ASAMBLEA COPROPIEDAD 14.09.11

ASAMBLEA COPROPIEDAD
COMUNIDAD SAN FRANCISCO
CLUB
MIÉRCOLES 14 DE SEPTIEMBRE DE 2011
VALIDEZ DE LOS ACUERDOS DE ASAMBLEA
 Artículo 22: Las asambleas ordinarias se constituirán en
primera citación con la asistencia de los copropietarios
que representen, a lo menos, el 60% de los derechos en el
condominio; y en segunda citación, con la asistencia de
los copropietarios que concurran. En ambos casos los
acuerdos respectivos se adoptarán por la mayoría
absoluta de los asistentes.
 Artículo 23, inciso 2º: Sólo los copropietarios que se
encuentran al día en el pago de los gastos comunes…
, podrán optar a cargos de representación de la
comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se
adopten… Cada copropietario tendrá sólo un voto, que
será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio
común. El administrador no podrá representar a ningún
copropietario en la asamblea.
 Artículo 23: Todo copropietario estará obligado a asistir a las
asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente
representado por apoderado designado por escrito, o en la forma
que se establezca en el reglamento de copropiedad. Si el
copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado
o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se
entenderá que acepta que asuma su representación el arrendatario
o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su
unidad, siempre que en el respectivo contrato así se hubiere
establecido.
 Artículo 23, inciso 3º: Los acuerdos adoptados con las mayorías
exigidas en el artículo 22 de este reglamento obligan a todos los
copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y
aun cuando no hayan concurrido con su voto favorable a su
adopción. La asamblea representa legalmente a todos los
copropietarios y está facultada para dar cumplimiento a dichos
acuerdos a través del Comité de Administración o de los
copropietarios designados por la propia asamblea para estos
efectos.
Tabla
 Gastos comunes período 2010-2011
 Rendición de cuenta de Administración y renuncia
 Normalización de gastos comunes por el Comité
actual.
 Multas y reglamentos (de Copropiedad y de Higiene
y Seguridad):revisión de ellos.
 Estado de morosidad
 Varios
GASTOS COMUNES LEY 19.537
Art. 1º, nº 4: Gastos comunes ordinarios: se tendrán por tales los
siguientes:
a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de
servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;
b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de
dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y
lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de
luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la
administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;
c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los
bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de
éstos, y
d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de
calefacción, agua potable, gas, energía.
Gastos comunes extraordinarios: los gastos adicionales o diferentes a los
gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.
GASTOS COMUNES LEY 19.537
Artículo 5º.- Cada copropietario deberá pagar los
gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que
establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en
mora, la deuda devengará el interés máximo
convencional para operaciones no reajustables o el
inferior a éste que establezca el reglamento de
copropiedad.
El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de
un determinado servicio o bien de dominio común, o de
que la unidad correspondiente permanezca desocupada
por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la
obligación de contribuir oportunamente al pago de los
gastos comunes correspondientes.
GASTOS COMUNES LEY 19.537
Artículo 7º.- En la administración de todo
condominio deberá considerarse la formación de un
fondo común de reserva para atender a reparaciones de
los bienes de dominio común, a la certificación periódica
de las instalaciones de gas, certificación de
ascensores, tanto verticales como inclinados o
funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas
y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o
imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el
porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en
sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios;
con el producto de las multas e intereses que deban
pagar, en su caso, los copropietarios,
GASTOS COMUNES LEY 19.537
Art. 16: Si así lo establece el reglamento de copropiedad, el
administrador
podrá
confeccionar
presupuestos
estimativos de gastos comunes por períodos mensuales
anticipados para facilitar su cobro. Al término de cada
período deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos
en relación a los gastos efectivamente producidos. Estos
presupuestos deberán ser aprobados por el Comité de
Administración.
Nuestro Reglamento de Copropiedad NO
establece la posibilidad de operar sobre la base
de presupuestos... Por lo tanto, es un gasto
común de “gastos efectuados en el mes”.
GASTOS COMUNES 2010-2011
GASTO TOTAL 2010-2011
18.000.000
16.000.000
14.000.000
12.000.000
10.000.000
8.000.000
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
Gastos de Administración 2010-2011
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 2010-2011
(Sueldos, leyes sociales, Administración, Honorarios
abogado, finiquitos)
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
Gastos de Mantención 2010-2011
GASTOS POR MANTENCIONES 2010-2011
(calderas, ascensores, piscina, bombas de agua, seguro
espacios comunes)
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
Gastos de reparación 2010-2011
GASTOS POR REPARACIONES 2010-2011
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
Gastos de consumo 2010-2011
GASTO POR SERVICIOS BASICOS 2010-2011
(Luz, agua, gas, teléfono)
9.000.000
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
Gastos varios 2010-2011
GASTOS CORREO 2010-2011
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Gastos por fondos
GASTOS POR FONDOS 2010-2011
(de reserva e indemnizaciones)
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
Contrato eficiencia energética
GASTOS CONTRATO EFICIENCIA ENERGETICA
(comparado con gasto en gas)
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
GAS
CONTRATO EFICIENCIA ENERGETICA
2.000.000
1.000.000
0
CONSUMO AGUA CALIENTE
AGUA CALIENTE 2010-2011
6000
5000
4000
3000
mt3
valor
2000
1000
0
COMENTARIOS GENERALES
Luz: estable
Agua: variable
2.500.000
700.000
2.000.000
600.000
500.000
1.500.000
1.000.000
400.000
300.000
200.000
500.000
100.000
0
0
COMENTARIOS GENERALES
Agua piscina: temporada
250.000
200.000
Gas: variable
6.000.000
5.000.000
4.000.000
150.000
3.000.000
100.000
2.000.000
50.000
0
1.000.000
0
COMENTARIOS GENERALES
Sueldos:
3.500.000
3.000.000
Administración
900.000
800.000
700.000
2.500.000
600.000
2.000.000
500.000
1.500.000
400.000
1.000.000
300.000
200.000
500.000
0
100.000
0
COMENTARIOS
Abogado
2.000.000
1.800.000
Finiquitos
3.500.000
3.000.000
1.600.000
1.400.000
1.200.000
2.500.000
2.000.000
1.000.000
800.000
600.000
1.500.000
1.000.000
400.000
200.000
0
500.000
0
INGRESOS 2010-2011
INGRESOS POR G.C.
18.000.000
16.000.000
14.000.000
12.000.000
10.000.000
8.000.000
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
GASTOS-INGRESOS 2010-2011
18.000.000
16.000.000
14.000.000
12.000.000
10.000.000
8.000.000
GASTO COMÚN
INGRESOS POR G.C.
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
ADMINISTRACIÓN
D.S. 46, Artículo 26.- El administrador tendrá las funciones que se establezcan en el
reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios. A
falta de disposiciones en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones
del administrador, las siguientes :
1.- Cuidar los bienes de dominio común;
2.- Mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos
domicilios registrados;
3.- Mantener actualizado el archivo de documentos del condominio y a disposición de los copropietarios;
4.- En el caso a que se refiere el inciso primero del artículo 36 de la ley, contratar por cuenta y cargo del
copropietario el seguro de incendio de la respectiva unidad en el caso que aquél no lo hiciere y velar
por el cumplimiento de las medidas de seguridad a que se refiere el artículo 32 de este reglamento;
5.- Ejecutar los actos de administración y conservación; como asimismo ejecutar los de carácter urgente
sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación;
6.- Cobrar y recaudar los gastos comunes y sus incrementos por concepto de fondo común de reserva y
primas de seguro de incendio, previstos en la ley y en este reglamento;
7.- Velar por la observancia de las disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, de la ley y
del presente reglamento y, en general, de las normas legales y reglamentarias sobre copropiedad
inmobiliaria y poner en conocimiento del Comité de Administración las transgresiones que detecte;
8.- Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero
del artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y
conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros;
ADMINISTRACIÓN
9.- Citar a reuniones de la asamblea;
10.- Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante
que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen el reglamento de
copropiedad y las normas legales y reglamentarias vigentes sobre copropiedad inmobiliaria;
11.- Adoptar o proponer al Comité de Administración, medidas tendientes a precaver la ocurrencia de accidentes y
a resguardar la integridad personal de los copropietarios y sus familias, así como sus bienes, dentro del
condominio, denunciando la ocurrencia de todo hecho ilícito a Carabineros, Investigaciones o al juez
competente;
12.- Mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones de servicios de urgencia, hospitales, clínicas y
médicos, para casos de traslado o atención de enfermos o accidentados, así como del Cuerpo de Bomberos, que
correspondan a la localidad donde está ubicado el condominio;
13.- Velar por la debida iluminación de espacios de circulación interiores y perimetrales del condominio;
14.- Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno establecidas en el reglamento de copropiedad;
15.- Poner en conocimiento del Comité de Administración cualquier acto de ocupación ilícito o de daño a los
bienes comunes o a las unidades, sea por copropietarios o por terceros;
16.- Si se viere comprometida la seguridad o conservación de los bienes comunes o de las unidades, por efecto de
filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, no encontrándose el
propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador, conforme a la facultad
que le confiere el inciso quinto del artículo 36 de la ley, podrá ingresar forzadamente a una unidad, debiendo
hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la
diligencia, incorporando la misma al libro de actas del Comité de, dejando copia de ella en el interior de la
unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del desperfecto producido;
17.- Proponer al Comité de Administración la adopción de medidas para resguardar el ingreso al condominio de
personas ajenas a éste, sea en calidad de visitantes o de prestadores de servicios;
18.- En general, todas aquéllas otras funciones que específicamente le encomiende la ley, el presente
reglamento, el reglamento de copropiedad, o le asigne el Comité de Administración.
Gestiones de la actual administración
 Recaudar gastos comunes y emitir informe de gastos









mensuales.
Emitir egresos para respaldo de gastos.
Contactar empresas para servicios.
Tomar estado de agua caliente.
Representar a la comunidad en comparendos.
Atender y contactar empresas de servicio.
Atender problemas de la comunidad.
Proponer al Comité acciones legales hacia morosidad.
Proveer información a abogada para juicio gasto común.
….
D.S. 46: Artículo 25.- La asamblea de copropietarios, en
sesión ordinaria, podrá designar un administrador, pudiendo
recaer esta designación en una persona natural o jurídica. A falta de
designación de administrador actuará como tal el presidente del
Comité de Administración, entendiéndose en tal caso que las
referencias al administrador que se contienen en la ley y en este
reglamento, se hacen al presidente del Comité de Administración.
El acta de la asamblea en que se designó administrador deberá
reducirse a escritura pública por la persona expresamente facultada
para ello en la misma acta o, si no se expresare, por cualquiera de
los miembros del Comité de Administración. Copia autorizada de
esta escritura deberá mantenerse en el archivo de documentos del
condominio.
Artículo 26.- El administrador tendrá las funciones que se
establezcan en el reglamento de copropiedad y las que
específicamente le conceda la asamblea de copropietarios.
NORMALIZACIÓN GASTOS COMUNES
 Dado el alto porcentaje de morosidad… proceder a
corte de luz y agua caliente para recuperar
dinero, dado que hay /hubo:






Mayor gasto en reparaciones.
Aumento de gasto en servicios por aumento de valor del gas.
Mayor gasto en abogado y en finiquitos.
Buildings nos dejó amarrados contratos de mayor valor en
mantención de ascensores y caldera.
El contrato de “eficiencia energética” es muy alto.
Gastos alto en indemnizaciones
NORMATIVA ACTUAL
 Reglamento de higiene y seguridad con errores porque:



El art. 153 del Código del Trabajo determina que se debe contar con
un Reglamento interno de orden, higiene y seguridad “que contenga
las obligaciones y prohibiciones a que deben sujetarse los
trabajadores, en relación con sus labores, permanencia y vida en las
dependencias de la respectiva empresa o establecimiento”. Por lo
tanto, es un Reglamento sólo para trabajadores.
El nuestro tiene varios artículos que hablan de la relación entre
comuneros, normas de convivencia entre copropietarios y multas a
aplicar a quienes no son trabajadores: Art. 2.01, 2.02, 2.04 al 2,15.
Falta, en el actual, la prevención de higiene y seguridad y las
sanciones-multas a trabajadores.
 Multas: el Reglamento de copropiedad establece sólo
Reglamento de Orden, higiene y seguridad
 La Ley de copropiedad señala que en los funcionarios
de una copropiedad ha de haber:
administrador, conserjes, y personal de servicio (art.
2, Nº4) y nuestro Reglamento no menciona la
existencia de un mayordomo.
 De acuerdo a las funciones descritas en el actual
Reglamento de orden… éstas corresponden más a un
administrador que a un mayordomo.
 Por lo tanto, proponemos eliminar de nuestro
Reglamento el cargo de mayordomo.
Propuesta sobre Reglamento de orden…
 Facultar al Comité a normalizar este Reglamento de
Orden, higiene y seguridad en lo relativo a:
- Apegarse a lo señalado por el Código del trabajo.
- Determinar la existencia del siguiente personal en
nuestro edificio: personal de servicio, administración
y conserjes… eliminando el cargo de mayordomo.
MULTAS
 Todo lo señalado en el Reglamento de orden… referido a
multas no tiene validez.
 La Ley de copropiedad señala:
El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y
administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren
contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley
y del reglamento de copropiedad. Las normas y acuerdos del Comité mantendrán su vigencia
mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios (art. 21).
 El Reglamento de la Ley de Copropiedad confirma:
El Comité de Administración podrá dictar normas que faciliten el buen orden y administración del
condominio, como asimismo imponer las multas contempladas en el reglamento de copropiedad a
quienes infrinjan las obligaciones que dicho reglamento de copropiedad y la ley les impone. (art. 24)
 Nuestro Reglamento de Copropiedad indica:
La infracción a lo prevenido en este artículo (9º) será sancionada con una multa de una a tres UTM…
Queda estrictamente prohibido a los copropietarios u ocupantes… En caso de infracción a las disposiciones de
este artículo, se aplicará la misma multa contemplada en el artículo noveno de este reglamento, e igualmente
habrá solidaridad entre el propietario y el ocupante.
UTM
Septiembre: 38.557 Octubre: 38.634
¿Qué se multará?







Los estacionamientos de vehículos sólo podrán destinarse al fin que su nombre indica, no
pudiendo por lo tanto, ser cerrados perimetralmente transformados, ni destinados a
otros objetos.
Exceso de tiempo de uso de estacionamiento de visita de acuerdo a lo acordado en una
asamblea anterior o de acuerdo a lo que esta asamblea de hoy determine… pues los
estacionamientos de visita son eso: estacionamiento para las visitas y no para los
residentes del edificio… el uso de estos espacios es un derecho de todos los que viven en
el Edificio y es necesario regular este derecho.
Tener depositadas, aunque sea en forma transitoria, materias
húmedas, infectadas, malolientes, radioactivas, inflamables, tóxicas o explosivas; o
desaguar por los ductos de alcantarillado detergentes espumosos…;
Ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los demás copropietarios u ocupantes del
Edificio, provocando ruido u otras molestias similares;
Ejecutar actos que puedan comprometer la seguridad, solidez y salubridad de las
construcciones;
Construir balcones, ventanas o ventilaciones, ensanchar, modificar o ampliar las mismas
sea frente a los pasillos o demás bienes comunes, o sea en las fachadas del Edificio;
Colocar bajadas de cables de antenas de radio, televisión u otros, por cualquiera de las
fachadas, patios de luz, o conductos de ventilación;
 Colgar ropa en las ventanas, balcones o terrazas, botar basura y tierra y sacudir





en o por ellas, alfombras, felpudos y en general útiles de aseo;
Colocar lonas, materiales plásticos u otros elementos en fachadas y muros
exteriores que no hayan sido consultados en el diseño original;
Colocar o pintar letreros o anuncios comerciales o de cualquier tipo, en las
fachadas, ventanas y muros exteriores del Edificio, salvo los locales
comerciales, los cuales podrán tener letreros o anuncios comerciales en sus
ventanas;
Tener en él animales de cualquier especie incluidos perros, gatos y aves de
cualquier tipo y tamaño, salvo autorización expresa de la Administración;
Atentar en cualquier forma contra la moral y las buenas costumbres.
Si se desea cerrar balcón s con elementos vidriados; deberá usarse el mismo
tipo y color de línea de aluminio que las existentes, correspondiendo al Comité
de Administración del Edificio hacer cumplir esta disposición: y siempre que
cumplan con la ordenanza general de urbanismo y construcciones, siendo el
solicitante responsable de la obtención de los permisos pertinentes ante la
Dirección de Obras Municipales.
¿Qué se denunciará al Juzgado Policía Local?
 Queda prohibido, por tanto, instalar en los departamentos oficina, talleres,
fábricas, casas de pensión u hospedaje, clínicas, sanatorios, cabarets,
clubes, establecimientos comerciales, centros diversión y, en general,
realizar en ellos cualquier actividad distinta al fin exclusivo descrito.
 Los locales comerciales se destinarán exclusivamente a fines comerciales y
no podrán ser destinados a instalación de fábricas, casa de pensión u
hospedajes, clínicas, sanatorios, cabarets, clubes, centros de diversión, y en
general sólo podrán destinarse a las actividades comerciales que no sean
contrarias a la moral y buenas costumbres.
 En ninguna de las unidades que integran el Edificio se podrá ejecutar acto
alguno que perturbe, la .tranquilidad de los copropietarios o comprometa la
seguridad salubridad y habitabilidad del Edificio o de sus unidades ni
provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al
descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las
otras unidades del Edificio o los bienes comunes.
71%
40%
ago/11
70%
jul/11
80%
jun/11
83%
may/11
197
abr/11
62%
59%
60% 56%58%
54%
54%
51%
50%
43%
mar/11
0
feb/11
50
ene/11
100
93
dic/10
116
nov/10
144
oct/10
133
sep/10
167
ago/10
Nº DPTOS. MOROSOS
jul/10
250
jun/10
106
ago/11
175
jul/11
204
jun/11
200
may/11
abr/11
152
mar/11
feb/11
ene/11
146
dic/10
nov/10
126
oct/10
134
sep/10
144
ago/10
138
jul/10
150
jun/10
MOROSIDAD
% DPTOS. MOROSOS
90%
80%
68%
58%
47%
38%
30%
20%
10%
0%
Propuesta Nº 4 sobre morosidad
4.1. Ratificar el corte de agua caliente a los departamentos que no
cancelen este servicio MES A MES, pues se trata de un gasto extra a
la comunidad dado que mantener el agua caliente 24 horas al día y
todo el año demanda un gasto adicional.
4.2. Como la Ley faculta al corte de luz con tres morosidades
continuas o discontinuas, se procede al corte del servicio y sólo se
restablecerá con el pago total de la deuda o cuando se establezca un
compromiso de pago notarial en 3 cuotas.
4.3. Cuando un copropietario que tenga convenio de pago no
cumpliese se procederá al corte del servicio y se restituirá con el
pago total de la deuda.
4.4. Todo copropietario que generase una deuda igual o superior a un
millón de pesos, se iniciará proceso de cobro judicial (esta cifra es
por el alto costo del proceso), debiendo cancelar las costas del juicio
y los impuestos junto con la morosidad.
VOTOS:
V ARIOS
 Renunció la Sra.América y Sr.Tapia.
 Renunció Sra. Juana Rosa, contadora.
 Mayordomo: uso indebido de pc de administración y no





rendir cuentas de sus tareas.
Reparación de ascensores (5 millones más IVA)
Necesidad de una comisión revisora que ayude a revisar
el pago de gasto comunes para actualizar nóminas.
Cambio de proveedor de ascensores por errores en los
informes (incompletos, reparaciones
incompletas, parcialidad de las visitas).
Uso indebido de dptos.: empresa.
Devolución de $70.000 de acuerdo a Acta