Dr. Raúl Magnorsky Novedades en cuanto a las Expensas y las Obligaciones del Administrador Algunos comentarios relativos a los articulo 2048. 2067 y 2097 del nuevo Código Civil y Comercial que deroga la 13512 y la de Prehorizontalidad Texto del Art. 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. Este artículo 2048, hace referencia a las obligaciones del propietario en lo relativo a soportar los gastos comunes agregando a lo que originalmente estableció la Ley 13512 “obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea” y ahora no se menciona la cuestión de mejor renta. Cabe destacar que el agregado se refiere a situaciones que emanan de fuentes de decisión tanto externas como propias, en este orden podemos clasificarlas: FUENTES EXTERNAS: Cuando se refiere a la “ley” también debe considerarse toda normativa emanada tanto del Congreso de la Nación como así también del Poder Legislativo jurisdiccional y hasta municipal, es decir resoluciones, ordenanzas y similares, por ejemplo relativas a cuestiones de seguridad edilicia , y también personal, acuerdos como por ejemplo las paritarias, etc. FUENTES PROPIAS: Esta claro que el Reglamento de Copropiedad y Administración regula todo lo que la ley no, y adicionalmente la Asamblea todas las cuestiones tanto ordinarias como extraordinarias no reguladas en el primero y que el mandatario no está habilitado para resolver. En resumen: Mas allá del origen de la norma que genere un gasto común la expensa deberá incluirlo. Luego aclara que son gastos ordinarios los inherentes a la habilitación de espacios y rampas para personas con discapacidad y de las vías de escape en caso de siniestro, asimismo recuerda que también debe contribuir con el pago de las extraordinarias. Finalmente en su párrafo final se refiere al “certificado de deuda” emitido por el administrador, y agrega que en caso de haber Consejo de Administración debe ser aprobado por éste último, además ratifica que es título ejecutivo para el cobro de las expensas y demás contribuciones, esto parece razonable porque así es validado por los integrantes del Consejo, aunque humildemente opino que además de la deuda de la UF se debería informar si el consorcio es parte en expedientes judiciales, y/ó en su caso deudor para con el fisco, el gremio, proveedores, a fin de conocer la verdadera situación no sólo del bien propio sino también del común. Texto del art. 2067. Deberes del administrador El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal. En resumen: Notamos entonces el mayor poder que le da al Consejo de Administración del nuevo código, toda vez que como novedad basta con su autorización para poder disponer del fondo de reserva siempre que se presenten “gastos imprevistos y mayores que los ordinarios”. Por otra parte como otra novedad regula que la rendición de cuentas deberá formalizarse de manera documentada dentro de los 60 días de la fecha de cierre según el reglamento. Sería interesante que tratándose de una obligación de carácter contable se aclare si se trata de dias hábiles administrativo, por tanto se trata de unas 12 semanas, es decir 3 meses aproximadamente, o en su caso corridos como prevé el Codigo Civil cuando habla de plazos. En tiempo compartido el artículo 2097 en su inciso h) indica que son deberes del administrador … rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo … En este caso, el administrador también debe rendir cuentas al emprendedor y usuarios, aunque no fija fecha, en cambio establece que dicha rendición debe llevar la certificación de un contador público, salvo que se maneje el ajuste alzado relativo que permite modificaciones en el monto original del contrato (ej. Incrementos hasta un 20% sobre el total, y disminuciones sobre valor total en un 10%), cabe aclarar que la inflación no constituye ajuste alzado relativo. Exposición del Dr. David Loisi: Derechos y Obligaciones del Consejo de Administración, Cambios en cuanto al Reglamento de Copropiedad y Administración de los edificios . EN CUANTO AL REGLAMENTO Para empezar, a partir de 1/8/2015 no se lo conocerá más como “Reglamento de Copropiedad y Administración”, sino como “Reglamento de Propiedad Horizontal”, esto es porque a los propietarios no se los considerará más condóminos al ser la Propiedad Horizontal un derecho real nuevo. En el régimen actual no está claro quién debe redactar el reglamento, ya que la ley 13.512 de 1948 menciona que “el Consorcio deberá acordar un reglamento”, la palabra “acordar” implica que la redacción no recae en una sola persona sino en los integrantes del consorcio, supuestamente por asamblea. El Decreto Reglamentario que salió un año después aclaró un poco la situación otorgándole la facultad de redacción al constructor. A ser ambas normas (la ley 13.512 y su decreto reglamentario) derogadas por el nuevo Código Civil, a partir de 1/8/2015 el art. 2038 establece que es el titular de dominio (léase el dueño) o los condóminos quienes deben redactar el reglamento. Aclaro que quién redacto este artículo cuando habla de los condóminos, se refiere a mi entender, no a los propietarios del consorcio sino a los condóminos del dominio, o sea en el caso de que existan muchos dueños en vez de uno solo. Otra interpretación es que lo redacten los dueños de las unidades funcionales, difícil de plantearse en la realidad. Con respecto a las cosas comunes dentro del consorcio, el Código nos dice en su art. 2040 que son comunes a todas o algunas unidades funcionales, dando a entender que puede haber cosas que sean comunes para algunas unidades y que no lo sean para otras, conforme se determine en el Reglamento. Si no se aclara el uso que se les da se consideran comunes y que nadie puede alegar exclusividad ni perjudicar o restringir el derecho de los demás (esto refleja la jurisprudencia vigente). El Código también establece una diferencia entre partes necesariamente comunes y cosas “comunes no indispensables”. Entre las cosas necesariamente comunes menciona a: el terreno, los pasillos, los techos, los cimientos y demás estructuras, los locales e instalaciones de servicios centrales, ascensores, muros exteriores y divisorios entre las unidades y las instalaciones para personas discapacitadas. Entre las cosas comunes no indispensables menciona a: la piscina, el solárium, el gimnasio, el lavadero y el salón de usos múltiples. En ambos casos el Código menciona este listado a modo de ejemplo tal y como lo hiciera el art. 2 de la ley 13.512. Quiero aclarar que también se mencionan como partes necesariamente comunes a las siguientes: - “las cañerías que conducen fluídos o energía en toda su extensión” “y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional”. A la hora de las reparaciones en el Consorcio, en el régimen actual había que ir al reglamento para ver cuándo le correspondía la reparación al Consorcio y cuándo al propietario. A partir de 2016 se entiende que las reparaciones de cañerías de gas, electricidad o agua le corresponden al consorcio en toda su extensión y los cables hasta que ingresan a la unidad. Se consagra así legalmente la doctrina y jurisprudencia que hablan del “cubo de aire”: lo que está intra muros es común y lo que está dentro del volumen cúbico de la unidad, es propio. Esto impacta en los arreglos, lo común lo repara y paga el consorcio, lo propio lo repara y paga el propietario. - “la vivienda para alojamiento del encargado”. Aquí podría interpretarse que lo que quiere evitarse es que el constructor designe a esta unidad como propia. El hecho que sea parte común no impide que se alquile, dado que el alquiler de la portería es un acto de administración y no de disposición por lo que el consorcio que decida alquilar su portería no estaría cambiando el destino de la vivienda del encargado sino simplemente locándola temporalmente. Dado que la interpretación de este inciso se refiere al momento de la inscripción del Reglamento, también se podría vender pero para ello sería necesaria la unanimidad del consorcio. Esto es factible, desde luego si no se encuentra actualmente trabajando en el consorcio un encargado con vivienda. En cuanto a la modificación del reglamento: El Reglamento sólo puede modificarse con una mayoría de 2/3 del total de propietarios según el art. 2057 (es decir de los dueños, no de los porcentuales dominiales). Esto es un mínimo pero los reglamentos pueden fijar otros parámetros diferentes –por %- o superiores. En cuanto a su contenido El Reglamento debe contener: Al decir “debe” entiendo que son contenidos obligatorios: determinación del terreno y de las unidades funcionales y complementarias, enumeración de bienes propios y cosas y partes comunes, composición del patrimonio del consorcio (que deberá indicarse puntualmente Ej las expensas, los muebles, etc…), porcentual de la unidad funcional respecto al total y porcentual de pago de expensas(estos dos porcentuales pueden ser diferentes), uso y goce de las cosas y bienes del consorcio, destino de las unidades funcionales y de las partes comunes, facultades especiales de las asambleas (entiendo que esto se refiere –por ejemplo- a la facultad de imponer multas), determinación del régimen asambleario, determinación de mayorías necesarias para las distintas decisiones y para modificar el reglamento (puede ser mayor a los 2/3 de propietarios o puede indicar que es el 66,66% de los porcentuales dominiales), determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; designación, facultades, plazo y obligaciones especiales del administrador, fijación del ejercicio financiero del consorcio y facultades especiales del consejo de administración. EN CUANTO A LAS NUEVAS FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Con el nuevo código, el consejo de administración pasa a tener más atribuciones, de hecho pasa a existir porque para el régimen actual el consejo no existe en la legislación: lo crean los reglamentos o las asambleas. Con las nuevas atribuciones también viene mayor responsabilidad. Esta mayor responsabilidad puede espantar a algunos, pero debemos recordar que es preciso tomar intervención dentro del Consorcio. Un buen consejo de administración debe funcionar como una especie de Defensor del Pueblo, debe estar integrado por copropietarios imparciales y no alineados con el administrador para funcionar a modo de contrapeso. Bien vamos a ver más en detalle la figura del consejo de administración: Podrá ser designado en Asamblea con las siguientes atribuciones: - Convocar a Asamblea y Redactar el Orden del Día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo Controlar los aspectos económicos y financieros del Consorcio Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva Ejercer la administración en caso de vacancia o ausencia del administrador y en caso de vacancia convocar a asamblea dentro de los 30 días para elegir nuevo administrador. El código aclara que excepto en estos casos, el consejo no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones. Con relación al Consejo, el administrador está obligado a: - Requerir autorización del consejo de administración para expedir certificado de deuda para el cobro de las expensas y demás contribuciones a fin de iniciar juicio ejecutivo. Requerir autorización del consejo de administración para disponer del fondo de reserva. Esto está mencionado en dos artículos: el 2064, de las atribuciones que mencionamos antes del consejo de propietarios y el 2067 de obligaciones del administrador. - En caso de renuncia o remoción, entregar al consejo dentro de los 15 días hábiles la documentación y dinero del Consorcio y su rendición de cuentas documentada.