Voces: ANOTACION DEL EMBARGO ~ BIEN DE FAMILIA

Tribunal: Corte de Justicia de la Provincia de Catamarca
Fecha: 19/12/2008
Autos: Benz, María del Carmen
Sumario:
Se hace lugar al recurso de casación interpuesto por la parte
ejecutante y se revoca el fallo de la Cámara que establecía la
cancelación del embargo sobre un inmueble (ya que consideraba que se
encontraba automáticamente inscripto como bien de familia desde la
vigencia de la ley 4809 de esta provincia). Los fundamentos de este
alto tribunal son: que le es inoponible al locador la inscripción como
bien de familia que fuera posterior a la celebración del contrato
(como es en el caso) y que la ejecutada, una vez trabada la medida,
enajeno otros inmuebles que tenia a su nombre.
Vocablos: CASACION - ANOTACION DEL EMBARGO - BIEN DE FAMILIA
EJECUCION DE ALQUILERES - EMBARGO - INMUEBLE - LEVANTAMIENTO
EMBARGO - LOCACION - LOCACION DE INMUEBLE - OBLIGACION A PLAZO
PREPARACION DE LA VIA EJECUTIVA - TACITA RECONDUCCION - VENCIMIENTO
LA LOCACION - VENCIMIENTOS DE PLAZOS - PRUEBA
DE
DE
San Fernando del Valle de Catamarca, diciembre 19 de 2008.
1º) ¿Es procedente el recurso de casación interpuesto? En su caso,
¿qué pronunciamiento corresponde? 2º) Costas.
A la primera cuestión planteada, el Dr. Cippitelli dijo:
La parte ejecutante interpone recurso de casación en contra de la
Sentencia Interlocutoria Nº 125/07 dictada por la Cámara de Apelación
de Segunda Nominación, en incidente de cancelación de embargo. El
pronunciamiento confirma lo dispuesto en primera instancia y hace
lugar al levantamiento de la medida.
Del relato de los hechos, en lo que aquí atañe, se extrae que la
causa reconoce su origen en la pretensión de cobros de alquileres
adeudados, -diciembre de 1995 a marzo del 2001- cuyo contrato de
locación se remonta a fecha 01/06/87, por el término de tres años
siendo la locadora en ese entonces la administradora del sucesorio. En
el año 1998 se hace la partición y el inmueble, que continuó
alquilado, es adjudicado a los ahora actores de la ejecución; en 1999
el juez de la sucesión, a pedido de los actores ordena trabar embargo
sobre el inmueble de la locataria sito en calle Chacabuco Nº 63, a fin
de asegurar el pago de los alquileres adeudados. La medida cautelar es
inscripta con carácter provisorio en 1994, 1999 y en el 2000. En 1999,
los actores inician la preparación de la vía ejecutiva para que la
deudora reconozca el carácter de locataria y exhiba el último recibo
de pago de alquiler; ello se concreta en el 2002, oportunidad en que,
reconoce dicho carácter desde el 1996, por prórroga del contrato
originalmente pactado. Se promueve demanda ejecutiva, la demandada
opone excepción de prescripción y pago parcial. Se ordena trabar
embargo preventivo sobre el inmueble de su propiedad, -Chacabuco Nº
63- y la misma plantea incidente de cancelación de embargo con
fundamento en que, el inmueble se encuentra automáticamente inscripto
como bien de familia a partir de la vigencia de la ley Nº 4809/94.
Alega que es única vivienda, en la que habita con su hija y nieta y
que, la deuda que se pretende ejecutar es de fecha posterior a la
vigencia de la ley, -diciembre de 1995 a marzo del 2001-.
Receptado el incidente en ambas instancias provoca a la parte
perdidosa la deducción del presente recurso con fundamento en las tres
causales previstas por la norma de rito:
Arbitrariedad, por haberse prescindido de constancias de la causa
conducente a la correcta solución del pleito.
Errónea interpretación y aplicación de la ley: Art. 14 bis, 31, 75
incs. 12 y 22, 104, 108, 121, 126 de la Constitución Nacional y 58 de
la Constitución Provincial, art. 1622, 2505 del C. Civil, leyes
nacionales Nº 17.801 y Nº 14.394 y ley provincial Nº 4809.
Errónea interpretación y aplicación de la doctrina legal sentada por
la Corte de Justicia de la Nación.
Además
expresa
que,
el
fallo
reviste
gravedad
o
interés
constitucional, por que vulnera los principios fundamentales sobre los
cuales se asienta el sistema federal -Art. 75 incs. 12, 121 y 126 de
la Constitución Nacional.
Al Iniciar el desarrollo de sus agravios, refiere en primer término
a la inconstitucionalidad de la ley provincial Nº 4809 que consagra la
inembargabilidad automática de la vivienda única en contraposición de
la ley nacional que exige la inscripción registral. Sostiene que dicha
ley
invade
la
competencia
nacional
y
se
excede
de
manera
inconstitucional dado que la única facultad que le otorga la ley
nacional, es la de determinar la autoridad administrativa local,
encargada de intervenir en la gestión de inscripción como bien de
familia de los inmuebles situados en el territorio. Solicita se
declare la inconstitucionalidad de la ley Nº 4809 por transgredir los
límites constitucionales en materia de neta competencia federal.
Luego afirma que el fallo contradice la doctrina de la SCJN en el
fallo "Banco del Suquía S.S. c/ Juan Carlos Tomassini s/ P.V.E. s/
Ejecutivo- Apelación Recurso Directo" que se ha expedido sobre la
inconstitucionalidad de la ley Nº 8067 de la Provincia de Córdoba,
Art. 58, que consagra la inembargabilidad automática de la vivienda
única.
Posteriormente plantea la inaplicabilidad de la ley Nº 4.809 en la
causa; al efecto critica que el fallo considera que los alquileres
adeudados desde diciembre del 1995 a marzo del 2001, no pueden
remontarse al contrato de locación vencido en 1990, con fundamento en
que la obligación de pago se adquiere mes a mes en la medida que
subsiste la situación de hecho que genera la obligación de pago, ya no
por el contrato sino por el uso y goce de la cosa, -Art. 1622 del
C.Civ. y en razón de ello concluye que la deuda reclamada es posterior
a la entrada en vigencia de la ley Nº 4809/94.
Rebate este argumento afirmando que, el Art. 1622 es claro al
establecer la continuidad del locatario en el uso y goce del inmueble
una vez vencido el contrato, pero que ello no implica la reconducción
tácita sino, la continuación de la locación concluida bajos sus mismos
términos y condiciones, hasta que el locador pida la devolución de la
cosa en cualquier tiempo sea cual fuere el que el arrendatario hubiese
continuado en el uso y goce de la cosa.
De este modo para determinar la aplicabilidad de la ley Nº 4809, no
corresponde estar al vencimiento de los períodos locativos mensuales
demandados sino, a la fecha de origen de la relación contractual es
decir el 01/06/87, cuya continuidad fue reconocida por la demandada al
preparar la vía ejecutiva como al contestar demanda.
Señala que, tampoco es aplicable la ley 4809/94, puesto que la misma
consagra la inembargabilidad automática de la vivienda única a partir
de su vigencia y por deudas posteriores a su vigencia, en la medida
que la vivienda reúna las condiciones establecidas en la leyes
nacionales Nº 14.394 y Nº 17.801, y ley provincial Nº 3343 y a partir
de allí produce los efectos jurídicos futuros y no retroactivos
respecto de deudas anteriores.
Que en autos se encuentra debidamente acreditado que la demandada en
periodos comprendidos entre 1995 al 2001, no poseía vivienda única
sino que tenía dos propiedades más en Córdoba. Que las mismos fueron
vendidos con fecha 13 de mayo del 2002, cuando ya había sido
notificada de la preparación de la vía ejecutiva, colocándose en
manera deliberada en la situación prevista en la norma tuitiva para
eludir el pago de obligaciones asumidas con anterioridad.
Que el fallo prescinde de pruebas y en forma antojadiza sostiene que
no debe estarse ni a la fecha de las deudas ni a la fecha de reunido
los requisitos sino a la fecha del embargo.
Que a su vez no se tiene en cuenta que en 1999, ya se había trabado
embargo sobre esa vivienda, en protección del cobro de alquileres y la
medida fue inscripta, por lo que se debe reconocer su validez, -Art.
196, 2ª párrafo del C.P.C.C.
También sostiene incurre en arbitrariedad el ad quem, porque a los
fines del Art. 36 de la ley Nº 14394, tiene en cuenta que al momento
del incidente en el inmueble, habita la demandada con su hija y nieta
presentando únicamente un certificado de convivencia dando por
acreditado con ello el vínculo y el requisito que exige la ley. Tales
omisiones también tornan improcedente la aplicación de la ley
provincial.
Hace reserva del caso federal.
A fs. 11 recusa sin causa a la Dra. A. del V. S. de L.
A fs. 16/22 y vta., responde traslado la demandada.
A fs. 30/32 por mayoría se hace lugar a la excusación de la Dra.
Sesto de Leiva, y se integra el tribunal con el Sr. Procurador General
de la Corte.
A fs. 36/40 y vta. obra dictamen de la Srta. Procuradora General
subrogante y propicia la admisión del recurso.
Conforme al resultado del sorteo, inicio el estudio de la causa
sometida a decisión y a tal fin estimo necesario previamente
determinar si el pronunciamiento atacado reviste el carácter de
sentencia definitiva.
Ello toda vez que, "las decisiones recaídas en cuestiones
incidentales, aunque causen gravamen irreparable, no son susceptibles
de recurso, salvo que produzca el efecto de finalizar la litis
principal haciendo imposible su prosecución " SCBs. As., 30/10/84,
DJBA, t, 128, p. 125), y a su vez, las resoluciones atinentes a
medidas cautelares, sea que las decreten, levanten o modifiquen, no
constituyen sentencia definitiva salvo que, medie un agravio que por
su magnitud y las circunstancias de hecho pueden ser irreparable.
En atención a ello considero, excepcionalmente, en la especie
configurada la equiparación a sentencia definitiva, pues de lo
contrario ello posibilita que se produzca un caso de indefensión total
e irremediable no reparable por otra vía, en virtud de que, lo
resuelto no puede ser discutido en otra etapa del proceso.
Soslayado este escollo formal me avoco al análisis de la cuestión de
fondo.
El memorial recursivo revela que el primer agravio del recurrente es
el planteo de inconstitucionalidad de la ley Provincial Nº 4809
promulgada el 03/11/ 94 y publicada en boletín oficial el 15/11/94.
Vale evocar que esta ley, prevé la inscripción automática como bien
de familia, a la vivienda única pero, la inembargabilidad solo podrá
hacerse valer por deudas posteriores a su vigencia, entonces ante
ello, preliminarmente corresponde precisar la fecha de la deuda para
luego definir su aplicabilidad en autos.
Ello en razón de que, tan drástico remedio como lo es la declaración
de inconstitucionalidad de una ley, solo justifica su tratamiento, si
dicho ordenamiento resulta aplicable a la casuística a resolver.
En ese razonamiento se advierte que el fallo sostiene la aplicación
de
la
ley
provincial
al
entender
que
la
deuda
reclamada
correspondiente a los alquileres diciembre de 1995 a marzo del 2001 no
puede remontarse al contrato de locación vencido en 1990, puesto que,
la obligación de pago se adquiere mes a mes, en la medida en que
subsiste la situación de hecho, que genera la obligación de pago de la
mesada locativa, ya no por el contrato, sino por el uso y goce de la
cosa en los términos del Art. 1622 del C.C., y de allí es que,
considera que la deuda es posterior a la vigencia de la ley Nº
4809/94.
Radicada así la cuestión, cuadra señalar que, "El bien de familia
configura un supuesto de excepción al principio tradicional según el
cual el patrimonio del deudor es la prenda común de los acreedores,
razón por la cual la interpretación de la norma legal debe ser
restrictiva, quedando a su amparo solo aquellas obligaciones asumidas
con posterioridad a la afectación, sin que corresponda oponerlo cuando
el incumplimiento es posterior a esa fecha, pero han sido contraídas
con anterioridad" (CNCiv., sala L, 13/2/95, "Rodríguez, Eduardo c/
Hansung Argentina SA").
De la compulsa de la causa fluye claramente que, el pago de los
alquileres reclamados reconocen su origen en un contrato de locación
que data del año 1987, cuyo vencimiento operó en 1990 y que la
locataria continuó con el uso y goce del local hasta marzo del 2001.
Obliga ello a detenernos en esta situación. Sobre este aspecto
importa puntualizar que, si se pretende el cobro de arriendo por la
vía ejecutiva por períodos posteriores a la fecha de vencimiento del
respectivo contrato de locación, debe considerarse que este mantiene
su idoneidad como título hábil para reclamar los alquileres, pues
estos continúan corriendo hasta que el locatario devuelva el inmueble.
Vale decir que no se configura luego de vencido el plazo de locación
una tácita reconducción sino, la continuación de la locación concluida
bajo los mismos términos -Art. 1.622 C.Civ-.
Es así que, si luego de operado el vencimiento del contrato no se
suscribió otro, cabe estarse a lo que prevé esta norma, es decir al
contrato de locación de origen el que, aunque se halla aumentado el
precio, este cesará cuando se pida la devolución del bien.
Armonizando los Arts. 1609 y 1622, se predica que luego de vencida
la locación se produce una ultra actividad de sus efectos salvo en lo
que hace al plazo.
En autos dado que el único contrato de locación cuya celebración ha
sido demostrada es el de 1987 y, habiéndose mantenido luego esa
relación, por espacio de más de 13 años sin haberse acreditado la
existencia de un nuevo contrato, debe entenderse que la locación
continuó bajo esos mismos términos, salvo en relación al tiempo de
duración, pues no tiene ya plazo determinado, por lo que, la
permanencia del locatario en el inmueble y el pago de los alquileres
después de vencido el plazo no bastará para presumir la celebración de
un nuevo contrato.
En plena concordancia con esta inteligencia, "en cuestiones
contractuales, la doctrina y la jurisprudencia vienen sosteniendo, en
forma unánime, que el origen cronológico del crédito debe surgir de la
fecha del contrato en cuestión" (Conf. Guastavino, Elías, Bien de
Familia", cit., tª II, p. 231; Chiappini, Julio, El bien de familia y
las deudas potenciales " ED 131-921).
Con igual alcance se afirma que, "Para determinar si un crédito es
anterior a la afectación del inmueble al régimen del bien de familia
se debe atender al hecho o acto generador, y no a la del
pronunciamiento que reconoce ese crédito preexistente (CNCom., sala E,
19-2-93, J.A. 1993- IV- 357).
Y que, " Los créditos de causa anterior a la constitución del bien
de familia son los que se originan en un hecho o acto generador de la
obligación acaecido o celebrado con anterioridad a la inscripción,
aunque el vencimiento se produzca con posterioridad, pues la ley Nº
14.394 no funda la distinción en el momento en que la deuda se torna
exigible, sino en el de su nacimiento" (CNCiv., sala H, 6-6-97.
J.A.1998- IV-76).
De este modo "Los créditos y derechos anteriores a la inscripción
conservan la ejecutabilidad respecto al bien de familia, cualquiera
sea la naturaleza y causa de la obligación (CCCom., sala E, 19-2-93,
J.A. 1996-II-87).
Con mayor precisión se establece al referirse a las prestaciones
sucesivas: En contratos donde se prevé este tipo de prestaciones,
también denominadas de ejecución continuada, o periódicas, o de trato
sucesivo (Conf. CNEsp. Civ. y Com. Sala III, 10-07-74, Ed. 58- 645);
cuando el obligado no cumple con alguna de las prestaciones -cual
sería, por ejemplo, la falta de pago del alquiler mensual pactado en
un contrato locativo-, debe estarse a la fecha de dicho contrato y no
a la del incumplimiento (Conf. Beluscio y otros, Cod. Civ., cit., t.
6, p. 311).
Por lo que en definitiva. En los casos de ejecuciones de alquileres,
es inoponible al locador la afectación del inmueble del garante como
bien de familia cuya inscripción es posterior a la celebración del
contrato de locación, aun cuando los alquileres que se reclaman
correspondan a periodos posteriores a dicha afectación (CNCiv., sala
I, 31/8/99, JA. 2000-III-590).
Inclusive en las obligaciones sujetas a plazo, dado lo prescripto en
los Arts. 35 y 38 de la ley Nº 14.394, los cuales deben jugar
armónicamente, el funcionamiento de la inembargabilidad del bien de
familia no dependerá de la fecha del vencimiento del plazo en
cuestión, sino de la fecha del contrato en el que fueron previstas
tales obligaciones (Conf. CNCom., sala E, 09-9-84, LA LEY, 1984-D,
593; CNCom., sal B, 28-09-83, ED 108-458).
Siguiendo estos criterios y centrando la atención en la hipótesis de
inscripción automática, entiendo que en el caso en examen no resulta
aplicable la ley provincial Nº 4809 por ser la deuda de fecha anterior
a su vigencia.
Finalmente me interesa destacar el dictamen de la Srta. Procuradora
General subrogante cuya opinión se inclina en igual sentido a la
solución anunciada y a mayor abundamiento hago propio su contenido.
Por todo lo expuesto voto por hacer lugar al recurso revocando el
fallo impugnado y dejando sin efecto la cancelación de embargo por no
resultar aplicable al presente caso, la ley provincial Nº 4.809.
A la primera cuestión planteada el Dr. Lilljedahl dijo:
Que adhiero a la relación de hechos y a la solución propiciada por
el Sr. Ministro que me precede, más en cuanto a los fundamentos por
los que voto en el sentido del acogimiento del recurso de casación
traído a resolver comparto y, doy por reproducidos como parte
integrante del presente, los argumentos desarrollados por la Sra.
Fiscal de Cámara Dra. N. de M.. Ello así pues aprecio que tales
razonamientos aunque diversos, se complementan y encaminan hacia el
acogimiento del recurso.
Y es que cualquiera fuera la posición doctrinaria a la que
adhiriésemos en torno a la interpretación que cabe asignarle al Art.
1622 del CC, esto es si existe o no tácita reconducción del contrato
de locación vencido el plazo originario permaneciendo las partes
vinculadas a través de la tal relación contractual -razonamiento
desarrollado por la Procuración subrogante con adhesión del voto que
me precede y por la Cámara respectivamente- premisa de la cual parten
los nombrados a efectos de verificar si la deuda cuya satisfacción
garantiza el bien respecto del cual se solicitara la cancelación de
embargo se encuentra o no protegida por la garantía acordada a la
vivienda familiar única por la ley 4809, en nada modifica la solución
propiciada pues lo dirimente -y por tanto, no susceptible de
discusión, es el hecho de la venta del inmueble de que la actora era
titular en fecha posterior a trabado el embargo que pretende se
cancele. Circunstancia esta que torna claramente inaplicable la ley
4809 por falta de cumplimiento de los recaudos de fondo establecidos
por las leyes 14.394 -bien de familia- 17.801 y 3343 -Art. 1 de la
ley-. Tal posición fue propiciada por el suscripto -en dictamen 63/98y sostenida por VE en Sentencia Nº 30 de fecha 23/10/98 -dictada en
autos Corte Nº 23/98 "Monllau, Nelly Hortensia Vega de c/Clerici,
Rolando Gerardo y otro s/ejecutivo-Casación".
Por lo expuesto voto en el sentido de acoger el recurso de casación
deducido.
A la primera cuestión planteada el Dr. Cáceres dijo:
Atento a las consideraciones formuladas por los Sres. Ministros
preopinantes, anticipo mi opinión en el sentido que adhiero a la
solución final propuesta por el voto que inaugura el acuerdo.
A la segunda cuestión planteada, el Dr. Cippitelli dijo:
Que conforme se resuelve la primera de las cuestiones propuestas,
las costas deben ser soportadas por la parte que resulta vencida. Así
voto.
A la segunda cuestión planteada, el Dr. Lilljedahl dijo:
Que una vez mas adhiero al voto del Sr. Ministro preopinante,
votando en el mismo sentido. Es mi voto.
A la segunda cuestión planteada, el Dr. Cáceres dijo:
Que una vez más adhiero a lo expresado por los señores Ministros
preopinantes
respecto
a
la
presente
cuestión,
votando,
en
consecuencia, en el mismo sentido.
En mérito al Acuerdo de Ministros que antecede, oído el Sr.
Procurador General en su Dictamen Nº 62/08 y por unanimidad de votos,
la Corte de Justicia de Catamarca resuelve: 1) Casar la Sentencia
Interlocutoria Nº 125/07 dictada por la Cámara de Apelaciones en lo
Civil, Comercial, de Minas y de Trabajo de 2da. Nominación (fs.
178/183; Expte. Cámara Nº 354/03), revocando el fallo impugnado y
dejando sin efecto la cancelación de embargo.
2) Costas a la vencida.
3) Hágase saber a la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial,
Laboral y de Minas de Segunda Nominación, que deberá proceder a la
devolución, a la recurrente del depósito judicial obrante a fs. 1 de
autos.
4) Diferir la regulación de honorarios, hasta tanto se practique en
las instancias pertinentes. - José Ricardo Caceres. - Luis Raúl
Cippitelli. - Enrique Ernesto Lilljedahl.