ANTEPROYECTO TALBORJT-AGADIR_Parte3

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TALBORJT-AGADIR
Análisis urbano del tejido comercial.
Delimitación de la zona comercial abierta y metodología de análisis.
La metodología que se utilizó para obtener la información comercial de la zona del
barrio de Talborjt contempló las siguientes fases:
Metodología cualitativa:
Entrevista estructurada informantes clave Aspectos preliminares (contexto proyecto Adecot).
Necesidad/adecuación de la intervención.
Identificación priorizada de la problemática de la oferta comercial.
Caracterización de tipologías de consumidor.
Caracterización de tipologías de turismo.
Complementariedad y homogeneidad del mix comercial.
Responsabilidades institucionales.
Identificación amenazas actuales.
Iniciativas de dinamización.
Aspectos de la gestión asociativa.
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Metodología cuantitativa Encuesta a comerciantes:
La herramienta Encuesta a Comerciantes se incorpora en el estudio como fuente
indispensable de obtención directa de datos para la correcta caracterización sectorial de la actividad. Una encuesta personal estructurada, que incorpora variables
numéricas, escalas de clasificación y valoración, y preguntas cualitativas de respuesta múltiple; que permitan un posterior análisis estadístico descriptivo.
El análisis estadístico multi-variante posterior, permitió la extracción de información detallada para la totalidad de los comercios analizados, y para segmentos
concretos de sub-actividades comerciales.
Entre otra nos permitió obtener la siguiente información:
Caracterización física del punto de venta y por tipologías de actividades
comerciales. Datos que serán utilizados complementariamente a los
obtenidos por la realización del censo de la actividad comercial.
Caracterización de elementos de gestión comercial, por sub-actividades de
la actividad comercial
Segmentación de tipologías de establecimientos comerciales
Estimación de los niveles de empleo y formación de la actividad comercial
Implantación de las TIC’S en el sector comercial
Valoración de determinadas problemáticas relacionadas con la actividad
comercial (aspectos comerciales y urbanísticos)
Caracterización e intensidad comercial de la zona.
El tejido comercial de Talborjt y del Centro urbano se concentra en las principales
calles de la zona comercial. Responde básicamente al tipo comercial de pequeños
locales que ofertan bienes de consumo diario y ocasional, como así queda manifestado en el Diagnóstico comercial al estudiar los flujos de oferta y demanda.
Existen como grandes infraestructuras comerciales el mercado municipal y el mercado cubierto de Talborjt, así como el nuevo centro comercial de Aswak Assalam.
Se complementa con un centro de artesanía junto a este centro comercial. El tejido
comercial responde a las necesidades de la época en las que se proyectó la ciudad
reconstruida, donde convivía equilibradamente con el uso residencial. Hoy en día
y debido al extraordinario crecimiento que ha sufrido la ciudad, este tejido urbano
muestra sus principales carencias: locales pequeños y poco versátiles, frecuentemente deteriorados por el paso del tiempo, mobiliario urbano escaso o deteriorado, iluminación de muy baja intensidad, recorridos mal diseñados o indiscriminados por grandes espacios, poca conexión con los barrios residenciales adyacentes,
impactos negativos de deterioro o falta de limpieza y cuidado o establecimientos
vacíos o en estado de abandono. En definitiva: carencia de imagen unitaria de zona
comercial abierta.
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Las infraestructuras comerciales.
Los equipamientos se estructuran en dos niveles: los propios de la zona en la que se
encuentran - Tallborjt y los que dan servicio a toda la ciudad, en el Centro Urbano.
Destacan en la parte baja del ámbito de estudio los equipamientos administrativos y terciarios: Ayuntamiento, Correos, Tribunal, Oficinas gubernamentales, junto
a un gran equipamiento comercial a nivel ciudad como es el mercado municipal.
En Nuevo Talborjt, el eje de la Avenida Allal Ben Abdallad, junto a las calles Presidente Kenndy y la Calle 29 de febrero, concentran la zona comercial abierta del
municipio. Este eje queda rematado al norte con la nueva edificación del centro
comercial de Aswak Assalam, que situado en la Avenida Mohammed Cheikh Saadi,
establece una nueva puerta de entrada norte al barrio de Talborjt.
La ciudad histórica y el turismo:
Agadir no aparece a la historia antes del siglo XII. Polibi en la época romana habla
de una cabeza de nombre Rhysaddir, que podría estar en la zona de Agadir, pero la
ubicación es discutida.
Existe una fortificación en lo alto del cabo Guir que fue dominada por los portugueses y diferentes tribus y dinastías Marroquíes a lo largo de la historia. El 1913
entraron los franceses. En aquel momento tenía menos de mil habitantes. En adelante prosperó debido al desarrollo de la agricultura, de la pesca y de la minería. El
puerto se empezó a construir el 1914 y a partir de 1920 empezó a desarrollarse en
distintas ampliaciones. En los años cuarenta empezó a crecer de acuerdo al planeamiento del Director del Servicio de Urbanismo de Marruecos, Michel Écochard, a
partir de un esquema de ciudad en forma de herradura con las puntas hacia el mar.
El nuevo puerto comercial se abrió en los años cincuenta, y la actividad económica
aumentó y empezó a atraer turismo por su buen clima y la implantación de una red
de nuevos hoteles.
El 29 de febrero de 1960 un terremoto de 5,7 puntos de la escalera de Richter asoló
la ciudad. Tenía entonces no menos de cuarenta mil habitantes de los que 15000
murieron.
A partir de la destrucción de la ciudad se inició un proceso de planificación y reconstrucción con una importante ayuda de cooperación de diversos países europeos,
con la participación de arquitectos marroquíes y extranjeros proyectando y construyendo el Nuevo Agadir.
Talborjt se constituye en un principio como una verdadera locomotora comercial y
artesanal durante las décadas años 70- 80. A partir de ese momento comienza un
declive en la zona atribuido principalmente a las siguientes causas:
Construcción de complejos hoteleros que han generado su propia oferta
comercial y artesanal en sus locales interiores, esto ha hecho que incluso
algunos comercios ubicados en Talborjt se hayan trasladado a los centros
oteleros.
La venta ambulante como factor agravante del declive de la actividad
comercial ya que por su movilidad pueden llegar al turista y al ciudadano
sin que este tenga que desplazarse a la zona.
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La desorganización del propio sector comercial dentro de la zona lo que ha
provocado que muchos guías y tour operadores desvíen los turistas a otros
lugares de compra. No se han alcanzado acuerdos con estas empresas para
atraer al colectivo turista a Talborjt.
Existe un grave problema de participación por parte del comerciante y de
comunicación ya que ni tan siquiera participan de las acciones de
promoción regionales realizadas en la zona. La sensación de “no ser
consultados” confirma este hecho.
Existe un desplazamiento de la población hacia otras zonas de Agadir
como puede ser por ejemplo hacia el Zoco (Souk el Had) en la estación
estival que es cuando se produce la mayor actividad comercial.
La expansión del mismo (2.600 tiendas) y la decisión de la apertura diaria
fue un añadido más al desplazamiento de la población y al decremento
comercial de Talborjt.
Éxodo rural de Agadir que hizo que se construyeran barrios residenciales
con componentes comerciales, esto ha contribuido al desplazamiento de
la población hacia otros lugares de compra y por tanto a la evasión de
gasto. (Distribución comercial en el extrarradio)
La dificultad de que la zona atraiga a turistas y no residentes debido a:
El déficit a juicio de los comerciantes de más servicios de ocio (cafeterías,
restaurantes, etc.) en la zona, acompañado del cierre de los locales de
comercio a partir de las 19:30 como manifiestan algunos entrevistados.
Inexistencia tanto de actividades de dinamización en la zona que
atraigan al turismo como de elementos atractores para el turismo en su
sentido más amplio, donde se integren aspectos de ocio, culturales y
propiamente de oferta comercial, un mix complementario que marca las
tendencias turísticas actuales en otras muchas ciudades.
La escasa explotación y visibilidad de los recursos que posee Talborjt como
es el caso del Centro Artesanal.
Inexistencia de rutas internas definidas y bien señalizadas para peatones
que resulten atractivas y ordenadas para la población turista y los no
residentes.
La ausencia de un eje de comunicación cómodo y directo que facilite el
acceso desde el distrito de Talborjt hacia la Marina que pudiera convertirse
en un paseo atractivo tanto para la población turística como para los no
residentes.
El mal estado global del mercado municipal con numerosos puestos
cerrados y con una imagen descuidada.
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ANÁLISIS ECONÓMICO-COMERCIAL
Análisis de la Actividad Económica.
La población de Agadir presenta una distribución de la actividad económica con un
elevado grado de tercialización. Las actividades que forman parte de la distribución comercial minorista (Comercio, talleres de reparación y equipamiento doméstico, y las Industrias manufactureras – habitualmente artesanales que incorporan
un punto de venta) suponen más de una tercera parte del total de la actividad
económica del distrito. Otras actividades como Inmobiliarias y servicios a empresas, que disponen de punto de venta en el espacio urbano, representan cerca de un
20% del total.
El sector de la Hostelería y Restauración, apenas alcanza el 9,4% de la actividad
económica para el total de la población de Agadir.
La Actividad Comercial Minorista.
Al igual que en el enfoque del análisis urbano y a través de las visitas efectuadas a
Talborjt, el proceso de los trabajos de toma de datos por observación directa y las
conversaciones preliminares mantenidas con diferentes autoridades de la Comuna, la Cámara de Comercio y de los representantes de Asociaciones de empresarios
y comerciantes, permitieron identificar, centrar y compartir una serie de objetivos
de investigación con los agentes implicados que ayudaron a la contextualización
de la identidad específica de la zona comercial de estudio.
A modo de breve síntesis, apuntamos una serie de hipótesis de trabajo que, recogidas de las citadas fuentes, requerirán de su confirmación y contraste posterior
mediante la implementación de recogida de información de las fuentes primarias,
esto es, aquellas derivadas de las herramientas de las metodologías cuantitativa
y cualitativa:
Invasión frecuente de la vía pública por la exhibición de producto a la venta
dificultando el paso del viandante
Predominio mayoritario de vías rodadas de uso compartido tráfico/peatón
Presencia de numerosos locales vacíos –incluso en las escasas vías
comerciales- que empobrecen la imagen como zona comercial atractiva
El nuevo centro comercial de Aswah/Assalam implantado en el perímetro
de Talborjt no producirá el efecto de atracción deseable por dar
literalmente la “espalda” a la zona de actuación y no establecer un posible
corredor que incremente el flujo de viandantes. Dificultad para la
generación de sinergias comerciales enriqueciendo el mix-comercial
Talborjt queda fuera de los circuitos turísticos lo que explica una
minoritaria presencia de turistas en la zona
Necesidad de intervenciones de índole urbanística que planteen un
entorno más atractivo y amigable para la actividad de compra y para
mejorar su conectividad con otros distritos.
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La existencia de grupos de establecimientos comerciales relativamente
concentrados en diferentes zonas dentro del distrito, refuerzan la idea
de plantear inicialmente un eje comercial utilizando la vía principal
prevista en el pre-diagnóstico urbano, de manera que actúe como arteria
comunicante con otras zonas y favorezca la conexión hacia el distrito
marítimo. Sería recomendable el análisis de la concentración de
sub-actividades comerciales para potenciar la consolidación de calles/ejes
comerciales especializados.
Percepción por los comerciantes de la venta ambulante como una
amenaza para sus intereses.
El nivel de modernización de los comercios es muy bajo y requieren en su
mayoría esfuerzos de inversión.
Dichos esfuerzos no se asumen por una baja expectativa de retorno
explicado por un nivel de demanda insuficiente, aparentemente limitado
a la población residente en Talborjt y a aquella no residente que visita
ocasionalmente la zona de estudio por razones de gestiones
administrativas.
El nivel de asociacionismo es elevado pero el desarrollo de su gestión
asociativa independiente parece muy limitado y subsumido a las
actuaciones y directrices de la Cámara de Comercio.
El distrito no presenta un mix comercial compensado, lo que determina la
fuga de gasto de los propios residentes hacia otras zonas comerciales.
Análisis de la Dotación Comercial
Talborjt como zona de estudio alberga, según datos estimados por los representantes de Asociaciones empresariales aproximadamente 250 establecimientos
comerciales lo que supone apenas un 2,78% del total de las actividades económicas de Agadir, que cuenta con 8.976 establecimientos comerciales minoristas
(comercio, talleres de reparación y equipamiento doméstico) y 160 comercios al
por mayor.
El perfil promedio de un establecimiento comercial tipo en Talborjt se corresponde
con las siguientes características:
Se trata de comercios cuya antigüedad media se sitúa en sobre 21 años,
con una superficie de venta media estimada de 49m2, mayoritariamente
en régimen de alquiler, con una plantilla media de tres personas y que
permanece abierto a jornada completa partida o ininterrumpida entre
semana y sábados y respecto a los festivos lo habitual es la apertura según
los festivos autorizados por la Administración.
Como generador de empleo y desarrollo observamos que el sector de
actividad comercial de Talborjt se encuentra en una fase de ralentización y
ligero declive para los próximos años debido a una serie de factores:
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Este estancamiento se manifiesta visiblemente en la creación de empleo
donde se ha podido observar como en los dos años anteriores la
incorporación del personal ha sido escasa mientras que se prevé que aún
descienda más para este año 2011.
La formación es un concepto que no está puesto en valor por parte del
comerciante; los datos demuestran que en los dos años anteriores el
comerciante apenas se ha formado y se prevé que para este año 2011 la
participación en actividades formativas aún sea menor siendo
excesivamente elevado el colectivo que no muestra interés alguno por
mejorar su formación.
El análisis de la inversión en el comercio asegura que:
La inversión del comerciante en la propia actividad comercial de la zona es
baja existiendo una percepción generalizada de que el propio comercio no
necesita ningún tipo de reforma y en los tres últimos años las reformas
realizadas han sido mínimas y se han realizado básicamente en fachadas
y en el interior del local. Teniendo en cuenta que la antigüedad media
supera los veinte años se hace preciso una evaluación más objetiva del
estado físico actual del comercio en la zona.
A priori parece evidenciarse el escaso peso en cuanto a oferta comercial que supone el distrito de Talborjt respecto al total de Agadir, aspecto que va en clara coherencia con el progresivo incremento en densidad comercial –y poblacional- de otros
distritos de la ciudad en los últimos quince o veinte años.
A excepción del mercado municipal, No se ha censado ningún equipamiento comercial de gran tamaño en el distrito de Talborjt. El centro comercial de Aswak
Assalam situado en el perímetro superior de Talborjt queda fuera del mismo con
una orientación de sus accesos que dificulta, o al menos no favorece, el deseable
flujo de viandantes compradores del centro comercial hacia Talborjt.
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