CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR BIEN DE FAMILIA Y DEUDA DE EXPENSAS

CONSULTORIO LEGAL DEL
ADMINISTRADOR
BIEN DE FAMILIA Y DEUDA DE EXPENSAS
Pregunta: Un copropietario, deudor de expensas comunes de un consorcio, ha
inscripto hace muchos años su departamento como bien de familia.- Ante las
reiteradas gestiones efectuadas por el administrador para obtener el pago de lo
adeudado, la asamblea de copropietarios le ha dado instrucciones expresas para
que proceda a ejecutar las expensas.El deudor ha respondido restándole importancia a la decisión, señalando
que, en razón del carácter de bien de familia que reviste su propiedad, ella no va a
poder ser ejecutada.Se pregunta acerca de la procedencia de tal planteo y sobre cuáles son las
diferencias u obstáculos que esa inscripción ocasiona, en orden a perseguir el
cobro de las expensas comunes adeudadas.-
Respuesta: La Ley 14.394 contempla la posibilidad de realizar, respecto de
inmuebles destinados a vivienda de sus propietarios, una anotación en el Registro
de la Propiedad Inmueble que obsta a su ejecución por deudas contraidas por
aquellos.-
Esta norma legal tiene por objeto amparar a las familias, mediante la
protección del lugar que constituye su habitación, por las eventuales deudas que
se contrajeren con posterioridad a la anotación señalada.Debe señalarse que nada impide a los eventuales acreedores que inicien una
demanda judicial de cobro, que obtengan una sentencia de condena contra el
deudor e incluso que se disponga la anotación de embargos sobre el inmueble.Pues lo único que impide la ley es la ejecución.Por lo tanto, si por cualesquier circunstancia (venta, hipoteca, etc.) fuere
necesario el levantamiento de la anotación del inmueble como bien de familia, el
acreedor embargante podría llegar a ejecutar su crédito.Queda claro
pues que esta inscripción no impide la ejecución de
obligaciones anteriores, así como tampoco respecto de las derivadas del saldo del
precio de compra, créditos de construcción o mejoras realizadas en la finca.Esto significa que de nada servirá al deudor la anotación señalada, si es que
con ella pretendiera sustraerse a la eventual ejecución de cualesquier obligación,
ya sea contractual o extracontractual (vbg.: daños derivados de un accidente de
tránsito, etc.) , cuya fuente de origen fuera de fecha anterior a la anotación.Si bien, la inscripción podría ser materializada sin problemas, sólo servirá
para impedir la ejecución de deudas posteriores pero, carecerá de validez frente a
aquellos acreedores anteriores, respecto de los cuales resultará inoponible.Tampoco posee virtualidad alguna respecto de las tasas e impuestos que
gravan la propiedad.Todos estos supuestos de excepción están expresamente previstos en la
normativa legal señalada.Cabe puntualizar que la contrapartida del beneficio de la inejecutabilidad de
la vivienda, está constituida por la afectación del crédito de su propietario.En efecto, el titular de un inmueble que se encuentre en esas condiciones
registrales, no podrá solicitar un préstamo o garantizar un contrato de locación o
alguna otra obligación, prevaliéndose de su condición de dueño de esa
propiedad.-
Pues, obviamente, la inscripción como bien de familia la torna
virtualmente inexistente para el acreedor, quien no podrá dirigir acción alguna a su
respecto, en caso de incumplimiento de la deuda contraida.Yendo pues a la pregunta motivo de la consulta, diremos que la ley no ha
enumerado específicamente como un supuesto de excepción el referido a la
obligación del pago de las expensas.Sin embargo, se considera que implícitamente el caso de las expensas entra
como otro supuesto de excepción a la inejecutabilidad.Se ha considerado que las particularidades del sistema de propiedad
horizontal, tornan imprescindible que así sea, pues el interés de una familia, no
podría prevalecer sobre el derecho y el interés de los otros copropietarios y de sus
respectivas familias, todas ellas vinculadas por la comunidad que crea la
institución de la propiedad horizontal.Pero existe otro argumento aun más contundente: la de expensas, no es una
deuda posterior a la afectación como bien de familia, ya que la obligación del
propietario de contribuir al pago de las expensas es anterior a aquélla, ya que la
ley no se refiere al momento en que la deuda se hace exigible , sino al de su
nacimiento.- Y el nacimiento de la obligación de contribuir al pago de las expensas
comunes se produce cuando el inmueble en conjunto es afectado al régimen de
propiedad horizontal, mediante el otorgamiento del reglamento de copropiedad y
administración.Como cualquier anotación de alguna de las unidades del edificio como bien
de familia, necesariamente, será posterior a la fecha de nacimiento del consorcio
de propietarios, la obligación de contribuir al pago de las expensas que devenga
éste, será siempre anterior a aquélla.En consecuencia, la inejecutabilidad del bien de familia es extraña e
inoponible al consorcio de propietarios.- Se ha dicho que, admitir lo contrario sería
absurdo, pues bastaría efectuar la afectación, para sustraerse para siempre de los
gastos de mantenimiento
del edificio y, la generalización de tal conducta,
terminaría extinguiendo el sistema de propiedad horizontal previsto por la Ley
13.512.Cítase alguna jurisprudencia: “Las obligaciones originadas en las expensas
comunes existen desde el principio de la vida del consorcio y, por ende, resultan
prioritarias a cualquier afectación, pues son derivaciones de la obligación principal
de contribuir al pago de los gastos y costos necesarios para la vida del ente.- La
solución contraria convertiría en letra muerta las disposiciones de los arts. 8 y 17
de la Ley 13.512, con la consiguiente imposibilidad de mantener la vigencia de un
sistema de obvia utilidad social” (C.Nac.Civil, Sala E, 23-8-1995).Por lo tanto, la única diferencia que se produce en una ejecución de
expensas comunes, cuando la unidad está inscripta como bien de familia es que,
próximo a culminar el proceso y persistiendo la falta de pago por parte del deudor,
al momento de ordenarse el remate del inmueble, el Juez dispondrá que –
previamente- se libre un oficio al Registro de la Propiedad Inmueble a efectos de
levantar la referida afectación.- Hecho lo cual se materializa la subasta.De resultas de lo expuesto, queda claro que la postura del propietario que
motiva la consulta es equivocada y que el mismo, o bien carece de suficiente
información, o pretende confundir a los integrantes del consorcio, anunciándoles
dificultades que en verdad no existen.Si se mantuviera su actitud contumaz de negarse al pago de su deuda, el
consorcio deberá promover su ejecución judicial, sin dudarlo, pues, como ha
quedado demostrado, no existen dificultades de ninguna naturaleza para hacerlo.-
Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado