MACRO Coyuntura Naves Industiales: Dirección de Estudios Económicos 1
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MACRO Coyuntura Naves Industiales: Dirección de Estudios Económicos Dirección de Estudios Económicos 1 Naves industriales: Un sector con perspectivas favorables La actividad inmobiliaria de naves industriales está fuertemente vinculada a la actividad manufacturera, y al igual que esta última, se ha expandido en los últimos años. Las perspectivas del sector son favorables, ya que se espera que la demanda de espacios industriales siga aumentado. Ello, derivado de factores como: un sector manufacturero competitivo globalmente debido a costos de mano de obra bajos y estables; una fuerza laboral calificada; reformas estructurales que mejorarán los costos de energía, transporte y comunicaciones para la industria; y el efecto del "reshoring" o relocalización regional que se está dando para ubicar los centros de producción en la misma región que los de consumo. Todo ello hace de México un "manufacturing hub" atractivo para la inversión extranjera y el establecimiento y expansión de FIBRAs como un efectivo vehículo para el financiamiento de bienes raíces. Norteamérica En 2014, la actividad manufacturera en América del Norte muestra una recuperación firme tras la recesión de 2008-2009, lo que constituye un indicador de una demanda creciente por espacio industrial en la región. En México, a pesar de que se observó una desaceleración en el tercer trimestre, su crecimiento permanece por arriba del PIB (3.7% vs 2.1% para 2014). La recuperación de la actividad manufacturera se ha traducido en una mayor demanda de espacio industrial en Norteamérica, que ha derivado en un aumento en la oferta de espacios industriales, con una expansión en Canadá y México en los últimos años y en Estados Unidos en el último trimestre observado. En la región, nuestro país presenta una participación en los espacios industriales menor a la que tiene en la producción manufacturera (4.0% vs 9.0%); situación contraria a la observada para Estados Unidos y Canadá. Esto apunta a un potencial de crecimiento significativo para aumentar la oferta de espacio industrial en nuestro país, ya que la demanda está aumentando, impulsada por nuevas inversiones, sobre todo del sector automotriz. En Norteamérica la demanda está creciendo más que la oferta, lo cual se evidencia en la tendencia decreciente en las tasas de desocupación de espacio industrial, así como el incremento en las rentas que se observan en los últimos años, aunque cada país muestra un ritmo diferente. México tiene tasas de desocupación a la baja, y rentas que crecen a tasas menores que las de Estados Unidos y Canadá. Este último país se presenta como el más dinámico y con las rentas más altas. En el tercer trimestre de 2014, las rentas de México, de 4.7 dólares por pie cuadrado en promedio (similares a las de Estados Unidos), crecieron 1.3% respecto a las del mismo trimestre de 2013, en tanto que para Estados Unidos y Canadá aumentaron 6.2% y 10.3%, respectivamente. México A nivel nacional, al tercer trimestre de 2014 la oferta de espacios industriales se ubicaba en 562 millones de pies cuadrados, 1.7% más que al mismo trimestre de 2013. El Norte del país concentraba la mayor cantidad de espacios con 62% del total. No obstante que la tasa de crecimiento de espacios en todas las regiones del país ha estado en terreno positivo, presenta una desaceleración en los últimos tres años, aunque en el tercer trimestre de 2014 las regiones del Centro y Bajío mostraron un repunte. Dirección de Estudios Económicos 2 Resumen En la oferta de espacios industriales, la región Norte tiene el mayor stock con 62.0% del total; sin embargo también presenta la mayor volatilidad en los últimos tres años. En el tercer trimestre de 2014 esta región presentó una tendencia a la baja, lo que contrasta con el repunte que se observa en las regiones Bajío y Centro. Por ciudad, Monterrey tiene la mayor superficie de espacio industrial, seguido de la Ciudad de México; sin embargo, las ciudades más dinámicas han sido Aguascalientes y Saltillo, en tanto que Mexicali presentó un retroceso importante. Energía y rentas Los costos de electricidad de media tensión para la industria generan un margen competitivo entre regiones. En general, estas tarifas aumentaron de manera continua entre 2011 y 2013; sin embargo, en 2014 han disminuido, particularmente en el último trimestre. Baja California presenta las tarifas más bajas, en tanto que la región Norte está en segundo lugar sólo para consumo menor a 100 kilowatts. Por su parte, la región de la Península de Yucatán tiene las tarifas más altas. En rentas también se observa una diferenciación entre las tres zonas geográficas: la zona Centro tiene las rentas más altas y el Norte las más económicas, aunque no para todas las ciudades. Las ciudades con rentas más elevadas son la Ciudad de México, Guadalajara y San Luis Potosí, Tijuana y Toluca, con rentas por encima de los 5 dólares por pie cuadrado. Por su parte, las ciudades que en el tercer trimestre mostraron un mayor crecimiento anual en sus rentas fueron Mexicali, Aguascalientes y San Luis Potosí, lo que apunta a una mayor escasez de espacios en esas localidades. En contraste, en cinco ciudades las rentas fueron menores a las de un año antes, destacando la reducción en las rentas en la Ciudad de México y Puebla. Por el lado de la demanda de espacios industriales en México, los establecimientos de la industria manufacturera, maquiladora y de servicios de exportación (IMMEX) con actividad manufacturera, muestran una tendencia a la baja, al pasar de un máximo de 5,300 establecimientos en 2010 a poco más de 5,000 en noviembre de 2014. No obstante esta contracción en el número de establecimientos IMMEX, el personal ocupado y los ingresos por establecimiento presentan una tendencia al alza, lo que evidencia la mayor actividad del sector y su mayor capacidad de pago. En lo que respecta al monto de rentas pagadas por los establecimientos IMMEX, se observa que éstas han aumentado de manera constante, y a partir de 2011, tanto en términos nominales como reales, han mostrado una aceleración, para alcanzar los 4.4 mdp mensuales en noviembre de 2014. Observando los relojes industriales de Jones Lang LaSalle que posicionan a las diferentes ciudades de acuerdo con la evolución de sus tasas de desocupación de espacios y rentas, se aprecia que Querétaro y Aguascalientes han pasado a tener tasas de desocupación mínimas, en tanto que en Monterrey estas tasas están disminuyendo; a su vez, ciudades como Guanajuato y Guadalajara están experimentando más presión en sus tasas de desocupación, lo que a su vez presionará las rentas en esas localidades. Por otra parte, Dirección de Estudios Económicos 3 América del Norte PIB Manufacturero 2013 Producción Manufacturera, %A/A Canadá, 138,996 , 7% 3T-13 4T-13 1T-14 2T-14 3T-14 Estados Unidos, 1,713,240 , 84% México 1.8 1.9 2.7 4.3 3.1 EUA 2.5 2.9 2.2 3.6 4.2 Canadá -1.0 2.2 1.2 3.4 4.6 México, 175,529 , 9% Stock de Espacio Industrial (3T-14) Estados Unidos 86% Stock de espacio industrial, %A/A Canadá 10% 3T-13 4T-13 1T-14 2T-14 3T-14 México 2.9 0.6 0.1 5.1 1.7 EUA -2.9 -0.6 -2.8 -2.2 1.4 Canadá -0.2 14.0 13.8 14.0 15.1 México 4% Fuente: Jones Lang LaSalle Dirección de Estudios Económicos 4 América del Norte Tasa de desocupación de Espacio Industrial (3T-14) 8 Tasa de desocupación de Espacio Industrial 9 7.2 6.3 % 4.9 4 7 % 6 5 3 2 México EUA Canadá 2012 2013 México Dólares por pie cuadrado 7 2014 EUA Canadá Renta por Espacio Industrial (3T-14) 6.11 6 5 Renta por Espacio Industiral, %A/A 4.73 4.65 México EUA 3T-13 4T-13 1T-14 2T-14 3T-14 4 México 2.0 2.8 4.4 2.6 1.3 EUA 2.1 -0.2 3.9 3.8 6.2 Canadá 6.5 11.4 5.2 8.5 10.3 3 Canadá Fuente: Jones Lang LaSalle Dirección de Estudios Económicos 5 Mercado Nacional - Oferta de Espacios Stock de Espacios por Región (3T-14) 20 Centro 20% 15 % Bajío 18% Norte 62% Stock de Espacios por Región % A/A 25 10 5 0 -5 -10 3T-12 4T-12 1T-13 Zona Norte Stock Zona Norte 3T-14 2T-13 3T-13 4T-13 Zona Centro 1T-14 2T-14 3T-14 Zona Bajío Stock Zona Centro 3T-14 Chihuahua Ciudad Juárez Matamoros Mexicali Total 17,002,369 62,243,266 17,685,917 18,017,989 %A/A 0.0 1.6 0.4 -37.4 Particip. % 4.9 17.8 5.1 5.2 Monterrey 100,799,120 3.4 28.9 Nogales Nuevo Laredo Reynosa Saltillo Tijuana 10,887,640 9,105,000 30,000,313 25,736,552 57,611,622 0.9 5.1 2.1 15.5 2.6 3.1 2.6 8.6 7.4 16.5 Cd. de México Puebla Toluca Total 69,461,195 13,329,832 31,889,631 %A/A 4.2 1.8 3.1 Particip. % 60.6 11.6 27.8 Stock Zona Bajío 3T-14 Aguascalientes Guadalajara Guanajuato Querétaro San Luis Potosí Total 6,219,684 23,871,477 20,397,071 25,573,897 22,417,865 %A/A 23.6 4.3 7.7 6.8 1.2 Particip. % 6.3 24.2 20.7 26.0 22.8 Fuente: Jones Lang LaSalle Dirección de Estudios Económicos 6 Mercado Nacional - Oferta de Espacios 12 Tasa de Desocupación de Espacio Industrial 10 8 % 6 4 2 0 Zona Norte Zona Bajío Zona Centro Total Tasa de Desocupación de Espacio Industrial 1.6 San Luis Potosí Aguascalientes Guadalajara Querétaro Guanajuato Toluca Puebla Ciudad de México Nogales Saltillo Chihuahua Tijuana Monterrey Reynosa Matamoros Nuevo Laredo Ciudad Juárez Mexicali 2.3 2.10 0 3.6 4.2 4.4 3.20 3.70 3.7 4.4 4.9 5 6.8 7.1 7.8 9.9 % 10.9 11.3 10 16.7 15 20 Fuente: Jones Lang LaSalle Dirección de Estudios Económicos 7 Mercado Nacional - Demanda Participación del Número de Establecimientos por Estado a Noviembre de 2014 Número de Establecimientos IMMEX 5.4 Baja California Nuevo León Chihuahua Coahuila Tamaulipas México Jalisco Guanajuato Sonora Querétaro Puebla San Luis Potosí Distrito Federal Aguascalientes Yucatán Veracruz Durango Otras Entidades Miles 5.3 5.2 5.1 5.0 4.9 2.2 1.7 1.4 1.2 1.2 5.9 5.7 5.2 4.4 4.3 3.7 3.0 0 Ingresos Totales por Establecimiento a Noviembre 2008 2009 2010 2011 Total 357,756 327,042 408,357 466,961 %A/A 0.0 -8.6 24.9 14.4 2012 532,463 14.0 2013 2014 559,797 612,528 5.1 9.4 7.7 7.1 17.8 12.9 9.5 5.2 5 10 % 15 20 Personal Ocupado por Establecimiento a Noviembre 435 450 400 365 359 385 407 338 350 310 300 250 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Fuente: Inegi Dirección de Estudios Económicos 8 pesos por kw-hora Mercado Nacional - Costos Tarifa Eléctrica Media Tensión (hasta 100 kw) 1.60 1.50 1.40 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 2010 2011 pesos por kw-hora Norte 2012 2013 Centro 2014 B.C. 2015 Peninsular Tarifa Eléctrica Media Tensión (más de 100kw) 1.60 1.50 1.40 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 2010 2011 Norte 2012 2013 Centro B.C. 2014 2015 Peninsular Fuente: CFE Dirección de Estudios Económicos 9 Mercado Nacional - Rentas Renta 3T-14 Renta por zona dólares por pie² 6 5 4 3 Zona Norte Zona Bajío Zona Centro Norte %A/A Centro %A/A Chihuahua Ciudad Juárez Matamoros Mexicali Monterrey Nogales Nuevo Laredo Reynosa Saltillo Tijuana 0.0 2.4 5.0 26.1 9.0 0.0 0.0 0.0 2.4 7.9 Cd. de México Puebla Toluca -6.0 -11.5 -1.0 Bajío %A/A Aguascalientes Guadalajara Guanajuato Querétaro San Luis Potosí 17.9 9.9 -2.8 -2.9 10.9 Total Renta por Zona y Ciudad Aguascalientes Guanajuato Querétaro San Luis Potosí Guadalajara Puebla Toluca Ciudad de México Nuevo Laredo Chihuahua Nogales Reynosa Matamoros Ciudad Juárez Monterrey Saltillo Mexicali Tijuana 5.57 5.8 5.04 3 Fuente: Jones Lang LaSalle 4 5 Dólares por pie cuadrado 6 Dirección de Estudios Económicos 10 México - Rentas Renta Mensual Promedio por Establecimiento a Noviembre 3.94 4 3 3.03 3.19 3.15 5 4.44 4.19 Millones de pesos Millones de pesos 5 Renta Mensual Real Promedio por Establecimiento a Noviembre 3.40 2 1 3.65 4 3 4.02 2.40 2.63 2.70 2009 2010 4.44 3.02 2 1 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2008 Renta Mensual Promedio por Entidad Federativa (n-14) Nuevo León Baja California Chihuahua Coahuila Tamaulipas Otras entid. federativas Jalisco México San Luis Potosí Guanajuato Querétaro Sonora Puebla Distrito Federal Veracruz Aguascalientes Durango Yucatán 4 22 18 16 0 59 149 148 134 130 122 116 100 93 87 77 100 191 200 Miles de pesos 300 2012 2013 2014 Renta (n-14) %A/A 319 247 2011 %A/A Aguascalientes Baja California Coahuila Chihuahua 0.3 1.7 10.6 8.7 Nuevo León Puebla Querétaro San Luis Potosí 19.4 6.0 13.2 18.3 Distrito Federal -2.7 Sonora 8.0 Durango Guanajuato Jalisco México 47.2 6.1 2.2 8.3 Tamaulipas Veracruz Yucatán entidades federa 1.5 -69.5 -42.1 -2.7 400 Fuente: Inegi Dirección de Estudios Económicos 11 México - Reloj Industrial 3T-2013 3T-2014 D.F Guanajuato Guadalajara San Luis Potosí Puebla, Toluca Querétaro Aguascalientes Cd. Juárez Guanajuato D.F Guadalajara vv Techo del Mercado San Luis Potosí Mercado a la Baja (Tasas llegan a nivel mínimo) (Aumentan tasas de desocupación) Mercado a la Alza Piso del Mercado (Disminuyen tasas de desocupación) (Tasas llegan a nivel máximo) Tijuana Saltillo/Ramos A./ Derramadero Nogales Monterrey, Reynosa Mexicali Querétaro Chihuahua Nuevo Laredo. Matamoros vv Puebla, Toluca Techo del Mercado Mercado a la Baja Aguascalientes (Tasas llegan a nivel mínimo) (Aumentan tasas de desocupación) Monterrey Tijuana Mercado a la Alza (Disminuyen tasas de desocupación) Piso del Mercado Matamoros (Tasas llegan a nivel máximo) Juarez, Saltillo/Ramos A. /Derramadero Mexicali Nogales Reynosa Chihuahua, Nuevo Laredo. Fuente: Jones Lang LaSalle Dirección de Estudios Económicos 12
