HACIA LA RECUPERACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO Antonio

HACIA LA RECUPERACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO
Antonio Gil
Cuatrecasasblog.com, 15/04/2015
Existe una opinión generalizada optimista sobre la recuperación del sector
inmobiliario. La crisis ha dejado muchas víctimas en su largo e intenso recorrido
por el sector, así como un regusto amargo y desconfianza, pero lo cierto es que
desde 2014 se vislumbran más luces que sombras en el sector, provocadas por el
interés de la inversión internacional en nuestro país.
Esta realidad pudo palparse en la feria inmobiliaria internacional MIPIM, que reúne
cada año en Cannes a la flor y nata de las administraciones públicas de las grandes
urbes europeas, así como a las principales empresas del sector y sus proyectos
inmobiliarios más emblemáticos.
En 2013 nadie apostaba por España en MIPIM, era casi sacrílego hablar a los fondos
e inversores internacionales de nuestro país. Nadie quería escuchar. España no
existía en su mapa de la economía mundial. Se apostaba por otros países.
Un año más tarde y con más fuerza aún en 2015, el interés por invertir en nuestro
país ha pasado de la nada, de no existir, a ser una apuesta “segura” y objeto de
interés y deseo por parte de los inversores internacionales presentes en MIPIM.
¿Qué ha ocurrido?
Los analistas justifican este cambio de tendencia con varios argumentos.
1. En primer lugar, por la adecuación de los precios de venta a un valor de
mercado más racional, provocada por las correcciones en el precio que se han
ido sucediendo en estos años. De hecho, se calcula que la caída promedio de
valor, es decir el ajuste en el precio, ha sido de un 55% del 2007 al 2013.
2. En segundo lugar, las expectativas de progresivo crecimiento de los
precios para los próximos años y el previsible incremento del precio del alquiler
en nuestro país, está por debajo de los estándares europeos.
3. Por último, la liquidez existente en el mercado, que unida a la poca o nula
rentabilidad de la deuda pública a largo plazo, hace que la inversión en
inmobiliario resulte atractiva tanto al mercado internacional como al interno.
LAS CIFRAS DE LA RECUPERACIÓN
A nivel Europeo, según Cushman & Wakefield (C&W), el mayor interés por invertir
en Europa se detectó en 2014 de EE.UU, con unas inversiones de 45.000 millones
de euros.
millones
Asia Pacifico invirtió 12.800 millones, Oriente Medio y África 9.600
y América Latina 1.300 millones.
En sentido inverso los europeos
invirtieron el año pasado 13.600 millones de euros en las cuatro áreas geográficas
citadas. De esta cifra global, la inversión inmobiliaria que ha ido de Europa a EE.UU
ha representado el 72,8%, es decir, 9.900 millones de euros.
En conclusión, el saldo neto mundial a favor de la inversión inmobiliaria en Europa
ha sido de 55.100 millones de euros, a los que hay que sumar los 47.900 millones
que Europa ha invertido en si misma mediante el movimiento de capitales de unos
países en otros y la inversión interna de cada estado.
¿Dónde se ha centrado esta inversión en Europa? La principal economía receptora
de estas inversiones ha sido Londres, seguida de París. En el resto del mundo, han
sido Nueva York, Sídney y Tokio las elegidas. La primera ciudad española que
aparece en este ranking es Madrid, en decimotercera posición.
PREVISIONES A CORTO PLAZO
El crecimiento en la inversión en los mercados más maduros (léase Londres y
París), será menor y estará centrada en productos inmobiliarios de muy alta
cualidad y valor. Para los países del sur de Europa, se prevé un crecimiento mucho
más relevante, al considerar los inversores que los precios tienen capacidad de
recorrido y mejora con retornos muy superiores al de los mercados más
consolidados.
A ciudades como Madrid (considerada la capital financiera de sur de Europa) y
Barcelona,
se les augura un buen porvenir para la inversión, si bien resulta
conveniente analizar hacia qué subsectores del sector inmobiliario se dirigió en
2014 esta inversión.
A lo largo del año 2014 la inversión inmobiliaria en España se diversificó en un 40%
en el segmento delretail y en un 31% en el subsector de las oficinas. El resto se
distribuyó en residencial, hotelero e industria, por este orden.
Del total de la inversión (6.493 millones de euros) el 61% provino de inversores
internacionales y el resto de inversores domésticos.
Entre estos últimos, cabe
destacar el relevante papel que las SOCIMI, con una gran liquidez y muy
conocedoras del mercado, han tenido en la inversión inmobiliaria a lo largo del año
2014 (Información facilitada por C&W).
La escasez de producto y las expectativas que el mercado internacional tiene en
nuestro país está provocando que aparezcan en el tablero de juego un nuevo perfil
de inversores, más arriesgados, que no buscan la rentabilidad inmediata o a corto
plazo. Se trata de fondos promotores, que de la mano de socios locales buenos
conocedores del producto, se plantean la adquisición de suelo para promover o
rehabilitar edificios.
CÓMO CONSOLIDAR LA RECUPERACIÓN
El éxito o no de esta fórmula de inversión va a depender en gran medida de cómo
fluya el crédito de ahora en adelante por parte de las entidades financieras hacia el
promotor nacional. Si las entidades financieras confían en el sector, éste
probablemente no acudirá al socio exterior o lo hará únicamente para proyectos de
gran entidad.
En relación a este último punto, es importante destacar que el sector de la
promoción inmobiliaria nacional ha sufrido con especial crudeza la persistente crisis
que les ha acompañado durante todos estos años. Muchos han caído por el camino
y quienes continúan se encuentran, en la mayoría de los casos, exhaustos anímica
y financieramente hablando. Apenas disponen de recursos, tras haber sobrevivido
a un concurso de acreedores o, en el mejor de los casos,
a dos o tres
refinanciaciones en las que han perdido sus mejores activos.
Para ellos la travesía hacía la recuperación aún no ha finalizado, todavía arrastran
deudas y pasivos cuyas devoluciones han conseguido equilibrar con sus ingresos, y
en muchos casos, mantienen algún buen solar, a partir del cual esperan ilusionados
volver a reiniciar la actividad.
Sólo nos queda esperar que, si la recuperación acaba siendo un hecho,
no
volvamos a caer en los errores de siempre y evitemos volver a tropezar en las
mismas piedras. Para ello las instituciones y el Gobierno deben tomar medidas
tendentes a lograr que los mecanismos de control sean efectivos y se establezcan
límites, cuando menos, a la financiación del suelo. Asimismo, todos los operadores
deben ser conscientes de aquello que no debe hacerse y tratar de enfocar su
negocio de forma más eficiente y con una buena visión de futuro.