo, Medio y Alto riesgo.
Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores Financieros, con el fin
de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfiles de riesgo y posición financiera.
Determinación de precios objetivo
Para el cálculo de los precios objetivo, Casa de Bolsa Banorte utiliza una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los analistas financieros, incluyendo de
manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro método que pudiese ser aplicable en cada caso
específico. No se puede dar garantía alguna de que se vayan a lograr los precios objetivo calculados por Casa de Bolsa Banorte, ya que esto depende de diversos factores
endógenos y exógenos que afectan tanto el desempeño de la empresa como las tendencias del mercado de valores en el que cotiza.
LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN EL PRESENTE REPORTE HA SIDO OBTENIDA DE FUENTES QUE CONSIDERAMOS COMO FIDEDIGNAS, PERO NO HACEMOS DECLARACIÓN ALGUNA RESPECTO DE
NI CASA DE BOLSA BANORTE, S.A. DE C.V. NI BANORTE SECURITIES INTERNATIONAL ACEPTAN RESPONSABILIDAD ALGUNA POR CUALQUIER PÉRDIDA QUE SE
DERIVE DEL USO DE ESTE REPORTE O SU CONTENIDO.
SU PRECISIÓN O INTEGRIDAD.