LA FINANCIACIÓN DE PROYECTOS HOTELEROS EN

LA FINANCIACIÓN DE PROYECTOS HOTELEROS EN ESPAÑA
Y EN EL EXTRANJERO POR LA BANCA ESPAÑOLA
Dyrecto realiza un seguimiento continuo de la situación financiera del sector hotelero español y de la
posición de las entidades financieras frente a las operaciones de financiación en este segmento de
mercado. El análisis que exponemos a continuación es el resultado de nuestra experiencia directa en el
asesoramiento y gestión del acceso a financiación bancaria de proyectos hoteleros, y de un estudio de la
posición frente a los mismos de 149 entidades financieras.
La financiación de proyectos hoteleros queda en manos de un número relativamente reducido de
entidades financieras. De las 149 entidades analizadas por Dyrecto, sólo 36 de ellas (16%) están abiertas a
desarrollar su actividad crediticia en el sector hotelero sin restricciones, y únicamente 22 de estas
entidades (11,34%) tienen una actividad significativa en este segmento de mercado.
Al contrario que en el sector de promoción inmobiliaria, la gran mayoría de las entidades bancarias no
tienen una división comercial o de riesgos especializada en el sector hotelero, sino que abordan los
proyectos del sector de forma horizontal, a través de sus divisiones de banca de empresas. Tan sólo 3
entidades, dentro del total de las analizadas, cuentan con departamentos específicos para este sector. En la
práctica, esta falta de especialización en el sector da lugar a que los responsables de captar y de analizar
las operaciones tengan criterios poco formados acerca del sector hotelero y que los técnicos con
experiencia están dispersos en sus organigramas. En consecuencia, a la hora de financiar un proyecto
hotelero es fundamental plantearlo a un número de entidades que sean activas en el sector y encaminar la
operación en ellas por la vía y el interlocutor adecuados.
Dentro de las 36 entidades activas en el sector hotelero, los criterios de elegibilidad de las operaciones
parten de las dos premisas básicas de todo análisis bancario del riesgo: la capacidad financiera y solvencia
del promotor, y la viabilidad técnica y económica de la operación.
La capacidad financiera y solvencia del promotor se determina según los criterios habituales de toda
operación bancaria, es decir, el estudio de la situación económica y financiera de la empresa promotora y
de sus socios a través del análisis de sus cuentas, declaraciones fiscales, datos de los registros oficiales
(CIRBE, RAI, incidencias judiciales, etc.) y privados, etc. El criterio de los bancos en este aspecto es
común a todas las entidades.
La capacidad técnica del promotor es otro aspecto esencial en un proyecto hotelero. Todos los bancos y
cajas aplican estrictamente el principio “zapatero a tus zapatos” y exigen experiencia contrastada en el
sector o, en su defecto, un contrato con un explotador hotelero. Como ya hemos indicado, actualmente, el
70% de los hoteles nuevos que se abren en España los realizan inversores no hoteleros, por lo que nuestra
labor en Dyrecto también consiste en asesorar a los promotores en la búsqueda y negociación de un gestor
o arrendatario solvente. Los bancos más rigurosos y conservadores, encabezados por los bancos
extranjeros, exigen contratos con cadenas de primer orden y, preferentemente de arrendamiento frente a la
gestión. En el otro extremo, se sitúan las cajas locales, que pueden llegar a aceptar una experiencia
limitada del gestor si existe suficiente solvencia económica y el tamaño del hotel es reducido. Sin
embargo, esto es una excepción y en Dyrecto recomendamos siempre poner el establecimiento en manos
de un operador con experiencia contrastada.
En cuanto a la viabilidad económica de las operaciones, los criterios de las entidades varían de forma
importante. La banca extranjera que opera en España y los bancos más conservadores rechazan financiar
proyectos hoteleros vacacionales y aceptan exclusivamente operaciones urbanas en ciudades de primer
orden y, por lo general, las entidades muestran una clara preferencia por los proyectos urbanos. A pesar
de la, a priori, mayor garantía inmobiliaria ofrecida por los hoteles urbanos, en nuestra opinión, este
criterio resulta sorprendente, ya que un análisis de la evolución del sector en nuestro país demuestra la
mayor estabilidad y rentabilidad de los hoteles vacacionales frente a los urbanos.
Los proyectos de hoteles de nueva construcción suelen tener presupuestos elevados que oscilan, de media,
entre €6m y 25m€ en España, y entre 25m€ y 60m€ en complejos turísticos en destinos vacacionales en
Iberoamérica. Las entidades grandes y medianas pueden abordar la financiación de estos proyectos de
forma individual o conjuntamente con otras entidades, a través de operaciones sindicadas o club deals. A
la hora de determinar las condiciones de la operación, las entidades se mueven en unos criterios medios
similares que pueden variar en ciertos aspectos según la política de cada una. Normalmente, se concede
una cobertura de hasta el 70% del valor de tasación del proyecto y un plazo de entre 7 y 15 años, con unos
2 años de carencia en hoteles de nueva construcción, para cubrir el período de obra. El precio (comisión
de apertura y diferencial) es variable según los bancos o cajas, pero es significativamente superior al
aplicado en operaciones de promoción de vivienda, ya que en este caso, no existe subrogación en la
hipoteca por parte del vendedor. Incluso en los proyectos turísticos en los que se fracciona la propiedad
final del inmueble (por ejemplo, un condhotel), el precio sigue siendo más elevado al tratarse de segunda
vivienda y estar sujeto a una explotación.
La modalidad de financiación de los nuevos proyectos hoteleros suele ser el préstamo hipotecario y muy
minoritariamente el leasing inmobiliario. A pesar de que éste otorga al promotor importantes ventajas
fiscales, no es admitido como inversión subvencionable por los fondos FEDER, que todavía son de
aplicación en la mayoría de las comunidades autónomas, por lo que su utilización en este sector es aún
muy reducida salvo en las regiones no subvencionables. En proyectos con presupuestos superiores a
25m€ y alta viabilidad, los bancos pueden también abordar la financiación de un establecimiento hotelero,
en compra o de nueva construcción, como una operación de project finance, en la que el prestatario no
otorga más garantías que las de los activos del proyecto y sus rendimientos futuros.
Por otra parte, con objeto de diferenciarse de su competencia, las entidades ofrecen a sus clientes
fórmulas sofisticadas para asegurar la estabilidad del tipo de interés pactado con objeto de evitar
fluctuaciones al alza en el tiempo. En operaciones de gran volumen (>50m€), las entidades también
admiten otorgar una parte del préstamo (normalmente, alrededor de un 10% del préstamo) como deuda
subordinada y condicionada a los resultados de explotación del proyecto.
A la hora de determinar la cobertura, la normativa vigente exige que el proyecto sea tasado por una
sociedad de valoración registrada en el Banco de España. Conforme a la Orden ECO/805/2003, el
informe de tasación de un proyecto hotelero debe aplicar tres criterios de valoración: el coste de
reposición neto del inmueble, el valor comparativo de mercado y el valor de explotación por actualización
de rentas. La cobertura del préstamo la determina el menor de los tres valores. Es importante designar una
sociedad de tasación que sea ampliamente aceptada por los bancos y cajas, y que conozca el sector
hotelero. Dyrecto mantiene un estrecho contacto con diversas sociedades de valoración con el fin de
controlar la coherencia del informe y de los honorarios cobrados por su elaboración.
Es importante destacar el papel de las entidades públicas en los proyectos hoteleros. En proyectos en
España, el Banco Europeo de Inversiones (BEI) viene manifestando un creciente interés en financiar
proyectos turísticos siempre que tengan un presupuesto superior a 25m€. Este volumen se puede alcanzar
con un solo proyecto o planteando varios proyectos de un mismo promotor durante un período de tiempo
(por ejemplo, el plan de expansión de una cadena hotelera). El valor añadido de esta financiación es que
se otorga un tipo de interés por debajo de Euribor, si bien, en contrapartida, las garantías son muy
exigentes. Para paliar este requisito y acceder a sus ventajas, en Dyrecto planteamos fórmulas alternativas
que son aceptadas por esta institución financiera. Para proyectos de menor calado, existen los créditos
bonificados del ICO y del propio BEI, que tienen el inconveniente de ser escasos en cuantía y, por tanto,
muy limitados. Finalmente, en proyectos internacionales, lo más conveniente es encontrar fórmulas
mixtas de financiación entre entidades multilaterales (por ejemplo, BEI, IFC, BERD, BID) y entidades
privadas. En este sentido, existe un grupo de unos 5-6 bancos y cajas españoles que tienen capacidad de
abordar la financiación de proyectos directamente en el extranjero con solvencia y que cuentan con
amplia experiencia en proyectos hoteleros. Cabe destacar, por ejemplo, el préstamo de entre 50m€-70m€
otorgada a AC Hoteles por el Banco Europeo de Inversiones para su plan de expansión 2001-2004 o el
préstamo de 35,6m€ otorgado a Occidental Hotels & Resorts por el Banco Mundial junto con entidades
bancarias españolas.
El cuadro a continuación resume la posición de las citadas 36 entidades financieras que hemos
identificado como activas en el sector hotelero frente a los proyectos en este sector.
Perfil de la operación
Cadenas hoteleras grandes
Cadenas pequeñas y hoteleros independientes
Hoteles urbanos
Hoteles vacacionales & resorts
Grandes proyectos (>6m€)
Pequeños proyectos (<6m€)
Cobertura hasta el 70%
Plazo superior a 12 años
Proyectos fuera de españa
Diferencial < Euribor + 0,90
Diferencial < Euribor - 0,90
Fuente: Dyrecto
(*) Financiación no sindicada
Si financia No financia
100%
75%
100%
65%
65% *
80%
85%
75%
25%
40%
10%
0%
25%
0%
35%
35%
20%
15%
25%
75%
60%
90%