727-ad-doc. nº 4 - estudio viabilidad económico

DOCUMENTO:
N/REF:
727/PAU AREBETAS SUR - BERANGO
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA
TEXTO REFUNDIDO PARA APROBACIÓN DEFINITIVA
TITULO:
P.A.U.
EMPLAZAMIENTO:
U.E. AREBETAS SUR
FECHA DOCUMENTO:
MARZO 2014
REVISION:
CLIENTE:
AYUNTAMIENTO DE BERANGO
BERANGOko UDALA
S/REF:
ESTE DOCUMENTO CONTIENE:
1. ESTUDIO VIABILIDAD
ECONÓMICO-FINANCIERA
DOCUMENTO Nº
ARQUITECTO:
SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA, colegiado 1.898
4
Avda. Gabriel Aresti nº 12 – 48004 -Bilbao
Tfno: 677.514.538
I.- INDICE GENERAL RELACIÓN DE TITULARES
1.
2.
3.
4.
5.
6.
GASTOS DE URBANIZACIÓN.
COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN E IMPLANTACIÓN DE SERVICIOS.
GASTOS DE GESTIÓN.
INDEMNIZACIONES.
PONDERACIÓN RELATIVA DE LOS USOS PORMENORIZADOS.
JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA.
1.- GASTOS DE URBANIZACIÓN
Para elaborar el estudio de viabilidad económico-financiera de la urbanización de la
Unidad de Ejecución, deberemos calcular la totalidad de las cargas de urbanización
precisas para culminar el proceso citado.
Estructuraremos los gastos en dos grandes grupos comprensivos de los diferentes aspectos
que constituyen la elaboración del proceso de urbanización. En primer lugar calcularemos
el coste de las obras de urbanización e implantación de los servicios, calcularemos
igualmente el coste la elaboración de todos los documentos técnicos y administrativos
precisos, englobándolos en un apartado de costes de gestión, todos ellos con carácter
orientativo a costa de redacción de los respectivos documentos.
La financiación de la ejecución de las obras de urbanización y de la implantación de los
servicios que constituyen las obras definidas en el Anteproyecto de urbanización de este
Programa de Actuación Urbanizadora, así como la totalidad de las obras de conexión,
ampliación y refuerzo de las redes de servicio de Berango, concretadas en el Estudio
Económico-Financiero del Programa de Actuación Urbanística y los demás gastos de
urbanización, correrán a cargo de los propietarios de los terreno.
Respecto de la financiación, el coste de las obras de urbanización, indemnizaciones y
gestión correrán a cargo de los propietarios afectados en proporción a sus derechos
adjudicados.
SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA
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2.- COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN E IMPLANTACIÓN DE SERVICIOS.
El presente estudio de viabilidad económico-financiera contiene el avance del presupuesto
de ejecución de la urbanización por contrata entendiendo que en éste no quedan
incluidas las obras de urbanización interior de las parcelas privadas.
El desglose de las obras por capítulos es el siguiente:
CAPITULO PARTIDA
01 MOVIMIENTO DE TIERRAS
02 ALCANTARILLADO y SANEAMIENTO
03 ABASTECIMIENTO DE AGUAS
04 RED DE ENERGIA ELECTRICA (Sin Centro de Transformación)
05 ALUMBRADO PÚBLICO
06 RED DE TELEFONÍA
07 CANALIZACIÓN DE GAS
08 PAVIMENTACIÓN y VIALES
09 OBRA CIVIL
10 SEÑALIZACIÓN
11 TRATAMIENTO ESPACIOS LIBRES
12 OBRAS ADELANTADAS CONEXIÓN CON CORREDOR
13 SEGURIDAD y SALUD
14 GESTION DE RESIDUOS
15 CONTROL DE CALIDAD
A - TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL URBANIZACIÓN (P.E.M)
B - GASTOS GENERALES y BENEFICIO INDUSTRIAL (19% S/ P.E.M)
TOTAL EJECUCIÓN DE URBANIZACIÓN POR CONTRATA (A+B)
IVA DEL 21% SOBRE CONTRATA
TOTAL EJECUCIÓN DE URBANIZACIÓN POR CONTRATA IVA INCLUIDO
CUANTIA (€)
95.004,68
129.875,06
12.251,93
59.353,97
66.710,99
23.895,50
12.372,75
390.522,52
84.973,04
7.814,18
27.136,57
463.766,26
21.183,05
10.282,00
7.061,02
1.412.203,52
268.318,67
1.680.522,19
352.909,66
2.033.431,85
Asciende por tanto el avance del presupuesto de urbanización por contrata e iva incluido a
la cantidad expresada en letras de DOS MILLONES, TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS
TREINTA Y UNO CON OCHENTA Y CINCO.
En cuanto a los honorarios facultativos referidos al proyecto y la dirección de obra de la
urbanización propiamente dicha, la cifra estimada en la modificación del PEOU que se ha
tramitado en forma paralela a este documento es de 137.890,00 € IVA incluido.
Por tanto, el PRESUPUESTO TOTAL PARA CONOCIMIENTO DE LA ADMINISTRACIÓN resultado
de sumar los gastos de urbanización por contrata y los honorarios de facultativos
intervinientes en su redacción y posterior dirección de obra asciende a la cantidad de:
2.033.431,85 € + 137.890,00 € = 2.171.321,85 €.
Expresado en letra, DOS MILLONES CIENTO SETENTA y UN MIL TRESCIENTOS VEINTIUNO CON
OCHENTA y CINCO.
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3.- GASTOS DE GESTIÓN
Los gastos de gestión asociados a este proyecto son los siguientes:
FASE
MODIFICACIÓN PLAN ESPECIAL
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA
PROYECTO DE REPARCELACIÓN
HONORARIOS TÉCNICO-JURÍDICOS IVA INCLUIDO (€)
55.297,00
36.300,00
71.390,00
Ascienden por tanto los gastos de gestión iva incluido a la cifra de 162.987,00 €, expresado
en letra, CIENTO SESENTA y DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA y SIETE EUROS.
Por tanto, el cuadro resumen final de costes de urbanización incluida la gestión sería el
siguiente:
TOTAL EJECUCIÓN DE URBANIZACIÓN POR CONTRATA IVA INCLUIDO
TOTAL GASTOS DE GESTIÓN IVA INCLUIDO
TOTAL EJECUCIÓN + GESTIÓN
2.171.321,85
162.987,00
2.334.308,85
Total, DOS MILLONES TRESCIENTOS TREINTA y CUATRO MIL TRESCIENTOS OCHO con OCHENTA
y CINCO EUROS.
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4.- INDEMNIZACIONES
Con carácter estimativo y teniendo en cuenta que deberán ser corroborados ó en su caso
corregidos en el correspondiente proyecto de reparcelación, la evaluación económica
correspondiente al derribo y su correspondiente indemnización del edificio declarado fuera
de ordenación situado en la parcela “K”, Edificio nº 5 asciende a la cantidad de 61.460,00 €.
No obstante lo anterior, para el cálculo concreto de las indemnizaciones, se estará al
contenido del Real Decreto 1492/2011 de 24 de octubre por el que se aprueba el
Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.
SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA
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5.- PONDERACIÓN RELATIVA DE LOS USOS PORMENORIZADOS
Este apartado se redacta con objeto de cumplimentar lo establecido en el artículo 56,
apartado f) de la Ley 2/2006, de 30 de Junio, del Suelo y Urbanismo, referente a que la
ordenación urbanística pormenorizada definirá entre otras determinaciones el
establecimiento de los coeficientes de ponderación entre usos, que podrán ser actualizados
por los instrumentos de equidistribución, en su caso.
A este respecto resulta necesario tener en cuenta, que la actuación prevista en la U. E.
AREBETAS SUR será gestionada mediante el Sistema de COOPERACIÓN, conforme se recoge
en la documentación de la modificación del PEOU que se tramita en forma paralela al
presente documento.
Será el propio Proyecto de Reparcelación el que mediante un estudio pormenorizado del
valor de mercado real, establezca los coeficientes de ponderación para los distintos usos
establecidos.
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6.- JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA
En consecuencia el total de las cargas de urbanización de la U.E. AREBETAS SUR, que
comprende las obras de urbanización, incluyendo el conjunto de instrumentos de
planeamiento, gestión y proyectos de desarrollo además de la estimación de las
indemnizaciones y derribo del edificio declarado fuera de ordenación asciende a:
GASTOS DE URBANIZACIÓN SIN IVA
GASTOS DE GESTIÓN SIN IVA
INDEMNIZACIONES
TOTAL COSTES SIN IVA
1.794.480,87 €
134.700,00 €
61.460,00 €
1.990.640,87 €
7.1.- REPERCUSIÓN DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN SOBRE LA SUPERFICIE BRUTA DE SUELO.
Para la superficie de la Unidad incluida los Sistemas Locales que asciende a 44.779,48 M²,
supone una repercusión de 44,45 €/m² de superficie bruta inicial de la Unidad de Ejecución.
7.2.- REPERCUSIÓN DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN SOBRE TECHO EDIFICABLE PRIVADO MAXIMO.
Para una superficie construida total que asciende a 30.215,83 m²c, supone una repercusión
de las obras de urbanización de 65,88 €/m²c.
7.3.- CALCULOS.
Respetando el valor medio en venta dado en el PE para el uso característico terciariocomercial en la zona de 1.081,82 €/m² construido y, un coste de construcción calculado
según la ficha de control de presupuestos mínimos a efectos de visado del Colegio Oficial
de Arquitectos Vasco-Navarro establecido en 448,00 €/m²c, aplicando la fórmula del valor
residual del articulo 22 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, tendremos que
Vs= (Vv/ K)- Vc, siendo K 1,20 (Naves y Explotaciones económicas).
El valor del suelo será por tanto de:
Vs = 1.081,82 €/m²c / 1,20 – 448,00 €/m²c = 453,52 €/m²c.
7.4.- CONCLUSIONES.
Considerando los valores de mercado estimados por cada metro cuadrado de superficie
construida para el uso característico de la zona, la repercusión económica de las cargas de
urbanización sería de aproximadamente un 14,60 % del valor de venta del producto
inmobiliario, lo que puede considerarse como aceptable.
El valor del suelo conforme a las estimaciones anteriores da un valor positivo que asciende
a: 453,52 €/m²c x 30.215,83 m²c = 13.703.483,22 €, que descontando los gastos de
urbanización, gestión e indemnizaciones de 1.990.640,87 €, nos da un valor neto de suelo de
11.712.842,35 € con los valores indicados, por lo tanto se puede considerar la promoción
como viable económicamente.
En Bilbao, a 31 de Marzo de 2014
D. Santiago Gutierrez Mazorriaga
Arquitecto Colegiado nº 1.898
SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA
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D. Jon López de Beristain
Abogado colegiado 5.998
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