CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA - Sun

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
EDIFICIO P.H. “H20”
Entre los suscritos, a saber, GABRIEL BTESH, varón, panameño, mayor de edad,
empresario, vecino de esta ciudad, con cédula de identidad personal número 8-393-10,
quien actúa en nombre y representación de AGRO-BOULEVARD BALBOA, S.A.,
sociedad anónima debidamente constituida bajo las Leyes de la República de Panamá,
inscrita a la Ficha 514595, Documento 899244, de la Sección de Micropelículas (Mercantil)
del Registro Público, debidamente facultado para este acto, en adelante denominado EL
PROMITENTE VENDEDOR, por una parte y por la otra, _______________, varón,
nacionalidad ________________, estado civil _____________, vecino de esta ciudad, con
cédula / pasaporte de identidad personal número _________________, quien actúa en su
propio nombre y representación, quien adelante se denominará EL PROMITENTE
COMPRADOR, se ha celebrado el presente Contrato de Promesa de Compraventa, con
sujeción a las siguientes cláusulas:
PRIMERA: Declara EL PROMITENTE VENDEDOR que mantiene promesa de
compraventa con la sociedad LUZ DEL SOL, S.A. (LUS), sobre la Finca No. 27,821,
inscrita al Folio 382, Tomo 675, de la Sección de Propiedad, Provincia de Panamá, del
Registro Público, el cual forma un globo de terreno aproximado de 1,800 mts. 2, ubicado
en Avenida Balboa, Ciudad de Panamá, en adelante LA FINCA.
SEGUNDA: Declara EL PROMITENTE VENDEDOR que sobre LA FINCA construirá un
edificio que se denominará: “H2O” o cualquier otro nombre que indique el promotor si
este no está disponible, el cual se someterá al Régimen de Propiedad Horizontal.
Declara EL PROMITENTE VENDEDOR que el referido Edificio será construido de acuerdo
al Anteproyecto arquitectónico y especificaciones preparados por el Arquitecto FAJARDO
MORENO / MIGUEL A. RODRIGUEZ y constará de:
Área social y recreativa incluye piscina para adultos y niños, jacuzzi, gazebo, BBQ, salón
de fiestas para niños y adultos, gimnasio.
Un Lobby privado de acceso al Edificio y seis (6) niveles de estacionamientos, planta
eléctrica con energía total para todo el edificio y cuatro (4) elevadores.
Apartamentos con un área aproximada de Ochenta Metros Cuadrados (80 M2), Noventa
Metros Cuadrados (90 M2), Ciento Cuarenta Metros Cuadrados (140 M2), Doscientos
Cincuenta Metros Cuadrados (250 M2) y Pent-Houses con un área aproximadamente
de Trescientos Veinte Metros Cuadrados (320 M2) cada uno.
TERCERA: Declara EL PROMITENTE VENDEDOR que por el presente documento se
obliga a vender libre de gravámenes a EL PROMITENTE COMPRADOR, y éste a
comprar, la finca que resulte de la segregación que se haga del apartamento identificado
como ______ ( ) localizado en el Edificio _____________.
La escritura de compraventa por medio del cual se transfiera la propiedad de dicho
apartamento a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, se otorgará a más tardar treinta
(30) días contados a partir de la fecha del Permiso de Ocupación de EL Edificio.
En caso de que EL PROMITENTE COMPRADOR requiera de financiamiento bancario
para la compra, se compromete a tener aprobado dicho financiamiento para la fecha de
expedición del Permiso de Ocupación y a presentar al banco, dentro del plazo de treinta
días (30) a que se refiere al párrafo que precede todos los documentos y constancias que
sean necesarios para inscribir en el Registro Público la escritura contentiva de la
compraventa y del préstamo hipotecario, inclusive la firma de dicha escritura.
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El PROMITENTE COMPRADOR pagará a EL PROMITENTE VENDEDOR, a partir del
Permiso de Ocupación, la suma mensual equivalente al Uno por ciento (1%), durante el
primer y segundo mes, y el Uno y medio por ciento (1 1/2%) a partir del vencimiento del
segundo mes en adelante, sobre el saldo adeudado del precio de venta, en concepto de
canon de arrendamiento del apartamento objeto del presente contrato, ya sea que EL
PROMITENTE COMPRADOR habite o no en el apartamento y que se hayan o no
instalado los servicios públicos de agua, luz y teléfono. Esta suma mensual, en concepto
de canon de arrendamiento, la pagará EL PROMITENTE COMPRADOR a partir de la
fecha de expedición del Permiso de Ocupación correspondiente, hasta la fecha en que EL
PROMITENTE VENDEDOR reciba la totalidad del saldo adeudado. No obstante lo
anterior, vencido el plazo indicado en el párrafo que precede, queda a opción exclusiva de
EL PROMITENTE VENDEDOR, el recibir el canon mensual que aquí se pacta o bien
declarar rescindido el presente contrato, en cuyo caso EL PROMITENTE VENDEDOR
retendrá, en concepto de indemnización, la totalidad de las sumas que hasta la fecha le
hayan sido abonadas a cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR.
Queda convenido que EL PROMITENTE VENDEDOR no será responsable si la escritura
de compraventa definitiva no pudiese otorgarse dentro de los términos aquí convenidos
por causas no imputables a él, tales como circunstancias fuera de su control, caso fortuito
o fuerza mayor. En estos casos, dicha escritura se otorgará tan pronto hubiesen
desaparecido las causas que impedían su otorgamiento.
CUARTA: EL APARTAMENTO objeto de este contrato tendrá una superficie total
aproximada de
M2 y ha sido diseñado para contener: sala comedor, sala familiar,
terraza abierta, baño de visita, cocina, lavandería y recámara ( ).
El PROMITENTE COMPRADOR tendrá derecho al uso de _____ (
y un ( ) depósito, asignados por EL PROMITENTE VENDEDOR.
) estacionamientos
Acuerdan las partes de que en caso que la superficie total aproximada a que se refiere la
presente cláusula aumente por motivos ajenos a las partes, el precio total de venta del
apartamento estipulado en la cláusula quinta del presente contrato, variará de acuerdo a
dicho aumento a razón del precio de venta por metro cuadrado (M2) acordado en la
referida cláusula, la variación en la superficie no podrá aumentar en más de cinco por
ciento (5%).
El Apartamento será entregado con los siguientes acabados:
 Piso de cerámica importada en todas las áreas del apartamento.
 Todas las divisiones o paredes serán de bloques repelladas en ambas caras en todas
las áreas del apartamento
 Muebles de cocina modulares importados
 Sanitarios y grifería importados
 Azulejos Importados en la cocina y baños de recámaras
 Sobres de granito en cocina y baños
 Ferretería Importada
 Puertas
 Walking Closets en recámaras
 Ventanales de aluminio y vidrio
 Accesorios de baño
 Lavadora, Secadora, Calentador de Agua, Refrigeradora, Estufa, Microonda, Aire
acondicionado central con capacidad para el apartamento.
Queda expresamente convenido que el precio de promesa de compraventa no incluye el
costo de instalación de aires acondicionados y las lámparas de EL APARTAMENTO, las
cuales correrán por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR.
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QUINTA: Declaran las partes que el precio de venta de EL APARTAMENTO, objeto de
este contrato, es la suma de __________ DOLARES CON 00/100 US$____,000.00), que
será pagada de la siguiente forma:
A.
El diez por ciento (10%), es decir, la suma de _________ DOLARES CON 00/100
(US$__,000.00), al momento de la firma del presente contrato, el cual será depositado en
Escrow, con la empresa Stewart Title LatinAmerica, Inc, monto que será desembolsado
por Stewart Title LatinAmerica, Inc al desarrollador o EL PROMINENTE VENDEDOR, al
momento del inicio de la construcción, la cual EL PROMITENTE VENDEDOR deberá
notificar por escrito, bastando esto para que Stewart Title LatinAmerica, Inc, haga el
desembolso antes dicho.
Los cuales deberán ser depositados únicamente vía transferencia electrónica bancaria a:
SOUTHERN NATIONAL BANK OF TEXAS
14060 SW Freeway
Sugar Land TX 77478
ABA/Routing and Transit # 113015267
Número de cuenta: 2290815
Nombre de la cuenta: STCR Costa Rica Trust and Escrow Company Limited, S.A.
Referencia: ____________, (nombre del depositante)
Agregar$25.00 Costo de transferencia
B.
El diez por ciento (10%), es decir, la suma de _________ DOLARES CON 00/100
(US$__,000.00), al inicio de la construcción. el cual será depositado en Escrow, con la
empresa Stewart Title LatinAmerica, Inc, monto que será desembolsado por Stewart Title
LatinAmerica, Inc al desarrollador o EL PROMINENTE VENDEDOR, al momento del inicio
de la construcción, la cual EL PROMITENTE VENDEDOR deberá notificar por escrito,
bastando esto para que Stewart Title LatinAmerica, Inc, haga el desembolso antes dicho.
Referencia: ____________, (nombre del depositante)
Agregar$25.00 Costo de transferencia
Queda convenido que en el evento de que EL PROMITENTE COMPRADOR no obtenga
la aprobación del financiamiento del saldo adeudado al precio de venta de EL
APARTAMENTO, EL PROMITENTE VENDEDOR le devolverá la totalidad de las sumas
abonadas, siempre y cuando dicha devolución la solicite EL PROMITENTE
COMPRADOR, por escrito, en un plazo no mayor de ocho (8) meses contados a partir de
la fecha de inicio de la obra, conjuntamente con la notificación, de la entidad bancaria, que
EL PROMITENTE COMPRADOR, a pesar de haber cumplido con toda la documentación
y requisitos exigidos, no se le aprobó el préstamo.
D. La suma de ________________ MIL DOLARES CON 00/100 (US$___,000.00) o sea
el ochenta por ciento (80%) restante, será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR a
través de un Banco de primer orden de la Ciudad de Panamá, aceptable por EL
PROMITENTE VENDEDOR, según constará en carta de promesa irrevocable de pago
expedida por dicha entidad bancaria, que será pagadera al momento de la inscripción en
el Registro Público de la escritura de compraventa definitiva del apartamento objeto del
presente contrato a nombre de EL PROMITENTE COMPRADOR.
El PROMITENTE COMPRADOR hará entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR de la
referida Carta de Promesa Irrevocable de Pago, sesenta (60) días antes, de la fecha de
expedición del Permiso de Ocupación correspondiente.
Las partes acuerdan que si en el futuro los costos de materiales y mano de obra
aumentaren de manera que dichos aumentos incidan en el costo del bien objeto de este
contrato, entonces el precio de venta aumentará en la misma proporción de los costos.
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Sin embargo, estos aumentos en los costos no podrán variar el precio de venta en más del
seis por ciento (6%) del valor original. Si por razón de dicho aumento EL PROMITENTE
COMPRADOR decidiese resolver el presente contrato, EL PROMITENTE VENDEDOR
tendrá derecho a retener para sí en concepto de indemnización todas las sumas recibidas
en virtud de dicho contrato.
SEXTA: EL PROMITENTE COMPRADOR declara que conoce y se hace responsable del
origen legal de los dólares con los cuales cancela los actuales y futuros montos de EL
APARTAMENTO a que se refiere el presente contrato de promesa de compraventa.
SEPTIMA: El PROMITENTE COMPRADOR por medio de este contrato asume las
siguientes obligaciones:
a. Aceptar el Reglamento de Co-propiedad de EL EDIFICIO “H20”, así como cumplir y
ajustarse a las obligaciones y restricciones que impongan dicho Reglamento, una vez el
mismo sea aprobado y se encuentre inscrito en el Registro Público.
b. Pagar las cuotas que sean fijadas por la Asamblea de Propietarios para los gastos de
administración y mantenimiento de las áreas comunes del edificio a partir de la fecha del
Permiso de Ocupación. Inicialmente la cuota de administración y mantenimiento será de
UN DOLAR CON 50/100 (US$ 1.50) por metro cuadrado.
Cualquier morosidad respecto al pago de estas cuotas causará un recargo del Diez por
ciento (10%) mensual.
c. Aceptar como Administrador a EL PROMITENTE VENDEDOR o a quien éste el designe
por el período de dieciocho (18) meses, contados a partir de la fecha de expedición del
Permiso de Ocupación.
d. Entregar a EL PROMITENTE VENDEDOR, en Ia fecha de Expedición del Permiso de
Ocupación, la suma de TRES DOLARES (US$ 3.00) por metro cuadrado de apartamento
para formar parte de un fondo inicial de administración el cual dispondrá EL
PROMITENTE VENDEDOR o el Administrador designado, con Ia obligación de rendir
cuentas a Ia Asamblea General de Propietarios.
e. Entregar oportunamente toda la documentación necesaria para el perfeccionamiento del
Contrato de Compraventa definitivo y de la hipoteca, si fuese el caso, así como los paz y
salvos y documentación requerida para la inscripción de la escritura respectiva en el
Registro Público.
f. Aceptar que EL PROMITENTE VENDEDOR podrá introducir los cambios que crea
convenientes en el anteproyecto, elaborar los planos definitivos e introducir cambios en
éstos a su discreción; sin que para ello requiera del consentimiento o la comunicación
previa a EL PROMITENTE COMPRADOR, siempre y cuando no afecten el diseño básico
y la estructura arquitectónica del Edificio.
g. Aceptar que el límite de responsabilidad de EL PROMITENTE VENDEDOR en
concepto de daños por defectos de construcción es de un (1) año solamente, contado a
partir de la fecha de expedición del Permiso de Ocupación de Ingenieria Municipal.
h. No modificar, efectuar, mejoras interiores, ni proceder con los trabajos de terminación
del apartamento hasta que el mismo se le haya entregado y se haya obtenido el Permiso
de Ocupación del Edificio o que el PROMITENTE COMPRADOR haya firmado el anexo al
contrato para el inicio de trabajo de los mismos.
i. No instalar unidades de aire acondicionado de ventana o unidades separadas, en
lugares diferentes a los previstos en los planos, con el fin de no alterar la fachada del
Edificio.
j. No alterar la fachada exterior del apartamento, al menos que sea una decisión unánime
de todos los compradores del Edificio y que ésta haya sido aprobada por EL
PROMITENTE VENDEDOR y EL ARQUITECTO FAJARDO MORENO / MIGUEL A.
RODRIGUEZ.
K. Aceptar que habrá un régimen especial de propiedad sobre la azotea del Edificio, la
cual pertenecerá en propiedad EL PROMITENTE VENDEDOR.
l. Aceptar que habrá un conjunto determinado de estacionamientos y depósitos de
propiedad de EL PROMITENTE VENDEDOR, los cuales podrán ser vendidos o
dispuestos de conformidad con los que crea conveniente EL PROMITENTE
VENDEDOR.
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OCTAVA: Convienen las partes que en caso de incumplimiento por parte de EL
PROMITENTE COMPRADOR de cualquiera de las obligaciones contraídas en el presente
contrato, o de no celebrarse el contrato de compraventa en el plazo estipulado en este
documento por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, EL PROMITENTE
VENDEDOR podrá declarar resuelto de pleno derecho este contrato, pudiendo retener, en
concepto de indemnización, la totalidad de las sumas abonadas a esa fecha por EL
PROMITENTE COMPRADOR y sin necesidad de recurrir a los tribunales para tal
diligencia.
Acuerdan las partes que de no celebrarse el contrato de compraventa en el plazo
estipulado en la cláusula TERCERA de este documento por causas imputables a EL
PROMITENTE VENDEDOR, EL PROMITENTE COMPRADOR podrá declarar resuelto de
pleno derecho el presente contrato, obligándose el PROMITENTE VENDEDOR
únicamente a devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR la totalidad de las sumas de
dinero que hubiese pagado a la fecha EL PROMITENTE COMPRADOR con motivo de
este contrato.
NOVENA: Las partes convienen que si con posterioridad a la firma de este contrato, EL
PROMITENTE VENDEDOR decidiese no construir la obra por las razones que estime
conveniente aducir el presente contrato de promesa quedará resuelto de pleno derecho y
EL PROMITENTE VENDEDOR deberá devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR la
totalidad de las sumas recibidas como abono al precio de venta, sin que exista derecho
por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR a exigir suma adicional alguna en concepto
de intereses o indemnización por daños y perjuicios.
DECIMA:
El PROMITENTE VENDEDOR conviene en poner a disposición de EL
PROMITENTE COMPRADOR el apartamento a que se refiere la cláusula tercera de este
contrato para que éste, a su arbitrio, lo habite o no, una vez que se cumplan los siguientes
requisitos: (1) Que se haya expedido el permiso de ocupación. (2) Que EL PROMITENTE
COMPRADOR haya hecho los abonos a que se refiere la cláusula quinta y (3) Que EL
PROMITENTE COMPRADOR haya entregado EL PROMITENTE VENDEDOR la carta de
promesa de pago irrevocable a que hace referencia la cláusula quinta del presente
contrato.
Declara EL PROMITENTE VENDEDOR que los trabajos de construcción del edificio se
iniciarán a más tardar el primero (1) de septiembre del dos mil seis (2006) y que el
apartamento prometido en venta a EL PROMITENTE COMPRADOR estará listo para ser
entregado a más tardar octubre del año dos mil ocho (2008), salvo que por razones
debidas al caso fortuito o a la fuerza mayor sobrevengan atrasos en la obra, en cuyo caso,
EL PROMITENTE VENDEDOR podrá prorrogar la fecha de entrega hasta un máximo de
ocho (8) meses adicionales.
DECIMA PRIMERA: Los gastos de abogados y notariales de la escritura de compraventa,
así como los gastos para su inscripción en el Registro Público, correrán por cuenta de EL
PROMITENTE COMPRADOR. Igualmente, será por cuenta de EL PROMITENTE
COMPRADOR el pago de la tasa de agua y/o valorización y demás servicios públicos y de
las cuotas, provisionales o permanentes, ordinarias o extraordinarias, y los gastos
comunes, pagaderos a la administración del edificio o a EL PROMITENTE VENDEDOR,
correspondientes al apartamento objeto del presente contrato, a partir de la fecha de
expedición del Permiso de Ocupación del mismo, otorgado por Ingeniería Municipal.
El pago del impuesto de transferencia de bienes inmuebles-Dos por ciento (2%)- correrá
por cuenta de EL PROMITENTE VENDEDOR, si hubiera lugar al pago del mismo.
DECIMA SEGUNDA: El hecho de que una de las partes permita, una o varias veces, que
la otra incumpla sus obligaciones o las cumpla imperfectamente o en forma distinta a la
pactada o no insista en el incumplimiento de tales obligaciones o no ejerza oportunamente
los derechos contractuales o legales que le correspondan, no se reputará ni equivaldrá a
modificación del presente contrato, ni impedirá en ningún caso que dicha parte en el
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futuro insista en el cumplimiento fiel y específico de las obligaciones que corren a cargo de
la otra, o ejerza los derechos convencionales o legales de que sea titular.
DECIMA TERCERA: Cualquier aviso que deseen o deban darse las partes se hará
mediante carta que será enviada con acuse de recibo.
Cualquier plazo que dependa de dicho aviso comenzará a correr Tres (3) días después de
que la comunicación se deposite en la oficina de los correos correspondientes, a la
siguiente dirección:
EL PROMITENTE VENDEDOR:
AGRO-BOULEVARD BALBOA, S.A.
Dirección: Plaza Pacífica, primer piso, oficina 10
Apartado Postal: 08321365 WTC
Teléfono: 215-2222
Fax: 215-1280
EL PROMITENTE COMPRADOR:
Dirección:
Apartado Postal:
E-Mail:
Teléfono:
Fax:
DECIMA CUARTA: El presente contrato se sujeta a las leyes panameñas. Las partes
convienen en someter sus diferencias a los tribunales de justicia ordinarios de la República
de Panamá.
DECIMA QUINTA: EL PROMITENTE COMPRADOR no podrá ceder ni transferir los
derechos y obligaciones dimanantes del presente contrato sin el consentimiento previo y
por escrito de EL PROMITENTE VENDEDOR.
Es entendido, sin embargo, EL
PROMITENTE VENDEDOR podrá ceder cualesquiera derechos y obligaciones
dimanantes del presente contrato, sin que medie consentimiento de EL PROMITENTE
COMPRADOR.
DECIMA SEXTA: Ambas partes aceptan los términos y condiciones del presente Contrato
de Promesa de Compraventa.
En atención a lo dispuesto en el inciso 16 del artículo 973 del Código Fiscal, no se
adhieren timbres fiscales a los dos (2) ejemplares de este contrato.
En fe de lo cual se firma el presente contrato en dos ejemplares de un mismo tenor y
efecto en la Ciudad de Panamá, República de Panamá, hoy _____________ (
) de
________________ del año dos mil seis (2006).
EL PROMITENTE VENDEDOR
AGRO-BOULEVARD BALBOA, S.A.
EL PROMITENTE COMPRADOR
_________________________
GABRIEL BTESH
CED.# 8-393-10
___________________________
CED.#
6