Informe 11/10, de 23 de julio de 2010. «Dudas de si el retraso en la ejecución de
viviendas libres o de protección pública es causa de resolución automática de los
contratos. Efectos sobre las obras realizadas».
Clasificación de los informes: 17. Cumplimiento, modificación, extinción y resolución. 17.1.
Cumplimiento. 17.4. Resolución.
ANTECEDENTES.
Por el Alcalde Presidente del Ayuntamiento de Arroyomolinos se formula la siguiente
consulta:
”PRIMERO: En el municipio de Arroyomolinos se ha procedido en los años 2004 y 2005 a la
enajenación de parcelas municipales a cambio de precio.
SEGUNDO: Los pliegos de adjudicación preveían diversas obligaciones a cargo del
adjudicatario de las parcelas como eran fundamentalmente, la de construir las viviendas (libres o de
protección pública) en unos determinados plazos desde la disponibilidad de la parcela. En concreto, la
cláusula 24 establecía: "Cualquier incumplimiento de las obligaciones previstas en la presente
cláusula, dará lugar a la resolución de la adjudicación y/o compraventa ".
TERCERO: Como consecuencia de la grave crisis económica e inmobiliaria de los últimos años,
muchas de esas parcelas acumulan retrasos, algunos de ellos ciertamente notables, que les impiden
cumplir con los plazos de construcción fijados en los pliegos.
CUARTO: Se ha planteado en los Servicios Jurídicos Municipales la duda de si el retraso en la
ejecución de las viviendas es causa de resolución automática de los contratos, o si basta con aplicar
las sanciones previstas en la legislación de contratación por el retraso sufrido. Así, algunos
funcionarios entienden que el incumplimiento del plazo se trata de una prestación accesoria, y que la
principal que es el pago del precio se verificó en tiempo y forma, por lo que no puede aplicarse el
instituto de la resolución.
QUINTO: Del mismo modo se han planteado dudas en cuanto a las consecuencias de la
resolución de los contratos, ya que si bien algunos funcionarios entienden que se procederá a la
recíproca devolución de las prestaciones (sin perjuicio de la incautación de la garantía en su caso),
otros entienden que el incumplimiento culpable obliga a devolver al Ayuntamiento la parcela vendida
sin que éste tenga que reintegrar las cantidades percibidas en concepto de principal ni tampoco la
fianza.
También se plantea la duda del destino que ha de tener la edificación ya realizada, y si
procede su abono en el caso de que haya que reintegrarse al Ayuntamiento la parcela. Lo que no
parece lógico a juicio de algunos funcionarios es que un contratista que no haya desplegado toda su
diligencia y apenas haya construido, pueda beneficiarse de la resolución del contrato y la devolución
del precio, pues sería más que una carga un auténtico beneficio dada la situación de falta de liquidez
en el mercado financiero”.
CONSIDERACIONES JURÍDICAS.
1. Tres son las cuestiones que plantea en su consulta el Alcalde Presidente del
Ayuntamiento de Arroyomolinos.
En primer lugar; si el incumplimiento de los plazos establecidos en el contrato para la
construcción de las viviendas puede ser considerado como causa de resolución de éste, en
segundo lugar si la resolución implica la devolución de la parcela y del precio percibido y,
finalmente, cuál sería el destino de la parte de edificación efectuada (si la hubiera) en caso de
resolver el contrato.
2. Con respecto a la posibilidad de resolver el contrato por incumplimiento de la
obligación de construir las viviendas, se plantea la alternativa de que en lugar de tal resolución
se acuerde la imposición de las penalidades previstas en la Ley de Contratos del Sector Público.
Al respecto conviene, en primer lugar, indicar que los contratos a que se refiere la consulta son
de carácter patrimonial y consiguientemente están excluidos de la aplicación de la Ley de
Contratos del Sector Público de conformidad con lo establecido en su artículo 4.1 p). Es cierto
que el artículo 112 del Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales dice que “las
enajenaciones de bienes patrimoniales se regirán en cuanto a su preparación y adjudicación por
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la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones locales”, y que esta legislación
está integrada fundamentalmente por la Ley de Contratos del Sector Público a tenor de lo
dispuesto en su artículo 3. Sin embargo, no debe olvidarse que el artículo 112 que acabamos de
citar refiere la aplicación de estas normas exclusivamente a los actos de preparación y
adjudicación de los contratos, no al contenido y extinción del contrato de enajenación, puesto
que éste, siendo de naturaleza jurídico privada, se rige por las disposiciones del derecho
privado, fundamentalmente el Código Civil. En consecuencia para determinar los efectos del
incumplimiento contractual no es posible acudir a las disposiciones de la legislación de contratos
públicos.
Todo ello, sin perjuicio de que, además, esta legislación lo único que permite es que en
los pliegos o en el documento contractual se prevean penalidades para el caso de cumplimiento
defectuoso de la prestación objeto del mismo o para el supuesto de incumplimiento de los
compromisos establecidos en él (artículo 196.1 de la ley de Contratos del Sector Público). Por
tanto, no estando expresamente previstas en el pliego tales penalidades, tal como ocurre en el
caso examinado, éstas no resultarían aplicables aún cuando pudiera sostenerse la aplicación de
la legislación de contratos del sector público.
De lo anterior debe deducirse que las consecuencias derivadas del incumplimiento por
parte de los compradores de los inmuebles de las obligaciones de construir impuestas en el
contrato de compraventa deben ser las previstas en el Código Civil para el caso del
incumplimiento contractual. Ello supone que, en virtud del principio de autonomía de la
voluntad, propio del derecho privado, tales consecuencias serán, en primer lugar, las
establecidas en el contrato y, sólo en defecto de cláusula específica del mismo, las previstas en
el Código Civil.
Pues bien, analizado el pliego de cláusulas que estableció las condiciones de la venta de
los inmuebles objeto de la consulta, que por mor de su propia naturaleza deben considerarse
como cláusulas contractuales, los adjudicatarios de cada parcela estaban obligados a dedicarla a
la construcción de viviendas sujetas a protección pública (cláusula 24), y para caso de
incumplimiento de cualquiera de las obligaciones impuestas al adjudicatario y por tanto de la de
construir, se preveía la facultad del Ayuntamiento de resolver la venta, siendo procedente en
caso de incumplimiento culpable, la incautación de la garantía definitiva y la indemnización de
daños y perjuicios (cláusula 25).
Sentado esto, no puede caber duda acerca de cuál debe ser el modo de proceder del
Ayuntamiento respecto de los incumplimientos producidos hasta la fecha.
3. La segunda de las cuestiones planteadas se refiere a cuáles serían los efectos de la
resolución del contrato respecto del precio de la venta y de los bienes vendidos. Esta cuestión
no entra dentro del ámbito de las competencias de la Junta Consultiva de Contratación
Administrativa que es órgano consultivo en materia de contratación administrativa y en materia
de Derecho civil.
CONCLUSIÓN.
El incumplimiento por parte del comprador de la obligación de construir dentro del plazo
establecido en el contrato de compraventa faculta al Ayuntamiento vendedor para resolver la
venta, incautar la garantía definitiva prestada por el comprador y exigir a éste el abono de los
daños y perjuicios ocasionados.
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