2002_098info.pdf

BUENOS AIRES,
VISTA la Actuación nro. 501/1999 del registro de la AUDITORÍA
GENERAL DE LA NACIÓN, y
CONSIDERANDO:
Que el artículo 85 de la Constitución Nacional pone a cargo de la
Auditoría General de la Nación el control externo de la Administración Pública
Nacional, cualquiera fuera su modalidad de organización.
Que en cumplimiento del mandato constitucional y lo concordantemente
dispuesto por el artículo 118 inciso b) de la ley 24.156, se realizó en el ámbito
de CONSTRUCCION DE VIVIENDAS PARA LA ARMADA SOCIEDAD DEL
ESTADO (COVIARA), una auditoría de gestión por el período 1997/98. Las
tareas de campo se desarrollaron desde el 1/09/99 hasta el 30/11/99.
Que la citada tarea se efectuó de acuerdo con las normas de auditoría
aprobadas por la Auditoría General de la Nación mediante Resolución nro.
145/93, dictada en virtud de las facultades conferidas por el artículo 119 inciso
d) de la ley 24.156.
Que dicho informe fue puesto en conocimiento del organismo auditado,
el que ha formulado consideraciones y que han sido tenidas en cuenta para
elaborar el informe definitivo.
Que el informe emitido con fecha 13 de octubre de 2000 contiene una
serie de observaciones respecto de la gestión del organismo por el período
1
1997/1998, los que se detallan en el Anexo I.
Que la Comisión de Supervisión respectiva ha producido el despacho
correspondiente, con fecha 9 de noviembre de 2000, compartiendo los términos del
informe elaborado por la ex Gerencia General de Control del Sector Público Nacional
No Financiero.
Que el Informe fue aprobado por el Colegio de Auditores en Sesión del
día 21/11/2000 (Acta N° 28/00).
Que habiéndose comprobado la paralización de los procedimientos
administrativos, el Colegio de Auditores Generales ordenó, mediante
Disposición N° 113/02 de fecha 12 de julio de 2002, realizar una investigación
tendiente a dilucidar la situación observada y comprobar la existencia de
hechos que pudieran dar lugar a la instrucción de un sumario.
Que el Colegio de Auditores Generales, integrado por los Sres.
Auditores Generales Dr. César Arias, Cont. Mario N. Fadel, Dr. Francisco J.
Fernández, Cont. Alfredo A. Fólica, Dr. Francisco U. Fragoso y Dr. Gerardo L.
Palacios, con la Presidencia del Dr. Leandro O. Despouy en su sesión del día
/
/
, decidió formalizar la aprobación resuelta mediante Acta N° 28/00
de fecha 21 de noviembre de 2000.
Que el Presidente de la Auditoría General de la Nación ejerce la
representación del órgano.
Por ello,
2
LA AUDITORIA GENERAL DE LA NACIÓN
R E S U E L V E:
ARTICULO 1°: Poner en conocimiento del presidente de la CONSTRUCCION
DE VIVIENDA PARA LA ARMADA EMPRESA DEL ESTADO (COVIARA), de la
JEFATURA DE GABINETE DE MINISTROS, y del MINISTERIO DE DEFENSA
el Informe de Auditoría respecto de la gestión de COVIARA aprobado por el
Colegio de Auditores Generales con fecha 21/11/2000 (Acta N° 28/00), y la
presente Resolución.
ARTICULO 2°: Regístrese, comuníquese a la COMISIÓN PARLAMENTARIA
MIXTA REVISORA DE CUENTAS DE LA ADMINISTRACION. Cumplido,
archívese.
R E S O L U C I O N N°.
/02
3
ANEXO I
CONSTRUCCION DE VIVIENDA PARA LA ARMADA EMPRESA DEL
ESTADO (COVIARA)
OBSERVACIONES PRINCIPALES
1-
La formulación del Presupuesto anual de la empresa cumple con el objetivo
formal de su presentación ante le Ministerio de Economía, no resultando de utilidad
como herramienta para la toma de decisiones. La información de gestión elaborada
internamente por la empresa no permite la asignación de responsabilidades a las
distintas gerencias de área para su posterior seguimiento y análisis de desvíos.
2-
La entidad posee un pasivo externo de aproximadamente 200 millones de pesos,
habiendo iniciado en al año 1997 gestiones para lograr su capitalización, teniendo la
aprobación del Ministerio de Defensa pero restando aún la del Ministerio de Economía.
De lograrse dicha capitalización se podrá revertir el Patrimonio Neto negativo que
arrojan los Estados Contables de la Empresa.
3-
El registro de postulantes de COVIARA resulta poco significativo (100 oficiales
y 500 suboficiales), no existiendo campañas periódicas y permanentes de promoción
entre el personal beneficiario (Armada, Prefectura y Ministerio de Defensa) que podrían
llevar la cantidad de inscriptos a 3000.
4-
Los gastos de estructura asignados por m2 (20%) resultan elevados comparados
con la media habitual en empresas constructoras (9%). COVIARA recupera
parcialmente los gastos estructurales asignados a los distintos emprendimientos a través
del cobro del arancel administrativo del 3% aplicado sobre cada cuota hipotecaria.
4
5-
A fin de compensar los bajos precios que abonan los clientes específicos, se ha
implementado una política de ventas de viviendas a terceros particulares a precios de
mercado. Dicha operatoria se instrumenta por cada emprendimiento no pudiendo
superar el 50% de cada proyecto.
6-
A partir del ejercicio 1995 el mecanismo principal de financiamiento de las
obras que lleva a cabo COVIARA, lo constituye la cesión de cartera hipotecaria al
Banco Hipotecario S.A.. Pero teniendo en cuenta la característica de la cartera ofrecida
frente a la modalidad con que opera dicho banco, ha generado quebrantos de entre el 40
y 60% en cada cesión efectuada. Por este motivo la empresa evalúa permanentemente
nuevas formas de financiación que le permitan revertir dicha situación (por ejemplo
préstamos directos y securitización).
5
INFORME DE AUDITORIA
Señor Presidente de COVIARA
Contraalmirante (RE) Carlos BERISSO
Reconquista 385 - Capital Federal
En el ejercicio de las facultades conferidas por el Artículo 118 de la Ley 24.156,
la Auditoría General de la Nación procedió a efectuar una auditoría de gestión en el
ámbito de la empresa Construcción de Vivienda para la Armada, con el objeto que se
detalla en el apartado 1.
1. OBJETO DE LA AUDITORIA
Análisis de la capacidad económica, operativa y financiera de COVIARA para
cumplir con su objetivo estatutario.
2. ALCANCE DE LAS TAREAS REALIZADAS
El trabajo fue realizado de conformidad con las normas de auditoría externa de
la Auditoría General de la Nación, aprobadas por Resolución N 145/93, y con el
Manual de Procedimientos de Auditoría de Gestión de Empresas y Sociedades del
Estado aprobado por Resolución N 129/94, ambas dictadas en virtud de las facultades
conferidas por el artículo 119, inciso d) de la Ley 24.156, habiéndose practicado los
procedimientos que a continuación se detallan:
• Entrevistas con los responsables de distintas áreas.
• Identificación y análisis de las áreas críticas de COVIARA
• Análisis de los Estados Contables, memorias, presupuestos y otros informes
elaborados por la empresa.
• Análisis de los Planes de Acción correspondientes a 1997, 1998 y 1999.
Las tareas propias del objeto del examen han sido desarrolladas entre el 1 de
setiembre de 1999 y el 30 de noviembre de 1999.
3. ACLARACIONES PREVIAS
3.1. Marco Legal
6
La Empresa del Estado “CONSTRUCCION DE VIVIENDA PARA LA
ARMADA” fue creada por el Decreto N 2042/66. El artículo 1 del Estatuto Orgánico
aprobado por el Decreto N 2462/86 y modificado por el Decreto 2174/90 establece que:
“CONSTRUCCION DE VIVIENDA PARA LA ARMADA” (COVIARA), constituye
una empresa del estado, que depende del Ministerio de Defensa y funciona en
jurisdicción del Estado Mayor General de la Armada como órgano de cumplimiento de
la Ley 14.135 con capacidad para actuar pública y privadamente conforme a lo previsto
en la Ley 13.653 -texto ordenado- modificada por la Ley 15.023 y el presente estatuto”.
Los objetivos asignados a COVIARA se centran en la solución del problema
habitacional del personal civil y militar de la Armada Argentina, la Prefectura Naval
Argentina y personal civil del Ministerio de Defensa. El Directorio de la empresa está
integrado por un Presidente, un Vicepresidente y dos Directores. La actual estructura
fue aprobada por Resolución del Presidente 23/98 ratificada por Acta de Directorio N°
871 del 16 de octubre de 1.998. El organigrama establece tres gerencias y una Asesoría
Legal. Las referidas gerencias son : la Gerencia Comercial, la Gerencia de
Administración y Finanzas y la Gerencia Técnica.
3.2. Fuentes de Financiamiento
Con la sanción de la Ley 24.447 del Presupuesto Nacional para el año 1995,
COVIARA dejó de recibir aportes del Tesoro Nacional (FONAVI y/o Ministerio de
Defensa). Por dicho motivo y a fin de poder llevar a cabo su misión estatutaria la
empresa debió recurrir a distintas fuentes de financiamiento, siendo la principal la
cesión de parte de su cartera hipotecaria al Banco Hipotecario S.A.
A partir del ejercicio 1.995 dicho mecanismo constituye la principal fuente de
financiamiento de los emprendimientos llevados a cabo por COVIARA. Pero teniendo
en cuenta la característica de la cartera ofrecida que otorga a los beneficiarios
condiciones ventajosas en el mercado inmobiliario (plazos extensos y bajos intereses),
no ha favorecido las operaciones de descuentos de la misma frente a la modalidad con
que opera el Banco Hipotecario S.A, habiendo producido quebrantos de entre el 40% y
60% en cada cesión efectuada (Ej.: en la cesión XII se descontaron 97 escrituras cuyo
valor residual era de $11.554.728 y por las cuales la empresa recibió $5.581.555). Esta
situación ha llevado a la Dirección de la empresa a evaluar otras alternativas de
financiamiento, como por ej, préstamos directos y securitización .
3.3. Presupuesto de COVIARA
En el análisis del Presupuesto 1.998 los principales desvíos en la ejecución son
los considerados en el siguiente cuadro:
7
CUADRO I
CONCEPTO
Presupuestado
INGRESOS CORRIENTES
Ejecutado
Desvío
7.178.500
19.123.130
Ingresos de Operación
6.775.300
16.399.417
142,0%
Rentas de la Propiedad
403.200
2.723.714
575,5%
1.749.900
489.792
-72,0%
21.489.200
35.859.116
66,8%
9.148.200
26.565.997
190,3%
1.543.700
1.868.067
21,0%
Bienes y Servicios
16.104.900
15.143.782
-5,96%
Variación de Existencias
-8.984.400
1.521.796
-116,9%
0
7.286.755
-100,0%
484.000
745.597
54,0%
10.741.600
7.769.503
-27,6%
OTROS INGRESOS
GASTO CORRIENTE
Gasto de Operación
Remuneraciones
Descuentos y Bonificaciones
Otros gastos de Operación
Rentas de la Propiedad
Impuestos Directos
Otros gastos Corrientes
RESULTADO ECONÓMICO
RECURSOS DE CAPITAL
GASTOS DE CAPITAL
RESULTADO FINANCIERO
166,3%
84.000
510.036
507,2%
1.515.400
1.013.580
-33,1%
-12.560.800
-16.246.194
29,3%
2.200.000
745.596
-66,1%
9.014.400
-1.516.927
-116,8%
-19.375.200
-13.983.671
-27,8%
Fuente: Gerencia de Administración y Finanzas de Coviara
Dentro del rubro Ingresos de Operación compuesto por los ítems Ventas Brutas
y Otros Ingresos de Operación, la mayor variación se registró en el primer item
mencionado (163,6 %) originada en la venta de los complejos habitacionales
denominados “Neptuno 56” y “Dorado 10”, imputada contablemente en el ejercicio 98
y no prevista oportunamente en el presupuesto de dicho ejercicio.
Dentro de la categoría Rentas de la Propiedad compuesta por Intereses Internos
y Arrendamientos de Tierras y Terrenos, la variación evidenciada se explica por el
desvío del 653,3% ocurrido en Intereses Internos originada fundamentalmente en los
intereses positivos correspondientes a las cuotas de amortización de créditos, no
previstos por una deficiente presupuestación .
Con respecto al rubro Otros Ingresos, el desvío del -72% se produjo al haberse
presupuestado $ 1.000.000.- de cupo para créditos de “Acceso Inmediato” del Banco
Hipotecario S.A que no se usaron por cuanto dicha entidad financiera modificó la
operatoria con posterioridad al cierre del período, lo cual constituye un hecho exógeno a
la empresa auditada. También se recaudó un 10 % menos en ahorro previo de
8
consorcistas por demora en la iniciación de obras.
En la categoría Gastos de Operación, las principales variaciones fueron: 1) El
desvío del –116 % en el item Variación de Existencias originado en la diferencia entre
las ventas del ejercicio, la compra de terrenos y la inversión en obra 2) La diferencia
del 100% en Descuentos y Bonificaciones derivada de la bonificación sobre precios de
venta acordada con los consorcistas del “Dorado 9” .
En Impuestos Directos, la diferencia del 507,2% surge del impuesto de sellos
por cuanto, a partir del mes de enero 98, grava la venta de inmuebles en la Provincia de
Buenos Aires, siendo dicha situación de origen externo a la empresa auditada.
En el rubro Recursos de Capital compuesto por Venta de Activos y Depreciación
Acumulada, la principal variación fue el desvío del 100 % en el primer item
mencionado originado en la no concreción de las ventas de los terrenos de Verónica
(Bs.As.), Puerto Madryn (Chubut), Río Grande (Tierra del Fuego) y en la calle
Castañares y Gral. Paz (Capital).
En Gastos de Capital, la principal variación
(116,8%) se produjo en el item Inversión real directa, por un defecto en la
presupuestación.
3.4. Pasivo a Largo Plazo
El organismo tiene un pasivo a largo plazo, proveniente de la deuda externa
contraída entre 1977 y 1980, más intereses devengados y avales caídos correspondientes
a la misma. Dicha deuda que fue incluida en el Plan Financiero 1992 y asumida por el
Estado Nacional, ascendía al 31/12/97 a un monto aproximado de 200 millones de
pesos.
Con fecha 28/12/93 el M.E y O.S.P dictó la Resolución 1.726 que estableció que
los entes del Sector Público, entre ellos COVIARA, dieran de baja el pasivo externo y
reconociesen en su reemplazo un crédito a favor del Tesoro Nacional. Asimismo, cabe
destacar que el Estado Nacional no ha exigido a COVIARA la cancelación de este
pasivo, motivo por el cual hasta el presente el mismo no afecta la continuidad de las
operaciones de la entidad.
Cabe consignar, que este pasivo no corriente constituye la principal causa del
patrimonio neto negativo que presentan los estados contables de la entidad, pero
teniendo en cuenta que COVIARA es una empresa del Estado (Ley 13.653), no se
encuentra alcanzada por la Ley de Sociedades Comerciales ni por la Ley de Concursos
y Quiebras , por lo cual dicho patrimonio neto negativo no puede afectar a terceros
particulares.
9
Con fecha 30/4/97 se radicó en el Ministerio de Defensa un pedido de
capitalización del total de la deuda mencionada, el cual ha sido aprobado por el extitular del área durante el mes de diciembre de 1999, restando la aprobación de las
nuevas autoridades de dicha área y del Ministerio de Economía.
3.5. Operatoria Habitacional
En la construcción y venta de viviendas (sector inmobiliario), se distinguen los
siguientes sub-sectores:
1. Proyecto y Dirección de obras.
2. Venta de unidades.
3. Financiamiento a largo plazo.
En el mercado, estos sub-sectores pueden identificarse en las siguientes unidades
económicas; Empresas Constructoras, Empresas Inmobiliarias y Bancos.
En el caso de COVIARA, a pesar de no contar actualmente con el aporte de
fondos públicos para subsidiar la vivienda, aún continúa operando en forma tradicional,
es decir:
I. compra el terreno con fondos propios (provenientes de su cartera hipotecaria).
II. confecciona el ante proyecto de obra.
III.delega en una empresa Constructora (a través de licitaciones públicas) el proyecto y
la construcción del emprendimiento.
IV.vende a los Postulantes de su Registro y a terceros las unidades de vivienda (cabe
destacar que discrimina precios entre postulantes y compradores privados, como
mecanismo para subsidiar a los primeros
V. Financia a los postulantes de su Registro con el remanente de su cartera hipotecaria .
Los datos màs relevantes para el análisis son los siguientes:
a) el Registro de Postulantes de COVIARA
suboficiales y 100 oficiales inscriptos.
(demanda expresada) cuenta con 500
b) según los requisitos fijados por COVIARA para acordar el préstamo hipotecario, la
cuota mensual a que se compromete el Postulante no debe ser superior al 30% del
ingreso familiar ni superar el 50% del ingreso del Jefe de Familia.
c) el anticipo a integrar por el comprador durante la obra es el siguiente:
• hasta el 10% del precio de venta para los suscriptores del Registro de Postulantes.
10
• hasta el 20% del precio de venta para los suscriptores ajenos a la Fuerza.
d) los créditos hipotecarios ofrecidos a los compradores tienen las siguientes
características:
• para inscriptos en el Registro de Postulantes se concede crédito hasta el 90% del
precio de venta de la unidad. Cabe destacar que en caso de no cumplir con las
condiciones necesarias para calificar a los efectos del otorgamiento del crédito se le
exige al postulante un mayor aporte durante la construcción.
• el plazo de amortización es en 240 cuotas consecutivas e iguales.
• la tasa de interés es del 11% anual.
• los gastos administrativos son del 3% además de la incidencia de seguros de vida e
incendio.
e) la política de ventas implantada, se basa en un esquema de discriminación de
precios de unidades de vivienda por emprendimiento. De tal forma que los bajos precios
a que son ofertadas las unidades a los Suscriptores del “Registro de Postulantes”, sean
compensados (cuando no se cubren los costos del proyecto inmobiliario) con la
modalidad de vender una porción de m2 - a determinar por emprendimiento - al público
general a precios de mercado (mecanismo de subsidios cruzados).
3.6. Cálculo de costos y resultados esperados
Con los datos relevados fue posible elaborar el costo promedio por m2 total de
vivienda ofertado por la empresa por cada emprendimiento:
CUADRO II:
ITEMS
OFICIALES SUBOFICIALES
Costo del Terreno por m2 total
$ 180
$ 130
Costo Industrial por m2 total $ 470
$ 470
(incluye IVA )
Costo del proyecto constructivo por $ 8
$ 7
m2 total
Otros
(costos
financieros, $ 76
$ 73
honorarios,etc)
Costo promedio por m2 total
$ 734
$ 680
ECONOMICA
$ 90
$ 470
$
7
$ 70
$ 637
Fuente: Elaboraciones propias en base a datos relevados
Cuando el costo constructivo de un determinado emprendimiento no alcanza a
cubrirse con los precios promedio que pueden pagar los postulantes específicos, se
venden a terceros a precios de mercado los departamentos necesarios para cubrir el
desfasaje en los costos. De acuerdo a la normativa interna de COVIARA dicha
operatoria se podrá realizar en un porcentaje menor al 50 % de cada proyecto.
11
En cua nto a los precios de venta por m2 total que pueden ser solventados por
los postulantes específicos se encuentran en la siguiente escala:
• para Oficiales; de $ 700 a $ 740 con un valor medio de $ 720
• para Suboficiales; de $640 a $ 680 con un valor medio de $ 660
• viviendas económicas (con baja incidencia en el costo del terreno); de $ 600 a $ 610
con un valor medio de $ 605.
Asimismo, debe señalarse que en la determinación del costo constructivo
detallado en el cuadro II precedente, la empresa no considera los gastos de estructura
que en promedio ascienden a un 20 % de dicho costo, solo aplica el 3% en cada
certificación de obra.
Planteando la ecuación económica de la empresa para cada una de las
operatorias descriptas, nos arroja los siguientes resultados por m2 total (propio y
común)
CUADRO III:
ITEM
Precio medio de venta
por m2
Costo promedio por m2
(sin considerar gs. de
estructura)
Resultado por m2
OFICIALES
$ 720
SUB
OFICIALES
$ 660
$ 734
$ 680
( $ 14)
($ 20)
ECONOMICAS
$ 605
PRIVADOS
$ 900
$ 637
$ 684
($ 32)
$ 216
Fuente: Elaboraciones propias en base a datos relevados
3.7. Política financiera
De los informes de control de gestión del primer semestre de 1999, elaborados
por la Gerencia de Administración y Finanzas de COVIARA surge que los gastos de
estructura que alcanzan un promedio mensual de $ 236.400, se distribuyen entre los
siguientes conceptos: gastos en personal $ 128.800, bienes y servicios $ 32.300 y otros
gastos $ 75.300.
Asumiendo que existe una cobranza promedio mensual de cuotas hipotecarias de
$1.230.000, de los cuales aproximadamente $ 430.000,- deben transferirse al B.H.N. en
concepto de amortización de cartera descontada, el presupuesto financiero estimado
resulta el siguiente:
12
Ingresos netos
Menos: gastos de estructura
Subtotal
Menos: Plan de obras
Saldo financiero mensual
$ 800.000,$ 236.400,$ 563.600
$ 756.500,($ 192.900. -)
El precedente flujo de caja mensual promedio está influenciado por el grado de
avance de las obras en ejecución, el que puede ocasionar en algún mes, un defecto
mayor o menor de caja. De todas formas, el stock de inversiones financieras al 30 de
junio de 1999 ($ 4.558.000) se estima suficiente para neutralizar el defecto financiero
del ejercicio 1999 dentro de dicho nivel de plan de obra.
En síntesis se estima que, de contar con la fluidez suficiente en la venta a
terceros no postulantes de las unidades necesarias para financiar el subsidio concedido
al personal de la Fuerza, no deberían existir problemas de financiamiento en el corto
plazo.
No obstante lo expuesto, los niveles gerenciales de la entidad han elaborado una
propuesta de securitizar la cartera hipotecaria a fin de lograr mayor fluidez financiera
para el desarrollo de las operaciones de la empresa. Al respecto, cabe aclarar que la
securitización es un medio para la transformación de una cartera de créditos en títulos
valores negociables para los mercados financieros secundarios, que implica como
primer paso la realización del análisis y evaluación de la cartera hipotecaria , tarea que
permitiría a la empresa un mejor posicionamiento en el mercado financiero
4. COMENTARIOS Y OBSERVACIONES
4.1. Plan de Acción y Presupuesto
Del análisis realizado, surge que la formulación del Presupuesto Anual de la
empresa cumple con el objetivo formal de su presentación ante el Ministerio de
Economía, no resultando de utilidad como herramienta para la toma de decisiones.
Además, según las opiniones recopiladas las categorías presupuestarias no se
corresponden con la operatoria de la empresa, tanto que la inclusión de determinados
movimientos en categorías específicas son previamente consensuadas con dicho
Ministerio. Asimismo, se observan notorios desvios entre los montos presupuestados y
ejecutados que obedecen en gran medida a deficiencias en la técnica de presupuestación
utilizada por la empresa.
De acuerdo con lo informado en las reuniones de relevamiento, la empresa se
13
ve obligada a redefinir sus metas y replantear su accionar sobre la marcha debido a las
restricciones financieras a las cuales está sometida, lo cual afecta la formulación de su
presupuesto anual.
De la evaluación de los Planes de Acción de los ejercicios 97 y 98 surge la
existencia de información de gestión (por ejemplo: Plan de Inversiones 97/99 y
Presupuesto Proyectado 97/99). Sin embargo, dicha información no se encuentra
desarrollada en un formato que permita la asignación de responsabilidades a las distintas
gerencias de área para el posterior seguimiento y análisis de desvíos de la gestión de las
mismas.
Asimismo, los informes de control de gestión elaborados mensualmente por la
Gerencia de Administración y Finanzas brindan información sobre los movimientos
financieros ejecutados, pero no incluyen comparaciones respecto de los movimientos
financieros presupuestados.
4.2. Pasivo a largo plazo
La indefinición en el tema de la capitalización del pasivo externo le imposibilita
a la empresa mejorar la exposición de sus estados contables y posicionarse en mejores
condiciones para acceder a préstamos bancarios.
4.3. Registro de Postulantes
El Registro de Postulantes de COVIARA resulta poco significativo (100
oficiales y 500 suboficiales) lo que deprecia la posición inmobiliaria (demanda cautiva)
de la empresa.
Cabe destacar que no existen campañas periódicas y permanentes de promoción
entre el personal beneficiario. De las opiniones recopiladas surgió que mediante una
campaña de difusión tanto entre el personal de la Armada como de la Prefectura
Nacional y del Ministerio de Defensa, la cantidad de inscriptos en dicho “Registro”
puede alcanzar a 3000 inscriptos.
4.4. Política financiera
La propuesta de securitizar la cartera hipotecaria a fin de lograr mayor fluidez
financiera para el desarrollo de las operaciones de la empresa, tendría dudosa
viabilidad en el corto plazo, atento a la característica de no homogeneidad que presenta
la cartera hipotecaria de la entidad, en cuanto a plazos, tasas de interés, tipo de cuotas y
14
ubicación geográfica .
Por otra parte, se observa en dicha propuesta que el riesgo potencial que
adiciona la competitividad y variación de los mercados financieros, no se encuentra
profundizado en la evaluación preliminar efectuada por COVIARA.
4.5. Modalidad de operatoria habitacional
La modalidad de gestión inmobiliaria adoptada por la empresa presenta las
siguientes características:
• Falta de absorción del costo estructural de COVIARA por los proyectos
inmobiliarios. El porcentaje de 3% que adiciona COVIARA en concepto de
arancel administrativo en las cuotas hipotecarias cobradas resulta insuficiente
para cubrir dicho costo.
• Los costos de estructura promedio asignados por m2 (20 %) resultan
elevados si se los compara con la media habitual en empresas constructoras
(9%).
• Captación parcial de potenciales beneficiarios.
5. RECOMENDACIONES
5.1. Plan de Acción y Presupuesto
La empresa debe definir una planificación con objetivos específicos o metas que
al mismo tiempo tengan asignado responsables de cada una de ellas, tiempos de
ejecución y recursos necesarios.
Además, resulta conveniente implementar un sistema de seguimiento
presupuestario periódico (mensual o trimestral) a fin de permitir un análisis completo
del desempeño de la gestión de la empresa.
Dados los relevantes desvíos producidos en los presupuestos elaborados por la
empresa , se deberán arbitrar los cursos de acción adecuados para mejorar la técnica de
presupuestación y de seguimiento presupuestario y posterior ajuste.
5.2. Pasivo a Largo Plazo
Extremar las medidas necesarias para lograr una definición respecto del trámite
15
de capitalización del pasivo externo, lo que permitiría mejorar sustancialmente la
información que muestran los estados contables de la empresa.
5.3. Registro de Postulantes
Ampliar la difusión de los planes de vivienda entre el personal de la Prefectura
Naval y personal civil del Ministerio de Defensa, para incrementar la escala del Registro
y mejorar la posición de la empresa para satisfacer dicha demanda potencial.
5.4. Política Financiera
Profundizar los estudios de las necesidades financieras futuras y de los riesgos
inherentes a la operatoria de securitización de hipotecas para incorporar su análisis en la
evaluación de la conveniencia de dicha alternativa de financiamiento.
Asimismo, continuar en la búsqueda de otros cursos de acción que permitan
revertir la situación generada por la cesión de cartera hipotecaria al Banco Hipotecario
S.A.
5.5. Modalidad de operatoria habitacional
Profundizar el análisis de alternativas de gestión inmobiliaria que le permitan a
COVIARA lograr los siguientes objetivos operativos:
• Solución integral de venta.
• Minimización de costos operativos y de estructura.
• Optimización de los procesos administrativos.
6. OPINIÓN DE LA EMPRESA AUDITADA
Cabe aclarar que la empresa ha efectuado una serie de consideraciones sobre
diversos aspectos de los capítulos “Aclaraciones previas” y “Comentarios y
Observaciones”, la mayoría de los cuales son aclaraciones y/o ampliaciones de datos,
pero resulta fundamental resaltar, en primer lugar, la respuesta integral brindada por
COVIARA a las recomendaciones: “Analizadas la totalidad de las recomendaciones, se
comparten las mismas, dejándose constancia que las mismas se encuentran en ejecución
con el fin de acrecentar la efectividad del accionar de la empresa”.
16
Sin perjuicio de lo expuesto, a continuación se transcriben los principales
aspectos de las contestaciones formuladas por COVIARA a los comentarios y
observaciones efectuados por esta auditoria:
6.1. Plan de Acción y Presupuesto
Los desvíos obedecen no sólo a fallas en la presupuestación por parte de la
empresa, sino también a la metodología de presupuestación consensuada con la Oficina
Nacional de Presupuesto.
6.2. Pasivo a Largo Plazo
El pedido de capitalización de la deuda con el Tesoro se encuentra aprobado por
Resolución Conjunta Nº 536 M.E. y Nº 463 M.D., previéndose su capitalización en el
Balance del tercer trimestre del año 2000.
6.3. Registro de Postulantes
COVIARA destaca en su respuesta que “más allá del registro de postulantes que
podría incrementarse, es necesario hacer presente que COVIARA encuentra satisfecha
su oferta de vivienda para la totalidad del personal específico que acude a la empresa en
busca de solución habitacional”.
6.4. Política Financiera
La propuesta de securitización tendría dudosa viabilidad en el corto plazo
“según surge del informe de Fase 1 de la consultora Ledesma & Asociados.”
6.5. Modalidad de operatoria Habitacional
Los costos de estructura promedio asignados por m2 resultan elevados si se los
compara con la media habitual en empresas constructoras, “aún cuando la empresa no
encuadra en dicho perfil, por no ser ésta una empresa constructora”.
BUENOS AIRES, 13 de octubre de 2000
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