CONDOMINIO LOMAS DEL PUANGUE 1.- ANTECEDENTES LEGALES DEL CONDOMINIO CONDOMINIO LOMAS DEL PUANGUE se encuentra constituido en un predio compuesto por las Parcelas o Hijuelas números cinco, seis y siete de la hijuelación “El Naranjo o Lote número setenta y dos guión A”, cuya descripción consta en el Plano archivado al final del Registro de Propiedad del año mil novecientos noventa del Conservador de Bienes Raíces de Casablanca, bajo el número trescientos dos. La Hijuela Número Cinco tiene los siguientes deslindes particulares: Norte, hijuelas dos, cuatro y uno; Sur, hijuela seis; Oriente, en parte lote veinte, lote veintiuno y en parte lote veintidós, camino de por medio; y, Poniente, con lote número uno de la subdivisión del cerro, camino de por medio, e hijuela dieciséis, camino de por medio. Se encuentra inscrita a fojas novecientas cincuenta y cinco número mil cuatrocientos treinta y cinco del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Casablanca correspondiente al año mil novecientos noventa y tres. La Hijuela Número Seis tiene, a su vez, los siguientes deslindes particulares: Norte, hijuela cinco; Sur, hijuela siete; Oriente, lote veinte de la división del Fundo El Naranjo, camino de por medio; y, Poniente, hijuelas quince y dieciséis, camino de por medio. Se encuentra inscrita a fojas mil doscientas sesenta y siete número mil ochocientos sesenta y siete del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Casablanca correspondiente al año mil novecientos noventa y tres. Por último, la Hijuela Número Siete posee los siguientes deslindes particulares: Norte, hijuela seis; Sur, hijuelas ocho, trece y catorce, camino de por medio; Oriente, lote veinte, camino de por medio; y, Poniente, hijuelas catorce y quince, camino de por medio. Se encuentra inscrita a fojas novecientas doce número mil trescientos sesenta y ocho del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Casablanca correspondiente al año mil novecientos noventa y tres. Los predios antes descritos fueron fusionados con el objeto de desarrollar un proyecto inmobiliario, formándose un solo paño de terreno con una cabida aproximada de setenta y ocho hectáreas físicas de terreno, denominado “Condominio Lomas del Puangue”, cuya individualización consta en el Plano archivado en el Conservador de Bienes Raíces de Casablanca en el año mil novecientos noventa y tres, bajo el número cuatrocientos diecisiete y tiene, aproximadamente, los siguientes deslindes generales: Norte, en setenta y nueve coma siete metros con hijuela número uno; Nor-Oriente, en mil cuatrocientos siete coma cinco metros con hijuelas números dos y cuatro; Sur-Oriente, en seiscientos veintitrés coma siete metros con camino público; Sur-Poniente, en mil treinta y dos coma un metros con hijuela ocho y parte con hijuelas trece y catorce; y, Poniente, en seiscientos noventa y dos coma seis metros con hijuelas quince y dieciséis y parte con hijuela catorce. El terreno en que según el plano de fusión referido se ubica el Condominio Lomas del Puangue fue posteriormente subdividido en ciento cuarenta parcelas agro-residenciales de acuerdo a lo establecido en el Decreto Ley tres mil quinientos dieciséis. 2 2.- BIENES COMUNES Y DERECHO DE LOS COPROPIETARIOS SOBRE ESOS BIENES 2.A.- Condominio Lomas del Puangue consta de ciento cuarenta parcelas, cuatro de las cuales constituyen bienes comunes del mismo. Estas parcelas son: Parcela Uno: destinada a cualquier uso o equipamiento que la comunidad de Copropietarios defina, tales como comercio, servicios, educación, áreas verdes, etcétera; Parcela dos: que consta de casa de administración, sala de reuniones, locales comerciales y bodega; Parcela ochenta y uno: destinada a jardines, áreas verdes exclusivas y juegos infantiles, que incluye un pozo profundo de captación de aguas subterráneas; y, Parcela ochenta y dos: destinada a instalaciones deportivas y recreacionales. 2.B.- Son también bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del Condominio; los que permitan a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce de la parcela de su exclusivo dominio y, especialmente, los cercos exteriores y los jardines del Condominio; los medidores comunes; la casa de administración compuesta de dos dormitorios, living comedor, cocina, baño y closet; la sala de reuniones; el mirador; los locales comerciales; la bodega techada provista de portón metálico y los recintos de portería, todos ellos ubicados en el lote o parcela común número dos; el portón automático de acceso al Condominio; las calles interiores de uso común; la red de cañerías de agua potable exteriores a cada parcela; los pozos profundos y sus instalaciones, incluyendo las bombas de pozo profundo, el sistema de 3 válvulas, los tableros de comando y los equipos de cloración y desinfección; el estanque de agua potable ubicado entre las Parcelas 31 y 32; los colectores de aguas lluvias; la red de gas; y, las luminarias de alumbrado público situadas en el interior del Condominio. 3.- DERECHOS Y OBLIGACIONES ENTRE LOS COPROPIETARIOS DEL CONDOMINIO 3.A.- Será de cargo de cada Copropietario la mantención, cuidado y reparación de su parcela, tanto en la parte que mira al interior como al exterior, así como de las instalaciones de agua, energía eléctrica, gas, teléfono y servicios similares, en lo que quede situado dentro de su parcela a partir de los empalmes de entrada y hasta la salida de la misma, y de las puertas, cierros, accesos y demás bienes y elementos de uso exclusivo del propietario de la parcela. No obstante lo anterior, no serán de cargo exclusivo de cada Copropietario las reparaciones y mantenciones de las instalaciones referidas, que deriven de la sustitución de instalaciones generales del Condominio o sean consecuencia de desperfectos de la red central de ellas, a cuyo pago deberá concurrir en la misma proporción en que deba pagar los gastos comunes. 3.B.- Los Copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las parcelas del Condominio deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los que corresponden a los demás ocupantes del Condominio. 4 Cada Copropietario, arrendatario u ocupante a cualquier título usará la parcela correspondiente en forma tranquila y ordenada, y no podrá hacerla servir para otros objetos que aquellos a los que el Condominio está destinado. Queda prohibido ejecutar cualquier acto que perturbe, amenace o amague el derecho de los demás Copropietarios a desarrollar sus actividades en su respectiva parcela, o que comprometa la seguridad, solidez, salubridad y habitabilidad del Condominio o de sus inmuebles o parcelas y provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso. Las parcelas no podrán destinarse a actividades contrarias a la moral o a las buenas costumbres y tampoco se podrá arrendar o ceder el uso de los bienes a personas de notoria mala conducta, ni provocar conmociones o escándalos. También se prohíbe la guarda o almacenamiento de sustancias o materiales nocivos o peligrosos para la salud, o que pongan en peligro la seguridad de los bienes e instalaciones del Condominio, especialmente elementos inflamables, infecciosos, o que causen corrosión o deterioro, malos olores, contaminen o dañen el medio ambiente. Los Copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las parcelas deberán mantenerlas en perfectas condiciones de limpieza y aseo interior, libres de malezas, desechos, escombros o similares, obligándose a retirar del Condominio, a su costo y en la forma y horarios que determine la administración, todo y cualquier desecho, desperdicio, materiales, escombros o basura que no corresponda a los desechos propios del uso habitacional de la parcela. El Comité de Administración y/o el Administrador estarán facultados para ordenar la ejecución de las labores mencionadas por cuenta y cargo del Copropietario que no las 5 efectuare oportunamente. El cobro de las sumas correspondientes se practicará por la administración al Copropietario conjuntamente con los gastos comunes del período respectivo. La infracción a cualquiera de las obligaciones y prohibiciones establecidas en este artículo dará lugar a la aplicación de una multa contra el infractor, la que ascenderá a tres unidades de fomento y cuya procedencia será determinada en forma breve y sumaria por el Comité de Administración, a requerimiento del Administrador o de cualquiera de los ocupantes del Condominio, previa audiencia del afectado. En caso que un Copropietario reitere la infracción cometida o incurra en una distinta a la que haya dado origen a su sanción, la multa ascenderá a seis unidades de fomento. Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, el Comité de Administración, el Administrador o cualquier persona afectada podrán denunciar las infracciones a este artículo al juzgado de policía local competente, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. La administración del Condominio podrá, a través de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos correspondientes. 4.- ASPECTOS CONSTRUCTIVOS El Copropietario podrá hacer dentro de su parcela, sin cambiar el destino agrícola, residencial y de esparcimiento para el cual la adquirió, las construcciones que estime convenientes, siempre que no afecten en manera alguna la estructura ni la estética del conjunto, ni comprometan las condiciones de seguridad, o salubridad del resto de las parcelas. Dichas 6 construcciones no podrán referirse ni afectar de manera alguna las instalaciones que sean bienes comunes. Además, deberán siempre respetar las normas del Decreto Ley tres mil quinientos dieciséis u otro texto legal que las reemplace. En todo caso, en el silencio de la ley y supletoriamente, deberán cumplir las siguientes características y condiciones de arquitectura: A) Usos permitidos: agricultura, fruticultura, vivienda y áreas verdes. B) Usos prohibidos: destinar a, mantener o permitir en las Parcelas, aun en forma ocasional o privada, discotecas, boites, bares, hoteles, moteles, talleres, comercio, camping, industrias, bodegaje, almacenamiento, ganadería y crianza de cualquier especie de animales, aves o insectos. Las viviendas no podrán tener un uso contrario a la moral y las buenas costumbres, quedando prohibido también instalar parlantes, ocasionar ruidos molestos, mantener materiales inflamables o que despidan malos olores, colocar letreros o publicidad, avisos camineros o de otro tipo en cualquier sector del Condominio, salvo los necesarios para la debida orientación en el mismo. C) Características generales de las construcciones: En cada parcela podrá construirse una casa habitación para el propietario, viviendas para el personal, cobertizo para vehículos y bodegas para guardar útiles de labranza. Todas estas construcciones deberán tener armonía con el paisaje y también entre ellas, presentando aspectos de calidad que otorguen un buen standard al conjunto. Se prohíbe la mantención de construcciones provisorias, las que sólo podrán establecerse transitoriamente desde el inicio de las construcciones y el depósito efectivo de materiales en la obra hasta su finalización. 7 D) Materiales de construcción permitidos: Sólo podrán emplearse los materiales siguientes: (a) Para cubiertas de techos: teja de arcilla de tipo colonial; tejuela de alerce, roble o coihue; teja metálica recubierta con arena de color; teja asfáltica; teja de acero pre-pintada; y, loza de concreto impermeabilizada. (b) Para muros y parámetros exteriores: albañilería de ladrillo a la vista o estucado; albañilería en bloques de hormigón estucado; piedra; tinglado horizontal de madera; plancha sin asbesto lisa pintada graneado, con martelina o similar; panel de viruta aglomerada estucado; panel de hormigón liviano estucado; tinglado vertical de madera de seis pulgadas de ancho mínimo; siding vinílico; y, panel compuesto metal-poliestireno expandido estucado. (c) Pinturas: exclusivamente látex y esmaltes al agua. E) Materiales de construcción prohibidos: Se prohibe el uso de los siguientes materiales: (a) Para cubiertas de techos: tejuelas de asbesto cemento en todas sus formas y colores; tejas planas de cemento; fierro galvanizado; fonolas; y, coirón. (b) Para muros y parámetros exteriores: maderas en bruto y rollizos; todo tipo de muro tabique en base a planchas de asbesto cemento; maderas elaboradas de ancho inferior a seis pulgadas, especialmente forros de media pulgada por cuatro pulgadas machihembrados y tinglados de tres cuartos de pulgada por cinco pulgadas; adobe; quincha; y, placas de cierro de hormigón tipo bulldog o similar. F) Alturas: Las alturas de las construcciones no podrán exceder de los siete metros, contados desde el nivel natural del terreno a que accede la construcción. 8 G) Antejardines y distancia a medianeros: Los antejardines o espacios comprendidos entre el frente de la construcción y la línea de cierre sólo podrán destinarse a jardines o arboledas. El antejardín deberá tener un mínimo de cinco metros medidos desde la línea de cierre. Será obligación de cada Copropietario establecer jardines entre la fachada de su vivienda y la línea de cierre. Las edificaciones deberán ser aisladas con un distanciamiento mínimo a los medianeros de cinco metros, excepto únicamente respecto de cobertizos de automóviles, pérgolas, bodegas, canchas de tenis y similares, en que la distancia mínima deberá ser de tres metros. H) Cierros: Los cierros que colindan con los caminos interiores y exteriores del Condominio Lomas del Puangue y los cierros medianeros entre parcelas, deberán estar constituidos por mallas transparentes con varas de madera impregnada y/o setos o cercos vegetales compuestos de elementos asimilables a la categoría de arbustos, con una altura máxima de dos metros cincuenta centímetros, prohibiéndose los cierros con materiales de segunda calidad o mala presentación, aún en forma provisoria. I) Alcantarillado: Las fosas y pozos sépticos deberán contar con la aprobación de la administración y el Comité de Administración, además de cumplir con las normas vigentes, antes de ser tapadas, no pudiendo en caso alguno afectar la napa subterránea. El empleo de materiales de construcción cuyo uso no se encuentre expresamente permitido ni prohibido por el presente Reglamento de Copropiedad, quedará sujeto a la autorización previa del Comité de Administración. 9 Los accesos a las parcelas deberán construirse por los caminos interiores del Condominio, prohibiéndose la apertura directa de salidas desde las parcelas hacia fuera del perímetro de éste mediante cualquier tipo de puertas, portones o similares. En los casos de construcción, mudanzas, remodelación, ejecución de jardines, modificación y otras obras que los propietarios efectúen en sus espacios privados, la reparación de los daños que se produjeren en los accesos al conjunto o en sus calles o espacios de circulación interior, con motivo del transporte de materiales o muebles o por cualquier otra causa que diga relación con tales obras, serán de cargo del propietario u ocupante de la parcela que sea objeto de los trabajos mencionados. Sin perjuicio de las autorizaciones municipales que el propietario deba obtener, la ejecución de cualquiera de las obras indicadas en el inciso anterior, incluso toda construcción menor o que no requiera permiso municipal, deberá ser expresamente autorizada por la administración y el Comité de Administración. Para que esta autorización sea concedida el propietario deberá encontrarse al día en el pago de los gastos comunes. 5.- PROHIBICIONES Queda estrictamente prohibido a los Copropietarios: uno) Tener depositadas, aunque sea transitoriamente, materias infectas, mal olientes o inflamables; dos) Ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes del Condominio; tres) Ejecutar actos que puedan comprometer la seguridad del Condominio; cuatro) Talar árboles o especies 10 vegetales destinadas al ornato del Condominio; cinco) Destinar el o los lotes o parcelas a desarrollar cualquier actividad comercial, industrial, minera o de otra especie que no sea exclusivamente agrícola, residencial, de esparcimiento o de agrado, complementarias de una residencia; seis) Mantener en la propiedad animales que dañen el ambiente o sean peligrosos para los vecinos, excepto animales domésticos; siete) Instalar o mantener motores, máquinas o equipos que produzcan ruidos o sonidos molestos o excesivos; ocho) Guardar, en forma habitual, camiones, buses, tractores, maquinarias de construcción o de movimiento de tierras que alteren el carácter exclusivamente agrícola y residencial de cada parcela; nueve) Construir en su parcela hoteles, moteles, restaurantes, campos deportivos o clubes y desarrollar en ellos cualquier actividad comercial o destinar la parcela a un objeto distinto del agrícola, residencial y de esparcimiento; diez) Dejar escurrir aguas provenientes de actividades de aseo o limpieza o de regadío de plantas, arbustos, etcétera; once) Instalar dispositivos para evacuación de aguas o basuras que afecten a terceros; doce) Lanzar al exterior de su parcela, tanto a parcelas colindantes como a espacios comunes, cualquier objeto, basura, malezas, desecho o desperdicio; trece) Cerrar las puertas de acceso o cerrar en cualquier forma todo o parte de los bienes comunes y realizar cualquier acto destinado a impedir o que derechamente impida el acceso a cualquiera de las parcelas a través de los bienes comunes; catorce) Provocar desaseo de los muros, accesos o espacios comunes del Condominio; quince) Atentar en contra de los bienes comunes y alterarlos o intervenirlos en cualquier forma, especialmente cuando ello se refiera a sus instalaciones, interruptores, tableros de control y luces, causando su desperfecto, deterioro o inutilización; dieciséis) Instalar cualquier clase de quioscos y/o sistemas de 11 comercio callejeros y colocar avisos camineros o de otro tipo en cualquier sector del Condominio, salvo los necesarios para la debida orientación en el mismo; diecisiete) Quemar basuras, desechos o sobras fuera de su parcela o en espacios comunes; dieciocho) Estacionar autos, motos, bicicletas, trailers o cualquier otro vehículo en los terrenos y sectores de uso común o en las vías de circulación, que impidan u obstaculicen el paso de vehículos, autorizándose desde ya al Administrador para proceder a su inmediato retiro, por cuenta y riesgo del infractor; diecinueve) Consumir bebidas alcohólicas en espacios comunes; y, veinte) En general, realizar cualquiera acción u omisión que altere el correcto funcionamiento del Condominio o que afecte las viviendas que lo compongan, los bienes comunes y demás dependencias con que cuente. La infracción a cualquiera de las prohibiciones establecidas en este artículo dará lugar a la aplicación de una multa contra el infractor, la que ascenderá a tres unidades de fomento y cuya procedencia será determinada en forma breve y sumaria por el Comité de Administración, a requerimiento del Administrador o de cualquiera de los ocupantes del Condominio y previa audiencia del afectado. En caso que un Copropietario reitere la infracción cometida o incurra en una distinta a la que haya dado origen a sanción, la multa ascenderá a seis unidades de fomento. Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, el Comité de Administración, el Administrador o cualquier persona afectada podrán denunciar las infracciones a este artículo al juzgado de policía local competente, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. La 12 administración del Condominio podrá, a través de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos correspondientes. 6.-DECRETO LEY Nº 3.516, DE 1980 Fundamentalmente el Decreto Ley Nº 3.516, de 1980, que establece normas sobre división de predios rústicos, dispone que los predios (parcelas o lotes) resultantes de una subdivisión (cuya superficie no puede ser inferior a 0,5 hectáreas físicas de terreno), quedarán sujetos a la prohibición de cambiar su destino en los términos de los artículos 55º y 56º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, sin referirse ni regular aspectos tales como la superficie máxima que pueden ocupar las construcciones que se realicen en tales lotes. Básicamente la finalidad de la norma señalada es preservar que, en la subdivisión de un predio rural, se mantenga el destino agrícola original del inmueble, pero sin prohibir que en él se ejecuten construcciones ni imponer para éstas superficies máximas. El límite de terreno que pueden ocupar las construcciones que se efectúen en una parcela o lote, originado en la subdivisión de un predio rústico, sólo está determinado por un aspecto: 13 La superficie abarcada por la construcción no puede significar que, en definitiva, el inmueble deje de ser de uso agrícola y pase a tener un destino exclusivamente habitacional. 7.-TELEFONÍA FIJA Aún cuando la cobertura de las diferentes empresas de telefonía móvil es óptima, seguimos alertas a que nuestra solicitud de teléfono fijo pueda concretarse pronto. 8.-CLIMA Los siguientes datos los hemos extractado de la Guía Turística TURISTEL-2001: Enero: máxima promedio 26,7º C mínima promedio 11,6º C Julio : máxima promedio 16,7º C mínima promedio 5,3º C 9.-CAMINO DE ACCESO Considerando que el camino de ripio sirve también como acceso a un importante hotel (que se encuentra hacia el interior del Valle de los Naranjos), y que en éste establecimiento se realizan 14 principalmente reuniones de trabajo de grandes empresas, estamos optimistas respecto a que la pavimentación será una realidad dentro de poco. 15