ACTA REUNION AMPLIADA COMITÉ DE ADMINISTRACION

ACTA REUNION AMPLIADA COMITÉ DE ADMINISTRACION
FECHA: 08 de AGOSTO de 2012, 19:00 horas, en primera citación, y 19:30 horas en segunda
citación.
ASISTENTES: René Gutiérrez Huerta, vicepresidente comité de Administración, Carmen
Contreras , directora Contralora del Comité de Administración, y Rosa Martínez Bello, directora
comité de Administración, Alexis Inostroza, contador de la comunidad; Ana Verónica Peña,
administradora; y los propietarios Sara Saavedra del depto A34; Claudio Rojas del A73; Gonzalo
Urtubia del B22; Ingrid Tobar del B172; Fernando Aguilera del C72; Ruth Pacheco del C152,
Elizabeth López del C171; Juan de Dios Espinoza del D72 y Silvia Zapata de Local 1 y Local 2, además
de algunos arrendatarios, entre ellos del A122, Claudia Vergara, y D41, Yubiza Jiménez.
Tabla:
1.- Problema con Aguas Andinas
2.- Gastos Comunes
3.- Matención de espacios comunes, reparaciones e inversiones.
4.- Trámite obtención de sello verde SEC.
5. Seguro de Incendio
6.- Reglamento, multas y condonaciones
7.- Varios.
Siendo las 19:40 horas se da inicio a la reunión con la exposición de la Adminsitradora sobre las
novedades del problema con Aguas Andinas, quien expone que:
A) Con fecha 7 de agosto se recibió la respuesta de la SISS a nuestro reclamo presentado el 20 de
junio. La SISS, citando la respectiva ley, establece que
1.- “La suma de los medidores remarcadores individuales constituye un segundo registro, y en el
caso que éste no coincida con el consumo registrado por el medidor general, la diferencia deberá
prorratearse”.
2.- “Se descarta el error en la toma de lectura del medidor general, dado la secuencialidad que se
verificó en la inspección realizada el 25.06.2012 (54.905 m3) consistente con el registro de lectura
del 12.06.2012 (52.822 m3).
3.- “El incremento del prorrateo en la facturación de junio/12 y que alude en su presentación,
pudiera tener su explicación en el problema interno de esa comunidad”.
4.- Respecto a los remarcadores informados como defectuosos, señala que “el remarcador se ubica
en la instalación interior de la comunidad, lo que implica responsabilidad de cada morador o
propietario de las unidades que conforman la referida comunidad habitacional. Asimismo, se debe
precisar, que no obstante lo indicado, la empresa prestadora del servicio estará obligada al
recambio del medidor remarcador, con costo para el cliente, si el daño que obliga al cambio es
atribuido a terceros o en su defecto a los moradores del inmueble.
5.- “El volumen de agua considerado excesivo ingresó a la comunidad, indistintamente se haya
aprovechado o no, determina que el consumo que reclama es efectivo y el procedimiento de cobro
que la empresa facturó correcto”.
La respuesta de la SISS no se pronuncia sobre la ausencia de la notificación por carta a la que está
obligada por Ley Aguas Andinas cuando la facturación presenta un alza superior a un 20% respecto
al promedio de los últimos 12 meses para aquellos clientes con consumo promedio superior a 5
m3.
B) El mismo 7 de agosto acudieron a una inspección a la Comunidad el subgerente comercial de
Santiago Centro, Cristián Reyes, la jefa de atención al cliente de la misma oficina y el inspector Juan
Mallea, quien ya ha realizado 4 visitas inspectivas sin detectar fugas.
El personal de Aguas Andinas permaneció en el condominio entre las 10 y las 13 horas, realizando
diversas acciones para detectar el problema que originó el alza desmedida del consumo. Lo más
relevante es que tomados los registros, entre las 10 y las 12 horas, el medidor no registró consumo.
Dato que llevó a los técnicos a plantear que la supuesta fuga podría estar en los estanques de
acumulación. Por eso, se cortó la entrada y salida de agua del estanque Nº 1, dejando en
funcionamiento sólo el estanque Nº2. Se tomaron fotografías de ambos estanques.
Hoy, 8 de agosto, al mediodía concurrió nuevamente el técnico Mallea a inspeccionar el estanque
Nº 1 y éste había bajo en aproximadamente 20 cms, lo que es concordante con la tesis de fuga. Se
tomaron nuevas fotografías del estanque para acreditar la baja de nivel.
El monto en m3 del agua vaciada del estanque está siendo calculada y quedaron de enviarla en los
próximos días. En lo inmediato se puso en funcionamiento el estanque Nº 1 y se hizo la misma
operación anterior con el estanque Nº 2. Mañana al mediodía concurrirá a inspeccionar el nivel del
agua del estanque Nº2 y fotografiar nuevamente el nivel de agua.
El subgerente Reyes se comprometió, pese a que no le corresponde a la empresa, a prestar toda
ala asesoría necesaria hasta encontrar el origen del problema.
C) El 30 de julio se solicitó a Aguas Andinas el retiro del medidor para ser enviado al DICTUC a una
certificación cuyo valor en caso de estar funcionamiento correctamente deberá cancelar la
comunidad y alcanza a $ 123.563.
El retiro del medidor fue fijado para mañana 9 de agosto a las 11 horas y la verificación demora una
semana.
Adicionalmente se pidió la verificación del remarcador de la lavandería, que se realiza en terreno y
tiene un costo de $ 26.725. Este fue realizado el 6 de agosto y resultó con una variación de 0,9%
siendo el rango normal hasta de un 4%.
También se solicitó a Aguas Andinas el reemplazo de los remarcadores de los boylers, gestión que
la empresa decidió postergar hasta el término de la revisión de las instalaciones interiores que está
realizando.
Como dato adicional informa que se produjo una baja en el prorrateo entre junio y julio de poco
más de 500 m3, lo que no es compatible con una fuga, pues de existir, ésta tiende a aumentar o al
menos a mantenerse igual y no a bajar.
El único hecho relevante entre ambos meses fue el cambio de 40 remarcadores internos que se
realizó el 7 de julio, pero la suma del consumo de ellos en julio no justifica la baja de 500 m3, sino
que explican sólo cerca de 50 m3.
CONCLUSIONES:
1) La Comunidad está obligada a pagar lo que marca el medidor general mientras no se
compruebe un mal funcionamiento del mismo. En caso de estar defectuoso, la empresa
debe refacturar los últimos 6 meses rebajando el factor de error que arroje el medidor en
cada uno de los meses.
2) La SISS no respondió a la ausencia de carta y habría que estudiar la presentación de una
demanda infraccional por esta falta.
3) La Comunidad puede pedir el cambio de todos los remarcadores, pero es discrecionalidad
de la empresa efectuarlo o no.
4) Dado que tenemos que pagar el alza en la facturación, los GC mantendrán el incremento
que registró en los últimos 2 meses.
Cuando la administradora iba a comenzar a exponer sobre el segundo punto de la tabla, esto es
Gastos Comunes, la reunión es interrumpida violentamente por la señora Claudia Vergara,
arrendataria del A122 y la señora Yubiza Jiménez, arrendataria del D41, quienes profieren insultos
y acusaciones de diversos delitos en contra de la administradora, entre la señora Claudia Vergara la
acusa de freude tributario por haber adquirido unos muebles para la comunidad con su tarjeta de
crédito Visa CMR y de robo y estafa en contra de la Comunidad. Por su parte, la señora Yubiza
Jiménez también la acusa de robo, de estafa y de haber rayado el auto de un vecino. Ante la
insistencia de la administradora que retiraran sus palabras o la obligarían a querellarse por injurias,
la señora Yubiza responde: “ven, así es como se maneja, a punta de amenazas”.
La reunión no puede continuar por lo cual la señora Ana Veonica Peña entrega informe por escrito
para ser considerado en el acta, que a continuación se transcribe:
GASTOS COMUNES
Los gastos
Durante julio los GC a prorratear fueron de de $ 9.408.160, lo que lo que implicó un alza
de 8% respecto al del mes anterior, pero se ubicó levemente por debajo de los Gc del
mismo mes el año anterior. El alza se explicada principalmente por el aumento en la
cuenta de Aguas Andinas, según se detalló en el punto anterior.
14000000
12000000
10000000
8000000
MONTO PRORRATEADO
2011
2012
6000000
4000000
2000000
0
Se elaboró nuevo formato para el informe de GC incluyendo un informe resumido del mes
anterior para mayor transparencia y comunicación con todos los integrantes de la comunidad.
INFORME MES ANTERIOR
GC EN COBRANZA
GC PAGADOS
TASA DE RECAUDACIÓN
DESGLOSE DE INGRESOS
GASTOS COMUNES
Gastos prorrateados
Fondo de reserva
Consumo de agua caliente
Multas
Intereses
Ajustes
OTROS INGRESOS
Estacionamientos
Sala de Eventos
Lavandería
Morosidad recuperada
TOTAL INGRESOS
SALDO ANTERIOR
EGRESOS DEL MES
SALDO DISPONIBLE
INGRESOS x
ESTACIONAMIENTOS
DEPARTAMENTO
B183 (SFC1)
C92 (SFC2)
C31 (SFC3)
C202 (Moto)
B174 (Moto)
TOTAL
USO SALA DE EVENTOS
C43
B104
B104
B104
C92
TOTAL
$ 13,951,814
$ 13,625,640
97.66%
$ 13,625,640
$ 8,489,710
$ 424,505
$ 4,092,860
$ 320,116
$ 298,449
$ 1,933,500
$ 104,000
$ 25,000
$ 204,152
$ 1,600,348
$ 15,559,140
$ 1,529,099
$ 17,821,241
-$ 733,002
PAGADO
$30,000
$30,000
$30,000
$7,000
$7,000
$104,000
$5,000
$5,000
$5,000
$5,000
$5,000
$25,000
Cabe señalar que el Fondo de Reserva ha llegado a su mínimo necesario para absorber las
moras, por lo cual no podrá seguir usándose para cargar a él las reparaciones, gastos
extraordinarios e inversiones como se ha venido haciendo durante los 14 meses de mi
administración.
FONDO DE RESERVA
MES
jun-11
jul-11
ago-11
sep-11
oct-11
nov-11
dic-11
ene-12
feb-12
mar-12
abr-12
may-12
jun-12
jul-12
TOTALES
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
INGRESOS
718,131
1,676,948
1,757,871
916,987
1,362,778
1,275,712
1,581,888
2,640,821
1,345,397
1,618,116
5,723,679
3,967,252
1,274,333
2,976,215
$ 28,836,128
EGRESOS
89,790
900,539
2,406,358
640,782
1,443,720
1,116,989
1,228,447
901,381
2,153,701
3,092,331
3,946,196
5,959,849
3,744,155
$ 27,624,238
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
SALDO
718,131
2,305,289
3,162,621
1,673,250
2,395,246
2,227,238
2,692,137
4,104,511
4,548,527
4,012,942
6,644,290
6,665,346
1,979,830
1,211,890
$ 1,211,890
DEFICITS ÚLTIMOS 3 MESES
MES
TOTAL A COBRAR
$
jun-12 13,951,422
$
may-12 13,620,937
$
abr-12 12,065,980
$
TOTALES
39,638,339
TASA DE
RECAUDACIÓN
DEFICIT
-$
97.66% 326,463
-$
91.57% 1,148,245
-$
99.73% 32,578
0.9632
-$
1,507,286
Como administradora propongo protocolo de cobranza que mantenga las políticas aplicadas hasta
ahora e incluya nuevas medidas que permitan que los perjuicios ocasionados a la Comunidad por
aquellos que no pagan sus GC al día sea asumido por quienes los originan, es decir, los morosos. En
esa línea, propongo la aplicación de multa de multa a todo aquel que cancele con más de 15 días
de mora equivalente a 0,5 UTM.
MANTENCIÓN Y REPARACIÓN DE GASTOS
Bombas y Calderas: Solmín Industrial ha concluido las reparaciones presupuestadas:
Presupuestos 1245, 1285 y 1318 y el cambio cañería de retorno en boylers AB que fue la que
ocasionó la alarma de incendio. Se le solicitó a la empresa cotización para reparar filtración
existente en conexión de sala de basura, enviado con el Nº 1450 y que se somete a aprobación del
Comité.
Remarcadores de agua caliente: Se ha continuado con el programa de cambio de
medidores de agua caliente a razón de 25 mensuales. Ya se terminó de cambiar la torre D y C y este
mes corresponde a los faltantes de la Torre B.
Ascensores. En el último mes presentó fallas el ascensor Nº 2 de la torre C, falla por la cual
Schindler presentó presupuesto Nº 3400 por la suma $ 613.307, que fue rechazado por la
administración. El ascensor fue reparado sin costo adicional para la Comunidad, pese a que de
acuerdo a informe proporcionado por la empresa, falla no estaba cubierta por garantía de otros
trabajos realizados.
Sala de eventos: Se rompió una silla durante la realización de un evento. Se notificó a
residente que debe reponerla, proporcionándole modelo, marca y lugar de venta de la misma.
SELLO VERDE
Tal como se acordó en asamblea de junio de 2012, Alerce Ambiental comenzó hoy la inspección
para la certificación del sello verde de las 4 torres. Hoy se inspeccionaron 127 departamentos.
Mañana se entregará informe de resultados de las inspecciones, estableciéndose un plazo de 5 días
para subsanar los problemas detectados y la realización de una segunda inspección en que se
tratará de contactar a los residentes hoy no presentes.
Los certificadores expusieron ya que la sala de calderas no cuenta con las condiciones de ser
aprobada, por lo que la Torre C deberá baja de sello amarillo a sello rojo, lo que da 6 meses a la
comunidad para subsanar el problema.
En esencia, los inspectores señalan que la construcción de la sala no se ajusta a reglamento vigente
a la fecha de construcción del edificio.
Caminos a seguir: pedir a Metrogas pronunciamiento al respecto, pues ellos están obligados a
cerciorarse del cumplimiento de la norma antes de proveer el gas. Si Metrogas cuenta con
certificación SEC de la sala de calderas, acudir a SEC a pedir pronunciamiento al respecto.
En síntesis, de acuerdo a lo señalado por los certificadores, no existe la distancia mínima necesaria
entre caldera y ascensores (5 mts) y no cuenta n con el ingreso y salida de aire reglamentaria, lo
que incide también en un mal funcionamiento del equipo (mayor consumo de gas). Por lo mismo
no basta con construir otra muralla como la hecha en la Torre C, ahora en la torre B, hay que
instalar salida e ingreso de aire forzada en la sala, proyecto que podría contar con un
cofinanciamiento de Metrogas.
Algunos residentes han cuestionado la aplicación de la multa por no facilitar la revisión de sus
instalaciones. Al respecto hay que señalar que si más del 10% de los departamentos no obtiene
sello verde, toda la torre queda en sello amarillo o rojo según corresponda, debiendo cancelarse
una nueva revisión para volver a certificar.
De ahí que se sugiere mantener la multa a quienes no faciliten la inspección de sus instalaciones y a
quienes no subsanen los reparos presentados en la fecha establecida por la certificadora, pues ello
hará perder el total de la inversión a la Comunidad. Esto también porque adicionalmente, al
obtener sello rojo, existe un plazo de 6 meses para reparar, tras el cual la comunidad será multada
por la SEC.
Lo justo es que los costos lo paguen quienes no colaboraron o cumplieron con su obligación y no
aquellos que cumplieron.
SEGURO DE INCENDIO
Se retiró hoy del SII la información solicitada, entregándose sólo rol y alícuota de cada uno. Falta
m2 para valorizar el costo del seguro para cada departamento. Se esperará informe del
conservador de Bienes Raíces.
Se revisará las alícuotas y se corregirá actual planilla de acuerdo a documento oficial del SII.
CASOS ESPECIALES
D61, proceso se encuentra en autos para fallo.
B193. No hay novedades en caso de estafa. Fiscalía informa que está en investigación.
D41 Pese a compromiso adquirido en mediación municipal, residente aún se encuentra
morosa y ha procedido a cortar el sello de agua caliente en más de una oportunidad. Se le aplicó
multa por 1 UTM. Ahora corresponde multa por 2 UTM y/o denuncia al JPLocal.
A122 Arrendataria se niega a pagar el total de los GC congelando su pago a los GC de mayo.
En los GC de junio dejó saldo pendiente por $ 2.448.- Si persiste en actitud corresponde corte de
agua caliente, pues el alza registrado en los Gc se debe al aumento del costo de este servicio.
MULTAS Y VULNERACIONES AL REGLAMENTO
La Administración solicita autorización del Comité para pasar las multas de acuerdo a
reglamento y evaluar a posteriori, sólo si hay objeciones, cada una de ellas.
Antes de retirarse, la administradora manifiesta su decisión de renunciar al cargo por el maltrato
recibido y hace entrega a la señora Carmen Contreras, contralora del comité de la siguiente
documentación:
1) Chequera en uso de cuenta corriente a nombre de la Comunidad Edificio San
Francisco Club del BCI Nº 45058172, con cheques emitidos desde el 227211 al
227214 y sin emitir desde 227215 al 227250.
2) Acta protocolarizada ante notario de asamblea marzo 2012.
3) Respuesta del SISS
4) Comprobante de cobro servicio de correspondencia julio 2012
5) Cuenta movistar julio 2012
6) Informe de empresa Fugas
7) Factura por pagar 2416463
8) Mail de Aguas Andinas
9) Factura RSA seguro julio 2012
10) Factura 59163 Química Magüey, por pagar.
11) Presupuesto Solmin reparación fuga Torre B.
12) Fact 150 Solmin, por pagar
13) Factura 151 solmin, por pagar
14) Nota de crédito 38266 Caleu
15) Presupuesto schindler ascensor 2 torre c Nº 3400
16) Depósito departamento B174
17) Depósito B104
18) Factura Librería Nacional compra de pizarra.
19) Acta de mediación judicial de Caso D41-
20) Informe de Aguas Andinas verificación de medidor de lavandería
21) Solicitud a Aguas Andinas verificación de medidor general (Carmen fue informada
que deberá recibir mañana a las 11 al personal de Aguas Andinas para retiro del
medidor)
22) Solicitud a Aguas Andinas verificación medidor lavandería
23) Informe completo de administración julio 2012
Siendo las 22:45 horas se da por concluida la reunión.
René Gutiérrez
Vicrepresidente
Comité de Administración
Rosa Martínez B.
Directora
Carmen Contreras
Directora Contralora