Cambios de uso y obras subsecuentes en un inmueble en propiedad horizontal. De: Nelson González Fecha: 11 de julio de 2020 El caso en examen es el siguiente: a) ¿puede la Junta de Condominio cambiar el uso de los espacios del inmueble sin la autorización unánime de los copropietarios? b) ¿Puede la Junta de Condominio ejecutar obras que impliquen un cambio de uso no autorizado de forma unánime? Si bien es cierto que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido , concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble. Respondamos entonces a ambas interrogantes directamente: Para cualesquiera cambio de uso que se quiera establecer en el inmueble, es precisa la autorización de la totalidad de la comunidad de propietarios del inmueble. La Junta de condominio no puede realizar el cambio de destino sin esa aprobación unánime. En cuanto a las formalidades consiguientes, po rlo general, deberá tener constancia de esas aprobaciones certificada del Secretario o Administrador de la Junta de Condominio, y con el visto bueno del Presidente. Pero aun esa decisión unánime no es suficiente, porque ademas deberá constar la aprobación de dicho cambio de uso por parte de ingeniería municipal y/o la dirección de ordenamiento urbano de la respectiva alcaldía. Vemos entonces que dichos acuerdos además, precisan unanimidad y asistencia o notificación de todos los propietarios, y tendrá que expresarse en un documento (acta) con la mencionada certificación y a la disposición de todos los propietarios, que ha de tener la aprobación de las autoridades municipales. Que no se hayan efectuado objeciones y, que se han observado los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal, y concretamente del artículo 10.- “Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios (100%), siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes.” En este orden de ideas como el cambio de uso implica la modificación del Documento de Condominio, es necesaria la autorización unánime de la Junta de propietarios para el presente cambio de destino, al efecto el artículo 29 ejusdem: “Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación.” Visto lo anterior, considero oportuno destacar que de conformidad con la doctrina jurisprudencial la descripción del inmueble establecida en el Documento de Condominio constituye una limitación del uso y supone la eficacia de una prohibición de esta naturaleza por estipulación clara y precisa . Por tanto, los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, salvo que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo, su regulación estatutaria, o por las normas de ordenación urbanística. En definitiva, se establece claramente que el cambio de uso de un elemento privativo o común, requerirá el acuerdo de por unanimidad de los propietarios (y, en su caso, modificación del documento de condominio), por cuanto la prohibición se encuentre establecida de manera expresa, no es suficiente con ciertas menciones, las limitaciones son siempre posibles, y, si son expresas y se encuentran en el título constitutivo o los estatutos, absolutamente vinculantes, lo que tiene interés para supuestos como el uso para aprovechamiento vacacional. Y como antes mencioné, para cambiar el uso, obviamente habrá de contarse con los permisos legales correspondientes, singularmente del ayuntamiento, y por último formalizarlo en documento público notarial e inscribirlo en el registro de la propiedad. Ahora bien, la aprobación del cambio de uso no implica autorización de hacer obras en elementos comunes, pues en tal caso será preciso que lo conceda en forma expresa la Junta de Propietarios, a salvo de lo que se prevea en Documento de Condominio, su reglamento y el título constitutivo. Asimismo, es menester acotar, que cuestión distinta es que el nuevo uso o destino del elemento privativo pueda ser dañoso, molesto, insalubre, peligroso o inmoral, lo que se además supondría la facultad y/o l deber de denunciarla ante las autoridades. En este sentido el artículo 47 de la Ley de Propiedad Horizontal faculta a quien tuviese interés en ellos, a denunciar ante la Superintendencia de Protección al Consumidor o la respectiva Ingeniería Municipal cualquier alteración, cambio o modificación en el edificio, con el fin de que el organismo correspondiente tome las providencias necesarias y ordene restablecer la situación al estado que determine el documento del condominio. Comprobada que sea la infracción cometida, además del restablecimiento del la situación al estado anterior, el infractor o infractores serán sancionados por el organismo conforme a la ley. En los casos contemplados de violaciones de uso, u otras normas urbanísticas la Ingeniería Municipal incluso podría proceder de oficio cuando se tuviere conocimiento del hecho cometido. Por último los cambios de uso hechos sin cumplir con los presupuestos normativos aquí expuestos constituyen actos de ilegal ejecución que generan responsabilidad a quienes pretendan imponerlos contra la voluntad de la totalidad de los propietarios. Es importante destacar que es aconsejable que la Junta de Condominio busque la concertación y no la imposición en materias donde los criterios de interpretación apunten a actividades reservadas a la aprobación calificada por la totalidad de los propietarios. Queda así expuesta mi opinión sobre estos particulares.
