Qué es y qué incluye la comisión por venta de un inmueble?

La consignación de inmuebles en venta, claves y
contratos
Comisiones por Venta
La Comisión por Venta es un porcentaje que pueden acordar
vendedor y agente inmobiliario y/o agencia de bienes raíces,
bien sea sobre los valores de la venta del inmueble o por
cantidad de bienes y servicios comercializados.
De acuerdo con la normatividad vigente es posible pactar y
relacionar en documento las condiciones, compromisos y
deberes entre los dueños de los inmuebles y los agentes de
finca raíz, en su calidad de intermediarios para promocionar las
propiedades y 'conseguirles' el cliente para cierre del negocio.
Y aunque este documento garantiza una relación comercial
'equitativa' para ambas partes, es más una manera -un seguropara que los agentes y/o asesores inmobiliarios no sean
víctimas del incumplimiento en el pago total o parcial de la
comisión por parte del oferente, o éstos, que son los mismos
vendedores o propietarios no se dejen engañar por falsos e
inescrupulosos agentes inmobiliarios.
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Claves para una buena gestión inmobiliaria:
Es fundamental que cuando un agente inmobiliario reciba un
inmueble en consignación -para la venta- firme el contrato de
consignación en que se incluyan clara y detalladamente los
datos del propietario, las características del inmueble, el monto
de la comisión, las condiciones de negociación, los momentos de
pago de las comisiones y las respectivas cláusulas de
cumplimiento. Esto también le permitirá mostrar libremente los
inmuebles y evitar posibles suspicacias de parte de los
potenciales clientes.
Después de que ello ocurra, cada vez que el agente le presente
un cliente al propietario le debe enviar una carta y hacerle
firmar el respectivo 'recibido'. El objeto de esta misiva, en la
que se estipula la fecha y se hace referencia al documento de
consignación y las condiciones del mismo, es demostrar ante las
instancias correspondientes el derecho al reconocimiento de su
comisión, en caso de algún incumplimiento de parte del
propietario.
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Clases de contratos de consignación:
Ahora bien, en cuanto al contrato de consignación en el
mercado se acostumbran a usar dos clases:
1) Contrato de consignación sin exclusividad. Se trata de
un documento con el que el propietario solo está obligado a
pagar la comisión por venta cuando es el agente inmobiliario
quien consigue al cliente y obviamente, cumple con su labor de
asesoría en los trámites del caso desde la promesa de
compraventa hasta que se esta se ejecuta en su totalidad.
Además, le da la libertad al propietario de consignar su
inmueble en otras inmobiliarias o de venderlo directamente sin
que esto tenga repercusión alguna o cobro oneroso. Sin
embargo, en este tipo de contratos los propietarios deben
asumir los gastos de publicidad o promoción en que incurrirá el
agente inmobiliario para vender el inmueble. Generalmente, los
agentes recaudan este dinero -con base en una tarifa y un plan
publicitario establecido de antemano- al momento de mismo de
la firma del documento de consignación.
2) Contrato de consignación con exclusividad. Mediante
este documento los agentes inmobiliarios pactan con el
propietario que ellos serán los únicos autorizados para
promocionar y vender un inmueble. Así las cosas, si por alguna
razón el propietario es quien consigue el cliente igual estará en
la obligación de pagarle la comisión al agente inmobiliario. De
esta manera también se evita que el propietario pueda acudir a
otros agentes inmobiliarios, entre otras posibilidades.
Ahora bien, al firmar un contrato de consignación exclusiva el
propietario gana en el sentido de que no de debe invertir en
publicidad o gastos derivados de la promoción del inmueble,
sino que es el agente inmobiliario quien asume estos costos por
lo que en 'contraprestación' pide la exclusividad en la
representación.
En ambos casos, la duración de los contratos cesa con la venta
del inmueble por parte del agente y el respectivo pago de la
comisión por parte del propietario. De igual manera, las partes
pueden estipular una fecha de duración de los contratos de
consignación (con o sin exclusividad) que puede ir de un mes a
un año (o el tiempo que se considere necesario que puede ser
mayor).
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¿Qué hacer como buen agente inmobiliario?
Ser claros desde el comienzo con los oferentes sobre las
condiciones y costos de la intermediación.
Establecer una serie de formatos y procedimientos claros al
interior de la empresa que permitan llevar un control
estricto y un seguimiento a la gestión de promoción y
venta de un inmueble.
Estipular un contrato de corretaje en el que se relacione la
autorización
del oferente para
que el corredor
(inmobiliario) intervenga en la promoción y venta del
inmueble.
Cada vez que se consiga a un potencial comprador y se le
presente al oferente del inmueble se enviar una carta en la
que se estipule la fecha, nombre del cliente y se haga
referencia clara y precisa al documento de consignación y
las condiciones del mismo.
Esta serie de procedimientos le permitirá -en caso de un
incumplimiento de parte del oferente en el pago de la
comisiónel
demostrar
ante
las
instancias
correspondientes el derecho al reconocimiento de su
comisión.
Para lograr el pago de la comisión, los agentes
inmobiliarios deben demostrar claramente su conocimiento
especial del mercado ¿en términos prácticos de asesoría-,
además ser parte activa en el proceso de la negociación.
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Las comisiones de venta. Cuánto y cuándo cobrar
En Colombia, en el tema del corretaje inmobiliario no hay una
legislación que determine el monto de las comisiones que puede
cobrar un agente como tampoco se determina en qué momento
lo puede hacer ni cuáles son los alcances y limitaciones de su
gestión. De acuerdo con diferentes instancias del Estado, este
tipo actividades solo están regidas por las condiciones de
mercado, que son libre oferta y demanda.
Por estas razones, un agente de finca raíz puede fijar libremente
el valor de la comisión de que va a cobrar por concepto de sus
servicios profesionales. Para ello debe evaluar la calidad,
eficacia, experiencia e infraestructura de su empresa, entre
otros aspectos.
Generalmente, los agentes definen también el monto de las
comisiones de acuerdo con el tipo de inmueble y la ubicación de
este. Así por ejemplo, en el caso de las viviendas urbanas la
tarifa fijada que cobran es del 3 por ciento (3%) sobre el valor
final de la negociación, pero en predios rurales esta puede llegar
a ser del 8 por ciento (8%).
No obstante, para algunos profesionales su tarifa en viviendas
es del 4 por ciento y en predios rurales alcanza el 10 por ciento.
(En el contrato de consignación debe quedar relacionado el valor
que se pacte entre el oferente).
Pero, ¿en qué momento cobrar esta comisión? Al respecto ¿esto
debe quedar relacionado en el contrato de consignación-,
algunos profesionales acuerdan con los propietarios que el pago
total se realice una vez se firme la promesa de compraventa
¿con la consecuente entrega de arras por parte del comprador-.
Este pacto es el más frecuente pues a la mayoría de propietarios
solo esperan que los agentes inmobiliarios les ayuden a
conseguir el cliente y a elaborar la promesa de compraventa
En otros casos se establece que a la firma de la promesa se
pague el 50 por ciento de la comisión y el otro 50, una vez se
legalicen las escrituras en la notaría, pues de esta manera los
oferentes buscan que su agente inmobiliario los asesore durante
todo el proceso.
En fin, el tema de los momentos de pago y los porcentajes
dependen de la negociación y acuerdos a los que lleguen el
propietario y el agente inmobiliario a la hora de firmar el
contrato de consignación.
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Nota. Usted debe consultar con un asesor o profesional experto
en la materia.
Cibergrafía: “metrocuadrado.com” Guía para Empresas de Finca Raíz.
Nancy Lopera
Abogada y Asesora Inmobiliaria