Febrero de 2012
ÍNDICE
INFORME DE LA CONSTRUCCIÓN Y DEL MERCADO INMOBILIARIO ..................... 2
PANORÁMICA .............................................................................................................................. 2
LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN .............................................................................. 3
EL NIVEL DE ACTIVIDAD ................................................................................................................ 3
INDICADORES REPRESENTATIVOS DE LA CONSTRUCCIÓN ............................................................. 6
EL COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN ................................................................................................... 8
EL ESTÍMULO PARA CONSTRUIR – RATIO “Q”............................................................................... 11
MERCADO INMOBILIARIO.................................................................................................... 12
COMPRAVENTA ............................................................................................................................. 12
PRECIOS......................................................................................................................................... 13
PERSPECTIVAS (INFORME ANTERIOR) ............................................................................ 15
INFORME DE LA CONSTRUCCIÓN Y DEL MERCADO INMOBILIARIO
PANORÁMICA
Durante el período enero-octubre de 2011, el nivel general de la actividad de la construcción
(ISAC) presentó un incremento del 10,0% respecto de igual período de 2010, manteniéndose la
tendencia creciente verificada durante el año anterior. Considerando los principales insumos
utilizados por el sector, los despachos de cemento crecieron un 12,7% anual al comparar los
primeros diez meses de 2010 y 2011 y la producción de hierro redondo para hormigón lo hizo en
un 12,4% (C
Cuadro 1 y Gráfico 1). Por su parte, las ventas de asfalto crecieron un 5,0% anual en
igual comparación (C
Cuadro 1 y Gráfico 1).
Cuadro 1: Evolución reciente de los principales indicadores de la actividad
de la construcción - Variación porcentual
Primeros 10 meses de 2011 vs.
Primeros 10 meses de 2010
Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (INDEC)
10.0%
Despachos de Cemento
12.7%
Producción de Hierro para Hormigón
12.4%
Ventas de asfalto al mercado interno
5.0%
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, con datos de Ministerio de
Economía.
Gráfico 1: Evolución de la producción de los principales insumos
de la construcción durante Enero y Octubre de los años 2008 a 2011
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, con datos de Ministerio de Economía.
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2
Gráfico 2: Evolución de Precios de Oferta en US$ de Departamentos Nuevos y
Oferta de Viviendas en Venta - Índice promedio Enero-Noviembre de cada año
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, sobre la base de avisos clasificados publicados en
medios gráficos e Internet y datos de Tendencias Económicas.
En cuanto al mercado inmobiliario, al comparar el período enero-noviembre de 2011
frente a su igual de 2010, según los datos disponibles, la oferta de viviendas en venta se redujo en
un 19,9% anual (Gráfico 2). La oferta de alquileres hizo lo propio en un 30,9%.
En lo que respecta a precios de departamentos –medidos en dólares- ubicados en la zona
norte de la Ciudad de Buenos Aires, se observó un incremento anual promedio para los
departamentos nuevos de 13,8% al comprar los primeros once meses de 2011 con los del año
anterior, mientras que para los usados fue de 14,7% en igual comparación de períodos (Gráfico 2).
Estos porcentajes significan una aceleración en la tasa de crecimiento de los precios, ya que en las
misma comparación 2010-2009 los precios crecían en torno al 10%.
LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
El Nivel de Actividad
Los agregados macroeconómicos muestran para el segundo trimestre de 2011 un
incremento en el valor agregado a nivel total de la economía y, también, del sector construcción.
En el Cuadro 2 y el Gráfico 3 se presentan las variaciones porcentuales observadas en la
producción final total (PIB Total) y en bienes y servicios de la construcción (PIB Construcción)
para el segundo trimestre de 2011 respecto del mismo período del año anterior. Los datos son los
disponibles según el sistema de Cuentas Nacionales.
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3
Cuadro 2: Nivel de Actividad – Segundo trimestre de 2011
Variaciones porcentuales
Segundo Trimestre de 2011 vs. Segundo Trimestre de 2010
Producto Interno Bruto Total (*)
9,1%
Producto Interno Bruto: Construcción (*)
10,8%
Inversión Bruta Fija Total (*)
23,8%
Inversión Bruta Fija: Construcción (*)
9,7%
(*): A precios constantes de 1993. Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias
Económicas- UADE con datos de Ministerio de Economía.
Gráfico 3: Tasas de variación del PIB Total y en Construcción
Variaciones porcentuales trimestrales respecto de igual período del año anterior
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, con datos de Ministerio de Economía
En el Gráfico 3 puede observarse que a lo largo del segundo trimestre de 2011 el PIB
Construcción elevó su tasa de crecimiento por encima de las registradas en los dos trimestres
anteriores, encontrándose por encima, también, del crecimiento del PIB Total.
Por su parte, el gasto de Inversión Bruta Fija en Construcción del segundo trimestre de
2011 ($ 58.476 millones en pesos de 1993) fue un 9,7% mayor al registrado en igual período de
2010 (G
Gráfico 4).
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4
Gráfico 4: La Inversión Bruta Fija Total y en Construcción
Millones de pesos, a precios de 1993
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, con datos de Ministerio de
Economía
Gráfico 5: Tasas de variación de la Inversión Bruta Fija Total y en Construcción
Variaciones porcentuales trimestrales respecto de igual período del año anterior
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, con datos de Ministerio de Economía
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5
Indicadores Representativos de la Construcción
Durante el período enero-octubre de 2011, la actividad de la construcción presentó una
evolución creciente (G
Gráfico 6). Los bloques que, para dicho período experimentaron mayores
aumentos en la comparación anual, fueron “Obras viales” (12,8% anual) e “Infraestructura”
(12,7% anual). Por su parte, el bloque “Edificios para Vivienda” presentó un incremento de 9,1%.
Gráfico 6: Evolución del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción
(Índice Promedio Anual Base 2004=100)
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas UADE, con datos de INDEC.
Cuadro 3: Despachos de cemento al mercado interno
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
158.1
152.3
139.0
176.7
164.0
139.9
174.3
165.0
178.1
171.3
158.6
136.9
144.3
135.3
150.0
150.7
144.0
157.5
159.6
161.7
156.6
171.3
152.9
145.2
147.3
137.0
172.5
162.2
152.6
158.8
165.3
178.4
180.5
185.1
198.7
179.1
168.6
162.2
180.4
186.0
195.8
175.8
180.4
199.7
216.8
198.7
208.1
159.5
152.4
168.1
188.4
2009
2010
2011
5.4%
1.4%
-5.9%
-6.2% -7.0% -3.8%
10.8% 26.0% 11.2%
0.5%
-6.0%
3.1%
-4.5% -5.9%
5.3%
9.4%
4.1% -10.2%
1.3%
4.1%
2.6%
1.3%
7.9% 10.7%
-3.1%
1.2%
8.6%
9.4%
2.5%
-8.4%
-10.7% 7.4%
4.7%
-5.1% -9.9%
0.5%
1.8%
1.4%
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de la Asociación de Fabricantes de Cemento
Portland.
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6
En lo que hace a indicadores representativos de la construcción, los despachos de cemento
al mercado interno (medidos en toneladas) crecieron un 12,7% anual (enero-noviembre de 2011
vs. enero-noviembre de 2010). Por otra parte, en la comparación enero-octubre 2011 vs. igual
período de 2010, la producción de hierro redondo para construcción verificó un aumento de
12,4%, mientras que las ventas de asfalto crecieron un 5,0% anual (C
Cuadro 4).
Cuadro 4: Producción de hierro para construcción
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
150.5
156.4
158.8
180.7
147.3
154.2
153.7
168.9
162.7
186.7
165.2
110.3
116.4
107.5
54.1
93.6
105.7
107.4
111.8
95.2
93.4
105.2
108.6
94.7
129.5
127.7
128.0
108.6
115.0
118.6
109.1
108.1
96.1
113.1
118.6
99.6
141.5
135.5
144.2
120.7
123.8
140.5
133.5
116.8
111.7
129.4
5.6%
-7.6%
-49.7%
73.2%
12.9%
1.6%
4.1%
-14.8%
-1.9%
12.6%
3.2%
-12.8%
36.8%
-1.4%
0.2%
-15.2%
5.9%
3.1%
-8.0%
-0.9%
-11.1%
17.7%
4.8%
-16.0%
42.0%
-4.2%
6.4%
-16.3%
2.6%
13.5%
-5.0%
-12.6%
-4.3%
15.9%
158.0
99.5
114.3
129.8
-1.3%
0.4%
2.7%
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de Ministerio de Economía.
Cuadro 5: Ventas de asfalto
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
82.8
96.2
88.1
124.6
118.2
71.0
69.2
66.0
92.5
104.0
38.9
76.7
102.4
117.6
101.7
115.4
91.5
96.0
78.5
119.4
96.5
96.5
86.6
90.8
84.5
80.9
93.0
99.1
86.2
80.1
74.0
85.1
89.9
86.6
106.5
96.3
96.4
97.1
116.2
106.8
78.1
72.2
77.0
86.7
93.5
78.2
33.6%
14.8%
-13.5%
13.5%
-20.8%
4.9%
-18.2%
52.0%
-19.2%
0.0%
-10.2%
4.8%
-6.9%
-4.2%
14.9%
6.6%
-13.1%
-7.1%
-7.6%
15.0%
5.6%
-3.6%
23.0%
-9.6%
0.1%
0.7%
19.8%
-8.1%
-26.9%
-7.5%
6.6%
12.6%
7.9%
-16.4%
85.7
99.4
88.5
90.2
1.4%
0.5%
-2.1%
Fuente: Instituto de Economía-Facultad de Ciencias Económicas- UADE, con datos de Ministerio de Economía
Lima 717 – C1073AAO – Ciudad de Buenos Aires, ARGENTINA
Teléfono: 54-11-40007693
7
El Costo de la Construcción
Durante los primeros once meses de 2011, el Nivel General del Costo de la Construcción
presentó un aumento de 20,6% promedio, en comparación con igual período del año pasado
(C
Cuadro 7). El alza del Nivel General de la Construcción incluyó un incremento de 11,5% en el
Costo de Materiales –que participa de un 46% en la composición del índice general- (C
Cuadro 8) y
de 28,0% en el caso de la Mano de Obra, que pondera con un 45% (C
Cuadro 9).
Cuadro 6: COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN
Variación porcentual
Primeros 11 meses de 2011 vs.
Primeros 11 meses de 2010
20,6%
Nivel General
Materiales
11,5%
Mano de Obra
28,0%
Gastos Generales
26,7%
Fuente: Instituto de Economía UADE, Facultad de Ciencias
Económicas - UADE, con datos de INDEC.
Cuadro 7: Costo de la construcción nivel general
Mes
Índice Base 2004=100
2008
2009
2010
Variación % Mensual
2011
2009
2010
2011
Enero
180.6 206.1
232.1 282.5
0.6%
1.7%
1.9%
Febrero
181.6 206.3
236.1 287.2
0.1%
1.7%
1.6%
Marzo
182.6 207.4
233.4 286.6
0.5%
-1.1% -0.2%
Abril
189.4 208.2
238.0 295.6
0.4%
2.0%
3.1%
Mayo
193.7 213.0
247.2 297.1
2.3%
3.9%
0.5%
Junio
193.9 215.3
250.9 295.3
1.1%
1.5%
-0.6%
Julio
200.7 217.2
252.4 300.0
0.8%
0.6%
1.6%
Agosto
200.6 218.0
258.3 306.0
0.4%
2.3%
2.0%
Septiembre
203.8 219.1
261.7 312.9
0.5%
1.3%
2.3%
Octubre
204.1 226.0
263.8 317.3
3.1%
0.8%
1.4%
Noviembre
204.8 227.6
265.0 321.8
0.7%
0.5%
1.4%
Diciembre
204.8 228.2
277.3
0.3%
4.6%
Promedio
195.1 216.0
251.4 300.2
0.9%
1.6%
1.4%
Mensual
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de INDEC.
Lima 717 – C1073AAO – Ciudad de Buenos Aires, ARGENTINA
Teléfono: 54-11-40007693
8
Cuadro 8: Costo de la construcción-materiales - (ponderación: 46%)
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
162.7
164.0
165.5
168.5
171.1
173.7
175.6
177.3
178.4
178.9
179.8
179.6
179.9
180.0
180.8
181.3
181.9
182.5
183.5
185.3
186.8
188.3
189.7
190.5
192.1
194.2
196.3
198.1
200.1
202.2
204.0
205.7
207.4
209.3
211.2
213.2
214.9
216.7
218.5
220.3
222.4
224.8
227.0
229.3
231.4
233.7
236.2
0.2%
0.0%
0.5%
0.3%
0.3%
0.4%
0.5%
0.9%
0.8%
0.8%
0.7%
0.4%
0.8%
1.1%
1.1%
0.9%
1.0%
1.0%
0.9%
0.8%
0.8%
0.9%
0.9%
0.9%
0.8%
0.8%
0.8%
0.8%
1.0%
1.0%
1.0%
1.0%
0.9%
1.0%
1.0%
172.9
184.2
202.8
225.0
0.5%
0.9%
0.9%
Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de INDEC.
Cuadro 9: Costo de la construcción- mano de obra -(ponderación: 45,6%)
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
208.4
208.7
209.3
221.6
228.9
225.1
238.7
235.8
242.1
242.1
242.4
242.4
245.1
245.4
246.8
247.4
258.4
263.6
266.4
265.8
266.1
281.4
283.2
283.6
291.5
297.3
287.6
296.1
316.0
322.4
323.3
335.3
341.6
342.9
342.8
370.1
379.6
388.5
384.4
402.7
403.0
395.4
403.1
414.6
427.3
435.0
443.2
1.1%
0.1%
0.6%
0.3%
4.4%
2.0%
1.1%
-0.2%
0.1%
5.7%
0.6%
0.2%
2.8%
2.0%
-3.3%
2.9%
6.7%
2.0%
0.3%
3.7%
1.9%
0.4%
-0.0%
8.0%
2.6%
2.4%
-1.1%
4.8%
0.1%
-1.9%
2.0%
2.9%
3.0%
1.8%
1.9%
228.8
262.8
322.2
407.0
1.3%
2.2%
1.7%
Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de INDEC.
Lima 717 – C1073AAO – Ciudad de Buenos Aires, ARGENTINA
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9
Cuadro 10: Costo de la construcción-gastos generales -(ponderación: 8,4%)
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
171.0
172.6
173.6
180.4
183.8
184.0
193.5
194.1
196.8
197.3
198.4
199.7
201.4
202.4
204.5
206.9
212.0
212.0
214.6
216.8
217.9
222.2
224.8
225.1
226.3
233.2
231.4
237.4
245.4
248.1
248.9
255.2
257.4
263.9
265.7
277.9
288.2
292.8
292.0
306.1
310.0
306.2
314.9
320.2
333.0
335.8
337.4
0.8%
0.5%
1.0%
1.2%
2.5%
0.0%
1.2%
1.0%
0.5%
2.0%
1.2%
0.2%
0.5%
3.0%
-0.8%
2.6%
3.4%
1.1%
0.3%
2.5%
0.9%
2.5%
0.7%
4.6%
3.7%
1.6%
-0.3%
4.8%
1.3%
-1.2%
2.8%
1.7%
4.0%
0.8%
0.5%
187.1
213.4
249.2
312.4
1.0%
1.8%
1.8%
Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de INDEC.
Lima 717 – C1073AAO – Ciudad de Buenos Aires, ARGENTINA
Teléfono: 54-11-40007693
10
El estímulo para construir – Ratio “Q”1
A lo largo del período enero-noviembre de 2011, el Índice del Ratio “Q” se redujo 8,3%
respecto de igual período del año anterior. En dicho período el crecimiento promedio anual del
precio de departamentos nuevos en zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, medidos en dólares,
fue de 13,8% promedio anual, menor al crecimiento de los costos de construir –también medidos
en dólares- que en igual período fue de un 20,6% promedio anual.
Cuadro 11: Ratio “Q”
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
110.7
113.1
116.3
112.8
110.0
106.7
104.9
106.9
105.8
110.3
112.5
115.7
116.9
116.2
119.8
123.5
127.1
120.4
123.5
127.0
126.7
123.7
123.7
123.2
122.8
123.0
125.7
121.1
130.2
120.6
128.8
125.0
125.2
125.0
125.9
123.5
125.3
120.5
121.7
125.6
111.2
121.3
109.8
110.5
103.5
103.7
106.6
1.1%
-0.6%
3.0%
3.1%
3.0%
-5.3%
2.5%
2.8%
-0.2%
-2.4%
-0.0%
-0.4%
-0.4%
0.2%
2.2%
-3.7%
7.5%
-7.3%
6.8%
-2.9%
0.1%
-0.1%
0.7%
-1.9%
1.5%
-3.8%
1.0%
3.2%
-11.4%
9.0%
-9.5%
0.7%
-6.3%
0.2%
2.8%
110.5
122.6
124.7
114.5
0.5%
0.0%
-1.3%
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de INDEC y “Modelo Uno” Revista Vivienda.
Cabe indicar que este ratio no contempla el valor de los terrenos (que en algunos casos –en
zonas de elevada demanda inmobiliaria- adquirió niveles cercanos a un 25-30% de precio final del
M² construido) ni aspectos impositivos.
1
El estímulo para construir puede ser medido a través del Ratio “Q”. Es un cociente cuyo numerador asume el valor
promedio de los precios en dólares de departamentos nuevos en el mercado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en las zonas
de mayor negociabilidad y calidad edilicia y el denominador viene dado por el costo en dólares de construir un m2 (para
representar los costos de reposición). Considerando el valor de terreno como costo hundido, si el ratio es mayor a uno, indicaría la
conveniencia de construir a comprar edificado (también sin contar el costo del terreno) y, si es menor que uno, es mejor decisión
comprar un m2 existente a construirlo. Este ratio aumenta (disminuye) según los precios se incrementen (disminuyan) o los costos
disminuyan (aumenten). En este informe, el “Ratio Q” se traduce a números índices, a los efectos de facilitar la comparación entre
períodos.
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11
MERCADO INMOBILIARIO
Compraventa
El índice de oferta de viviendas en venta -en Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos
Aires- siguió, a lo largo de de 2011, una trayectoria creciente (a partir del piso en enero último) si
en forma bastante irregular, observándose un impulso importante durante octubre y noviembre
últimos. No obstante, al compararse los primeros once meses de 2010 y 2011, resulta una caída de
19,9% anual (C
Cuadro 12 y Cuadro 13).
Cuadro 12: INDICADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO
Variaciones porcentuales
Primeros 11 meses de 2011 vs.
Primeros 11 meses de 2010
Oferta de viviendas en venta
-19,9%
Oferta de viviendas en alquiler
-30,9%
Precios de departamentos nuevos en dólares
– Zona Norte y otros – Ciudad de Buenos Aires
13,8%
Precios de departamentos usados en dólares
– Zona Norte y otros – Ciudad de Buenos Aires
14,7%
Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos propios y de
Tendencias Económicas.
Cuadro 13: Oferta de viviendas en venta (Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires)
Mes
Índice Base 2004=100
2008
2009
2010
Variación % Mensual
2011
2009
2010
2011
Enero
64.7
64.6
69.8
46.4 -18.2% -18.8% -43.7%
Febrero
80.8
65.3
61.2
68.8
1.1% -12.3% 48.4%
Marzo
123.3
85.4
93.2
60.8
30.7% 52.3% -11.7%
Abril
104.1
75.6
95.0
77.4 -11.4% 1.9% 27.3%
Mayo
128.5
95.4
94.4
98.4
26.2% -0.6% 27.2%
Junio
108.8
84.0
142.7
87.4 -11.9% 51.2% -11.2%
Julio
108.4
88.3
106.2
75.2
5.0% -25.6% -13.9%
Agosto
115.2 108.8
103.1
68.8
23.3% -2.9% -8.4%
Septiembre
114.8
85.2
104.4
66.8 -21.7% 1.3%
-2.9%
Octubre
117.0 100.7
95.6
99.9
18.2% -8.4% 49.5%
Noviembre
103.3 108.3
88.1
93.8
7.6%
-7.9% -6.1%
Diciembre
79.0
85.9
82.4
-20.7% -6.4%
Promedio
104.0
87.3
94.7
76.7
0.7%
-0.3%
1.2%
Mensual
Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de Tendencias Económicas.
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12
El comportamiento de la oferta de viviendas en alquiler durante 2011 se mantuvo por
debajo del mínimo valor registrado en 2010. Según las fuentes disponibles, en el Cuadro 14 puede
observarse que el nivel promedio del índice de oferta de viviendas en alquiler durante el período
enero-noviembre 2011 fue 30,9% menor a igual período de 2010, en alguna medida debido a una
caída en la rentabilidad de las locaciones para uso habitacional.
Cuadro 14: Oferta de viviendas en alquiler (Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires)
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
Promedio
Mensual
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
147.1
190.1
218.6
248.9
180.8
175.5
188.2
196.0
194.1
200.4
226.3
171.0
149.0
147.8
163.9
153.0
174.9
146.0
162
167.7
193.8
154.0
162.6
146.1
121.6
119.5
135.8
138.7
144.5
154.4
132.4
125.8
138.2
115.7
141.0
106.7
134.0
98.1
95.1
78.2
88.8
84.5
80.3
84.9
85.5
96.1
89.1
-12.9%
-0.8%
10.9%
-6.6%
14.3%
-16.5%
10.6%
3.8%
15.5%
-20.5%
5.6%
-10.1%
-16.8%
-1.7%
13.6%
2.2%
4.2%
6.8%
-14.2%
-5.0%
9.9%
-16.3%
21.9%
-24.4%
25.6%
-26.8%
-3.0%
-17.9%
13.7%
-4.9%
-4.9%
5.7%
0.7%
12.3%
-7.3%
194.8
160.0
131.2
92.2
-1.3%
-2.6%
-1.6%
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, con datos de Tendencias Económicas.
Precios
En el caso de los precios de oferta (en dólares) de los departamentos nuevos y usados
ubicados en zona norte de la Ciudad de Buenos Aires (Belgrano, Palermo, Núñez y Recoleta),
presentaron, durante los primeros once meses de 2011 se verificaron incrementos anuales del
13,8% y 14,7%, respectivamente (C
Cuadro 15 y Cuadro 16).
Cuadro 15: Precios de departamentos “nuevos” - zona norte/ M2 –US$
Mes
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Índice Base 2004=100
Variación % Mensual
2008
2009
2010
2011
2009
2010
2011
172.2
176.4
178.0
179.0
180.5
182.0
183.4
187.6
188.1
189.3
186.7
186.5
189.4
193.0
193.1
193.2
198.1
199.1
202.3
202.4
207.0
210.5
214.1
213.5
221.3
223.8
224.8
235.6
239.1
237.1
238.2
239.3
245.3
251.2
255.5
252.0
0.1%
-1.4%
-0.1%
1.6%
1.9%
0.0%
0.0%
2.5%
0.5%
0.1%
0.0%
2.3%
1.7%
1.7%
-0.3%
3.7%
1.1%
0.4%
1.5%
1.5%
-0.8%
0.5%
0.5%
2.5%
2.4%
1.7%
-1.4%
Lima 717 – C1073AAO – Ciudad de Buenos Aires, ARGENTINA
Teléfono: 54-11-40007693
13
Octubre
188.4 200.8
225.5 253.5
0.8%
0.3%
0.6%
Noviembre
188.8 201.8
228.8 255.0
0.5%
1.5%
0.6%
Diciembre
189.0 202.1
232.1
0.0
0.2%
1.4%
Promedio
182.8 194.4
217.2 245.6
0.6%
1.2%
0.9%
Mensual
Fuente: Instituto de Economía - Facultad de Ciencias Económicas - UADE, sobre la base de avisos clasificados publicados en medios
gráficos e Internet.
Cuadro 16: Precios de departamentos “usados” – zona norte/ M² –US$
Mes
Índice Base 2004=100
2008
2009
2010
Variación % Mensual
2011
2009
2010
2011
Enero
193.8 216.2
235.0 260.7 -0.6%
0.1%
1.7%
Febrero
196.2 215.5
235.7 265.1 -0.3%
0.3%
1.7%
Marzo
199.8 217.7
240.1 267.0
1.1%
1.9%
0.7%
Abril
203.4 220.1
239.7 269.8
1.1%
-0.1%
1.0%
Mayo
208.5 223.7
244.1 272.6
1.6%
1.8%
1.0%
Junio
209.4 226.7
248.9 278.2
1.3%
2.0%
2.1%
Julio
214.7 229.7
250.2 283.8
1.3%
0.5%
2.0%
Agosto
216.1 228.1
252.0 292.6 -0.7%
0.7%
3.1%
Septiembre
218.0 229.8
252.4 301.1
0.8%
0.2%
2.9%
Octubre
218.3 230.3
253.7 304.9
0.2%
0.5%
1.3%
Noviembre
218.9 232.6
255.1 308.7
1.0%
0.5%
1.2%
Diciembre
217.6 234.7
256.4
0.0
0.9%
0.5%
Promedio
209.6 225.4
246.9 282.2
0.6%
0.7%
1.7%
Mensual
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas - UADE, sobre la base de avisos clasificados publicados en medios
gráficos e Internet.
Complementariamente, durante diciembre de 2011, el Instituto de Economía (FACE –
UADE) realizó un relevamiento de los precios de oferta de departamentos en dólares en la Ciudad
de Buenos Aires publicados en medios gráficos e Internet (Cuadro 17).
Cuadro 17: Precios Promedio de Oferta del M2 de departamentos en dólares - Inicios de diciembre de 2011 (*)
Todos los ambientes
Barrio
Recoleta
Palermo
Belgrano
Núñez
Villa Urquiza
Caballito
Saavedra
Almagro
Balvanera
Villa Devoto
Boedo
2 Ambientes
Nuevo
Usados
3012
2702
2601
2568
2247
2207
2206
2160
2112
2013
2007
2661
2593
2526
2338
2132
1950
2051
1936
1711
1905
1734
Barrio
Recoleta
Palermo
Belgrano
Núñez
Villa Urquiza
Saavedra
Caballito
Balvanera
Almagro
Boedo
Villa del Parque
3 Ambientes
Nuevo
Usados
2856
2819
2649
2486
2261
2248
2214
2188
2136
2111
2071
2843
2721
2512
2469
2238
2333
2017
1812
1934
1822
1865
Barrio
Recoleta
Palermo
Núñez
Belgrano
Villa Urquiza
Balvanera
Barracas
Almagro
Caballito
Villa Devoto
Boedo
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Teléfono: 54-11-40007693
Nuevo
Usados
2835
2784
2644
2530
2307
2276
2228
2219
2117
1988
1922
2647
2477
2266
2369
2134
1622
1766
1884
1913
1891
1669
14
1997
2035
1809
Barracas
1756
Villa Devoto
1767
Flores
1601
1869
1853
1731
Villa del Parque
1777
Flores
1667
Villa del Parque
1704
1826
1849
Flores
1615
Barracas
1830
(*) Barrios con volumen representativo de oferta.
Fuente: Instituto de Economía – Facultad de Ciencias Económicas – UADE - sobre la base de avisos clasificados publicados en medios gráficos e
Internet. La fuente de datos del tipo de cambio es Ministerio de Economía.
Dentro de la respectiva muestra, los departamentos ubicados en Recoleta, Palermo,
Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados fueron, los valores
más elevados. En el caso de las unidades a estrenar, los valores rondaron entre los US$ 3012
(Recoleta) y los US$ 2568 (Núñez) el M2. Cabe destacar que, según las estimaciones del Instituto,
el valor promedio simple de oferta del M2 para el conjunto de barrios relevados es US$2261 para
los departamentos nuevos y US$2159 para los usados.
En líneas generales, se observó que, en Recoleta y Núñez, el valor promedio del M2 a
estrenar cayó un 0,4% y 1,0%, respectivamente, comparando con los niveles relevados a fines de
agosto último, mientras que en Palermo y Belgrano los valores promedios se incrementaron en
3,0% y 4,6% respectivamente, en igual comparación. La mayoría de los barrios presentados en el
Cuadro 17 también registraron subas respecto de julio último, si bien Caballito, Almagro y Villa
Urquiza registraron pequeñas bajas.
En materia de departamentos usados y para una medición similar, la mayoría de los
barrios observados experimentaron aumentos en sus precios. Por ejemplo: en Recoleta los precios
crecieron un 2,7% promedio y en Palermo un 2,0%.
Es de notar que en este relevamiento sólo se consideraron departamentos terminados, en
buen estado edilicio, en zonas donde la muestra de inmuebles obtenida permitía estimar un
promedio representativo. De esta manera, fue posible disponer de una base de más de seis mil
departamentos. A partir de dichos precios y de la superficie cubierta de cada departamento, se
calculó el precio de oferta del M2 promedio. A los efectos de homogeneizar la muestra, no se
consideraron inmuebles en cuyo precio se incluyó el correspondiente a cocheras.
PERSPECTIVAS
Los cambios en la normativa financiera y cambiaria de noviembre último, acentuaron la
habitual merma que caracteriza al número de operaciones inmobiliarias en el último mes del año.
Sin embargo, más allá de que el mercado reacomode sus expectativas al nuevo escenario local,
durante el primer trimestre del año continuará afectado por la inestabilidad macroeconómica
europea y estadounidense.
El impulso al alza en las barreras arancelarias y para-arancelarias que se aprecia como
estrategia en los principales países de Latinoamérica, inicialmente podría dar lugar a un desvío de
los recursos económicos y financieros hacia la producción de bienes sustitutos a los actualmente
importados, en detrimento de los no transables, dentro de los cuales se encuentran los sectores
construcción e inmobiliario.
Lima 717 – C1073AAO – Ciudad de Buenos Aires, ARGENTINA
Teléfono: 54-11-40007693
15
Es probable entonces que, si se presentase un escenario con el mencionado, las tasas de
crecimiento de los precios comiencen a mostrar signos de desaceleración, desde el 15% interanual
en dólares que muestran en la actualidad. Un similar recorrido lo seguiría la inversión privada en
construcción, sin que esto signifique una caída absoluta de la actividad.
La obra pública, por su parte, se encontraría algo limitada, si es que se confirmase la
búsqueda de un mayor equilibrio de las cuentas fiscales por parte de las autoridades económicas.
***
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