INFORME
HOUSERS
Primer Trimestre 2016
housers.es
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Resumen
ejecutivo
Rentabilidad Bruta Total:
La rentabilidad total es la suma
de la rentabilidad obtenida
por las rentas de los alquileres
mas la rentabilidad derivada
de las plusvalías obtenidas en
el momento de la venta del
inmueble. Esta última tiene en
cuenta la revalorización de
precios del inmueble
El informe de capitales tiene como objetivo dar una visión global del sector
inmobiliario en España y un análisis de las capitales donde Housers enfoca su
estrategia de captación de inmuebles; Madrid, Barcelona y Valencia.
El mercado inmobiliario en España ha mejorado, ofrece una rentabilidad bruta
total del 9,1% en el 2015 frente al 6,4% del año anterior. La rentabilidad de
este año supera a la del 2007, previa a la crisis inmobiliaria. Los datos constatan
que
la
vivienda
ofrece
un
rendimiento
superior
a
otros
activos
financieros,
tal
y
como podeis comprobar en el manual del inversor de Housers.
( https://www.housers.es/docs/Manual-del-Inversor.pdf )
Los principales índices del sector son positivos, el Índice de Precios de la
Vivienda (IPV) se ha situado en valores superiores a los de la media anual del 2014.
La demanda de viviendas también ha crecido, rozando las 400.000 compraventas
en el 2015, un 10% mas que en el año anterior.
Si bien la evolución de los mercados locales sigue presentando diferencias
significativas,
un
número
elevado
de
provincias
se
han
recuperado
positivamente
en la demanda de viviendas. En relación a los precios de oferta de la vivienda en
el transcurso del año 2015, los precios subieron en las provincias que analizamos:
Madrid,
Barcelona
y
Valencia.
Aunque
en
el
último
trimestre
del
2015
los
precios
de oferta han bajado ligeramente en las tres capitales, esta bajada podría deberse a la
necesidad por parte de los vendedores de cerrar las operaciones en el 2015.
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2
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Madrid
En el 2015 Madrid ha mostrado una trayectoria positiva respecto al año anterior. En
los
últimos
cuatro
trimestres,
tanto
la
demanda
como
los
precios
se
han
mantenido
por encima del los valores del 2014.
Las perspectivas son buenas y para el primer trimestre del 2016 se espera que la
rentabilidad oscile entorno al 12%.
BCN
Respecto
a
cifras
del
último
trimestre,
la
capital
es
la
que
mejor
trayectoria
presenta
en
cuanto a rentabilidad respecto al trimestre anterior. Esta ha aumentado hasta alcanzar
el 9,8% de rentabilidad. Esperamos que la rentabilidad total aumente hasta 10,8%
en el primer trimestre del 2016.
MAD
Rentabilidad
Demanda
Precio de oferta (€/m2)
2015 3er
trimestre
2015 4º
trimestre
2016 1er
trimestre (E)
9,5%
32.932
2.834
9,8%
33.899 (E)
2.820
10,8%
No publicado
2.933
Rentabilidad
Demanda
Precio de oferta (€/m2)
2015 3er
trimestre
2015 4º
trimestre
2016 1er
trimestre (E)
12,2%
13.879
3.401
11,3%
14.266 (E)
3.392
12,5%
No publicado
3.516
Valencia
Valencia ha conseguido recuperarse y promete una rentabilidad atractiva en los
próximos meses. Los datos del 2015 son positivos respecto al 2014. La rentabilidad
del
último
trimestre
ha
sido
de
un
7,2%, muy por encima del 0,3% que ofrecía
el sector en el último trimestre del 2014.
Barcelona
Barcelona consolida una recuperación que viene de lejos. En el 2015, las cifras siguen
creciendo respecto al año anterior. La rentabilidad es mayor que en el 2014,
manteniéndose por encima del 10%. La ciudad condal lidera la revalorización de
precios respecto al 2014, con un 6,3% en el 2015 de incremento anual.
Los precios tocaron fondo en el tercer trimestre del 2014 y en el 2015 se han
mantenido por encima. Respecto a la evolución del cuarto trimestre, esta ha sido
estable. Los precios han disminuido ligeramente con respecto al tercer trimestre y
la demanda ha aumentado.
VLC
Particularmente en el cuarto trimestre la rentabilidad ha bajado ligeramente, situándose
en el 11,3% respecto al 12,2% del trimestre anterior lastrada por la bajada en los
precios. La demanda de viviendas sigue aumentando respecto a trimestres anteriores.
Rentabilidad
Demanda
Precio de oferta (€/m2)
3
2015 3er
trimestre
2015 4º
trimestre
2016 1er
trimestre (E)
8.4%
7.429
1.451
7,2%
7.785 (E)
1.438
9,2%
No publicado
1.517
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Entorno económico
en España
La economía española sigue recuperándose con perspectivas de cerrar el año 2015
con una tasa de crecimiento del 3.2% y previsiones mas moderadas de 2.7% para
el año 2016. La recuperación económica es uno de los principales impulsos para
el sector inmobiliario, ya que fomenta la demanda y el consumo de la población,
teniendo un efecto directo sobre el sector inmobiliario.
Dado el alto impacto que la economía ha tenido en el sector inmobiliario,
queremos destacar los principales factores que contribuirán al crecimiento de la
economía en el 2016.
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4
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Evolución
del precio
deldel
petroleo
($)2014
2014
- 2015
Evolucion
del precio
petroleo ($)
- 2015
Precio del petróleo
La caída en el precio del petróleo impulsa la demanda. Si en el corto plazo, el
precio del crudo se mantiene a niveles relativamente bajos, es de esperar que
ello contribuya a mantener y/o aumentar la renta disponible en los hogares.
Este efecto podría afectar positivamente al sector inmobiliario, incrementando
la inversión en el sector.
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Tipo de cambio
La depreciación del € fomenta la inversión extranjera en el país, incrementando
las inversiones en la economía española y en el sector inmobiliario. Tanto el
año 2014 como 2015 la inversión extranjera en la compraventa de inmuebles
se
incremente
en
un
24%
y
un
10%
respectivamente
(ver
gráfico
pág.7).
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Políticas monetarias
Las recientes políticas monetarias de Banco Central Europeo (BCE) han
fomentado la recuperación del crédito bancario y la demanda interna. Esto
ha tenido un impacto directo sobre el sector inmobiliario, incrementando la
concesión de hipotecas y créditos tanto a particulares como al sector de la
construcción.
EvoluciónEvolucion
del tipodel
detipo
cambio
del EUR/USD
€ 2014 - 2015
de cambio
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Otros factores: el paro y la riqueza familiar
La disminución del paro y el aumento de la riqueza de las familias derivados de
la recuperación económica son un fuerte impulso para el sector de la vivienda.
La disminución del paro incrementa la rentas de las familias, dotando a estas de
un mayor presupuesto. Esto, junto al aumento de la riqueza neta de los hogares
permite destinar mas recursos económicos a la inversión en viviendas.
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5
www.housers.es
La inversión inmobiliaria batió
record en el 2015, superando
los 10.800 millones de €,
y se prevé que la inversión
siga una trayectoria creciente
durante el 2016.
La demanda de viviendas en España
La recuperación económica ha impulsado la demanda de
viviendas.
Como
muestra
el
gráfico
de
la
página
7,
el
número
de transacciones de vivienda anuales ha aumentado
durante dos años consecutivos. La trayectoria seguirá siendo
positiva en el 2016, superando las 460.000 compras, un 14,5%
con respecto al 2015. Para el 2016, Madrid, Cataluña y la
Comunidad Valenciana presentaran los mayores auges en
las compras de viviendas, alcanzando crecimientos en la
demanda del 21,7%, 16,8% y 9,5% respectivamente.
El sector inmobiliario
en España
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6
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Numero de Transacciones de Vivienda. Total Nacional
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En cuanto a la demanda extranjera en el sector inmobiliario, las compras de viviendas han crecido durante
6 años consecutivos. Particularmente en el 2014 y 2015 creció un 24% y un 10% respectivamente.
7
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Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Índice de Precios de la Vivienda (IPV). Total Nacional
Según
los
datos,
la
evolución
del
IPV
en
el
2015
será
positiva
ya
que
durante
los
tres
últimos
trimestres,
el
IPV se ha situado en valores superiores a los de la
media anual del 2014.
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El índice de Precios de la Vivienda (IPV)(1) ha crecido
en
el
2014
y
en
el
2015.
Los
datos
reflejan
una
situación
en la que los precios de la vivienda están en un proceso
de recuperación a nivel nacional.
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El IPV mide la evolución temporal del nivel de precio de compraventa de viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano.
www.housers.es
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Evolución del precio de la vivienda
en España
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
El reloj refleja las fases típicas del ciclo inmobiliario – recuperación,
expansión, desaceleración y contracción – y determina la situación de cada
provincia analizando las variaciones anuales de precios y transacciones
inmobiliarias. El crecimiento de transacciones junto a la caída de precios
indican una fase de recuperación. Variaciones positivas de transacciones y
precios determinan una fase expansiva. El crecimiento de precios y la caída
de transacciones apuntan a una desaceleración. Variaciones negativas
de ambas variables definen una fase de contracción. Cada rombo azul
representa una provincia que, en este caso, no se identifica porque sólo se
pretende ofrecer una visión de conjunto.
Situación en el ciclo inmobiliario
El comportamiento de los mercados inmobiliarios de las provincias españolas no es
homogéneo ya que la evolución es distinta en cada provincia. Utilizamos el reloj inmobiliario
como herramienta para obtener una visión general de la situación del mercado inmobiliario
en España y situar cada capital dentro del ciclo.
Reloj Inmobiliario de las provincias españolas 2013 Vs 2015 3T
Los
gráficos
siguientes
reflejan
la
situación
de
las
provincias
españolas
al
cierre
del
2013
en
comparativa a cierre del tercer trimestre del 2015.
Un
numero
significativo
de
provincias
están
en
una
fase
de
expansión con incrementos
en los precios de la vivienda. Si bien aun hay capitales en las que los precios bajan
ligeramente,
los
gráficos
reflejan
que
la
dispersión
se
reduce
de
forma
notable,
reflejando
una normalización en l variación de los precios de la vivienda a nivel nacional.
Durante el 2016, la evolución del sector será positiva. La normalización de precios junto el
incremento en la demanda del sector consolidara la fase de recuperación de las provincias.
Las capitales que ya se encuentran en expansión seguirán su curso de crecimiento.
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España se encuentra en una situación clara de progreso. El conjunto de las provincias se
desplaza claramente desde la fase de ‘contracción’ a las de ‘recuperación’ y ‘expansión’.
La mayor parte de las provincias presentan una variación positiva en las transacciones de
inmuebles durante el 2015.
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No incluye datos de Huesca, Segovia, Soria y Teruel por falta de datos representativos sobre precios de la vivienda en el 2013
9
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Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Rentabilidades del sector inmobiliario
a nivel nacional
Rentabilidad Media de la Vivienda en España
La
rentabilidad
media
anual
de
la
vivienda
en
España
también
refleja
una
situación de recuperación del sector inmobiliario. Desde el 2014 las
rentabilidades totales han sido positivas. Esto se debe a dos factores: la
trayectoria alcista en los precios de los alquileres de vivienda y la acusada
revalorización de los precios de venta de la vivienda durante los dos
últimos
años.
En el tercer trimestre del 2015 la rentabilidad media anual ha sido de 9,1%
, una rentabilidad total mayor a la del 2007. Desglosando este dato,
la rentabilidad por rentas contribuye en un 4,6% y la rentabilidad por
plusvalías en un 4,5%. Destacamos la importante revalorización de los
precios de la vivienda y su tendencia alcista, que ha situado la rentabilidad
por plusvalías a nivel nacional cercana a la del 2007.
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10
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Otros indicadores que reflejan la recuperación del
sector inmobiliario
Evolución del número de hipotecas
Evolución de las hipotecas
Parece ser que el 2016 será un buen año para la compra de viviendas. Todo
apunta
a
que
e
el
sector
financiero
se
embarcará
en
una
guerra
comercial
de
venta de hipotecas.
En cuanto a hipotecas variables de primera vivienda, en el año 2015 se han
alcanzado diferenciales de un 0.99% frente al 1.60% en 2014. En el 2016
los diferenciales que se aplican sobre el Euribor, se espera que sean igual o
mas bajos, llegando hasta un 0.75% de interés. En cuanto a las hipotecas
fijas,
en
el
2016
se
prevé
romper
la
barrera
del
2%
con
hipotecas
fijas
de
aproximadamente un 1.80% de interés.
Evolución del Euribor
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El
gráfico
muestra
la
evolución
creciente
del
número
de
hipotecas
concedidas
desde el 2013. Se espera que durante el 2016 siga la trayectoria alcista,
impulsando la demanda del sector inmobiliario
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Evolución del stock de viviendas en España
A cierre de 2015 el stock de vivienda nueva se vera reducido un 31,5%
con previsiones de que siga disminuyendo durante el 2016 un 24,5%. La
disminución de stock es resultado del incremento de la actividad en el sector
inmobiliario.
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11
www.housers.es
Situacion de las principales
ciudades:
www.housers.es
/Madrid/
/Barcelona/
/Valencia/
12
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Situación en el Ciclo Inmobiliario
Los
gráficos
muestran
una
comparativa
del
año
2014
y
2015(1) de la situación de
las
tres
capitales
en
el
ciclo
inmobiliario.
Como
reflejan
los
datos,
la situación ha
mejorado con respecto al 2014. Madrid se encuentran en una fase de expansión
gracias al incremento de precios en el 2015 y Barcelona se mantiene en una fase de
expansión que ya venía de lejos. Las variación en transacciones siguen positivas en
ambas capitales.
Valencia sigue recuperándose. La demanda de viviendas sigue aumentando pero
los precios se recuperan de manera mas lenta que en las otras dos capitales. El ligero
aumento de precios desde el cuarto trimestre del 2014 hasta el tercer trimestre del
2015 ha mejorado la situación de la capital en el ciclo inmobiliario, acercándola a la
fase de expansión.
Las Tres Capitales
en el Ciclo Inmobiliario (2014)
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Las Tres Capitales en el Ciclo inmobiliario (2015 3T)
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Expansión
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Recuperación
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Contracción
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Expansión
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Desaceleración
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Los precios utilizados en el gráfico provienen de Idealista y son precios de oferta. En el Informe de Capitales que público Housers el trimestre anterior, el análisis del Ciclo Inmobiliario se realizó con precios del Ministerio de Fomento
y eran precios de tasación de vivienda libre. Esto da lugar a un ligero cambio en el gráfico del Ciclo Inmobiliario del 2014. Housers ha cambiado la fuente para mantener la coherencia con este informe, ya que el posterior análisis
de las capitales se realiza con precios de oferta.
La variación interanual de un trimestre determinado compara el promedio de los últimos cuatro trimestres con el promedio correspondiente al mismo trimestre del año anterior.
(1)
Datos del tercer trimestre del 2015
13
www.housers.es
Rentabilidades y precios
de vivienda
www.housers.es
/Madrid/
/Barcelona/
/Valencia/
14
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
CARG: Compound Annual Growth Rate. Se utiliza para medir la
tasa de crecimiento anualizada de un determinado periodo.
El cálculo: (valor final/valor inicial)^(1/nº de periodos)-1
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15
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Las perspectivas son positivas, ya que desde que los precios
tocaron fondo en el cuarto trimestre de 2014, han crecido de
forma sostenida durante los tres primeros trimestres de 2015.
La tendencia continuará siendo positiva en el corto plazo, con
incrementos en el precio de mas del 5% en el 2016.
Madrid: precios de vivienda (!/m2) y evolución estimada a corto plazo
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Los precios medios de la vivienda en Madrid han incrementado
un 6% en el último trimestre del 2015 respecto al 2014. Si bien
en el cuarto trimestre del 2015 los precios cayeron ligeramente, la
magnitud de la caída es inferior al 0,5% y, probablemente, se deba
a factores estacionales.
Precios de Vivienda (€/m2) en Madrid
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Precios de oferta del mercado residencial
de Madrid y evolución estimada a
corto plazo
www.housers.es
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Transacciones de vivienda en Madrid
Suma Móvil de Transacciones de Vivienda(1) en Madrid
Las transacciones de vivienda en Madrid han crecido de
manera consecutiva en los últimos diez trimestres.
Particularmente,
en
el
último
trimestre
incrementaron un
2,5% respecto al trimestre anterior y la demanda seguirá
aumentando en el 2016.
CARG
3,1%
En
el
conjunto
de
los
períodos
representados
en
el
gráfico
se aprecia que las transacciones tocaron fondo en el segundo
trimestre de 2012. A partir de este período la tendencia es
positiva.
Al examinar las cifras del cuarto trimestre de cada año, que
nos proporcionan los datos anuales, se observa que el mínimo
anual se produjo el cuarto trimestre 2011. A dicho período le
siguen una serie de valores anuales crecientes, con una media
anual medida con el CARG del 11%, por lo que cabe esperar
que
la
evolución
de
esta
variable
continúe
siendo
positiva
en
el
corto plazo.
(1)
Suma de los últimos cuatro trimestres
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16
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Rentabilidades Brutas en el Mercado Residencial de Madrid
Análisis de rentabilidades en Madrid
La
recuperación
del
mercado
residencial
de
Madrid
continúa
en el cuarto trimestre de 2015. La rentabilidad en el ultimo
trimestre del 2015 ha sido de 9,8%, mas de lo previsto en el
ultimo informe de capitales, y ha aumentado en un total de un
9,3 puntos en el 2015.
La rentabilidad por rentas derivadas del alquiler ha mantenido un
crecimiento sostenido, situándose en entorno al 5% durante todo
el 2015. La rentabilidad por plusvalías es de 4,7% en el ultimo
trimestre del año, habiendo crecido 9,3 puntos en el 2015.
Se espera que en el 2016, el incremento en los precios de la
vivienda y los ligeros aumentos en la rentabilidad por rentas,
aumenten la rentabilidad total del sector.
17
www.housers.es
“TorreAGBARandbluesky” by ArquiWHAT - Own work.
Rentabilidades y precios
de vivienda
www.housers.es
/Madrid/
/Barcelona/
/Valencia/
18
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Precios de oferta del mercado residencial
de Barcelona y evolución estimada a
corto plazo
Precios de Vivienda (€/m2) en Barcelona
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Si bien en el cuarto trimestre de 2015 los precios medios de
oferta de la vivienda en Barcelona a penas han variado respecto
al trimestre anterior, cabe esperar que la ciudad retome la
tendencia positiva de los meses anteriores.
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Barcelona: precios de vivienda (!/m2) y evolución estimada a corto plazo
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Barcelona lidera la recuperación de precios desde el 2014.
La
tendencia
alcista
de
los
precios
durante
el
2015
se
refleja
en
el 6,4% de incremento anual respecto al año anterior, situando
a Barcelona entre las ciudades con mayor repunte en el precio
de la vivienda.
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El nivel de los precios de vivienda en Barcelona es de los mas
altos de España y supera a los de las otras capitales analizadas.
Además, el mercado residencial de Barcelona se recuperó
antes que los de Madrid y Valencia. En efecto, dicho mercado
tocó fondo el tercer trimestre de 2013 y ha crecido, desde
entonces, durante ocho trimestres consecutivos.
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Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Transacciones de vivienda en Barcelona
Suma Móvil de Transacciones de Vivienda(1) en Barcelona
Barcelona, al igual que Madrid, muestra un trayectoria alcista
en cuanto a la suma móvil de transacciones de vivienda. Esta
cifra ha crecido durante 7 trimestres consecutivos, y
particularmente creció un 4,5% en el ultimo periodo.
CARG
3,6%
En
el
conjunto
de
los
períodos
representados
en
el
gráfico
se
aprecia que el menor de los valores de esta variable corresponde,
al igual que Madrid, al cuarto trimestre de 2011. La media anual)
desde dicho período es de un 12,6%, por lo que cabe esperar
que
la
evolución
de
esta
variable
continúe
siendo
positiva
en
el
corto plazo.
(1)
Suma de los últimos cuatro trimestres
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20
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Rentabilidades Brutas en el Mercado Residencial de Barcelona
Análisis de rentabilidades en Barcelona
Barcelona consolida trimestre a trimestre una recuperación
que viene de lejos. La rentabilidad del mercado en el ultimo
trimestre ha sido de 11,3%, ligeramente inferior a la estimada
en el ultimo informe de capitales. Aun así, la rentabilidad ha
sido superior a dos cifras durante 6 trimestres consecutivos y
la tendencia es positiva. En el segundo trimestre del 2016 se
alcanzara una rentabilidad del 14%.
Tanto la rentabilidad por rentas como por plusvalías han crecido
en el 2015 con respecto al 2014.
21
www.housers.es
Rentabilidades y precios
de vivienda
www.housers.es
/Madrid/
/Barcelona/
/Valencia/
22
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Precios de oferta del mercado residencial
de Valencia y evolución estimada a
corto plazo
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No obstante, la tendencia de los precios de la vivienda en
Valencia
sigue
siendo
positiva
y
como
refleja
el
grafico,
cabe
esperar que la evolución de los precios sea también positiva en
el corto plazo.
Valencia: precios de vivienda (!/m2) y evolución estimada a corto plazo
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Los precios tocaron fondo el tercer trimestre de 2014 y, desde
entonces, oscilan ligeramente en torno a los 1.440 €/m2. En el
2015, los precios reflejaron
variaciones
positivas
en
los
tres
primeros trimestres del 2015 y un ligero descenso en el cuarto
trimestre.
Precios de Vivienda (€/m2) en Valencia
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Los precios medios de la vivienda en Valencia se estabilizan,
creciendo ligeramente en el 2015 , un 2% respecto al año 2014.
En comparación con las otras ciudades analizadas, Valencia se
recuperan de manera mas paulatina.
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Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Suma Móvil de Transacciones de Vivienda(1) en Valencia
Transacciones de vivienda en Valencia
Las transacciones por compraventa de vivienda ha crecido en
el tercer trimestre de 2015 respecto del trimestre anterior.
CARG
3,9%
En
el
gráfico
se
aprecia
que
esta
variable
tocó
fondo
en
el
tercer trimestre de 2012, mas tarde que las otras dos ciudades
analizadas, y las cifras muestran una tendencia creciente desde
ese periodo.
Al
examinar
las
cifras
anuales,
correspondientes
al
último
cuatrimestre de cada año, se observa que el valor mínimo de
la serie anual se produjo el cuarto trimestre 2013. A partir de
entonces, los valores anuales fueron positivos con una media
anual
del
17%
para
los
tres
últimos
años.
Se
espera
que
la
evolución de esta variable en Valencia muestre una tendencia
positiva en el corto plazo.
(1)
Suma de los últimos cuatro trimestres
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24
Informe Housers.
Primer Trimestre 2016
Rentabilidades Brutas en el Mercado Residencial de Valencia
Análisis de rentabilidades en Valencia
El
gráfico
muestra
que
el
mercado
residencial
de
Valencia
se
recupera.
La
rentabilidad
del
último
trimestre
es
de
7,2%, 6,9
puntos
porcentuales
más
que
a
finales
del
2014.
Los precios dejaron de caer en 2014 y en 2015 se han mantenido
por encima de los mínimos de entonces. La rentabilidad por rentas
se mantiene estable trimestre a trimestre entorno a un 5%.
El mercado residencial de Valencia ha salido del bache. Dada
la evolución en la rentabilidad del sector se espera llegar a
rentabilidades de casi 10% en el 2016.
25
www.housers.es
Fuentes:
- Banco de España (BdE)
- Instituto Nacional de Estadística (INE)
- Ministerio de Fomento
- Ministerio de Hacienda
- idealista.com
- Microanálisis Inmobiliario.com
- Housers
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