UNIDAD 11: PROPIEDAD HORIZONTAL Y PREHORIZONTALIDAD

UNIDAD 11: PROPIEDAD HORIZONTAL Y PREHORIZONTALIDAD.
La ley 13512/48: de Propiedad Horizontal, de pisos y departamentos. Reseña histórica. Objeto de la propiedad horizontal.
Normas reglamentarias. Propiedad privada y partes comunes. Constitución y reglamento administrador. Gastos comunes.
Derechos y obligaciones de los condominios. Derecho de abandono. Actos que afecten al bien común. Actos contrarios a la
convivencia. Formas de resolverlos.
Ley 19724/72: de Prehorizontalidad. Objeto. Finalidades. Disposiciones particulares sobre el trámite de afectación de
inmuebles por parte del propietario. Sanciones por el incumplimiento de las mismas.
Propiedad Horizontal: (Ley 13512/48).
Se da en los casos de edificios o unidades habitacionales donde cada propietario es dueño exclusivo y único de su unidad y
copropietario sobre el terreno y los demás sectores -comunes- del edificio.
Es decir que la Ley combina el derecho dominio (sobre el espacio propio) con el de condominio (sobre los espacios
comunes). Así los derechos de los propietarios son:
a) Sobre partes privadas  de dominio pero con mayores restricciones o limitaciones. Ej: no puede hacer intervenciones
sobre la parte externa de su vivienda, que alteren la uniformidad del edificio como totalidad.
b) Sobre partes comunes  de condominio pero también con mayores limitaciones: es de uso y goce pero no de
disposición (debe dejar que los demás usen y gocen).
Requisitos:
La Ley 13512/48 en su Art. 1º establece los requisitos de la propiedad horizontal:
 Independencia funcional de cada unidad.
 Salida de las mismas hacia la vía pública, ya sea directa o a través de partes comunes.
 El edificio en su conjunto debe cumplir con las normas de edificación.
Elementos:
 Unidad de propiedad exclusiva.
A diferencia del concepto de propiedad que figura en el Código Civil, donde lo
 Partes y cosas de uso común.
fundamental es el suelo y todo lo demás es accesorio, en la propiedad horizontal lo
 Terreno.
más importante es la unidad exclusiva y lo demás -incluido el terreno- es accesorio.
Reseña histórica:
Ya en el siglo XIX nuestro país comenzó a experimentar un rápido crecimiento que se traducía en ciudades y pueblos cada
vez más grandes y congestionados, repercutiendo en el plano habitacional cuya oferta no cubría las necesidades generadas a
partir del incremento poblacional. Es así que la gente empezó a apiñarse alojándose en edificios compartidos (conventillos)
lo que originaba un sinnúmero de conflictos entre los distintos moradores. Surge entonces la necesidad de regular dicho
modo de vida, tomándose las primeras medidas hacia el año 1869 mediante una ley que impedía la división horizontal entre
varios dueños, de un edificio. Pero es recién hacia el año 1948 en que se sanciona la Ley 13512 (derogando la anterior) que
se establece una solución definitiva al problema de la propiedad horizontal.
Propiedad privada y partes comunes:
En su Art. 2º la Ley establece los elementos de uso común, incluyendo todos aquellos que resulten “indispensables para
mantener la seguridad del edificio”. Así, son de uso común:
 El terreno.
 Los cimientos.
 Muros maestros.
 Muros divisorios de los departamentos.
 Techos o entrepisos, pasillos, escaleras, galerías, puertas de entrada, etc.
 Portería (incluyendo su vivienda si la hubiere).
 Servicios centrales (calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.)
 Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común, como ascensores, incineradores, etc.
Son de uso propio: los departamentos, incluyendo las puertas que dan al pasillo y los balcones del mismo, como así
también las cañerías -e instalaciones en general- que lo sirven exclusivamente a él. Si bien los entrepisos son considerados
de uso común, cada propietario tiene derecho sobre su superficie (puede revocarla o pintarla libremente).
Constitución y reglamento de copropiedad y administración:
Para que un edificio se constituya en una propiedad horizontal, se debe realizar lo siguiente:
1) Confección de planos por técnicos (Consejo Profesional).
2) Redacción de un “Reglamento de Copropiedad y Administración”, en donde se fijarán las cláusulas de especificación
de las partes privadas y las comunes, se determinarán los gastos comunes (expensas) y su cobro, se dictarán normas de
convivencia (ajustadas a la ley de propiedad horizontal y alguna establecida por los mismos copropietarios), se fijarán
las bases de remuneración del administrador y su remoción, también se fijan los derechos y obligaciones de los
propietarios consorcistas, etc. Este reglamento solo se podrá modificarse, si una mayoría del 2/3 de los propietarios así
lo decide.
3) Inscribir el reglamento en el Registro de la Propiedad, adjuntando los planos.
La Ley 13512/48 en su Art. 6 fija prohibiciones para los propietarios (restricciones o limitaciones sobre la parte propia),
que hacen a las normas de convivencia, entre las cuales podemos nombrar:
 No se pueden realizar innovaciones que afecten a la seguridad, los servicios comunes o el aspecto exterior del edificio.



No se puede perturbar con ruidos molestos o de cualquier forma, la tranquilidad de los vecinos.
No se pueden acopiar mercaderías nocivas para la salud.
No se le puede dar a las unidades habitacionales, usos contrarios a la moral y las buenas costumbres o a fines distinto a
los provistos en el reglamento.
Estas restricciones son establecidas por Ley, a las cuales se les puede agregar otras por vía del reglamento propio de cada
edificio, como por ejemplo la prohibición de animales en algunos edificios, sacar l a basura a determinados horarios, etc.
Las mismas rigen tanto para propietarios e inquilinos, así como para todo aquel que haga uso del edificio.
Administrador:
Representa a todos los propietarios y puede ser uno de ellos o no. Se encarga del cobro de expensas, de disponer las
reparaciones y mantenimiento del edificio, de llevar adelante las reuniones o asambleas (las que se realizan para la toma de
decisiones) del pago de sueldos a porteros y de todas las cuestiones administrativas en general. En caso de remoción, su
reemplazante debe nombrarse por acto de escritura pública.
Las decisiones o resoluciones tomadas en las reuniones de consorcio, necesitan del voto de la mayoría de la mayoría de los
presentes (mayoría absoluta = 50% + 1) o de la totalidad de los mismos (unanimidad), según la importancia de los temas
tratados. A su vez, para cosas cotidianas bastará con el voto de los presentes, en cambio para cosas importantes (por Ej: p/
determinar la vetustez del edificio o la reparación del mismo ante daños totales o parciales) se requiere la presencia de por
lo menos los 2/3 de los propietarios. Las resoluciones tomadas por el consorcio, no se suspenden sin orden expresa del juez.
Gastos Comunes o Expensas:
Son gastos mensuales que hacen a la administración y mantenimiento o mejora del edificio, de abono obligatorio por parte
de cada uno de los propietarios. Las expensas incluyen: retribución del administrador, gastos de los servicios centrales,
gastos de ascensores, sueldo de los porteros, primas de seguro obligatorio para el edificio y su personal, etc. El monto a
pagar mensualmente por cada propietario se determina en proporción al tamaño de su unidad habitacional (paga más el
depto. más grande, el de más m2).
En ausencia del administrador, cualquiera puede realizar gastos de conservación o reparación, con el derecho a ser
resarcido.
Derechos y obligaciones de los condóminos:
Obligaciones sobre las partes propias:
 Realizar los trabajos necesarios para la conservación de la unidad.
 Pagar los impuestos y contribuciones.
Derechos sobre las partes propias:
 Cada departamento puede ser hipotecado, alquilado o dado en comodato por su propietario.
Obligaciones sobre partes comunes:
 Tiene la obligación de hacer un uso cuidadoso -no degradante- de las partes comunes.
 Debe pagar las expensas a los fines de su mantenimiento.
Derechos sobre partes comunes:
 Todos los propietarios pueden usar las partes comunes, con el único límite de no perjudicar el legítimo derecho de los
demás.
Actos contrarios a la convivencia, que afectan al bien común: (formas de resolverlos).
En caso de violación por parte de algún propietario, de cualquiera de las normas establecidas (por ley o por el reglamento),
el administrador, o los propietarios afectados podrán formular la denuncia ante el juez competente. Una vez acreditada en
juicio la transgresión, en función a la gravedad del hecho se le podrá imponer al culpable las siguientes penas:
 Arresto de hasta 20 días o multa en beneficio del fisco.
 El juez además puede ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública.
 Si el infractor fuese ocupante, no propietario (inquilino), podrá ser desalojado ante el caso de reincidencia.
Extinción del derecho de propiedad horizontal:
 Por destrucción total o parcial de más de 2/3 del edificio.
 Por vetustez o vejes del edificio.
 Por confusión, cuando una persona adquiere toda la propiedad.
 Por abandono.
Ley de Prehorizontalidad: (Ley 19724/72).
Surge en el año 1972 y establece las exigencias para todo aquel que construye un edificio dentro del régimen de propiedad
horizontal.
El período de prehorizontalidad comprende el momento en que se ofrece en venta el departamento (aún en vías de
construcción), hasta aquel en el que se finaliza su edificación y se cumplen los trámites de adjudicación del dominio.
Objeto:
Su fin es proteger los intereses de todos aquellos que con esfuerzo adquieren un departamento en construcción.
La ley surge como consecuencia de sucesivas estafas sufridas por compradores -de buena fe- de departamentos en su etapa
de construcción, pues constructores inescrupulosos ofrecían en venta departamentos a construir sobre terrenos no
escriturados o que después de haber cobrado parte del precio se declaraban en quiebra, dejando a los compradores sin
derecho a reclamo, pues no existía una ley que los ampare.
Finalidades:
 La ley impone al propietario del inmueble, que va a adjudicar en propiedad horizontal, inscribir la escritura en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
 Obliga a los adquirentes, a conocer las condiciones del condominio del bien, el plano del proyecto de obra y su
aprobación.
 Provee la forma y el modo de desafectación si la operación fracasa o la forma de vía judicial en caso de penalización
de la obra.
 Permite a los adquirentes reclamar al propietario la devolución de todo cuanto hubieren pagado más los intereses
bancarios, en caso de que la concreción de la obra se tornase imposible.
Trámite de afectación:
En su Art. 1º la ley establece que “todo propietario de un edificio construido, en construcción, o de un terreno en el que se
construirá un edificio que se adjudicará por el régimen de Propiedad Horizontal, debe hacer constar en escritura pública su
declaración de voluntad, de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del Dominio de unidades por tal régimen.
En la escritura se dejará constancia de:
 Estado de ocupación del inmueble.
 Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole, a la fecha de su otorgamiento.
Anexa a la escritura se entregará la siguiente información (al escribano):
 Copia íntegra del título de dominio.
 Planos de mensura y de proyecto (copia) aprobados.
 Proyecto del plano de subdivisión (firmado por profesional con título habilitante).
 Proyecto del reglamento de copropiedad y administración.
 Y si la hubiere: nómina de propietarios detallando que propiedad le toca a cada una.
Se exigirán también certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y la oficina catastral, que acrediten el
estado del inmueble y su propietario (respecto a medidas cautelares), y determinen la condición de dominio y restricciones
en el que se encuentra.
Desafectación:
El propietario puede solicitar judicialmente su desafectación, si acredita sumariamente que:
a) Transcurridos seis meses de registrada la afectación, no ha enajenado unidades.
b) Transcurridos seis meses ha rescindido o resuelto todos los contratos registrados.
c) Transcurrido un año la obra no llega iniciarse o queda paralizada, siempre que medie causa justa.
En los casos b) y c) deberá acreditar que esta debidamente asegurada la restitución a los adquirentes, de todo lo que
hubieren pagado.
Sanciones por incumplimiento de las afectaciones:
 En caso de que la obra se paralizara por más de 6 meses con imposibilidad de continuar por causas no imputables al
propietario, no estando éste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicación del inmueble en
condominio, asumiendo las obligaciones del propietario a los fines de terminar con la ejecución de la obra.
 Si se paraliza por culpa del constructor, el administrador o un grupo de adquirentes (mayoría absoluta) pueden pedir la
rescisión del contrato con aquel.