CONSORCIO DE COPROPIETARIOS

CONSORCIO DE COPROPIETARIOS
El Consorcio de Copropietarios es un sistema donde intervienen varias personas con el
objetivo o propósito de mejorar el confort, calidad de vida, etc. de la vida consorcial.
Está conformado por:
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El Consorcio
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Los consorcistas
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El Administrador
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El Encargado
EL CONSORCIO
El Consorcio tiene un conjunto de bienes constituido por los bienes comunes (Ej. escaleras,
ascensores, hall, etc.); tiene un Reglamento de Copropiedad y Administración que enmarca su
existencia, un Reglamento interno que define las normas de convivencia, resuelve a través de
Asambleas por mayoría de votos, contrata a su administrador, realiza contratos laborales con
sus empleados: encargado de edificio, jardineros, encargado ayudante. También contrata
seguros y solicita trabajo de profesionales y personal técnico, compra materiales, artículos de
limpieza y también tiene personalidad independiente en los juicios ya sea contra los
consorcistas o con proveedores o acreedores del consorcio.
¿Con quién se vincula el Consorcio?
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Con la AFIP: para obtener su CUIT y si tiene Encargado de Edificio debe darse el alta
como empleador;
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Con el ANSES: si tiene empleado (Ej.: el Encargado del Edificio);
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Con la Obra Social: si tiene empleado;
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Con el Sindicato: si tiene empleado;
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Con compañías de Seguro: para cubrir el riesgo en el trabajo ART, Seguro de Vida
obligatorio, Seguro Colectivo de Vida, Seguro de Calderas, Seguro de Incendio y Resp.
Civil Ascensores (estos tres últimos llamados Seguros Obligatorios);
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Con el Gobierno de la Ciudad: por las disposiciones emanadas de las Ordenanzas
Municipales que los consorcios deben cumplir. Ej.: ascensores, matafuegos, calderas,
escape de incendio, tanques de agua, compactadores, buzones, etc.
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Si contrata empresas de limpieza que hace los trabajos que efectuarían el personal en
relación de dependencia (encargado/s del consorcio) debe considerarse la
responsabilidad solidaria del Consorcio con las empresas de limpieza y que el
Consorcio, por medio del administrador, actúa como agente de retención de los
fondos con destino al Sistema Único de Seguridad Social, también es Agente de
Retención si contrata empresas de Vigilancia (cuyos pagos sean superiores a $ 8000mensuales) .- En estas condiciones, es obligatorio que el Consorcio tenga su CUIT ante
la AFIP.-
Con el Ministerio de Trabajo, organismos de la seguridad social, obras sociales,
sindicato, etc.- Para rúbrica de libros y por tener personal en relación de dependencia,
las comunicaciones las efectúa por intermedio de su representante.- (El
Administrador).-
Responsabilidades como empleador
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Por intermedio del Administrador, tratar con consideración y respeto al personal que
depende del consorcio;
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Otorgar Certificado de trabajo cuando concluya la relación laboral (esta exigencia
surge de la Ley de Contrato de Trabajo);
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Mantener en buenas condiciones la vivienda del encargado y equipamiento entregado
para el trabajo;
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Actuar como agente de retención de las remuneraciones abonadas así como contribuir
con las cargas que a él le correspondan.
LOS CONSORCISTAS
El Consorcista es cada uno de los propietarios de un piso, departamento, etc. Él puede vender,
alquilar, hipotecar, etc. su parte. Además es dueño de un conjunto de partes comunes (que
veremos más adelante) en proporción al valor de su propiedad, pero no lo puede vender,
transferir; es sólo un derecho de uso.
Cada copropietario está obligado a contribuir con los gastos comunes del edificio y a no
efectuar modificaciones que puedan afectar las partes comunes, la seguridad del edificio o
afectar el derecho de propiedad de otro consorcista.
¿Cómo manifiesta su voluntad?
A través de Asambleas, con la manifestación de votos.
¿Cómo se cuida la convivencia?
Con el Reglamento Interno.
Si el consorcista tiene un acreedor particular, sólo podrá actuar sobre los bienes particulares
del consorcista y no sobre el consorcio.
Se destaca que los encargados de Edificio son personal del consorcio y no de los distintos
consorcistas, por lo tanto si hubiere algún problema, el consorcista deberá plantearlo al
administrador, al consejo de administración o manifestarlo en las Asambleas.
EL ADMINISTRADOR
El administrador es la persona (física o jurídica), que necesitan los consorcios para que
administren los bienes e intereses comunes en beneficio de todos los dueños del inmueble.
No es un empleado del Consorcio, simplemente está cumpliendo un mandato. Por lo tanto,
cumpliendo las formalidades respectivas dispuestas en el Reglamento de Copropiedad y
Administración y a través de Asambleas, el administrador puede ser removido sin generar
derecho a indemnización alguna, por cuanto no es un trabajador en relación de dependencia
con el consorcio.
Debido a la relevancia del trabajo del administrador, es muy importante seleccionar
adecuadamente al candidato, por cuanto una deficiente administración puede afectar otros
intereses de índole material del consorcio.
El Administrador se vincula
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Con la AFIP cuando se debe inscribir para el desarrollo de esa actividad ya sea como
persona física o como persona jurídica, en caso de haberse constituido en algún tipo
de sociedad para poder administrar propiedades;
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Con Rentas: como sujeto del impuesto a los Ingresos Brutos, que gravan las ventas,
sobre todo si desarrolla su actividad en la Provincia de Buenos Aires;
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Es el representante legal del Consorcio, por lo tanto lo representa en todos los juicios;
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Se relaciona también con todo el personal de servicio del consorcio, y con todos los
proveedores;
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Se relaciona con el Ministerio de Trabajo, por la rúbrica del Libro de Remuneraciones
exigido por la Ley de Contrato de Trabajo y el Libro de Ordenes en las provincias o en
la delegación respectiva del gobierno de la Ciudad;
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Con el Registro de la Propiedad, donde deben rubricarse el Libro de Actas y el Libro de
Administración;
Más adelante, continuaremos hablando del Administrador.
EL ENCARGADO
Nos referimos en forma genérica a la persona que debe mantener en condiciones razonables
de seguridad y confort a la propiedad horizontal; también mediante la labor del Encargado/s
se mejora la calidad de vida de la comunidad consorcial.
El Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/4 prevé varias categorías de trabajadores en la
Propiedad Horizontal (16), la más difundida es la del Encargado permanente con vivienda.
Últimamente, se han incorporado al Régimen de la Ley 13512 (Ley de Propiedad Horizontal),
nuevos emprendimientos como Clubes de Campo, Barrios Cerrados, Chacras, etc., donde
conviven trabajadores incluidos en el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/4 y otros
trabajadores regulados por otros Convenios - Ej.: Convenio Nº 160/75 de trabajadores de
entidades Deportivas y Civiles (UTEDYC).
Como podrá concluirse, el Encargado (entendido en forma genérica) está en relación de
dependencia con el CONSORCIO, ya que es quien lo contrata por intermedio del
ADMINISTRADOR, quien tiene un contrato de mandato con el Consorcio.
El Encargado es un trabajador en relación de dependencia del Consorcio, pero recibe órdenes
operativas del Administrador.
En cuanto a los horarios del personal, le indicará el horario a cumplir (éste está definido por la
Ley 11.544) y la Planilla de Horario General se exhibirá en un lugar estratégico donde todos los
consorcistas puedan verla.
El Administrador dará las órdenes para el mejor desempeño de las tareas del personal y se
asentarán las órdenes en el Libro de Ordenes (requerido por el Art. 25 de la Ley 12.981 del
Estatuto del Personal de Casas de Renta y Horizontal). Este libro se adquiere en librerías y se lo
debe rubricar en la Dirección de Protección del Trabajo del Gobierno de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires (antes era en el Ministerio de Trabajo) y en la delegación del Consejo
Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad de Buenos Aires, en el resto de las provincias
el libro de Ordenes se rubrica en las delegaciones del Ministerio de Trabajo.
Es conveniente resaltar que normalmente el puesto de encargado no se consigue por avisos
publicitarios en diarios, consultoras, etc.; el personal goza de determinada estabilidad y en la
mayoría de su larga permanencia en los edificios ha adquirido determinado “estilo” de
conducta que lógicamente al Administrador le resultará muy difícil modificar.
El marco normativo principal vinculado con el trabajador en relación de dependencia con el
Consorcio es el siguiente:
1. Estatuto de Encargados de Casas de Renta. Ley 12.981/47, modificado por las leyes
13.263/48, 14.095/51 y 21.239/75;
2. Decreto 11.296/49 - Reglamentación de la Ley 12.981 (Estatuto de los Encargados de Casas
de Renta);
3. Convenio Colectivo de Trabajo No. 378/04 de Trabajadores de Edificios de Renta y
Horizontalidad;
4. Convenio Colectivo de Trabajo No. 146/05 - Trabajadores de Edificios de Renta y
Horizontalidad - Escalas Salariales;
5. Ley de Contrato de Trabajo No. 20.744.
1. Estatuto del Personal de las Casas de Rentas (Ley 12.981)
Regía para lo que vulgarmente se conocía como “inquilinatos” y por Ley 14.095/51, los
trabajadores del Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512) fueron asimilados al
mencionado estatuto.
En él se define que el período de prueba de los Encargados es de 60 días corrido, que difiere
del de la Ley de Contrato de Trabajo (20.744) que es de 90 días. Es más beneficioso el Estatuto
que la Ley.
Otra diferencia con la Ley de Contrato de Trabajo se deriva de que la indemnización sustitutiva
del preaviso es de 15 días por parte del empleador, en período de prueba, y luego de un mes si
la antigüedad del trabajador es menor a 5 años y de dos meses, si la antigüedad es mayor de 5
años y el Encargado tiene una indemnización sustitutiva del preaviso de 3 meses.
Aquí se determina la obligatoriedad del Libro de Ordenes.
Por la Ley 21.239/75 se estipula los períodos de descanso diario, entre jornadas, nocturnos y
semanales.
Las horas extras que pueden realizar difieren de los topes establecidos para los trabajadores
en general (y es de 48 hs. mensuales y 320 hs. Anuales).
Los días de descanso anuales (vacaciones) es de 12, 20, 24 o 28 días hábiles según que su
antigüedad sea menor de 5, 10, 20 o exceda los 20 años (en La Ley de Contrato de Trabajo, es
de 14, 21, 28, ó 32 días corridos, según su antigüedad).
2. Decreto 11.296/49 - Reglamentario de la Ley 12.981 (Estatuto de los Encargados de Casas
de Renta)
Da algunas definiciones a los efectos de la aplicación del decreto y de la ley que reglamenta:
así define qué es un encargado de cada de renta, un ayudante de encargado, ascensorista y
peón (que incluye también a los jardineros y trabajadores de limpieza ocupados en forma
permanente)
También indica que en el caso de que el encargado sea con vivienda, el despido sin preaviso
deberá otorgársele 30 días para el desalojo.La jornada de trabajo se ajustará a los términos de la Ley 11.544 (que regula la jornada laboral)
y el descanso diario es de las 21 horas hasta las 7 horas del día subsiguiente.
3. Convenio Colectivo de Trabajo No. 378/04 de Trabajadores de Edificios de Renta y
Horizontalidad:
La Ley 20.744 de Contrato de Trabajo, se aplica en forma supletoria por cuanto el Convenio
Colectivo de Trabajo está incorporado a la Ley 12.981 que es anterior a la Ley 20.744 y además
porque contiene condiciones más beneficiosas para el Encargado.
El Convenio define cuál es el personal comprendido y cuáles son los servicios centrales
existentes para clasificar la categoría de los edificios:
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Agua caliente
Calefacción
Incinerador de residuos
Compactador
Servicio central de gas envasado (donde no hay gas natural)
Desagote cámara séptica (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del
edificio)
- Ablandador de agua (para uso común del edificio)
Y se agregaron:
- Natatorio
- Gimnasio
- Saunas
- Canchas de paddle, tenis, squash
- Solarium
- Lavandería
- Salón de usos múltiples
Trabajadores de nuevos emprendimientos como: Clubes de Campo, Barrios Privados que están
dentro del régimen de la Ley 13.512 (como algunos que desempeñan en forma permanente,
tareas distintas a los del encargado, etc.; Ej.: Administrativos- estarían asimilados).
El edificio es de 1ra. Categoría: Si tiene 3 o más servicios centrales
El Edificio es de 2da. Categoría: si tiene 2 o más servicios centrales
El Edificio es de 3ra. Categoría: si cuenta con un servicio central
El Edificio es de 4ta. Categoría: Si carece de servicios centrales
La categorización del edificio determina la remuneración de los trabajadores comprendidos.
También se definen aquí las obligaciones del personal:
1) Cuidado de la unidad de vivienda destinada por el edificio al Encargado
2) Uso y cuidado de la ropa y equipamiento de trabajo
3) Avisar de inmediato al Administrador de las novedades
4) Poner en conocimiento del Administrador de cualquier reclamo
5) Dispensar igual trato a todos los copropietarios
6) Mantener en perfecto estado de aseo e higiene todas las partes comunes del edificio
7) Controlar el funcionamiento de las máquinas del edificio
8) Debe impedir la entrada al edificio de vendedores ambulante, promotores y de
proveedores (fuera de los horarios que al efecto se le establezcan)
9) Acatar las órdenes que imparta el Administradores en el Libro de Ordenes que deberá
firmar y evitar hacer trabajos de atención a copropietarios en su horario de trabajo
Tareas no obligatorias del personal:
1)
Cobranza de expensas
2)
Tenencia de las llaves de las unidades que componen en edificio
3)
Atención del aparato telefónico de uso común
4)
Retirar escombros de obras realizadas por el consorcio o por los copropietarios
Derechos del trabajador:
1) A su Remuneración
2) Vivienda digna para los que gozaren de la misma
3) Vestimenta según se trate de personal masculino o femenino, botas y guantes y
guantes de látex o protección
4) Trato adecuado
5) Licencias de descanso anual u otras especiales, reconocimiento del día del gremio
6) Pago de horas extras, cuando corresponda
7) Respeto de su jornada de trabajo
8) Preaviso e indemnizaciones
9) Cobertura en el Riesgo del Trabajo, etc.
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LEER: LEY 12.981, DECRETO 11.296/49,