Cuidados para contratar el avalúo comercial de un predio

Cuidados para contratar el avalúo comercial de un predio
Aplicación de varias metodologías, exigir las memorias de cálculo y contratar a un
profesional inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores son algunas de las
recomendaciones.
Definir el valor de venta de una propiedad no es una tarea sencilla, es más un cálculo mal
hecho puede significar la pérdida de mucho dinero a la hora de vender un inmueble. Por eso,
es necesario acudir a un especialista tomando ciertas precauciones ya que en Colombia miles
de personas ejercen esta actividad sin tener la formación ni la experiencia necesaria.
"Tanto así que en los avisos clasificados se ofrecen avalúos a 20.000 pesos, cuyos resultados
son entregados en una sola hoja sin ningún tipo de metodología por lo que no resultan nada
confiables”, advierte Juan Darío Guzmán, director Ejecutivo del Registro Nacional de
Avaluadores, quien agrega que ese valor no cubre ni los gastos de movilización ni el valor de
los documentos necesarios para una investigación seria.
Por esta razón –indica el dirigente-, lo primero que debe hacer alguien que va a contratar a
un avaluador es cerciorarse de que este pertenezca al Registro Nacional de Avaluadores.
“Además, debe estar inscrito en la especialidad que se requiere para el trabajo y debe
acreditar la vigencia de su credencial”.
Razones de peso
“Una vez elegido el avaluador deberá facilitarle la información jurídica del inmueble y acordar
la fecha de entrega del mismo, que puede ser de unas dos semanas, y el valor de este
trabajo. Cabe anotar que aunque no hay una tarifa establecida –salvo cuando se trata de
créditos hipotecarios o peritazgos judiciales-, el costo de un avalúo serio en el mercado no es
inferior a los 100.000 pesos”, sostiene Guzmán.
Para Clemencia Parra, presidenta de la Unión Inmobiliaria de Colombia (UIC), el no acudir a
un avaluador certificado implica poner en riesgo el patrimonio familiar en el caso de las
viviendas o un capital de trabajo cuando se trata de inversionistas en diferentes tipos de
inmuebles. “Por ello es vital ser muy exigente con la elección del avaluador y con el informe
que este entregará”.
Los bancos y entidades –expone Parra- estatales deben cumplir con lo estipulado en las
normas por lo que obligan a los avaluadores a entregar la información de una manera
rigurosa y detallada, pero no ocurre lo mismo cuando en el trato participan personas
naturales. “A los avaluadores que no pertenecen al RNA o a un ente con disciplina gremial,
solo es interesan lo honorarios sin darse cuenta de la importancia de esta labor y del riesgo
social que ella implica”.
Contenido mínimo
Un informe profesional debe contener como mínimo la descripción física del inmueble, un
análisis urbanístico de la zona, la aplicación de por lo menos dos metodologías, según el tipo
de inmueble, la memoria de los cálculos realizados, el registro fotográfico, el valor del avalúo
y una estimación de la valorización.
Un avaluador idóneo está en la capacidad de analizar todos estos aspectos jurídicos, físicos,
metodológicos, económicos y urbanos para garantizar la estimación de un precio acorde con
el mercado y justo para todos.
Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del RNA, el documento
que le entregue el avaluador debe contener como mínimo los siguientes elementos:
-
Características del inmueble
Información jurídica y de titulación
Los datos urbanísticos del sector
Descripción de servicios e infraestructura
Consideraciones acabados, usos y localización
-
Metodologías aplicadas (por lo menos dos)
Memorias de los cálculos realizados
Estimaciones sobre valorización
Avalúo comercial (valor del inmueble)
Registro fotográfico de la visita
Anexos de documentos urbanísticos consultados
Realización de avalúos, un oficio
De acuerdo con la Constitución colombiana hay plena garantía para que los nacionales
puedan ejercer oficios como el de avaluador, ya que este menester no es considerado como
una profesión.
Por esta razón, y muy a peras de que existen varias normas al respecto, cualquier persona
con una par de cursos puede prestar sus servicios como avaluador, previa inscripción ante la
Superintendencia de Industria y Comercio, trámite que toma apenas algunas de horas.
No obstante, gremios como Fedelonjas y la Sociedad Colombina de Avaluadores fundaron el
Registro Nacional de Avaluadores (RNA), que cuenta con el espaldarazo de la
Superintendencia, con el propósito de fijar una serie de pautas y requisitos para que sus
afiliados pudieran ejercer la actividad con plena idoneidad y ofrecerle así seguridad y
confiabilidad a sus clientes.
Para pertenecer a este ente es necesario realizar seguir un conducto en el que se han de
realizar cursos certificados de avalúos, acreditar experiencia en una especialidad y presentar
un examen y una entrevista ante un comité regional. Entidades del Estado y del sector
privado, como los bancos, exigen este aval a quienes les ofrecen sus servicios como
avaluadores.
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Decreto 422 de 2000
Decreto 466 de 2000
Ley 550 de 1999
Resolución 762 de 1998
Normatividad sobre
avalúos y avaluadores
La normatividad vigente sobre avalúos y avaluadores en Colombia no es coherente y es el fruto
de haber incluido en diversos estatutos una que otra norma sobre el tema, la multiplicación de
normas crea confusión y no está respondiendo a la finalidad perseguida que es claridad,
transparencia y profesionalismo en la materia para que el avalúo cumpla con el propósito
fundamental de facilitar la toma de una decisión económica contando con la herramienta
adecuada que es el informe valuatorio.
Con la inclusión de un artículo sobre los avalúos y los avaluadores en la Ley 510 de 1999 para
los avalúos del sector financiero y luego con normas muy parecidas en la Ley 546 de 1999 Ley Marco de Vivienda y en la Ley 550 de 1999 - Ley de Reactivación Empresarial, se
pretendió crear un estatuto general sobre los avalúos y los avaluadores, plasmado en el
Decreto 422 de 2000 y en la Resolución de la Superintendencia de Industria y Comercio No.
22639 de 2000 hoy sustituida por la No. 13314 de 2001.
Esta regulación se ocupó fundamentalmente de dos aspectos de la materia: la técnica y el
informe de avalúo y el avaluador y su registro; este segundo punto se vino abajo en la Corte
Constitucional, el alto tribunal manteniendo su tradición en la materia concluyó que la
regulación sobre profesiones y oficios esta reservada al legislador. Los requisitos para el
ejercicio de las profesiones y oficios solamente pueden ser impuestos por el legislador. Las
autoridades administrativas carecen de competencia para restringir el ejercicio de profesiones y
oficios (Sentencia C-1265-2000).
Normas
para
tener
en
cuenta
Con base en lo anterior la Superintendencia de Industria y Comercio dio un giro de ciento
ochenta grados en la materia expidiendo una resolución donde se limita a llevar una lista y para
inscribirse allí basta el envío de un formulario con precaria información.
Es importante aclarar que el registro actual en la Superintendencia sólo sirve entonces para
probar que se tramitó una inscripción, no es bajo aspecto alguno garantía de idoneidad
profesional, solvencia moral, independencia y responsabilidad del avaluador; requisitos éstos
que como señala la Corte Constitucional en la sentencia citada “... los peritos avaluadores
deberán cumplir su área, sujetos como están a verificación posterior y a responsabilidad sobre
la manera como han actuado, si al hacerlo han transgredido los enunciados postulados en la
Constitución o la ley”.
Otro y importante grupo de normas sobre avalúos tienen origen en las leyes de desarrollo
territorial y ordenamiento territorial, 9 de 1989 y 388 de 1997, con base en ellas se expide el
Decreto 1420 de 1998 y la Resolución del Instituto Geográfico Agustín Codazzi No. 0762 de
1998 donde se establecen las normas metodológicas para la realización de los avalúos allí
establecidos.
Algunas de las normas están contenidas en:
LEY 56 DE 1981. Ministerio de Minas y Energía
LEY 80 DE 1993. Por la cual se expide el estatuto general de contratación de la administración
pública”.
LEY 105 DE 1993. Por la cual se dictan disposiciones básicas sobre el transporte, se
redistribuyen competencias y recursos entre la Nación y las Entidades Territoriales, se
reglamenta la planeación en el sector transporte y se dictan otras disposiciones. ARTICULO
34. Adquisiciones de Predios.
LEY NÚMERO 160 DE 1994. "Por la cual se crea el sistema nacional de reforma agraria y
desarrollo rural campesino, se establece un subsidio para la adquisición de tierras, se reforma
el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras disposiciones".
LEY 9 DE 1989. Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,
compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones
LEY 388 DE 1997. Por la cual se modifica la ley 9a. de 1989, y la ley 3a. de 1991 y se dictan
otras disposiciones”.
LEY 510 DE 1999. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema financiero y
asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias Bancaria y de Valores y se
conceden unas facultades. Artículo 86. Cuando se entreguen bienes en dación en pago de
créditos hipotecarios a los establecimientos de crédito acreedores,
LEY 546 DE 1999. Por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se señalan los
objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno Nacional para regular un
sistema especializado para su financiación, se crean instrumentos de ahorro destinado a dicha
financiación, se dictan medidas relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la
construcción y negociación de vivienda y se expiden otras disposiciones. Artículo 50. Avalúos y
avaluadores.
LEY 550 DE 1999. Por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la reactivación
empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para asegurar la función social de las
empresas y lograr el desarrollo armónico de las regiones y se dictan disposiciones para
armonizar el régimen legal vigente con las normas de esta ley. Artículo 60. Avalúos y
Avaluadores. Artículo 61. Reglas especiales para avalúos de bienes diferentes a terrenos o
construcciones en los acuerdos de reestructuración. Artículo 62. Procedimiento para la
selección de avaluadores. Artículo 72. Causales de recusación e impedimento de los
promotores, peritos y avaluadores. Artículo 79. Vigencia.
LEY NÚMERO 675 DE 2001.
horizontal”
“Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad
DECRETO No. 482 DE 1984. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981
DECRETO No. 1122 DE 1982. Por el cual se reglamenta
Comercio.
el artículo 132 del Código de
DECRETO No. 2024 DE 1982. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981
DECRETO No. 2580 DE 1985. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de 1981
DECRETO No. 1139 DE 1995. Del avalúo comercial. Por el cual se reglamenta parcialmente la
Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboración del avalúo comercial de predios y mejoras que
se adquieran para fines de reforma agraria y la intervención de peritos en los procedimientos
administrativos agrarios de competencia del INCORA.
DECRETO NUMERO 1420 DE 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de
la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61,62, 67, 75,
76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que
hacen referencia al tema de avalúos.
DECRETO NUMERO 1504 DE 1998. Por el cual se reglamenta el manejo del espacio público
en los planes de ordenamiento territorial.
DECRETO NUMERO 1507 DE 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones referentes a
planes parciales y a unidades de actuación urbanística contenidas en la Ley 388 de 1997.
DECRETO NUMERO 151 DE 1998. Por el cual se dictan reglas relativas a los mecanismos
que hacen viable la compensación en tratamiento de conservación mediante la transferencia de
derechos de construcción y desarrollo.
DECRETO NUMERO 1599 DE 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones referentes a
la participación en plusvalía de que trata la Ley 388 de 1997.
DECRETO NUMERO 2150 DE 1995. Por el cual se suprimen y reforman regulaciones,
procedimientos o trámites innecesarios, existentes en la administración pública.
DECRETO NUMERO 254 DE 2000. Por el cual se expide el régimen para la liquidación de las
entidades públicas del orden nacional.
DECRETO NUMERO 2649 DE 1993. Por el cual se reglamenta la contabilidad en general y
se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente aceptados en colombia. El
Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de las facultades que le otorga el numeral
11, artículo 189, de la Constitución Política de Colombia.
DECRETO NUMERO 297 DE 1999. Por el cual se modifica el Decreto 1052 de 1998, en lo
relacionado con la prórroga de licencias de construcción y urbanismo.
DECRETO NUMERO 422 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la
Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.
DECRETO NUMERO 466 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la
Ley 546 de 1999.
DECRETO NUMERO 540 DE 1998. Por el cual se reglamentan los artículos 58 de la Ley 9ª de
1989 y 95 de la Ley 388 de 1997 en materia de transferencia gratuita de bienes fiscales.
DECRETO NUMERO 1052 DE 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones referentes a
licencias de construcción y urbanismo, al ejercicio de la curaduría urbana, y las sanciones
urbanísticas.
RESOLUCIÓN No. 13314 del 27 de abril de 2001 - Superintendencia de Industria y Comercio.
Por la cual se reglamentan los artículos 50 de la ley 546 de 1999, 60, 61 y 62 de la ley 550 de
1999.
RESOLUCIÓN NUMERO 0762 DE 1998. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Por la cual se
establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997.
En uso de las facultades legales y en especial de las que le confieren los estatutos aprobados
por el Decreto 2113 de 1992, el Decreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,
RESOLUCIÓN No. 2965 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria. Procedimiento
para la práctica, elaboración y rendición de los avalúos comerciales. Por la cual se establece el
procedimiento para la práctica, elaboración y rendición de los avalúos comerciales de predios y
mejoras rurales que se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras disposiciones.
RESOLUCIÓN No. 2964 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria. Tarifas para el
pago de servicios de avalúos. Por la cual se establecen las tarifas para el pago de los servicios
por la realización de avalúos comerciales de predios y mejoras rurales en los programas de
reforma agraria, y el reconocimiento de los gastos de las diligencias de inspección ocular y el
valor total de los dictámenes que se practiquen y rindan en otros procedimientos agrarios.
CIRCULAR EXTERNA NUMERO 002 DE 1998. Superintendente de Valores.
CIRCULAR EXTERNA NUMERO 04 DE 2000.
Financieras
Fondo de Garantías de Instituciones
CIRCULAR EXTERNA NUMERO 12 DE 1997. Superintendencia de Sociedades.
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
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