Grupo Acosta Verde (ACOSTCB 07)

Estrategia de Deuda Corporativa
México
ACOSTCB 07: incendio sin
impacto S&P: mxAA+; Fitch: AAA(mex);
8 de mayo 2014
www.banorte.com
www.ixe.com.mx
@analisis_fundam
Moody’s: Aa1.mx
Idalia Céspedes

Se mantiene elevado nivel de ocupación en todos los centros

Sana estructura: el indicador DSCR y el aforo inmobiliario por arriba
de los objetivos mínimos en 1.61x y 2.40x
Gerente Deuda Corporativa
[email protected]
Opinión crediticia de ACOSTCB 07: Sobresaliente. Nuestra opinión
crediticia considera que ACOSTCB 07 es una sana estructura para los
inversionistas, con base en: niveles de ocupación en 98.3% (99.4% máximo
histórico); el DSCR y el aforo inmobiliario se ubican por arriba del objetivo
mínimo en 1.61x y 2.40x vs 1.4x y 1.2x, respectivamente; la cartera morosa y
vencida se ubica en 1.95% (sin cambios vs 1T13); la estructura cumple con las
amortizaciones objetivo desde la fecha de emisión; y cumple con las
condiciones para no incurrir en eventos de aceleración de pago y/o vencimiento
anticipado. En relación al incendio en Sendero Ixtapaluca en febrero de 2014,
consideramos que la estructura no sufrió efectos considerables como resultado
de la aplicación de los seguros. Sin embargo, seguiremos monitoreando
cualquier avance en el tema, a espera de conocer los tiempos en que la plaza
estuviera operando de manera normal.
Ocupación del área bursatilizada. Al 1T14, la ocupación trimestral del área
bursatilizada en los centros comerciales fue de 98.3% (menor en 104pb al
1T13), nivel menor al máximo histórico en términos trimestrales de 99.4%
(registrado por primera vez el 1T13). Durante el trimestre, cuatro de los cinco
centros comerciales registraron niveles de ocupación superiores al 98%
(Sendero y Rio Tijuana registraron un porcentaje de ocupación cercano al
100%); sin embargo la ocupación de Las Torres se vio rezagada en comparación
con los demás centros al registrar en promedio 95.8% durante el 1T14.
Resumen Financiero
Calificadoras y Recomendación
Calificación
ACOSTCB 07
Perspectiv a
Emisión
ACOSTCB 07
Evolución Ocupación y DSCR
(%, x veces)
S&P
Fitch Moody’s
mx AA+ AAA(mex ) Aa1.mx
NE
Estable
NE
Cía/ Est
√
Mdo.
=
Rec.
=
2
1.9x
100%
1.8x
96%
1.7x
92%
88%
1.6x
84%
1.5x
80%
1.4x
3T07
2T08
1T09
4T09
3T10
2T11
1T12
4T12
3T13
(%, pp, x veces, $mdp)
Indicador
1T14 1T13 Var.
Ocupación Trimestral 98.3% 99.4% -1.0pp
DSCR Trimestral
1.6x
1.6x
0.0x
Aforo Inmobiliario
2.4x
2.3x
0.1x
Residuales Acum.
0
0
VNA de los CB’s ($)
88.7
91.9 -3.4%
Ocupación
Fuente: Banorte – Ixe con información de GAV al 1T14.
Fuente: Banorte-Ixe / Calificadoras. NE: No Existe. X: Señal
Negativa; =: Señal Neutral; √: Señal Positiva; Δ:
Recomendación Aumentar; ▼: Recomendación Disminuir.
1
DSCR
Fuente: Banorte - Ixe con reportes de la compañía. *INICIO
corresponde al mes de mayo de 2007.
Por su parte, el flujo de cobranza trimestral ($55.9mdp) registró un avance de
2.0% vs. el 1T13. Derivado de lo anterior, la cobertura de servicio de deuda
trimestral o DSCR* (Ingreso Operativo Neto Trim. / (Amortización Trim. +
Intereses Trim.)) ascendió a 1.61x, sin cambios con respecto al observado en el
1T13.
El aforo inmobiliario sigue creciendo. El aforo inmobiliario al 1T14 se
incrementó a 2.40x desde 2.38x al 4T13 (2.32x al 1T13), debido a las
amortizaciones de la emisión, en línea con los montos programados y al nuevo
avalúo de los inmuebles. Es importante recordar que en marzo de 2013 se
realizó el avalúo de los inmuebles fideicomitidos (de los cinco centros
comerciales), determinando un valor de $2,405.30mdp. Por su parte, el aforo
inmobiliario se define como el valor de los inmuebles en el fideicomiso sobre el
saldo insoluto de los CB’s y el mínimo requerido por la emisión es de 1.20x, lo
que significa que al 1T14 se duplica dicho nivel. De continuar las
amortizaciones programadas, este indicador continuará incrementando.
Amortizaciones Objetivo en línea. Al mes de marzo de 2014 se han cumplido
todas las amortizaciones objetivo de cada mes (comenzando en julio de 2007),
por lo que a la fecha se han amortizado $127.3mdp de la emisión lo que
equivale al 12.7% del saldo inicial de los títulos. Cabe señalar que las
amortizaciones objetivo son mensuales, crecientes y consideran la cobertura de
servicio (DSCR*) de la deuda de 1.40x como mínimo. En caso de encontrarse
por debajo de dicho nivel en tres meses consecutivos, se capturan los residuales
como Reserva.
Cartera morosa y vencida aumenta 2.3% vs mismo periodo del 2013. Al
1T14, las rentas morosas y vencidas (rentas atrasadas) acumuladas desde el
inicio de la emisión ascendieron a $4.09mdp, lo que representa el 1.9% de los
ingresos de los últimos doce meses del portafolio; 1pb por debajo de lo
registrado al 1T13. Durante el trimestre, el nivel de rentas morosas y vencidas
avanzó 2.3% con respecto al 1T13, como resultado de los desempeños de los
centros comerciales en términos de morosidad y cartera vencida: los centros
Sendero, Periférico y San Luis registraron disminuciones de 32.6%, 18.8% y
23.3%; mientras que Las Torres e Ixtapaluca reportaron avances de sus
respectivas carteras vencidas de 0.6% y 27.4%.
Bajo Control Grupo Acosta Verde. Los eventos que provocarían reservar
residuales (situación que no se ha presentado), impidiendo la distribución de
dichos recursos a GAV son: i) Aforo inmobiliario inferior a 1.2x (2.40x al
1T14); ii) Baja de 2 niveles de calificación (respectivas alzas de calificación a
‘AAA(mex)’ por parte de Fitch y a ‘mxAA+’ por parte de S&P); y iii) DSCR
inferior a 1.40x en una fecha de pago (1.61x al 1T14).
Eventos Relevantes
Incendio en el Centro Comercial Sendero Ixtapaluca. El 6 de febrero de
2014 el Fiduciario (Banco Invex) informó sobre un incendio que ocasionó daños
a una porción del Centro Comercial ubicado en el Edo. de México y derivado de
lo cual se iniciaron las gestiones necesarias para hacer efectivos los seguros de
responsabilidad civil y el seguro múltiple empresarial, los cuales serán
2
responsables de cubrir la totalidad de los gastos para resarcir los daños, al igual
que la cobertura de pérdidas consecuenciales, la cual implica y obliga a la
aseguradora a pagar cualquier cantidad remanente entre las cantidades que
efectivamente se cobren cada mes por concepto de renta y las que
contractualmente se tiene el derecho a recibir, de manera que la asegurada
obtenga el 100% del monto de las rentas a que tienen derecho a recibir.
En relación a este siniestro, el 7 de marzo de 2014 se llevó a cabo la Asamblea
General de Tenedores donde se aprobó otorgar una dispensa a fin de que los
recursos provenientes del pago que realicen las compañías aseguradoras fueran
aplicados para: i) la reparación de los daños ocasionados a los activos del
fideicomiso; ii) el complemento de rentas. El requerimiento y destino de los
recursos provenientes de las compañías aseguradoras para la reparación del
inmueble y/o para el complemento de rentas será instruido directamente por los
Fideicomitentes al Fiduciario en la medida en que sean necesarios para ambos
propósitos.
S&P comento sobre el incidente, determinando “sin impacto inmediato sobre
las calificaciones de la emisión ACOSTCB 07”. La agencia considera que la
transacción cuenta con suficiente protección crediticia y de seguros para
sobreponerse a un evento de esta naturaleza; sin embargo, la agencia podría
tomar acciones si los pagos bajo los seguros no se realizan oportunamente o si
los flujos de la transacción se vieran disminuidos de forma considerable. Por su
parte, Fitch considera que los niveles de cobertura de deuda de los CBs se
mantendrán en rangos similares a los mostrados históricamente. Lo anterior es
debido a que los locales comerciales arrendados, que fueron afectados por el
siniestro, generan una moderada proporción de los ingresos totales
fideicomitidos. En su reporte Fitch, indica que se espera recibir los recursos del
seguro por pérdidas consecuenciales en los meses próximos para incorporarlos a
los recursos de cobranza; y se espera que los recursos reclamados por las pólizas
de daños se utilicen para restaurar el centro comercial y éste vuelva a
operaciones normales durante el segundo semestre del año en curso.
Calificaciones




El 26 de julio de 2013, S&P subió la calificación de ACOSTCB 07 a
‘mxAA+’ desde ‘mxAA’.
En opinión de S&P, la acción refleja el sólido desempeño que ha tenido
la transacción. Los niveles de cobertura de deuda (DSCR) se ha
mantenido por encima del mínimo (1.4x) en un promedio de los U12M
de 1.69x; aunado a los altos porcentajes de ocupación, en promedio del
último año de 99.25%. En consecuencia de la disminución de la deuda y
el aumento del valor de los inmuebles, el LTV (de acuerdo con la
agencia) ha disminuido lo suficiente para soportar el nivel de
calificación de ‘AA+’.
El 4 de julio de 2013, Fitch subió la calificación de ACOSTCB 07 a
‘AAA(mex)’ desde ‘AA+(mex)’ y revisó la perspectiva a Estable desde
Positiva.
En opinión de la agencia, el alza refleja la consistente reducción de
apalancamiento (medido como razón de Deuda sobre valor de los
3


activos, LTV) que actualmente es 56%; adecuados niveles del índice de
Cobertura de Servicio de la Deuda (DSCR) alrededor de 1.7x; y alto y
estable nivel de ocupación de los cinco centro comerciales.
Principales Drivers. Fitch considera que la calificación podría ser
degrada si el nivel de LTV aumenta o su ritmo de desapalancamiento
disminuye por debajo de lo observado, así como si el DSCR disminuye
como resultado de menores ingresos por rentas contratadas en los
centros comerciales o menor nivel de ocupación en los mismos.
Por otro lado, Moody’s ha mantenido la calificación de ACOSTCB 07
sin cambios desde su asignación en ‘Aa1.mx’.
Nuestra opinión sobre las calificaciones. Al cierre del 1T14, la estructura
ACOSTCB 07 se mantiene estable y sólida, reflejo de sus principales
indicadores en línea con los requeridos. Por el momento, descartamos posibles
cambios de calificación en el mediano plazo; sin embargo, en los últimos
comunicados de las agencias calificadores se ha puesto especial atención al
indicador Deuda a Valor de los Activos (LTV), el cual se ubica en 41.7% al
1T14. En relación al incendio en Sendero Ixtapaluca en febrero de 2014,
consideramos que la estructura no sufrió efectos considerables como resultado
de la aplicación de los seguros. Sin embargo, seguiremos monitoreando
cualquier avance en el tema, a espera de conocer los tiempos en que la plaza
estuviera operando de manera normal. Los indicadores claves de la estructura
son los siguientes: i) niveles de ocupación en máximos históricos (98.3 % al
1T14) y cobranza estable (+2.0% vs. 1T13); ii) el DSCR y el aforo inmobiliario
se ubican por arriba de sus respectivos niveles objetivo mínimo en estricto
cumplimiento de las amortizaciones objetivo desde la fecha de emisión
($127.3mdp); y iii) cumplimiento de las condiciones para no incurrir en eventos
de aceleración de pago y/o vencimiento anticipado.
Recomendación
Nuestra recomendación sobre la emisión ACOSTCB 07. Considerando
nuestra opinión crediticia ‘Sobresaliente’ de la emisión estructurada y con base
en el análisis de valor relativo, emitimos la siguiente recomendación: reiteramos
nuestra recomendación en MANTENER para la emisión ACOSTCB 07, ya que
se ubica en la curva de emisiones comparables (calificación ‘AA+’ y tasa fija) y
en la curva de la muestra con calificación ‘AAA’. En nuestro ejercicio también
estamos agregando la curva de la muestra con calificación ‘AA’. Cabe señalar
que la emisión ACOSTCB 07 no registró cambios en su spread durante los
últimos tres meses, al igual que el spread promedio de la curva comparable.
La emisión ACOSTCB 07 tiene el derecho de amortizar totalmente de manera
anticipada con pago de prima desde junio de 2012, y cabe señalar que
actualmente el precio limpio de la emisión se encuentra arriba de par. En caso
de que se amortice de manera anticipada, el monto a pagar se calculará de la
siguiente forma: Cotización + 2% * (Días por Transcurrir / Plazo de la Emisión)
* Saldo Insoluto de los CB’s, siendo la cotización el promedio del precio limpio
de los últimos 20 días hábiles por dos proveedores de precios.
4
Adicionalmente, en la Asamblea de Tenedores del 12 de noviembre de 2013,
dentro de los puntos más relevantes, se acordó modificar del Fideicomiso para
que éste permita realizar un pago total anticipado voluntario en una fecha de
pago o en cualquier otra fecha que los Fideicomitentes determinen.
ACOSTCB 07 – Información de mercado
($mdp, $pesos, %, pb)
Emisión
91ACOSTCB07
DxV
Fecha
Monto
Tasa
Venc.
Circ.
Interés
VNA
3,838 08-nov -24 1,003 FIJA : 8.98% 88.73
Precio Yield Spread
Variación (pp)
Limpio
(%)
(%)
1M
1T
97.88
6.96
1.54
0.0
0.0
Calificación
S&P/Moody's/Fitch
Recomend.
mx AA+/Aa1.mx /AAA (mex )/ MANTENER
Fuente: Banorte - Ixe con información de la BMV.
Evolución spreads
(Duración, %)
(%)
11.0
10.0
90VERACB12
3.0
91MAYACB12
2.5
91DOIHICB13
6.0
91XIGNUX07
91XIGNUX08
5.0
4.0
0.0
2.0
4.0
Duración
91PROIN10-2
7.0
Spread (%)
8.0
91ACOSTCB07
Yield (%)
9.0
91XIGNUX13
Valor relativo
6.0
8.0
10.0
2.0
1.5
1.0
dic-10
jun-11
dic-11
jun-12
dic-12
91ACOSTCB07
Fuente: Banorte - Ixe con datos de Valmer al 8 de mayo de 2014. Viñetas Grises: AA+; Viñetas
Verdes: AA; Curva Azul: AAA; Viñeta Roja: ACOSTCB 07
Fuente: Banorte - Ixe con datos de Valmer al 8 de mayo de 2014.
Información Financiera Relevante
El riesgo crediticio de la emisión depende de la calidad de originación, gestión y
cobranza de la cartera cedida, así como de la fortaleza en la estructura de la
emisión, que contempla la garantía inmobiliaria de los locales;
sobrecolateralización de flujos vs. servicio de la deuda objetivo mínimo
(“DSCR Objetivo Mínimo”) de 1.4x; reserva de tres meses de intereses; reserva
para el pago anual del impuesto predial; una reserva de residuales en caso de no
cumplir con el DSCR mínimo de 1.4x en una fecha de pago en donde se
acumulan los residuales durante los siguientes tres meses después de la fecha en
que no se alcanza el DSCR mínimo, si el aforo inmobiliario es inferior a 1.2x o
si las calificaciones disminuyen 2 ó más niveles.
También se contemplan eventos de vencimiento anticipado como: la existencia
de amortizaciones objetivo pendientes de pago en los últimos 18 meses de vida
de la emisión, si el aforo inmobiliario es inferior a 1.1x en conjunto con una
ocupación promedio inferior a 40% por 3 años, entre otros. Asimismo, el emisor
cuenta con la posibilidad de vencimiento anticipado voluntario a partir de junio
de 2012, con una prima pagadera únicamente si los títulos se encuentran arriba
de par. (Para más información ver “Anexo 1. Estructura”)
5
jun-13
dic-13
A continuación se presentan los resultados trimestrales:
ACOSTCB 07
($mdp, %, x veces, $pesos)
1T13
2,405.30
99.36%
99.48%
75.50%
17.80
94%
105%
3.16
1.61x
1.54x
51.62
31.83
2.32x
91.87
0
19.51
Av alúo de Inmuebles ($mdp)
Ocupación Trimestral **
Ocupación al cierre del Trim. (últ. mes)
% Ocupación Mínima *
Ingreso Contratado prom. Mensual ($mdp)**
Cobrado del Ingr. Contratado (prom. Mes)**
Cobranza total Acum./Ingr. Contratado Acum.
Comisiones y gastos TRIM ($mdp)
DSCR Trimestral **
DSCR al cierre del Trim. (últ. mes, min. 1.4x )
NOI TRIM (mdp)
Amort. + Intereses TRIM ($mdp)
Aforo Inmobiliario (min. 1.20x )
VNA de los CB’s ($)
Res. Residuales Acum. ($mdp)
Liberación remanente TRIM ($mdp)
2T13
2,405.30
99.36%
99.29%
75.50%
17.55
100%
105%
4.31
1.69x
1.74x
54.13
31.84
2.34x
91.13
0
22.04
3T13
2,405.30
99.27%
99.23%
75.50%
17.47
102%
106%
2.06
1.78x
1.67x
56.85
31.84
2.35x
90.40
0
24.74
4T13
2,405.30
99.32%
99.35%
75.50%
17.52
97%
106%
2.16
1.81x
1.85x
58.36
32.14
2.38x
89.62
0
25.97
1T14
2,405.30
98.32%
97.86%
75.50%
17.29
98%
106%
3.04
1.61x
1.60x
52.84
32.73
2.40x
88.73
0
19.99
Fuente: Banorte - Ixe con reportes de la compañía. NOTAS: La Fecha de Pago es el día 15 del mes siguiente. *Porcentaje de ocupación
mínima para mantener nivel de DSCR objetivo mínimo de 1.4x de acuerdo al Caso Base de distribución de flujos. **Estas partidas
consideran el promedio de los 3 meses del trimestre. El resto de las partidas considera saldos (o en su caso, flujos) al cierre del periodo.
DSCR: Ingreso Operativo Neto / Amortizaciones + Intereses.
NOI (Ingreso Operativo Neto): Flujos provenientes del cobro de rentas netos de gastos mensuales.
Aforo Inmobiliario: Avalúo de los inmuebles / el saldo insoluto de CB’s.
Evolución de Ocupación y DSCR Trimestral
(%, x veces)
1.9x
100%
1.8x
96%
1.7x
92%
Ocupación
1T14
3T13
1T13
3T12
1T12
3T11
1T11
3T10
1T10
1.4x
3T09
80%
1T09
1.5x
3T08
84%
1T08
1.6x
3T07
88%
DSCR
Fuente: Banorte - Ixe con reportes de la compañía. *INICIO corresponde al mes de mayo de 2007.
Descripción de la Compañía
Grupo Acosta Verde (GAV) es una empresa dedicada al desarrollo,
comercialización y administración de centros comerciales con gran enfoque al
entretenimiento, donde el papel de establecimientos ancla es representado por
tiendas de autoservicio y salas de cine. La compañía ha ubicado
estratégicamente sus centros comerciales en áreas urbanas de clases económicas
C y D, logrando atraer en 2006 a más de 90 millones de visitantes. A la fecha,
GAV cuenta con un portafolio de 27 centros comerciales, de los cuales algunos
son desarrollos propios y otros son administrados por la empresa.
6
Descripción de la Emisión
ACOSTCB 07 es una bursatilización de los derechos de cobro presentes y
futuros de contratos de arrendamiento de 5 centros comerciales desarrollados,
comercializados y administrados por compañías subsidiarias de Grupo Acosta
Verde ubicados en Nuevo León, Chihuahua, Tamaulipas, Estado de México y
San Luis Potosí. El portafolio tiene un área total de venta de 85 mil metros2,
aproximadamente y tiene una capacidad de generación de ingresos de aprox.
$227.3mdp anuales.
Anexo 1. Estructura
Descripción General de la Estructura
La emisión consiste en la bursatilización de los derechos de cobro presentes y
futuros de contratos de arrendamiento comerciales, cedidos al fideicomiso de
garantía por compañías subsidiarias de Grupo Acosta Verde (GAV). Respaldan
a la estructura un total de 373 (al momento de la emisión) contratos de
arrendamiento (Portafolio) de 5 centros comerciales, ubicados en Monterrey,
Nuevo León; Cd. Juárez, Chihuahua; Reynosa, Tamaulipas; Ixtapaluca, Estado
de México y San Luis Potosí, S.L.P. Los centros comerciales bursatilizados en
las respectivas ciudades son: Sendero Centro Comercial, Las Torres Plaza
Comercial, Centro Comercial Plaza Periférico, Plaza Sendero Ixtapaluca y Plaza
Sendero San Luis. Las subsidiarias de GAV cedentes de los derechos, y que
también fungen como fideicomitentes, son: AV Promotora, S.A. de C.V.,
Desarrolladora Jarachinas S.A. de C.V., Desarrolladora Río Tijuana S.A. de
C.V., Desarrolladora Inmobiliaria Las Torres S.A. de C.V. y Promotora
Inmobiliaria San Luis S.A. de C.V.
Fortalezas Crediticias
1. Garantía inmobiliaria de los locales. Al momento de la emisión tenía un
valor de $1,593 mdp.
2. Razón de “Cobertura Mínima” “DSCR Mínimo”: Los flujos de las rentas
después de los gastos de la estructura (“flujo remanente”), deberán cubrir al
menos en 1.4x el servicio de la deuda (intereses+amortización objetivo), lo que
significa el observar en el mes un DSCR Mínimo de 1.4x. (“Debt Service
Coverage Ratio Mínimo”). En caso de NO cumplir con el DSCR mínimo se
formará:
a) Reserva de residuales. El flujo de las rentas después de gastos (flujo
remanente) NO se reparte a Acosta Verde si, entre otras cosas (ver puntos 3, 4 y
6):
•El DSCR no es igual o superior a 1.4x en 3 meses consecutivos
(incluyendo el mes de cálculo).
•Si el promedio del DSCR de los últimos 6 meses no es igual o superior
a 1.4x.
3. Aforo inmobiliario: (Se realizan avalúos cada 3 años) Si el valor del avalúo
entre el saldo insoluto de los CB’s (“Aforo inmobiliario”) es inferior a 1.2x, el
flujo remanente en cada fecha de pago se utilizará para realizar la amortización
anticipada de los CB’s (“Turbo”).
7
4. Downgrade: En caso de que la emisión sufra “downgrade” de 2 niveles
(notches) por cualquier agencia calificadora vs. la calificación original, se
utilizará cualquier flujo remanente para realizar amortizaciones anticipadas
parciales de los CB’s (“Turbo”).
5. Siniestro de los inmuebles: En caso de que el pago de las aseguradoras
exceda $30 mdp, se utilizará para realizar una amortización anticipada parcial
de CB’s.
6. Reserva de residuales: Si esta reserva superara los $70 mdp, se realizará una
amortización anticipada parcial de CB’s. Si la reserva se ubicara entre $25 y
$70 mdp, Acosta Verde tendrá la opción de utilizar dicha reserva para hacer
la amortización anticipada parcial de CB’s.
7. Reserva de tres meses de intereses. Se crea con recursos de la colocación
inicial y se mantiene durante toda la vida de la emisión, actualizándose cada
periodo para los siguientes 3 pagos.
8. Reserva para el pago anual del impuesto predial. Se acumula
mensualmente para constituir el monto estimado de pago de predial anual.
Cascada de Pagos
El orden de distribución de los pagos mensuales es el siguiente: i) pago de
predial y constitución de la reserva de predial, ii) gastos mensuales, iii)
comisión al Promotor y Cobrador Sustituto, iv) intereses de los CB’s, v) reserva
de intereses, vi) comisión al Promotor y Cobrador (AV Promotora), vii)
amortizaciones objetivo de los CB’s, viii) Reserva de Residuales (en su caso),
ix) remanente a los fideicomitentes (sujeto al cumplimiento de niveles de
“Aforo Inmobiliario”, downgrade y nivel de DSCR ya descritos).
Amortizaciones Objetivo de Principal
Los CB’s deberán amortizarse en su totalidad a más tardar en la Fecha de
Vencimiento (Noviembre de 2024), sin embargo la emisión contempla un
esquema de amortizaciones objetivo a partir de la segunda fecha de pago de
intereses (15 de julio de 2007). Las Amortizaciones Objetivo de principal son
programadas, mas no constituyen una obligación y están directamente
relacionadas con el flujo de rentas neto de gastos (NOI) y de la cobertura de
servicio de la deuda, representada por la razón DSCR. Asimismo, no existe
obligación de pagar prima por amortización objetivo alguna. Las amortizaciones
objetivo fueron calculadas considerando en las proyecciones un DSCR de 1.5x y
un nivel constante de ocupación de 82.3% en el ponderado de los centros
comerciales que integran el Portafolio.
En caso de no contar con fondos disponibles para la amortización objetivo en
una fecha de pago programada, ésta se podrá registrar como Amortización
Objetivo Pendiente de Pago, de tal manera que en cualquier fecha de pago
subsiguiente cualquier flujo residual se utilizaría para realizar amortizaciones
parciales pendientes hasta que el saldo insoluto de los CB’s sea igual al saldo
insoluto objetivo.
Cabe señalar que siempre que el DSCR esté por arriba de 1.0x, se podrán
pagar los gastos, intereses y amortizaciones objetivo de la emisión.
8
También es importante mencionar que cuando el saldo total insoluto de los CB’s
sea menor al 10% del monto emitido, el 100% del remanente se aplicará a la
amortización del saldo total insoluto de la emisión.
Condiciones para Amortizar
DSCR ≥ 1.4
El flujo remanente se libera a Acosta Verde. (Siempre y cuando cumpla con "Aforo Inmobiliario
Mínimo", "Conserv ación de Calificación" y Pruebas de DSCR").
Se pagan gastos, intereses y amortización objetiv o. Se crea Reserv a de Residuales. (Si la reserv a de
1.4 > DSCR ≥ 1.0residuales superara los $70 mdp, se realizará una amortización anticipada. Si la reserv a se ubicara
entre $25 y $70 mdp, Acosta Verde tendrá la opción de hacer la amortización anticipada parcial).
1.0 = DSCR
Se paga intereses y amortizaciones objetiv o.
Las amortizaciones objetiv o se acumulan y se
Los Flujos de las Rentas después de gastos SÍ
alcanzan para cubrir intereses
registran como pendientes. Todo el flujo y la
reserv a de residuales, en su caso, se utiliza para
realizar amortizaciones objetiv o y pendientes de
pago.
La emisión entra el proceso de Amortización
1.0 > DSCR
Los Flujos de las Rentas después de gastos NO
alcanzan para cubrir intereses
Anticipada Total: i) las fideicomitentes tendrán la
opción de pagar anticipadamente la emisión, ó ii)
comenzará el proceso de ejecución de las
garantías.
Vencimiento Anticipado
Durante la vida de la emisión se podrán dar por amortizados anticipadamente
los CB’s, ya sea por Incumplimiento o por decisión propia de las
Fideicomitentes (Vencimiento Anticipado Voluntario). Todo esto siempre y
cuando se cumpla con algunos términos y condiciones.
A partir del sexagésimo primer mes desde la Fecha de Emisión (junio 2012), los
Fideicomitentes tendrán el derecho de realizar un Pago Total Anticipado
Voluntario por la totalidad de los Certificados Bursátiles Fiduciarios en
cualquier Fecha de Pago. Para el cálculo del Monto Pagadero por Amortización
Anticipada Total el Representante Común procederá a calcular la Cotización. La
cotización es el promedio de las cotizaciones emitidas diariamente durante los
20 Días Hábiles inmediatos anteriores a la Fecha del Aviso por dos Proveedores
de Precios para los Certificados Bursátiles Fiduciarios. Si la Cotización es
superior a 100%, entonces el Monto del Pago Total Anticipado Voluntario será
= [Cotización + 2% * (Días por Transcurrir / Plazo de la Emisión)] * Saldo
Insoluto de los Certificados Bursátiles Fiduciarios en la Fecha del Pago total
Anticipado Voluntario].
Anexo 2. Metodología de Recomendación
La Metodología desarrollada por Análisis de Deuda Banorte-IXE parte de tres
criterios esenciales:
1. El “Fundamento” (¿en qué invertir?). En el “Fundamento” se analiza el
riesgo crediticio del emisor y/o la fortaleza de la estructura de pago de la
emisión. Dicho análisis se resume en las Opiniones Crediticias definidas por el
área de Análisis de Deuda Banorte-Ixe. Las Opiniones Crediticias NO
pretenden ser una calificación crediticia sino que parten de un análisis
interno cuyo fin es orientar al inversionista sobre la capacidad de pago y
flexibilidad financiera del emisor/emisión.
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Las Opiniones Crediticias utilizadas en el Análisis de Deuda Privada de
Banorte-IXE significan:
•Sobresaliente: El resultado de la empresa y/o fideicomiso puede
considerarse como histórico y no hay signos de debilidad que obstaculicen un
crecimiento saludable en el largo plazo. Indicadores por arriba del sector.
•Bien: Los resultados se encuentran por encima de las expectativas. La
fortaleza tanto operativa como financiera nos permite mantener las expectativas
de funcionalidad en el largo plazo. Casi todos los indicadores se encuentran por
arriba del sector.
•Estable: Algunos resultados se encuentran por encima de las
expectativas, y dan evidencia del saludable desempeño y entorno actual de la
empresa y/o fideicomiso. Algunos indicadores se encuentran por arriba del
sector.
•Vulnerable: Los resultados son aceptables, no obstante han sufrido
deterioro en algunos indicadores. No hay evidencia suficiente de que la fortaleza
financiera y operativa podrá ser afectada en el corto plazo. Algunos indicadores
se encuentran por abajo del sector.
•Pobre: Los resultados están por debajo de las expectativas y dan
evidencia de debilidades que no podrán ser corregidas en el corto ni en el
mediano plazo. Los indicadores se deterioran y tienen perspectiva de seguir por
debajo del sector.
2. El “Valor Relativo” ¿cuándo invertir?. Independientemente de la
estrategia de tasas fijas, udizadas y revisables, nuestra metodología
incorpora un análisis del Valor Relativo vs. Opinión Crediticia de la
empresa. Trimestralmente se cruza la información de la Opinión Crediticia
vs. el spread o premio1 que pagan las emisiones comparables en tasa y
calificación, sustentando las recomendaciones2 de “AUMENTAR”,
“MANTENER” o “DISMINUIR”.
Las definiciones de Sobresaliente y Bien incorporan una posible mejora en la
calidad crediticia de la emisión/emisor por lo que técnica y teóricamente la
recomendación sería AUMENTAR en la mayoría de los casos, en vista de que
el spread de la emisión podría disminuir al mejorar el riesgo crediticio,
repercutiendo en una plusvalía de la posición.
La definición Estable supone estabilidad en la calidad crediticia del
emisor/emisión por lo que no se esperarían cambios importantes en el precio de
las emisiones, fortaleciendo nuestra recomendación de MANTENER. Sin
embargo en esta Opinión Crediticia, el análisis de “relative value” será el
ponderador de la recomendación. Es decir, considerando estabilidad en el riesgo
crediticio de emisiones comparables, técnicamente la recomendación sería
AUMENTAR cuando la emisión muestre un rendimiento superior a la curva de
emisiones comparables, por otra parte sería DISMINUIR si la emisión cuenta
con un rendimiento por debajo de la curva.
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Las definiciones Vulnerable y Pobre parten de una perspectiva negativa del
emisor/emisión y/o industria que podrían resultar en un deterioro de la calidad
crediticia provocando un efecto adverso en el precio, por lo que técnica y
teóricamente la recomendación sería DISMINUIR.
3. La “Diversificación” ¿cuánto invertir?. Al tener los títulos de deuda un
riesgo específico a su nivel de calificación, si se desea mantener rendimientos
sostenibles en el tiempo debe de existir Diversificación.
Historial de Recomendación de Emisora
Emisora
Fecha
ACOSTCB 07
08-05-2014
ACOSTCB 07
17-02-2014
ACOSTCB 07
04-12-2013
ACOSTCB 07
22-07-2013
ACOSTCB 07
02-05-2013
Historial de Recomendación de Emisiones
Emisión
Fecha
ACOSTCB 07
08-05-2014
ACOSTCB 07
17-02-2014
ACOSTCB 07
04-12-2013
ACOSTCB 07
22-07-2013
ACOSTCB 07
02-05-2013
Recomendación
Sobresaliente
Sobresaliente
Sobresaliente
Sobresaliente
Bien
Recomendación
Mantener
Mantener
Mantener
Mantener
Disminuir
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Certificación de los Analistas.
Nosotros, Gabriel Casillas Olvera, Delia María Paredes Mier, Katia Celina Goya Ostos, Livia Honsel, Alejandro Padilla Santana, Alejandro
Cervantes Llamas, Julia Elena Baca Negrete, Juan Carlos Alderete Macal, Miguel Angel Calvo Domínguez, Santiago Leal Singer, Manuel Jiménez
Zaldívar, Víctor Hugo Cortes Castro , Marisol Huerta Mondragón, Marissa Garza Ostos, Idalia Yanira Céspedes Jaén, José Itzamna Espitia
Hernández, María de la Paz Orozco, Tania Abdul Massih Jacobo, Hugo Armando Gómez Solís, certificamos que los puntos de vista que se
expresan en este documento son reflejo fiel de nuestra opinión personal sobre la(s) compañía(s) o empresa(s) objeto de este reporte, de sus
afiliadas y/o de los valores que ha emitido. Asimismo declaramos que no hemos recibido, no recibimos, ni recibiremos compensación distinta a
la de Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V por la prestación de nuestros servicios.
Declaraciones relevantes.
Conforme a las leyes vigentes y los manuales internos de procedimientos, los Analistas tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en
acciones o valores emitidos por empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y que pueden ser el objeto del presente reporte, sin
embargo, los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el mercado con el fin de prevenir, entre
otras cosas, la utilización de información privada en su beneficio y evitar conflictos de interés. Los Analistas se abstendrán de invertir y de
celebrar operaciones con valores o instrumentos derivados directa o a través de interpósita persona, con Valores objeto del Reporte de análisis,
desde 30 días naturales anteriores a la fecha de emisión del Reporte de que se trate, y hasta 10 días naturales posteriores a su fecha de
distribución.
Remuneración de los Analistas.
La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte
Ixe y de sus filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general de la Casa de Bolsa y del Grupo Financiero y en el desempeño
individual de los Analistas. Sin embargo, los inversionistas deberán advertir que los Analistas no reciben pago directo o compensación por transacción
específica alguna en banca de inversión o en las demás áreas de negocio. Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses.
Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses.
Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V., a través de sus áreas de negocio, brindan servicios que incluyen, entre otros, los correspondientes a banca de
inversión y banca corporativa, a un gran número empresas en México y en el extranjero. Es posible que hayan prestado, estén prestando o en el futuro
brinden algún servicio como los mencionados a las compañías o empresas objeto de este reporte. Casa de Bolsa Banorte o sus filiales reciben una
remuneración por parte de dichas corporaciones en contraprestación de los servicios antes mencionados.
En el transcurso de los últimos doce meses, Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V., no ha obtenido compensaciones por los servicios prestados por parte
de la banca de inversión o por alguna de sus otras áreas de negocio de las siguientes empresas o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de
análisis en el presente reporte.
Actividades de las áreas de negocio durante los próximos tres meses.
Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios que presta banca de
inversión o de cualquier otra de sus áreas de negocio, por parte de compañías emisoras o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en
el presente reporte.
Tenencia de valores y otras revelaciones.
Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. no mantiene inversiones, al cierre del último trimestre, directa o indirectamente, en valores o instrumentos
financieros derivados, cuyo subyacente sean valores, objeto de recomendaciones, que representen el 1% o más de su cartera de inversión de los valores
en circulación o el 1% de la emisión o subyacente de los valores emitidos.
Ninguno de los miembros del Consejo, directores generales y directivos del nivel inmediato inferior a éste de Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero
Banorte, funge con algún cargo en las emisoras que pueden ser objeto de análisis en el presente documento.
Los Analistas de Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. no mantienen inversiones directas o a través de interpósita persona, en los valores o
instrumentos derivados objeto del reporte de análisis.
Guía para las recomendaciones de inversión.
Referencia
COMPRA
MANTENER
VENTA
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea mayor al rendimiento estimado del IPC.
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea similar al rendimiento estimado del IPC.
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea menor al rendimiento estimado del IPC.
Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores
Financieros, con el fin de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfil de riesgo y posición
financiera.
Determinación de precios objetivo
Para el cálculo de los precios objetivo estimado para los valores, los analistas utilizan una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los
analistas financieros, incluyendo de manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro
método que pudiese ser aplicable en cada caso específico conforme a la regulación vigente. No se puede dar garantía alguna de que se vayan a lograr los
precios objetivo calculados para los valores por los analistas de Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V, ya que esto depende de una gran cantidad de
diversos factores endógenos y exógenos que afectan el desempeño de la empresa emisora, el entorno en el que se desempeña e influyen en las
tendencias del mercado de valores en el que cotiza. Es más, el inversionista debe considerar que el precio de los valores o instrumentos puede fluctuar en
contra de su interés y ocasionarle la pérdida parcial y hasta total del capital invertido.
La información contenida en el presente reporte ha sido obtenida de fuentes que consideramos como fidedignas, pero no hacemos declaración alguna
respecto de su precisión o integridad. La información, estimaciones y recomendaciones que se incluyen en este documento son vigentes a la fecha de su
emisión, pero están sujetas a modificaciones y cambios sin previo aviso; Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. no se compromete a comunicar los
cambios y tampoco a mantener actualizado el contenido de este documento. Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. no acepta responsabilidad alguna
por cualquier pérdida que se derive del uso de este reporte o de su contenido. Este documento no podrá ser fotocopiado, citado, divulgado, utilizado, ni
reproducido total o parcialmente sin previa autorización escrita por parte de, Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V.
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GRUPO FINANCIERO BANORTE S.A.B. de C.V.
Directorio de Análisis
Gabriel Casillas Olvera
Director General Análisis Económico
[email protected]
(55) 4433 - 4695
Directora Ejecutiva Análisis y Estrategia
Subdirector Economía Internacional
Gerente Economía Nacional
Gerente Economía Internacional
Gerente Economía Internacional
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
(55) 5268 - 1694
(55) 1670 - 1821
(55) 1670 - 2972
(55) 1670 - 2221
(55) 1670 - 1883
Gerente de Análisis (Edición)
[email protected]
(55) 1670 - 2220
Analista (Edición)
Asistente Dir. General Análisis Económico
Asistente Dir. Ejecutiva Análisis y Estrategia
[email protected]
[email protected]
[email protected]
(55) 1103 - 4000 x 2611
(55) 1670 - 2967
(55) 5268 - 1613
[email protected]
(55) 1103 - 4043
[email protected]
(55) 1103 - 4046
[email protected]
(55) 1103 - 2368
Director de Análisis Bursátil
Análisis Técnico
Conglomerados / Financiero / Minería /
Químico
Alimentos / Bebidas/Comerciales
Aeropuertos / Cementos / Fibras /
Infraestructura
Analista
[email protected]
[email protected]
(55) 5004 - 1275
(55) 5004 - 1231
[email protected]
(55) 5004 - 1179
[email protected]
(55) 5268 - 9927
[email protected]
(55) 5004 - 5144
[email protected]
(55) 5268 - 9962
Subdirector Deuda Corporativa
Gerente Deuda Corporativa
Gerente Deuda Corporativa
[email protected]
[email protected]
[email protected]
(55) 5004 - 1405
(55) 5004 - 1340
(55) 5268 - 9937
Director General Banca Mayorista
Director General Banca Patrimonial y Privada
Director General Corporativo y Empresas
Director General Banca Corporativa
Transaccional
[email protected]
[email protected]
[email protected]
(55) 5268 - 1659
(55) 5004 - 1453
(81) 8319 - 6895
[email protected]
(55) 5004 - 1454
Carlos Eduardo Martinez
Gonzalez
Director General Banca de Gobierno
[email protected]
(55) 5268 - 1683
René Gerardo Pimentel Ibarrola
Director General de Administración de Activos
y Desarrollo de Negocios
[email protected]
(55) 5268 - 9004
Análisis Económico
Delia María Paredes Mier
Katia Celina Goya Ostos
Alejandro Cervantes Llamas
Julia Elena Baca Negrete
Livia Honsel
Miguel Alejandro Calvo
Dominguez
Lourdes Calvo Fernández
Raquel Vázquez Godinez
Julieta Alvarez Espinosa
Estrategia de Renta Fija y Tipo de Cambio
Alejandro Padilla Santana
Juan Carlos Alderete Macal
Santiago Leal Singer
Director Estrategia de Renta Fija y Tipo de
Cambio
Gerente Estrategia Tipo de Cambio
Analista Estrategia de Renta Fija Tipo de
Cambio
Análisis Bursátil
Manuel Jiménez Zaldivar
Victor Hugo Cortes Castro
Marissa Garza Ostos
Marisol Huerta Mondragón
José Itzamna Espitia Hernández
María de la Paz Orozco García
Análisis Deuda Corporativa
Tania Abdul Massih Jacobo
Hugo Armando Gómez Solís
Idalia Yanira Céspedes Jaén
Banca Mayorista
Marcos Ramírez Miguel
Luis Pietrini Sheridan
Armando Rodal Espinosa
Victor Antonio Roldan Ferrer
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