Derecho del Agua

• Supuesto nº 2
♦ Dominio público marítimo, protección. Enunciado del caso
Don Juan Pérez, don Pedro Hernández y don Luis López son propietarios de terrenos que lindan con la ribera
del mar en un municipio que cuenta con Plan General de Ordenación Urbana aprobado en 1986.
El primero de ellos solicita, el 15 de octubre de 1988, licencia para construir un chalet a treinta metros de la
ribera, pero el Ayuntamiento se niega a ello advirtiendo que la Ley de Costas prohibe los edificios destinados
a vivienda o habitación en la zona de servidumbre de protección. El terreno donde don Juan Pérez pretendía
construir cuenta con los servicios a que se refiere el art. 82 de la Ley del Suelo.
Don Pedro Hernández solicita por las mismas fechas también licencia para construir ya que en virtud de un
Plan Parcial aprobado el 1 de abril de 1988 piensa que tiene ese derecho. Dicho Plan, en su opinión, posibilitó
la construcción en unos terrenos que el Plan General de 1986 calificó como suelo urbanizable programado.
Por su parte, don Luis Pérez insta del Ayuntamiento el 2 de noviembre de 1988 la elaboración de un Programa
de Actuación Urbanística para hacer posible la construcción de un chalet en su parcela, distante alrededor de
cincuenta metros de la ribera.
♦ Cuestiones
◊ ¿Tiene razón el Ayuntamiento al negarse a la petición de licencia de don Juan
Pérez? ¿Cuál es la calificación del suelo donde pretende construir?
El artículo 23 de la Ley de Costas, en su apartado primero establece la servidumbre de protección, que recaerá
sobre una zona de 100 metros medidos tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar. En su
apartado segundo establece la posibilidad de que sea ampliada hasta un máximo de otros 100 metros, cuando
sea necesario para asegurar la efectividad de la servidumbre, en atención a las peculiaridades del tramo de
costa de que se trate.
El artículo 25, apartado 1 letra a), prohibe en la zona de servidumbre de protección las edificaciones
destinadas a residencia o habitación.
Por su parte, la Disposición Transitoria Tercera trata de enlazar de manera equilibrada las propias previsiones
de la Ley con el planeamiento urbanístico y la calificación del suelo vigente a la entrada en vigor de la Ley.
En ella se dispone (apartado 2) que en los terrenos que, a la entrada en vigor de la ley estén clasificados como
suelo urbanizable o apto para la urbanización, se mantendrá el aprovechamiento urbanístico que tenga
atribuido.
En su letra b) hace referencia a que si cuentan con Plan Parcial aprobado definitivamente, con anterioridad al
1 de enero de 1988, se ejecutarán las determinaciones del Plan respectivo, con sujeción a lo previsto en el
apartado siguiente para el suelo urbano.
En dicho apartado 3 se indica que los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de la
presente ley estarán sujetos a las servidumbres establecidas en ella, con la salvedad de que la anchura de la
servidumbre de protección será de 20 metros.
El chalet que pretende construir don Juan Pérez no está dentro de la servidumbre de protección, sino dentro de
la zona de influencia, en donde no se prohiben, bajo determinadas condiciones, las edificaciones destinadas a
residencia o habitación. El Ayuntamiento no tiene razón, el suelo tiene la calificación de urbano.
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◊ ¿Podría obtener don Pedro Hernández licencia para construir en su terreno?
La aprobación del Plan Parcial se produce el 1 de abril de 1988, por lo que se debe estar a lo establecido en la
Disposición Transitoria Tercera, en su apartado 2 letra b), establece que los Planes Parciales, aun estando
aprobados definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, lo fueron con posterioridad al 1 de
enero de 1988, es este el caso, que resulten contrarios a lo previsto en ella, deberán ser revisados para
adaptarlos a sus disposiciones, siempre que no se dé lugar a indemnización de acuerdo con la legislación
urbanística.
Los terrenos lindan con la ribera del mar, por lo que están incluidos dentro de la servidumbre de protección,
donde se prohibe la edificación.
◊ Si el Programa de Actuación Urbanística llegara a aprobarse, ¿se necesitaría de
algún instrumento urbanístico más para que, en general, pudiera tener lugar la
construcción? En el caso concreto, ¿debería conceder el Ayuntamiento, según lo
preceptuado en la Ley de Costas, licencia aunque se hubiera cubierto toda la
tramitación urbanística correspondiente?
Si don Luis López insta del Ayuntamiento un Programa de Actuación Urbanística debemos deducir que
estamos ante suelo urbanizable no programado (art. 142 RD Legislativo 1/1992, TRLS). Don Luis López insta
al Ayuntamiento el día 2 de noviembre de 1988, fecha en la que ya está en vigor la Ley de Costas por lo que
en este caso se debe estar a lo que indica la misma (Disposición Transitoria Tercera, apartado 1) y al estar
distante alrededor de 50 metros, nos encontramos dentro de la zona de servidumbre de protección, en la que
no es posible la edificación.
◊ ¿Debería intervenir la Administración del Estado en la tramitación del Programa
de Actuación Urbanística y de los instrumentos de planeamiento que pudieran
seguirle? ¿Debería hacerlo aunque la competencia de urbanismo hubiera sido
asumida por la Comunidad Autónoma a la que pertenece el Municipio?
El artículo 112 de la Ley de Costas establece que corresponde a la Administración del Estado emitir informe,
con carácter preceptivo y vinculante en los supuestos de Planes y normas de ordenación territorial o
urbanística y su modificación o revisión, en cuanto al cumplimiento de la Ley de Costas y de las normas que
se dicten para su desarrollo y aplicación.
◊ ¿Deben los propietarios de estos terrenos permitir el acceso al mar a través de los
mismos? ¿Cabe la posibilidad de que la Administración expropie alguna parte de
ellos para posibilitar ese acceso?
El artículo 28 de la Ley de Costas, en su apartado uno, establece la servidumbre de acceso público y gratuito
al mar que recae sobre los terrenos colindantes o contiguos al dominio público marítimo−terrestre.
En su apartado dos establece que para asegurar el uso público del dominio público marítimo−terrestre, los
planes y normas de ordenación territorial y urbanística del litoral establecerán la previsión de suficientes
accesos al mar y aparcamientos, fuera del dominio público marítimo−terrestre.
En su apartado tercero se declaran de utilidad pública, a efectos de expropiación o de la imposición de la
servidumbre de paso por la Administración.
Supuesto nº 2
José A Correa Fanjul
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