Alegaciones decreto régimen jurídico VPP de la CM

SUGERENCIAS AL PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE SE APRUEBA EL REGLAMENTO DE VIVIENDAS CON
PROTECCIÓN PÚBLICA DE LA COMUNIDAD DE MADRID
D. Prisciliano Castro López, mayor de edad, vecino de Madrid, con DNI 2.059.726, en su
calidad de Presidente de la FEDERACIÓN REGIONAL DE ASOCIACIONES DE VECINOS DE MADRID
(FRAVM), con domicilio social en el número 2 de la calle Bocángel, distrito postal 28028 de
Madrid,
E X PO N E : Que por parte de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda se ha
remitido a esta entidad el proyecto de Decreto por el que se aprueba el reglamento de las
viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid para que se presenten, en el
plazo de 15 días desde su recepción, las oportunas sugerencias. Es por ello que, en una
rápida lectura del proyecto de decreto y de modo sucinto, hacemos las siguientes
observaciones.
CONCEPTO DE VIVIENDA CON PROTECCIÓN PÚBLICA (VPP) Y SUPERFICIES
Si la sustitución, primero en la Ley 6/1997 y luego en el Decreto 228/1998 de la
Comunidad de Madrid, de la vivienda de protección oficial (VPO) y de la vivienda de precio
tasado (VPT) –la segunda concebida hasta entonces en los Reales Decretos estatales como
vivienda libre de precio tasado– por la vivienda con protección pública (VPP) consagraba la
tendencia a liquidar, agrandar y encarecer la vivienda de protección oficial (VPO),
asimilándola directamente a la VPT1, la sustitución de la superficie útil máxima tradicional
de la vivienda protegida (90 m2) por la superficie construida máxima de 150 m2 abundaba
en el mismo sentido.
Consolidada esta situación en la Comunidad de Madrid2 y amparada por el último de
los reales decretos reguladores del plan de vivienda estatal 3 que, efectivamente, sustituye la
VPO por la vivienda sujeta a regímenes de protección pública e introduce, con ello, una
alteración mucho más que semántica (admite superficies de 120 m2 útiles en el 15 % de
viviendas de una promoción bajo el señuelo de la “familia numerosa”), el proyecto de
Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid se pronuncia
nítidamente por la desprotección oficial e incluso va más alla: añade una nueva vivienda
libre de precio tasado, la VPPL, para adquirentes con ingresos de hasta 7,5 veces el
indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM), siguiendo la estela que abriera en
1993 el programa de vivienda del Ayuntamiento de Madrid (vivienda libre de precio tasado
(VPT) para demandantes de hasta 7,6 veces el SMI).
La desprotección oficial (“mayor flexibilidad” le llama el preámbulo) que consagra
el proyecto de Reglamento de VPP de la Comunidad de Madrid consiste en:
1
Excepto para las fracasadas promociones de VPP para arrendamiento, cuya construcción y gestión sobre
suelo público de cesión acabaría delegando la administración regional, a través del IVIMA, en los grandes
promotores privados.
2
“En nuestro ámbito territorial actualmente sólo existen dos categorías de vivienda protegida: la VPP creada
por la Ley 6/1997 y la VPO de promoción privada de régimen especial, cuya pervivencia ha sido destacada por
el Estado a través del propio RD 1/2001”, se dice en el preámbulo del proyecto de Reglamento.
3
El Real Decreto 1/2001 sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y
suelo del plan 2002-2005.
1º. Atribuirse carácter universal: todas las VPO (RD Ley 31/1978), cualquiera que
sea el régimen bajo el cual se promovieron, quedan sometidas al regimén de protección
pública que establece el Reglamento.
2º. La “protección pública” es tan efímera que reduce a la mitad, o menos para la
descalificación, los plazos de transmisión o desprotección fijados en la legislación estatal en
la que se ampara, como se puede advertir en el siguiente cuadro comparativo.
Proyecto de Reglamento de VPP de la C.M.
RD 1/2002 del Plan de vivienda y suelo 2002-2005
Los adquirentes o promotores individuales para
uso propio ni siquiera están obligados a ocupar
la vivienda (concebida de este modo como un
bien de inversión o segunda residencia), pueden
cederla en arrendamiento sin necesidad de
autorización administrativa .
La transmisión intervivos se consiente pasados 5
años desde la calificación definitiva (el RD
El RD estatal dice que “ las viviendas[...] se
destinarán a residencia habitual y permanente
del propietario y deberán ser ocupadas dentro de
los plazos establecidos en la legislación
aplicable”.
El RD estatal establece que “no podrán transmitir
intervivos ni ceder el uso por ningún título
durante el plazo de diez años”.
La descalificación se concede pasados 7 años El RD estatal establece que “las viviendas sujetas
desde la calificación definitiva, e incluso antes.
a regímenes de protección pública que se acojan
a las medidas de financiación establecidas por el
RD no podrán ser objeto de descalificación
voluntaria a petición de los propietarios hasta
trasncurridos quince años contados desde la
calificación o declaración definitiva de las
mismas”.
3º. La “protección pública” es, además de efímera, olvidadiza, pues ningún artículo
del proyecto de Reglamento de VPP determina la prohibición y limitaciones a la facultad de
disponer (transmisiones) y a la descalificación ni, consecuentemente con ello, regula la
incorporación de tales limitaciones a las escrituras de compraventa, adjudicación o
declaración de obra nueva y a la escritura de formalización del préstamo hipotecario a los
efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad (donde se debe hacer constar la
prohibición y limitaciones a la facultadde disponer por medio de nota marginal).
No lo hace porque la calificación se concibe únicamente como la forma de recibir
ayudas económicas que coadyuven a la adquisición del bien de inversión-vivienda (pese a
que los alojamientos protegidos deberían concebirse sólo como bienes de uso), y la
descalificación como el retorno al mercado de la vivienda libre de ese bien de inversión.
Que no exageramos lo prueban los supuestos para las descalificaciones ipso facto: el
traslado laboral, el crecimiento de la familia, la separación o divorcio, la enfermedad grave
del titular o familiares... ¿qué razón impide, en estos casos, adscribir la vivienda a las
limitaciones que rigen para la segunda o posteriores transmisiones?, ¿por qué debe
enajenarse, necesariamente, en el mercado libre una vez solicitada y obtenida la
descalificación?
Asimismo, las viviendas con protección pública para arrendamiento (VPPA) se
convierten a los siete años (desde la calificación definitiva) en viviendas libres a libre
disposición del promotor, si es que no se han enajenado “en cualquier momento del periodo
2
de vinculación” por promociones completas y a precio libre con autorización de la
consejería. Ninguna limitación se establece tampoco en este caso.
Por lo que a la SUPERFICIE se refiere, el proyecto de Reglamento maneja dos
conceptos diferentes sin incluir en artículo alguno la relación de equivalencia entre ambos:
la superficie construida para definir las tipologías y la superficie útil para fijar el precio
máximo de venta y renta.
Puesto que la superficie útil viene a ser aproximadamente un 20% inferior a la
superficie construida (Real Decreto 3148/1978), el proyecto de Reglamento consigna las
siguientes superficies según tipología:
Para venta o uso propio
Superficie construida máxima
VPP básica (VPPB)
110 m2 construidos
VPP de precio limitado (VPPL) 150 m2 construidos
Superfice útil
88 m2 útiles
120 m2 útiles
A promover sobre suelo residencial
destinado
expresamente
por
el
planeamiento a vivienda libre (VL)
a VPP de más de 110 m2 construidos o
a la construcción de vivienda de precio
tasado (VPT).
Para arrendamiento
VPP
para
arrendamiento
(VPPA)
VPP para arrendamiento con
opción a compra (VPPAOC)
para jóvenes
-VPPAOC para familias
Superficie construida máxima
110 m2 construidos
Superficie útil
88 m2 útiles
70 m2 construidos
---150 m2 construidos
56 m2 útiles
---120 m2 útiles
Viviendas de Integración Social
Superficie construida máxima
Superficie útil
VIS destinadas a personas necesitadas 130 m2 construidos
104 m2 útiles
de protección social (convenios entre
administraciones o con entidades
privadas), en alquiler
Vivienda de protección oficial de
regímen especial para uso propio o
arrendamiento
Superficie útil máxima
Superficie construida
VPO RE
90 m2
120 m2 para familia numerosa
112 m2
150 m2
Vivienda de protección
oficial de promoción
pública
Superficie útil máxima
Superficie construida
Precio máximo de
venta
VPO de promoción
pública (no podra ser
90 m2
112 m2
80 % del establecido
para la VPO de RE
descalificada)
3
Resulta obvio, por lo expresado hasta aquí, que defendemos la vivienda protegida
de hasta 90 m2 útiles equiparable, en cuanto a su régimen jurídico, a la vivienda de
protección oficial (tanto de régimen general como de régimen especial y, claro está, la
vivienda de protección oficial de promoción pública)4, así como las prohibiciones y
limitaciones a la facultad de disposición y descalificación de la misma que marca la
legislación estatal de vivienda protegida.
Y para que no quepa duda alguna, reproducimos las propuestas de la FRAVM en
materia de vivienda protegida y suelo para vivienda protegida, en las que la mención de
la vivienda de protección oficial (VPO) es totalmente a propósito, como también lo es la
ausencia de mención de la vivienda con protección pública (VPP) por haberse
concebido, desde el inicio, para liquidar la VPO y sustituir a la VPT.
PROPUESTA DE LA FRAVM EN MATERIA DE VIVIENDA PROTEGIDA Y SUELO PARA VIVIENDA
PROTEGIDA
 Destinar de los patrimonios municipales y públicos de suelo5 de uso residencial,
tanto existentes como resultado de la cesión obligatoria del 10 por ciento del
aprovechamiento lucrativo, al menos el 25 % para vivienda pública de promoción
directa y el 75 por ciento restante a los siguientes regímenes de vivienda protegida (o
figuras equivalentes): 25 % VPO de régimen especial, 50 % VPO de régimen general
y 25 % de precio tasado (VPT)6.
 Calificación expresa por los ayuntamientos de la Comunidad de Madrid del uso de
viviendas de promoción pública directa y/o viviendas de protección oficial de
régimen especial en el 10 % de la superficie de suelo urbanizable sectorizado y no
sectorizado (artículo 38.2 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid)7.
4
En las enmiendas de la FRAVM a la propuesta de decreto para el desarrollo y ejecucion del plan de vivienda de la
Comunidad de Madrid 1997-2000, alegábamos:
1. Las actuaciones en materia de vivienda a que se refiere el artículo 1º a) y las viviendas resultantes de las
actuaciones de remodelación o rehabilitación de edificios, se acogerán a alguno de los siguientes regímenes, a efectos de su
calificación como viviendas de protección oficial: a) Especial, cuando se trate de actuaciones llevadas a cabo para
destinatarios con ingresos familiares ponderados que no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional; b)
General, cuando se trate de actuaciones para destinatarios con ingresos familiares ponderados hasta 5,5 veces el salario
mínimo interprofesional.
2. Son Viviendas de Protección Oficial las que, destinadas a residencia habitual y permanente, tengan una
superficie útil máxima de 90 metros cuadrados, cumplan los requisitos que le son de aplicación y sean calificadas como
tales.
5
El destino de los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo (art. 176 de la Ley 9/2001 del Suelo de la C.M.)
ha de ser: a) Construcción, rehabilitación o mejora de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de
integración social, en el marco de las políticas o programas establecidos por las Administraciones públicas; [...] d)
Actuaciones declaradas de interés social; e) Conservación y ampliación de los patrimonios públicos de suelo; f) La propia
gestión urbanística con la finalidad, primero, de incidir en el mercado inmobiliario, preparando y enajenado suelo
edificable.
6 El 25 %, máximo, de VPT o figuras similares es también el porcentaje que fija la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad
de Madrid en suelo urbanizable (cuando el 50 % de las viviendas edificables deben estar sujetas a algún régimen de
protección pública).
Señala el artículo 38.2 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid: “El 10 por 100 de la superficie del área de
reparto de suelo urbanizable sectorizado y de cada sector resultante en suelo urbanizable no sectorizado, será destinado a la
tipología de viviendas que libremente determine cada Ayuntamiento”. El suelo urbano sectorizado sería el asimilable al
SUP (suelo urbanizable programado) y el no sectorizado asimilable al SUNP (suelo urbanizable no programado).
7
4
 Convocatoria de concursos públicos de suelo para vivienda protegida por los
ayuntamientos, la administración regional y los consorcios urbanísticos con destino a
cooperativas y agentes sociales sin ánimo de lucro, en cuyos pliegos de condiciones
primen la demanda estructurada y los niveles bajos y medios de renta.
 Programación anual de 5.000 viviendas protegidas (Plan-20.000 para el cuatrienio)
en el municipio de Madrid (25 % de régimen especial, 50 % de régimen general y 25
% de precio tasado, o figuras asimilables), derivadas de las cesiones obligatorias
adscritas al desarrollo del planeamiento general.
 Programación por los grandes ayuntamientos de la corona metropolitana de sus
propios planes de vivienda protegida para el cuatrienio, con destino a cooperativas y
agentes sociales sin ánimo de lucro.
 Constitución de nuevos consorcios urbanísticos entre la Comunidad de Madrid y el
Ayuntamiento respectivo al objeto de obtener reservas de suelo urbanizable para
vivienda protegida.
 Establecimiento de la delimitación de áreas en suelo urbano consolidado, en suelo
urbano no consolidado y en suelo urbanizable sujetas tanto al ejercicio de la
expropiación-sanción por incumplimiento de la función social de la propiedad,
como al régimen de ejecución mediante sustitución del propietario por
incumplimiento de los deberes de urbanización y edificación en los plazos fijados
por el planeamiento (artículo 162 de la Ley 9/2001 del Suelo de la C.M.).
Delimitación, asimismo, de áreas en las que las transmisiones onerosas de terrenos y
edificaciones queden sujetas a los derechos de tanteo y retracto por los
ayuntamientos.
Por todo lo anteriormente expuesto,
S O L I C I T A : Se consideren las anteriores observaciones y se modifique, por ello, el
proyecto de Reglamento de viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid.
En Madrid, a quince de noviembre de 2004
Fdo. Prisciliano Castro
Presidente de la FRAVM
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