Urbi3T11

Reporte de Análisis y Estrategia Bursátil
Resultados 3T11
Urbi
Octubre 25, 2011
Compra
Cifras mixtas por debajo de expectativa
Precio Objetivo - 2012
P$25.0
Avance limitado a los ingresos, que no alcanza el EBITDA
Urbi presentó un reporte mixto al 3T11 con ingresos creciendo 8% a
P$4,533m, en línea con lo esperado, pero con un EBITDA de P$1,182m que
quedó por debajo de expectativas, de hecho retrocediendo respecto al
monto registrado un año atrás. Mientras que el desempeño de ingresos
refleja tanto el crecimiento orgánico en el negocio central de vivienda que
se suma a la integración de proyectos en marcha (+15% a 10,028
viviendas), así como la mayor relevancia de negocios relacionados entre las
empresas públicas (19% del total), la necesidad de incrementar la base
operativa con la integración de estas nuevas unidades y en anticipación a la
planeación hacia 2012, ha generado un incremento importante en los
gastos de operación (+26%). Por ahora, este efecto elimina el avance
operativo tanto en la utilidad operativa (+0.2% a P$877m) como en el
EBITDA (-2% a P$1,182m), siendo el punto débil del reporte.
Utilidad neta, artificialmente elevada
Por el contrario, a pesar de la debilidad en la utilidad operativa, la utilidad
neta en P$869m (+71%) sorprendió positivamente, si bien sólo debido al
reconocimiento de ganancias cambiarias virtuales, en tanto que
la
integración de proyectos en desarrollo y la inversión en reserva territorial
derivó en que el FCF resultase negativo en P$1,122m. El flujo de efectivo
acumula así un monto negativo de P$2,047m en estos primeros nueve
meses del año, situación que ha llevado a la empresa a revisar su objetivo
para el año entero, de un FCF positivo entre P$500m y P$800m, a uno
negativo por P$800m. Esto implica una generación positiva de P$1,200m
durante el 4T11, lo cual parece viable si consideramos que la mayor parte
de este avance sería lograble sólo con el “consumo” normal de inventarios
en caso de no adquirir mayores reservas en el periodo, tal como asume la
administración. A pesar de esto, la desviación del objetivo original, con todo
y que se debe a una inversión que sin duda apoyará el crecimiento futuro,
genera una percepción de mayor riesgo que tomamos en cuenta para el
futuro cercano, pero que eventualmente debería ser atenuada.
Endeudamiento al alza
Urbi reporta una deuda total por P$14bn, +39% A/A y +13% T/T, en la que
incorpora primordialmente el efecto de la depreciación cambiaria
(P$1,187m), pero también la contratación de P$399m en nueva deuda
durante el trimestre. Urbi argumenta que este nivel de deuda es temporal,
y refleja la estrategia de manejo de apalancamiento de la emisora. Con una
caja que se sostiene en niveles inusualmente elevados, de P$6.931m, es
natural anticipar que efectivamente veremos una reducción en la deuda
hacia finales del año. Urbi espera alcanzar una relación de 2.5-2.7 deuda a
EBITDA para el cierre del año, lo que implica que la deuda bajaría a cerca
de P$12.1bn. En realidad, lo interesante será ver el comportamiento de la
deuda neta, que de acuerdo a nuestra expectativa, incluyendo un FCF de
P$1.3bn y una revaluación del tipo de cambio a P$1.2/US$, bajaría de
P$7.1bn en este reporte a P$5.0bn al cierre del año.
Ajuste de estimados, sin efecto en la recomendación
Tras revisar a detalle nuestras estimaciones a la luz de este reporte,
concluimos que si bien la desviación del objetivo de FCF anual tiene un
efecto significativo en términos de valuación de forma inmediata, su efecto
a final de cuentas deberá ser compensado por el crecimiento adicional y la
menor necesidad de inversión en los próximos años. En el neto, nuestro
precio objetivo 2012 cambia realmente poco, de P$26.0 a P$25.0, y con lo
cual nuestra recomendación de Compra permanece; los múltiplos implícitos
en este objetivo son 6.0x VE/EBITDA, 10.0x P/U y 1.1 P/VL.
Carlos Hermosillo Bernal
[email protected]
RECOMENDACIÓN (Ver contraportada)
Emisora
IPyC
Precio Actual
Precio Objetivo ‘11
Var % (Nominal)
Diferencia vs IPyC
19.42
25.0
28.7%
14.0%
OTROS INDICADORES
Indicadores
52 semanas max/min
Cap. de Mdo (US$ mn)
Free Float
FV/Ebitda (2011e)
Apalancamiento actual
Crec. Nom. Ebitda (%) ‘11e
Margen EBITDA (%) ‘11e
35,290.15
40,500.00
14.8%
20/07/11
29.86 / 17.50
US$1,404m
30%
4.8x
0.8x
12.6%
27.0%
** Deuda Neta / Ebitda U12m
SELECCIÓN (¿Cuál?) / 8 Criterios Fund.
Perspectiva del Sector
Perspectiva Individual
Mercado (Exportaciones)
Estructura Financiera
Valuación
Bursatilidad
Rentabilidad
Otros
Neutral
Positivo
Negativo
Neutral
Positivo
Positivo
Positivo
Neutral
DISTRIBUCIÓN (¿Cómo?) vs. IPyC
Estrategia
En IPyC
Condición
2.42%
0.66%
MOMENTO (¿Cuándo?)
Tendencia
Urbi*
IPyC
Alza
Baja
www.ixe.com.mx
www.banorte.com
Sobreponderar
Prom. Móvil
30 días
31 días
Análisis y Estrategia
Resultados 3T11
Más Detalles
A continuación presentamos los principales rubros de los resultados de Urbi, y su comparación frente a
la expectativa que teníamos.
Urbi – Resultados 3T11 (cifras nominales en millones de pesos)
Concepto
3T11e
3T10
Var %
3T11e
Var. % vs e
Ventas
4,534
4,199
7.97%
4,563
-0.64%
-3.92%
Utilidad de Operación
877
876
0.15%
913
1,182
1,203
-1.77%
1,287
-8.14%
865
505
71.25%
580
49.14%
Margen Operativo
19.35%
20.86%
20.01%
Margen Ebitda
26.08%
28.66%
28.21%
0.885
0.517
0.594
Ebitda
Utilidad Neta
Márgenes
UPA
Fuente: Banorte-Ixe Casa de Bolsa
Crecimiento en unidades, el mayor en la industria
Urbi ha reportado un crecimiento de 15% a 10,028 viviendas tituladas en el trimestre, que
seguramente marcará el nivel máximo reportado en este trimestre entre los constructores. No es
un logro que se pueda minimizar aún cuando buena parte de él proviene de la integración de
proyectos en ejecución (Socio Operador), más todavía cuando observamos que este crecimiento
viene acompañado por un cambio en la mezcla de ventas que va de la mano de la tendencia de
mercado: vivienda económica.
Urbi—Indicadores Operativos
UNIDADES
TRIMESTRE
VIS
VMb
VMa y R
TOTAL
PRECIOS (P$ 000s)
VIS
VMb
VMa y R
TOTAL
INGRESOS (P$ mm)
VIS
VMb
VMa y R
Terrenos / Otros
TOTAL
EBITDA (P$ mm)
Ajustada
Margen
BMV
Margen
Intereses capitalizados
Fuente: Urbi, Banorte-Ixe.
2
3T10
6,932
1,542
219
8,693
3T10
$275.2
$656.1
$1,053.4
$362.4
3T10
$1,908.0
$1,011.7
$230.7
$1,048.7
$4,199.1
3T10
$1,203.5
28.7%
$946.0
22.5%
$257.5
4T10
55.6%
-49.9%
-42.1%
9.9%
-7.5%
4.1%
9.6%
-21.0%
43.9%
-47.8%
-36.5%
15.7%
12.2%
9.5%
23.3%
7,796
1,705
378
9,879
4T10
$345.5
$698.5
$1,324.6
$443.9
4T10
$2,693.2
$1,190.9
$500.7
$598.8
$4,983.6
4T10
$1,334.1
26.8%
$1,083.1
21.7%
$251.0
1T11
67.7%
-66.2%
34.0%
-1.0%
22.6%
18.3%
34.1%
-3.0%
105.6%
-60.0%
79.7%
4.2%
-12.4%
-18.8%
32.5%
5,817
988
169
6,974
1T11
$279.4
$624.7
$1,261.5
$352.1
1T11
$1,625.0
$617.2
$213.2
$377.4
$2,832.8
1T11
$757.7
26.7%
$578.9
20.4%
$178.8
2T11
15.4%
-3.1%
-48.5%
9.2%
7.8%
-1.0%
11.4%
-3.1%
24.4%
-4.1%
-42.6%
287.1%
17.1%
11.7%
12.8%
8.4%
7,333
1,219
380
8,932
2T11
$278.8
$612.0
$1,330.3
$369.0
2T11
$2,044.7
$746.0
$505.5
$573.0
$3,869.2
2T11
$1,034.4
26.7%
$785.8
20.3%
$248.6
3T11
5.2%
5.8%
-3.1%
4.9%
0.9%
-0.2%
16.8%
2.1%
6.1%
5.6%
13.2%
112.2%
15.5%
14.4%
12.3%
21.4%
8,605
1,165
258
10,028
3T11
$302.8
$625.2
$1,355.0
$367.3
3T11
$2,605.2
$728.3
$349.6
$850.6
$4,533.7
3T11
$1,182.2
26.1%
$906.4
20.0%
$275.8
24.1%
-24.4%
17.8%
15.4%
10.0%
-4.7%
28.6%
1.3%
36.5%
-28.0%
51.5%
-18.9%
8.0%
-1.8%
-4.2%
7.1%
Análisis y Estrategia
Resultados 3T11
URBI
2010
3
2011
2
2011
3
3-11/3-10 3-11/2-11
Estado de Resultados
Ventas
Costo de Ventas
Margen Bruto
Gastos de Operación
Utilidad Operativa
Margen Operativo
EBITDA
Margen EBITDA
4,199,115
3,012,597
28.3%
310,468
876,050
20.9%
1,203,489
28.7%
16%
18%
3,869,271
2,781,090
28.1%
337,625
750,556
19.4%
1,034,385
26.7%
16%
15%
Costo Financiero
Intereses Pagados
Intereses Ganados
Utilidad Cambiaria
Otros Gastos Financieros
Otros Productos Financieros
Otros ingresos
-153,706
78,078
22,236
-29,826
64,347
0
1,170
176%
7%
93%
-424%
n.m.
n.m.
-84%
233,512
83,424
153,201
-33,285
0
200,304
286
-2345%
12%
313%
-213%
-100%
n.m.
27%
Utilidad antes de impuestos
Impuesto Pagado
Impuesto Diferido
723,514
7,670
211,029
-6%
-94%
100%
984,354
823,328
-518,896
59%
n.m.
-378%
1,302,513
666,084
-232,883
80.0%
n.m.
n.m.
32%
-19%
-55%
Utilidad Consolidada
Participación Minoritaria
Utilidad Neta Mayoritaria
Margen Neto
504,815
0
504,815
12.0%
-5%
n.m.
-5%
679,922
21,281
658,641
17.0%
57%
n.m.
52%
869,312
4,802
864,510
19.1%
72.2%
n.m.
71.3%
28%
-77%
31%
Activo Total
Activo Circulante
Disponible
Cuentas por Cobrar (clientes)
Otras Cuentas por Cobrar
Inventarios
Pasivo Total
Pasivo Circulante
Pasivo largo Plazo
Otros Pasivos LP
Capital Consolidado
Minoritario
Mayoritario
34,049,682
33,181,431
5,657,970
3,637,611
2,763,449
21,122,401
19,512,550
5,796,230
8,428,943
5,287,377
14,537,132
0
14,537,132
17%
19%
90%
623%
168%
-10%
22%
-33%
126%
46%
10%
n.m.
10%
40,532,001
39,231,930
7,607,428
6,640,357
2,754,965
22,229,180
24,176,901
14,361,422
6,238,762
3,576,717
16,355,100
679,859
15,675,241
24%
24%
55%
400%
7%
-1%
31%
120%
-10%
-27%
15%
n.m.
11%
42,807,496
40,984,012
6,931,281
7,080,569
2,947,850
23,859,874
25,059,591
15,558,488
7,016,221
2,484,882
17,747,905
740,360
17,007,545
26%
24%
23%
95%
7%
13%
28%
168%
-17%
-53%
22%
n.m.
17%
6%
4%
-9%
7%
7%
7%
4%
8%
12%
-31%
9%
9%
8%
Pasivo con Costo
Corto Plazo
Largo Plazo
Deuda Neta
10,092,546
1,663,603
8,428,943
4,434,576
25% 12,460,644
-62%
6,221,882
126%
6,238,762
-13%
4,853,216
38% 14,046,425
200%
7,030,204
-10%
7,016,221
18%
7,115,144
39%
n.m.
-17%
60%
13%
13%
12%
47%
17%
8%
12%
8%
19%
14%
4,533,643
3,264,225
28.0%
392,030
877,388
19.4%
1,182,206
26.1%
8.0%
8.4%
26.3%
0.2%
-1.8%
424,180
n.m.
-57,425
n.m.
112,192
n.m.
25,489
n.m.
0 -100.0%
222,769
n.m.
945 -19.2%
17%
17%
-0.3%
16%
17%
-1.5%
14%
-2.6%
82%
n.m.
-27%
n.m.
n.m.
11%
n.m.
Balance
Fuente: URBI, BMV, Banorte-Ixe
3
Análisis y Estrategia
Resultados 3T11
Certificación de los Analistas.
Nosotros, René Gerardo Pimentel Ibarrola, Delia María Paredes Mier, María Dolores Palacios Norma, Katia Celina Goya Ostos, Livia Honsel, Alejandro
Padilla Santana, Alejandro Cervantes Llamas, Julia Elena Baca Negrete, Juan Carlos Alderete Macal, Manuel Jiménez Zaldívar, Miguel Angel Aguayo
Negrete, Carlos Hermosillo Bernal, Marisol Huerta Mondragón, Rodrigo Heredia Matarazzo, Raquel Moscoso Armendáriz, Idalia Yanira Céspedes Jaén,
José Itzamna Espitia Hernández, Héctor Gustavo Castañeda Burgos, Tania Abdul Massih Jacobo, Hugo Armando Gómez Solís y Luciana Gallardo
Lomelí, certificamos que los puntos de vista que se expresan en este documento son reflejo fiel de nuestra opinión personal sobre la(s) compañía(s) o
empresa(s) objeto de este reporte, de sus afiliadas y/o de los valores que ha emitido. Asimismo certificamos que no hemos recibido, no recibimos, ni
recibiremos compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión en algún sentido específico en este documento.
Declaraciones relevantes.
Conforme a las leyes vigentes y los manuales internos de procedimientos, los Analistas tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en
acciones o valores emitidos por empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y que pueden ser el objeto del presente reporte, sin embargo,
los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el mercado con el fin de prevenir, entre otras cosas, la
utilización de información privada en su beneficio y evitar conflictos de interés. Los Analistas se abstendrán de invertir y de celebrar operaciones con
valores o instrumentos derivados sobre los que sea su responsabilidad la elaboración de recomendaciones.
Remuneración de los Analistas.
La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte, Casa de
Bolsa Ixe y de sus filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general del las Casas de Bolsa y del Grupo Financiero y en el desempeño
individual de los Analistas. Sin embargo, los inversionistas deberán advertir que los Analistas no reciben pago directo o compensación por transacción específica
alguna en banca de inversión o en las demás áreas de negocio.
Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses.
Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Ixe, Grupo Financiero Banorte y sus filiales, a través de sus áreas de negocio, brindan servicios que incluyen,
entre otros, los correspondientes a banca de inversión y banca corporativa, a un gran número empresas en México y en el extranjero. Es posible que
hayan prestado, estén prestando o en el futuro brinden algún servicio como los mencionados a las compañías o empresas objeto de este reporte. Casa
de Bolsa Banorte o sus filiales reciben una remuneración por parte de dichas corporaciones en contraprestación de los servicios antes mencionados.
En el transcurso de los últimos doce meses, Casa de Bolsa Banorte y Casa de Bolsa Ixe, han obtenido compensaciones por los servicios prestados por parte de la
banca de inversión o por alguna de sus otras áreas de negocio de las siguientes empresas o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el
presente reporte: CEMEX, GEO, SARE e ICA.
Actividades de las áreas de negocio durante los próximos tres meses.
Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios que presta banca
de inversión o de cualquier otra de sus áreas de negocio, por parte de compañías emisoras o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el
presente reporte.
Tenencia de valores y otras revelaciones.
Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales mantienen inversiones, al cierre del último trimestre, directa o indirectamente,
en valores o instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean valores, objeto de recomendaciones, que representen el 10% o más de su cartera de
valores o portafolio de inversión o el 10% de la emisión o subyacente de los valores emitidos por las siguientes emisoras: AMX y NAFTRAC.
Ninguno de los miembros del Consejo, directores generales y directivos del nivel inmediato inferior a éste de Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Ixe, Grupo
Financiero Banorte, funge con alguno de dichos caracteres de acuerdo al Art.2 Fr.XIX de la Ley del Mercado de Valores en las emisoras que pueden ser objeto de
análisis en el presente documento.
Guía para las recomendaciones de inversión.
Referencia
COMPRA
MANTENER
VENTA
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea mayor al rendimiento estimado del IPC.
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea similar al rendimiento estimado del IPC.
Cuando el rendimiento esperado de la acción sea menor al rendimiento estimado del IPC.
Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores
Financieros, con el fin de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfil de riesgo y posición
financiera.
Determinación de precios objetivo
Para el cálculo de los precios objetivo estimado para los valores, los analistas utilizan una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los
analistas financieros, incluyendo de manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro método
que pudiese ser aplicable en cada caso específico conforme al Art. 188 Fr.II. de la Ley del Mercado de Valores. No se puede dar garantía alguna de que se vayan
a lograr los precios objetivo calculados para los valores por los analistas de Casa de Bolsa Banorte y Casa de Bolsa Ixe, ya que esto depende de una gran
cantidad de diversos factores endógenos y exógenos que afectan el desempeño de la empresa emisora, el entorno en el que se desempeña e influyen en las
tendencias del mercado de valores en el que cotiza. Es mas, el inversionista debe considerar que el precio de los valores o instrumentos puede fluctuar en contra
de su interés y ocasionarle la pérdida parcial y hasta total del capital invertido.
La información contenida en el presente reporte ha sido obtenida de fuentes que consideramos como fidedignas, pero no hacemos declaración alguna respecto de
su precisión o integridad. La información, estimaciones y recomendaciones que se incluyen en este documento son vigentes a la fecha de su emisión, pero están
sujetas a modificaciones y cambios sin previo aviso; Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Ixe, Grupo Financiero Banorte y sus filiales no se comprometen a
comunicar los cambios y tampoco a mantener actualizado el contenido de este documento. Casa de Bolsa Banorte,Casa de Bolsa Ixe, Grupo Financiero Banorte
y sus filiales no aceptan responsabilidad alguna por cualquier pérdida que se derive del uso de este reporte o de su contenido. Este documento no podrá ser
fotocopiado, citado, divulgado, utilizado, ni reproducido total o parcialmente sin previa autorización escrita por parte de Casa de Bolsa Banorte, Casa de Bolsa Ixe,
Grupo Financiero Banorte.
4
Análisis y Estrategia
Resultados 3T11
Directorio de Análisis
Director General de Desarrollo de Negocio y
Análisis
[email protected]
Delia Paredes
Directora Ejecutiva Analisis y Estrategia
[email protected]
(55) 5268 - 1694
Katia Goya
Subdirector Economía Internacional
[email protected]
(55) 1670 - 1821
Alejandro Padilla
Subdirector Estrategia Gubernamental
[email protected]
(55) 1103 - 4043
Dolores Palacios
Subdirector de Gestión
[email protected]
(55) 5268 - 4603
Juan Carlos Alderete
Gerente Estrategia Tipo de Cambio
[email protected]
(55) 1103 - 4046
Alejandro Cervantes
Gerente Economía Nacional
[email protected]
(55) 1670 - 2972
Julia Baca
Gerente Economía Internacional
[email protected]
(55) 1670 - 2221
Livia Honsel
Gerente Economía Internacional
[email protected]
(55) 1670 - 1883
Miguel Calvo
Gerente de Análisis (Edición)
[email protected]
(55) 1670 - 2220
Francisco Rivero
Analista
[email protected]
(55) 1103 - 4000 x 2612
Lourdes Calvo
Analista (Edición)
[email protected]
(55) 1103 - 4000 x 2611
Raquel Vázquez
Asistente Dirección de Análisis y Estrategia
[email protected]
(55) 1670 - 2967
Carlos Hermosillo
Subdirector—Cemento / Vivienda
[email protected]
(55) 5268 - 9924
Manuel Jiménez
Subdirector—Telecomunicaciones / Medios
[email protected]
(55) 5004 - 1275
Astianax Cuanalo
Subdirector Sistemas
[email protected]
(55) 5268 - 9967
Marisol Huerta
Alimentos / Bebidas
[email protected]
(55) 5268 - 9927
Rodrigo Heredia
Siderúrgico / Minero
[email protected]
(55) 5268 - 9000 x 48029
Raquel Moscoso
Comercio / Químico
[email protected]
(55) 5268 - 9000 x 48028
Idalia Yanira Céspedes
Construcción
[email protected]
(55) 5268 - 9000 x 48227
José Itzamna Espitia
Aeropuertos
[email protected]
(55) 5268 - 9000 x 48066
Daniel Sánchez
Edición Bursátil
[email protected]
(55) 5268 - 9000 x 48374
René Pimentel Ibarrola
(55) 5268 - 9004
Análisis Económico
Análisis Bursátil
Análisis Deuda Corporativa
Miguel Angel Aguayo
Subdirector de Análisis de Deuda Corporativa
[email protected]
(55) 5268 - 9804
Tania Abdul Massih
Analista Deuda Corporativa
[email protected]
(55) 5004 - 1405
Hugo Armando Gómez Solís
Analista Deuda Corporativa
[email protected]
(55) 5004 - 1340
Héctor Gustavo Castañeda
Analista Deuda Corporativa
[email protected]
(55) 5268 - 9937
Luciana Gallardo Lomelí
Analista Deuda Corporativa
[email protected]
(55) 5268 – 9931
Marcos Ramírez
Director General Banca Mayorista
[email protected]
(55) 5268 - 1659
Enrique Castillo
Director General Banca Mayorista
[email protected]
(55) 5268 - 9902
Luis Pietrini
Director General Banca Patrimonial
[email protected]
(55) 5004 - 1453
Patricio Rodríguez
Director General Banca Privada y
Gestión de Activos
[email protected]
(55) 5268 - 9987
Armando Rodal
Director General Corporativo y Empresas
[email protected]
(81) 8319 - 6895
Víctor Roldán
Director General Banca Corporativa
Transaccional
[email protected]
(55) 5004 - 1454
Carlos Martínez
Director General Banca de Gobierno
[email protected]
(55) 5268 - 1683
Banca Mayorista
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