89248 (Cap.9) - Repositorio Digital USFQ

PLAN DE NEGOCIOS PROYECTO CUMBRES DEL MORAL ASPECTOS ORGANIZACIONALES 9.
ASPECTOS ORGANIZACIONALES
9.1.
ACTA DE CONSTITUCIÓN
9.1.1. INFORMACIÓN GENERAL
•
Nombre del proyecto:
Cumbres del Moral
•
Nombre del cliente:
Naranjo & Ordoñez Constructora Inmobiliaria
•
Fecha de inicio:
Mayo 2007
•
Diseño Arquitectónico:
Cifuentes Arquitectura
•
Promotor:
Naranjo & Ordoñez Constructora Inmobiliaria
•
Constructor:
GEM Constructores
•
Otros:
Stanford Trust Company Administración de Fondos
Fideicomisos.
9.1.2. NECESIDADES DEL NEGOCIO
•
Realizar un proyecto con buena rentabilidad para beneficio del promotor.
•
Satisfacer las necesidades de la demanda en el sector por unidades de vivienda
tipo departamento.
•
Promover la elección de vivienda multifamiliar en el mercado.
•
Brindar una opción para la gente que desea vivir en un sitio tranquilo sin tener que
migrar a los suburbios de la ciudad.
•
Generar un producto atractivo para el mercado en precios accesibles para el
N.S.E. medio y medio alto.
9.1.3. OBJETIVOS DEL PROYECTO
•
Venta total del proyecto en un periodo de 36 meses.
•
Posicionamiento de la marca como constructora inmobiliaria de confianza.
•
Rápida absorción del proyecto en el mercado.
•
Posicionamiento del producto sobre la competencia del sector.
•
Máxima rentabilidad con una tasa de descuento del 25%.
•
Producto de excelente calidad.
•
Diseño arquitectónico que se adapte al entorno, sobresaliendo de la competencia
con un diseño exclusivo.
88 ARQ. MARÍA JOSÉ CIFUENTES N. U.S.F.Q. ‐ U.P.M. PLAN DE NEGOCIOS PROYECTO CUMBRES DEL MORAL ASPECTOS ORGANIZACIONALES 9.1.4. ASUNCIONES
•
Las ventas totales del proyecto se realizarán en 36 meses.
•
La inversión será por parte del promotor y del sistema bancario, el cual estará
disponible en el momento que se requiere.
•
La situación económica y política del país se mantendrá estable hasta la
finalización del proyecto.
9.1.5. RESTRICCIONES
•
Cumplimiento del punto de equilibrio financiero, legal y comercial.
•
En caso de no llegar al punto de equilibrio se devolverá a los clientes el dinero
abonado.
•
El costo de construcción podrá soportar hasta un 10% de incremento.
•
El precio de venta podrá soportar hasta un 10% de decremento.
•
Las ventas no podrán superar un periodo de ventas de 48 meses.
•
El rendimiento esperado no podrá ser menor al 25%.
9.1.6. DESCRIPCIÓN DEL SITIO
•
Ubicación en el sector norte de la ciudad de Quito, sector Las Bromelias.
•
Fácil accesibilidad por vías principales hacia el sector y cercanía de servicio de
transporte público.
•
Terreno en estado natural, con pendiente negativa y vegetación nativa del sector.
•
Buena vista al valle de Tumbaco.
•
Entorno inmediato exclusivamente residencial.
•
Cercanía de equipamiento urbano como centro comercial, farmacias, unidades
educativas, estaciones de servicio, centros de culto, etc.
9.1.7. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO
•
Cuatro torres de departamentos, con 104 unidades de vivienda.
•
Unidades de vivienda tipo departamento de 76m2 hasta 135m2.
•
Unidades con dos a tres dormitorios, dos a tres baños, jardín, terraza.
•
Estacionamientos cubiertos y bodegas.
•
Sala comunal, piscina y áreas verdes con juegos infantiles.
•
Ingreso vehicular y peatonal con vigilancia las 24hrs.
•
Instalaciones generales de gas y agua caliente.
89 ARQ. MARÍA JOSÉ CIFUENTES N. U.S.F.Q. ‐ U.P.M. PLAN DE NEGOCIOS PROYECTO CUMBRES DEL MORAL ASPECTOS ORGANIZACIONALES 9.1.8. ALCANCE DEL PROYECTO
Planificar, construir, promocionar, vender y entregar un proyecto de vivienda
multifamiliar que sea viable en un periodo de 36 meses,
que
cumpla
con
los
siguientes parámetros:
•
PROYECTO: 104 unidades de vivienda tipo departamento.
•
COSTO TOTAL DE EJECUCIÓN: US$9’302.375.
•
CRONOGRAMA: periodo de 36 meses.
•
VALOR POR VENTAS: US$ 11’959.086.
•
ENTREGA DE PRODUCTO: llave en mano.
•
FINANCIAMIENTO: reserva del 10%, 20% hasta la entrega del inmueble y
el 70% con crédito hipotecario.
9.1.9. PERFIL DEL CLIENTE
El proyecto está enfocado a clientes de N.S.E. medio y medio alto, con un ingreso
total mensual de $2.400 o más, con intensión de compra en los próximos dos
años.
El perfil corresponde a jóvenes profesionales o familias en crecimiento que
desean mejorar su calidad de vida con un precio accesible, cercanía a la ciudad
pero con un entorno campestre agradable.
9.1.10. HITOS Y ENTREGABLES
•
Estudios de ingenierías: estructural, eléctrico, hidro-sanitario y gas, en dos
entregas: mes 4 (1º etapa) y mes 18 (2º etapa).
•
Estudio financiero, factibilidad y presupuesto: mes 1.
•
Entrega de obra civil: torre A en el mes 8, torre B en el mes 14, torre C y D en el
mes 22.
•
Entrega de acabados: torre A en el mes 20, torre B en el mes 26, torre C y D en el
mes 34.
•
Devolución del fondo de garantía y permiso de habitabilidad: mes 36.
•
Entregas al cliente: torre A en el mes 21, torre B en el mes 27, torre C y D en el
mes 35.
•
Servicio de post venta hasta tres meses después de cada entrega.
90 ARQ. MARÍA JOSÉ CIFUENTES N. U.S.F.Q. ‐ U.P.M. PLAN DE NEGOCIOS PROYECTO CUMBRES DEL MORAL ASPECTOS ORGANIZACIONALES 9.1.11. CRITERIOS DE ACEPTACIÓN
•
La estructura deberá cumplir con las especificaciones técnicas del estudio.
•
Los acabados deberán ser los que han sido especificados en el estudio
arquitectónico.
•
Las áreas comunales deberán estar en funcionamiento al final del proyecto.
•
El diseño de jardinería exterior deberá ser entregado en buen estado y como ha
sido especificado por el estudio arquitectónico.
•
Cada unidad de vivienda deberá ser entregada en funcionamiento y con los
acabados especificados en estudio arquitectónico.
•
Cumplimiento de toda la documentación legal requerida por el Ilustre Municipio de
Quito.
•
Declaratoria de Propiedad Horizontal y Permiso de Habitabilidad.
9.1.12. POLÍTICA DE CAMBIOS
Todos los cambios estarán sujetos a aprobación por parte de la Gerencia,
Arquitectura y el cliente.
•
Los cambios al alcance del proyecto deberán ser aprobados por la Gerencia.
•
Los cambios del producto deberán tener la aprobación de Arquitectura.
•
Se realizarán cambios en el producto por solicitud del cliente, únicamente en el
interior sin variaciones en área de las unidades de vivienda.
•
Únicamente se realizará cambios de distribución, no se realizarán cambios en
áreas donde requiera instalaciones hidro sanitarias (baños y cocinas).
•
Las propuestas de los cambios se presentarán impresas en planos y un
presupuesto, que será la orden de cambio, con el costo del mismo para
aprobación del cliente.
•
Los cambios se ejecutarán en obra una vez que el cliente haya firmado la orden
de cambio y cancelado al menos una parte del mismo.
9.1.13. RESPONSABLES DE REVISIÓN Y ACEPTACIÓN
•
Gerente del Proyecto
•
Constructor
•
Fiscalizador
•
Residente de obra
•
Arquitectura
91 ARQ. MARÍA JOSÉ CIFUENTES N. U.S.F.Q. ‐ U.P.M. PLAN DE NEGOCIOS PROYECTO CUMBRES DEL MORAL ASPECTOS ORGANIZACIONALES 9.1.14. ORGANIGRAMA DEL PROYECTO
GRÁFICO 9.1: ORGANIGRAMA DEL PROYECTO
ELABORACIÓN: propia
9.2.
ENUNCIADO DEL ALCANCE DEL PROYECTO
9.2.1. FASE DE INICIACIÓN
Planificación arquitectónica y de estudios de ingenierías:
•
•
•
Conceptualización:
-
Análisis de edificabilidad.
-
Prefactibilidad financiera.
-
Definición de necesidades.
-
Estudio de anteproyecto.
Planificación:
-
Proyecto arquitectónico.
-
Aprobación municipal.
-
Estudio de ingenierías.
-
Análisis económico.
Administración:
-
Servicios de apoyo.
-
Publicidad.
-
Comercialización.
92 ARQ. MARÍA JOSÉ CIFUENTES N. U.S.F.Q. ‐ U.P.M. PLAN DE NEGOCIOS PROYECTO CUMBRES DEL MORAL ASPECTOS ORGANIZACIONALES -
Servicio de post venta.
9.2.2. FASE DE EJECUCIÓN
•
Proyecto constructivo.
•
Licencia de construcción.
•
Movimiento de tierras – replanteo.
•
Construcción.
9.2.3. FASE DE CIERRE
Al momento de la liquidación del proyecto se deberá cumplir lo siguiente:
9.3.
•
Liquidación de contratos de proveedores.
•
Escriturización y perfeccionamiento de hipotecas.
•
Cumplimiento de los requerimientos legales.
•
Acta de entrega y recepción.
•
Informe definitivo.
•
Iniciación de servicio de post venta.
ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL TRABAJO (E.D.T.)
La estructura de Desglose del Trabajo (ver anexo 9) del proyecto Cumbres del
Moral, se divide en cuatro fases, determinadas según la secuencia de ejecución:
•
Conceptualización
•
Planificación
•
Ejecución
•
Administración
Administración es una fase que se ejecuta desde el inicio hasta el cierre del
proyecto y participa en las tres fases durante todo el proyecto.
Al dividir las actividades en fases, se puede determinar los responsables de cada
una:
•
Conceptualización:
Gerencia / Arquitectura
•
Planificación:
Arquitectura / Gerencia
•
Ejecución:
GEM Constructores / Arquitectura
•
Administración:
Gerencia
93 ARQ. MARÍA JOSÉ CIFUENTES N. U.S.F.Q. ‐ U.P.M. PLAN DE NEGOCIOS PROYECTO CUMBRES DEL MORAL ASPECTOS ORGANIZACIONALES Existe la posibilidad de que haya colaboración de otro participante en cada fase,
pero quien coordinará toda actividad tendrá que ser el responsable. De este
modo, se procura no duplicar órdenes.
El EDT determina las actividades correspondientes a cada fase y los paquetes de
trabajo, de este modo, a cada actividad se pueden asignar un responsable.
El diagrama no culmina con paquetes de trabajo por la complejidad del proyecto,
mas por efectos de estudio se determina el EDT hasta un segundo nivel de
actividades.
94 ARQ. MARÍA JOSÉ CIFUENTES N. U.S.F.Q. ‐ U.P.M.