UNIVERSIDAD VERACRUZANA Licenciado en Derecho Maria

UNIVERSIDAD VERACRUZANA
FACULTAD DE DERECHO
Propuestas de Reforma a los Artlculos 6 7 , 7 4 de
la Ley General de Bienes Nacionales, 2317 del
Codigo Civil para el Distrito Federal en Materia
Comun y en Materia Federal para Toda la Entidad
Federativa y 2 2 5 2
del
Estado de Veracruz,
Codigo
Civil
para el
Relativos al Contrato
de
Compraventa de Bienes Inmuebles.
TESIS
Q u e para obtener el Tituio de :
Licenciado en Derecho
Presenta :
Maria Mercedes Sanchez Mathey
DIRECTOR :
Lie. Rosa A u r o r a Zulueta Alegria
Xalapa - Ennquez, V e r .
1997
GRACIAS
Por el apoyo brindado, las ereenanzas y las oportunidades recibidas.
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TITULO
PROPUESTAS DE REFORMA A LOS ARTICULOS 67, 74 DE LA LEY GENERAL DE
BIENES NACIONALES, 2317 DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL EN
MATERIA COMUN
Y EN MATERIA FEDERAL PARA TODA LA ENTIDAD
FEDERATIVA Y 2252 DEL CODIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE VERACRUZ,
RELATIVOS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES.
INDICE
INTRODUCCION
CAPITULO I
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
1.1.- Concepto de contrato de compraventa
1.2.- Clasificacion del contrato de compraventa.
1.3.- Elementos de existencia del contrato de compraventa.
1.4.- Elementos de validez del contrato de compraventa.
1.5.- Obligaciones de las partes.
1.6.- Concepto de bienes inmuebles.
1
2
5
7
9
14
CAPITULO II
LA FE PUBLICA NOTARIAL
N
2.1.- Concepto de fe publica
2.2.- Clases de fe publica.
2.3.- La funcion notarial.
2.4.- Instrumento publico.
a) Escritura publica.
b) Acta notarial.
18
20
24
30
31
37
CAPITULO III
LA FUNCION NOTARIAL COMO EL MEDIO MAS SEGURO Y EFICAZ PARA LA
CELEBRACION DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE BIENES
INMUEBLES.
3.1.- Distincion entre documento publico y privado.
47
3.2.- Eficacia probatoria de la escritura publica.
54
3.3.- Propuestas de reforma legislativa a nivel federal y estatal en materia de contratos
de bienes inmuebles.
57
CONCLUSIONES.
BIBLIOGRAFIA
INTRODUCTION
En nuestro medio frecuentemente concretamos contratos de
compraventa, respecto a bienes susceptibles de apropiacion, la practica que
hemos realizado hace mas de un par de anos en el ambito notarial confirm6
que el notario publico interviene mayormente en la constitution de contratos
de compraventa de bienes inmuebles, pero la legislation actual deriva que
esta facultad no es exclusiva del notario ya que esta sujeta a valores de
caracter monetario a nivel estatal y valores de avaluo a nivel federal, el
sentir de las personas que ocurren a solicitar los servicios notariales en
donde se manifiesta el celo y desconfianza de lo que es suyo y el interes de
que sus trabajos sean justos y legales para proteger sus intereses sirvio
para cimentar las bases de nuestro estudio.
Nuestro tema se enfoca en especial en el contrato de compraventa en
materia de bienes inmuebles, ya que por su simple naturaleza requieren de
un trato especial y solo pueden ser adquiridos directamente de su
propietario.
Primeramente se abordo lo relativo a la conceptualization , sus
elementos y partes que intervienen; posteriormente
se hablo de la fe
publica, resaltando la funcion del notario publico, cuya labor se refleja en la
elaboration de instrumentos publicos; especificamente la escritura publica.
finalmente
se
analizo
lo
referente
a
su
eficacia
probatoria
planteandose propuestas de reformas a nivel federal y estatal en lo
concerniente a su otorgamiento, y estableciendose'las
pertinentes.
conclusiones
CAPITULO I
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
1.1.- CONCEPTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA.
En el ambito nacional una de las formas de adquisicion de bienes es la
compraventa, tr^mite de lo mas comun entre los contratos traslativos de dominio, toda
compraventa es un contrato donde consta la manifestation de un acuerdo de
voluntades involucrando a dos partes vendedor y comprador, dicha voluntad versa
sobre una cosa del cual es propietario la parte vendedora, por lo que el derecho de
propiedad es exclusivo, es decir, solo puede usar de el su titular, lo que significa que el
propietario de una cosa puede hacer con ella todo lo que no sea contrario a lo
dispuesto por las leyes o reglamentos, por tanto transmite la propiedad de la cosa a la
parte compradora a cambio de un precio cierto y en dinero.
El Contrato de compraventa esta definido segun el Codigo Civil vigente en
el Estado de Veracruz en su articulo 2181 como:
"Habra compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir
la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos
un precio cierto y en dinero". 1
' CODIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE VERACRUZ, p.449. 1997.
Esta conceptualizacion concuerda con la emitida por Rojina Villegas quien
define a la compraventa como:
"El contrato por virtud del cual una persona llamada vendedor transmite la
propiedad de una cosa o de un derecho a otra llamada comprador, mediante el pago
de un precio cierto y en dinero".2
Conceptualizaci6n acorde con la emitida por el teorico Leopoldo Aguilar
Carvajal. que sefiala:"EI contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, se
obliga a transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho a otra llamada comprador
mediante un precio cierto y en dinero".3
Sin embargo, el autor Lozano Noriega hace la observancia al respecto de
que el Codigo Civil vigente tiene como unico error el que haga referencia a transferir la
propiedad de una cosa o de un derecho y respecto a los derechos el citado autor nos
menciona que no es posible hablar de propiedad sino de titularidad.4
Conviene tener en cuenta varios aspectos legales en la operation de
compraventa, pero lo que es indiscutible que esta se regira bajo tres elementos sine
qua non voluntad, objeto (cosa) y precio.
1.2.- CLASIFICACION DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Como se asento anteriormente, el contrato de compraventa involucra a
dos partes, (vendedor y comprador), presentandose una translation de dominio de una
cosa o derecho a cambio de un precio, derivandose una serie de caracteristicas a que
2
ROJINA VILLEGAS, Rafael, Compendio de derecho civil, p.45, 1971.
AGUILAR CARBAJAL, Leopoldo, Contratos civiles. p.64, 1964.
Cfr. L O Z A N O NORIEGA, Francisco, Cuarto curso de derecho civil, contratos Asociacion Nacional del
Notariado Mexicano, A.C
3
hace referenda el autor Trevino Garcia, en consecuencia el contrato de compraventa
es considerada como: bilateral tambten denominado sinalagmatico por que engendra
derechos y obligaciones para ambas partes; oneroso porque confiere derechos y
gravamenes tambien reciprocos para los contratantes; conmutativo porque la cuantia
de las prestaciones es cierta y determinada desde la celebration del contrato;
aleatorio, excepcionalmente cuando la cuantia de las prestaciones no es cierta y
determinada desde la celebration del contrato, sino que depende de un hecho futuro e
incierto. Por ejemplo la compra de esperanza y la compra de cosa futura; consensual
para muebles, aqui no se requiere formalidad alguna para la validez del acto ya que
son aceptables las distintas formas de manifestaci6n de la voluntad dentro del
consentimiento tacito y expreso, asi tratandose de consentimiento tacito, se admite que
por hechos induvitables la compraventa de bienes muebles se forma y constituya, por
lo que se refiere, al consentimiento expreso, se acepta que verbalmente la
compraventa se celebre por senas, o por escrito si asi se prefiere, sin ser necesario
esta formalidad para los bienes muebles; interpretado a contrario sensu el articulo
2251 del C6digo Civil vigente en el Estado de Veracruz que
dice el contrato de
compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando
recae sobre un inmueble; formal para inmuebles; el contrato siempre debe constar por
escrito, ya sea en documento publico o privado, segun su cuantia para tal efecto el
articulo 2252 del Codigo Civil vigente se refiere que la venta de todo o parte de un
inmueble cuyo valor fiscal no exceda de $10,000.00 viejos pesos actualmente diez
pesos, podra hacerse en instrumento privado que firmaran el vendedor, el comprador y
dos testigos y ratificadas las firmas ante Notario Publico o Juez Municipal; instantaneo,
cuando produce todos sus efectos al celebrarse el contrato. Ejemplo la compraventa al
contado; de tracto sucesivo, cuando los efectos del contrato se producen a traves del
tiempo. Ejemplo: la compraventa en abonos; consensual en oposicion al real en tanto
que en la compraventa no se necesita la entrega de la cosa; para el perfeccionamiento
del contrato real la entrega de la cosa es un elemento necesario para su formation
(uso, usufructo, habitation). Lo que igualmente se desprende del articulo 2182 del
Ordenamiento legal citado con anterioridad que dice, que por regla general la venta es
perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su
precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho; voluntario,
es el contrato de compraventa ordinario en el que el comprador y el vendedor de
manera libre y espontanea se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio; forzoso,
porque presenta una caracteristica que afecta al contrato en su esencia misma, ya que
la celebration de dicho contrato se le impone al vendedor aun en contra de su
voluntad; existe en el remate, la adjudication judicial y en la expropiacion por causa de
utilidad publica; civil por exclusion, es aquella compraventa que no reune los requisitos
suficientes para ser considerada como mercantil, y por consiguiente su finalidad no es
de especulacion comercial; mercantil cuando la Ley le da ese caracter, de acuerdo a lo
establecido en las fracciones del articulo 75 del Codigo de Comercio.5
Sin que se contemple en el Codigo Civil una clasificacion del Contrato de
Compraventa como lo hace el autor de referencia, para los fines de nuestro estudio nos
es de vital importancia lo referente a consensual para muebles y formal para
inmuebles, en si el contrato de compraventa no requiere de formalidad especial cuando
el objeto son bienes muebles, es decir, que el contrato se tiene por perfeccionado por
el simple consentimiento de las partes y esta voluntad puede manifestarse como mas
convenga no obstante, tratandose de bienes inmuebles la forma es un requisito
5
Cfr.TREVINO GARCIA, Ricardo,Contratos civiles en particular, 1972, pp.34-36.
indispensable para su validez, y el documento donde conste podra ser publico o
privado segun, lo que el precio importe.
Respecto a los bienes muebles e inmuebles el Codigo Civil de Veracruz
en su articulo 2251 hace referencia a que: "El Contrato de Compraventa no requiere
para su validez formalidad alguna especial si no cuando recae sobre un inmueble"®
Por lo que a contrario sensu los bienes muebles se encuentran segun la
regla general estipulada en el Articulo 2182 del Codigo de referencia que senala: "La
venta es perfecta y obligatoria para las partes, cuando se han convenido sobre la cosa
y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho".7
A pesar de que la Ley establece la forma para la validez del acto
tratandose de bienes inmuebles, motivo de nuestro estudio es preciso tomar en cuenta
la realidad que vivimos, buscando medios mas seguros que protegan los intereses de
las partes que intervienen en el contrato de compraventa de bienes inmuebles
actualizando la legislation existente.
1.3.- ELEMENTOS DE EXISTENCIA DE LA COMPRAVENTA.
Se desprende de la definition de compraventa emitida en el Codigo Civil
de Veracruz que para su existencia se requiere de los elementos objeto,
consentimiento, precio, entendidos estos segun el articulo 2181.
Objeto: La cosa o derecho que se trasmite;
Consentimiento: Voluntad de las partes que intervienen;
6
7
CODIGO CIVIL DE VERACRUZ, p.461.
Ibidem, p.449.
Consentimiento: Voluntad de las partes que intervienen;
Precio: Es la contraprestacion que se da por el objeto que debe ser cierto
y determinado.
Teoricamente se distinguen elementos de existencia y de validez; para
Bernardo Perez Fernandez del Castillo los elementos de existencia los enumera como
consentimiento, y objeto; y los de validez como capacidad y forma, con referencia al
primero lo define: "Es el acuerdo de voluntades, entre las partes sobre la creation de
obligaciones las cuales consisten para una de dichas partes, en la transferencia de la
propiedad de una cosa o titularidad de un derecho, y para la otra en el pago de un
precio cierto y en dinero ,.."8
Respecto al segundo:
"El objeto del contrato puede ser analizado tomando en cuenta dos
categorias: El objeto juridico y el objeto material. El primero se puede dividir a su vez
en objeto directo y en objeto indirecto.
El objeto directo propiamente es la creation de obligaciones, y en este
sentido hay que recordar que el contrato es una de las fuentes de las obligaciones, es
decir las crea.
Por su parte, el objeto indirecto del contrato de compraventa, consiste en
dar: para una de las partes la cosa vendida, para la otra el precio cierto y en dinero.
Por otro lado tenemos el objeto material... pues se refiere a la cosa que se
tiene que dar."9, en referencia al precio agrega:"objeto que el comprador tiene la
obligation de entregar, debe ser cierto y en dinero. Cierto que no es simulado por
8
9
PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, Contratos civi/es, 1994, p.86.
Ibidem, pp.86-87.
ser el justo, pues es un contrato conmutativo de lo contrario se puede dar la lesion.
Debe ser determinado o determinable, por ejemplo iCuanto por metro cuadrado?".10
1.4.- ELEMENTOS DE VALIDEZ DE LA COMPRAVENTA.
En relation a los elementos de validez como son la capacidad y la forma
senala que: "La capacidad para contratar es la regla general, la incapacidad y la forma,
la exception".11
Y la forma a la que hace referencia el Codigo Civil vigente interpretandolo
a contrario sensu dice Bernardo Perez Fernandez del Castillo: "de acuerdo con este
articulo la venta de bienes muebles no requiere formalidad expresa, de tal forma que
se puede realizar verbalmente o por escrito... ahora bien, cuando se trata de bienes
inmuebles se puede celebrar: a) En contrato privado celebrado ante dos testigos y
ratificadas las firmas ante Notario, Juez competente... b) cuando el valor del inmueble
excede del estipulado por la Ley se realiza en escritura publica...".12
Nuestro codigo civil veracruzano en su articulo 1757 senala que los
objetos de los contratos son la cosa que el obligado debe dar y el hecho que el
obligado debe hacer o no hacer, igualmente dice que la cosa objeto del contrato debe
existir en la naturaleza, ser determinada o determinable en cuanto a su especie y estar
en el comercio, esto en su articulo 1758, respecto a las cosas futuras en el articulo que
continua manifiesta que pueden ser objeto de un contrato, sin embargo, no puede ser
la herencia de una persona viva aun cuando este presente su consentimiento, se
agrega ademas que el hecho positivo o negativo objeto del contrato debe ser posible y
licito, esto en el articulo 1760.
10
11
12
Ibidem, p. 87.
Ibidem, p.90
Ibidem, pp. 102-104.
Los articulos 1761, 1762, 1763 y 1764 del ordenamiento legal estudiado
asientan:
"Articulo 1761 es imposible el hecho que no puede existir porque es
incompatible con una Ley de la naturaleza o con una norma juridica que debe regirlo
necesariamente y constituye un obstaculo insuperable para su realization.
Articulo 1762 no se considerara imposible el hecho que no puede
ejecutarse por el obligado, pero si por otra persona en lugar de el.
Articulo 1763 es ilicito el hecho que es contrario a las leyes de orden
publico o a las buenas costumbres."13
Articulo 1764 el fin o motivo determinante de la voluntad de los que
contratan tampoco debe ser contrario a las leyes de orden publico ni a las buenas
costumbres.
Respecto al consentimiento se deriva de la legislation civil vigente que la
venta es perfecta y obligatoria para las partes mientras exista el consentimiento sobre
la cosa y su precio aunque la entrega y el pago sean posterior y no en el momento y
define al consentimiento en su articulo 1736 como: "el consentimiento puede ser
expreso o tacito. Es expreso cuando se manifiesta verbalmente por escrito o por signos
inequivocos. El tcicito resultara de hecho o de actos que la presupongan o que
autoricen a presumirlo, excepto en los casos en que por ley o por convenio la voluntad
deba manifestarse expresamente."'4
Al igual que Bernardo Perez Fernandez del Castillo al tratar de los
elementos de validez de la compraventa (capacidad, forma, objeto, motivo o fin sean
13
H
CODIGO CIVIL DH VERACRUZ, 1996, p.381.
Ibidem, p.377.
li'cito) el Codigo Civil de Veracruz establece los elementos de validez en el capitulo de
contratos en general en su articulo 1728, este debe interpretarse de manera inversa y
aplicarlo a la compraventa como contrato y puede ser invalidado.- Por incapacidad
legal de las partes o de una de ellas; por vicios del consentimiento; Porque su objeto, o
su motivo o fin sea ilicito; porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma
que la ley establece.
1.5 OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
Como ha quedado establecido el contrato de compraventa involucra a dos
partes vendedor y comprador de cuya relation nacen derechos y obligaciones
retiprocas que versan desde el consentimiento, la cosa y el precio, asi como las
condiciones a las que se sujeten las partes, el Codigo Civil de Veracruz consigna las
obligaciones del vendedor y del comprador:
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Articulo 2216 "El vendedor esta obligado:
I.- A entregar al comprador la cosa vendida.
II.- A garantizar las calidades de la cosa.
III.-A prestar la eviction."15
El civilista Rojina Villegas antepone dos obligaciones mas a cargo del
vendedor aparte de las enumeradas y son "transmitir el dominio de la cosa vendida y
conservar la cosa hasta el momento de su entrega al comprador"16
15
16
Ibidem, p.454.
ROJINA VILLEGAS, Rafael. Op.cil, p. 56.
Atendiendo a la transmision del dominio de la cosa vendida tal civilista
sostiene que esta es la principal obligation que se le impone al vendedor, y que se
deduce precisamente de la propia definici6n de compraventa dada por el Codigo Civil.
Particularmente Trevino Garcia comenta que los articulos del Codigo
Civil, establecen el momento en que opera la transmision de la propiedad y,
refiriendose a ello explica que:
'Tales preceptos se desprenden que si el objeto del contrato lo
constituyen cosas ciertas y determinadas, basta la celebration del mismo para que se
opere la transmision de dominio, sin necesidad de que exista entrega de la cosa objeto
del contrato; aclarando que dicha transmision solo produce efectos entre los
contratantes, pero no respecto a terceros, sino hasta que la venta quede registrada,
tratandose de bienes inmuebles (articulo. 2257 del Codigo Civil) y respecto a las
enajenaciones de alguna especie indeterminada, la propiedad no se transmite sino
hasta el momento en que la cosa se haga cierta y determinada con conocimiento del
acreedor."17
Respecto a la entrega de la cosa vendida el Codigo Civil de Veracruz
establece en sus articulos:
"Articulo 2217.- La entrega puede ser real, juridica o virtual. La entrega
real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del titulo si se
trata de un derecho.
" TREVINO GARCIA, Ricardo. Op.cit, p.67.
Hay entrega juridica cuando aun sin estar entregada materialmente la
cosa, la Ley la considera recibida por el comprador.
Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida
quede a su disposition, se tendra por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que
la conserve en su poder s6lo tendra los derechos y obligaciones de un depositario.
Articulo 2218.- Los gastos de la entrega de la cosa vendida son de cuenta
del vendedor, y los de su transporte o translation, de cargo del comprador, salvo
convenio en contrario.
Articulo 2219.- El vendedor no esta obligado a entregar la cosa vendida,
si el comprador no ha pagado el precio, salvo que en el contrato se haya senalado un
plazo para el pago.
Articulo 2220.- Tampoco esta obligado a ia entrega aunque haya
conseguido un termino para el pago si despues de la venta se descubre que el
comprador se halla en estado de insolvencia, de suerte que el vendedor corra
inminente riesgo de perder el precio a no ser que el comprador le de fianza de pagar al
plazo convenido.
Articulo 2221.- El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en
que se hallaba al perfeccionarse el contrato.
Articulo 2222.- Debe tambien el vendedor entregar todos los frutos
producidos desde que se perfeccione la venta y los rendimientos, acciones y titulos de
la cosa.
Articulo 2223.- S! la venta de un inmueble se ha designado los linderos, el
vendedor esta obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda aunque
haya exceso o disminucion en las medidas expresadas en el contrato.
Articulo 2224.- La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar
convenido, y si no hubiera lugar designado en el contrato, en el lugar en que se
encontraba la cosa en la 6poca en que se vendio.
Articulo 2225.- Si el comprador se constituyo en mora de recibir abonara
al vendedor el alquiler de las bodegas, graneros, o vasijas en que se contenga lo
vendido y el vendedor quedara descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa,
y solamente sera responsable del dolo o de la culpa grave."18
Por lo que respecta a garantizar las calidades de la cosa Rogina Villegas
aplica la regla general contenida en el articulo 2075 del Codigo Civil y senala:
"Que el vendedor esta obligado a responder de los vicios o defectos de la
cosa enajenada, entendiendose por tales vicios o defectos aquellas circunstancias no
manifiestas y anteriores a la venta, que hacen impropia la cosa para su uso, y que de
haberse conocido no se hubiere celebrado el contrato o se hubiera ofrecido un precio
inferior."19
Y con lo referente a prestar la eviction Rojina Villegas cita a la
jurisprudencia definida hasta 1965 que sostiene:
"La eviction es el desposeimiento juridico que alguien sufre de una cosa
que habi'a justamente adquirido a titulo oneroso, o sea, el abandono que dicho
adquirente tiene que hacer de la cosa, en todo o en parte, por virtud de sentencia
18
19
CODIGO CIVIL DE VERACRUZ, pp. 455-456.
ROJINA VILLEGAS, Rafael, Op.cit, 1971, p. 122.
judicial dictada a instancia de quien resulte su legitimo dueno, en raz6n de algun
derecho anterior a la adquisicion y al saneamiento es la obligation que se impone a
quien hizo la enajenacion de devolver al adquirente el precio de la cosa enajenada."20
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:
Dichas obligaciones se encuentran consagradas en el C6digo Civil
Veracruzano en los articulos 2226 al 2233, respecto a ellas el autor Trevino Garcia
comenta lo siguiente:
"Respecto al tiempo en que debe entregarse el precio de la cosa vendida,
la principal obligation que tiene el comprador es pagar el precio de la cosa vendida, el
tiempo, lugar y forma convenidos, a falta de convenio lo deberS pagar al contado y la
demora en dicho pago lo constituira en la obligation de pagar los intereses al tipo legal
sobre la cantidad que adeude.
Si no se ha fijado el plazo, el pago se har3 al tiempo que se entregue la
cosa.
II.- En cuanto al lugar que debe entregarse el precio de la cosa vendida,
sera precisamente en el lugar convenido y sino se designo debera ser hecho en el
lugar en que se entregue la cosa vendida.
III.- Por cuanto hace a la exactitud en la forma de pago obliga al
comprador a pagar el precio en una sola exhibition, de manera que no puede hacer
pagos parciales a menos de que asi lo hubiesen convenido los contratantes.
20
Ibidem, p. 122.
IV.- Finalmente, referente a las consecuencias de la falta de pago del
precio de la cosa vendida, da derecho al vendedor para pedir la rescision del contrato,
aunque la venta se haya hecho a plazo, pero si la cosa ha sido enajenada aiin tercero,
no surtira contra este si adquirio de buena fe y dicha venta se ha inscrito en el Registro
Publico.
El comprador estdi obligado a pagar intereses por el tiempo que medie
entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
1.- Si asi se hubiera convenido;
2.- Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta, y
3.- Si se ha constituido en mora y para el cumplimiento de su obligation
tenia establecido un plazo fijo."21
De esta exposition de referencia teorica y legal nos interesa en especial
la forma como elemento de validez, tratandose de la compraventa pero respecto unica
y exclusivamente de los bienes inmuebles motivo de nuestro estudio.
1.6 CONCEPTO DE BIENES INMUEBLES.
Los bienes inmuebles se clasifican por su naturaleza, por su destino, por
el objeto al cual se aplican y por disposition de la Ley.
"Son inmuebles por su naturaleza los que no se pueden trasladar de un
lugar a otro sin destruirse o sufrir alteration.
Son inmuebles por su destino aquellos que podrian estar entre los muebles, pero que
se incorporan definitivamente a un inmuebles y adquieren su naturaleza como una
21
Cfr. TREVINO GARCIA, Rafael, Op.cit; pp. 56-58.
estatua que se inmoviliza cuando se le destina a ornamentar el jardin de una casa
particular o una plaza publica, etc.
Por su objeto son inmuebles aquellos que a semejanza de los anteriores,
pueden trasladarse, pero que su uso los obliga a permanecer fijos en un lugar, como
una maquinaria, una bomba para extraer agua, etc.
Los bienes son inmuebles por disposici6n de la Ley cuando tienen una
ubicacion o residencia permanente en cuanto a su propiedad o administration, aunque
su funcion y naturaleza sea precisamente transportarse de un lugar a otro, como los
ferrocarriles, barcos, etc.; y las obligaciones, derechos y acciones que estan vinculadas
a cosas inmuebles, como las cedulas hipotecarias."22
Son bienes corp6reos inmuebles aquellos que por su naturaleza son fijos,
inmoviles, esto es, que no pueden mudarse de lugar.
Por ejemplo, una granja, un terreno, una casa, etc. por extensi6n, ciertos
bienes que en sentido estricto son muebles, cuando con su funcion o uso forman parte
de un inmueble se consideran tambien inmuebles, y se les designa en la Ley inmuebles
por su destino.
Asi, por ejemplo, los materiales con que trabaja una fabrica, el ganado de
un rancho, los frutos de un huerto o de un sembrado mientras no se cosechan, el
espejo empotrado en una pared, los agotantes que alumbran una residencia, etc.
El Codigo Civil vigente en nuestro Estado en su articulo 792 contempla:
"Son bienes inmuebles:
22
P E N I C H E LOPEZ, Edgardo. Introduccidn al derecho y lecciones de derecho civil, 1984, p. 151.
"I.- El suelo y las construcciones adheridas a el
II.- Las plantas y arboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los
frutos pendientes de los mismos arboles y plantas mientras no sean separados de ellos
por cosechas o cortes regulares;
III.- Todo lo que este unido a un inmueble de una manera fija, de modo
que no pueda separase sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a el adherido;
IV.- Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentaci6n
colocados en edificio o heredades por el dueno del inmueble, en tal forma que revele el
proposito de unirlos de modo permanente al fundo;
V.- Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos analogos,
cuando el propietario los conserve con el proposito de mantenerlos unidos a la finca y
formando parte de ella de un modo permanente;
VI.- Las maquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca directa y exclusivamente a la industria o explotacion de la misma;
VII.- Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que esten en las
tierras donde hayan de utilizarse, y ias semillas necesarias para el cultivo de las fincas;
VIII.- Los aparatos electricos y accesorios adheridos al suelo o a los
edificios por el dueno de estos;
IX.- Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, asi como
los acueductos y las canerias de cualquier especie que sirvan para conducir los
liquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella:.
X.- Los animales que formen el pie de cria en los predios rusticos
destinados total o parcialmente al ramo de ganaderia asi como las bestias de trabajo
indispensables para el cultivo de la finca, mientras que esten destinados a ese objeto;
XI.- Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes esten
destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un rio, lago o
costa;
XII.- Los derechos reales sobre inmuebles.
XIII.- El material rodante de los ferrocarriles, las lineas telefonicas y
telegraficas y las estaciones radio telegraficas fijas."23
El articulo 793 dice:
"Los bienes muebles que por su naturaleza, que se hayan considerado
como inmuebles, conforme a lo dispuesto en varias fracciones del articulo anterior ,
recobraran su calidad de muebles, cuando el mismo dueno los separe del edificio'
salvo el caso de que en el valor de este se haya considerado el de aquellos para
constituir algun derecho real a favor de un tercero."24
Lo expuesto nos permite determinar que los bienes inmuebles tienen un
valor economico mayor por lo que las adquisiciones de los mismos deben ser tratados
de manera especial y estricta que tengan la finalidad de proteger el interes patrimonial
por ende por ser el contrato de compraventa un medio para la obtencion de los
mismos, la forma no debe de ser el unico elemento de validez para su existencia, sino
se requiere la intervention de la fe publica que se encuentre depositada o delegada
por el Estado en una persona que legalmente tenga los atributos para brindar mayor
seguridad juridica a dichas operaciones.
23
CODIGO CIVIL DE VERACRUZ. 1996. p. 214.
"ibidem, p.215
CAPITULO II
LA FE PUBLICA NOTARIAL
2.1.- CONCEPTO DE FE PUBLICA.
La necesidad de dar credibilidad a ciertos hechos y de buscar la
intervention de una persona que sea rnas que un testigo comun de los mismos, ha
dado como resultado que a traves del Estado nazca esta figura, por lo que es el mismo
quien la delega.
Carlos Nicolas Gattari dice: "Podriamos conceptuarla como aquella
cualidad incita en los documentos emitidos por el Estado o por quienes este autorizado
para resguardar su veracidad y segurida."25
Luis Carral y de Teresa define a la fe publica: "Como una necesidad de
cardcter juridico, que nos obliga a estimar como autenticos los hechos o actos a
ellas sometidos: Es una verdad oficial que todos estan obligados a creer."26
Fernandez del Castillo cita a Jimenez Arnau quien dice que el concepto
juridico de la fe publica es: "La necesidad de caracter publico cuya mision es
" NICOLAS GATTARI. Carlos, Manual de derecho notarial. 1988, pp. 301-302.
26
CARRAL Y D E TERESA, Luis, Derecho notarial y derecho registral, 1989, p.52.
robustecer con una presunci6n de verdad los hechos o actos sometidos a su amparo,
queramos o no queramos creer en ellos."27
Asimismo Fernandez del Castillo menciona que: "La fe publica es un
atributo del estado que tiene en virtud del ius imperium y es ejercitada a traves de los
organos estatales y del Notario."28
Froylan Banuelos Sanchez manifiesta que:
"Fe publica es la garantia que da el Estado de que determinados hechos
que interesan al derecho son ciertos. Los hechos que interesan al derecho son de
varias clases: 1.- Las normas juridicas o actos creadores del derecho; 2.- Las
resoluciones mediante las cuales e! poder publico somete un hecho determinado a la
norma juridica general; 3.- Los actos de ejecucion del derecho estatuido en las normas
o declarado en las resoluciones; y 4.- Los hechos previstos en la norma juridica
general y de los cuales deriven derechos obligaciones y sanciones."29
Sin lugar a duda la fe publica tomando en cuenta a los autores y a nuestro
entendimiento es otorgada por el Estado a determinadas personas fisicas que
recibiendo esta facultad intervienen en hechos o actos dandoles la presuncion de
veracidad e invistiendolos de forma y confiabilidad, dando seguridad juridica a las
relaciones que se dan entre particulares o entre instituciones publicas o bien entre
particulares e instituciones publicas.
27
PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, Derecho notarial. 1995. p.176.
Ibidem, p. 175.
29
BANUELOS SANCHEZ. Froylan. Derecho notarial. 1990, pp. 151-152.
28
2.2.- CLASES DE FE PUBLICA.
El Estado al buscar la seguridad juridica en todos los aspectos del orden
social, una distribution justa de la riqueza y por ende la equidad del poder se ve en la
necesidad de encomendar funciones concretas o expresamente determinadas a
personas legalmente capacitadas , al respecto Froylan Banuelos Sanchez explica que:
"Por ser la realization del derecho uno de los fines fundamentales del
estado, es al estado a quien le compete la reglamentacion de las diversas funciones
que pueden distinguirse en el amplio concepto de la fe publica.... Puede asegurarse
que la mayor parte de las actividades humanas, lo mismo cuando se desenvuelven en
los causes normales del negocio juridico que cuando actuan anormalmente en la
realization de hechos ilicitos, tienen contacto o relation aunque no sea inmediata con
los organos de la fe publica y provoca o pueden provocar la intervention y el amparo
de esta"30.
En la fe publica pueden distinguirse, en principio y en atencion a la clase
de hechos a que se refiere: "a) La fe publica administrativa. Su objeto es dar notoriedad
y valor de hechos autenticos a los actos realizados por el Estado o por las personas
de derecho publico dotadas de la soberania, y autonomia o de jurisdiction. El
contenido de la fe publica administrativa comprende no solo los actos pertenecientes a
la actividad legislativa o reglamentaria, si no tambien a los actos jurisdiccionales o, los
de mera gestion.
Es tambien caracteristica de la fe publica administrativa que no tiene, por
su especial indole un organismo exclusivo a quien este encomendada; la ejercen tanto
los funcionarios,
30
cuya
mision especifica
BANUELOS SANCHEZ, Froylan, Op.cit, pp.171-174.
es
certificar
(como
secretarios
de
Ayuntamiento, de patronatos, de entidades estatales o paraestatales) como aquellos
otros que tienen autoridad autonoma aunque sea dentro de las facultades regladas;
pero siempre han de tener jurisdiction, sea propia, sea legalmente delegada
(Gobernadores, Civiles, Directores Generates, Jefes Nacionales de Sindicatos etc.; b)
la fe publica judicial. Las facultades o limitaciones establecidas en la norma objetiva,
pueden dar lugar a contienda o pugna entre el Estado y los particulares, o entre dos
particulares. Dada la trascendencia de las actuaciones ante los Tribunales civiles,
penales, administrativos o contenciosos administrativos, es logico que todas estas
actuaciones esten revestidas de un sello de autenticidad que se imprime en ellas por
virtud de la fe publica judicial.
En rigor, las actuaciones judiciales suscritas por el Juez actuante que
fuera competente para conocer, deberian producir efectos pleno de autenticidad en el
Tribunal unipersonal y confiarse a uno de los Magistrados en el Tribunal Colegiado
pero la tradition espanola, recogida en nuestras leyes procesales y en la Ley Organica
del Poder Judicial, coloca al lado el Juez una especie de Notarios que autentica tanto
las actuaciones de las partes, como los acuerdos y resoluciones del Juez.
Es el Secretario Judicial, antiguo escribano de actuaciones el que
exteriormente pone el cuno de credibilidad por su intervention y firma a las decisiones
del juzgador; c) la fe publica extrajudicial o fe publica notarial. Hay un incontable
numero de actos humanos cuya finalidad es la Constitution, modification o extincion
de relaciones juridicas y por ende de derechos patrimoniales de caracter privado. La
contestation de semejantes acontecimiento constituye la orbita propia de fe publica
notarial; d) la fe publica registral. Todavia de establecerse una nueva categoria si se
acepta la position de lavandera, que considera el Registro inmobiliario como una
manifestation de la fe popular, la escritura establece una verdad para todos; la
existencia del acto y la fecha o momento de celebrarse y comenzar sus efectos. Para
extenderlos a tercero debia publicarse notificandose solemnemente para que llegase a
su conocimiento y ninguno la ignorase. La forma documental era publica y autentica,
con efecto de probar el acto plenamente entre las partes y para todo. Pero solo podria
producirlo cuando se abriese el protocolo para ejercitar el derecho en la via judicial, o
en sus preliminares.
La inscripci6n realiza las funciones civiles de la forma que da existencia al acto.
El documento autentico se hace publico por medio de otro que lo copia (mas o menos a
la letra para desplegar la autenticidad su fuerza probante del acto a favor o en contra
de cualquier interesado, desde la fecha de su inscription".31
Para Luis Carral y de Teresa , existen diversas clases de fe publica ,
conceptualiza la fe publica judicial, a la fe publica registral y a la fe publica notarial,
menciona que la fe publica mercantil se encuentra reglamentada del articulo 51 y
siguientes del Codigo de Comercio, por tanto dice:
"Fe publica judicial. Es aquella de que gozan los documentos de caracter
judicial. El funcionario competente para dar fe del acto procesal, es el Secretario
Judicial, cuya funcion autentificadora es, esencialmente, igual a la del Notario;
diferencicindose solo en los modos de intervention; fe publica notarial La fe notarial
obedece, pues, a la necesidad general de toda prueba, ya que si el derecho objetivo se
formula abstracta y condicionalmente, forzosamente su aplicacion requiere la prueba
del hecho presupuesto en la norma; y la fe notarial satisface esa necesidad porque los
notarios actuan en el instante mismo en que el hecho se produce a diferencia de los
sistemas de prueba en general, que procuran comprobar el hecho, naturalmente,
31
Ibidem, pp. 173-174
despues de que ocurrio, aprovechando datos o huellas que generalmente son
imperfectos o insuficiente; fe publica registral, su finalidad es robustecer la seguridad
juridica en el trafico de inmuebles, representando la expresion registral de los actos
civiles de constituci6n, transmision , perdida etc. de los derechos reales sobre
inmuebles. El registrador tiene la facultad de calificacion que le permite desechar el
instrumento notarial cuando 6ste no reune algun requisito legal para su inscription. °32
Retomando al autor Froylan Banuelos Sanchez ,este estima que: "El
concepto de fe publica se asocia a la funcion notarial de manera mas directa que a
cualquier otra actividad humana.
El escribano da fe de cuanto a percibido expropii sensibus, y el derecho
da fe a lo que el escribano asegura haber recibido. Esa fe es, ademas publica. Lo es
en terminos generates, en cuanto emana del escribano, por que este desempena una
funcion publica; y lo es ademas del publico, por autonomasia.
Esta circunstancia ha contribuido a dar al escribano su nombre propio. Se
ha acostumbrado siempre a llamar a este profesional del derecho con un nombre
derivado de las cosas de las que el se sirve. Escribano, por su oficio de escribir notario
por las notas de su registro; tabelion de las tablas que fueron su instrumento; actuario
por las actas de su ejercicio; cartulario, por los papeles de su labor. Su mas reciente
nomination de fedatario deriva directamente de su funcion especifica de "dar fe de los
actos que pasan ente 6I."33
Son varias las diferencias de la fe publica notarial en comparacion con la fe
publica registral, judicial, administrativa las cuales ya hemos citado a traves de los
autores, el notario es un conocedor de la norma juridica vigente y creador de las
32
33
CARRAL Y DE TERESA. Luis. Op.cit. pp.58-61 v siguiente.
BANUELOS SANCHEZ. Froylan. Op.cil. p. 182. '
relaciones juridicas, el registrador no crea, califica la obra del notario o las actuaciones
del juez susceptibles de inscription, les da publicidad mediante las notas de sus
registros, confronta los documentos que pasan ante el con sus antecedentes, teniendo
la facultad de rechazarlos e impedir su registro si encuentra algun impedimento legal,
el juez resuelve controversias aplicando la norma a las situaciones que presentan las
partes en base a los elementos que ellos mismos ofrecen, y cuando se refieren a
determinar sobre acciones no litigiosas unicamente las declara procedentes o no, las
personas ya mencionadas y a quienes el Estado les delega la facultad de fe publica
son personas profesionales del derecho a diferencia de los que ejercen la fe publica
administrativa que no necesariamente son abogados pero si funcionarios.
2.3.- LA FUNCION NOTARIAL.
El pilar de nuestro estudio es el de resaltar la importancia de la funcion
notarial, por considerar que las personas que la ejercen estan profesionalmente
preparadas en el ambito juridico, otorgandole a los actos en los que intervienen la
forma y seguridad conforme a la Ley, ademas de considerar que en comparacion con
otras personas depositarias de la fe publica este es el medio eficaz y que cumple mas
con las exigencias sociales, Bernardo Perez Fernandez del Castillo establece que:
"La funcion notarial actual consiste en escuchar interpretar y aconsejar a
las partes; preparar
redactar, certificar, autorizar, conservar, y reproducir el
instrumento.
Escuchar. Cuando alguna persona desea celebrar algun contrato, o se
encuentra envuelta en un problema juridico, acude al Notario, y en una primera
audiencia, le plantea sus conflictos que son escuchados con atencion. El Notario trata
de conocer todas las circunstancias que le puedan dar oportunidad de entender la
inquietud de las partes y sus alcances; interpretar. El notario despues de escuchar a
sus clientes se sensibiliza y busca los motivos y causas que han tenido para llevar a
cabo una operation, interpretando su voluntad y pretendiendo descubrir sus deseos y
el modo de satisfacerlos dentro del ambito juridico; aconsejar. Una vez que los
problemas han sido establecidos por las partes y asimilado por el Notario, 6ste dentro
de su repertorio juridico, se encuentra en actitud de dar un consejo eficaz. Es muy
frecuente que un mismo planteamiento juridico tenga diferentes maneras de
encauzarse y hallar soluci6n. La capacidad, preparation juridica, conocimientos y
experiencia del Notario son fundamentales para dar la mejor solution y aconsejar lo
mas adecuado ante los hechos presentados por su cliente; preparar. Para la
elaboration de una escritura publica, se necesita satisfacer requisites previos a su
redaction. El Notario, en efecto, recaba una buena cantidad de documentos que
permiten tener la certeza de que se esta actuando conforme a lo establecido por la Ley
y por lo tanto se reduce el espacio para el engano o fraude; redactar. Para la redaction
es necesario expresarse con prioridad, claridad y concision. Ademas el Notario debe
utilizar lenguaje juridico. Las partes han expresado su deseo. El Notario califica y
determina el tipo de acto juridico de que se trata y procede a la redaction del
instrumento en el que vuelca su creatividad de profesional del derecho, demostrando
su calidad de jurisconsulto. Ahi desarrolla su labor de perito en derecho, asi como su
practica en la redaction adquirida a traves de la experiencia. Gracias a su estudio,
conoce cuales son las disposiciones que integran el orden juridico, sabe adecuarlas,
ordenarlas, interpretarlas y seleccionarlas para formar el instrumento necesario y
adecuado a las partes. La redaction de las clausulas requiere sabiduria legal y
responsabilidad profesional para hacer prevalecer el orden juridico, la buena fe y asi
evitar que en el contrato se declare como cierto aquello que no lo es".34
"La funcion notarial persigue tres finalidades: de seguridad, de valor y de
permanencia.
I.- Seguridad.- Es la calidad de seguridad y de firmeza (que otros llaman de
certeza), que se da al documento notarial. Persigue la seguridad: el analisis de su
competencia que hace el notario, la perfection juridica de su obra, para lo cual tiene
que hacer juicios de capacidad, de identidad, etc., el proceso formal (de leyes
adjetivas), que axiomatico y que persigue un fin de seguridad. Tambien persigue esa
seguridad la responsabilidad del notario, respecto a la perfection de su obra ... la
superioridad del sistema notarial latino es indudable ya que, entre otras cosas, no solo
da seguridad a las operaciones de inmuebles, sino a todas las demas en que el notario
puede intervenir, II.- Valor.- Segun la academia, valor implica utilidad, aptitud, fuerza,
eficacia para producir efectos, el Notario ademas, da a las cosas un valor juridico. Este
valor tiene una amplitud; es el valor frente a terceros; y un limite es el territorial, pues
su valor se detiene en los limites de la jurisdiction de igual clase de notario. La
Iegalizaci6n de firmas suple esta limitation... No hay que confundir el valor que
estamos hablando, como fin de la funcion notarial, con la validez del negocio y del
documento, pues esta implica viabilidad, y en cambio el valor es la eficacia y la fuerza
que otorga la intervention del notario entre partes y frente terceros, III.- Permanencia.La permanencia se relaciona con el factor tiempo. El documento notarial nace para
proyectarse hacia el futuro. El documento privado es perecedero, se deteriora
facilmente, se extravia, se destruye con mas facilidad, y por lo tanto es inseguro. En
cambio, el documento notarial es permanente e indeleble, o sea, que tiende a no sufrir
34
PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO, Bernardo. Elica notarial, 1990, pp. 14-18
mudanza alguna. Hay varios medios adecuados para lograr esa permanencia: el
notario actua en el momento, para dar seguridad, valor y permanencia; existen
procedimientos (leyes adjetivas de forma). Hay procedimientos para conservar, los
documentos (archivos, etc.); y la permanencia misma, garantiza, la reproduction
autentica del acto."35
La ley del Notario del Estado de Veracruz senala:
"El Ejercicio del Notario en el Estado de Veracruz es una funcion de orden
publico. Esta a cargo del Ejecutivo de la Entidad y, por Delegation, se encomienda a
Notarios profesionales del derecho, en virtud de la patente que para tal efecto les
otorga el propio ejecutivo"36
Luis Carral y de Teresa cita en su obra Derecho Notarial y Registral a
Jose Castan Tobenas, ilustre jurista que dice que:
"La funcion del Notario como profesional del derecho, tiene tres aspectos;
1.- Funcion directiva, en que aconseja, asesora, instruye como perito en
derecho, concilia y coordina voluntades;
2.- Funcion moldeadora, el Notario modela el acto juridico, dotandolo de
forma legal. Para ello califica la naturaleza y la legalidad del acto, admite este a su
intervention al tenerse por requerido por las partes, o bien los rechaza, si la
calificacion es adversa; y por fin, lo redacta. Esta funcion de redaction la ejerce con
entera libertad sin mas condition o limitation que la de no traicionar la voluntad de las
partes dentro de las normas del derecho y observando las prescripciones de la Ley del
Notario.
35
36
CARRAL Y DE TERESA. Luis. Op.cit. pp. 99-100.
LEY DEL NOTAR1ADO PARA EL ESTADO DE VERACRUZ. 1992. p.l
3.- Funcion autentificadora.- Es esta la de mayor trascendencia publica;
consiste en investir los actos notariales de una presuncion de veracidad que los hace
aptos para imponerse por si mismos en las relaciones juridicas para hacer impuestos
por el poder coactivo del Estado."37
La funcion del Notario esta reglamentada por un ordenamiento producto
de la experiencia practica de esta actividad y en el Estado de Veracruz tenemos a la
Ley del notariado quien hace referencia en su titulo segundo al ejercicio de la funcion
notarial y en su capitulo primero habla del notario en funciones lo que transcribimos a
continuation
"Articulo 107.- El Notario esta obligado a ejercer sus funciones cuando
para ello fuere requerido.
Debe abstenerse de ejercerla:
I.- Si la autenticacion del acto o del hecho corresponde exclusivamente a
otro funcionario.
II.- Si la esposa del Notario, sus ascendientes o
descendientes
consanguineos o afines sin limitation de grado o los consanguineos en Ifnea colateral
hasta el segundo grado, inclusive, intervienen por si, representados por terceros o en
representation de terceros.
III.- Si el acto o hecho beneficiaren a o perjudicaren directamente al
Notario, a su esposa o a los parientes que comprende la fraction II.
IV.- Si el acto o el hecho son contrarios a la Ley.
" CARRAL Y DE TERESA, Luis, Op.cit, p.91
V.- Cuando el acto o el hecho de que se trate tenga relation con los
negocios contenciosos que patrocinen o haya patrocinado como abogado.
VI.- Cuando hubiere alguna circunstancia que le impida actuar con la
imparcialidad debida o en forma satisfactoria el asunto que se le encomiende.
El Notario puede autorizar su testamento, sus poderes, las modificaciones
o revocaciones de ambos o sus declaraciones unilaterales siempre que en estas no
intervenga alguna otra persona.
VII.- Cuando el acto por autorizar, contravenga las disposiciones contra el
desarrollo urbano y el derecho a la vivienda, a que se refiere el Codigo Penal. La
violation de esta disposition, lo hara acreedor a la aplicacion de la fraction IV del
Articulo 167 de esta Ley.
Articulo 108.- El Notario puede excusarse de actuar:
I.- Si su intervention en la autenticacion del acto o del hecho, ponen en
peligro su vida, su salud o sus intereses.
II.- En dias festivos y en los que la Ley senale como inhabiles o en horas
que no sean de oficina salvo que se trate de casos de urgencias inaplazable.
III.- Si los interesados no le anticipan los gastos y honorarios, exception
hecha de un testamento urgente, el cual sera autorizado por el Notario, sin anticipo de
gastos y honorarios.
Articulo 109.- El Notario no puede desempenar empleos, cargos o
comisiones publicos ni de particulares que lo coloquen en situaciones de dependencias
fisica o moral que le impida el ejercicio de sus funciones.
El Notario podra:
I.- Aceptar cargos docentes o asistenciales.
II.- Ser mandatario o patrono en juicios o fuera de el, excepto en asuntos
contenciosos relacionados con actos o hechos en los que haya intervenido como
Notario.
III.- Desempenar cargos en los cuerpos directivos o como Comisario o
como Secretario en Sociedades, Asociaciones u otras personas morales similares.
IV.- Resolver consultas juridicas.
V.- Ser arbitrador o Secretario en juicios arbitrates.
VI.- Recibir y tramitar las informaciones testimoniales y diligencias de
jurisdiction voluntaria que determine el Codigo de procedimientos civiles del Estado,
asi como, ejercer las funciones que los demas ordenamientos legates le asignen.
Articulo 110.- El Notario solo podra actuar dentro de la demarcation
notarial de sus adscripcion, pero puede autenticar actos referentes a cualquier otro
lugar.
Articulo 111.- Los Notarios deben guardar reserva sobre lo pasado ante
ellos y estan sujetos a las disposiciones del Codigo Penal sobre secreto profesional,
salvo los informes que obligatoriamente establezcan las leyes respectivas y los actos
que deban inscribirse en el Registro Publico, de los cuales podran enterarse las
personas que no hubieren intervenido en ellos.
Articulo 112.- Se prohibe a los notarios recibir o conservar dinero o
documentos que representen numerario, salvo los casos que se destinen al pago de
impuestos o derechos."37
2.4.- INSTRUMENTO PUBLICO.
El resultado final de la labor notarial lo constituye el instrumento publico
que ampara los actos pasados ante su fe, a solicitud de parte interesada, los autores lo
37
LEY DEL NOTARIADO DE VERACRUZ, 1992, pp. 22-24.
definen como: "Es el otorgado con las finalidades que la ley establece, en presencia de
un oficial publico a quien la ley confiere la facultar de autorizarlo"38
Para Jimenez Arnau dice que el "instrumento publico es el mejor medio de
expresion del pensamiento y del querer serio del individuo; el mejor medio para lograr
en el futuro la autenticidad, el mejor medio de asegurar la tecnica y legalidad del acto;
el medio de fijacion exacta y permanente para cumplir los efectos del acto; el medio
legal de hacer ejecutiva la obligation; y el medio de garantia de las partes y de los
terceros".^ratandose de Fernandez del Castillo este manifiesta que "es el medio de
prueba rricis contundente y eficaz en los procedimientos judiciales."40
La Ley del Notariado para el Estado de Veracruz no conceptualiza al
instrumento publico pero nos menciona como tal a la escritura publica y al acta notarial
nuestro trabajo de investigation tiene como finalidad reconocer el trabajo notarial y
estos instrumentos publicos mencionados son la culmination de esta importante labor.
A).- LA ESCRITURA PUBLICA.
El notario refleja su funcion en la escritura publica que es el resultado de
su intervention como fedatario y que ampara los actos y en consecuencia las
manifestaciones de voluntad de quienes solicitan de su servicio con los que esta
obligado a demostrar su profesionalismo y tecnica, pero no tan solo como un
conocedor del derecho sino tambien de la moral, en este punto invocaremos los
conceptos de diversos autores respecto a la escritura publica. "La escritura es el
instrumento
publico
por
el
cual
una
o
varias
personas
38
SALVA, Raymundo, Tralado de derecho civil argenlino, parte general, 1964. p.323.
39
GIMENEZ ARNAU, Enrique, Jntroduccion al derecho notarial, 1948, p.62
40
CARRAL Y DE TERESA. Luis, Op.cit, pp. 142-148.
juridicamente
capaces, establecen, modifican o extinguen relaciones de derecho".41 Mas adelante el
mismo autor nos proporciona la conceptualization de Novoa Seoane que dice:
"La Escritura es el documento autorizado por Notario con las solemnidades del
derecho, a requerimiento de una o mas personas o partes otorgantes, y con capacidad
legal para el acto o contrato a que se refiera y por virtud de la cual se hacen constar la
creation, modification o extincion de relaciones juridicas particulares, con sujecion a
las leyes y a la moral"42
"La escritura es el instrumento publico por el cual una o varias personas
juridicamente capaces, establecen, modifican o extinguen relaciones de derecho"43
Nuestra legislation veracruzana en materia notarial en sus articulos del
131 al 144 reglamenta a la escritura publica y dice:
"Escritura es el instrumento que el Notario asienta en el Protocolo para
hacer constar un acto juridico.
Se tendra como parte de la escritura el documento en que se consigne el
acto juridico de que se trate, siempre que firmado por el Notario y por las partes que en
el intervengan, en cada una de sus hojas, se agregue al apendice, llene los requisitos
que senala este capitulo y en el protocolo se levanta un acta en el que se haga un
extracto del documento indicando los elementos esenciales del acto. En este caso, la
escritura se integrara por el acta levantada y por el documento que se agregue al
apendice en los terminos indicado.
El Articulo 132 se refiere:
"Las escrituras se asentaran con letras claras sin abreviaturas, salvo el
caso de insertion de documentos y sin guarismos, a no ser que la misma cantidad
41
42
43
G1MENEZ ARNAU, Enrique. Op.cit, p.62.
Ibidem, p. 148.
A VILA ALVAREZ, Pedro, Estudio de derecho notarial, 1962, p. 61.
aparezca asentada con letra. Los blancos o huecos si los hubiere, se cubriran con
lineas de tinta fuertemente grabadas, precisamente antes de que se firme la escritura.
Al final de ella se salvaran las palabras testadas y entrerrenglonadas; las testaduras se
haran con una linea horizontal que deje legible lo testado, haciendo constar que no
valen; el espacio en bianco que pueda quedar antes de las firmas en las escrituras,
debera ser llenado con linea de tinta; se prohiben las enmendaduras y raspaduras.
Articulo 133.- Actualmente reformado. "El notario redactara las escrituras
en idioma espanol sin perjuicio de adicionar cuando las partes lo pidieren, traducciones
en otros idiomas hechas por peritos que las mismas designaren y observandose las
siguientes reglas:
I.- Expresara el numero de libro o volumen de la escritura, el lugar de su
adscripcion, la fecha en que se extienda, su nombre y apellidos, el numero de la
Notaria.
La hora, solo se asentara en los testamentos y en las actas para hacer
constar hechos que asi lo ameriten.
II.- Hara mention de los antecedentes y certificara que ha tenido a la vista
los documentos que se le hubieren presentado para la formation de la escritura. Si se
tratara de inmuebles se relacionara cuando menos el ultimo titulo de propiedad del bien
o del derecho que se refiere la escritura y citara su inscription en el Registro Publico o
expresara la razon por la cual aun no esta registrada.
III.- Al citar el nombre de un Notario, de numero adscrito, ante cuya fe
haya pasado algun instrumento, mencionara precisamente la fecha de
esta y el
numero de la Notaria en que el numero o adscrito despachaba al otorgarse el
documento indicado.
IV.- Consignara el acto en clausula redactada con claridad y concision,
evitando toda palabra y formula inutil.
V.- Designara con precision las cosas que sean objeto del acto de tal
modo que no puedan confundirse con otra; y si se tratare de bienes inmuebles
determinara su naturaleza, su ubicacion y sus colindancias o linderos, y en cuanto
fuere posible su extension superficial.
VI.- Asentara con precision las renuncias de derechos o de leyes que
validamente hagan los otorgantes.
VII.- Dejara acreditada la personalidad de quien comparezca en
representation de otros, relacionando o insertando los documentos respectivos, o bien
agregandolos al apendice.
VIII. Compulsara los documentos de que deba hacerse insertion a la
letra, los cuales a su juicio agregara al apendice.
IX.- Expresara el nombre y los apellidos, edad, estado civil, lugar de
origen, nacionalidad, profesion o ejercicio y domicilio de las personas que intervengan
en el acto. Al expresar el domicilio no solo mencionara la poblacion en general, sino
tambien el numero de la casa, nombre de la calle o cualquier otro dato que identifique
hasta donde sea posible dicho domicilio.
X.- Hara constar bajo su fe:
a).- Que conoce a los comparecientes y que tienen capacidad legal.
b).- Que les leyo la escritura, asi como los testigos de conocimiento e
interpretes si los hubiere o que los otorgantes la leyeron por si mismo;
c).- Que explico a los intervinientes el valor y las consecuencias legales
del contenido de lo escriturado, cuando proceda.
d).- Que ante el manifestaron su conformidad con la escritura y firmaron
esta o no lo hicieron por declarar que no saben o no pueden firmar.
En este ultimo caso, el compareciente imprimira las huellas de sus dedos
pulgares, y firmara a su ruego la persona que al efecto elija, si les faltare uno de los
pulgares, bastara la huella del restante y si le faltaren ambos, bastara la firma de la
persona que hubiere designado y la certification que sobre el particular haga el
Notario.
e).- La fecha o fechas en que firmaron la escritura los comparecientes o
la persona o personas elegidas por ellos y los testigos o interpretes si los hubiera.
f).- Los hechos que presencie el Notario y que sean integrantes del acto
que autorice como entrega de dinero o de titulos y otros.
Articulo 140.- Firmada la escritura por los intervinientes el Notario la
autorizar^ con su sello y firma.
Articulo 141.- Si quienes deban suscribir una escritura no se presentan a
firmar dentro del termino de un mes, contados de fecha a fecha inclusive, a partir del
dia en que se extendio en el protocolo la misma escritura quedara sin efecto y el
Notario pondra al pie de ella y firmara una razon de "no paso".
Articulo 142.- Si en una escritura se contienen varios actos juridicos, el
notario debera autorizarla por la que se refiere aquellos que hayan sido firmados por
las partes dentro del termino legal y pondra nota marginal asentando que actos no
pasaron (actualmente reformado)
Articulo 143.- Todas las razones marginales llevaran la firma y sello del
Notario.
Articulo 144.- Se prohibe a los Notarios consignar
revocaciones,
rescisiones o modificaciones al contenido de una escritura, por simple nota marginal o
complementaria. En estos casos debe extenderse nueva escritura y despues asentar
nota marginal o complementaria en la antigua, salvo disposition expresa de la Ley, en
sentido contrario.
Cuando se trate de revocaciones o renuncia de poderes, que no hayan
sido otorgados en su protocolo, el notario comunicara por correo certificado a quien
este a cargo del protocolo en que se extendio el poder que se revoca o renuncia, aun
cuando este pertenezca a otra entidad federativa para que dicho notario se imponga de
esa revocation y proceda conforme a derecho( actualmente reformatio)."44
El perfeccionamiento del instrumento publico solo se puede dar, si los
otorgantes prestan su consentimiento ante el notario previo cumplimiento de ciertos
requisitos, el articulo 164 decreta la nulidad de la escritura o el acta.
"I.- Si el Notario no tiene expedito el ejercicio de sus funciones al
otorgarse el instrumento.
II.- Si le esta prohibido por la ley intervenir en el acto o hecho de que se
trate.
III.- Si fueren otorgadas o autorizadas por el Notario fuera de la
demarcation designada a este para actuar.
IV.- Si han sido redactadas en idioma extranjero salvo lo dispuesto en el
articulo 133.
V.- Si se omitio la mention relativa a la lectura.
VI.- Si no estan firmadas por todos los que deben firmarlas segun esta ley
o no contienen la mention exigida de la falta de firma, cuando proceda.
44
LEY DEL NOTARIADO DE VERACRUZ, p. 36 y GACETA OFICIAL DEL ESTADO, No.24 de fecha 25 de
febrero de 1997, p.8.
Si la escritura contiene varios actos juridicos sera valida a los que
hubieren sido firmados.
VII.- Si no estan autorizadas por la firma del Notario.
VIII.- Si falta algun otro requisito que produzca la nulidad del instrumento
por disposition expresa de la Ley.
En el caso de la fraction II de este articulo, solamente sera nulo el
instrumento en lo referente al acto o hecho cuya autorizacion no le este permitida, pero
valdra respecto de los otros actos o hechos que contenga y que no esten en el mismo
caso.
Fuera de los casos determinados en este articulo, el instrumento no es
nulo, aun cuando el Notario infractor de alguna prescription legal quede sujeto a la
responsabilidad que en derecho proceda.
b).- ACTA NOTARIAL.
"Es el instrumento que autoriza el oficial publico, fuera o dentro del
protocolo, con algunas formalidades de las escrituras publicas, en relation a la persona
del requirente, de terceros, documentos u objetos, cuyo fin exclusivo es fijar hechos y
derechos comunmente declaraciones de ciencias, sucesos y diligencias.""6
La Ley del Notario vigente en el Estado define al acta notarial como el
instrumento que el Notario asienta en el protocolo para hacer constar un hecho
susceptible de ser apreciado por su sentido y senala que los preceptos del capitulo
relativo a las escrituras seran aplicables a las actas en cuanto sean compatibles con la
naturaleza
45
de
estas
y
establece
LEY DEL NOTAR]ADO DE VERACRUZ. P. 36.
"NICOLAS GATTARI, Carlos. Op.cit, p. 168.
disposiciones
distintas
tratandose
de
las
notificaciones, interpelaciones, requerimientos, protesto de documentos y otras
diligencias en las que deba intervenir el notario segun las leyes.
Al hablar de la escritura publica y ser este el medio donde hace constar el
notario el otorgamiento de los contratos de compraventa de bienes inmuebles es
importante estudiarla conforme a la Ley del Notario desde el punto de vista de ser un
documento por tanto hay que considerar el protocolo, el idioma, la grafia, el orden
cronologico, el apendice, los archivos y el indice.
Primeramente expresaremos algunos conceptos emitidos por autores
respecto del protocolo:
"Protocolo es el libra encuademado de pliego de papel entero, en que el
escribano pone y guarda por su orden las escrituras o instrumentos que pasan ante el,
para sacar y dar en cualquier tiempo las copias que necesiten los interesados, y
confrontar o comprobar las que ya se hubiesen dado en caso de dudarse de la verdad
de su contenido".47
"Protocolo es la colocacion, ordenada cronologicamente, de instrumentos
publicos autorizados en cierto tiempo en una Notaria determinada"48
Carlos Emerito Gonzalez, hace referencia a que: "siempre los actos
juridicos se realizan con vista al presente o al futuro y el extravio podra producir
modificaciones substanciales, perdida de Derecho. Las relaciones juridicas entabladas
llegarian asi a una ineficacia en que las partes no pensaron constituirlas; por lo que
Durabilidad y Seguridad serian las principales finalidades del Protocolo."49
47
BANULOS SANCHEZ, Froylan, Op.cit. p. 95.
AVILA ALVAREZ, Pedro, Op.cit, p.303.
49
EMERITO GONZALEZ, Carlos, Teoria general del instrumento publico, 1953, p.404.
48
Actualmente la Ley del Notario en el Estado de Veracruz sufrio reformas
en varios de sus articulos, una de las mas trascendentales es la de que el notario
podra optar por el protocolo cerrado o abierto.
Articulo 113 actualmente reformado dice:
"Protocolo es el libra o juego de libros previamente encuadernados o
formados por folios numerados y sellados, el libra de registro de certificaciones y, en
todos los casos son correspondientes apendices, en los que el notario, observando las
formalidades que establece la presente ley, asienta y autoriza las escrituras y actas
que se otorguen ante su fe.
Para asentar las escrituras y las actas, deberan utilizarse procedimientos
de escritura o impresion que sean firmes, indelebles y legibles. La parte utilizable de la
hoja o folio debera aprovecharse al maximo posible, no deberan dejarse espacios en
bianco y las lineas que se impriman deberan estar a igual distancia unas a otras.
Los instrumentos, libros y sus apendices que integren el protocolo se
numeraran progresivamente, incluyendo los instrumentos que tengan la mention de
"no paso".
Articulo 114.- El notario podra optar por llevar el protocolo cerrado o
abierto, dando aviso de la alternativa escogida a la secretaria de gobierno por
conducto del departamento de inspection y archivo general de notarias y al colegio de
notarios, con treinta dias de anticipation al initio de la forma escogida.
Para poder cambiar de modalidad deberan agotar los volumenes que
tengan en uso.
Las notas que conforme a la presente ley deban asentar los notarios
seran, en el protocolo cerrado, marginales y en el abierto complementarias.
Articulo 115.- Los folios, los libros del protocolo, los libros-de registro de
certificaciones y sus respectivos apendices, que esten en uso o ya concluidos, deberan
estar siempre en la notaria, y no podran ser extraidos de ahi sino es por el mismo
notario y solo en los siguientes casos:
a.- Para su traslado al departamento de inspection y archivo general de
notarias; b.- En caso de siniestro o fuerza mayor; c.- para recoger firmas a las partes
cuando estas no puedan asistir a la notaria.
Si el departamento de inspection y archivo general de notarias o alguna
autoridad judicial, ordena la inspection del protocolo o de un instrumento, la misma se
efectuari en la oficina del notario y siempre en presencia de este, debiendo
comunicarsele con tres dias de anticipation. Si el instrumento se encuentra en el
departamento de inspection archivo general de notarias del Estado, la diligencia se
llevara a cabo en esa oficina, previa citation del respectivo notario.
El notario tampoco permitira sacar de su archivo ningun documento que
se halle bajo su custodia por razon de su oficio, ni dejara examinarlo en todo o en
parte, ni tampoco el protocolo, sin previo mandamiento judicial y solo a parte
interesada con derecho adquirido, sus herederos o causahabientes. En estos casos
cuidara que la lectura se limite al documento en que tengan aquellos interes,
procurando que el protocolo no pueda sufrir dano o deterioro, lo buscara
personalmente y no permitira que se fotocopiado o fotografiado, ni que saquen notas o
extractos de el, ni que sea hojeado el protocolo, si no es indispensable para la lectura
de la matriz de que se trate.
Articulo 116.- Los notarios seran responsables de la integridad y
conservation del protocolo.
Articulo 117.- Los notarios guardaran en su archivo los libros concluidos
en los que conste la razon de cierra a que aluden los articulos 122 y 127 de esta Ley.
Articulo 118.- Los libros del protocolo seran uniformes, adquiridos por el
notario a su costa, encuadernados solidamente, constaran de trescientas paginas
numeradas, y de una hoja al principio sin numerar, destinada al titulo del libra.
Las hojas del libra seran de treinta y cinco centimetros de largo por
veinticinco de ancho en su parte utilizable.
Al escribirse en ellas se dejara el bianco un margen de la tercera parte
hacia la izquierda, separada por medio de una linea de tinta, para asentar en ese
espacio las razones o notas que deban ir ahi. Cuando se agote ese espacio, se
asentara razon de que las anotaciones se continuaran en hoja por separado,
especiaimente dedicada a ese efecto que se acumulara al apendice.
Se dejara en bianco un faja de tres centimetros de ancho del lado del
dobles del libra y otra faja de un centimetro en la orilla de las hojas, para proteger lo
escrito.
Articulo 119.- El notario podra llevar simultaneamente varios libros de
protocolo en uso pero sin exceder de diez. Si fuesen mas de dos necesitara
autorizacion de la secretaria de gobierno quien previamente oira la opinion del consejo
directivo del colegio de notarios.
Cuando se utilizan varios libros simultaneamente, el uso de ellos se hara
por riguroso orden numerico, volviendo del ultimo al primero. Los instrumento se
asentaran por su orden cronologico en los terminos anteriores.
Todo instrumento se iniciara al principio de una pagina y, si al final de la
ultima empleada quedase un espacio en bianco, despues de las firmas, autorizaciones,
y sellos, sera inutilizado por el notario por medio de diagonales cruzadas.
Al comenzar hacer uso de una hoja, se le pondra el sello del notario en la
cabeza de la faja destinada a notas marginales.
Articulo 120.- En la primera pagina util de cada libro, el jefe del
departamento de inspection y archivo general de notarias pondra una razon en que se
haga constar el lugar y la fecha; el numero que corresponda al volumen segun los que
vaya ocupando el notario durante su ejercicio; el numero de paginas utiles, inclusive la
primera y la ultima; el ntimero ordinal, nombre y apellidos del notario, el lugar en que
deba residir y este situada la notaria y, por ultimo la expresion de que ese libro
solamente debe utilizarse por el notario o por la persona que legalmente lo substituya
en sus funciones.
Al final de la ultima pagina del libro se pondra una razon analoga, sellada
y suscrita por el jefe del departamento de inspection y archivo general de notarias.
Articulo 121.- El notario abrira cada libro de su protocolo poniendo
inmediatamente despues de la razon del departamento de inspection y archivo general
de notarias, otra en la que exprese: Su nombre y apellidos, el numero que le
corresponde, asi como el lugar y la fecha en que abra su sello y su firma.
Cuando haya cambio de notario el nuevo asentara razon de tal hecho
bajo su firma y sello.
Articulo 122.- Cuando el notario no pueda dar cabida a otro instrumento
mas en el libro en uso, lo cerrara poniendo en el razon de clausura asi como en todos
los demas si fueren varios, dentro de un termino no mayor de treinta dias contados a
partir de la fecha del ultimo instrumento, en cuya razon expresara el lugar, dia y hora
en que se cierra el libro, el numero de fojas utilizadas y el numero de instrumentos
autorizados y de los que no pasaron que contenga, dando inmediato aviso al
departamento de inspeccion u archivo general de notarias con expresion de los datos
contenidos en la razon.
En el protocolo abierto la razon se asentara en hoja adicional que se
agregara al final de cada libro.
Cerrados los libros, en un plazo de 120 dias, los remitira al citado
departamento quien previa verification de la exactitud de la razon de cierre, extendera
en ellos la certification que corresponde, inutilizando por medio de lineas cruzadas las
hojas que hubiesen quedado en bianco, y devolvera los libros al notario dentro de ios
10 dias siguientes a la entrega.
Articulo 123.- Cuando este por concluirse el libro o juego de libros que
lleve el notario, enviara al departamento de inspeccion y archivo general de notarias el
libro o juego de libros en que habra de continuar actuando para su autorizacion.
Articulo 124.- En el protocolo abierto los libros se formaran con los folios
numerados progresivamente, sujetandose a las siguientes reglas:
a) los folios seran hechos de papel bianco, con el sello del escudo del
Estado y se utilizaran a lo maximo, por ambas caras, los instrumentos que se asienten
en ellos se ordenaran en forma sucesiva y cronologica.
b) Seran elaborados por la editora de gobierno del Estado y del tamano
que determine el departamento.
c) El colegio de notarios bajo su responsabilidad proveera a cada notario,
y a costa de este, de los folios necesarios a que se refiere esta section. El colegio de
notarios informara mensualmente al citado departamento de la entrega que haga de los
folios a los notarios en la forma que este determine.
Articulo 125.- Al iniciar la formation de un libro el notario hara constar la
fecha en que se inicia, el numero y ano que le corresponda con la mention de que se
formara con los instrumentos autorizados por el, o, por quien legalmente lo sustituya.
La hoja en que se asiente la razon, no ira numerada y se encuadernara antes del
primer folio del libro.
Los libros se enumeraran progresivamente y se integraran por doscientos
folios, excepto cuando el notario deba asentar un instrumento que rebase ese numero,
en cuyo caso, podra dar por terminado el libro sin asentar dicho instrumento, iniciando
con este el siguiente libro.
Los folios deberan encuadernarse dentro de los 120 dfas siguientes a la
fecha de la razon de cierre.
Articulo 126.- Todo instrumento se iniciara al principio de un folio y, si en
el ultimo empleado en el mismo queda espacio, despues de las firmas y de la
autorizacion
este
se
empleara
para
asentar
las
notas
complementarias
correspondientes. La autorizacion del notario solo se asentara en los folios.
Si en el ultimo folio donde conste un instrumento no queda espacio para
las notas complementarias, se podra agregar una hoja de papel similar, sin foliar.
Cuando se inutilice un folio se cruzara con lineas de tinta y se colocara al
final del respectivo instrumento.
Articulo 127.- Dentro de los treinta dias siguientes a la integration de un
libro el notario debera asentar, en una hoja adicional, que se agregara al final del
ultimo instrumento, una razon de cierre en la que expresara, la fecha, el numero de
folios utilizados e inutilizados, el numero de instrumentos autorizados y de los que no
pasaron que contenga, poniendo al calce de la misma, su sello y firma.
A partir de esa fecha el notario contara con un termino de ciento veinte
dias para encuadernar los libros y enviarlos al departamento de inspeccion y archivos
generales de notarias del Estado, quien revisara solamente la exactitud de la razon de
cierre, debiendo devolverlos al notario dentro de los diez dias habiles, siguientes a la
fecha de entrega, con la calificacion correspondiente.
Articulo 128.- El sello del notario sera circular con diametro de cuatro
centimetros, representara al escudo nacional en el centra y tendra inscrito, en rededor
el nombre, apellidos y numero del notario y lugar de su residencia.
Articulo 129.- Por cada libro el notario llevara una carpeta en la que se
acumularan los documentos que se relacionen con los instrumentos a que se refieran.
A la carpeta y su contenido se le denominara apendice y forma parte del
protocolo. Los documentos del apendice se ordenaran progresivamente por medio de
letras. Los documentos que se agreguen y consten de varias paginas se consideraran
como uno solo.
El apendice se encuadernara dentro del mismo plazo en que se haga para el
libro a que se refiera.
Articulo 130.- Los notarios tendran obligation de llevar un indice alfabetico de
todos los instrumentos autorizados o con la razon de "no paso". Podra llevarse en
forma general o con libra o juegos de libros en los que actue.
Se formara a medida que se vayan asentando los instrumentos y en el se
expresara:
a) El numero de cada instrumento.
b) El nombre y apellidos de las personas fisicas o denominaciones o razon
social de las personas morales comparecientes.
c) La naturaleza del acto o hecho que contiene.
d) El libro y pagina en donde este asentado."50
Indiscutiblemente el notario publico realiza su actividad dentro de un
marco legal que no tan solo lo faculta como portador de la fe publica, sino que
tambien lo condiciona para que no actue ilicitamente, sin embargo a manera de
que la
sociedad trata de evolucionar en todos los aspectos no se puede
descartar que esta figura busque a traves de la legislation perfeccionarse, pero
lo que si es un hecho es que al referirnos al contrato de compraventa de bienes
inmuebles esta se encuentra mayor capacitado para constituirlos ademas de que
las herramientas que utiliza le dan perpetuidad al resultado de su labor y la
misma legislation le otorga un valor probatorio.
50
LEY DEL NOTARIADO DE VERACRUZ, pp. 24-27. Y GACETA OFICIAL DEL ESTADO DE VERACRUZ,
No.24 de fecha 25 de febrcro de 1997, pp. 6-8.
CAPITULO III
LA FUNCION NOTARIAL COMO EL MEDIO MAS SEGURO Y EFICA2 PARA LA
CELEBRACION
DE
LOS
CONTRATOS
DE
COMPRAVENTA
DE
BIENES
INMUEBLES.
3.I.- DISTINCION ENTRE DOCUMENTOS PUBLICOS Y PRIVADOS.
Primeramente para referirnos tanto a los documentos publicos como
privados es indispensable conceptualizar al documento que sin duda alguna para
nosotros constituye un medio eficaz que ampara hechos que marcan acontecimientos
de importancia en las relaciones humanas, el autor Carlos A. Pelosi en su libro el
documento notarial hace alusi6n a diversos autores quienes lo definen:
"Guidi como un objeto corporal producto de la actividad humana de la cual
conserva los caracteres y que a traves de la perception de la grafia sobre el impresa,
de la luz o del sonido que puede procurar, es capaz de representar de modo
permanente a quien lo busca un hecho que esta fuera de el.
Leonardo Prieto Castro entiende que documento es el objeto o materia en
que consta por escrito, una expresion del pensamiento y tambien el pensamiento
expresado por escrito.
En un sentido mas lato, dice, documento es todo lo que encierra una
representation de un pensamiento, aun que no sea por escrito, y aun mas, una
representation cualquiera (hitos, fotografias, precintos, tallas etc.). Pero tales
documentos en sentido amplio no estan ajustados al concepto de documento segun la
Ley, sino que son objeto del reconocimiento judicial o del examen de peritos. Por tanto
hay un concepto legal de documento (estricto y otro mas amplio).
Para Gomez Orbaneja, documento es toda Incorporation o signo material
de un pensamiento por signos escritos, bien usuales, bien convencionales ... Fausto
Moreno lo caracteriza como toda escritura que incorpora, ensena, expresa, constata,
publica, prueba declaraciones de voluntad positivas o negativas (de querer, saber, o
conocer, o bien de no saber, no querer o no conocer), o simplemente hechos y
derechos.
Agrega Carlos A. Pelosi el documento nacio con la misma necesidad de
dar fijeza y seguridad a las relaciones de todo orden, de perpetuar los acontecimientos
para conocimiento y ensenanza de sucesivas generaciones.
Y concluye que entre las definiciones que pudieran tratarse para unos el
documento es representation del hecho y en tanto que para otros es representation
del pensamiento."51
Carlos Nicolas Gattari dice:
"Documento privado. El codigo Civil admite la clasificacion formal de
instrumentos publicos e instrumentos particulares o privados y, en cada uno, fija ciertas
51
PELOSI, Carlos A.,Documento notarial. 1987, pp. 30-31.
solemnidades estructurales que considera condiciones esenciales para la existencia de
todo acto. La firma lo es respecto de la forma privada; muy luego se dice que para tales
actos no hay forma alguna especial, pero se expresa que pueden formarlos en el
idioma y con las selemnidades que juzguen mas convenientes.
En definitiva, no hay acto juridico sin forma. A lo sumo, hallamos formas
libremente elegidas por las partes...documento publico. He conceptuado al documento
publico "el que emana de autoridad publica comprendida en algunos poderes estatales
y que, en consecuencia, tiene facultades para suscribir tales documentos segun
normas y reglamentos propios: Codigo de procedimiento para lo judicial, para la
administration, leyes para el poder legislativo. Si todas estas autoridades son publicas
no se puede concebir que sus documentos sean privados. Empero, no estan facultadas
para el otorgamiento de instrumentos publicos autenticos, que son emitidos solo por el
notario.
Un concepto descriptivo podria ser el siguiente: documento publico es
una especie, normalmente escrita.
(a) creada por un funcionario, un cuerpo o un oficial publico
(b) que nos ensena un procedimiento formal regulado
(c) el cual desemboca en un decreto, una resolution apta para satisfacer
una necesidad o petition de servicio publico, una sentencia para dirimir una
controversia,
publicidad de determinados
actos
para oponerlos, o formation
instrumental y autentica de actos o negocios juridicos para constituirlos y probarlos
(d) Se trata de una especie documental, la publica, diferente de la
privada. Ademas es normalmente escrita, lo cual permite desglosar la forma oral, que
podrfa advenir, sin embargo, en otros documentos; Administrativos, una audiencia en
un juicio penal, aun cuando en derecho, por lo general, lo acontecido termina por ser
constituido trascendentalmente por el acta que narra los hechos y dichos.
Los creadores de estos documentos ejercen todos una funcion publica,
razon por la cual no pueden producir documentos privados, cuando los realizan
asumiendo sus caracteres funcionales. Esto permite descubrir una gran anomalia en
ciertas interpretaciones. El uso indiscriminado de los vocablos "documento" e
"instrumento", a los que se anade el calificativo de publico, confunde aun mas.
Asi, se habla indistintamente de instrumento publico como equivalente a
documento publico, y viceversa se conceptua que es instrumento publico no solo el
notarial, sino tambien el judicial, el administrativo y todo aquel que emana de autoridad
publica.
Por supuesto que, en considerando que todos son instrumentos publicos,
se estudia el codigo civil superficialmente, y a todos indistintamente se les aplica dicha
normativa si todos son instrumentos publicos todos tiene el mismo e igual efecto de
hacer plena fe. Este es un error contra el cual he combatido en instrumento notarial y
documento administrativo, siguiendo las interpretaciones de Bartoiome Fiorini, Agustin
A. Gordillo y otros. El sujeto que los crea es un funcionario o un cuerpo publico. Una
ley es un documento publico creado por el cuerpo legislativo; Una resolution, una
sentencia, una asiento son documentos publicos, por que son emitidos por un
funcionario de la administration, o por el juez, o por el funcionario registrador. Pero no
llega hasta la asimilacion con el notarial.
mmcAMih
Finalmente, tambien incluyo entre los documentos publicos a los
notariales que constituyen la especie de instrumentos publicos."52
Carlos Nicolas Gattari cita un texto de Salatiel de Bolonia que afirma: "El
notario es persona publica que ejerce oficio publico, a cuya fe hoy publicamente se
recurre para que escriba lo que los hombres hacen en forma publica para su perenne
memoria".53
El Codigo de procedimientos civiles
para el Estado de Veracruz cita a los
documentos publicos y senala que son:
I.- Los testimonios de las escrituras publicas otorgadas con arreglo a
derecho y las escrituras originales mismas;
II.-
Los
documentos
autenticos
expedidos
por
funcionarios
que
desempenen cargo publico, en lo que se refiere al ejercicio de sus funciones;
III.- Los documentos autenticos, libros de actas, estatutos, registros y
catastros, que se hallen en los archivos publicos, o dependientes del gobierno federal
o de los Estados, de los ayuntamientos y delegaciones municipales del Estado de
Veracruz;
IV.- La certificaciones de actas del estado civil expedidas por los oficiales
del registro respecto a constancias existentes en los libros correspondientes;
V.- La certificaciones de constancias existentes en los archivos publicos
expedidas por funcionarios a quienes competa;
52
53
GATTARI NICOLAS, Carlos. Op.cit, pp. 20-21.
Ibidem, p.22.
VI.- La certificaciones de constancias existentes en los archivos
parroquiales y que se refieran a actos pasados antes del establecimiento del registro
civil, siempre que fueren cotejadas por notario publico o quien haga sus veces con
arreglo a derecho;
VII.- Los estatutos y reglamentos de sociedades, asociaciones o
universidades, siempre que estuvieren aprobados por el gobierno federal o de los
Estados y las copias que de ella se expidieren, certificadas por notario;
VIII.- Las actuaciones judiciales de toda especie;
IX.- Las certificaciones que expidieren las bolsas mercantiles o mineras
autorizadas por la Ley y las expedidas por corredores titulados con arreglo al codigo de
comercio y
X.- Los demas a los que la Ley reconozca ese caracter."54
Respecto a los documentos privados no los senala por lo tanto los que no
se encuentren establecidos en el articulo anterior se tendran como tales.
Ya hemos citado a los teoricos y a la legislation respecto a los
documentos tanto publicos como privados, sin lugar a dudas los primeros son
otorgados ante personas investidas de fe publica y los segundos involucran a las
partes o a terceros quienes participan en la calidad de testigos presenciales sin que se
ostenten con algun caracter oficial nuestro estudio se enfoca en resaltar la funcion del
Notario Publico tratandose en especial de su intervention en los contratos de
compraventa de bienes inmuebles, la legislation le otorga el caracter de documentos
publicos a los instrumentos que amparen actos pasados ante su fe, los cuales se
54
CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DE VERACRUZ, 1996, pp. 83-84.
reflejan en la escritura publica, actas notariales etc., si bien es cierto a nosotros nos
interesa la escritura publica por ser esta la que realiza un notario y que asienta en su
protocolo para hacer constar un contrato de compraventa de bienes inmuebles, acto
traslativo de dominio que requiere la comparecencia de las partes vendedor y
comprador, terminos a los que se sujetaran las partes, la redaction es con claridad
tanto en las circunstancias en que se da como en su contenido, el notario al ser
impartial aconseja a las partes tratando de asegurar los intereses de ambos, se
acredita la personalidad de los comparecientes quienes se identifican ante su fe, los
impuestos y derechos que causa la transmision de dominio son enterados en las
oficinas recaudadoras siendo el notario coadyuvante de las leyes administrativas y
fiscales, el documento adquiere perpetuidad por la existencia del protocolo ademas de
la posibilidad de su fiel reproduction adquiriendo la escritura publica tambien
publicidad al ser inscrita en el registro publico de la propiedad y del comercio
igualmente constituye un documento con pleno valor probatorio.
A diferencia el documento privado tratandose de compraventa de bienes
inmuebles es redactado por lo general ya sea por las mismas partes o por personas
que desconocen tecnicas de redaction y condiciones legales que otorguen equidad
siendo insegura para las partes, la personalidad de los que intervienen no se
encuentra acreditada y el objeto no se determina con precision, el documento no es
susceptible de reproducirse o de duplicarse en caso de extravio y su inscription en el
Registro Publico de la Propiedad es imposible a veces por su deficiencia igualmente no
constituye prueba con pleno valor probatorio ya que en su momento si es aportado
como tal ante una autoridad judicial se requiere de la ratification en contenido y firma
para que adquiera el valor de prueba que corresponda.
Hemos asentado la distincion del documento publico y documento privado
respecto al contrato de compraventa de bienes inmuebles siendo la escritura publica el
medio mas idoneo para la celebration de los contratos de compraventa de bienes
inmuebles que protege los intereses de los contratantes por la intervention del Notario
Publico que como ha quedado escrito es ademas de un profesional del derecho un
portador de un codigo moral y preparation tecnica juridica para garantizar que la
actividad notarial se desenvuelva dentro de un marco de moralidad, eficacia y legalidad
otorgando a su obra una certeza juridica.
3.2 EFICACIA PROBATORIA DE LA ESCRITURA PUBLICA.
La escritura publica como documento publico es un medio de prueba
segun queda establecido por el articulo 261 fraction I del Codigo de Procedimientos
Civiles vigente en el Estado de Veracruz y su correlativo en el Distrito Federal y el
articulo 265 del Codigo de Procedimientos Civiles para el Estado de Veracruz dice:
"Los instrumentos publicos se tendran por legitimos y eficaces salvo que
se impugnare expresamente su autenticidad o exactitud por la parte a quien
perjudiquen. En este caso, se decretara el cotejo con los protocolos y archivos y se
practicara por el secretario, constituyendose, al efecto, en el archivo o local donde se
halle la matriz, a presencia de las partes si concurrieren a cuyo fin se senalara
previamente el dia y la hora, salvo cuando se hiciere en el acto de la audiencia de
pruebas.
Tambien podra hacerlo el juez por si mismo cuando lo estime conveniente "5S
Otro elemento importante que le otorga la calidad probatoria a la escritura
publica es sin lugar a dudas la inscription en el Registro Publico de la Propiedad lo
anterior por lo dispuesto por el articulo 2199 del Codigo Civil vigente en el Estado que
dice:
"Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecera la venta que primera se
haya registrado y si ninguna lo ha sido se observara lo dispuesto en el articulo anterior:
El Articulo 2198:
Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecera la venta primera en fecha; si
no fuere posible verificar la prioridad de esta, prevalecera la hecha al que halle en
posesion de la cosa."56
El Codigo Civil para el Distrito Federal estipula lo anterior en los articulos
2266 y 2265.
Tratandose de la Ley del Notariado en su capitulo: VI se refiere al valor
de las escrituras, actas y testimonios y el articulo 161 dice que las escrituras, las actas
y sus testimonios, mientras no fuere declarada su falsedad, probaran plenamente que
los otorgantes manifestaron su voluntad de celebrar el acto consignado en la escritura,
que hicieron las declaraciones y se realizaron los hechos de los que haya dado fe el
55
Ibidem, p.25."
' Ibidem, p.25.
5f
notario y que este observo las formalidades que menciono y el Articulo 164 dice que
las escrituras o el acta seran nulas si el notario no tiene expedido el ejercicio de sus
funciones al otorgarse el instrumento si le esta prohibido por la Ley intervenir en el acto
o hecho de que se trate, si fueren otorgadas o autorizadas por el Notario fuera de la
demarcation designada a este para actuar. Si han sido redactadas en idioma
extranjero salvo lo dispuesto en el articulo 133 si se omitio la mention relativa a la
lectura. Si no estan firmadas por todos los que deban firmarlas segun esta Ley o no
contiene la mention exigida de la falta de firma, cuando proceda. Si la escritura
contiene varios actos juridicos sera valida en lo referente a los que hubieren sido
firmados. Si no estan autorizadas con la firma del Notario. Si falta algun otro requisite
que produzca la nulidad del instrumento por disposition expresa de la Ley. En caso de
la fraction II de este articulo, solamente sera nulo el instrumento en lo referente al acto
o hecho cuya autorizacion no le este permitida, pero valdra respecto de los otros actos
o hechos que contenga y que no esten en el mismo caso. Fuera de los casos
determinados en este articulo, el instrumento no es nulo, aun cuando el Notario
infractor de alguna prescription legal quede sujeto a la responsabilidad que en derecho
proceda.
El instrumento publico en especial la escritura publica, hace plena prueba
en virtud al hecho de su otorgamiento y a su fecha ya que nadie puede desconocer tal
realidad salvo prueba de falsedad puesto que involucra la intervention del un notario a
solicitud de las partes y ajeno a los intereses del negocio juridico de que se trate, en el
que participa de acuerdo a su funcion
tecriicas
de una manera imparcial y aplicando las
tanto de forma como juridicas para lograr contratos perfectos conforme a las
disposiciones que reglamentan las materias de que se trate, el valor probatorio del
instrumento publico se lo otorga la propia Ley, pero no por esto podemos decir que sea
intocable ya que si algun tercero o las mismas partes reclamaren una irregularidad por
considerar que el documento afecta a sus intereses esta puede ser anulada., la
escritura publica al ser inscrita en el Registro Publico de la propiedad adquiere la
protection legal necesaria para presumir que el derecho existe y pertenece a su titular.
3.3 PROPUESTA DE REFORMAS LEGISLATIVAS FEDERALES Y
ESTATALES EN MATERIA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES
INMUEBLES.
Como hemos advertido a traves de los capitulos anteriores, el contrato de
compraventa como traslativo de dominio y en consecuencia como medio de adquisicion
de la propiedad debe de evolucionar encaminado a brindar mayor seguridad juridica
dentro de los intereses no solo de los particulares sino tambien gubernamentales.
Nuestra base juridica correspondiente en materia de compraventa de
bienes inmuebles tratandose primeramente del Codigo Civil para el Distrito Federal es
la siguiente:
"Articulo 2316 "El contrato de compraventa no requiere para su validez
formalidad alguna especial sino cuando recae sobre un inmueble."67
57
CODIGO CIVIL DEL DilSTRITO FEDERAL Y EN MATERIA FEDERAL PARA TODAS LAS
ENTIDADES.
El presente articulo establece la forma como exception para el otorgamiento del
contrato de compraventa en materia de inmueble, dicho requisito le da validez al acto
quedando la forma sujeta en los articulos subsecuentes.
"Articulo 2317.- Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor
de avaluo no exceda al equivalents a trescientas sesenta y cinco veces el salario
minimo general diario vigente en el Distrito Federal eri el momento de la
operaci6n y la constituci6n y transmisidn de derechos reales estimados hasta la
misma cantidad o que garanticen un cr§dito no mayor de dicha suma podrdn
otorgarse en documento privado flrmado por los contratantes ante dos testigos
cuyas firmas se ratifiquen ante notario, juez competente o registro publico de la
propiedad.
Los contratos por los que el departamento del Distrito Federal
enajene terrenos o casas para la constituci6n del patrimonio familiar o para las
personas de escasos recursos econbmicos, hasta por el valor maximo a que se
refiere el articulo 730, podrdn otorgarse en documento privado sin los requisitos
de testigos o de ratificacion de firma.
En los programas de regularizacidn de la tenencia de la tierra que
realice el departamento del Distrito Federal sobre inmuebles de propiedad
particular cuyo valor no rebase el que sefiala el articulo 730 de £ste cddigo, los
contratos que se celebren entre las partes, podrdn otorgarse las mismas
condiciones a que se refiere el p£rrafo anterior.
Los contratos a que se refiere el p£rrafo segundo, asi como los que
se otorgue con motivos de los programas de regulaci6n de tenencia de la tierra
que reaiice el departamento del Distrito Federal sobre inmuebles de propiedad
particular, podrdn tambien otorgarse en el protocolo abierto especial a cargo de
los notarios del Distrito Federal quienes en esos casos reducirdn en un cincuenta
por ciento las cuotas que correspondan conforme al arancel respectivo."68
Referente a lo senalado por este articulo, se maneja al valor de avaluo como
determinate para establecer el documento donde deba de constar el contrato de
compraventa de inmuebles tal hecho es susceptible de critica en virtud de que el precio
es establecido por las partes vendedor o comprador, el documento privado como medio
de otorgamiento es redactado por las mismas partes o por personas ajenas tanto al
negocio juridico como a los conocimientos legales que deban aplicarse para asegurar
de una manera equitativa los intereses de ellos, provocando mala redaction al
documento, ventajas para una sola parte, ocasionando defectos en la aplicacion de la
ley; dando como resultado un documento imperfecto por lo que en ocasiones hace
imposible la inscription en el Registro Publico, este articulo no responsabiliza el
cumplimiento de las obligaciones de caracter fiscal que se derivan por la adquisicion de
bienes lo que las personas que intervienen en estos actos por lo general ignoran;
respecto a la ratification de firmas esta se puede dar y ser legal ya que tanto el juez, el
notario y el registro publico tienen dicha facultad pero la ratification no le da
permanencia al documento ya que por lo general se elabora solamente uno que es el
que se le queda a las partes ni el registro, ni el juez, llevan archivos especiales en
donde consten estos actos y puedan ser revisados por si se impugna su autenticidad.
58
Ibidem.
En relation al segundo .tercero y cuarto parrafo retoma el valor como punto
clave para el otorgamiento , circunstancia con la que no estamos de acuerdo ,como ya
lo expusimos; por otro lado el hecho que sea el enajenante el departamento del distrito
federal no debe darle ningunos privilegios, ni debe sustentarse este en la constitution
del patrimonio familiar y en las personas de escasos recursos, ya que el Estado busca
la seguridad juridica en las relaciones que se establecen entre sus gobernados o a la
inversa , continua .hablandonos de un simple documento sin testigos ni ratification de
firmas resultando un documento totalmente inseguro sin
responsabilizar a nadie y
dejando la puerta abierta a que se cometan conductas ilicitas, contradiciendose en el
parrafo tercero al senalar
opcional la participation del notario y su obligation de
reducir sus honorarios, por tanto la ley debe ser clara y precisa , si el mismo Estado
creo esta institution otorgandole las facultades suficientes para intervenir en estos
actos y haciendo del notario un especialista de los mismos porque la ley lo compara
con personas no especificadas y que presumimos son los funcionarios publicos que se
encuentran a cargo de las dependencias senaladas y son quienes intervienen tanto en
su otorgamiento como en su elaboration., a manera de observation el arancel a que
estan sujetos los notarios del Distrito Federal deberan valorar la situation economica
por la que atraviesa nuestro pais para aplicar el costo de sus honorarios haciendolo de
manera justa.por tanto concluimos que debe ser Reformado para quedar de la
siguiente manera:
"Los contratos de bienes inmuebles deberan otorgarse en escritura
publica.
Los notarios publicos se sujetar£n al arancel respectivo para el cobro de
sus honorarios v estaran obliqados a participar en los proqramas de apoyo
econ6mico v de reqularizacidn para la tenencia de la tierra que realice el
departamento del distrito federal".
"Articulo 2320.- Si el valor de avaluo del inmueble excede de
trescientos sesenta y cinco veces el salario minimo general diario vigente en el
distrito federal en el momento de la operacibn, su venta se har£ en escritura
publica, salvo lo dispuesto por el articulo 2317."59
En este articulo el avaluo vuelve hacer determinante para el otorgamiento de la
compraventa lo que ya se comento anteriormente y con nuestra propuesta de reforma
al articulo 2317, este se derogaria.
"Articulo 2321.- Tratcindose de bienes ya inscritos en el registro y
cuyo valor no exceda de trescientas sesenta y cinco veces el salario minimo
general diario vigente en el distrito federal en el momento de la operacion cuando
la venta sea al contado podra formalizarse haciendola constar por escrito en el
certificado de inscripcibn de propiedad que el registrador tiene obligacion de
expedir al vendedor a cuyo favor est6n inscritos los bienes.
La constancia de la venta sera ratificada ante el registrador, quien
tiene obligacion de cerciorarse de la autenticidad de las partes
y de la
autenticidad de las firmas y previa comprobaci6n de que esten cubiertos los
impuestos correspondientes a la compraventa realizada en esta forma hara una
nueva inscripcion de los bienes vendidos en favor del comprador."60
w
611
Ibidem
Ibidem.
Respecto a este articulo, el valor es fundamental para que el contrato de
compraventa de inmuebles se formalice ante el registro publico de la propiedad no
tratamos de menospreciar la labor de la funcion registral pero en este caso es insegura
ya que tan solo se hace una simple anotacion en el certificado de inscription
olvidandose que tanto el comprador como el vendedor pueden sujetarse a ciertas
clausulas o tener el deseo de que quede manifestado algo mas que la simple venta al
contado.
"Articulo 730.- El valor maximo de los bienes afectados al patrimonio
de familia, conforme al articulo 723 sera la cantidad que resulte de multiplicar por
tres mil seiscientos cincuenta el importe del salario minimo general diario vigente
en el Distrito Federal, en la epoca en que se constituya el patrimonio."61
Este articulo, no debe tener correlation con el articulo 2317, ya que el
patrimonio familiar es tan solamente uno y no se deben tener en cuenta valores
Con respecto al Codigo Civil vigente en el Estado de Veracruz se
establece :
"Articulo 225.- El contrato de compraventa no requiere para su
validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble.
Articulo 2252.- La venta de todo o parte de un inmueble cuyo valor
fiscal no exceda de diez mil pesos podra hacerse en instrumento privado que
flrmaran el vendedor, el comprador y dos testigos y ratificadas las firmas ante
notario publico o un juez municipal.
61
Ibidem.
Articulo 2255.- Si el valor fiscal del inmueble excede de diez mil
pesos su venta se harS en escritura publica.
Articulo 2256.- Tratandose de bienes un inscritos en el registro y
cuyo valor no exceda de cinco mil pesos, cuando el precio se pague al contado,
puede hacerse la transmisidn de dominio por endoso puesto en el mismo
documento que informe del derecho del vendedor a cuyo nombre este inscrito el
bien.
El endoso sera ratificado precisamente ante el registrador quien
tiene la obligacibn de cerciorarse de la identidad de las partes y de la
autenticidad de sus firmas y previo pago de los impuestos correspondientes a la
compraventa realizada en esta forma harci una nueva inscripcion a favor del
comprador."62
En referenda a lo establecido por la legislation estatal en materia de
compraventa de bienes inmuebles compartimos lo dispuesto en el articulo 225 y
agregamos que para el 2252 el valor fiscal es obsoleto, no ajustandose al sistema
actual monetario ya que estariamos hablando de diez pesos, cantidad con la que no se
puede adquirir un inmueble, como ya ha quedado asentado el instrumento privado es
inseguro siendo el instrumento publico mas seguro con pleno valor probatorio y
permanencia, la transmision por endoso igualmente es insegura ya que el registro
publico no es creador, ademas hablar en materia civil del endoso es entrar en
confusion por ser este utilizado tambien en actos de comercio, por tanto planteamos la
derogation de los articulos 2252, 2255 y 2256, proponiendo en sustitucion el siguiente:
G
CODIGO CIVIL DE VERACRUZ
Articulo:
"Los contratos de compraventa de bienes inmuebles deberan
otorgarse en escritura publica."
En consecuencia a lo propuesto se derogaria el Articulo 2255 y el 2256
este ultimo por ser inseguro en su otorgamiento.
La Ley general de bienes nacionales hace referencia en sus:
"Articulo 67.- En la enajenacion de inmuebles que realice el gobierno
federal por conducto de la secretaria de desarrollo urbano y ecologia, en favor de
personas de escasos recursos para satisfacer necesidades habitacionales, no se
requerird el otorgamiento de escritura ante notario sino solo el contrato relativo
cuando el valor del inmueble no exceda de la suma que resulte de multiplicar por
diez el salario minimo general elevado al afio que corresponda al Distrito Federal.
Los inmuebles de la administration publica federal que por su
superficie y ubicacion sean aptos para su aplicacion a programas de vivienda
podran afectarse al desarrollo de dichas acciones a traves de las instituciones
publicas o de particulars que lleven a cabo actividades de tal naturaleza, en los
terminos y condiciones establecidos en esta ley, en la Ley general de
Asentamientos Humanos y en las demas correlativas.
Articulo 74.- No se requerird intervention de notario en los casos
siguientes:
I.- Donaciones que se efectuen en favor del gobierno federal.
II.- Donaciones que efectue el gobierno federal en favor de los
gobiernos Estatales y municipales.
III.- Enajenaciones
que
realicen las entidades
paraestatales
a
personas de escasos recursos para resolver necesidades de interes social;
IV.- Donaciones que realicen los gobiernos de los Estados o de los
municipios en favor de entidades de la administration publica federal, para la
prestaci6n de servicios publicos a su cargo.
V.- Donaciones que efectue el gobierno federal en favor de entidades
paraestatales;
VI.- Adquisiciones y enajenaciones a titulo oneroso que realice el
gobierno federal con las entidades paraestatales.
En los casos a que se refieran las fracciones I, II, V y VI el documento
que consigne el contrato respectivo tendra el caracter de escritura publica."63
63
LEY GENERAL DE BIENES NAC10NALES.
En los casos a que se refiere la fraction III, se requerira que la secretaria
de desarrollo urbano y ecologia autorice los contratos respectivos para que estos
adquieran el caracter de escritura publica.
Respecto a la Ley General de Bienes Nacionales en los Articulos 67 y 74
y que se refieren al contrato de compraventa de bienes inmuebles asi como a otras
traslaciones de dominio que realiza el gobierno federal deben tener correlation con lo
establecido en el Codigo Civil para el Distrito Federal en materia comun y para toda la
Republica en materia federal, ademas de que la elaboration del simple contrato sin la
intervention de personas investida de fe publica produce igualmente inseguridad
juridica, siendo tambien que no es necesario manejar valores monetarios que
condicionen la forma, el legislador se contradice al no otorgarle al documento privado
pleno valor probatorio entonces ^porque lo permite?, en consecuencia nuestra
propuesta consiste en reformar el primer parrafo del articulo 67 que quedaria:
"La enajenacitin de inmuebles que realice el Gobierno Federal por
conducto de la Secretaria de Desarrollo Urbano y Ecologia para satisfacer
necesidades habitacionales se otorqaran en escritura publica.
El Notario Publico coadyuvara con el Gobierno Federal para apoyar a las
personas de escasos recursos reduciendo los costos de honorarios de acuerdo a
los proqramas en viqencia."
Tratandose del Articulo 74 tambien se deriva la siguiente reforma:
"Se requerira la intervention de Notario Publico del Patrimonio del
Inmueble Federal en los casos siguientes.
I. II. III. IV. V. VI. -
En los casos a que se refiere la fraction III la Secretaria de Desarrollo
Urbano v Ecoloqia tendril las facultades de autorizar los contratos elaborados
que se desiqne.
La Secretaria de Desarrollo Urbano y Ecoloqia tomando como base el
arancel que establezca los honorarios de los notarios determinara el porcentaje
de reducci6n de los mismos. tomando en cuenta el uso publico o el interes social
que pretendan aplicarse a los inmuebles que sean objeto de la operacidn, sin que
dicha reduction pueda ser inferior al cincuenta por ciento salvo convenios que se
establezcan.
En los demas casos en que intervenqan notarios del patrimonio
inmueble federal, la secretaria de desarrollo urbano y ecoloqia tomando como
base el arancel que establezca los honorarios de los notarios determinara el
porcentaje de reducci6n de tales honorarios, tomando en cuenta el uso publico o
el interns social al que pretendan aplicarse los inmuebles que sean objeto de la
operation, sin que dicha reduction pueda ser inferior al cincuenta por ciento".
CONCLUSION ES.
1.- La compraventa de bienes inmuebles como contrato traslativo de dominio y como un
medio de adquisicion de la propiedad y de la riqueza requiere a nivel federal como
estatal que se otorgue en escritura publica, como instrumento publico con mayor
eficacia probatoria, certeza en su contenido, permanencia por constar en un libro
previamente autorizado, foliado y revisado por el Departamento de Archivo General de
Notarias, susceptible de reproducirse cuantas veces sea necesario, dando seguridad a
las partes que intervienen comprador y vendedor acreditando su derecho de propiedad
y haciendo extenso a la sociedad mediante la publicidad que es adquirida por la
correspondiente inscription en el Registro Publico de la Propiedad.
2 - Las disposiciones legales en materia de compraventa de bienes inmuebles a nivel
federal y estatal han tornado como base el aspecto financiero para el otorgamiento del
mismo lo que se considera inadecuado por tanto las propuestas dejan a un lado el
aspecto economico por especulativa no existiendo valores que marquen la pauta para
el otorgamiento de este contrato.
3.- La normatividad en materia de contratos de compraventa de inmuebles a nivel
federal y estatal debe de estar acorde en sus terminos que permita valorar en igual
forma su otorgamiento, para dar seguridad juridica y valor probatorio.
4.-Las propuestas planteadas en el presente trabajo son:
CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL EN MATERIA COMUN Y EN
MATERIA FEDERAL PARA LA ENTIDAD FEDERATIVA:
Reforma al articulo 2317.- "Los contratos de bienes inmuebles deberan
otorgarse en escritura publica.
Los notarios publicos se sujetaran al arancel respectivo para el cobro de sus
honorarios y estaran obligados a participar en los programas de apoyo economico y de
regularizacion para la tenencia de la tierra que realice el Departamento del Distrito
Federal".
En consecuencia de la reforma planteada se derogarian los articulos 2320 y
2321.
CODIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE VERACRUZ.
Articulo .- "Los contratos de compraventa de bienes inmuebles deberan
otorgarse en escritura publica".
En consecuencia del articulo propuesto se derogarian los articulos 2252, 2255,
2256.
LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES.-
Articulo 67.-" La enajenacion de inmuebles que realicen el gobierno federal por
conducto de la Secretaria de Desarrollo Urbano y Ecologia para satisfacer necesidades
habitacionales se otorgaran en escritura publica.
El notario publico coadyuvara con el gobierno federal para apoyar a las
personas de escasos recursos reduciendo, los costos de honorarios de acuerdo a los
programas en vigencia".
Articulo 74.-" Se requerira la intervention de notario publico del patrimonio del
inmueble federal en los casos siguientes:
IV.V.VI.En los casos a que se refiere la fraction tercera la Secretaria de desarrollo
urbano y ecologia tendra las facultades de autorizar los contratos elaborados que se
designen.
La secretaria de desarrollo urbano y ecologia tomando como base el arancel
que establezca los honorarios de los notarios determinara el porcentaje de reduction
de los mismos, tornado en cuenta el uso publico o el interes social que pretenda
aplicarse a los inmuebles que sean objeto de la operation, sin que dicha reduction
pueda ser inferior al cincuenta por ciento salvo convenios que se establezcan.
En los demas casos en que intervengan notarios del patrimonio del inmueble
federal, la secretaria de desarrollo urbano y ecologia tomando como base el arancel
que establezca los honororarios de los notarios determinara el porcentaje de reduction
de tales honorario, tomando en cuenta el uso publico o el interes social al que pretenda
aplicarse los inmuebles que sean objeto de la operation, sin que dicha reduction
pueda ser inferior al cincuenta por ciento."
Las presentes propuestas estaran sujetas a la redaction que proponga el
legislador, ya que nuestro objetivo fundamental es investir de seguridad juridica a los
contratos de compraventa de bienes inmuebles, reconociendo el valor probatorio que
de la misma ley se deriva cuando interviene el fedatario publico.
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LEGISLACION
CODIGO CIVIL DE VERACRUZ.
CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DE VERACRUZ.
CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.
LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES.
LEY DEL NOTARIADO PARA EL ESTADO DE VERACRUZ.
G AC ETA OFICIAL DEL ESTADO DE VERACRUZ, No. 24 de fecha 25 de
febrero de 1997.