Documento 986320

Caracas, Venezuela Ι Junio 2014.
ANALISIS COSTO BENEFICIO
PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA 00042 . ¿Obligar a vender a los arrendadores
inmuebles con más de 20 años, solución para el acceso a la vivienda?
Resumen Ejecutivo
Ya hace tres años, en la GO. Extraordinaria No.
6.053 del 12.11.11, fue publicada la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda (LRCAV), legislación que como se indicó
desde el tiempo de su “discusión” por la Asamblea
Nacional resulta contraria tanto al fomento del
mercado de arrendamientos inmobiliarios, como a
los derechos de propiedad de los propietarios de
inmuebles aptos para ser arrendados con fines de
vivienda, pues suprimió el régimen contractual de los
alquileres imponiendo a través de mandatos, un
régimen jurídico administrativo, casi sin revisión
judicial y de control pleno por parte del Gobierno
Nacional sobre el uso, goce y disposición de los
inmuebles para arrendar, los cánones, el valor del
inmueble, la duración del alquiler, la obligación de
venta definitiva de los inmuebles, entre otros
aspectos, el cual genera desconfianza y
desincentivó la construcción de nuevos inmuebles
para estos fines.
Por atribuciones conferidas por la LRCAV, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Viviendas (SUNAVI) publicó en la GO. 40.382, de
28.03.14, la Providencia Administrativa No. 00042,
en la cual se establecieron las normas para que los
propietarios y arrendadores de edificios que tengan
veinte años o más dedicados al arrendamiento los
oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias
(Providencia No. 00042), dando entonces aplicación
a la obligación legal que la LRCAV creó en su Disposición
Transitoria Quinta.
La Providencia No. 00042 priva directamente a los dueños
de inmuebles con más de 20 años de arrendados con fines
de vivienda de la libertad de mantener o disponer mediante
la venta de bienes legítimamente adquiridos por ellos o sus
familias (por ello es cínico decir que “ofertarán”). Además se
les quita el derecho a mantener ingresos (frutos) por el
alquiler de esos bienes que lícitamente forman parte de su
patrimonio familiar o personal, y, por último, se desconoce
su derecho a fijar el precio de venta, aún en contra de su
propia voluntad, del inmueble arrendado, según el mercado
inmobiliario, ya que será la SUNAVI la que establecerá en
forma unilateral ese precio
Al revisar la Providencia No. 00042, se puede concluir que
además de inconstitucional igual que la LRCAV, ya que
desconoce la propiedad privada, la libertad de contratación
y el debido proceso judicial, es económicamente irracional,
pues en lugar de contribuir con la libre asignación por vía de
contratos y del mercado inmobiliario de los derechos de
propiedad sobre inmuebles con fines de vivienda, así como
de fomentar tanto la oferta de inmuebles para alquiler como
la construcción de nuevos inmuebles con ese fin, pretende
obligar y planificar por vía de la SUNAVI la asignación de
esos derechos pero a partir del expolio, estableciendo con
ello el más fuerte desincentivo para que otros particulares y
constructores, ante el temor a perder su propiedad y
esfuerzo, contribuyan a dar solución al problema de las
familias sin inmuebles con fines de vivienda
1.- Contexto y criterios de discusión de la providencia .
CEDICE, en 2011 a propósito de la promulgación de la Ley
de Regulación y Control de los Arrendamientos
inmobiliarios en el Análisis Costo Beneficio (link) de dicha
ley advirtió “La pretensión de la ley de fijar el valor de los
inmuebles para posteriormente fijar el canon de
arrendamiento es un razonamiento antieconómico. Es
imposible fijar el precio de ningún bien o servicio si no es
por el juego de la oferta y la demanda que no hace más
que recoger todas las preferencias y valoraciones de todos
los consumidores; fijar unilateralmente precios es una
acción que va en contra de cualquier razonamiento
económico e implica emprender una tarea titánica que ni
la computadora más avanzada del mundo ha podido
hacer hasta ahora: sistematizar las interacciones
constantes entre las preferencias de millones
de
personas. Fijar unilateralmente precios genera
inevitablemente distorsiones en cualquier mercado, ya
sea por el lado del exceso de oferta –si el precio fijado
es muy alto- o por la escasez de la misma –si el precio
es muy bajo-. El precio fijado por mercado es el precio
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Caracas, Venezuela Ι Junio 2014.
ANALISIS COSTO BENEFICIO
PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA 00042 . ¿Obligar a vender a
los arrendadores inmuebles con más de 20 años., una solución
para el acceso a la vivienda?
que resulta más
justo tanto para ofertantes como
consumidores. Así, evidentemente, esta ley no hace sino
empeorar la crisis habitacional en el país”.
A fin de ocultar el incumplimiento de la obligación prevista
en la Constitución de garantizar la posibilidad de acceso y
propiedad de viviendas para todos los ciudadanos, por
parte del Gobierno, la LRCAV desconoce arbitrariamente
la propiedad privada sobre inmuebles para uso como
vivienda, y califica a éstos en forma directa como viviendas
que “por derecho” corresponderían a quienes no tienen
viviendas propias, por ejemplo, a los inquilinos, en vista de
lo cual incluye normas que permiten la expoliación de
bienes a sus legítimos propietarios a través de
procedimientos o mecanismos que no respetan las
garantías del artículo 115 constitucional.
Es el caso que la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI) publicó en la GO.
40.382, en la cual estableció las normas para que los
propietarios y arrendadores de edificios que tengan veinte
años o más dedicados al arrendamiento los oferten en
venta a sus arrendatarios o arrendatarias (en lo que sigue,
Providencia No. 00042), dando entonces aplicación a la
obligación legal que la LRCAV creó en su Disposición
Transitoria Quinta.
Proporción de inquilinos como condición de
ocupación de vivienda.
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Inquilino
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1992
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1990
Uno de los supuestos que da lugar a ello es la obligación
que la LRCAV impone a los propietarios de vender sus
inmuebles por el hecho de tener más de 20 años de
arrendados al precio que fije el Gobierno Nacional, y
amenazarlos con quitárselos si no lo hacen
voluntariamente (Disposición Transitoria Quinta de la
LRCAV).
2.– Principales aspectos de la providencia No. 00042
Las normas de la Providencia No. 00042 (en vigencia
desde su publicación en G.O.) tienen por objeto establecer
“el régimen especial” para que los propietarios,
propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que
tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento
propiedad de multiarrendadores “los oferten en venta” a
sus arrendatarios o arrendatarias (art. 1°). Esa “oferta” se
debe realizar “en un lapso de sesenta (60) días hábiles a
partir de la entrada en vigencia de las presentes
normas” (art. 2°).
Establecen sanciones para quienes no cumplan las
normas: “será multado con Dos Mil Unidades Tributarias
(2.000 U.T.) por cada unidad de vivienda que no oferte,
multa que deberá cancelar en un lapso de cinco días
hábiles una vez se determine el incumplimiento” (art. 3°), y
añade que “en el caso que un propietario, propietaria,
arrendador o arrendadora no cancele la multa de
conformidad a lo establecido en el artículo anterior se le
considerará reincidente y se le doblará en valor de la
multa, la cual deberá cancelar en un lapso de cinco días
hábiles” (art. 4°). Cabe preguntar reincidente de que
delito?
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Para ratificar el carácter netamente administrativo y
contrario a la revisión judicial de la LRCAV (asume que el
particular no demandará la multa impuesta), establecen
las normas que “en el caso que un propietario, propietaria,
arrendador o arrendadora no cancele la multa de
conformidad a lo establecido en los artículos 3 y 4 de la
presente Providencia Administrativa, la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda considerará como
título ejecutivo el acto administrativo que determine la
reincidencia y solicitará ante los tribunales competentes el
embargo ejecutivo correspondiente sobre el inmueble o
inmuebles objeto de las multas” (art. 5°).
Por último, señalan las normas que “el propietario,
propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que
tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento
propiedad de multiarrendadores, a los fines de solicitar el
Justo Valor deberá hacerlo por escrito ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda”
y acompañar su petición de una serie de recaudos que
establece la misma Providencia No. 00042 (art. 6°).
Caracas, Venezuela Ι Junio 2014.
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PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA 00042 . Obligar a vender a
los arrendadores inmuebles con más de 20 años., solución
para el acceso a la vivienda?
3– Efectos sobre la Propiedad:
Sobre la base del uso incorrecto y falaz del término
“monopolio” (que no aplica a este tipo de bienes privados,
inmuebles alquilados para uso como vivienda, ya que a
diferencia de los bienes alquilados con fines comerciales,
aquéllos no se destinan a la producción de otros bienes o
la prestación de servicios), y del empleo de términos de
tipo colectivista incluidos en la LRCAV como “interés
público y social” y “utilidad pública”, que se afirman
desconocidos y afectados por el reconocimiento de la
propiedad sobre inmuebles para ser alquilados con fines
de vivienda, la
Providencia No. 00042 priva directamente a los dueños de
inmuebles con más de 20 años de arrendados con fines
de vivienda de la libertad de mantener o disponer
mediante la venta de bienes legítimamente adquiridos por
ellos o sus familias (por ello es cínico decir que
“ofertarán”), les quita el derecho a mantener ingresos
(frutos) por el alquiler de esos bienes que son lícitamente
parte de su patrimonio familiar o personal, y, por último,
desconoce su derecho a fijar el precio de venta, aún en
contra de su propia voluntad, del inmueble arrendado,
según el mercado inmobiliario, ya que será la SUNAVI la
que establecerá en forma unilateral ese precio.
4.– Costos Beneficios
Se convertirá a algunos inquilinos en propietarios de
viviendas, pero mediante la violación del derecho
constitucional a la propiedad:
Los inquilinos que logren junto con los propietarios
coaccionados para vender sin quererlo y a un precio no
determinado por ellos, superar los burocráticos trámites
que deberán seguir ante la SUNAVI para tal fin, se
convertirán en propietarios de esos bienes siempre que
paguen el precio fijado por ésta (los que no puedan
pagarlo, no sólo no se convertirán en propietarios sino que
perderán la condición de inquilinos, pues se deberá vender
a un 3ero el inmueble), pero ello partiendo de la idea falsa
de la riqueza como un juego de suma cero, y por ello a
costa del desconocimiento de los atributos del derecho de
propiedad reconocidos por el artículo 115 constitucional
(uso, goce y disposición de los propios bienes), invocando
para ello términos y tópicos que en modo alguno justifican
que a quienes han adquirido con esfuerzo y en forma
legítima ciertos bienes, se los prive de ellos porque otros
no tienen esos bienes.
Se suprime el carácter contractual de la venta del
inmueble por el arrendador al arrendatario, pero se
centraliza en la SUNAVI todas las “ventas” de
inmuebles:
Ya los inquilinos no dependerán de la voluntad del
arrendador o del propietario en última instancia para
comprar los inmuebles en que habitan y con más de 20
años en situación de alquiler, pues bastará con que
acrediten ante la SUNAVI esa situación y pidan que ésta
de inicio al procedimiento respectivo de la LRCAV, para
que se active el proceso de “venta” del inmueble; sólo que
tal “venta” se materializará luego que se haya pasado por
el complejo y centralizado procedimiento administrativo
que la SUNAVI deberá aplicar en miles y miles de casos
en todo el territorio nacional, sin quedar vinculada a los
alegatos de los particulares que intervenga, pues lo que
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cuenta es “el interés social y colectivo”, al momento de
determinar lo que la Providencia No. 00042 denomina
“Justo Valor”.
Se castiga severamente la negativa a cumplir con la
obligación de “ofrecer” los inmuebles con más de 20
años de arrendados, pero se desestimulan nuevos
alquileres y la construcción de nuevos inmuebles con
fines de alquiler:
Para disuadir cualquier negativa de los propietarios a
“ofertar” y “vender” sus inmuebles, se establecen severas
sanciones (multas de 2000 a 4000 unidades tributarias en
caso de que haya “reincidencia”, aunque no se garantiza
tutela judicial efectiva) a ser cumplidas en brevísimos
plazos (apenas 5 días) so pena de que se considere “título
ejecutivo el acto administrativo que determine la
reincidencia” caso en el cual “se solicitará ante los
tribunales
competentes
el
embargo
ejecutivo
correspondiente sobre el inmueble o inmuebles objeto de
las multas”, es decir, se procederá a quitar por la fuerza el
inmueble; el problema es que tal nivel de coacción
desproporcional y dirigida a acabar con la condición de
propietarios de las personas, naturales o jurídicas, a título
individual o a título colectivo (sucesiones, comunidades,
cooperativas, asociaciones, etc.), desincentiva que se
mantengan inmuebles alquilados en forma permanente,
que se ofrezcan en alquiler más inmuebles con fines de
vivienda de los que están o quedan en el mercado, y que
se construyan edificios y urbanizaciones con fines de
venta pero también de alquiler con fines, ya que este
plazo breve para obligar a “vender” bienes propios,
además a un precio que no es de mercado, ahuyenta en
todo sentido la posibilidad de que se incremente la oferta
en el mercado de inmuebles en alquiler con fines de
vivienda, ya que nadie quiere ser objeto de expolio.
Caracas, Venezuela Ι junio de 2014
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PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA 00042 . Obligar a vender a
los arrendadores inmuebles con más de 20 años, una solución
para el acceso a la vivienda?
Conclusiones y recomendaciones
El Ejecutivo Nacional pudo evitar agravar la deteriorada situación del sector inmobiliario en la economía,
no dictando la Providencia No. 00042, sino por el contrario evaluando en el marco de la vigente Ley
Habilitante una reforma, previa consulta con los interesados, de la LRCAV. En vez de ello, optó por
profundizar la crisis del sector, al establecer ya bajo amenaza de coacción severa la obligación de los
propietarios de inmuebles con más de 20 años de arrendados de “ofertar” y “vender” esos inmuebles (en
realidad de entregar al precio que fije la SUNAVI), ya sea a quien está alquilado o a un tercero, pues el
objetivo, pereciera, no es otro que liquidar la condición de propietario de quien alquiló en ejercicio de sus
derechos, por considerar eso “un monopolio” contrario al derecho a la vivienda.
En ese sentido la recomendación que cabe respeto del Ejecutivo Nacional, es que reforme la LRCAV y
derogue prontamente esta Providencia No. 00042, si su fin es realmente promover el acceso a viviendas
tanto por vía de propiedad como por vía de alquileres. Estas normativas crean desconfianza, inseguridad y
expolio, de modo que no incentivan la oferta de alquileres y menos la construcción de nuevos inmuebles
para ese fin. Y por el lado de las víctimas, no obstante la falta de Poder Judicial independiente, el
demandar la nulidad por inconstitucionalidad de esta Providencia No. 00042.
Como conclusión general, se puede señalar que la Providencia No. 00042, además de inconstitucional
igual que la LRCAV, ya que desconoce la propiedad privada, la libertad de contratación y el debido
proceso judicial, es económicamente irracional, pues en lugar de contribuir con la libre asignación por vía
de contratos y del mercado inmobiliario de los derechos de propiedad sobre inmuebles con fines de
vivienda, así como de fomentar tanto la oferta de inmuebles para alquiler como la construcción de nuevos
inmuebles con ese fin, pretende obligar y planificar por vía de la SUNAVI la asignación de esos derechos
pero a partir del expolio, estableciendo con ello el más fuerte desincentivo para que otros particulares y
constructores, ante el temor a perder su propiedad y esfuerzo, contribuyan a dar solución al problema de
las familias sin inmuebles con fines de vivienda.
[email protected]
www.cedice.org.ve
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Elaborado por:
Luis Alfonso Herrera O. Licenciado en Filosofía. Abogado.
Especialista en Derecho Administrativo (UCV)..Profesor de
las Universidades Central de Venezuela y Católica Andrés
Bello . Investigador del Observatorio Económico Legislativo
de CEDICE
Si desea más información documento escriba a:
[email protected]
Documento “Promoción del Dialogo Democrático a través del
Análisis Legislativo Económico.
CEDICE-CIPE Junio 2014
Pueden ser consultados en www.cedice.org.ve