Condominios - Catagorizacion - Consultores Tributarios & Auditores

Dictamen 72/2004 (DAT) del 30/11/2004
MONOTRIBUTO
CONDOMINOS. Categorización
La actividad profesional puede ser desarrollada como monotributista y ser
integrante de un condominio adherido al régimen general.
COMENTARIO
Un condominio de un bien inmueble debe ser considerado, a los fines de su inclusión en
el Régimen Simplificado, en los mismos términos que lo hace una sociedad,
conformando por sí mismo un sujeto independiente de sus condóminos y como tal, su
inscripción en el monotributo se encuentra condicionada a que sus integrantes reúnan
también las condiciones para ser monotributistas.
El condominio propietario de un inmueble que reúna las condiciones para ser Pequeño
Contribuyente, no quedará incluido en el Régimen Simplificado, en tanto sus fuentes de
ingresos, -cada unidad que compone dicho inmueble- no superen la cantidad de tres,
ello en virtud de lo dispuesto por el artículo 21, inciso f) del Anexo de la Ley Nº 25.865.
Por su parte, quien sea partícipe del condominio en cuestión podrá adherir al Régimen
Simplificado por su actividad profesional en tanto reúna las condiciones para ser
monotributista, independientemente de que dicho condominio pueda ser o no
considerado pequeño contribuyente así como del ingreso que obtenga del mismo.
TEXTO DEL DICTAMEN
I- El contribuyente del asunto efectúa una consulta con carácter vinculante en los
términos de la Resolución General Nº 858 (AFIP), mediante la cual solicita se interprete
si, a los efectos de la adhesión al Régimen Simplificado, se debe considerar como una
sola fuente de ingreso a un inmueble que sin subdivisión posee varias unidades a rentar
o, por el contrario, se debe considerar a cada unidad como fuente de ingresos.
Al respecto, expresa que es Contador Público matriculado y que posee en condominio
un inmueble recibido en donación de sus padres, habiendo operado como responsable
no inscripto hasta el 30/06/2004, y que la sumatoria de sus ingresos en los términos de
la normativa vigente le permite optar por el Régimen Simplificado para Pequeños
Contribuyentes.
Agrega que "El inmueble mencionado (sin subdivisión de la propiedad) posee varias
unidades, cada una de las cuales genera un alquiler, sin por ello dejar de ser un único
inmueble (con una sola partida inmobiliaria) y el ingreso que produce encuadra en los
valores del nuevo régimen".
A su vez, expresa que se le ha informado que la interpretación dada por el Organismo es
que cada una de las unidades y no la totalidad del inmueble, constituye una fuente de
ingreso a los efectos de la exclusión, por lo que ha presentado el formulario para el alta
como responsable inscripto, solicitando se le permita modificar dicha condición según
la conclusión a la que se arribe en la presente.
www.mrconsultores.com.ar
1
Dictamen 72/2004 (DAT) del 30/11/2004
Asimismo, opina que corresponde asignar al concepto de "inmueble en alquiler" del
artículo 15 del Decreto Nº 806/04 a cada partida inmobiliaria, la que constituiría una
"unidad de explotación" y en consecuencia una "fuente de ingresos" (artículo 23 del
citado Decreto) por cuanto al no haber subdivisión las unidades son partes de un
inmueble, en el caso contrario se estaría creando una forma de exclusión adicional, que
para el rubro de las locaciones la Ley Nº 25.865 fijó en $72.000.
II- En primer lugar, dada la situación planteada, correspondería analizar qué sujetos son
los que se encuentran habilitados a efectuar la inscripción en el Régimen Simplificado
en tanto reúnan las condiciones para ser considerados pequeños contribuyentes.
Al respecto, el primer párrafo del artículo 2º del Anexo de la Ley Nº 25.865 define
como monotributista a quienes "...realicen venta de cosas muebles, obras, locaciones y/o
prestaciones de servicios, incluida la actividad primaria, las integrantes de cooperativas
de trabajo, en los términos y condiciones que se indican en el Título VI y las sucesiones
indivisas en su carácter de continuadoras de las mismas. Asimismo, se consideran
pequeños contribuyentes las sociedades de hecho y comerciales irregulares (Capítulo I,
Sección IV, de la Ley de Sociedades Comerciales N° 19.550 y sus modificaciones), en
la medida que tengan un máximo de (3) socios."
Por otra parte, el segundo párrafo del artículo 5º del Decreto Nº 806/04 expresa que "De
tratarse de condominios de bienes muebles e inmuebles, corresponderá dispensar a los
mismos, idéntico tratamiento que el previsto para las sociedades comprendidas en el
Régimen Simplificado (R.S.), siendo de aplicación en consecuencia, las disposiciones
establecidas a tal efecto en el "Anexo" y en el presente Decreto."
Respecto al tratamiento que la ley otorga a las sociedades, el último párrafo del artículo
2º del "Anexo" dice que "Cuando se trata de sociedades comprendidas, además de
cumplirse con los requisitos exigidos a las personas físicas, la totalidad de los
integrantes -individualmente considerados- deben reunir las condiciones para ingresar al
Régimen Simplificado (R.S.)."
Asimismo, el primer párrafo del artículo 7º del Decreto Nº 806/04 dispone que "Las
sociedades comprendidas o no en el Régimen Simplificado (R.S.), se consideran sujetos
diferentes de sus socios, en cuanto a otras actividades que los mismos realicen por lo
que éstos no deberán computar los ingresos de sus participaciones sociales a los fines
de la categorización individual por dichas actividades."
El segundo párrafo del artículo precitado aclara que "A los efectos previstos en el
último párrafo del artículo 2º del "Anexo", las sociedades comprendidas en el Régimen
Simplificado (R.S.) no podrán adherir al mismo cuando uno de sus integrantes, por el
desarrollo de otras actividades, no cumplan las condiciones previstas en el segundo
párrafo del citado artículo."
De lo hasta aquí expuesto se puede concluir que un condominio de un bien inmueble
debe ser considerado, a los fines de su inclusión en el Régimen Simplificado, en los
mismos términos que una sociedad, conformando por sí mismo un sujeto independiente
de sus condóminos y como tal, su inscripción en el monotributo se encuentra
condicionada a que sus integrantes reúnan también las condiciones para ser
monotributistas.
www.mrconsultores.com.ar
2
Dictamen 72/2004 (DAT) del 30/11/2004
Sentado lo expuesto, la definición del tema traído a consulta se circunscribe al análisis
de la viabilidad de la inscripción de un condominio propietario de un inmueble que
posee varias unidades, cada una de las cuales genera un alquiler.
En tal sentido cabe presumir, en primer lugar, que el número de titulares del
condominio -condóminos- no superan la cantidad de tres y cada uno de ellos
individualmente reúnen las condiciones para ser monotributistas.
A su vez, deberá considerarse que el Anexo de la Ley Nº 25.865 en su artículo 21
enumera como causales de exclusión del régimen, entre otras, el hecho de que los
sujetos que adhieran al mismo "Realicen más de tres (3) actividades simultáneas o
posean más de tres (3) unidades de explotación".
Al respecto, el artículo 15 del Decreto Reglamentario expresa que "A los fines del
Régimen Simplificado (R.S.), se entiende por:
a) Unidad de explotación: entre otras, cada espacio físico (local, establecimiento,
oficina, etcétera) donde se desarrolle la actividad y/o cada rodado, cuando este último
constituya la actividad por la cual se solicita la adhesión al Régimen Simplificado (R.S.)
(taxímetros, remises, transporte, etcétera); inmueble en alquiler o la sociedad de la que
forma parte el pequeño contribuyente."
Ello así, se entiende que cada inmueble en alquiler constituye una unidad de explotación
a los efectos de evaluar si dicho sujeto queda excluido o no del régimen simplificado.
Adicionalmente, el artículo 23 del Decreto Nº 806/04 expresa que "A los fines de la
exclusión prevista en el inciso f) del artículo 21 del "Anexo", los pequeños
contribuyentes no deberán tener más de TRES (3) fuentes de ingresos, correspondiendo
entender como tales a cada una de las actividades económicas o a cada una de las
unidades de explotación afectadas a la actividad."
Atento a lo expuesto, resulta claro que al limitarse a tres las fuentes de ingresos que
determinan si un sujeto puede quedar incluido en el régimen, la norma pretende evaluar
la envergadura de los ingresos obtenidos por los contribuyentes a través de sus fuentes
generadoras, por lo que resulta irrelevante, en tal caso, el hecho de que sea una sola la
partida inmobiliaria que identifica los inmuebles rentados.
Consecuentemente, cabe entender que cuando el decreto menciona al inmueble en
alquiler como unidad de explotación se refiere a cada unidad generadora de la renta y no
a la partida inmobiliaria que puede contener más de un inmueble.
En conclusión, el condominio propietario de un inmueble que reúna las condiciones
para ser Pequeño Contribuyente, quedará incluido en el Régimen Simplificado, en tanto
sus fuentes de ingresos -cada unidad de explotación que compone dicho inmueble- no
superen el número de tres, ello en virtud de lo dispuesto por el artículo 21, inciso f) del
Anexo de la Ley 25.865.
En lo atinente a la condición de quien fuera condómino, corresponde hacer referencia al
tratamiento igualitario que el condominio recibe respecto del que la norma otorga a una
sociedad, entendiendo, en consecuencia, que sus integrantes recibirán -como se dijoigual consideración que un socio de sociedad.
www.mrconsultores.com.ar
3
Dictamen 72/2004 (DAT) del 30/11/2004
Ello así, es de destacar lo dispuesto por el artículo 22 del Decreto Nº 806/04 cuando
expresa que "Cuando la sociedad adherida al Régimen Simplificado (RS) resulte
excluida del mismo, por aplicación de lo dispuesto en los artículos 11 y 21 del "Anexo",
sus consecuencias alcanzan a sus socios sólo en su carácter de integrantes de la
sociedad, por lo que dicha exclusión no es aplicable a los referidos sujetos respecto de
otra actividad por la cual se encuentren adheridos al Régimen Simplificado (R.S.)."
Asimismo, el inciso e) del artículo 11 del citado Decreto aclara que a los efectos de la
adhesión y categorización en el Régimen Simplificado (R.S.), no se computarán como
ingresos brutos los provenientes de "la participación en carácter de socios de las
sociedades mencionadas en el inciso anterior."
Consecuentemente, quien sea partícipe del condominio en cuestión podrá adherir al
Régimen Simplificado por su actividad profesional en tanto reúna las condiciones
para ser monotributista, independientemente de que el condominio pueda o no ser
considerado pequeño contribuyente así como del monto correspondiente a los
ingresos que obtenga del mismo.
III -Por último, es del caso destacar que conforme lo prevé el segundo párrafo del
artículo 2º de la Resolución General Nº 858 (AFIP), la consulta vinculante "... deberá
versar acerca de la determinación de los impuestos y/o los recursos de la seguridad
social -cuya recaudación se encuentra a cargo de la Dirección General Impositiva
dependiente de esta Administración Federal de Ingresos Públicos- que resulten
aplicables al caso sometido en consulta, el cual deberá estar referido a situaciones de
hecho concretas o a proyectos de inversión en los cuales los presentantes, o en su caso
sus representados, tengan un interés propio y directo".
A su vez, el artículo 5º, en su primer párrafo dispone que los sujetos mencionados en el
artículo 2º deberán adecuar a la respuesta brindada, la determinación y/o liquidación de
los impuestos o recursos de la seguridad social vencidos y no prescriptos y de los que
venzan en el futuro, que se encuentren comprendidos en la consulta.
Atento a ello, es opinión de este servicio asesor que no procede otorgar a la misma el
carácter de vinculante, según lo prevé la norma precitada, no obstante lo cual se
procederá a responder la misma en los términos del artículo 12 del Decreto Nº 1.397/79,
reglamentario de la Ley Nº 11.683 (texto ordenado en 1998 y sus modificaciones).
LILIANA INES BURGUEÑO - Jefa - Departamento Asesoría Técnica Tributaria
Conforme: 30/11/2004
ALFREDO R. STERNBERG - Director (Int.) - Dirección de Asesoría Técnica
Conforme: 09/12/2004
JOSE NORBERTO DEGASPERI - Subdirector General - Subdirección General de
Legal y Técnica Impositiva
Fuente: La ley
www.mrconsultores.com.ar
4