DICTAMEN D.A.T. 92/07 Buenos Aires, 24 de enero de 2008

DICTAMEN D.A.T. 92/07
Buenos Aires, 24 de enero de 2008
Fuente: página web A.F.I.P.
Dirección General Impositiva. Dirección de Asesoría Técnica. Impuesto a las ganancias. Régimen de
venta y reemplazo. Bienes inmuebles afectados a la actividad inmobiliaria. Inmueble destinado a
alquiler. Tratamiento impositivo.
Sumario:
En la medida que la consultante tenga por objeto principal la realización de actividades de locación de bienes
inmuebles y reinvierta el producido de la venta de un bien inmueble destinado a alquiler en la adquisición de
otro con igual destino, se encontrará habilitada a ejercer la opción prevista en el art. 67 de la ley del gravamen.
Texto:
I. La firma del epígrafe efectúa una presentación en los términos de la Res. Gral. A.F.I.P. 1.948/05, mediante la
cual consulta si se encuentra habilitada para ejercer la opción prevista por el art. 67 de la Ley de Impuesto a
las Ganancias, respecto de la enajenación de un inmueble destinado a alquiler y su reemplazo por otro al que
se le dará el mismo destino, afectando la utilidad del bien enajenado al costo del nuevo bien.
En tal sentido, señala que se dedica a la explotación de inmuebles de su propiedad, encontrándose inscripta
ante esta Administración Federal bajo el código de actividad 701010.
Destaca que si bien el estatuto prevé la realización de determinadas actividades financieras y comerciales,
desde su constitución a la fecha la única actividad que ha desarrollado y por la que ha obtenido ingresos
operativos ha sido la locación de inmuebles.
Agrega que la sociedad ha recibido una oferta para la enajenación de uno de sus inmuebles adquirido en el año
1993 y que desde su ingreso se encuentra afectado a la actividad de locación, previendo para el caso que se
lleve a cabo la operación, reinvertir el producido de la enajenación en la adquisición de otro inmueble de similar
valor pero de mejores características, que destinará también a alquiler.
En virtud de que la operación a que alude arrojaría beneficio impositivo, considera la posibilidad de ejercer la
opción prevista en el art. 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, afectando dicho beneficio al costo del bien
de reemplazo, estimando que se dan en el caso las pautas establecidas por la citada norma legal.
II. Compenetrado este Departamento del tema bajo consulta, se procederá en primer lugar a reseñar la
normativa que gobierna la especie.
Así pues, cabe recordar que el régimen previsto en el art. 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias prevé que
en “... el supuesto del reemplazo y enajenación de un bien mueble amortizable, podrá optarse por imputar la
ganancia de la enajenación al balance impositivo o, en su defecto, afectar la ganancia al costo del nuevo bien,
en cuyo caso la amortización prevista en el art. 84 deberá practicarse sobre el costo del nuevo bien disminuido
en el importe de la ganancia afectada”.
El mismo dispositivo agrega en su segundo párrafo que dicha opción “... será también aplicable cuando el bien
reemplazado sea un inmueble afectado a la explotación como bien de uso, siempre que tal destino tuviera,
como mínimo, una antigüedad de dos años al momento de la enajenación y en la medida en que el importe
obtenido en la enajenación se reinvierta en el bien de reemplazo o en otros bienes de uso afectados a la
explotación”.
Sentado ello, cuadra mencionar que este servicio asesor ha tenido oportunidad de brindar opinión sobre el tema
planteado en una situación de similares características –Dict. D.A.T. 65/00–, si bien con un matiz diferenciador
que viene dado por la circunstancia de que el responsable era una sucursal de una empresa del exterior,
aspecto éste que en nada altera la posibilidad de aplicar las conclusiones vertidas en dicho precedente al caso
bajo examen.
En tal sentido, en dicha oportunidad esta asesoría señaló, con referencia a la normativa expuesta, que “... los
contribuyentes podrán hacer uso de la opción allí prevista, en tanto se trate de un bien inmueble afectado a la
explotación como bien de uso, y siempre que el producido de su enajenación se destine a la adquisición de otro
bien con igual destino”.
Se expuso, asimismo, que a tales fines “... se deberá considerar si la locación de inmuebles constituye o no la
actividad principal de la empresa ...” y que en el caso de una respuesta afirmativa “... cabría clasificar a los
activos utilizados para tal fin dentro del rubro bienes de uso”.
De esta forma, concluye en el sentido que “... la opción prevista en el aludido art. 67 resultará procedente al
caso planteado, en tanto el bien inmueble reemplazado esté afectado como bien de uso y su titular se
encuentre comprendido entre los sujetos enumerados en el art. 69 de la Ley del Impuesto a las Ganancias”.
Ahora bien, con relación al caso planteado, se puede observar que, según informa la consultante, la misma se
encuentra organizada bajo la forma de sociedad anónima y, por lo tanto, se trata de uno de los sujetos
comprendidos en el art. 69 de la ley del gravamen, encontrándose el producido de sus actividades siempre
alcanzado por el impuesto a las ganancias.
Asimismo según sus manifestaciones si bien, de sus estatutos surge un objeto social amplio, también involucra
la explotación de inmuebles de su propiedad, no desarrollando las restantes actividades allí previstas.
Por otra parte se observa de la presentación realizada que la actividad ejercida desde su constitución –
26/10/93– a la fecha ha sido la de locación de inmuebles; conforme también luce en la constancia e-Fisco
obrante a fs. ..., la firma se encuentra inscripta bajo el código de actividad 707010 –servicios de alquiler y
explotación de inmuebles–.
Por último, la presentante asevera que concretará una futura reinversión del beneficio de la enajenación en otro
inmueble de similar valor que será destinado al mismo fin.
En consecuencia, este Departamento concluye que en la medida en que en los hechos se verifique el
cumplimiento de las pautas enumeradas precedentemente, resultará válido el uso por parte de la rubrada, de la
opción prevista en el dispositivo bajo análisis.