UNIDAD 9: DEL DOMINIO

UNIDAD 9: DEL DOMINIO.
Derechos reales. Su diferenciación con los personales. Distintos derechos reales. El dominio: definición. Caracteres. Forma
de adquirirlos, excepciones a los distintos caracteres: restricciones de derecho civil y administrativo. Servidumbre.
Prescripción. Expropiación por causas de utilidad pública: objeto, fundamento. Precepto constitucional. Requisitos. Sujetos
y objetos que pueden ser expropiados. Criterios para establecer el monto de la indemnización. Ley nacional y provincial.
Derechos reales de garantía, hipoteca, prenda y anticresis.
Derechos Reales y Personales:
En toda relación de derecho civil existen 3 elementos:
1) El sujeto del derecho.
2) El objeto del derecho.
3) La acción (según ley) para hacer valer el derecho.
Derecho Real:
Derecho Personal:
Concepto: establece una relación directa e inmediata entre Concepto: establece una relación entre dos personas en
una persona y una cosa.
función de una prestación (un hecho). Una a la cual
Encontramos en él dos elementos:
pertenece el derecho o la facultad de exigir la ejecución o
 El sujeto activo del derecho (la persona).
no del hecho, y la otra que está obligada a la realización o
 La cosa: objeto del derecho.
no del hecho, para con la primera.
Encontramos aquí 3 elementos:
 El sujeto activo del derecho (acreedor).
 El sujeto pasivo del derecho (deudor).
 La prestación (el hecho): objeto del derecho.
Características:
Características:
1) Absolutos: exigible contra todas las personas (contra 1) Relativos: exigible solo contra determinadas personas
todo aquel que reclame o perturbe el goce de la cosa).
(contra el/los deudores de la prestación).
2) Derecho de persecución: exigir la cosa esté en manos 2) No tiene derecho de persecución:
de quien esté (hacer valer el derecho).
3) Derecho de preferencia: de surgir varios titulares, tiene 3) Derecho de preferencia: absoluta igualdad para los
prioridad el más antiguo.
diversos titulares.
4) Creado por la ley: es limitado, no está librado a la 4) Creado por las personas: es infinito, depende de la
voluntad de las partes.
voluntad de las personas.
5) Adquiribles por prescripción: pasado un cierto tiempo 5) No adquiribles por prescripción: son personalísimos, no
se puede adquirir la propiedad de una cosa, en la que el
se concibe la posesión, si el acreedor no demanda el
dueño se muestre inactivo.
deudor se libera.
Diferencias entre ambos:
Los Reales comprenden los derechos sobre una cosa u objeto existente, mientras que los Personales comprenden los
derechos sobre una prestación, es decir sobre un objeto que debe realizarse a través de una acción.
La persona poseedora de un derecho real puede reivindicar el objeto contra todo aquel que reclame su posesión, la que tiene
un derecho personal solo puede perseguir a la persona obligada a la prestación para con él.
En síntesis: los Derechos Reales establecen vínculos jurídicos entre una persona y una cosa, los Derechos Personales
establecen vínculos jurídicos entre las personas.
Clasificación de los Derechos Reales: (Art. 2503 del Código Civil).
1) Dominio
2) Condominio
Sobre Cosa
Propia
3) Usufructo
4) Uso y Habitación
5) Servidumbre
Sobre
Cosa
Ajena
6) Hipoteca
7) Prenda
8) Anticresis
De Garantía
Derechos
Reales
Dominio: es el Derecho Real en virtud del cual, una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la acción de una persona.
Condominio: cuando varias personas son propietarias proporcionales de una
cosa indivisa (propiedad compartida).
Usufructo: permite que una persona pueda hacer uso de una cosa ajena y
goce de los beneficios que pueda obtener con ella, con la obligación de no
alterar sus sustancias (conservarla). Ej: los padres tienen usufructo sobre los
bienes de sus hijos.
Uso y Habitación: es la facultad de servirse de la cosa ajena, con la
obligación de conservar su sustancia, a fin de cubrir necesidades propias o de
su familia. Cuando el uso se refiere a la posibilidad de vivir en una casa, se
lo denomina habitación.
Servidumbre: permite el uso, perpetuo o temporario, de la cosa ajena
impidiendo que su propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Es la tolerancia o permisión del propietario, para el uso de su propiedad
(derecho de una persona sobre el terreno de otra).
Hipoteca: es el gravamen establecido sobre un bien inmueble, en garantía de
un crédito en dinero que le haya sido otorgado a su propietario, el cual
continúa con la posesión del bien.
Prenda: es la entrega al acreedor, de una cosa propia en garantía de una
deuda u obligación.
Anticresis: permite que el acreedor tome posesión del inmueble y goce de los
frutos que este pueda producir, a fin de amortizar de la deuda que el
propietario del bien mantiene con el acreedor.
El Dominio: (Art.2506)
Es el Derecho Real en virtud del cual, una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona.
De todos los Derechos Reales, el Dominio es el más importante, implica la posibilidad de usar o disponer de la cosa propia,
pero sin degradarla ni destruirla. Generalmente suele confundírselo con el de Propiedad, el cual es mucho más amplio que
el Dominio (el Derecho de Propiedad abarca al de Dominio), ya que pueden tenerse en propiedad bienes que no son cosas
(incluye bienes materiales e intelectuales), en cambio el dominio se refiere exclusivamente a las cosas.
Caracteres del Dominio: y sus excepciones.
1) Absoluto: el dueño puede disponer de la cosa a su voluntad, siempre y cuando no la degrade ni la destruya. En este
sentido nuestro código establece una restricción respecto del Derecho Romano, según el cual se podía hacer uso y
abuso de la cosa.
2) Exclusivo: dos personas no pueden tener el mismo dominio sobre una misma cosa, aunque sean propietarios en común.
Solo uno tiene dominio sobre la cosa.
3) Perpetuo: el dueñazgo no se pierde con el tiempo; subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él.
Restricciones o limitaciones del Dominio: (excepciones a sus caracteres).
 El propietario tiene el dominio absoluto de la cosa, pero esta obligado a conservarla. El dominio va a ser
mantenido y respetado en tanto y en cuanto no perjudique al bien común (restricción al absolutismo).
 Servidumbre activa: el propietario de un bien inmueble, debe ceder parte o permitir el uso del mismo, en beneficio
de otro inmueble (restricción a la exclusividad).
 Prescripción adquisitiva: no se deja de ser propietario, aunque no se haga uso de esa propiedad, a menos que se
deje poseer la cosa por otra persona, durante un tiempo prolongado (20 años), corriendo el riesgo de perderla por
prescripción adquisitiva (restricción a la perpetuidad).
 Expropiación: apropiación que hace el Estado de un bien, bajo el resguardo de la Ley de utilidad Pública (los
bienes expropiados deben ser destinados a obras públicas), a cambio de una justa y previa indemnización
(también es una restricción a la perpetuidad).
 Otras restricciones son el Código de edificación (línea de edificación, ochava, etc.) y el Código de planeamiento
urbano (zona comercial, residencial, etc.).
De esta manera queda restringida la amplitud del derecho real de dominio, dadas por el derecho civil y administrativo, en
función de que el derecho de cada hombre termina donde comienza el derecho del otro, y a fin de mantener condiciones
higiénicas y morales más seguras.
Formas de adquirir el Dominio:
1) Por Aprehensión o Apropiación: ocupación de una cosa con intenciones de apropiársela. Las cosas bienes que
aparezcan sin dueño o abandonadas por éste, pueden ser tomadas para sí por personas con ánimo de usarlas.
2) Por Prescripción (Adquisitiva): modo de adquirir el dominio de una cosa, por la continuidad de su posesión a través del
tiempo.
Tenemos dos tipos de prescripciones:
 Prescripción Liberatoria: si el acreedor no me demanda por un tiempo, me libero de la deuda.
 Prescripción Adquisitiva: pasado un cierto tiempo se puede adquirir la propiedad de una cosa, en la que el dueño
es inactivo (Art. 3947 del Código Civil). Esta es la que permite la adquisición del dominio.
Se establece un plazo de 20 años para que el poseedor de una cosa ajena, la reclame para sí (siempre y cuando durante
ese lapso no aparezca el dueño o alguien que la reclame). Para cosas muebles el plazo puede ser de 5 años y para cosas
inmuebles de 10.
3) Por Accesión: es cuando una cosa mueble o inmueble se incorpora a otra por adherencia natural o artificial; la cosa
incorporada puede ser reclamada para sí por el propietario de la cosa original a la cual se sumó la otra (Art. 2571 del
Código Civil). Por ejemplo en los casos de contratos de tierra:
 Aluvión: pasan a ser dominio del propietario, los terrenos que el agua deja al descubierto al retirarse o el
crecimiento que experimenta un suelo por sedimentación (siempre dentro de los límites de su propiedad).
 Avulsión: cuando decrece el fundo por arrastre de sedimentos (muy usual en la costa de los ríos).
 Edificación o Siembra: cuando se construye o siembra en terreno propio con semillas o materiales ajenos, y en
terrenos ajenos con semillas y materiales propios, el que tiene prioridad de dominio siempre es el dueño de la
tierra, el cual, para hacer efectivo su derecho deberá indemnizar al otro (pagar el valor de los mismos materiales y
semillas) siempre y cuando se haya actuado de buena fe. Puede haber mala fe tanto por parte del constructor,
como de parte del dueño del terreno; en el primer caso el dueño del terreno puede exigir -a costa del otro- el
restablecimiento de la cosa a su estado original; hay mala fe por parte del propietario cuando la construcción o
siembra se realiza a su vista y total conocimiento y no reacciona en oposición, en cuyo caso deberá indemnizar al
constructor o sembrador como si se hubiese actuado de buena fe (Art. 2587 al 2591 del Código Civil).
4) Por Especificación o Transformación: cuando se realiza un objeto nuevo con la materia de otro. Si la transformación
fue de buena fe solo corresponde indemnización, de no haber sido así, le corresponde además la acción criminal.
5) Por Tradición: cuando se hace entrega y aceptación voluntaria de la cosa, de generación en generación. Si la cosa es
inmueble hay que inscribirla en un registro público.
6) Por Sucesión o Herencia: es la transmisión del dominio de una cosa, de una persona muerta hacia otra que lo
sobreviva.
7) Por Percepción de Frutos:



Naturales: producidos espontáneamente por la naturaleza.
Industriales: producidos por la industria y el trabajo de la tierra.
Civiles: la renta que la cosa produce.
Extinción del Dominio:
1) Por extinción, destrucción o consumo de la cosa.
2) Por abandono de la cosa.
3) Por enajenación o transferencia (contrato o sucesión).
4) Por venta.
5) Por donación.
6) Por pérdida o desaparición.
Servidumbre:
Es el Derecho Real sobre cosa ajena, perpetuo o temporario, en virtud del cual se puede hacer uso de la misma, sin que su
propietario tenga derecho a reclamo. En otras palabras, la servidumbre consiste en tolerar o permitir que una persona haga
uso de una cosa ajena (derecho de una persona sobre el terreno de otra).
Toda servidumbre consta de:
 Sujeto sirviente: objeto o cosa que sirve.
 Sujeto dominante: el que es servido.
Clasificación:
1) Reales: son permanentes, están siempre presentes independientemente de la muerte de quien la pide o beneficiario. Ej:
cañerías de servicios públicos que deban pasar por debajo de un terreno, recibir o sacar aguas, transito (abrir un camino
sobre un terreno vecino que encierra al propio), etc.
2) Personales: son temporarias, terminan con la muerte del beneficiario. Pueden ser de hacer (Ej: un camino: se paga por
hacerlo) o de no hacer (Ej: de vista: se indemniza para evitar la obstrucción de las visuales).
Dentro de las servidumbres personales se pueden incluir:
 Usufructo: uso con beneficio.
 Uso: uso sin beneficio (para cubrir una necesidad).
 Habitación: uso para vivienda.
En todos los casos se debe indemnizar al sirviente.
Expropiación:
Es la apropiación que hace el Estado de un bien, bajo el resguardo de la Ley de utilidad Pública (los bienes expropiados
deben ser destinados a obras públicas), a cambio de una justa y previa indemnización.
Objeto:
El objetivo de la expropiación es el bien común.
Fundamento:
La utilidad pública. Una vez declarada la utilidad pública de la propiedad por ley (poder legislativo), se ordena su
expropiación por decreto (poder ejecutivo).
Requisitos: (Art. 17 de la Constitución Nacional).
 Utilidad Pública: los bienes expropiados deben ser destinados a obras y servicios públicos.
 Establecida por Ley: establecida por el congreso (poder legislativo).
 Indemnización Previa: se paga el valor real del bien más los perjuicios causados con motivos de la expropiación.
En caso de que se realice la expropiación pero no la obra (Retrocesión), el expropiado tiene derecho a reclamar la restitución de la propiedad, y si se
realizó una obra distinta a la que dio motivo a la expropiación, podrá además pedir una indemnización (por daños y perjuicios).
Partes:
 Sujeto Expropiante: estado nacional, provincial, municipal y entes autárquicos.
 Sujeto expropiado: cualquier persona física o jurídica.
 Objeto Expropiado: todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfacción de la utilidad pública, cualquiera
sea su naturaleza jurídica y pertenezcan al dominio público o privado.
Criterios para establecer el monto de lo expropiado:
A partir del momento en que se decretó de expropiación, se entra en una etapa de conciliación, en la que el Estado intentará
llegar a un acuerdo con el propietario del bien, respecto de su precio.
La indemnización comprenderá solo el valor objetivo del bien y los daños que sean consecuencia directa de la inmediata
expropiación. No se tomarán en cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas (lucro
cesante), ni cualquier otro aspecto que puedan inflar el valor del bien expropiado, respecto de su precio real.
El poder ejecutivo convoca a una junta de tasaciones, que fija el precio de la propiedad. Si el dueño está de acuerdo con el
precio fijado, se le paga y se transfiere el dominio al estado. De no haber acuerdo, se va a juicio. Allí se determina mediante
un peritaje, el precio que el estado deberá pagar por el inmueble a su propietario.
Derechos Reales de Garantía:
Hipoteca:
Es el Derecho Real de Garantía, que establece un gravamen sobre un bien inmueble, como garantía de un crédito en dinero
que le haya sido otorgado a su propietario, el cual continúa con la posesión del bien.
Requisitos:
Orden jerárquico de los acreedores: orden en cobran los acreedores -de un bien
 Ser propietario del inmueble.
inmueble- ante la quiebra o muerte del deudor.
 Tener capacidad (no menor de edad, ni demente).
1) Privilegiados.
 Consentimiento del cónyuge.
2) Costas (gastos de justicia, honorarios, peritos).
3) El estado (impuestos adeudados).
 Forma de contrato escrito: escritura pública.
4) Acreedor hipotecario (si existe).
 Figurar -inscribirse- ene l registro de la
5) Arquitecto o ingeniero (proyectista y/o director de obra).
propiedad.
6) Acreedores comunes (todos los restantes = quirografarios).
Caracteres:
 Derecho Real de Garantía: el poder sobre la cosa se ejerce, no de manera directa, sino a través del cúmulo de
instituciones legales, lo que equivale a que el acreedor la tenga en su poder para cobrarse de ella.
 Derecho accesorio: la hipoteca depende de la existencia de un crédito en dinero y una obligación principal -del
deudor-, si esta se extingue o se anula, queda anulada también la hipoteca.
 Convencional: constituida por el deudor de una obligación, nace mediante un contrato que se instrumenta por escritura
pública.
 Indivisible: mientras haya saldo impago, la hipoteca queda íntegra.
 Especialidad: la hipoteca debe constituirse sobre inmuebles determinados y en garantía de una suma de dinero.
 Extensión: la hipoteca se extiende a los accesorios, a las mejoras, a las consumiciones, a los alquileres, a las
indemnizaciones de seguro. Pero no se extiende a cosas.
Prenda:
Es el Derecho Real de Garantía, consistente en la entrega al acreedor, de una cosa propia en garantía de una deuda u
obligación.
Requisitos:
 Que exista la obligación.
 Sobre cosa mueble o crédito (no dinero).
 Tradición o entrega efectiva del mueble o crédito: la cosa debe ser entregada al acreedor (en la actualidad no es así).
 Por contrato por escrito.
 El deudor debe ser propietario de la cosa.
 Capacidad de las partes.
Facultades del acreedor:
Obligaciones del acreedor:
 Retención sobre la cosa hasta el pago definitivo.
 Conservar la cosa.
 Prioridad de pago ante otro acreedor.
 Abstenerse de usarla.
 Derecho de persecución de la cosa.
 Restituirla ante el saldo de la deuda.
 Derecho de ejecutar la cosa (subastándola o rematándola).
Deudor:
 Entrega la posesión de la cosa, pero conserva el derecho de propiedad.
 Ante el uso de la cosa por parte del acreedor, el deudor tiene derecho a reclamo.
 Ante el saldo de la deuda, debe exigir la devolución de la cosa.
Anticresis:
Es el Derecho Real de Garantía, que permite que el acreedor tome posesión del inmueble y goce de los frutos que este
pueda producir, a fin de amortizar la deuda que el propietario del bien mantiene con el acreedor.
La diferencia con las otras dos, es que aquí se hace entrega de la cosa, para que el acreedor se valga de ella -explotándolapara el cobro de la deuda.
Requisitos:
 Que exista la obligación.
 Sobre inmueble.
 Retención de la cosa hasta el pago definitivo de la deuda.
Contrato:
 Unilateral: obligaciones del acreedor.
 Real: entrega del inmueble.
 Forma escrita: escritura pública.
Caracteres:
 Accesorio: depende de una obligación principal.
 Indivisible: la anticresis perdura hasta el pago total de la deuda.
 Finalidad: percibir frutos y aplicarlos al pago de la deuda.
En caso de quiebra, el acreedor por anticresis no tiene privilegios con respecto a los demás acreedores.