Clase 07 Bancos Financiamiento

Pontificia Universidad Católica de Chile
Escuela de Ingeniería
Departamento de Ingeniería y Gestión de la Construcción
CIFS3
Características originales
Uso de suelos - Restricciones
Banco: Financiamiento de oferta
Alzamientos
Gestión Inmobiliaria
ICC-3323
Clase 7: Financiamiento a la
Demanda
Vendedor / Desarrollador
CIFS2
CIFS1
Corredor
Conservador
de Bienes
Raíces
Instrumento de transacción
Escritura pública (Notario)
Trámite: Inscripción
Bien Raíz
Antecedentes:
Acreditación de
propiedad
Certificaciones
Regulación del entorno
Leyes
Ministerios
Municipalidades
Características originales
Uso de suelos
Restricciones
Comprador / Desarrollador
03 de octubre 2007
Características actuales
Uso de suelos - Mejor Potencial
Nuevas Restricciones
Banco: Hipotecas y Proh.
© Claudio Figari S.
© Claudio Figari S.
Proyecto Inmobiliario
Agentes del Mercado Habitacional
Proveedores de Viviendas.
Estado.
Demanda.
Bancos, Soc. Adm. Mutuos, Cajas de Compensación,
Adm. De Leasing, Adm. Fondos de Vivienda.
• Sociedades Securitizadoras.
• Inversionistas Institucionales.
• Mercado Financiero.
•
•
•
•
© Claudio Figari S.
Definiciones de Negocio
•
•
•
•
•
•
•
•
Inmobiliaria
Compra terreno (s)
Proyecto
Financiamiento
Construcción
Promoción
Venta
Financiamiento clientes
Definiciones de Producto
•
•
•
•
•
•
•
•
Tipo de bien
Cantidad de unidades
Etapas
Tamaño
Ubicación
Programa
Precio
Descuentos
© Claudio Figari S.
1
Diapositiva 2
CIFS1
Planificación territorial
Planes Reguladores
Metropolitanos
Comunales
Seccionales
=> Zonificación - Uso de suelos - Regulaciones de construcción
Marco Legal
Ley G. Urb. y Constr.
Reglamento
Ministerio de agricultura - Suelo Agrícola
Código de aguas - Derechos de regantes
Claudio Ignacio Figari Sepúl, 26-05-2007
CIFS2
Incorpora suelo urbano, demuele o transforma construcción antigua.
Puede ser privado o el Fisco, para objetivos sociales.
Claudio Ignacio Figari Sepúl, 26-05-2007
CIFS3
Evalúa: Proyecto, Experiencia del cliente y capital comprometido, plazos de retorno y riesgo.
Ofrece instrumentos de financiamiento: Capital propio, de terceros o mediante mix.
Institución puede ser banco, cía. de seguros, leasing, fondo inmobiliario.
Estructura: crédito comercial, línea, sociedad, etc.
Claudio Ignacio Figari Sepúl, 26-05-2007
Negocio Inmobiliario:
Perspectiva de la demanda
Negocio Inmobiliario
• Grandes oportunidades de negocio.
• Industria volátil.
• Factores que inciden:
– Alta inercia frente a cambios en condiciones
macroeconómicas.
– Tendencia a sobrestocks.
• Requiere manejo especializado, profesional.
– Estructura financiera “sana”.
– Proyectos bien concebidos.
–
–
–
–
Tasa de interés.
Inflación.
Expectativas.
Características del proyecto:
• Ubicación.
• Calidad.
• Precio.
• Requiere grandes capitales, y tiempo de
espera y desarrollo.
© Claudio Figari S.
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Proyecto Inmobiliario:
Negocio bancario / inmobiliario
Tipos de Negocio Inmobiliario
• Habitacional:
• Similares en cuanto al riesgo.
• Rentabilidades distintas (1:5 ó 1:10)
• Compensaciones para el banco:
– Casas / Departamentos.
– Nivel socio - económico.
– 1ª / 2ª vivienda.
• Comercial:
– Garantías
– Shopping centers. Escala:
• Del mismo proyecto: Hipotecas, 1er, 2º grado.
• Externas: Otros bienes, ventas en verde,
documentación.
• Residencial (“Strip centers”)
• Comunal (“Centros comerciales”, “Caracoles”)
• Regional (“Malls”)
– Estructura de deuda / capital.
– Avales de socios, fianzas (patrimonio personal).
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– Locales comerciales:
• Dentro de otras estructuras
– Edificios de oficinas.
– Edificios de departamentos.
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Tipos de Negocio Inmobiliario
• Oficinas:
Tipos de Negocio Inmobiliario
• Loteos:
– Plantas libres (Edificios “corporativos”).
– Individuales (Profesionales).
• Industria:
– Destino:
• Habitacional / Comercial / Industrial.
• Mixto.
– Producto y venta:
– Bodegaje.
– Producción.
– Distribución.
• Lotes (A particulares, usuarios).
• Macrolotes (A otras inmobiliarias, desarrollos).
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Relación
Banca – Sector Inmobiliario
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Financiamiento a la Demanda
Evolución
• 1930s:
– Financiamiento hipotecario era > 40% de las operaciones
bancarias.
Inmobiliaria
Financiamiento
Directo (Crédito)
Financiamiento
Directo (Crédito)
Boletas de Garantía
Constructora
• 1940s – 1980s
Créditos hipotecarios
Mutuos Hipotecarios
Banco
Compradores
Ahorro particular
– Inflación alta y variable.
– Tasas de interés no la compensan, por la naturaleza de largo
plazo de los créditos hipotecarios.
• 1960s
– Mecanismos de indización a la inflación para ahorro y créditos
de largo plazo (VHR).
– Asociaciones de ahorro y préstamo (AAPs)
Ahorro
institucional
• 1970s
Inversionistas
– Hiperinflación, (500%, 700%) incertidumbre, baja demanda,
fondeo en terrenos, iliquidez del sistema, colapso (1976-78).
© Claudio Figari S.
© Claudio Figari S.
3
Evolución de la Inflación
Evolución de la Inflación
IPC Variación Histórica
Años
IPC
Años
IPC
Años
IPC
Años
IPC
Años
IPC
1960
5,4
1970
34,9
1980
30,9
1990
27,3
2000
4,5
1961
9,5
1971
22,3
1981
9,4
1991
18,5
2001
2,6
27,8
1962
1972
163,5
1982
20,8
1992
12,7
2,8
2002
1963
45,5
1973
508,3
1983
23,1
1993
12,4
2003
1,1
1964
38,4
1974
375,9
1984
23,2
1994
8,8
2004
2,4
600,0
50,0
45,0
500,0
40,0
400,0
35,0
300,0
30,0
25,0
200,0
1965
26,0
1975
340,8
1985
26,4
1995
8,1
2005
3,8
1966
17,1
1976
174,2
1986
17,2
1996
6,6
2006
2,4
10,0
5,0
1977
63,2
1987
21,3
1997
5,7
1968
28,2
1978
30,2
1988
12,7
1998
4,6
1969
29,3
1979
38,6
1989
21,3
1999
2,4
2007 (Jun.)
-
2,6
19
60
19
63
19
66
19
69
19
72
19
75
19
78
19
81
19
84
19
87
19
90
19
93
19
96
19
99
20
02
20
05
21,9
<50%
15,0
100,0
1967
IPC Anual
20,0
Fuente datos: www.latercera.cl
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Financiamiento a la Demanda
Evolución
• 1976 : Reformas Estructurales,
modernización económica:
–
–
–
–
–
–
–
–
© Claudio Figari S.
Financiamiento a la Demanda
Evolución
• 1977: Nuevo sistema de financiamiento
hipotecario.
Economía de Mercado.
Propiedad privada.
Libertad de precios.
Libertad de comercio.
Rol subsidiario del Estado.
Apertura al exterior.
Liberalización tasas de interés.
Sistema “multibanca”.
–
–
–
–
–
–
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Préstamos bancarios de largo plazo (UF).
Letras de crédito al portador.
Mutuos Hipotecarios Endosables (1988).
Leasing de vivienda (1993).
Mutuos con tasas nominales ($) (2002).
Créditos con tasas de interés variable.
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4
Unidad de Fomento (UF)
Medida reajustable basada
en variación del IPC.
02/01/1967:
Ministerio
de
Hacienda crea la UF.
Valor reajustable inicial: Eº 100.
Reajuste: 1er día de cada
trimestre según variación IPC
trimestre anterior.
08/01/1990:
Reajuste diario.
Cálculo a principios de cada mes
para el período entre el día 10 de
dicho mes y el día 9 del mes
siguiente.
Función de la variación del IPC
del mes anterior, determinado
mensualmente por el INE.
12/05/1975: Reajuste mensual.
Financiamiento a la Demanda
Instrumentos, definición
Crédito Hipotecario:
• Crédito a largo plazo caucionado con hipoteca a
favor del prestatario.
• Otorgado a personas naturales o jurídicas.
• Puede financiar la compra de viviendas u otros
inmuebles, o cualquier fin de libre disponibilidad.
14/07/1977: Reajuste diario a
partir del 01/08/1977.
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Financiamiento a la Demanda
• Privado
–
–
–
–
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Financiamiento Habitacional
Rol de Fondos de Pensiones
• Sistema financiero: Traspaso de recursos de ahorro a
inversión.
• Equilibrio entre competencia / regulación y supervisión.
• Mercado de capitales de largo plazo, favorecido por:
Letras de crédito Hipotecario.
Mutuo endosable.
Leasing.
Bancos / Cías. De Seguros.
– Reajustabilidad (UF)
– Control de la inflación
– Reforma previsional:
• Flujo de recursos de los ahorrantes al mercado de capitales.
• Calce con instrumentos de largo plazo.
• Mixto (Con subsidio)
© Claudio Figari S.
© Claudio Figari S.
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Financiamiento Habitacional
Atractivo instrumento de inversión
Participación de créditos
hipotecarios en colocaciones
• Letras hipotecarias se mantienen como instrumento seguro de
inversión a pesar de las crisis económicas. (16% de la cartera de AFP)
• Procedimiento de recuperación de préstamos más ágil.
–
–
–
–
Colocaciones de Instrumentos Financieros
(Millones de pesos)
Reglamentado en cada institución.
Establecido en la escritura de otorgamiento.
Ejecución de garantías hipotecarias por “juicio ejecutivo”.
Escritura es el título ejecutivo: “Documento que da cuenta de
2001
Acciones (1)
un hecho
indubitable, al cual la ley atribuye la suficiencia necesaria para exigir el cumplimiento
forzado de la obligación en él contenida”.
– Obligación hipotecaria es “líquida” y “actualmente exigible”.
– A petición del acreedor, el tribunal requiere el pago al deudor.
• Ejecución de garantías por “acción hipotecaria”.
• Las partes mantienen la posibilidad de acuerdo y pago.
2002
2003
2004
2005
314.116
9,0%
212.864
8,6%
1.829.868
30,9%
1.046.955
23,8%
1.348.688
29,8%
Bonos Corporativos (1)
1.632.898
46,8%
928.515
37,5%
1.427.357
24,1%
1.316.364
29,9%
1.132.595
25,1%
Bonos Securitizados (1)
255.180
7,3%
315.781
12,7%
308.021
5,2%
249.992
5,7%
422.534
9,4%
0,0%
49.231
2,0%
295.066
5,0%
469.034
10,7%
410.497
9,1%
33,3%
807.090
32,6%
1.804.590
30,5%
1.013.377
23,0%
827.144
18,3%
Efectos de Comercio (1)
Letras Hipotecarias
Mutuos Hipotecarios
Total
(1)
(2)
1.161.099
127.576
3,7%
164.382
6,6%
255.686
4,3%
307.338
7,0%
376.996
8,3%
3.490.869
100%
2.477.863
100%
5.920.588
100%
4.403.060
100%
4.518.454
100%
Corresponden a los emisores inscritos en el Registro de Valores de la Superintendencia de Valores y seguros.
Fuente: Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y Superintendencia de Valores y Seguros.
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Letras de crédito hipotecario
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Instrumento de renta fija, obligación de largo plazo.
Emisores: Bancos, sociedades financieras, MINVU.
Unidad: UF.
Objetos: Vivienda / Fines generales.
Amortización: Ordinaria (Trimestral) / Extraordinaria
(Pago anticipado)
Liquidez: Inmediata (en bolsa).
Plazos: 5, 8, 12, 15, 20 años.
Tasa: Determina el emisor. (+ spread)
Rentabilidad: Tasa efectiva y precio de compra.
Garantía: Institución emisora, cartera hipotecaria.
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© Claudio Figari S.
Letras de crédito hipotecario
Inversionista
6. Paga
5. Compra
Letras
Hipotecarias
4. Coloca
(Bolsa)
1. Emite
2. Entrega
Banco
3. Mandata venta
7. Paga
Liq. Letras
Comprador
8. Paga Saldo
Precio
Vendedor
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6
Mutuo Hipotecario Endosable
Mutuo Hipotecario Endosable
• Título representativo de crédito respaldado por garantía
hipotecaria.
• Emisores: Bancos, sociedades financieras, compañías de
seguros, agencias administradoras de MHE.
• Unidad: UF.
• Objetos: Vivienda / Fines generales.
• Amortización: Mensual.
• Liquidez: Menor que letra hipotecaria (Endoso escritura).
• Plazos: 12, 15, 20, 30 años.
• Tasa: Determina el emisor.
• Rentabilidad: Interés para el emisor (Fondos propios).
• Garantía: Hipoteca específica sobre el bien raíz.
1. Entrega fondos propios
Comprador
Banco
2. Mandata pago
al vendedor
3. Paga
al vendedor
Vendedor
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Diferencias Créditos Hipotecarios
Endosable / Letras
Crédito
Endosable
Quien Financia
Valor recibido
Respaldo del
adquirente del crédito
Mutuante (Banco)
Conocido
Solvencia del deudor y
garantías constituidas
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Diferencias Créditos Hipotecarios
Endosable / Letras
Créditos Hipotecarios
Letras / Mutuos
Crédito
en Letras
Letras
Años
Inversionistas
(Banco intermedia)
Operaciones
Mutuos
Monto (US$MM)
1990
40.000,0
250
Incierto
(Venta de letras)
1996
58.000,0
1030
1999
34.000,0
Patrimonio del emisor,
más garantías generales
de los bienes
2002
2001
Comercialización
Por endoso, compleja
En Bolsa, más fácil
Liquidez
Menor
“Inmediata”
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49.000,0
Operaciones
Monto (US$MM)
16.000,0
660
7.300,0
260
950
Fuente: F. Morandé (2003), cit. SBIF
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7
Diferencia tasa Nominal / Real
• Nominal: En pesos ($).
• Real: En UF, incorpora la inflación.
• Ejemplo: Préstamo de $1.000.000.- (=55,64 UF) a un
año.
• UF + 4,5% v/s $ + 8%
UF 01/01/06: $17.973,65
UF 01/01/07: $18.335,20
Nominal: En pesos ($).
8% anual
Vencimiento: $1.080.000.Equiv. 58,90 UF
Tasa Eq.: UF + 5,87%
Inflación: 2,01%
Incidencia Plazo / Dividendo / Intereses
Crédito de 1.000 UF, tasa 5% anual
Capital
1.000 UF
1.000 UF
1.000 UF
1.000 UF
1.000 UF
1.000 UF
1.000 UF
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5
8
12
15
20
30
40
19 UF
13 UF
9 UF
8 UF
7 UF
5 UF
5 UF
$ 363.271
$ 243.703
$ 178.041
$ 152.228
$ 127.041
$ 103.338
$ 92.823
Dividendos
60
96
144
180
240
360
480
Total Pagos
1.132 UF
1.215 UF
1.332 UF
1.423 UF
1.584 UF
1.933 UF
2.315 UF
% intereses
13%
22%
33%
42%
58%
93%
131%
Tasa
Plazo (Años)
Dividendo
Real: En UF.
4,5% anual
Vencimiento: 58,14 UF
Equiv. $1.066.021.Tasa Eq.: $ + 6,60%
Div. $
Buena aproximación: Tasa real + Inflación Período = Tasa nominal
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Incidencia Plazo / Dividendo / Intereses
© Claudio Figari S.
Incidencia Plazo / Dividendo / Intereses
Interés / Dividendo Mensual
Crédito hipotecario 1.000 UF al 5%
1.200 UF
20 Años
1.000 UF
12 Años
5 Años
800 UF
600 UF
400 UF
200 UF
0 UF
1
16
31
46
61 76
91 106 121 136 151 166 181 196 211 226 241
Dividendos mensuales
U F (In terés / C a p ital /
D ivid en d o )
Monto de capital insoluto (UF)
Capital insoluto crédito hipotecario 1.000 UF al 5%
18,90 UF
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
-
20 Años
12 Años
5 Años
9,29 UF
6,64 UF
1
15 29 43 57 71 85 99 113 127 141 155 169 183 197 211 225 239
Dividendos mensuales
© Claudio Figari S.
© Claudio Figari S.
8
Enfoques alternativos del bien raíz con
crédito hipotecario
• Bien raíz puede ser fuente de recursos importante mediante
una 1ª o 2ª hipoteca. (Muy usado en USA)
• Crédito hipotecario permite al propietario beneficiarse de la
plusvalía, sin vender la propiedad.
Inversión Sector Construcción
(Fuente: CChC)
– El Banco retasa la propiedad.
– Puede prestar más recursos contra la misma garantía
valorizada, tomando en cuenta:
• Plusvalía adquirida.
• Capital amortizado.
• Beneficio del seguro de desgravamen (Obligatorio)
– Deja la deuda saldada para los herederos en caso de
fallecimiento del deudor.
– Mejora posición de flujos de los herederos, de pagar dividendo
a recibir renta.
© Claudio Figari S.
Financiamiento a la Vivienda
Propuestas (Desde 2003)
• Aumentar límites a los créditos hipotecarios.
© Claudio Figari S.
Financiamiento a la Vivienda
Propuestas (Desde 2003)
• Abaratar leasing habitacional.
– Actualmente en 75% del valor de la garantía, para letras, y
80% para mutuos.
– Bancos lo sobrepasan con instrumentos adicionales, (hasta
110%) que aumentan los costos.
– Caídas de precio de viviendas en períodos recesivos o después
de alzas bruscas no es > de 20%.
• Seguros hipotecarios.
– Cobertura a los acreedores en caso de no pago, y de
insuficiencia de la garantía.
– Se usa en muchos países.
– Costos de 0,5% a 5% del valor de la hipoteca.
– Pueden disminuir si se masifica su uso.
© Claudio Figari S.
– Financian hasta el 95% de la compra, pero a costos mayores.
– Proceso de securitización aun muy rígido, por riesgo de tasa.
– Flexibilización reduciría costos.
• Seguros de títulos de propiedad.
– Estudio de títulos para minimizar riesgos de comprador y
acreedor.
– Inscripción de propiedad acredita posesión, pero no asegura
dominio (podría haber alguien con “mejor derecho”.
– Estudios rigurosos y detallados, además se repiten.
– Podrían “tercerizarse” en compañías de seguros, más rápidas,
con economías de escala, y que eliminen el riesgo del
comprador y acreedor.
© Claudio Figari S.
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Financiamiento a la Vivienda
Propuestas (Desde 2003)
• Seguros de Garantía de Contratos de Compraventa
(“Venta en Verde”, implementado).
– Riesgo de incumplimiento de constructora.
– Riesgo del proyecto inmobiliario.
– Costo: App. 2% del precio, < descuento. (Masificación lo bajaría)
• Financiamiento para mayores de 60 años.
– Dificultad por seguro de desgravamen.
– Flexibilizar para montos financiados menores (Ej.: 65%)
• Hipoteca Revertida.
– Cesión de la propiedad a un inversionista a cambio de una
renta vitalicia.
– Da liquidez a los bienes raíces, y permite seguir usando la
propiedad.
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