LOS DERECHOS REALES CONCEPTO DE DERECHO REAL.

LOS DERECHOS REALES
CONCEPTO DE DERECHO REAL.
El derecho real es una forma determinada y específica a través de la cual el Estado protege un interés
determinado. Lo que caracteriza esta forma de protección es:
• la inmediatividad: en los derechos de crédito, la utilidad que se deriva del derecho se obtiene de un tercero
− el deudor − pues es éste quien, en virtud del determinado contrato, está obligado a realizar una
determinada conducta. Sin embargo, en los derechos reales esta utilidad o provecho se obtiene directamente
del objeto sobre el que recae el derecho;
• la absolutividad: los derechos reales son absolutos en cuanto que son oponibles erga omnes, mientras que
los derechos de crédito son relativos en tanto que sólo vinculan al concreto acreedor y al concreto deudor.
De este modo, en los derechos reales aparece una situación de sujeción universal, en tanto que todos los
sujetos están en la obligación abstracta de respetarlos; esta obligación es traduce en un pati u obligación de
soportar el ejercicio del derecho y de abstenerse de intervenir en tal ejercicio.
La doctrina critica estas dos notas: la inmediatividad se critica en la medida en que las relaciones jurídicas se
establecen entre personas, por lo que resulta cuanto menos discutible, hablar de inmediatividad persona −
cosa. Esta característica es menos discutible en los derechos de goce, pero falta en casi todos los demás. Con
respecto a la absolutividad, la doctrina considera que esta característica no es exclusiva del derecho real; así, a
pesar de la máxima de que el contrato es una res inter alios acta, los terceros ajenos a ese contrato no son
indiferentes al mismo, y para ellos también surge una especie de obligación de pati. Por ello, la obligación de
no lesionar el contenido del derecho aparece tanto en los reales como en los crediticios;
• La inherencia: es la característica que realmente distingue los derechos de crédito de los derechos reales.
Esta nota supone que el derecho real acompaña a la cosa allí donde ésta vaya, con independencia de quién
sea su titular en cada momento. El efecto típico de la inherencia es la rei persecutoriedad.
La rei persecutoriedad se funda en una especial clase de acciones, las acciones reales, que protegen los
derechos reales; la más típica es la acción reivindicatoria del propietario de la cosa. Por su parte, las acciones
derivadas de los derechos de crédito se denominan acciones personales. La diferencia entre ambas estriba en
que con las acciones personales lo que se pretende es la realización de una determinada conducta por parte del
deudor, mientras que las acciones reales exigen la inmediata restitución del objeto.
Sin embargo, de los derechos reales también pueden surgir acciones personales, como la acción declarativa
del dominio, a través de la cual se condena a un sujeto a reconocer la propiedad de otro.
Estas tres notas caracterizan la especial protección de los derechos reales, la cual se traduce en la constitución
de un especial régimen jurídico, que se manifiesta en:
• El modo de adquisición del derecho:
• Los derechos de crédito se adquieren convencionalmente, por contrato;
• Los derechos reales se adquieren, generalmente, a través de las fórmulas previstas en el Art. 609 Cc (título
más modo), aunque existen excepciones, de tal suerte que algunos se adquieren sólo por el título, y otros
por usucapión
• El modo de extinción del derecho:
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• Los derechos de crédito se extinguen por los cauces previstos en el código: cumplimiento del contrato,
imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, prescripción...;
• Los derechos reales se extinguen, generalmente, por desaparición del objeto sobre el que recaen;
• La peculiar publicidad de los derechos:
• Los derechos de crédito, salvo excepciones, no necesitan ninguna publicidad;
• Para los derechos reales existen Registros Públicos: para los constituidos sobre bienes inmuebles, existe el
Registro de la propiedad; también existen registros para aquellos constituidos sobre bienes muebles, como
el Registro General de Vehículos;
• Reglas especiales en materia de competencia judicial (foros):
• Los derechos de crédito están sometidos al foro personal: la ley establece que, en principio, el lugar de la
demanda coincide con el del domicilio del deudor;
• Los derechos reales están sometidos al foro real: las acciones se emprenden ante los Jueces del lugar en el
que está la cosa (LECiv). En caso de que los bienes objeto de litigio estén sitos en el extranjero, la ley
aplicable es del país extranjero en materia de derechos reales.
En otro orden de cosas, la doctrina se ha planteado la existencia de derechos de naturaleza a caballo entre
los derechos reales y los derechos de crédito; tal discusión se suscita en torno a las siguientes figuras:
1. Los ius ad rem: la discusión comienza en el siglo XIX referida a las facultades del comprador al que no se
le ha entregado todavía el objeto. Es innegable que este sujeto aun no es propietario de la cosa, pero que sin
embargo, posee algo más que una simple expectativa. La doctrina se planteaba la posibilidad de situar esta
posición en un lugar intermedio entre los derechos de crédito y los derechos reales, con el consiguiente
problema de cuál sería el régimen jurídico aplicable al respecto. En la actualidad se considera que ese
comprador no propietario posee únicamente un derecho de crédito.
2. Las cargas reales: son aquellas facultades que acompañan a un derecho real limitado y que se configuran
como auténticos derechos de crédito. Por ejemplo, en la servidumbre de medianería plasmada en un muro de
división entre dos fincas colindantes, existe la obligación del propietario de una de las fincas de mantener el
muro en las condiciones pactadas. Las cargas reales se diferencian de los derechos de crédito en lo siguiente:
• en su accesoriedad a la titularidad de un derecho real;
• en la forma de designar al sujeto pasivo, que no es personal sino objetiva, pues depende de quién sea en
cada momento titular de la finca;
• en la renuncia liberatoria: ya que renunciando a la propiedad de la finca se produciría la liberación de la
obligación de reparar el muro.
3. Las obligaciones propter rem o ambulatorias: comparten rasgos con las cargas reales − son accesorias y el
sujeto pasivo se designa de igual modo − pero no concurren en ellas la renuncia liberatoria; además, la
extensión del nivel de prestación es diferente: así, en las obligaciones ambulatorias, la obligación de
cumplimiento del sujeto pasivo se limitaría, en el ejemplo anterior, al tiempo durante el cual fue titular de la
finca, mientras que en las cargas reales, la obligación de cumplimiento añadiría a la propia, aquello que el
titular anterior no hubiese cumplido.
Una figura intermedia entre las cargas reales y las obligaciones propter rem aparece en el Art. 9 de la Ley de
propiedad horizontal: este artículo señala, en primer lugar, que el propietario de un piso en régimen de
propiedad horizontal es deudor de las cantidades de comunidad que genere el piso; pero continúa el artículo
señalando que aquél que compre un piso, adeudará todas las cantidades que el titular anterior no hubiera
abonado por plazo de un año antes de la adquisición del inmueble.
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4. Existen otras figuras sobre las que se discute, más que su posición intermedia, su propia naturaleza: es el
caso del arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, del cual se genera una posición para el
arrendatario bastante similar a la que ocasiona un derecho real de propiedad. Su no inclusión en la categoría
de derechos reales se debe a la falta de una nota esencial: la rei persecutoriedad.
CLASES DE DERECHOS REALES.
• Derechos reales ilimitados: la propiedad (Art. 348 Cc y 33 CE).
• Derechos reales limitados: su denominación como limitados responde a una doble óptica: por un lado, a
que confieren un haz de facultades menos intenso que la propiedad, y por otro lado, a que su concesión
limita la propiedad del sujeto titular del objeto sobre el que recae el derecho. Por ello también son
denominados gravámenes o cargas. Los derechos reales limitados se clasifican en:
2.1. Derechos reales limitados de goce y disfrute:
2.1.1. usufructo: permite usar y disfrutar de una cosa sin alterar su sustancia;
2.1.2. uso y habitación: el uso implica la posibilidad de usar y disfrutar una cosa ajena limitando la cantidad
del uso a las necesidades de la familia de su titular, de tal forma que no pueden extraerse excedentes de la cosa
y lucrarse con ellos. La habitación implica el derecho a usar una pieza o estancia dentro de una casa.
2.1.3. servidumbres: son gravámenes − porque así las llama el código − que recaen sobre una finca a favor de
otra (servidumbre de paso, de medianería...);
2.1.4. superficie: derecho a construir sobre suelo ajeno durante un período de tiempo;
2.1.5. sobreedificación y subedificación;
2.2. Derechos reales limitados de realización del valor: confieren a alguien la facultad de exigir que se venda
un bien ajeno para satisfacer un crédito:
2.2.1. Hipoteca;
2.2.2. Prenda;
2.2.3. Anticresis.
2.3. Derechos reales de adquisición preferente:
2.3.1. Tanteo;
2.3.2. Retracto
La doctrina se ha planteado si los particulares pueden crear otros derechos reales además de los ya
contemplados en el ordenamiento. En los ordenamientos jurídicos italiano y alemán, esta posibilidad no cabe,
por cuanto que los derechos reales se configuran como numerus clausus. Sin embargo, nuestro ordenamiento
se encuentra inspirado por el principio de numerus apertus, tal y como se desprende del Art. 2 de la Ley
Hipotecaria, que prevé la inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales de prenda,
usufructo, censo... así como cualquier otro derecho real; idéntico criterio muestra el Art. 7 del Reglamento
Hipotecario. En relación con el código, el Art. 1255 establece los criterios básicos para la creación de
derechos reales:
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• los particulares no podrán crear otras formas de propiedad al margen de las contempladas por el
ordenamiento jurídico;
• los particulares no pueden amortizar la propiedad;
• los derechos reales creados ex novo están sometidos al mismo régimen jurídico que los ya existentes, y
deberán ser dotados de la misma especial publicidad;
• la finalidad que se persigue con la creación del derecho ha de ser lícita y determinada, y además, la creación
del derecho debe ser el único cauce posible para la consecución de dicha finalidad.
Si no existe una voluntad inequívoca de crear un derecho real, debe prevalecer el principio de que se trata de
un derecho de crédito. Además, en la duda rige la máxima de que la propiedad es libre y no puede limitarse.
Finalmente, el ordenamiento mira con desconfianza la creación de derechos reales por medio de negocios
jurídicos onerosos.
Un ejemplo de derecho real que hasta 1998 fue atípico es el derecho de time − sharing o aprovechamiento por
turnos. Como anécdota señalar que el sistema de dulas en Canarias ha servido para configurar las bases del
régimen jurídico de este derecho.
ESTRUCTURA DE LOS DERECHOS REALES.
La forma en la que el ordenamiento jurídico contempla la relación de una persona con una cosa se denomina
relación jurídica real. Al igual que en las relaciones de crédito, en las relaciones reales pueden distinguirse:
1. Los sujetos.
Las relaciones reales están integradas por un sujeto activo o titular del derecho real − el propietario, el
usufructuario, el acreedor hipotecario, etc. − y por un sujeto pasivo, que varía en cada derecho.
Sin embargo, la doctrina considera que en la propiedad no es posible hablar de la existencia de un sujeto
pasivo, porque la obligación de soportar que se deriva para la colectividad en relación con la propiedad, no la
convierte en una especie de sujeto pasivo colectivo del derecho. Por esta razón, los civilistas hablan de
situación jurídica (y no de relación jurídica) respecto de la propiedad, reconociendo de esta forma el peculiar
ámbito de exclusión o poder que se deriva de este derecho. Respecto de los demás derechos reales limitados,
sí es posible hablar de un sujeto pasivo y, por tanto, de una verdadera relación jurídica.
En cuanto a las formas de designación de los sujetos, recordemos que en los derechos de crédito la misma se
podía efectuar de forma individual (Pedro es deudor de Juan) o de forma indirecta o por referencia. Estas
formas de designación también son posibles en los derechos reales, aunque adoptan formas distintas; son:
• los derechos reales subjetivamente personales: el usufructo, el uso y la habitación y el derecho de
superficie;
• los derechos reales subjetivamente reales: como la servidumbre, pues la misma es una carga que se
establece sobre una finca a favor de otra finca, de tal modo que no se establece en función de personas
concretas, sino a tenor de quien detente en cada momento la propiedad de la finca. También se denominan
ob rem.
Los derechos reales subjetivamente reales derivan en un peculiar régimen jurídico, pues son inseparables de la
cosa sobre la que recaen.
Finalmente, se plantea la posibilidad de crear nuevas titularidades ob rem por los particulares además de las ya
existentes. Por ejemplo, la Ley de Propiedad Horizontal establece obligación de vender el piso y la plaza de
garaje de forma conjunta.
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Tanto las personas físicas como jurídicas pueden ser sujetos activo − pasivo de los derechos reales. Con
respecto a las personas físicas, sólo se exige la personalidad jurídica para la titularidad del derecho, mientras
que es necesaria la capacidad de obrar para proceder a su ejercicio.
El Art. 38 Cc consagra la regla general de que las personas jurídicas pueden ser titulares de cualquier tipo de
derechos y obligaciones. Tradicionalmente se han impuesto ciertas limitaciones a la titularidad de derechos
reales por parte de las personas jurídicas, destacando el período desamortizador del s. XIX; muchas de estas
limitaciones han sido suprimidas, pero otras no. Así, por ejemplo, el derecho de usufructo de una persona
jurídica expira, sin excepción, a los treinta años.
Si la persona jurídica fuera, además, un ente público, existen otras peculiaridades con respecto a su titularidad
de derechos reales.
Al igual que sucedía en los derechos de crédito, cabe la posibilidad de que en la relación real los polos activo
o pasivo sean pluripersonales. En cuanto a la forma de organizar esta concurrencia de sujetos, se ofrecen dos
grandes modelos:
− La COMUNIDAD DE BIENES (Arts. 392 y ss Cc) o CONDOMINIO: este modelo responde al romano de
comunidad, presuponiendo que el objeto sobre el que recae el derecho real está indiviso (no que sea
materialmente indivisible) y superponiendo sobre el mismo una división por cuotas ideales o abstractas. De
esta forma, cualquier actuación sobre el objeto ha de ser conjunta, pero cada comunero es dueño excluyente
de su cuota, y puede disponer libremente de ella (enajenarla, gravarla...).
El Código es contrario a esta forma de articular la concurrencia de sujetos y por ello ofrece en el Art. 400 una
forma de terminar con ella: es la acción de división. Amparándose en esta acción, cualquier comunero puede
solicitar en cualquier momento que el objeto sea físicamente dividido y se repartan las cuotas. Lo
característico de esta acción es su carácter imprescriptible.
− La COMUNIDAD GERMÁNICA (no reconocida por el código): este modelo parte de la indivisión del
objeto, de tal forma que todos los comuneros son cotitulares del derecho real y no existen cuotas ideales.
Consecuentemente, cualquier actuación sobre el objeto requiere una acción conjunta. Las comunidades de
aprovechamiento de aguas en Canarias han girado tradicionalmente en torno a este modelo.
La titularidad solidaria de los derechos reales no está contemplada por el Cc, y el propio Tribunal Supremo la
ha negado, con excepción de casos muy aislados.
2. El objeto.
El código civil afirma que la titularidad de los derechos reales recae sobre las cosas. Sin embargo, cosa es un
concepto bastante complejo que, en principio, pareció referirse únicamente a elementos materiales. Sin
embargo, pronto se reveló la insuficiencia de esta concepción estricta para hacer frente a las peculiaridades del
ordenamiento, incluyéndose así en el concepto de cosa elementos inmateriales:
• Las energías, si bien aparecen recogidas como objeto material del delito de robo, no son objeto de derechos
reales; ello porque no parece demasiado lógico hablar de propiedad del agua, la electricidad..., todos ellos
bienes comunes;
• Los resultados del ingenio humano sí son objeto de derechos reales: i) las ideas, como resultado del ingenio
humano, no son consideradas por sí mismas objeto de derechos reales; para que adquieran tal calificativo es
necesario que las mismas se concreten en algo: es la propiedad intelectual; ii) también se reconocen y
protegen los resultados del ingenio humano que sean útiles y puedan ocasionar resultados factibles: es la
propiedad industrial. Diferente a ésta última son los denominados signos distintivos, que permiten
identificar los diferentes productos y poseen un valor patrimonial.
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En relación a cuáles son los requisitos del objeto del derecho real, cabe señalar:
• Licitud: la idea de licitud no va referida a las cosas sobre las que recae el derecho, pues las mismas
difícilmente pueden ser tildadas de lícitas o ilícitas. Así pues, licitud se refiere a si las cosas se encuentran
dentro o fuera del comercio. Junto a las cosas extra commercium hay que señalar otras que, sin estar fuera
del comercio, están sometidas a límites, tales como las armas, las drogas...;
• Existencia: los derechos de crédito pueden recaer sobre cosas que todavía no existen en la realidad − la
venta de una casa futura − ; sin embargo, los derechos reales no pueden recaer sobre algo que no existe. Es
el denominado principio de especialidad;
• Determinación del objeto.
Con respecto al objeto de los derechos de crédito, otro aspecto a destacar es el siguiente: es posible que el
ordenamiento, frente a varios objetos físicamente diferenciados, actúe como si se tratase de uno sólo; de esta
forma, el ordenamiento puede considerar como una sola finca, varias fincas separadas por kilómetros de
distancia que pertenecen a un mismo dueño, sirven a un mismo fin, etc, permitiendo incluso su inscripción
conjunta. Es el caso de la plaza de garaje que citábamos antes, la cual debe venderse junto a la casa porque, en
realidad, forma parte de ella.
En función de cuál sea la naturaleza y el carácter del objeto sobre el que recae el derecho real, el
ordenamiento diferencia dos regímenes jurídicos perfectamente diferenciados. A tenor del Art. 33 Cc, las
cosas se clasifican en bienes muebles e inmuebles.
El Art. 334 Cc distingue diferentes clases de bienes inmuebles:
• Bienes inmuebles por naturaleza: el suelo;
• Bienes inmuebles por destino (números 4 a 9, Art. 334 Cc): aperos, abonos, semillas, instrumentos de
labranza, en la medida en que guardan una relación de servicio con la finca a la que pertenecen;
• Bienes inmuebles por incorporación: estatuas, lavabos, ascensores....
La diferencia entre los bienes inmuebles por destino y los inmuebles por incorporación radica en que en los
primeros existe un acto espiritual de afectación (relación de servicio), mientras que en los segundos existe un
acto físico de afectación (el cemento).
• Bienes inmuebles por analogía: derechos reales limitados.
Todos los demás, son bienes muebles.
En cuanto a la peculiaridad de régimen jurídico, podemos señalar:
• Diferencias en los tipos de derecho que se pueden constituir sobre los bienes: así, la prenda recae
sobre bienes muebles y la hipoteca sobre inmuebles (actualmente, esta situación ha cambiado a partir
de la Ley de Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento). Un ejemplo de que la ley lo puede
todo menos cambiar a un hombre en mujer es la posibilidad del legislador de establecer una ficción y
considerar un bien mueble como un inmueble: ejemplo de ello es la Ley de Hipoteca sobre buques.
• Diferencias en materia de prescripción y usucapión;
• Diferencias en materia de publicidad.
• Diferencias en la capacidad de disposición de los bienes: señalar los Arts. 323 y 1320 Cc.
La finca.
La finca es un bien inmueble dotado de una específica regulación por parte del Derecho Civil. Si bien la finca
se identifica en un primer momento con algo de la realidad, el Código también habla de fincas formales, o
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aquellas que aparecen inscritas en el Registro de la Propiedad (recordar, un folio, una finca: sistema de folio
real). La importancia de las fincas formales es que, a tenor de la regulación vigente, pueden prevalecer o
imponerse a las fincas reales. En definitiva, la finca formal y la finca material no coinciden necesariamente, y
la tendencia de la legislación registral es equipararlas los más posible.
El principio de especialidad en materia de derechos reales se traduce en la finca en la obligación de delimitarla
mediante una serie de notas o criterios, determinados por el Art. 51 del Reglamento Hipotecario. Estas notas
son:
• Aprovechamiento, utilidad económica de la finca o destino: es decir, para construir (naturaleza urbana) o
para cultivar (naturaleza rústica). La calificación de una finca como rústica o urbana tiene enorme
importancia a la hora de determinar el régimen jurídico aplicable a la misma;
• Nombre de la finca: sirve para diferenciar la finca e identificarla (finca La Gallega, Edificio Los Tilos...);
• Perímetro de la finca, o linderos. En las fincas rústicas, los linderos se determinan en función de los puntos
cardinales, y en las urbanas, en función del lugar por el que se accede a la misma (entrando a la derecha,
linda con (...), entrando a la izquierda, etc);
• Extensión superficial de la finca, que a partir de la Ley Hipotecaria comienza a expresarse en el sistema
métrico decimal; con anterioridad, se utilizaban otras medidas como las fanegadas.
Respecto del perímetro y de la extensión superficial de la finca surgen dos facultades instrumentales del
propietario: el deslinde y el derecho a cerrar y acotar la finca. Cuando los límites de una finca no se
encuentran fijos o son objeto de discusión, el propietario de la misma puede ejecutar la acción de deslinde,
tras la cual se producirá el acotamiento o amojonamiento de la finca mediante la colocación de señales. En
lugar de colocar mojones o señales, el propietario puede ejercitar su derecho a cerrar y acotar la finca,
convirtiéndola así en un espacio reservado de su intimidad. Como anecdótico, señalar que una de las primeras
decisiones de las Cortes de Cádiz de 1812 fue la de prohibir este derecho, lo cual se debía a la gran influencia
del Concejo de la Mesta y del pastoreo trashumante por la Península.
3. El contenido de la relación jurídico − real.
En el polo activo de la relación se halla la situación de derecho real, que es una situación de poder directo e
inmediato sobre el objeto que concede las siguientes facultades:
• Facultad de explotación del bien y obtención de sus utilidades: los derechos de goce implican la posibilidad
de poseer, utilizar y disfrutar los bienes; en los derechos reales limitados, la facultad de explotar se traduce
en un ius vendendi;:
• Facultad de exclusión, esto es, de excluir a otros en un espacio de poder omnímodo que otorga el derecho
real. Esta facultad se traduce en: i) la facultad de acotar el objeto sobre el que recae el derecho real; ii) la
posibilidad de reaccionar frente a las perturbaciones de facto que procedan de terceros solicitando el auxilio
judicial, que se obtiene a través de los interdictos. En este caso, se produce una perturbación del ejercicio
del derecho, pero no una privación del mismo, por eso las acciones que su titular pueda tomar se denominan
acciones preventivas.
• Facultad de perseguir la cosa o rei persecutoriedad: que se traduce en la posibilidad de solicitar que se
devuelva la cosa allí donde ésta se encuentre y sin importar quién sea su titular. En la propiedad, esta
facultad se ejercita a través de la acción reivindicatoria;
• Facultad de disponer la cosa;
• Preferencia: en los derechos reales, a diferencia de los derechos de crédito, no rige el principio par conditio
creditorum, sino que cada derecho real tiene un concreto rango dentro de una jerarquía. Esta jerarquía de
derechos se establece en función del momento de constitución del mismo, por lo que rige el principio prior
tempore. Esta preferencia se aplica en los casos en que los derechos no puedan ser ejercidos conjuntamente
(como dos arrendamientos); en caso contrario, (ejemplo de la propiedad y la servidumbre) quedará vacío de
contenido.
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El polo pasivo de la relación jurídico − real es la denominada situación de gravamen, la cual es soportada
siempre por el propietario de la cosa, el cual se ve privado, por motivo del concreto derecho real, de algunas
facultades sobre la cosa. Generalmente, esta situación se traduce en un pati u obligación de soportar el
ejercicio del derecho; no obstante, en ocasiones puede traducirse en un auténtica carga real o derecho in
faciendo.
MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE LA RELACIÓN JURÍDICO − REAL.
1. Modificación.
1.1. Subjetiva, a través de la transmisión del derecho, que puede ser inter vivos o mortis causa. El Art. 609 Cc
incluye la sucesión entre las causas de transmisión de los derechos reales (aunque en la sucesión se transmite,
más que varios y concretos derechos reales, un patrimonio). En relación a la transmisión inter vivos, rige el
principio de transmisibilidad de los derechos que consagra el Art. 1112 Cc, si bien con algunas excepciones,
entre las que destaca la prevista para los derechos de uso y habitación que son intransmisibles, pues los Arts.
524 y 525 Cc los califican como personalísimos.
Junto a esta prohibición de transmitir derechos, aparecen en el ordenamiento algunas limitaciones a tales
transmisiones, limitaciones que pueden ser legales o convencionales.
• legales: destaca la prohibición de transmitir viviendas de protección oficial durante los cinco años
posteriores a su adquisición;
• convencionales, y generalmente determinadas por la inescindibilidad: las servidumbres prediales respecto
de la finca; la titularidad de un piso respecto de la cotitularidad de las zonas comunes; la titularidad de las
obligaciones ob rem.
1.2. Objetivas: las relaciones jurídico − reales se establecen sobre concretos objetos, por lo que la
modificación del objeto afecta al derecho real, si bien, obviamente, la modificación del derecho real no afecta
al objeto:
• Si se produce la ampliación del objeto por accesión (aluvión, construcción...), correlativamente se produce
la ampliación del derecho real;
• Las fincas formales pueden sufrir alguna de las modificaciones siguientes, que la Ley del Registro Civil
denomina modificaciones de unidades hipotecarias:
• agrupación: supuesto en el que dos fincas que tienen realidades diferentes en el Registro, a partir de
un momento desaparecen como fincas individuales y pasan a formar una sola finca, agrupándose los
derechos reales de ambas;
• división: una finca del Registro se fragmenta y pasa a constituir dos fincas diferentes;
• segregación y agregación: cuando una porción de una finca se suma a otra diferente sin que
desaparezcan ninguna de las dos (segregación respecto de la que sufre la sustracción, agregación
respecto de la que recibe la porción).
• Fenómeno de concentración parcelaria o reparcelación: en ocasiones las explotaciones agrarias son
pequeñas y no producen grandes rendimientos económicos, respecto de lo cual la Administración puede
reaccionar agrupando un número de fincas indeterminado y procediendo a su nueva reparcelación, la cual
va acompañada de compensaciones económicas para los perjudicados por la nueva situación. Los derechos
reales que gravaban las fincas iniciales, continúan gravando las fincas de reemplazo − subrogación en los
derechos reales − siempre y cuando no sean incompatibles con los fines económicos a los que la finca es
destinada. Este fenómeno no se da únicamente en el ámbito de las fincas rústicas, sino también en el de las
urbanas.
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2. Extinción.
2.1. Por extinción del objeto sobre el que recae el derecho real:
• Por desaparición o destrucción física o material;
• Por declaración del objeto res extracommercium;
• Por imposibilidad de cumplir sobre el objeto el poder o facultad económica en que consiste el derecho.
Todas estas circunstancias deben darse sobre la totalidad del objeto, pues si sólo se producen en parte de él, el
derecho real no se extingue, sino que se comprime a la parte del objeto sobre la que aún es viable (principio de
elasticidad de los derechos reales).
Además, la extinción debe ser sobrevenida a la constitución de la relación jurídico − real, pues en caso de ser
originaria, dicha relación no habría llegado a constituirse (sería inexistente).
2.2. Por extinción de la relación jurídico real.
2.3. Por consolidación: la consolidación del derecho real equivale a la confusión propia de los derechos de
crédito. Así pues, un usufructo se extinguiría si el usufructuario adquiere la propiedad del fundo. Existen
algunas excepciones a la consolidación:
• La herencia aceptada a beneficio de inventario: en este caso, se produce momentáneamente la titularidad de
dos patrimonios separados, tiempo durante el cual no se produce la confusión de los derechos reales y, por
tanto, no se extinguen:
• La hipoteca de propietario: esta institución es propia del derecho alemán y tiene un fundamento
profundamente económico. Partimos en su explicación de la idea de que los derechos reales tienen una
jerarquía en función de la fecha de su constitución: así, si un bien ha sido hipotecado dos veces y es
necesario ejecutar esas hipotecas, la primera de ellas consumirá el objeto y producirá un detrimento a las
otras posteriores. Así, una vez que la primera de estas hipotecas se satisface totalmente, el derecho alemán
permite que, en lugar de extinguirla, el propietario la conserve, de tal forma que pueda utilizarla como
garantía y constituir así una tercera hipoteca, ofreciendo a este tercer acreedor la primera posición en la
ejecución de las garantías.
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