Compradores subasta judicial

El comprador en subasta judicial y las deudas anteriores
Esto es exactamente lo dispuesto en la ley 13.512 (arts. 8 y 17). Quien puede liberarse por el
abandono, pues por deudas anteriores sólo responde con la cosa, es el adquirente, aunque ese abandono
no cubra las deudas ni las expensas devengadas durante su titularidad (art. 3266 del Código Civil). Lo
que ocurre es que la ley de propiedad horizontal tuvo que incluir expresamente esta disposición, para
asimilar ala deuda por expensas a la de impuestos, tasas y contribuciones, pues al ser una deuda
privada, no la alcanzaba el indicado carácter, efecto propio de las restricciones y límites al dominio
privado en interés público.
El art. 398 del Código Procesal contiene el rudimento o antecedente de la ley 22.427. La ley 24.441
complementó las disposiciones procedimentales, agregando al consorcio de propiedad horizontal en la
normativa, se trate tanto de subasta extrajudicial, como judicial hipotecaria. Así los arts. 56 y 79 (este
último modificatorio del art. 598 del Código Procesal) indican que el acreedor podrá requerir la
liquidación de las deudas que existan sobre el inmueble en concepto de expensas de la propiedad
horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento de no
contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez días hábiles desde la recepción de la solicitud, se
podrá subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Con ello, la negligencia del consorcio se
equipara a la de los organismos públicos, quedando clara la responsabilidad del adquirente por deudas
anteriores. Esta interpretación que, por otra parte, concuerda con el sentido de aquel dispositivo legal,
puesto que si no resultaría absurdo rematar una propiedad como libre de deudas cuando la certificación
no se emite en término y adoptar análogo temperamento para el supuesto contrario, esto es, cuando la
certificación se expide en tiempo oportuno.
Por otra parte, la ordenanza fiscal municipal vigente en la ciudad de Buenos Aires (t.o. 1998, sus
antecedentes legislaron en forma similar) dedica su Título III a contribuciones de Alumbrado, Barrido
y Limpieza, Territorial y de Pavimentos y Aceras. El Capítulo I indica que son responsables de los
tributos los titulares de dominio, los usufructuarios y los poseedores a título de dueño (art. 167, 2
párrafo). También la ley 13.577 o Ley Orgánica para la Administración General de Obras Sanitarias de
la Nación, dispuso en su art. 35 que "Todo inmueble ubicado en las zonas dotadas de servicio, aún
cuando carezca de instalaciones domiciliarias estará obligado a abonar las cuotas que correspondan
con arreglo a las tarifas. Este pago será obligatorio también para los inmuebles que estén
desocupados..." existieron diversas modificaciones por leyes 14.160, 18.593, 20.324, 20.686 y 21.066,
más no en lo sustancial, sin que la privatización del servicio le haya quitado la naturaleza de tasa a
dicha prestación (conf. ley 23.696 y decretos 992/92 y 787/93).
Estas no9rmas indudablemente aluden a deudas, exigibles contra el propietario de la cosa, quienquiera
que éste fuera. Despejada así la cuestión relativa a la naturaleza ambulatoria de este tipo de deudas,
resta ponderar que no existe norma alguna que indique que la subasta libera al inmueble de toda deuda
anterior (conf. Highton, Elena I., ‘Juicio Hipotecario", tomo 3, página 147), lo que tampoco podría
suceder por la transferencia de los embargos al precio. Es que una cosa es la posición del acreedor que
embarga un bien de sus deudor y otra diversa es la del acreedor que tiene une pretensión por una
relación directa con la cosa, en cuyo caso, la facultad no depende del embargo. Cierto tipo de
acreedores tienen derecho sobre la cosa, independientemente de que hayan hecho juicio o no, más allá
de que hayan o no embargado el inmueble. En todo caso, no puede prevalecer una norma procesal de
subrogación real de las cautelares al precio de compra (art. 588 del Código Procesal) sobre el derecho
de fondo, lo que la tornaría inconstitucional. Igualmente, cabe señalar que la norma procesal nada tiene
que ver con las obligaciones propter rem o similares, pues se refiere exclusivamente a los embargos y a
la inscripción de la subasta y no tiene pretensión de ir más allá. Tal conclusión no importa desconocer
que los impuestos, tasas y contribuciones están, en principio, a cargo del vendedor hasta la fecha de
toma de posesión por parte del comprador (conf. Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil –
Contratos", Tomo I, página 106). En efecto, si se repara en que le precio corresponde al vendedor, la
afectación del producido de la venta a impuestos, tasas y contribuciones pendientes no constituye más
que una aplicación de los mentados principios. Empero, si el monto del precio obtenido en la subasta
no alcanza para satisfacer esas deudas, el adquirente, por resultar sucesor a título particular del anterior
propietario, se encuentra obligado con los alcances previstos en el referido art. 3266, a responder por
aquellas que hubieran sido informadas en el expediente y las que se devenguen con posterioridad, sin
perjuicio, claro está, del derecho de repetición que le asiste contra el deudor originario, por efecto de la
subrogación de los derechos del acreedor. Es que, al tratarse de devengamientos continuados y
sucesivos, a partir de las informadas, cabe presumir con un grado de certeza casi total que las restantes
obligaciones no fueron tampoco abonadas por un propietario que lo único que espera es el remate. De
este modo, se resguarda la buena fe que debe existir en los actos de subasta pública. En cambio ,
no carga el adquirente con aquellas deudas que no fueron informadas por negligencia de las
entidades respectivas.
Entonces, entendida la sucesión como la sustitución de un sujeto por otro en la titularidad del
derecho sobre el objeto de la relación jurídica (conf. Castán Tobeñas, citado por Zannoni,
Eduardo A., "Derecho de las Sucesiones", tomo I, página 39), nace en cabeza del adquirente
un derecho de idéntica cualidad y extensión que el que tenía el transmisor (arts. 1885, 2670,
3270, 3275, 3276., 3277, 3278 y concordantes del Código Civil). No hay un derecho nuevo
distinto del antiguo, no obstante el cambio de titular, el derecho del adquirente debe ser
reputado idéntico al del titular precedente. Esto es lo que sucede en las adquisiciones
derivadas, especialmente en las denominadas "traslativas".
De ahí que afecten al sucesor singular las obligaciones contraídas por el autor de su derecho
respecto a la cosa transmitida, con tal que esas obligaciones no sean de las "que no gravan a
una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa
determinada (art. 2416). Es concordante en tal sentido la norma del citado artículo 3266.
Explica Llambías que dicha norma se refiere a: 1) Los derechos reales que gravan la cosa
(hipoteca, servidumbre, etc.); 2) Las obligaciones que no obstante no tener el carácter de
derechos reales, están in rem scripta, de modo que la cosa misma responde de su ejecución,
por lo que está obligado a cumplir esa promesa el tercer poseedor que quiera conservarla, por
ejemplo, las contribuciones de mejoras, los impuestos territoriales, el pacto de retroventa (art.
1388), etc. (conf. Llambías, Jorge J., "Tratado de Derecho Civil. Parte General", tomo II,
página 356).
En cambio, cuando la adquisición es originaria el adquirente no refiere el contenido (jurídico)
–cualidad y extensión- de su derecho sobre la cosa al contenido que tenía para su antecesor.
La adquisición originaria no reconoce estrictamente la sucesión en los derechos del titular
anterior. La adquisición se produce con independencia de dicho derecho anterior y se basa en
el hecho mismo que constituye su fuente (vgr. apropiación, especificación, accesión).
En suma, la subasta es una forma de concretar la compraventa, en la especie, forzosa. El
comprador adquiere el dominio con la tradición –además del pago del precio en las subastas
judiciales-, lo que significa que su adquisición es derivada, no originaria. Por ende, es un
sucesor a título particular. Desde esta perspectiva es que debe encararse el problema que
suscitan las deudas ya devengadas por impuestos, tasas y contribuciones.
Por lo expuesto, nos pronunciamos por la afirmativa al primer interrogante planteado.
A la segunda cuestión, la minoría, en forma impersonal:
No desconoce esta minoría que la ley 13.512, en su art. 17, establece un ius persequendi
contra el titular de la unidad, pero entendemos que el precepto en cuestión sólo resulta
aplicable a los supuestos de enajenación voluntaria.
Ello es así, por cuanto una interpretación integral de la norma permite distinguir el caso de la
subasta judicial, que es precisamente en el que se hace efectivo el privilegio. Tal solución
importa también una interpretación realista de la ley, que tiene a fomentar la adquisición en
subasta judicial.
No puede ignorarse que un cuantioso crédito del consorcio desalentaría a cualquier
adquirente, en consecuencia, aquel sería el único interesado en la compra (Kemelmajer de
Carlucci y Puertas de Chacón, "Derecho real de superficie, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1989,
página 79; Puertas de Chacón, Alicia y Parrellada, Carlos Alberto, "La subasta judicial y los
derechos conexos a la cosa subastada", Jurisprudencia Argentina, tomo 1999-II, página 722,
punto e).
Este criterio permite compatibilizar el interés del adquirente, el del consorcista diligente y los
del tráfico, ya que no traba la libre circulación de los bienes.
Así, se ha sostenido que debe distinguirse según la venta del inmueble sea contractual o
derive de una acción judicial. Conforme a esta concepción, sólo en el primer caso el
adquirente es responsable por las expensas devengadas antes de la adquisición. En cambio,
mediando subasta judicial no puede ya cobrarse el saldo insatisfecho al comprador que pagó
por esa cosa (conf. Corchón, Juan F., "Hipotecas y privilegios en la ley 13.512 Propiedad
Horizontal", Ediciones Calacor, páginas 77/82, núm. 21).
Es que, si bien no resulta justo que el consorcio de propietarios, o sea los restantes
consorcistas, deban hacer frente a las expensas debidas por uno de ellos cuya unidad fue
subastada, no por ello es más justo que quien adquiera el inmueble deba hacer frente a tal
deuda para que los demás consorcistas no la soporten. Por el contrario, resulta más equitativo
que sea el consorcio quien afronte el quebranto que produzca eventualmente la imposibilidad
de hacer efectiva la deuda impaga del consorcista ejecutado, puesto que el consorcio de
propietarios es quien se encuentra en mejores condiciones de evitar tal situación, a poco que
advierta que cuando el copropietario comienza a retrasarse en el pago de las expensas, debe
iniciar diligentemente las acciones tendientes a su percepción judicial, si no obtiene una
rápida solución por la vía extrajudicial, porque ello hace, justamente, a la subsistencia del
consorcio (conf. Leguizamón, Héctor Eduardo, "Las expensas comunes y las deudas fiscales
frente a la insuficiencia de fondos de la subasta judicial", La Ley, tomo 1998-E, página 130 y
siguientes).
Y tal como lo señala el autor citado, de adoptarse una tesitura contraria, bien podría llegarse a
la situación en la que la deuda de expensas comunes acumulada supere el valor de la unidad,
situación en la que la venta del inmueble resultaría antieconómica, ya que no habría ningún
postor en la subasta que se decretara, sencillamente porque si el eventual postor tendría luego
que afrontar las expensas pendientes, estaría pagando más de lo que vale el bien, con lo que
lejos se estaría de beneficiar la seguridad de este tipo de enajenación forzada. Lo mismo
ocurriría si resultara adjudicatario el propio consorcio, puesto que entonces serían los
consorcistas quienes deberían hacerse cargo del saldo insoluto, ya que, en tales condiciones,
no podrían enajenar nuevamente el departamento en cuestión (conf. Leguizamón, Héctor
Eduardo, op. y loc. cit.).
Por su parte, no es posible hablar en el caso de una obligación ambulatoria, desde que, en los
claros términos de la solución legal, subsisten el deber y responsabilidad del dueño o deudor
anterior, el que de ninguna manera queda liberado (Cazeaux, Pedro Néstor, Tejerina,
Wenceslao y Cazeaux, José Manuel, "Subasta Judicial (Los impuestos, tasas, contribuciones
y expensas comunes", en La Ley, tomo 1994-E, página 1240 y siguientes). Al respecto,
siguiendo a estos autores, cuadra recordar que la obligación es un derecho temporario, que
nace para extinguirse, siendo que no hay obligaciones perpetuas. Sin embargo, el alcance que
se pretende para estas obligaciones, paradójicamente, las viene a constituir en perpetuas. En
efecto, al fracasar las ventas, seas por desistimiento de los compradores o por no haber
postores, mientras esté el juicio pendiente, hasta la prescripción está interrumpida, y esa
obligación se convierte en un derecho perpetuo o, por lo menos, con mayor tiempo de vida
que los propios derechos reales, lo cual constituye un verdadero absurdo (conf. CazeauxTejerina- Cazeaux, op. y loc. cit.).
La tan vigorosa obligación propter rem, así entendida, desnaturaliza también los principios de
la compraventa y de las subastas judiciales. En efecto, el contrato de compraventa requiere:
1) acuerdo de voluntades (art. 1137, Código Civil); 2) objeto (art. 1327, Código Civil); y 3)
precio cierto (art. 1349, Código Civil). Ahora bien, es evidente que si al comprador en remate
judicial, en determinado precio cierto, se le quiere hacer soportar las deudas que se registren
por expensas comunes, en esa compraventa no ha existido acuerdo de voluntades, pues lo
hubo exclusivamente con respecto al precio de la mejor oferta, y con ello quedó cerrado
definitivamente el contrato, puesto que la compraventa se concreta en el instante en que se
hubiera convenido el precio.
Así, cualquier obligación que se le quiera cargar, aunque se llame ambulatoria, está al margen
de ese acuerdo de voluntades existente, incorporado al patrimonio del postor al amparo del
art. 17 de la Constitución Nacional. Se estaría violando, entonces, el derecho de propiedad del
comprador, y afectando la transparencia, la seriedad, la seguridad y la garantía de las subastas
judiciales, por las que debe velar el órgano jurisdiccional (conf. Cazeaux- Tejerina- Cazeaux,
op. y loc. cit.).
Por ende y los demás fundamentos expuestos por la mayoría acerca de la primera cuestión
que nos convoca, en el especial contexto de la subasta judicial, el precepto del art. 17 de la
ley 13.512 no llega a desvirtuar las consecuencias que se derivan de la autonomía del derecho
transmitido y la ausencia de convención, en los términos de los artículos 3265 y 3266 del
Código Civil, por lo que consideramos que la segunda pregunta formulada merece una
respuesta afirmativa.
Dr. Rodolfo N. Tardino :