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Régimen jurídico de arrendamientos:
Análisis jurídicos:
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Argentina
Venezuela
España
Chile
La real academia española considera al contrato de alquiler como la acción y efecto de alquilar. A
nuestro entender el contrato de alquiler de vivienda significa la trasferencia temperar del uso y goce
de un inmueble a cambio de una contraprestación económica mensual. En principio es una actividad
más del comercio, miles de personas en la Argentina y en el mundo destinan sus ahorros a la
adquisición de viviendas con el objeto de colocarlas en el mercado del alquiler y así solidificar su
económica compensar situaciones económicas adversas. este tipo de inversiones no solo representa
un beneficio para el inversor que puede ser desde un jubilado hasta un empresario de gran poder
adquisitivo , lo importante es la inversión estable y nacional que catapulta la construcción y el
trabajo en las regiones en donde la legislación vigente promueve jurídica y equitativamente este
tipo de proyecciones económicas. Es por ello analizaremos brevemente el tratamiento jurídico en la
Argentina, Venezuela, España y Chile.
Por lo expuesto analizaremos la ley 23091 de la Argentina, la ley para la regularización y control de
arrendamientos de vivienda de Venezuela, la ley 24 del 1994 y sus modificaciones del Reino de
España y las leyes 18101 y 19866 de la Republica de Chile.
Principio general:
Plazos:
En la republica Argentina el plazo mínimo de duración es de 2 años y no existe la renovación
automática, por lo tanto al vencer el mismo, en principio se extingue la relación contractual entre el
locador y locatario (art 2 ley 23091). Si las partes celebran un contrato por un término menor a ese
plazo se considerara la aplicación del mínimo establecido por ley, ósea 2 años.
En la republica de Chile la ley 19866 modifico en el año 2003 la ley base de arrendamientos
18101/82, en donde no contempla plazos mínimos de arrendamiento. La normativa del país
trasandinito considera la posibilidad de contratos de periodos indefinidos. Por lo tanto podemos
decir que los contratos pueden ser mes a mes, por un periodo fijo o por un periodo indefinido.
En el reino de España, la duración del alquiler el artículo 9 de la ley 29/1994 y sus modificatorios
considera que el plazo será pactado libremente entre las partes, pero si esta no fuera inferior a 5
años, llegado el día del vencimiento, este se prorrogara por plazos anuales hasta llegar a los 5 años,
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salvo que el arrendatario, manifieste al arrendador – con 30 días de antelación- la voluntad de no
renovarlo. En definitiva en cierta forma el plazo mínimo son 5 años salvo decisión del locatario.
Vale señalar que el derecho de prórroga hasta llegar a los 5 años lo tiene solamente el locatario
siempre y cuando cumpla con sus obligaciones contractuales.
Pero la excepción a la prorroga esta implícita en el inciso nro. 3 de dicho artículo estableciendo que
“no procederá a la prorroga obligatoria cuando, al tiempo de su celebración se haga constar en el
mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del
transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado
de consanguinidad o adopción, o para el conyugue en los supuestos de sentencia firme de divorcio o
nulidad matrimonial. En el caso del falsear esta declaración se deberá restituir a locatario el uso y
disfrute del inmueble por un nuevo periodo de 5 años.
En cuanto a la prórroga de los contratos el artículo 10 de la ley de arrendamientos de España
establece que si llegada la fecha de vencimiento del contrato y transcurrido como mínimo 5 años,
sin que ninguna de las artes notificare la voluntad de no renovarlo, el mismo se prorrogara por
periodos anuales hasta un máximo de 3 años, salvo que el locatario manifiesta la voluntad de la
terminar la relación contractual al termino de cada año.
En resumidas cuentas el contrato es por 5 años a opción del inquilino que lo renovara anualmente ,
si las partes al vencer los 5 años no notifican la no renovación , se entenderá que comienza un
plazo de 3 años mas como máximo , renovables año a año por decisión del inquilino.
En la Republica Bolivariana de Venezuela el plazo mínimo para el arrendamiento de viviendas es
de 1 año, los cuales podrán ser renovados a voluntad del inquilino (artículo 51 de la ley de
arrendamientos de Venezuela).
Precio y actualización:
España:
De la renta
Artículo 17. Determinación de la renta.
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete
primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una
mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto,
en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera
pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la
obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades
abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y,
específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al
arrendatario para dejar constancia del pago.
Artículo 18. Actualización de la renta.
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1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por
el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato,
aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada
por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de
doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de
referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado
en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al
respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte
interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y
acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de
Estadística, o haciendo referencia al «Boletín Oficial» en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del
contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de
aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la
terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por
100 de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para
la realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el
arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal
efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital
invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y
arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de
la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras,
el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que
conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de
las obras realizadas.
Venezuela:
Del Cobro Indebido de los Cánones
Artículo 32°. No se podrán cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos fijados
debidamente por la Dirección Nacional de Inquilinato, los arrendadores y/o arrendadoras que
haciendo uso de la necesidad del arrendatario y/o arrendataria no cumplan con el presente artículo
serán objeto de sanción, de conformidad con la presente Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste
al arrendatario y/o arrendataria de iniciar los procedimientos establecidos en la presente Ley.
Cobro del Canon de Arrendamiento
Artículo 35°. El arrendador y/o arrendadora tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon
de arrendamiento que se haya fijado debidamente por la Dirección Nacional de Inquilinato, a tal
efecto, el arrendador y/o arrendadora podrá acordar con el arrendatario y/o arrendataria la forma y
oportunidad en la que estos deben cancelar dicho canon
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Del Canon de Arrendamiento
Artículo 40°. El arrendatario y/o arrendataria tiene el derecho a que se le fije un canon de
arrendamiento de conformidad lo dispuesto en los artículos 65 y 66 de la presente Ley, a tal efecto,
no estará obligado a:
1. Pagar alquileres superiores a los legalmente fijados por la Dirección Nacional de
Inquilinato, ni primas por la cesión, traspaso, arriendo o venta de punto.
2. Aceptar la condición de la compra de bienes muebles que se encuentren en el área que se
pretende arrendar, para la suscripción del contrato.
Los arrendadores y/o arrendadoras que por la necesidad del arrendatario y/o arrendataria hagan caso
omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la
presente Ley.
De Los Interés De Mora
Artículo 48°. Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de
arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales
entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela
Pago en Moneda Extranjera
Articulo 54°. En los contratos de arrendamiento en los que las partes hayan pactado el pago del
alquiler en moneda extranjera, se considerará al arrendatario y/o arrendatario liberado de su
obligación principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional.
Republica Argentina:
Ley 23091 Artículo 3. Ajustes.
Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices
oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias.
No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor mercadería del ramo
de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.
Ley 25561 "Artículo 7°.- El deudor de una obligación de dar una suma determinada de pesos
cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En
ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos
o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor, con las
salvedades previstas en la presente ley.
Quedan derogadas las disposiciones legales y reglamentarias y serán inaplicables las
disposiciones contractuales o convencionales que contravinieren lo aquí dispuesto.
Ley 25561 "Artículo 10.- Mantienes derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991,
todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por
precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación
de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se
aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo
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aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional —
inclusive convenios colectivos de trabajo— de fecha anterior, como causa de ajuste en las
sumas de pesos que corresponda pagar."
Ley 23091 Artículo 6. Períodos de pago.
El precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos
Mensuales.
Ley 23091 Artículo 7. Pagos anticipados.
Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del
Locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe
Equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) El pago del valor llave o equivalentes.
La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las
Sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales
por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.
Republica de Chile:
Artículo 2º- Esta ley no será aplicable a los
siguientes bienes raíces urbanos:
1.- Predios de cabida superior a una hectárea
y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal,
o estén destinados a ese tipo de explotación;
2.- Inmuebles fiscales;
3.- Viviendas que se arrienden por temporadas
no superiores a tres meses, por períodos continuos
o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para
fines de descanso o turismo;
4.- Hoteles, residenciales y establecimientos
similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y
5.- Estacionamiento de automóviles y vehículos.
No obstante, los juicios que se originen en
relación con los contratos a que se refieren los Nos. 3
y 5 de este artículo, se sustanciarán con arreglo al
procedimiento establecido en el Título III de la
presente ley.
6.- Las viviendas regidas por la ley Nº19.281
Inmuebles a estrenar:
VENEZUELA:
De la obligatoriedad del arrendamiento a las empresas constructoras
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Estimulo al arrendamiento al sector
privado de la construcción
Artículo 84. Con el objeto de estimular la participación de la iniciativa privada
en la construcción de viviendas, las empresas constructoras de desarrollos
habitacionales de más de diez inmuebles, deberán destinar un porcentaje de esas
viviendas para el arrendamiento. Ese porcentaje será fijado mediante resolución
del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y
hábitat.
Las viviendas indicadas en este artículo, deberán cumplir con las mismas
características y especificaciones técnicas.
Del compromiso del sector
privado de la construcción
Artículo 85. Las empresas constructoras deberán, previo inicio del proyecto de
la construcción de viviendas, notificar e informar al Ministerio del Poder Popular
con competencia en materia de vivienda y hábitat, y a la alcaldía
correspondiente, la cantidad de viviendas a construir, así como determinar el
tiempo estipulado para la construcción de las mismas.
Queda expresamente establecido que sin la carta aval del Ministerio del Poder
Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, no podrá dar inicio a
la obra.
De la asignación del inmueble a arrendar
Artículo 86. Es potestad del Ministerio del Poder Popular con competencia en
materia de vivienda y hábitat, designar los inmuebles a arrendar en los
desarrollos habitacionales indicados en el artículo 84 de la presente Ley.
La designación de los inmuebles indicados en el presente artículo, debe
realizarse en el marco de las prioridades sociales establecidas por el Ministerio
del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.