TÍTULO XXVI Del contrato de arrendamiento Artículo 1973. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Véase Art. 775; 786 Véase Régimen de Contratación Pública (Ley 80 de 1993), Art. 24 CAPÍTULO I Del Arrendamiento de Cosas Artículo 1974. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso. Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. Véase Art. 653; 878; 1871; 1893 - 1913 Artículo 1975. El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llámase renta cuando se paga periódicamente. Véase Art. 717 Artículo 1976. El precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta. Véase Art. 1864; 1865 Artículo 1977. En el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce de ellas se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. Artículo 1978. La entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley. Véase Art. 754 Artículo 1979. Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa. Véase Art. 1858 - 1861 Artículo 1980. Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno, el título anterior prevalecerá. Véase Art. 1873 Artículo 1981. Los arrendamientos de bienes de la unión o de establecimientos públicos de ésta, se sujetarán a las disposiciones del presente capítulo, salvo lo estatuido en los códigos o en las leyes especiales. Véase Art. 674 CAPÍTULO II De las Obligaciones del Arrendador en el Arrendamiento de Cosas Véase Ley 820 de 2003, Art. 8 Artículo 1982. El arrendador es obligado: 1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Véase Código de Comercio, Art. 1680 Artículo 1983. Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios. Habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito. Véase Art. 63; 64; 1546; 1604; 1613 Artículo 1984. Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, es constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicios. Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o casó fortuito. Véase Art. 64; 1608; 1613 Artículo 1985. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será obligado al arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones. Véase Art. 64; 1998; 2028; 2029 Artículo 1986. El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Con todo, si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando lo priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere. Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesión conocerla. Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario. Véase Art. 2024 Artículo 1987. Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios . Véase Art. 1613 Artículo 1988. Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no pretende derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño. Y si el turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo para el tiempo restante. Y si es arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no había contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento. Además, podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento con respecto a ella. Pero si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante. Véase Art. 978; 984; 1613; 2017; 2018; 2040; 2342; Artículo 1989. La acción de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigirá contra el arrendador. El arrendatario será sólo obligado a noticiarle la turbación o molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan, y si lo omitiere o dilatare culpablemente, abonará los perjuicios que de ello se sigan al arrendador. Véase Art. 786; 952; 2040 Artículo 1990. El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta. Véase Art. 1921; 2033 Véase Jurisdicción Agraria, (Decreto 2303 de 1986), Art. 93 Artículo 1991. Tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del artículo precedente, para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato. Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante. Véase Art. 1614; 1918 Artículo 1992. El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede por el artículo CAPÍTULO III De las Obligaciones del Arrendatario en el Arrendamiento de Cosas Véase Ley 820 de 2003, Art. 9 Artículo 1996. El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo. Véase Art. 8; 1546; 1603; 2202; 2031 Véase Código de Procedimiento Civil Artículo 424 Artículo 1997. El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aun tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, y en el caso de un grave y culpable deterioro. Véase Art. 63; 1613; 2030; 2037 Artículo 1998. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes, o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc. Véase Art. 1985; 2028; 2029 Artículo 1999. El arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa sino de las de su familia, huéspedes y dependientes. Véase 2347 Artículo 2000. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenece, a menos de prueba contraria. Véase Art. 66; 1975; 1995; 2417 precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo. Artículo 1993. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad . Véase Art. 965; 966 Véase Ley 820 de 2003, Art. 27 Artículo 1994. El arrendador no es obligado a rembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados. Véase Art. 965 - 968 Véase Ley 820 de 2003, Art. 27 Artículo 1995. En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser éste expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador. Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada. Véase Código de Procedimiento Civil Artículo 339. Véase Código de Procedimiento Civil, Art. 339; 424 Artículo 2001. Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio renta, o por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al justiprecio de peritos, y los costos de esta operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales. Artículo 2002. El pago del precio o renta se harán en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen: La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años. Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día. Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento. Véase Art. 8; 2009; 2043; 2044 Artículo 2003. Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que la sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente. Véase Art. 63; 1604; 2013; 2026; 2376 Artículo 2004. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo. Véase Código de Procedimiento Civil, Art. 426 Artículo 2005. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. Deberá restituirla en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidos durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable. Véase Art. 1604; 2257 Artículo 2006. La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa. Véase Art. 2253 Artículo 2007. Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador. Véase Art. 1608; 1613 CAPÍTULO IV De la Expiración del Arrendamiento de Cosas Artículo 2008. El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: 1. Por la destrucción total de la cosa arrendada. 2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. 3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán. 4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto . Artículo 2009. Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente. La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes. El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período. Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles de que se trata en los capítulos 5º y 6º de este título. Véase Art. 2002; 2043 Véase Código de Comercio, Art. 520 Artículo 2010. El que ha dado noticia para la cesación del arriendo, no podrá después revocarla sin el consentimiento de la otra parte. Artículo 2011. Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes, y voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estará, sin embargo, sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho. Artículo 2012. Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada, o por la costumbre, no será necesario desahucio . Artículo 2013. Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día . Véase Art. 2003 Artículo 2014. Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato. Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera. Con todo, si la cosa fuera raíz, y el arrendatario, con el beneplácito del arrendador, hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier hecho, igualmente inequívoco, su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiados y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera . Artículo 2015. Renovado el arriendo, las fianzas, como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación . Artículo 2016. Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento, aun antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado. Si, por ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario; sin embargo de lo que se haya estipulado entre el arrendador y el arrendatario sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 853, inciso 2º. Artículo 2017. Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la duración de su derecho, como la del usufructuario o la del propietario fiduciario, y en todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no habrá lugar a indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la resolución del derecho. Pero si teniendo una calidad de esa especie, hubiere arrendado como propietario absoluto, será obligado a indemnizar al arrendatario; salvo que este haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto. Véase Art. 1988 Artículo 2018. En el caso de expropiación por causa de utilidad pública, se observarán las reglas siguientes: 1. Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principales y coger los frutos pendientes. 2. Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no de lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por la Nación o por quien haga la expropiación. Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del artículo 1988, inciso 3 Artículo 2019. Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructurario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho, no esté obligada a respetar el arriendo . Artículo 2020. Estarán obligados a respetar el arriendo. 1. Todo aquel a quien se trasfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo. 2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios. 3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública, escrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por si solo la inscripción de dicha escritura. Véase Art. 2023 ; 2461 Artículo 2021. Entre los perjuicios que el arrendatario sufra por la extinción del derecho de su autor, y que, según los artículos precedentes, deban resarcírsele, se contarán los que el subarrendatario sufriere por su parte. El arrendatario directo reclamará la indemnización de estos perjuicios a su propio nombre, o cederá su acción al subarrendatario. Artículo 2022. El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo hasta su terminación natural. Véase Art. 1184 Artículo 2023. Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo de la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador. Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 2020. Véase Art. 2489 Artículo 2024. Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte, cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el artículo 1986. Artículo 2025. El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de estipulación contraria, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí. Artículo 2026. La insolvencia declarada del arrendatario no pone fin necesariamente al arriendo. El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador. No siendo así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competerá acción de perjuicios contra el arrendatario, según las reglas generales. Véase Art.1668; 2003 ; 2489 Artículo 2027. Los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre de familia como administrador de los bienes del hijo, o por el marido como administrador de los bienes de su mujer, se sujetarán (relativamente a su duración después de terminada la tutela o curaduría, o la administración marital o paternal), a los artículos 496 y 1813. CAPÍTULO V Reglas Particulares Relativas al Arrendamiento de Casas, Almacenes u Otros Edificios Artículo 2028. Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción. Véase Art. 1985; 1998 Artículo 2029. Será obligado especialmente el inquilino: 1. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen. 2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques. 3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras. Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario. Véase Art. 1985; 1998 Artículo 2030. El inquilino es, además, obligado a mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas. La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos dará derecho al arrendador para indemnización de perjuicios, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves. Véase Art. 1997 Artículo 2031. El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expedidas. Véase Art. 1996 Artículo 2032. Si se arrienda una casa o aposento amueblado, se entenderá que el arriendo de los muebles es por el mismo tiempo que el del edificio, a menos de estipulación contraria. Artículo 2033. El que da en arriendo un almacén o tienda, no es responsable de la pérdida de las mercaderías que allí se introduzcan, sino en cuanto la pérdida hubiere sido por su culpa. Será especialmente responsable del mal estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario. Véase Art. 1990 Artículo 2034. El desahucio, en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta . Véase Circular Externa 007 Título I Capítulo II numeral 5 Artículo 2035. Derogado Ley 820 de 2003, Art. 43 (La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días .) Véase Código de Procedimiento Civil Artículo 424 OTROS APARTES DEL CODIGO CIVIL Artículo 775. Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. El acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el que tiene derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada, secuestrada o cuyo usufructo, uso o habitación les pertenece Artículo 786. El poseedor conserva la posesión, aunque trasfiera la tenencia de la cosa, dándola en arriendo, comodato, prenda, depósito, usufructo, o cualquiera otro título no traslaticio de dominio. Artículo 878. Los derechos de uso y habitación son intransmisibles a los herederos, y no pueden cederse a ningún título, prestarse ni arrendarse. Ni el usuario ni el habitador pueden arrendar, prestar o enajenar objeto alguno de aquéllos a que se extiende el ejercicio de su derecho. Pero bien pueden dar los frutos que les es lícito consumir en sus necesidades personales. Artículo 717. Se llaman frutos civiles los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido. Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos desde que se cobran. Artículo 853. Aun cuando el usufructuario tenga la facultad de dar el usufructo en arriendo o cederlo a cualquier título, todos los contratos que al efecto haya celebrado se resolverán al fin del usufructo. El propietario, sin embargo, concederá al arrendatario o cesionario el tiempo que necesite para la próxima percepción de frutos; y por ese tiempo quedará sustituido al usufructuario en el contrato. TÍTULO XII Del efecto de las obligaciones Artículo 1602. Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales . Véase Código de Comercio, Art. 4 Véase Régimen de Contratación Pública (ley 80 de 1993), Art. 28 Véase CE 007 Título V Capitulo 1, No 1.9 literal b); Título V Capitulo 1, No 1.9 literal d) Artículo 1603. Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley pertenecen a ella. Véase Art. 1618; 1621; 1996; 2202 Véase Constitución Política Artículo 83. Véase Corte Constitucional, Sent. T-0105 de 1998 Véase Código Sustantivo de Trabajo, Art. 55 Artículo 1604. El deudor no es responsable sino de la culpa lata en los contratos que por su naturaleza solo son útiles al acreedor; es responsable de la leve en los contratos que se hacen para beneficio recíproco de las partes; y de la levísima en los contratos en que el deudor es el único que reporta beneficio. El deudor no es responsable del caso fortuito, a menos que se haya constituido en mora (siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran dañado a la cosa debida, si hubiese sido entregada al acreedor), o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa. La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo; la prueba del caso fortuito al que lo alega. Todo lo cual, sin embargo, se entiende sin perjuicio de las disposiciones especiales de las leyes, y de las estipulaciones expresas de las partes. Artículo 1613. La indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento. Exceptúanse los casos en que la ley la limita expresamente al daño emergente. Artículo 1608. El deudor está en mora: 1. Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora. 2. Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla. 3. En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor Codigo del procedimiento civil ARTICULO 339. Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 161. Derecho de retención. Cuando en la sentencia se haya reconocido el derecho de retención, el demandante sólo podrá solicitar la entrega si presenta el comprobante de haber pagado el valor del crédito reconocido en aquélla, o de haber hecho la consignación respectiva. Esta se retendrá hasta cuando el demandado haya cumplido cabalmente la entrega ordenada en la sentencia. Si el valor de las mejoras no hubiere sido regulado en la sentencia se liquidará mediante incidente, el cual deberá promoverse dentro de los veinte días siguientes a la ejecutoria de aquélla o del auto de obedecimiento a lo resuelto por el superior, según fuere el caso. Vencido este término sin que se haya formulado la solicitud, se procederá a la entrega y se extinguirá el derecho al pago de las mejoras. Si en la diligencia de entrega no se encuentran las mejoras reconocidas en la sentencia, se devolverá al demandante la consignación; si existieren parcialmente, se procederá a fijar su valor por el trámite de un incidente para efectos de las restituciones pertinentes. CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL TÍTULO XXII Proceso abreviado CAPÍTULO I Disposiciones Generales ARTICULO 408.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 211. Asuntos sujetos a su trámite. Se tramitarán y decidirán en proceso abreviado los siguientes asuntos, cualquiera que sea su cuantía: 1. Los relacionados con servidumbres de cualquier origen o naturaleza y las indemnizaciones a que hubiere lugar, salvo norma en contrario. 2. Interdictos para recuperar o conservar la posesión, y el reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar. 3. Entrega material por el tradente al adquirente de un bien enajenado por inscripción en el registro, y el reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar. 4. Rendición de cuentas. 5. Pago por consignación. 6. Impugnación de actos o decisiones de asambleas de accionistas, y de juntas directivas o de socios, de sociedades civiles o comerciales, cuando con ellos se contravenga la ley o los estatutos sociales, y la correspondiente indemnización. 7. Declaración de bienes vacantes o mostrencos y adjudicación de patronatos o capellanías. 8. La declaración de pertenencia en los casos previstos por el Decreto 508 de 1974 y la prescripción agraria, salvo norma especial en contrario. 9. Restitución del inmueble arrendado y el reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar. 10. Otros procesos de restitución de tenencia a cualquier título, restitución de la cosa a solicitud del tenedor y el reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar. Véase Ley 388 de 1997 Art. 94 Véase Ley 446 de 1998 Art. 137 Véase CE 007 Título V Capitulo 1, No 2.6 Véase Código Civil, Art. 712 ARTICULO 409.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 212. Demanda, traslado, contestación, excepciones previas y audiencia. Presentada la demanda, se dará aplicación a lo previsto en los Capítulos I y II del Título VII del Libro Segundo. El término del traslado al demandado será de diez días. Igualmente se dará aplicación al inciso segundo del artículo 398, salvo disposición en contrario. ARTICULO 410.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 213. Pruebas adicionales del demandante. Si el demandado propone excepciones de mérito, se aplicará lo dispuesto en el artículo 399, pero el término del traslado será de tres días. Véase Art. 424 parágrafo 2 ARTICULO 411.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 214. Reconvención. Si la naturaleza del asunto lo permite, propuesta demanda de reconvención se aplicará lo dispuesto en el artículo 400. ARTICULO 412.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 215. Medidas de saneamiento. Es aplicable a este proceso lo dispuesto en el artículo 401. ARTICULO 413.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 216. Decreto de pruebas y término para practicarlas. El juez dará aplicación a lo dispuesto en el artículo 402, pero el término para practicar pruebas será de veinte días. ARTICULO 414.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 217. Alegaciones y sentencia. Vencido el término para practicar pruebas, se dará traslado a las partes para alegar por el término común de cinco días. Vencido el término del traslado para alegar, se aplicará lo dispuesto en el artículo 404. CAPÍTULO II Disposiciones Especiales Véase Jurisdicción Agraria, (Decreto 2303 de 1986), Art. 62 ARTICULO 415.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 218. Servidumbres. En los procesos sobre servidumbres deberá citarse de oficio o a petición de parte, a las personas que tengan derechos reales principales sobre los predios dominante y sirviente, de acuerdo con el certificado del registrador de instrumentos públicos que se acompañará a la demanda. No se podrá decretar la imposición, variación o extinción de una servidumbre, sin antes practicar una inspección judicial con intervención de peritos sobre los inmuebles materia de la demanda, a fin de verificar los hechos que le sirven de fundamento. En los dos primeros casos, los peritos deberán dictaminar necesariamente sobre la forma y términos en que la servidumbre ha de imponerse o variarse. A las personas que se presenten a la diligencia de inspección y prueben siquiera sumariamente posesión por más de un año sobre cualquiera de los predios, se les reconocerá su condición de litisconsortes de la respectiva parte. Al decretarse la imposición, variación o extinción de una servidumbre, en la sentencia se fijará la suma que deba pagarse a título de indemnización o de restitución, según fuere el caso. Consignada aquélla, se ordenará su entrega al demandado y el registro de la sentencia, que no producirá efectos sino luego de la inscripción. Véase Régimen de Servicios Públicos Domiciliarios (Ley 142 de 1994) Art. 57 ARTICULO 416.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 219. Posesorios. En los procesos posesorios, decretada la restitución del inmueble, se dará aplicación a lo dispuesto en los artículos 337 a 339, si fuere el caso. En la sentencia que ordene cesar la perturbación o dar seguridad contra un temor fundado, el juez prohibirá al demandado los actos en que consista la perturbación o se funde el temor, bajo apercibimiento de que por cada infracción a dicha orden deberá pagar de dos a diez salarios mínimos mensuales a favor del demandante. La solicitud para que se imponga el mencionado pago deberá formularse dentro de los treinta días siguientes a la respectiva contravención y se tramitará como incidente. El auto que dé traslado de la solicitud, se notificará como lo indican los numerales 1 y 2 del artículo 320. Véase Art. 450 Véase Código Civil, Art. 972 ARTICULO 417.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 220. Entrega de la cosa por el tradente al adquirente. El adquirente de un bien cuya tradición se haya efectuado por inscripción del título en el registro, podrá demandar a su tradente para que le haga la entrega material correspondiente. También podrá formular dicha demanda quien haya adquirido en la misma forma un derecho de usufructo, uso o habitación, y el comprador en el caso del inciso primero del artículo 922 del Código de Comercio. A la demanda se acompañará copia de la escritura pública registrada, en que conste la respectiva obligación con calidad de exigible, y si en ella apareciere haberse cumplido, el demandante deberá afirmar bajo juramento, que se considerará prestado por la presentación de la demanda, que la entrega no se ha efectuado. Vencido el término del traslado, si el demandado no se opone ni propone excepciones previas, se dictará sentencia que ordene la entrega. En este caso no se aplicará el artículo 101. Cuando la sentencia ordene la entrega, se aplicará lo dispuesto en los artículos 337 a 339. Al practicarse la entrega no podrá privarse de la tenencia al arrendatario que pruebe siquiera sumariamente, título emanado del tradente, siempre que sea anterior a la tradición del bien al demandante. En este caso, la entrega se hará mediante la notificación al arrendatario para que en lo sucesivo tenga al demandante como su arrendador, conforme al respectivo contrato; a falta de documento, el acta servirá de prueba del contrato. ARTICULO 418.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 221. Rendición provocada de cuentas. En los procesos de rendición de cuentas a petición del destinatario se aplicarán las siguientes reglas: 1. El demandante deberá indicar en la demanda, bajo juramento que se considerará prestado por la presentación de aquélla, lo que se le adeude o considere deber. 2. Si dentro del término del traslado de la demanda, el demandado no se opone a rendir las cuentas, ni objeta la estimación hecha bajo juramento por el demandante, ni propone excepciones previas, se dictará auto de acuerdo con dicha estimación, el cual presta mérito ejecutivo. Si se objeta la estimación, se dictará auto que ordene rendirlas, para lo cual se señalará al demandado un término prudencial. En ambos casos el auto será inapelable. 3. Si el demandado alega que no está obligado a rendir las cuentas, el punto se resolverá en la sentencia, y si en ésta se ordena la rendición, se señalará un término prudencial para que las presente con los respectivos documentos. Dicho término correrá desde la ejecutoria de la sentencia, o desde la notificación del auto de obedecimiento a lo resuelto por el superior, según fuere el caso. 4. De las cuentas rendidas se dará traslado al demandante por un término que no exceda de veinte días. Si aquél no formula objeciones, el juez las aprobará y ordenará el pago de la suma que resulte a favor de cualquiera de las partes. Este auto no tendrá recurso alguno y presta mérito ejecutivo. Si el demandante formula objeciones, se tramitarán como incidente que se decidirá mediante sentencia, en la cual se fijará el saldo que resulte a favor o a cargo del demandado y se ordenará su pago. 5. Si el demandado no presenta las cuentas en el término señalado, el juez, por medio de auto que no tendrá recurso alguno, ordenará pagar lo estimado en la demanda. Este auto presta mérito ejecutivo. 6. En este proceso no se aplicará el artículo 101. Véase CE 007 de 1996 SB, Título V Cap. I, Num. 2.6 ARTICULO 419.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 222. Rendición espontánea de cuentas. Quien considere que debe rendir cuentas y pretenda hacerlo sin que se le hayan pedido, deberá acompañarlas a la demanda. Si dentro del traslado de aquéllas el demandado no se opone a recibirlas, ni las objeta, ni propone excepciones previas, el juez las aprobará mediante auto que no es apelable y presta mérito ejecutivo. Si el demandado alega que no está obligado a recibir las cuentas se resolverá en la sentencia, y si ésta ordena recibirlas se dará traslado a aquél por el término de diez días, que se contarán desde la ejecutoria de aquélla o desde la notificación del auto de obedecimiento a lo resuelto por el superior, según fuere el caso. Si dentro del término del traslado el demandado no objeta las cuentas, se dará aplicación al inciso primero del numeral 4 del artículo anterior. Si formula objeción se procederá como dispone el inciso segundo del mismo numeral. En este proceso no se aplicará el artículo 101. Véase CE 007 de 1996 SB, Título V Cap. I, Num. 2.6 ARTICULO 420.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 223. Pago por consignación. En el proceso de pago por consignación se observarán las siguientes reglas: 1. La demanda de oferta de pago deberá cumplir tanto los requisitos exigidos por este código, como los establecidos en el Código Civil. 2. Si el demandado no se opone, el demandante deberá depositar a órdenes del juzgado lo ofrecido si fuere dinero, dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del término del traslado. En los demás casos el juez fijará fecha y hora para la diligencia, y si el acreedor no concurre o se niega a recibir, designará un secuestre a quien entregará el bien ofrecido. Hecha la consignación o practicada la diligencia, se dictará sentencia que declare válido el pago. Si vencido el plazo no se efectúa la consignación o no se presentan los bienes en la fecha señalada para la diligencia, el juez dictará sentencia en que negará las pretensiones de la demanda. En este caso la sentencia no será apelable. Cuando dentro de los cinco días siguientes a aquel en que se haya suministrado lo necesario para la notificación, no se hubiere realizado ésta ni decretado el emplazamiento del demandado, si se tratare de dinero, el juez, por auto que no tendrá recurso alguno, ordenará al demandante hacer la consignación dentro del término de cinco días; en los demás casos señalará fecha para la diligencia de secuestro por auto que tampoco tendrá recurso. En los supuestos contemplados en este numeral no se aplicará el artículo 101. 3. Si al contestar la demanda el demandado se opone a recibir el pago, el juez ordenará por auto que no tendrá recursos, que el demandante haga la consignación en el término de cinco días contados a partir de su notificación, o fijará fecha y hora para el secuestro del bien; practicado éste o efectuada aquélla, el proceso seguirá su curso. Si el demandante no hace la consignación, se procederá como dispone el inciso segundo del numeral anterior. 4. En la sentencia que declare válido el pago se ordenará: la cancelación de los gravámenes constituidos en garantía de la obligación, la restitución de los bienes dados en garantía, la entrega del depósito judicial al demandado, y la entrega de los bienes a éste por el secuestre. PARÁGRAFO El demandante podrá hacer uso del derecho que le otorga el artículo 1664 del Código Civil, en las oportunidades en él previstas. Véase Código Civil Art. 1658 - 1665 Véase Código de Comercio Art. 691, 696 ARTICULO 421.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 224. Impugnación de actos de asambleas, juntas directivas o de socios. La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas de accionistas o de juntas directivas o de socios de sociedades civiles o comerciales, sólo podrá proponerse dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto respectivo, y deberá dirigirse contra la sociedad; si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción. En la demanda podrá pedirse la suspensión del acto impugnado; el juez la decretará si la considera necesaria para evitar perjuicios graves y el demandante presta caución en la cuantía que aquél señale. Este auto es apelable en el efecto devolutivo. Véase Código de Comercio Art. 191, 194 ARTICULO 422.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 225. Declaración de bienes vacantes o mostrencos. La demanda para que se declaren vacantes o mostrencos determinados bienes, sólo podrá instaurarse por la entidad a la cual deban adjudicarse conforme a la ley. Siempre que en la oficina de registro de instrumentos públicos figure alguna persona como titular de un derecho real principal sobre el bien objeto de la demanda, éste deberá dirigirse contra ella. De la misma manera se procederá cuando existan personas conocidas como poseedoras de dicho bien. En los demás casos no será necesario señalar como demandado a persona determinada. En el auto admisorio de la demanda se ordenará notificar personalmente a quien figure como demandado, emplazar a las personas que puedan alegar derechos sobre el bien, se decretará el secuestro de éste, se señalará fecha y hora para la diligencia y se hará la designación de secuestre. Si al practicarse el secuestro, los bienes se hallan en poder de persona que alegue y demuestre algún derecho sobre ellos o que los tenga a nombre de otra, se prescindirá del secuestro y se prevendrá a dicha persona para que comparezca al proceso. Para que proceda la declaración de que un inmueble rural es vacante, se requiere que el demandante haya demostrado que aquél salió legalmente del patrimonio de la Nación. Es aplicable a este proceso lo dispuesto en los numerales 5 , 6 , 7 , 8 y 9 del artículo 407. En este proceso no se aplicará el artículo 101. Véase Decreto 1137 de 1999 Art. 17 Véase Código Civil, Art. 712 ARTICULO 423.Modificado. Decreto. 2282 de 1989, art. 1 , num. 226. Patronatos y capellanías. Quien pida que se le declare patrono de legos o capellán laico, acompañará a su demanda el documento que contenga la fundación del patronato o la capellanía, la prueba de que por muerte del último capellán laico o por otra causa se halla vacante, y la que acredite el derecho que invoca. Es aplicable a este proceso lo dispuesto en los numerales 5 , 6 , 7 , 8 y 9 del artículo 407. Si nadie se opone durante el término del emplazamiento, ni el curador ad litem solicita pruebas y tampoco el juez considera del caso decretarlas de oficio, se procederá a dictar sentencia teniendo en cuenta las presentadas con la demanda. A este proceso no le es aplicable el artículo 101. ARTICULO 424.Modificado Ley 794 de 2003, Art. 44 Restitución del inmueble arrendado. Cuando se trate de demanda para que el arrendatario restituya al arrendador el inmueble arrendado, se aplicarán las siguientes reglas: PARAGRAFO 1 Demanda y traslado. 1. A la demanda deberá acompañarse prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, o la confesión de éste prevista en el artículo 294, o prueba testimonial siquiera sumaria. 2. En el caso del artículo 2035 del Código Civil, la demanda deberá indicar los cánones adeudados y a ella se acompañará la prueba siquiera sumaria de que se han hecho al arrendatario los requerimientos privados o los judiciales previstos en la citada disposición, a menos que aquél haya renunciado a ellos o que en la demanda se solicite hacerlos. 3. En ejercicio del derecho consagrado en el artículo 2000 del Código Civil, el arrendador podrá pedir en la demanda o con posterioridad a ella, el embargo y secuestro de los bienes. La medida se levantará si se absuelve al demandado, o si el demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el pago de los cánones adeudados, las costas, perjuicios o cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia. Si en ésta se condena en costas, el término se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificación del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior. PARAGRAFO 2 Contestación, derecho de retención y consignación. 1. Si el demandado pretende derecho de retención de la cosa arrendada, deberá alegarlo en la contestación de la demanda y en tal caso el demandante podrá pedir pruebas relacionadas con ese derecho, en el término señalado en el artículo 410. 2. Si la demanda se fundamenta en falta de pago, el demandado no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador correspondientes a los tres últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, en favor de aquel. 3. Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado también deberá consignar oportunamente a órdenes del juzgado, en la cuenta de depósitos judiciales, los cánones que se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejará de ser oído hasta cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo de pago hecho directamente al arrendador, o el de la consignación efectuada en proceso ejecutivo. 4. Los cánones depositados para la contestación de la demanda se retendrán hasta la terminación del proceso, si el demandado alega no deberlos; en caso contrario se entregarán inmediatamente al demandante. Si prospera la excepción de pago propuesta por el demandado, en la sentencia se ordenará devolver a éste los cánones retenidos; si no prospera se ordenará su entrega al demandante. 5. Los depósitos de cánones causados durante el proceso se entregarán al demandante a medida que se presenten los títulos, a menos que el demandado al contestar la demanda le haya desconocido el carácter de arrendador, caso en el cual se retendrán hasta que en la sentencia se disponga lo procedente. 6. Cuando no prospere la excepción de pago o la del desconocimiento del carácter de arrendador, se condenará al demandado a pagar al demandante una suma igual al treinta por ciento de la cantidad depositada o debida. PARAGRAFO 3 Oposición a la demanda y excepciones. 1. Si el demandado no se opone en el término del traslado de la demanda; el demandante presenta prueba del contrato y el juez no decreta pruebas de oficio, se dictará sentencia de lanzamiento. 2. Cuando se propongan excepciones previas se dará aplicación a los artículos 98 y 99. PARAGRAFO 4 Pruebas del proceso. Resueltas las excepciones previas, el juez procederá a decretar y practicar las pruebas del proceso. PARAGRAFO 5 Cumplimiento de la sentencia. La diligencia de restitución, de acuerdo con lo previsto en el artículo 31, en las cabeceras de Distrito Judicial, podrá ser practicada por delegación del juez en el secretario y oficial mayor de su despacho, siempre que estos sean abogados, sin perjuicio de las facultades de comisionar a otras autoridades; el comisionado practicará la diligencia con las mismas facultades del juez". 1. Si la sentencia reconoce al arrendatario el derecho de retención de la cosa arrendada, se aplicará lo dispuesto en el artículo 339. 2. Si al tiempo de practicarse la diligencia se encuentra en el bien alguna persona que se oponga a ella, el juez aplicará lo dispuesto en el artículo 338. 3. Si se reconoce al demandado derecho al valor de mejoras, reparaciones o cultivos pendientes, tal crédito se compensará con lo que aquél adeuda al demandante por razón de cánones o de cualquiera otra condena que se le haya impuesto en el proceso. PARAGRAFO 6 Inadmisión de algunos trámites. En este proceso son inadmisibles: demanda de reconvención, intervención excluyente o coadyuvante, acumulación de procesos, y la audiencia de que trata el artículo 101. En caso de que se propusieren, el juez las rechazará de plano por auto que no admite recurso alguno. Igualmente, el demandante no estará obligado a solicitar y tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial en derecho como requisito de procedibilidad de la demanda de restitución prevista en la Ley 640 de 2001