La promoción de viviendas sociales gestionadas por la

Empresa Municipal de Viviendas de Alcobendas .
PROMOCIONES PUBLICAS
La promoción de viviendas sociales gestionadas por la Administración Local nace en
Alcobendas poco después de celebrarse las primeras elecciones municipales
democráticas de 1979.
Desde aquel momento y hasta ahora se han gestionado
directamente por el
Ayuntamiento mil doscientas viviendas de promoción publica y otras dos mil
seiscientas a través de un consorcio participado por el Ayuntamiento y el Gobierno
Regional, por otra parte, en la actualidad la empresa municipal de la vivienda promueve
doscientas setenta y siete viviendas en régimen de alquiler y otras ciento sesenta en
régimen de venta, estando en marcha una operación urbanística para la promoción,
desde la Empresa Municipal de la Vivienda, de 2.700 viviendas protegidas.
A través de los distintos planes, unos de alquiler y otros de venta se ha intentado cubrir
una demanda dirigida, fundamentalmente, en dos direcciones:
1º)
Acabar con las bolsas de infravivienda, no muy abundantes en nuestra ciudad
(ese objetivo parece estar cumplido satisfactoriamente).
2º)
Evitar la expulsión de los jóvenes nacidos en nuestra ciudad que, una vez han
alcanzado la edad de emanciparse, ven imposible el acceso de una vivienda en el
mercado libre.
Resulta paradógico, pero la realidad demuestra que una gestión brillante en cuanto a las
transformaciones sociales y físicas de nuestra ciudad, por parte del Ayuntamiento, ha
sido aprovechada por terceros para hacer imposible que segmentos muy amplios de
nuestra sociedad puedan tener acceso a una vivienda en la misma ciudad donde han
crecido y se han educado.
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Así es, los niveles de calidad conseguidos tanto urbanísticos como de planeamiento,
ornamentales y de servicios de todo tipo (deportivos, culturales, etc.), ha conseguido
cambiar una tendencia histórica que consistía en que muchos madrileños se veían
abocados a vivir en Alcobendas por problemas de accesibilidad a una vivienda en su
lugar de origen, ahora esa tendencia ha variado, y son muchos los ciudadanos de Madrid
capital, los que eligen vivir en nuestra ciudad, ya que en ella encuentran una calidad de
vida muy superior a la de la gran urbe.
Este hecho, sin embargo, ha elevado los precios a unos niveles muy por encima de la
media, por otra parte, la proyección de nuestra ciudad, no solo como consecuencia de su
calidad medio ambiental y de servicios, también debido a su situación geográfica, ha
dado como consecuencia, que muchas empresas punteras se hayan instalado en nuestros
parques empresariales, demandando viviendas de todo tipo; las clases dirigentes
encuentran acomodo a precios prohibitivos en las zonas residenciales de nuestro
municipio, como La Moraleja, El Soto, El Encinar o el Arroyo de la Vega, sin embargo,
los trabajadores de niveles de renta más bajas, tienen que cubrir grandes distancias
diariamente para desplazarse desde su lugar de residencia al trabajo, debido a la escasez
de una oferta de viviendas que se ajuste a sus posibilidades. Además, vivimos en estos
momentos un hecho histórico en cuanto al volumen de demanda de vivienda desde uno
de los segmentos más vulnerables de nuestros ciudadanos.
Alcobendas comenzó su crecimiento al igual que otras muchas ciudades del entorno de
Madrid capital a principios de los años 70; con el fenómeno de la inmigración, formado
fundamentalmente por personas venidas de otras Comunidades, Extremadura,
Andalucía, Galicia, etc., que, buscaban un puesto de trabajo en los distintos Polígonos
Industriales, y otros colectivos que eran expulsados de Madrid al carecer de los
suficientes medios para poder adquirir una vivienda.
Este hecho ha dado como consecuencia que, en estos momentos, el segmento de la
juventud sea afortunadamente muy abundante en nuestra ciudad, sin embargo, si bien es
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cierto que los jóvenes en Alcobendas encuentran atendidas sus demandas en cuanto a
educación, deporte, ocio, etc., se ven amenazados a tener que irse del municipio por
carecer de los medios económicos suficientes para satisfacer una derecho constitucional
tan importante en la vida de una persona.
Y no podemos hacer una reflexión seria y rigurosa de este problema sin hacer referencia
a un fenómeno nuevo y conflictivo que se esta viviendo en toda la Unión Europea, y
que en España todavía no ha alcanzado los niveles que todo hace augurar, me estoy
refiriendo a la llegada de ciudadanos de otras culturas y lenguas; así es, la hambruna y
la desesperación ha obligado y obliga a miles de hombres y mujeres a entrar de una
manera o de otra en nuestro país, con la idea de que aquí al menos podrán considerarse
personas.
Parece razonable pensar que para conseguir la integración de los que se queden, y para
evitar brotes de delincuencia en torno a estas personas, será necesario que además de un
puesto de trabajo, de los que ya no queremos los ciudadanos Españoles, puedan optar a
una plaza escolar para sus hijos y a una vivienda, esto probablemente evitara que los
niveles ahora bajos de racismo y xenofobia aumenten considerablemente.
LA INTERVENCION PUBLICA
Con estos datos, parece razonable pensar que la realidad política en nuestro país
demuestra claramente que se tiende progresivamente a reducir la presencia del Estado
en la promoción de viviendas, dejando este importante elemento social en manos del
mercado, frente a las 66.000 viviendas protegidas que se hicieron en 1995, ahora nos
anuncian en el Plan de Ministerio de Fomento una inversión para financiar poco
más de 45.000 en este primer año, y la misma cantidad en los tres próximos, por lo
que se deduce que continuaremos igual ya que las promovidas en 2001 no han
superado la cifra de 42.000 viviendas protegidas frente a 520.000 de renta libre.
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Las cifras están ahí, en los últimos seis años la vivienda en España ha subido un 55% de
media, y también en esta etapa, desde 1996, hasta ahora, de promoverse cuatro
viviendas públicas de cada diez, ahora se promueve una de cada cuarenta; por otra parte
adquirir una vivienda en el mercado libre supone el 50% de la renta familiar.
Como consecuencia de todo ello se ha generado un fuerte endeudamiento de las clases
medias, que pueden acceder a una vivienda en el mercado libre, existiendo una nula o
escasa oferta de vivienda social, dejando fuera a jóvenes, inmigrantes y todas las capas
bajas de la sociedad, incluyendo a nuestros mayores.
El mercado de la vivienda libre tiende permanentemente a realizar los ajustes más por la
vía de regular las cantidades de oferta en alquiler o venta, que por la vía de modificar
los precios a la baja; aún incluso, teniendo en cuenta un elemento favorable, como es el
precio actual del dinero.
La pregunta que nos tenemos que hacer a la vista de esta realidad es la siguiente:
¿Qué papel juega la vivienda en nuestra sociedad? ¿es un negocio o es un factor de
bienestar, además, de un distribuidor de la riqueza?
¿Habría que buscar un equilibrio entre los aspectos sociales y económicos que contiene
la vivienda?
La respuesta es claramente afirmativa, la promoción y construcción de vivienda es un
motor esencial en el crecimiento económico, pero también juega un papel fundamental
como elemento de satisfacción de una necesidad humana tan vital como es el
alojamiento, y desde una perspectiva social, ayuda considerablemente a la cohesión y
emancipación de la persona.
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Se trata entonces de equilibrar los legítimos intereses de todo el entramado inmobiliario,
con los derechos constitucionales de los ciudadanos, y ahí, el Estado no puede estar
ajeno, ni mirar
para otro lado, nos estamos refiriendo a toda la organización
administrativa, esto es, el Gobierno Central, las Comunidades Autónomas, y también a
los Ayuntamientos; cada uno de ellas con la cuota de responsabilidad que les
corresponde, dejar que sea el mercado quién oriente la política de la vivienda es o una
irresponsabilidad o una decisión claramente regresiva. La intervención pública en este
sector como en tantos otros, debe conciliar los intereses empresariales y de los
propietarios del suelo, con los ciudadanos, de tal manera que las clases más
desfavorecidas y más vulnerables en una economía cada vez más abierta y competitiva
tengan acceso a ese servicio vital.
En Alcobendas, desde la Administración Local, hemos hecho un importante esfuerzo, y
lo seguiremos haciendo, nuestras cifras y proyectos amparan esta afirmación, sin
embargo, tenemos la percepción de que nuestra política de viviendas se queda corta, que
toma visos de ser testimonial ante la presión de la demanda, baste un cifra actual,
-
En el año 2002 sacamos una promoción de 102 viviendas en venta, se recogieron
7.000 solicitudes, aproximadamente, 70 demandantes por vivienda, y todos ellos
vecinos empadronados en nuestra ciudad.
Unido a los problemas antes mencionados, no podemos obviar otros, que inciden o van
a incidir en la política de la vivienda.
VIVIENDA, PARO Y MOVILIDAD
Además de los problemas apuntados anteriormente, la tasa de desempleo, los contratos
de trabajo temporal, las amenazas de nuevas reformas laborales, son elementos que
retraen a los ciudadanos a la hora de comprar una vivienda; por otra, el nuevo marco de
la economía mundializada, exige a las empresas tener más flexibilidad y competitividad,
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éste fenómeno, todavía incierto, define un nuevo contexto económico y laboral. Estos
elementos tienen y tendrán todavía más repercusión en el futuro en el acceso a la
vivienda.
Así es, el paro hace que aumente el número de los que de ninguna manera pueden pagar
una vivienda, en propiedad o en alquiler; la precarización del empleo, la inseguridad
laboral y la incertidumbre acerca del futuro, suponen un factor de riesgo muy
importante a la hora de comprar una vivienda, no solo para el consumidor, tenemos
ejemplos en vecinos de nuestra Ciudad, que una vez adjudicada la vivienda, hecho nada
sencillo, la entidad bancaria le ha negado la subrogación del crédito hipotecario, por
carecer de una nomina o por no ofrecer garantías un puesto de trabajo inestable; por
otra parte la movilidad geográfica que las empresas demandan cada vez en mayor
medida, se encuentra muy mediatizada por el factor vivienda.
LA EXPERIENCIA DE ALCOBENDAS
En 1994 la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento, firmaron un acuerdo para crear
suelo para la promoción de 3.300 viviendas de las que 2.600 serían protegidas, el
sistema de actuación se haría a través de la expropiación a poder ser convenida, y para
su gestión, se creo la figura del Consorcio Urbanístico.
Han pasado 8 años desde que iniciamos aquel proceso, ahora ya residen en aquel
polígono 5.500 vecinos, a fecha de hoy sólo quedan 3 promociones por terminar, por lo
que podemos asegurar que la operación con toda la complejidad que ha tenido ha sido
un éxito, no solamente por el numero elevado de viviendas protegidas que se han
construido, además se han creado 68 Hectáreas de Ciudad de una calidad muy por
encima de lo habitual, y las administraciones no solo no han invertido dinero, por el
contrario, ha sido rentable económicamente, cediendo además suelo dotacional y
lucrativo para la administración en porcentajes mucho mas elevados que lo que exige la
Ley del Suelo.
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Esta experiencia repetida en muchas ciudades del área metropolitana de Madrid,
demuestra que desde la Administración se pueden acometer operaciones urbanísticas de
gran calado social, que pocas veces pueden desarrollarse desde la iniciativa privada.
Además, y para tranquilidad de la clase empresarial, tenemos que añadir que,
lógicamente, todas las tareas relacionadas con la redacción de proyectos, direcciones
facultativas, trabajos de urbanización y construcción de las 3.300 viviendas, queda en
manos de la iniciativa privada. El Consorcio reduce su trabajo a la coordinación de
todas las tareas organizativas y administrativas, cumple el papel de una Junta de
Compensación, pero, sin duda, con una perspectiva social muy acusada. El hecho de
trabajar sin ánimo de lucro, solamente se nos exige que no existan pérdidas, permite
calidades en la urbanización muy por encima de la media, consiguiendo una total
integración de vivienda protegida y vivienda libre en zonas no marginales, integradas
perfectamente en el resto de la ciudad, y con todos los servicios que las leyes y la
sociedad nos demanda.
Con estas reflexiones básicas, entendemos que las líneas estratégicas a definir en el
nuevo Plan de Vivienda para el periodo 2003-2007 deben contemplar los siguientes
aspectos:
-
Terminación y entrega de viviendas iniciadas en la legislatura anterior.
-
Promoción de 5.925 viviendas con precios inferiores a 180.000 € distribuídas del
siguiente modo:
-

2.675 V.P.P. en Fuentelucha

3.250 V.P.P. en un nuevo Polígono
Programa de Rehabilitación y Reestructuración del parque inmobiliario del
municipio con el fin de dotarlo de adecuadas condiciones de habitabilidad,
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accesibilidad y servicios. Programa con dedicación específica al patrimonio en
régimen de alquiler municipal con la finalidad a medio plazo de cederlo
parcialmente en venta a sus inquilinos.
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Programa de mejora y acondicionamiento del espacio público de los barrios más
consolidados a fin de adecuar su calidad a las necesidades actuales.
-
Programa de formación de un patrimonio público municipal del suelo que
garantice futuras actuaciones municipales en materia de vivienda.
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