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EDIFICIOS POR CONSTITUIR:
¿ Compraventa de bien futuro o contrato de obra ?
Elvira Martínez Coco
l. CASO PLANTEADO
Supongamos que el día de hoy nos visitó en nuestro estudio el Sr. Juan Pérez quien nos
planteó el siguiente problema:
-
Hace un año celebró un contrato con la "Constructora Veloz" por el que adquiriría un
departamento que se estaba edificando en el terreno de propiedad de la constructora.
Se pactó un precio provisional, la entrega del 25% de cuota inicial y el reajuste del precio
de acuerdo con el valor final de la obra.
La constructora se obligó a entregarle el departamento en 10 meses.
Hace dos meses que se venció el plazo de entrega y muchos más que la obra se
encuentra totalmente paralizada.
Nuestro atribulado cliente quiere saber:
- En primer lugar: ¿si es propietario? Porque le han dicho que sí, que existe una norma que
establece que cuando "alguien" se ha obligado a enajenar un inmueble, el acreedor se
convierte desde ese mismo momento en propietario.
- En segundo lugar, quiere saber qué se puede hacer para que le entreguen su
departamento y sino que le devuelvan todo su dinero.
II. REFLEXIONES INICIALES
Existe una gran discusión doctrinaria en relación a la situación que se presenta cuando
como en el caso de Juan Pérez una de las partes, generalmente una empresa constructora,
se compromete a construir departamentos en un inmueble para ser entregados a su
culminación; mientras la otra parte, el adquirente, se obliga a abonar cuotas mensuales
como precio del departamento que recibirá con posterioridad.
El Código Civil de 1936 (artículo 1553) consideró como compraventa la situación en la
que el empresario ponía materiales e industria. Partiendo del artículo 1773 del actual
Código Civil que señala que en el contrato de obra, los materiales necesarios para la
ejecución de la obra, deben ser proporcionados por el que encarga la obra, salvo
costumbre o pacto distinto; y realizando una interpretación literal podríamos empezar
afirmando que cuando se pacta en contrario, es decir, cuando se establece que los
materiales (y el terreno es el material principal) son proporcionados por el constructor
estamos también frente a un contrato de obra.
Sin embargo, el artículo 8 del Reglamento del D.L. 22112 que establece el Régimen de
Propiedad Horizontal, concede a los Municipios el derecho de autorizar la celebración de
contratos -a los que denomina de compraventa- de los departamentos por construirse,
siempre que se cuente con licencia de construcción, inscripción en Registro de los planos y
el Reglamento, y la constitución de una garantía suficiente para responder de la conclusión
de las obras.
Una situación análoga prescribe la ley en los casos, de las llamadas "ventas
garantizadas" reguladas en el Reglamento Nacional de Construcciones. Por ellas, se puede
autorizar, a la constructora que quiere urbanizar, la celebración de Contratos de "venta de
lotes o parcelas", los que pueden incluir las construcciones simultáneas, antes de la entrega
oficial de las obras de habilitación, siempre y cuando se hubiera otorgado una garantía
inmobiliaria o una fianza bancaria garantizando la conclusión de las obras.
No se trata, como ustedes ya habrán apreciado, de edificios por construir, sino de casas
por construir o de lotes por independizar.
El emparentamiento de las situaciones es innegable y la calidad de bienes futuros de
todos ellos indudable como veremos a continuación.
III. CONCEPTO DE BIEN
La primera pregunta que nos formula Juan Pérez es ¿si es o no propietario del
departamento por edificarse?
Y la respuesta a esta interrogante no tiene que estar vinculada con el hecho que estemos
frente a una compraventa de bien futuro o a un contrato de obra, sino en tomo del tipo del
bien: bien futuro, y la manera como se trasmite la propiedad de estos bienes, ya que en
ambos casos estamos frente a bienes que aún no existen, pero que existirán el día de
mañana.
IV. BIEN FUTURO
De acuerdo con el artículo 1409 del Código Civil "la prestación materia de la obligación
creada por el contrato puede versar sobre bienes futuros" .
El bien futuro es el bien actualmente inexistente como objeto autónomo de derechos de
goce, pero susceptible de llegar a existir. Esto quiere decir que para que un bien sea futuro
debe haber una posibilidad razonable de que el bien llegue a existir. Ahora bien, la futuridad
alcanza relieve jurídico en la esfera de lo específico, o más precisamente, en la esfera de la
determinabilidad actual del bien.
Por ello, en todo los casos en que el contrato recae sobre bienes futuros surgen, de
suyo, obligaciones de hacer y de no hacer. Los contratantes asumen la obligación de
realizar todas aquellas actividades que sean necesarias y que estén a su alcance para
lograr que el bien futuro llegue a tener existencia real, y, al mismo tiempo, omitir todas
aquellas actividades que pongan en peligro o que impidan la futura existencia del bien.
V. CLASES DE BIENES FUTUROS
Podemos distinguir dos clases de bienes futuros:
1) Bienes futuros in rerum natura
Los que aún no tienen una existencia jurídica autónoma, propia, aunque tengan existencia
material. Este es el caso de los "lotes por independizar" a los que nos referimos al inicio de
esta exposición.
2) Bienes futuros non in rerum natura
Aquellos que en el momento de la celebración del contrato no tienen aún una existencia
material. Este es el caso de los edificios por construir.
VI. BIEN FUTURO Y TRASMISION DE LA PROPIEDAD DEL BIEN
En nuestro Código Civil el acuerdo contractual no tiene fuerza traslativa. Y tratándose de
los bienes inmuebles la sola obligación de enajenar convierte al acreedor en propietario
relativo.
Aun en aquellos sistemas donde el acuerdo contractual tiene plena fuerza traslativa, la
trasmisión de la propiedad inmediata reconoce algunas excepciones: la de los bienes
futuros, los bienes inciertos, las obligaciones alternativas y las facultativas, entre otros
casos.
El artículo 1410 del Código Civil al establecer en su primer párrafo que "Cuando la
obligación creada por el contrato recae sobre un bien futuro, el compromiso de entrega
queda subordinado a su existencia posterior, salvo, que la obligación verse s.obre una
esperanza incierta, caso en el cual el contrato es aleatorio", no soluciona un problema de
trasmisión de la propiedad, sino de entrega del bien señalando que este compromiso queda
subordinado a la existencia posterior del bien. Sin embargo, debemos entender que la trasmisión de la propiedad de los bienes inmuebles futuros queda diferida y operará "ipso iure"
en el momento en el que el bien exista.
En verdad, es más adecuada una regulación como la del Código Civil italiano en el que
se señala que la propiedad se adquirirá una vez que la cosa tenga existencia.
Lamentablemente lo primero que tendremos que decirle a Juan Pérez es que no es
propietario de bien alguno.
VII. ANALÍSIS DEL CONTRATO
¿Cuáles son las principales características de
la relación jurídica celebrada por Juan Pérez?
1) Su objeto es la construcción de un departamento, es decir, de un bien futuro.
2) El terreno sobre el que se edifica y los materiales utilizados son de propiedad del
constructor-contratista.
Si el terreno perteneciera en copropiedad a varias personas que encargaron la ejecución
para adjudicarse luego los pisos no habría ningún problema: estaríamos frente a un
contrato de obra en el que funciona el principio que lo edificado accede al suelo hasta que
esté constituido el régimen de propiedad horizontal.
Si el terreno pertenece a una sola persona que encarga la obra se aplica el mismo principio.
3) Los departamentos debían edificarse de acuerdo con los planos y especificaciones
proporcionados.
4) El precio final sería reajustable en relación con los costos reales de la edificación.
Para deslindar si el contrato celebrado es una compraventa de bien futuro o un contrato
de obra debemos definirlos brevemente.
VIII. COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO
Importa para este caso la "elllPtío reí speratae"
o venta de la cosa esperada.
Supone, objetivamente, un bien que, al celebrarse el contrato, no existe todavia en el
patrimonio del vendedor ni en ningún patrimonio. Sin embargo, subjetivamente, las partes
abrigan la confianza o la creencia que llegará a existir con posterioridad. Según los artículos
1534 y 1535 del Código Civil está sujeto a la condición suspensiva que el bien llegue a
existir, aunque en verdad se trata de una conditio iuris porque la dependencia a la
existencia del bien viene establecida por la ley.
IX. CONTRATO DE OBRA
El contratista se obliga a hacer una obra determinada y el comitente a pagarle una
retribución (art. 1771 del Código Civil).
X. TEORlAS EN TORNO DE LA NATURALEZA JURIDICA DEL
PLANTEADO
PROBLEMA
1) Se trata de un contrato de obra.
Porque se presenta el elemento característico de todo contrato de obra, el hacer, la
realización de un trabajo, aunque ese hacer se concrete en un dar.
Esta solución hace prevalecer el trabajo humano sobre el valor de los bienes materiales.
2) Es una compraventa de bien futuro.
Se sostiene que cuando el constructor-contratista pone los materiales lo más importante
es la obra realizada y la necesaria trasmisión de la propiedad a quien la encargó. Esta
posición olvida que quien "adquiere" un departamento por construir, además de la
trasmisión de propiedad le interesa que la obra tenga todas las características ofrecidas.
3) Es un contrato de naturaleza cambiante.
Mientras se está construyendo tenemos un contrato de obra y después de terminada y
aceptada la obra una compraventa. Afirmar esto es cometer un «pecado de lógica jurídica»
porque la naturaleza jurídica de la relación obligatoria no puede ir cambiando a lo largo de
su ejecución.
4) Es un contrato mixto.
Presenta características de la compraventa y del contrato de obra por lo que deberían
aplicársele las regulaciones previstas para ambos contratos en cuanto fueran compatibles.
¿ y en las que no son compatibles? ¿qué regias aplicaríamos? Por lo menos para estos
casos debería legislarse.
5) El análisis del caso concreto.
* La intención común de las partes.
Lo que resulta muy difícil acreditar.
* Valor de los materiales comparado con el valor del trabajo realizado.
Si el valor de los materiales fuera superior a la importancia del trabajo es
compraventa de bien futuro y si la importancia del trabajo fuera mayor, un contrato
de obra. El criterio distintivo no puede estar dado por el valor del trabajo o el de los
materiales sino por las obligaciones que asumen las partes. En efecto, pensemos en
dos edificios por construirse exactamente iguales: uno en San Isidro y el otro en
Puente Piedra. Por la gran diferencia de valor de los terrenos en los que se va a
construir llegaríamos al absurdo de afirmar que el edificio que se construiría en San
Isidro estaría sujeto a las reglas de la compraventa y el de Puente Piedra a las del
contrato de obra.
* La calidad del bien futuro
Si el bien futuro es de calidad estándar estamos frente a una compraventa. Caso
contrario es un contrato de obra. En verdad, aun respecto de la construcción de una
Unidad Vecinal podemos estar interesados en que se ejecute de acuerdo con lo
convenido.
* El interés de la parte que encarga el bien en el proceso de fabricación del mismo.
Existirá compraventa de bien futuro cuando al contratante no le interesa el proceso
de fabricación y contrato de obra cuando le interesa cómo se ejecuta la obra en
todos sus detalles.
Juan Pérez y todos los Juanes que adquieren un departamento por construir están
interesados no sólo en la entrega del bien sino en la forma como se está edificando
el mismo. Juan Pérez quiere que su departamento sea exactamente igual al que vio
en la hermosa maqueta que le mostró una vendedora "divina" para animarlo a
contratar.
Juan Pérez quiere que su departamento tenga los dormitorios alfombrados, la grifería
importada y las lunas polarizadas como se señalaba en las especificaciones. A Juan
Pérez, señores, le interesa, en suma, que se haga el departamento como se lo
ofrecieron. Por supuesto que también quiere que se lo entreguen, pero primero que
lo edifiquen de acuerdo con lo convenido.
A estas razones de orden teórico que nos permite definir la problemática de los edificios
sin construir como la de un contrato de obra, porque en estos casos siempre interesa el
procedimiento de construcción del inmueble, se suman razones de orden práctico.
XI. RAZONES PRACTICAS
1) Esta solución no choca con las necesidades del tráfico jurídico. .
2) Se brinda una protección más integral al consumidor.
Ante un vicio oculto si se le califica de compraventa de bien futuro Juan Pérez podrá accionar invocando el saneamiento por vicio oculto y sus acciones caducarán según lo previsto por el artículo 1514 del Código Civil a los 6 meses de recepción del inmueble.
Si en cambio se le califica como contrato de obra, en aplicación del artículo 1784
Juan Pérez tendrá primero cinco años para darse cuenta del defecto, luego hasta
seis meses más para dar aviso del vicio al constructor-contratista y finalmente, un
año más contado desde el día siguiente del aviso para interponer la acción.
Las razones de orden práctico y teórico nos IIevan a señalar que a pesar que la
legislación especial hable de "venta" estamos frente a un contrato de obra.
Pero, ¿qué le decimos a Juan Pérez a quien todas estas disquisiciones doctrinarias no le
interesan? ¿Qué le puede exigir a la "Constructora Veloz"?
Ante la falta de entrega del bien futuro que obedezca a causas imputables al obligado,
nos dice el segundo párrafo del artículo 1410, el acreedor (Juan Pérez) puede recurrir a los
derechos que le confiere la ley.
¿Cuáles?
Lógicamente los previstos en el articulo 1219 del Código Civil. Podrá exigir la ejecución
forzada, la ejecución por un tercero previa autorización judicial, la indemnización por los
daños y perjuicios que se le han ocasionado, además de poder ejercer los derechos de la
constructora, sea en vía de acción o para asumir su defensa.
Juan Pérez al parecer tiene todos los derechos del mundo. La realidad, sin embargo, es
muy distinta. Juan Pérez nos contó que otros "adquirentes" le hicieron saber que la
"Constructora Veloz" tiene cerradas sus oficinas hace meses y sus representantes legales
veranean cómodamente en Las Bermudas.
Juan Pérez se encuentra en una situación de indefensión total.
Sin embargo, ¿Ud. nos dijo al inicio de la exposición que el Reglamento del Régimen de
Propiedad Horizontal establece que los municipios conceden el derecho a celebrar estos
contratos cuando se ha constituido una garantía suficiente para responder de la conclusión
de las obras? Ejecutemos la garantía y asunto solucionado.
Pues bien, vamos al Municipio y resulta que éste sólo había otorgado la licencia de
construcción pero no la Autorización Municipal para vender.
Por lo tanto, no hay garantía alguna que ejecutar.
¿Qué le ha sucedido a nuestro cliente? Ahora está peor que antes: no tiene a quien
reclamar su dinero, la garantía no existe, no es propietario de nada y nos debe pagar
nuestros honorarios que lógicamente tendremos que cobrar.
Señores, el caso de Juan Pérez que hemos utilizado no es uno de ciencia ficción.
Inconcebiblemente en nuestro país, el 95% de los contratos de departamentos o pisos
por construir se realiza sin ninguna Seguridad jurídica para los Juan Pérez.
En este país de la informalidad no podemos crear normas que permitan que "Pepe el
vivo" se salga con la suya. Por el contrario, las normas deben ser ultracoercitivas.
La clave de la bóveda de las seguridades que la ley tiene que otorgar al adquirente se
debe encontrar en los Registros Públicos. Se debe exigir como requisito para la inscripción
de la Pre-Declaratoria de Fábrica, la Pre-Independización y el Reglamento Interno de
Propiedad Horizontal, la Autorización Municipal de vender.
Además, como en Argentina, se debería establecer un régimen de prehorizontalidad que
permita la constitución de una Junta de futuros propietarios que tenga por función controlar
la ejecución de la obra en todos sus aspectos.
Sólo así no nos tendremos que ver obligados a decirles finalmente a los Juan Pérez que
vengan a consultamos: que su problema lamentablemente no tiene solución, porque las
normas las elaboramos en "laboratorios jurídicos" y no las contrastamos -las más de las
veces con la realidad que debe ser nuestro necesario punto de partida.