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¿Dónde están las hipotecas basura?
A mediados del 2007 estalló la burbuja hipotecaria, y las consecuencias fueron que millones de personas no solo en
Estados Unidos, sino en todo el mundo, quedaron en bancarrota, en la calle o con los bolsillos vacíos. Aún se
padecen las consecuencias, especialmente con los altos niveles de desempleo (casi 10% a nivel nacional) pero
¿Dónde están actualmente esas propiedades? ¿Quiénes las están comprando? ¿Y por qué muchas instituciones
financieras no quieren re-negociar las deudas? Le contamos a continuación.
La familia Martínez compró la casa de sus sueños. En pleno auge
inmobiliario el banco HSBC le ofreció un préstamo para comprar su
vivienda. En el 2003 pagaron cerca de 200 mil dólares por el inmueble
de tres cuartos y dos baños, ubicado en la calle 18 del suroeste y la 120
avenida en Miami. En cuatro años todo cambió. Patricia Martínez se
quedó sin empleo, porque la compañía donde trabajaba cerró y a su
esposo le redujeron las horas a la mitad. Buscaron trabajo, recortaron
gastos, pero no les alcanzó para el pago de la hipoteca.
“¿Quién va a querer perder el esfuerzo de 15, 20 años de la vida de uno?” se lamenta.
Finalmente su vivienda fue rematada. Este año un inversionista pagó 12 mil dólares por esa propiedad, a la que apenas
tiempo después vendió a Roberto (otro inversionista) por 60 mil. La casa de los Martínez, ya no es lo que era. Quedó
abandonada, se deterioró el baño, el piso y los cables de Luz. “Nosotros compramos propiedades baratas, que no estén en
muy buenas condiciones para repararlas y ponerlas en el mercado nuevamente a un precio mayor” explicó Roberto, que
tiene otros dos socios.
En el mercado estadounidense ese negocio se conoce como “flipping”. Se trata de comprar propiedades a un bajo costo
para revenderl
as más tarde, por un precio mayor. Pero antes que la propiedad de los
Martínez haya salido nuevamente al mercado, un inversionista pagó un
costo irrisorio, que para los Martínez, apenas cubrió los gastos de cierre.
Hipotecas basura
Pedro Rodríguez, recibió una llamada que lo sorprendió. Debe $50 mil dólares de su
hipoteca. Hace unos meses tuvo que dejar de pagar su hipoteca debido a un grave
problema de salud. En su caso, una compañía de New York se comunicó con él y le
ofreció reducir el monto de su deuda a $37 mil dólares. Le ofrecieron un plan de pagos
que de no cumplir, en seis meses le quitarían su vivienda. Rodríguez, descubrió que el
banco que emitió su hipoteca la había vendido a un grupo de inversionistas. “Estoy
contento, porque creo que ahora si voy a poder saldar mi casa” dijo.
“Las hipotecas se venden como paquetes, como si fueran acciones”. Dice Michael
Díaz Jr., de estudio de abogados internacional Díaz Reus & Targ.
Se trata de un “pool” donde los préstamos (notas) buenas o malas que se venden a un
grupo de inversionistas.
Dentro del “pool” hay hipotecas que son “performing” (se están pagando) que se venden cuando el banco o financista
necesita liquidez; y las “non performing” ( no es están pagando) que se venden a precios irrisorios, como la que compró el
grupo inversor que pagó $12 mil dólares por la vivienda de los Martínez.
¿Quienes son?
El abogado Díaz señala que muchos de esos “paquetes” de notas termina en manos de financieras privadas y
principalmente hedge funds (fondos de alto riesgo), porque éstos no están regulados.
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Raul García quien hace mas de 13 años que está involucrado en la industria de inversiones y hedge funds explica “Un
hedge fund es semejante a un fondo mutuo, a un fondo de inversión; donde hay varias estrategias que usan los consejeros
y no hay tantas regulaciones” “Ellos pueden moverse y cambiar la estrategia para tratar de obtener mejores ganancias”
explicó.
Este tipo fondo puede invertir en la bolsa, pero también hay en bienes
raíces “hemos vistos que se están comprando propiedades que están en
foreclosure, o hasta edificios enteros en precios que están pagando .30 o
.50 centavos al dólar. Ellos tienen la plata, el dinero para esperar y
venderlo en el futuro y obtener ganancia” manifiesta que existen dos
casos de compra. La primera es la compra de hipotecas “malas” a los
bancos y la segunda es a los mismos constructores (developers).
De acuerdo con comentarios registrados por David A. Vaughan, que aparecen en la
página web de la SEC no existe una definición exacta para hedge funds. El término
comenzó a utilizarse en 1950, como forma de describir cualquier fondo de inversión que
honorarios de incentivo, y venta a corto o largo plazo. Se podría resumir como: Un
inversión conjunta, que está organizada en forma privada, administrada por un inversor
profesional, que no está divulgada públicamente.
Las características comúnmente asociadas con los hedge funds podrían definirse: organizadas como sociedades de
inversión privadas o por corporaciones offshore. Utiliza una variada gama de estrategias para tomar posición en los
mercados. Emplean técnicas e instrumentos de comercio para vender a corto plazo, solicitar préstamos para inversiones,
derivados, o compañías en bancarrota. Invierten en mercado internacionales volátiles. Deben pagar honorarios de
rendimiento a sus administradores (comúnmente un 20%) y los inversores son ricos, o instituciones que deben invertir un
mínimo de USD 100 mil dólares, aunque en general son mucho mas altos.
Este tipo de fondos no necesita estar regulado por la SEC, y por lo tanto no están sujetos a sus disposiciones. Es por eso
que se pueden cambiar estrategias para incrementar las ganancias con mas facilidad, pero a un alto riesgo. De acuerdo
con FIRNRA, los administradores de hedge funds buscan resultados absolutamente positivos. Significa que intentan
buscar estrategias que les permitan producir retornos, independientemente a las tendencias de valores del mercado. Esto
los diferencia de los fondos mutuos donde el rendimiento se mide de acuerdo con los índices de mercado como el Dow
Jones. Los riesgos son altos, al no estar regulados por la SEC, están exentos también de sus garantías, y se hace difícil
poder verificar independientemente la información que se reporta, lo que deja el terreno fértil para que un administrador
sin escrúpulos comenta una estafa. Las estrategias de inversión son especulativas y por este riesgo pueden acabar con la
inversión. La falta de liquidez es otro factor negativo, en el que el inversionista posiblemente está sujeto a la estrategia
del administrador para recuperar su dinero y posiblemente no pueda hacerlo rápidamente. La estructura fiscal es compleja
y pueden existir retrasos para obtener información para presentar la declaración de impuestos.
La venta de préstamos tóxicos
“En el balance de cualquier financiera o banco, tu vas a ver los que son los créditos y debitos los que son los activos, pero
no sabes cual es la calidad esos activos”.
Las instituciones financieras necesitan limpiar sus balances de los préstanos tóxicos o basura –aquellos que no se están
pagando- para que el gobierno o la Reserva Federal les preste dinero y que ellos a su vez los vuelvan a prestar.
“Los mismos activos pueden ser las hipotecas que se revendieron, en el mercado
secundario, como acciones” explica Díaz. “Eso es normal, es licito, quizás no es sensato,
por el gran riesgo que hay, especialmente cuando estas metiendo la calidad de hipotecas
que se otorgaron a personas que no deberían haber recibido ningún financiamiento”
Muchas de las hipotecas basura han ido a parar en manos de Fannie Mae y Freddie
Mac, instituciones de gobierno “quienes tienen que pagar eso, somos tu y yo y los
contribuyentes” remarcó Díaz.
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El abogado señala que algunos bancos y las instituciones financieras que recibieron dinero de fondos
federales como parte del TARP (Troubled Asset Relief Program)que no lo han devuelto.
“No, no lo han devuelto. Todo lo contrario, cuando estaba terminando la presidencia de Bush el
gobierno tuvo que darle mas dinero a los bancos, para que los bancos no se cayeran y esos eran los
bancos que estaban especulando, que en ese sector estaban comprando esas acciones a alto riesgo”.
El programa fue aprobado por el congreso en su mayoría firmado por el expresidente George Bush y
se trató de USD 475 mil millones de dólares, de los cuales algunos bancos regresaron USD 236 mil
millones de ese dinero. Fannie Mae y Freddie Mac no lo hicieron.
“Como cualquier pirámide los primeros que se salieron del negocio se hicieron millonarios, los que se
quedaron atrás y esperaron demasiado tiempo perdieron” declaró Díaz.
“Los que salieron antes y tienen reservas en efectivo, no están invirtiendo ese dinero en la economía”
el letrado explica que estos “inversionistas” están esperando qué va a pasar. “Los van a acusar,
investigar, demandar, el gobierno les va a hacer algo, están a la espera”. “No van a volver a meterse
en la economía hasta que sepan que no van a estar sujetos a una investigación penal, administrativa
de la SEC o de cualquier organización del estado o demanda civil o acción masiva”.
Entre esos casos podríamos nombrar el de Goldman Sachs. “Eso es un insulto” “el hecho que la SEC
salió anunciando una gran victoria contra Goldman Sachs, una sanción si se llevaron mil millones de
dólares, esa sanción, aunque sea la mas grande que la SEC haya puesto, es absurda”.
Los que tienen información ganan
“Los que cuenta con información ganan, los demás que juegan en el juego de piramidal, pierden” señala Díaz refiriéndose
a los hedge funds.
Según este abogado la crisis económica se trató de una “pirámide” global entre quienes encuentra responsable a los
reguladores y a las instituciones financiera.
“Los hedge funds no están regulados, por lo tanto pueden invertir sin responderle a nadie y por lo tanto pueden invertir en
u otorgar créditos a entidades y financieras que no están reguladas: casas de bolsas, casas de cambio, etc”.
“La mayor parte de ese dinero viene de fondos soberanos, son de gobiernos. Un gobierno puede estar especulando, a
través de un hedge fund, pero tu ni vas a saberlo” revela Díaz.
A futuro
Mientras tanto, las ejecuciones hipotecarias en el sur de Florida siguen aumentando. De acuerdo al portal Realty Trac, en
áreas metropolitanas de Miami y Fort Lauderdale una de cada 14 viviendas está en proceso de ejecución. Cerca de
172.894 viviendas están embargadas, número que representa un incremento del 43% en relación al 2008.
La esperanza de una mejora se evapora debido a los altos niveles de desempleo, en el condado Miami-Dade llegan al
12%.
A nivel nacional, en el 2009 se iniciaron 2,8 millones de ejecuciones hipotecarias, un 21% mas en comparación al año
anterior.
Pero al mismo tiempo, se registró un aumento en el numero de propiedades compradas por propietarios extranjeros.
Según la NAR el 30% de las transacciones de compra de propiedades en inventario realizadas en el estado de Florida en
2009 pertenecen a inversores extranjeros.
Díaz piensa que para evitar casos como éste la estructura de gobierno debería cambiar. “El gobierno tiene la
responsabilidad de monitorear la economía privada, para estar seguros que no están haciendo cosas que son contra el
objetivo de la comunidad”, manifiesta.
“El gobierno está aquí para proteger a los ciudadanos y eso incluye reforzar las leyes que tienen para evitar este tipo de
problemas. Es cuando no lo hacen que tenemos estos tipos de crisis. Entonces el gobierno no ha funcionado”, concluye
Salazar.
La información es poder y usted es el único que tiene el control en sus manos para no lo vuelvan a engañar. Recuerde: El
sentido común es su mejor consejero!.
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Esta investigación y publicación fue realizada gracias al apoyo del Centro Internacional de Periodistas (ICFJ) y a su
profesor Xavier Serbia.
Cuadro
Goldman Sachs, acusado de fraude
La Comisión de Valores de Estados Unidos (SEC, por sus siglas en Inglés) lanzó la acusación contra el banco Goldman
Sachs, por ocultar información y realizar fraudes con productos vinculados a las hipotecas de alto riesgo que tuvieron un
rol crucial en el estallido de la crisis financiera. El banco acordó pagar una multa por US$550 millones de dólares y
reconoció errores en la forma en que habían efectuado la venta de inversiones.
Esta multa, es la mayor pagada por una firma de Wall Street.
De acuerdo con BBC Mundo, Goldman Sachs no reveló presuntamente un conflicto de intereses cuando asesoraba a un
fondo de alto riesgo (hedge fund), Paulson & Co, que apostaba la caída del valor de esos productos.
Marcelo Justo, especialista en economía de ese medio dijo que la empresa aconsejaba comprar y vender el mismo
producto, resaltando o minimizando ventajas y riesgos de acuerdo con quien fuera su interlocutor.
Cuadro
El 15 de agosto en el Centro de Convenciones de Miami Beach se realizó el remate de propiedades que fueron ejecutadas
por Fannie Mae. Pero solo tenían acceso aquellas personas que buscaban una propiedad para vivir. En la subasta había
propiedades en Miami Dade, Broward y Palm Beach, que en promedio se vendieron en los USD 120 y 130 mil. Los
compradores tuvieron acceso para solicitar préstamos del FHA. Para especialistas el incentivo es apenas un “paño de
agua tibia” frente a la cruda realidad que viven miles. Al mismo tiempo, el gobierno federal aprobó recientemente un
programa prometido $2,100 millones para los 10 estados más afectados por crisis inmobiliaria. De ello, Florida recibirá
$418 millones para combatir las ejecuciones hipotecarias y el Florida Housing Finance Corp. está enviando más de $73
millones de esa cantidad a los condados Broward y Palm Beach como parte de una llamada Estrategia de Intervención
Hipotecaria que debe comenzar a finales de este año.
Casos de Diaz, Reus & Targ
Díaz, Reus & Targ es un estudio de abogados internacional que posee experiencia en diversas áreas del derecho tales
como securities, banca, bienes raíces, inmigración, etc y ha participado exitosamente en varios casos internacionales y
actualmente estos son los litigios en curso:
*Arbitraje entre una cooperativa gubernamental de Honduras y una empresa petrolera estadounidense: Representación de
una cooperativa centroamericana en un proceso de arbitraje internacional contra una empresa petrolera estadounidense por
incumplimiento de un contrato de transporte con el gobierno.
*Compra de aeronaves entre Guatemala y Dubai: Arbitraje de una disputa comercial sobre el contrato de compraventa
para la transferencia de varias aeronaves de aerolíneas centroamericanas y sudamericanas – que finalmente se vendieron a
una aerolínea en Dubai.
*Cobranza china/estadounidense: Representación de un fabricante chino de materiales de construcción en un proceso de
cobranza en la Florida.
Obstrucción de la justicia en Nueva York: Representación de un financiero neoyorquino famoso y de sus representantes
en una investigación del gran jurado acusador federal en la Florida de acusaciones de destrucción de pruebas y
obstrucción de la justicia.
*Banco de Luisiana OFAC/Lavado de activos para el terrorismo del Medio Oriente: Representación de un banco de
Luisiana en investigación del gran jurado acusador de posible financiamiento del terrorismo y cargos de lavado de activo
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contra tenedores de cuenta de ascendencia del Medio Oriente que fueron colocados en una lista de no volar de la OFAC.
*Disputa entre Venezuela y Kansas por lavado de activos y la compra de una aeronave: Representación de una empresa de
la Florida y de un comprador de una aeronave contra un fabricante con sede en Kansas y el prestamista con garantías por
no haber remitido las recaudaciones netas excedentes después de que la aeronave había sido reposeída y vendida
ilícitamente, porque supuestamente se había comprado con dinero contaminado proveniente de un ardid Ponzi
sudamericano.
*Acusaciones de ardid Ponzi entre Argentina, Bermuda y las IVB: Representación de un empresario sudamericano
acusado de operar un ardid Ponzi de millones de dólares de compra de futuros de divisas.
*Proceso vinculado a bonos del gobierno venezolano: Encabezamos la investigación y el procesamiento civil de uno de
los principales bancos de EE.UU. por la verificación, el depósito y el retiro no autorizado de bonos del gobierno
venezolano.
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