Info - Gobierno de Canarias

Consultas sobre habitabilidad
Decreto autonó
autonómico 117/06, de 1 de agosto, de habitabilidad
Anexo I
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C-001_07
P
Dado el edificio escalonado del croquis, se desea conocer cómo se computa su altura para,
aplicando los apartados 1.47 y a.17, saber si hay que instalar ascensor.
R
Se trata de un edificio de sólo dos plantas sobre rasante que sufre una dislocación hacia la mitad de su
desarrollo, generando cuatro niveles de vivienda.
Solo las 6 viviendas del nivel o planta 1 son directamente accesibles, pero las de los niveles o plantas
restantes se encuentran a alturas respectivas de 0,5, 1 y 1,5 plantas sobre la cota cero y suman 14 uds,
por lo que el edificio deberá contar con un itinerario practicable con un ascensor instalado de acuerdo
con el número 1.47 del Anexo I del Decreto 117/06 de habitabilidad.
No obstante si se hicieran directamente accesibles también las 4 viviendas del nivel o planta 2 (mediante
itinerario practicable: rampa, rampa escalonada, elevador, plataforma, salvaescaleras), restarían solo las
10 viviendas de la planta superior y no sería ya exigible el ascensor.
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C-002_07
P
En el trámite de concesión de Cedulas de Habitabilidad a viviendas antiguas, ¿qué se entiende por
derecho real, escritura pública o documento privado?
¿Qué técnico tiene competencia para certificar la seguridad estructural de una construcción destinada a
vivienda?
R
Tanto la consulta sobre el concepto de derecho real como la de la cualificacion técnica necesaria para
certificar la seguridad estructural de la edificación tienen carácter eminentemente jurídico y ajeno a las
competencias del Instituto Canario de la Vivienda, por lo que ambas consultas deberán ser dirigidas a
entidades especializados en esa materia.
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C-003_07
P
Según 1.29 y 2.43, ¿es válida la sección del patio colectivo que se adjunta?
P. Cubierta
3,00 mts.
P. Primera
1,50 mts.
P. Baja
P. Sotano
R
El número 1.29 del Anexo I del Dto. 117/06 alude a la posibilidad de compartir patios de medidas
reglamentarias, es decir, de Ø 3 m y 9 m2 como mínimo.
Tal como se establece en la parte articulada del Dto, el Anexo II del Decreto, al que pertenece el número
2.43, no es aplicable a la vivienda de nueva construcción, sino a determinadas construcciones
irregulares existentes antes de la entrada en vigor del Dto.
Por tanto, el patio propuesto para la planta baja no es admisible en viviendas de nueva construcción.
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C-004_07
P
¿Qué criterio ha de considerarse para la contabilización de los ocupantes n de una vivienda, en los
casos de dormitorios de más de 8 m2 de superficie pero grafiados por el proyectista con una sola cama?.
-La exigencia del CTE de definir desde el proyecto las limitaciones de uso del edificio en su conjunto y de
cada una de las dependencias e instalaciones, ¿implicaría la validez de lo descrito en el proyecto para la
consideración del parámetro n de habitabilidad?.
R
La limitación de uso del CTE, Parte I, Anexo I, apartado 1.4, se refiere al edificio (por ejemplo: uso
residencial-comercial), y a sus dependencias (es decir, fincas susceptibles de explotación
independiente, por ejemplo: locales, viviendas, garajes), pero nó a las piezas de las viviendas (por
ejemplo, los dormitorios), y, en consecuencia, esa exigencia de definir en proyecto las limitaciones de
uso no tiene influencia alguna sobre los criterios de ocupación del Anexo I del Dto. de habitabilidad.
En cuanto a la consideración del grafismo de mobiliario y de la rotulación, cabe recordar que:
-El mobiliario y la denominación de las piezas en el proyecto básico son sólo comprobaciones teóricas de
viabilidad exigidas por las prescripciones colegiales, así como ayudas a la lectura y comprensión de los
planos, ambas sin fuerza legal para condicionar la utilización real de la vivienda, por lo que la supervisión
solo puede atender al hecho material, a la geometría de lo dibujado, sus cotas y sus superficies.
-El Decreto 117/2006 establece una relación entre geometría y uso tal que si una pieza tiene 8 o más
m2, admite la inscripción de un cuadrado de 2.5x2.5 m, y reune las restantes condiciones de los
dormitorios, es, a efectos de habitabilidad, un dormitorio doble y su ocupación n es 2 como máximo.
Se puede decir, en suma, que toda habitación lleva implicita una limitación de su uso derivada de su
particular geometría, que no se vé afectada por el grafismo de los muebles ni por rótulos contradictorios.
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C-005_07
P
¿Qué organismo regula si la superficie de un patio de luz privativo -cubierto-, que cumpla lo requerido
por este decreto (apartados 1,13 y 1,14 del Anexo I), debe o no computar como pieza de circulación de
la vivienda?.*
Dicho espacio -cubierto- cumpliendo con los requerimientos de Habitabilidad y HE-1 del CTE, ¿sólo
puede destinarse a circulación interior o podría destinarse a cualquier otro uso?.
(*Puede afectar al cómputo de parámetros urbanísticos)
R
El organismo llamado a considerar el patio privativo, lo mismo que cualquier otro aspecto del Decreto de
habitabilidad es el Ayuntamiento, y lo hará en base a lo que el promotor propone en el proyecto.
Si en el proyecto básico se opta por el patio como pieza interior habrá de cumplir las condiciones
establecidas para su cuádruple condición de:
1º, patio: Anexo I (1.13, 1.24-1.25-1.26);
2º, pieza de circulación: Anexo I (1.14);
3º, pieza cuya cubrición es parte de la envolvente: CTE (1.14); y
4º, pieza intermedia en una situación de segundas luces: Anexo I (1.33);
5º, patio cubierto: Anexo I (1.37);
Su superficie, volumen y ocupación de suelo, a efectos urbanísticos, computarán como las de cualquier
otra pieza interior de la vivienda.
Y si en el proyecto básico se opta por el patio tradicional su condición es triple:
1º, patio: Anexo I (1.13, 1.24-1.25-1.26);
2º, pieza intermedia en una situación de segundas luces: Anexo I (1.33).
3º, patio cubierto: Anexo I (1.37);
Su superficie, volumen y ocupación de suelo, a efectos urbanísticos, computarán como espacio exterior
a la vivienda.
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C-006_07
P
Una pieza independiente, interior o exterior, de más de 6 m2 de superficie, de uso no determinado, ¿Se
consideraría pieza principal?, ¿se le debería exigir adecuadas condiciones de luz y aireación naturales?
R
El concepto y exigencias de iluminación natural para las piezas complementarias y los anejos de la
vivienda son las tradicionalmente utilizadas. Así:
- Las piezas complementarias definidas en a.7, o son interiores a la envolvente, o son exteriores pero
accesibles directamente desde el interior (p.ej. un balcón), y en ambos casos sus superficies son parte
de la vivienda y no requieren iluminación natural.
- Las piezas que están materialmente apartadas de la vivienda y ligadas a ella sólo registralmente (p. ej.
un trastero o garaje en sótano), y tienen más de 6 m2, son anejos y habrán de cumplir las condiciones
que les corresponda como tales, y su superficie no es parte de la vivienda.
- Si están materialmente apartadas de la vivienda pero unidas a ella por medio de espacios propios (p.
ej. los jardines de una casa unifamiliar), tienen envolvente y más de 6 m2 (p. ej. un cuarto para
invitados), son dormitorios y habrán de cumplir como tales y con lo establecido en 1.52, y su superficie
es parte de la vivienda.
- Si, en el caso anterior, no tienen envolvente (p. ej cuarto de aperos, trastero, etc), son anejos y habrán
de cumplir las condiciones que les corresponda como tales, y su superficie no es parte de la vivienda.
Actualmente, en habitabilidad se contempla sólo las condiciones de iluminación natural, puesto que las
de ventilación natural están controladas desde el CTE.
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C-007_07
P
Los mínimos dimensionales para las plazas de aparcamiento de garaje en vivienda unifamiliar exigidos
por el decreto (2,60m x 5,00m), ¿debe entenderse para el caso de una sola plaza -aplicando los
estándares (2,20m x 4,50m + 0,20m a pared) para más de una- ó, aquella exigencia es para cada una
de las plazas definidas en la vivienda?.
En la definición volumétrica de la plaza -tanto en garaje colectivo como unifamiliar- se establece una
salvedad a la altura libre para construcciones si son horizontales, adosadas a pared y situadas por
encima de 1,70m de altura; ¿con ello se están admitiendo baldas, estantes y/o altillos?.
R
Las dimensiones de la plaza de garaje de la casa unifamiliar tienen un largo de 5 m como mínimo, pero
siguen las reglas de las de los garajes colectivos en cuanto a su ancho y su altura, es decir, tendrán un
ancho de 2.20 m más un extra de 20 cm. por cada lado en que linden con una pared.
La salvedad descrita en 1.19 se refiere, al igual que los estrechamientos puntuales en los pasillos,
exclusivamente a elementos constructivos colectivos que imponen servidumbre, como el cuelgue de
vigas o el paso de instalaciones (p. ej. colectores de saneamiento colgados).
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C-008_07
P
Los elementos del equipo de servicio que puedan incluirse en la cocina, en el caso de que dicha
estancia cuente con superficie total y desarrollo de encimera suficientes para contener todo lo requerido,
¿deberían señalizarse y/o especificarse la ubicación de su reserva concreta? (por ejemplo: despensa,
almacén de útiles de limpieza,...)
R
La forma habitual de justificar cualquier cumplimiento de exigencias funcionales es mediante la expresión
dibujada y acotada de la propuesta.
Para facilitar esa tarea, el Apéndice B establece un sencillo procedimiento gráfico para demostrar el
cumplimiento de las condiciones contenidas en 1.6 a 1.12, 1.41,1.42, Tabla 3, a.4, a.6, a.7, a.8, a.9, y
a.10.
En la cocina, y dondequiera que se emplace los elementos de equipamiento definidos en el Apéndice B,
o los que el diseñador de forma alternativa pueda proponer, éstos se deberán representar dibujados y
suficientemente acotados.
C-009_07
P
¿Puede entenderse el “almacenamiento general” como una reserva de suelo lineal (los módulos
requeridos adosados longitudinalmente)?
En caso afirmativo ¿El requerimiento del apartado a.21 cerrado se cumpliría proyectando armarios con
puertas en vez de sólo la reserva de suelo que parece definir la tabla 3 del apéndice B?.
R
La expresión almacén general se identifica en a.21 con el tradicional trastero, o forma de guardar
objetos voluminosos (bicicleta, tabla de surf, mesa de bricolaje) que no es posible resolver con armarios
de pared, y debe entenderse, por tanto, como una reserva de suelo de dimensiones 1.20x1.70m libre de
toda otra ocupación incluido el barrido de puertas de paso, con cerramiento propio o incluida en una
pieza de servicio cerrada, ya sea emplazada dentro de la envolvente, en cuyo caso computará como
superficie de la vivienda, o fuera de ella, computando entonces como anejo.
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C-010_07
P
En los requisitos de seguridad referentes a Utilización, apartado 1.64 se indica: “En las escaleras las
puertas estarán siempre en mesetas de ancho 1,20m como mínimo y alejadas al menos 25cm de la
tabica del escalón más próximo”.
¿Ésto es aplicable tanto a escaleras comunitarias como de uso restringido?.
R
En el CTE la expresión uso restringido se refiere a edificios de cualquier uso con un máximo de 10
usuarios habituales, mientras que las condiciones de habitabilidad se refieren sólo a edificios de
vivienda con cualquier número de usuarios.
La condición 1.64 es aplicable, por tanto, sólo en las escaleras colectivas de los edificios de vivienda,
cualquiera que sea el número de usuarios de los mismos.
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C-011_07
P
En los requisitos funcionales se limita la altura libre en viviendas como una altura libre media mínima.
¿Esta media se puede aplicar tanto para techos inclinados continuos, como para techos horizontales a
distintas alturas? *. ¿En el último caso (techos horizontales) se admitiría 1,50m de altura como mínimo?.
¿Define el decreto la cabezada como una altura concreta o de alguna otra forma?
(*la duda sobre la interpretación del concepto media se extiende, también, a la definición de altura libre
del apéndice A, para los casos de la altura de una pieza que no es constante)
R
La definición de altura libre en a.16 no establece distinción entre techos inclinados y techos horizontales
a distintas alturas, por lo que resultan admisibles ambas soluciones.
Existen en el Anexo I criterios suficientes para la aceptación o nó de los casos particulares que se
puedan presentar en cuanto a las alturas libres:
-en 1.1, se pone como requisito genérico el que las dimensiones de la vivienda admitan una adecuada
dotación de muebles y faciliten las actividades previstas para la vivienda en su conjunto.
-en 1.2 se explicita las exigencias de funcionalidad y de ausencia de cabezada cuando se encara uno de
esos casos particulares.
Como resumen de lo dicho se puede considerar admisible en piezas principales los techos horizontales
compuestos de tramos a distinta altura que arrojen una media de 2,50m como mínimo, siempre que la
pieza admita un mobiliario adecuado a su utilización, se facilite en ella las actividades previstas, la
funcionalidad en cada punto de la pieza quede garantizada, y que no exista cabezada.
No está clara en la normativa técnica la altura concreta que evite la cabezada, pero se puede dar como
razonable la de 2,00m de acuerdo con las alturas estadísticas de la población.
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C-012_07
P
¿El decreto regula alguna limitación o establece alguna indicación para plazas de aparcamiento en
rampa, longitudinal y/o transversal?; ¿Se puede adoptar lo indicado en el apartado 1.21 del Anexo I, ó
esa regulación de pendientes es exclusiva para las rampas de acceso?. Se solicita aclaración tanto para
garajes colectivos como para aquellos en vivienda unifamiliar.
R
No existe en el Anexo I ninguna condición que impida el aparcamiento en rampa, ya sea en batería, en
paralelo o en espiga.
Por el contrario, existe un criterio implícito de facilitar la organización de los garajes siempre que ésta
garantice una razonable maniobrabilidad y resulte claramente funcional.
Se entiende por tanto que esa forma de aparcamiento está permitida, sin perjuicio de que tal solución
pueda venir regulada desde otras normas distintas de las de habitabilidad.
C-013_07
P
¿Dónde puede situarse el almacén general?
R
El almacén general o trastero definido en a.21 es una pieza cerrada que nó puede ubicarse en las
piezas principales (estar, dormitorio, cocina) ni en los cuartos higiénicos, pero sí en el resto de la
vivienda, o fuera de ella siempre que otras normas distintas de las de habitabilidad (CTE, urbanísticas,
etc) lo permitan.
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C-014_07
P
El control de la insolación, disponiendo o admitiendo directamente sistemas de oscurecimiento y
maniobra accesibles… (apartado 1.31 del Anexo I), ¿debe preverse para los huecos de iluminación
independientemente de la estancia o uso de la misma?.
R
La exigencia de control de la insolación acompaña a la exigencia de iluminación natural.
Se extiende, por tanto, a los huecos de las piezas principales, estar, dormitorio y cocina, y al tendedero,
y, de ser necesario, a los de aquellas otras piezas que sea preciso iluminar en primeras o segundas
luces para alcanzar los objetivos del 75% de la superficie de la vivienda (1.32), y del hueco total del 8%
de la misma (1.34).
C-015_07
P
El requerimiento de disponer ascensor practicable cuando un solo itinerario con escaleras
proporcione acceso a más de 12 viviendas (o dos ascensores en el mismo caso de acceso a más
de 24 viviendas), ¿se refiere a escaleras independientes que definen portales o núcleos de viviendas
independientes?.
¿Cómo se entendería el caso de una comunidad con varias escaleras (varios itinerarios) que
comuniquen entre si en cada planta (corredores y zonas comunes)?
EJEMPLO: Edificio horizontal de tres plantas con 30 viviendas, con tres núcleos de escaleras comunicados entre si por un corredor
comunitario en cada planta. Por cualquiera de las escaleras se tiene acceso a más de 12 viviendas. ¿Sería suficiente que uno de
los núcleos contemplase la previsión de instalar ascensor marcada por el Reglamento de Accesibilidad -previsión por tener menos
de 12m regulados por Habitabilidad-?.
R
En el edificio del ejemplo la presencia de 3 núcleos de escaleras valdrá como mucho para disminuir el
coeficiente de simultaneidad en caso de evacuación de emergencia de los ocupantes de las viviendas,
pero no disminuye la probabilidad de que existan usuarios de movilidad reducida, que es un problema
bien distinto y que se intenta resolver en 1.47.
El hecho real en el ejemplo propuesto es que si las 10 viviendas de la planta 1 se encontraran
directamente accesibles por alguno de los accesos, se estaría dando acceso a 20 viviendas que, según
1.47, tendrían que contar con un ascensor instalado en alguno de los 3 núcleos.
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C-016_07
P
¿Qué se entiende por exterior?.
En algunos apartados, referentes a característica y/o definiciones de huecos, se especifica exterior o
patio. En el apartado 1.67 los huecos de ventilación requeridos en las estancias con aparatos de
combustión instalados, ¿sólo pueden ser a exterior?.
R
Con apoyo en la definición de envolvente térmica del CTE, en a.1 se establece que será interior sólo lo
que se encuentre dentro de la envolvente de la vivienda, mientras que por exterior se ha de tener en
cuenta dos posibilidades:
a: el espacio comprendido entre la envolvente de las viviendas y la envolvente del edificio (zonas
comunes);
b: el ambiente externo a la envolvente del edificio (vía pública, azotea, patio, atrio).
El exterior que tenga que ver con la distribución y el contenido de la vivienda se referirá a a+b, mientras
que el exterior que tenga que ver con ventilación o iluminación se referirá a b es decir, al exterior o patio.
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C-017_07
P
¿Establece el decreto limitación a la luz recta y/o a su proyección ortogonal, en huecos a patios?, entendiéndose la existencia de posibles patios irregulares, que cumplan los mínimos del decreto, pero
con huecos de estancias a ellos en estrechamiento y/o paredes en ángulos obtusos-.
¿Los estrechamientos posibles de patio en los que puede abrir un hueco de ventilación y/o iluminación
están regulados por el mismo apartado a.23 del apéndice A -Terminología- que regula el cómputo de su
superficie útil?
¿Podría darse el caso de estar sumando dos estrechamientos (interior y exterior) en un hueco de
iluminación y/o ventilación, de forma que se permita un haz de luz de dos metros de profundidad y un
ancho entre 60 y 139 cm.?
R
En el Anexo I se limita la luz recta de las ventanas sólo en los patios especialmente reducidos de los
números 1.27 y 1.28, dejando sin condicionar el resto de las situaciones.
El concepto de superficie de a.23 es de aplicación universal, incluyendo por tanto a los patios.
Según a.23, todo lo que exista en el volumen útil de un espacio, es computable, por ejemplo, una
ventana, mientras que lo que exista fuera de ese volumen no computará para esa pieza (podría
computar en la pieza contígua).
Llevada la norma al límite, una ventana situada en el punto medio de un pasillo de ancho comprendido
entre 0.6m y 1.4m, que conecta una habitación con un patio, valdrá si se encuentra, como máximo, a 1m
del patio y a 1m de la habitación, pero si el pasillo fuera más largo, la ventana quedaría en un espacio no
computable, y la habitación debería resolver su iluminación por medio de otro hueco en mejores
circunstancias.
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C-018_07
P
¿Cabría entender la exigencia 1.21 Anexo I de los tramos de rampa inicial y final de 3m de longitud al
5% sólo para los casos en los que la rampa (tramo principal) se conforma con la pendiente máxima? De
discriminarse los casos para dicha exigencia, ¿entre qué limites de pendiente sería exigible?.
R
Siempre que se salga a un cauce público, ya sea peatonal o rodado, será exigible un tramo de rampa al
5% en la salida del garaje, y siempre que se pase de rasante inclinada a rasante horizontal, será
necesario otro tramo de rampa al 5%, independientemente de cómo sea el resto de la rampa.
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C-019_07
P
Los dormitorios grafiados en la imagen adjunta, ¿son individuales o dobles?
R
El rectángulo mínimo que se establece en la Tabla 1 del Anexo I es el espacio indispensable para
permitir un mobiliario elemental, y nó podrá por tanto verse invadido por objetos fijos ni por el barrido de
puertas de paso, de acuerdo con los criterios funcionales mantenidos a lo largo del documento.
Por el contrario, el polígono inscribible a efectos de cómputo de la superficie de la pieza (a.23) sí se
puede ver invadido por roperos y barridos de puertas de paso.
El dormitorio A no tiene la consideración de dormitorio doble por no admitir la inscripción de un cuadrado
de 2.5x2.5m. Se tratará, por tanto de un dormitorio individual si cumple las condiciones establecidas para
ese caso, y tendrá la ocupación n=1
El dormitorio B es doble por reunir las condiciones de superficie y de rectángulo inscribible, y tiene la
ocupación n=2.
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C-020_07
P
Según el apartado a.4, se define el cuarto de estar como la Pieza destinada principalmente a contener
el mobiliario de las actividades de estar y comer, así como las de cocinar y dormir en las
viviendas tipo estudio.
1º ¿Quiere decir ésto que únicamente en las viviendas tipo estudio es donde se puede integrar el equipo
de cocina en el estar?
2º ¿Se entiende por vivienda tipo estudio no sólo a la que no tiene dormitorios, sino también a la que
tiene uno? Ya que, si nó, no podría considerarse válido que una persona pudiera dormir en el Estar.
R
1º El Decreto 117/06 cambia el concepto de tipo geométrico de cocina por un concepto más funcional
de equipo de cocina, pero la integración de dicho equipo en el cuarto de estar permanece como
siempre: se puede incorporar el equipo de cocina siempre que se cumpla con las condiciones de forma y
superficie del cuarto de estar.
2º El concepto de vivienda estudio es el de siempre con el añadido ahora obligado de la pieza de
servicio, y su ocupación es de 2 personas que duermen en el ambiente unico que lo caracteriza.
La vivienda con un solo dormitorio, como tipo de transición, se basa en el supuesto de que una persona
pernocte en el cuarto de estar, por ser esa una solución muy practicada, pero en las viviendas con más
dormitorios se computará sólo la ocupación de los mismos, y ninguna en el cuarto de estar.
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C-021_07
P
¿Sería posible explicar en detalle la forma de superficiar el cuarto de estar teniendo en cuenta la
ocupación y el equipamiento que se incluya en él?
R
La superficie de un cuarto de estar, en caso de no incluir elementos de equipamiento, será 12+n:
-12 es un módulo fijo (Tabla 1, 1.6), y n es la ocupación nominal de la vivienda, dependiendo de la forma
y superficie de sus dormitorios (1.4, a.18).
Superficie mín del cuarto de estar sin equipo de cocina-higiénico-servicio
Número de dormitorios
n
12+n
Estudio
1-2
14
1 principal
3
15
1 pral+1 doble
(=1 pral+2 indiv)
4
16
1 pral+1 doble+1 indiv
(=1 pral+3 indiv)
5
17
1 pral+2 dobles
(=1 pral+1 doble+2 indiv) (=1 pral+4 indiv)
6
18
etc.
……
……
Si se incluye elementos de equipamiento habrá de añadirse su superficie respectiva, obtenida de la
Tabla 3:
Superficie mínima del equipamiento de cocina, higiénico y de servicio
Elemento
Dimensiones mínimas
Superficie
fregadero pequeño
0,80x1,70
1,36
fregadero grande
1,00x1,70
1,70
placa pequeño
0,90x1,70
1,53
placa grande
1,20x1,70
2,04
superficie de trabajo
0,45x1,70
0,76
despensa
0,45x1,70
0,76
nevera
0,60x1,70
1,02
lavabo grande
0,70x0,50+0,70x0,70
0,84
lavabo pequeño
0,70x0,35+0,70x0,70
0,74
bañera pequeño
1,00x0,70+0,70x0,70
1,19
ducha con plato
0,75x0,75+0,70x0,70
1,05
ducha sobre pavimento
0,70x0,70
0,49
bidé
0,60x0,60+0,70x0,70
0,85
lavadora
0,60x1,70
1,02
útiles de limpieza
0,60x1,70
1,02
tendedero
1,70x0,60+0,60x1,10
1,68
Recuérdese la posibilidad de superposición de los espacios funcionales de acceso de los elementos
entre sí (notas Tabla 3, 1.42).
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Consultas sobre habitabilidad
Ejemplo:
Cálculo de la superficie del cuarto de estar de una vivienda de 2 dormitorios dobles y 1 dormitorio
individual (n=5), que incorpora en el cuarto de estar -a modo de demostración-, todo tipo de
equpamiento: de cocina (fregadero, placa, horno, lavaplatos, nevera, extractor y microondas), higiénico
(lavabo pequeño), y de servicio (lavadora, secadora y útiles de limpieza).
Concepto
módulo fijo
ocupación n
fregadero grande
placa grande
sup trabajo
despensa
nevera
(horno)
(lavaplatos)
(extractor)
(microondas)
lavabo peq
lavadora
almac útiles limp
(secadora)
Nº uds
Superficie
12,00
5,00
1,70
2,04
0,76 x 2 = 1,52
0,76
1,02
1
1
2
1
1
--1
1
---
0,74
1,02
1,02
--26,82
Se ha tenido que añadido un elemento de despensa que es exigible para la ocupación 5.
Se ha omitido la ocupación de horno-lavaplatos-extractor-microondas, que no están definidos en el
Anexo I, y cuya dotación de suelo es, por tanto, voluntaria.
El equipo de cocina está completo.
Para completar el equipo higiénico hacen falta 1 lavabo grande, 2 inodoros y 2 duchas o bañeras.
Para completar el equipo de servicio se deberá aportar, dentro o fuera de la vivienda, un tendedero y un
trastero de 1,20x1,70.
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Consultas sobre habitabilidad
C-022_07
P
¿Se puede abrir un trastero al salón?
R
No existe en el Anexo I una prohibición explícita de situar el trastero, o almacén general de la vivienda,
en el cuarto de estar, pero sí una incompatibilidad implícita derivada de 1.8 Cocina: Puede incluir
elementos del equipo de servicio, excepto almacén general …; 1.9 Cuarto higiénico: … Puede
contener equipo de servicio excepto el almacén general…, puesto que, si por sus posibles
contenidos molestos no resulta compatible con las actividades de cocinas y cuartos higiénicos, menos
aún lo será con las del cuarto de estar de la vivienda.
C-023_07
P
¿Se puede llamar despacho a una pieza de una vivienda?
R
El uso más probable de cualquier espacio construido es el que se deriva de sus características
materiales, forma, distribución, superficie, volumen o equipamiento, y resulta estéril proponer nombres
incompatibles con dichas características llamando, por ejemplo en un local comercial, dormitorio a una
pieza con características materiales de despacho, o en una vivienda llamando despacho a una pieza con
características materiales de dormitorio: lo más probable es que sean utilizados como despacho y como
dormitorio, respectivamente.
Un reglamento de habitabilidad no regula las características de la vivienda de entidad media, sino las de
la vivienda de entidad mínima donde, obviamente, no se contempla una habitación específica de
despacho, y por eso, cuando en el número 1.1 del Anexo I se exige que la vivienda permita la actividad
laboral del usuario como derecho amparado por normas de rango superior, se contempla la posibilidad
de uno o más puestos de trabajo con un uso que ha de ser secundario a la vivienda, y a desarrollar nó
en espacios específicos de trabajo, sino en el cuarto de estar, en los dormitorios, en la cocina, etc.
Por tanto,
1º si se quiere se podrá llamar despacho a una pieza de una vivienda, pero si la misma tiene
características de dormitorio deberá computarse su ocupación como tal a los efectos de dimensionado
del Anexo I;
2º lo que no podrá hacerse sin autorización administrativa es destinar la vivienda a local de trabajo como
uso primario, es decir, que se cambie el destino vivienda por el destino oficina, ya que ello afectaría a
la cédula urbanística de la misma.
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Consultas sobre habitabilidad
C-024_07
P
El Decreto de habitabilidad especifica en su artículo 2.3 que las normas edificatorias municipales
se adaptarán, en cuanto a condiciones de habitabilidad, a lo previsto en el presente Decreto, pero
no indica plazos para que los ayuntamientos revisen sus ordenanzas. ¿Se debe entender derogado todo
aquello que contradiga o rebaje las exigencias del Decreto 117/2006? Por otra parte, el Decreto de
Habitabilidad establece una serie de requisitos que se han de tomar como mínimos, ¿puede ocurrir que
el planeamiento municipal sea más exigente que la norma autonómica, y por tanto, prevalecerá la norma
local?
R
En el número 2.3 del texto articulado se establece con carácter imperativo que las normas edificatorias
municipales han de adaptarse, en cuanto a condiciones de habitabilidad, a lo previsto en el Decreto en
el sentido de adoptar sin matices la literalidad de su contenido, a diferencia de lo que hacía el Decreto
47/91 anterior que solo fijaba los límites mínimos de lo admisible en esa materia.
Ello implica una derogación expresa a la fecha de entrada en vigor del Decreto de todo cuanto se
oponga o contradiga a tales condiciones de habitabilidad, pero, lamentablemente, no se está actuando
en la práctica por parte de algunos municipios con la debida diligencia.
Probablemente los servicios jurídicos de los sectores afectados deberán exigir la inmediata adaptación
del contenido de los Planes municipales.
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Consultas sobre habitabilidad
C-025_07
P
El Decreto 117/2006 no establece distinción entre vivienda de nueva creación o rehabilitación de
edificios existentes. La única referencia a edificaciones construidas se hace al establecer un
procedimiento especial de regularización de viviendas sin cédula de habitabilidad. ¿Existe algún criterio
de aplicación específico para los casos de rehabilitación?
R
Cuando el Dto. 117/06 se refiere a obras sobre edificios existentes adopta expresiones y criterios de la
LOE, como ampliación, modificación, reforma o rehabilitación, y alteración de la configuración
arquitectónica (obras que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una
variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema
estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio).
Según el Artº 2.2, la vivienda de nueva construcción y la creada en edificación preexistente se
ajustarán al Anexo I;
En la Disposición Adicional Primera, la vivienda preexistente y con cédula se ajustará:
- al Anexo I, si sufre una ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que altere su configuración
arquitectónica, o al Anexo II en caso de imposibilidad técnica para hacerlo al Anexo I;
- al Anexo II, si la intervención es ligera;
Se puede resumir la situación en la tabla siguiente (en cursiva los casos de ampliación, modificación,
reforma o rehabilitación:
Vivienda de
nueva
construcción
Vivienda
creada
en
edificio
existente
Vivienda existente con cédula
Ampliación, modificación,
reforma, rehabilitación
con alteración de la
configurac arquitectónica
Posibilidad
técnica
Anexo I
Otras
obras
Vivienda
existente sin
cédula
Imposib
técnica
Anexo II
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C-026_07
P
En cuanto a edificios protegidos, el Decreto 117/06 no prevé (como sí lo hace el CTE) la consideración
de limitaciones al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad en edificaciones que, por su grado de
protección, tengan restringida la intervención arquitectónica en ellos, tal y como puede ser el caso de
patios, accesos, etc. ¿se tiene previsto ampliar el contenido de la norma a estos casos concretos?
R
En los edificios con protección de índole historico-artística se puede considerar, en principio, dos casos:
Caso 1, vivienda preexistente en edificio con protección:
-La Disposición Adicional Primera del Decreto 117/06 establece que se seguirá rigiendo por las
condiciones de habitabilidad que en su dia le fueron exigidas para el otorgamiento de la cédula.
-Si se interviene en ella en profundidad (alterando su configuración arquitectónica), deberá ajustarse al
Anexo I, salvo que se estime tecnicamente imposible dicho ajuste (a causa de la normativa de
protección, por ejemplo), pudiéndo entonces ajustarse al Anexo II.
-Si la intervención es inferior a la del caso anterior, como en la rehabilitación habitual, podrá ajustarse
directamente al Anexo II.
Caso 2, creación de nueva vivienda en edificio con protección:
-La intervención habrá de ajustarse en cualquier caso al Anexo I.
C-027_07
P
¿En el cómputo de la superficie útil se ha de sumar la de los armarios, si existieran?
R
Los roperos resaltados o centrípetos computan siempre como superficie de la pieza en la que se
encuentran.
Los roperos empotrados, o centrífugos que tengan ancho entre 60 y 140 cm computan hasta 1 m de su
profundidad, y los que tengan ancho superior a 140 cm computan en su totalidad.
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Consultas sobre habitabilidad
C-028_07
P
Artículo 1.40: ¿qué quiere decir en relación a todas las instalaciones registrables?
R
El número 1.40 tiene como objetivo evitar:
-el costo social de la reparación de instalaciones empotradas que conllevan demolición;
-la molestia que implica la reparación en el interior de las viviendas con servidumbre de instalaciones
comunitarias;
-la conflictividad vecinal generada por las averías en las instalaciones comunitarias de dificil reparación y
mantenimiento;
Se propone que las instalaciones comunitarias que requieran mantenimiento o reparación (fontanería,
saneamiento, electricidad, telecomunicaciones, etc., quedando exentos los shunts y otros conductos de
ventilación) discurran sin empotramiento y siempre accesibles, es decir, que permitan su registro
inmediato, ya sea dejándolas vistas o conteniéndolas en patinillos, arquetas y cámaras.
C-029_07
P
Anexo 1 punto 1.49 : ¿por dónde debe entrar el volumen 100x100x150 cm?
R
En 1.49 se persigue un doble objetivo:
1º que toda vivienda resulte accesible a los servicios sanitarios que acceden a pié desde la vía pública
hasta su interior;
2º que en toda vivienda se pueda introducir o sacar objetos voluminosos sin necesidad de demolición,
por cualquier medio ordinario (manual o mecánico -polea, grúa-), y, respondiendo a la consulta, a través
de cualquier hueco ordinario (puerta, ventana, lucernario, en fachada a calle o a patio) que lo permita.
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C-030_07
P
Conforme al apartado 1.12 la terraza puede contener elementos adicionales a los equipos básicos de
baños y cocina ....
-¿Debemos suponer como adicionales los que superen los mínimos requeridos (pertenecientes al
equipo básico de baños y cocina) en la envolvente interior de la vivienda ó, incluso otros elementos
(adicionales a los básicos) que pueden colocarse en dichas piezas?
-La lavadora, aún siendo pieza de servicio, ¿podría entenderse en algún caso que pueda ubicarse en la
terraza?
-En caso afirmativo (lavadora en terraza), ¿pasaría ésta a considerarse pieza de servicio en vez de
terraza, y por tanto -conforme al apartado 1.33- las piezas principales no podrían recibir segundas luces
a través de dicha pieza?.
-¿Puede el técnico interpretar, en función de la longitud y/o forma de la terraza la compatibilidad de
zonas de servicio con el uso terraza?.
R
En 1.12 se admite colocar libremente en terrazas el equipo de cocina e higiénico considerado como
adicional, es decir, aquellos elementos que superen los mínimos exigidos de la Tabla 3 según la
ocupación de la vivienda (por ej.: una ducha de verano, un fregadero extra, una barbacoa, etc), ya que
los equipos mínimos de cocina e higiénicos han de ser siempre interiores a la envolvente.
Por el contrario, si la terraza proporciona iluminación natural a estar o dormitorios solo se puede instalar
equipo de servicio que se encuentre en recinto cerrado propio.
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C-031_07
P
En 2001 se visó un proyecto de 5 viviendas y se le otorgó licencia de obras.
En 2006 se termina la obra y se otorga la cédula a una parte de las viviendas, denegándosela a las
restantes por incumplimiento de condiciones de habitabilidad del anterior Decreto 47/91.
Actualmente el promotor ha solicitado acoger las viviendas con incumplimientos al nuevo Decreto
117/06.
Se consulta si es necesario que aporte el certificado acreditativo de la seguridad estructural del edifico
que se pide en éste nuevo Decreto.
R
Para atender la pregunta se puede considerar dos supuestos en el Decreto 117/07:
1º viviendas de nueva creación que soliciten licencia después del 18 de diciembre de 2006 (fecha de su
entrada en vigor) aplicando las condiciones del Anexo I;
2º viviendas que existían sin licencia ni cédula de habitabilidad antes del 18 de diciembre de 2006
aplicando entonces las condiciones del Anexo II;
El edificio de la consulta solicitó su licencia antes del 18 de diciembre, y nó existía como viviendas en
uso anteriormente a esa fecha, es decir, no responde a ninguno de esos supuestos, debiendo por
tanto en principio regirse de por vida y por tanto legalizarse por el Decreto 47/91 que estaba en vigor
cuando se solicitó su licencia, salvo que se insista en acogerse al supuesto 1º de los 117/06, debiendo
entonces solicitar ahora nueva licencia (de reformas), seguir el procedimiento establecido en su Artículo
4, cumplir con las condiciones del Anexo I y, además, cumplir con las condiciones del Código
Técnico de la Edificación.
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Consultas sobre habitabilidad
C-032_07
P
En una vivienda unifamiliar, el almacen general puede ir:
1º ¿sin puerta, como una reserva de superficie dentro del garaje, fuera del espacio destinado al
vehículo?
2º ¿en dos estanterías de 0.60x1.70?
R
1º En a.21 se emplea el término trastero como sinónimo de almacén general cerrado, dándose a
entender con ello que se trata de una pieza susceptible de un contenido no apropiado para la imagen de
la vivienda ante los usuarios ni ante los extraños, por lo que se le sitúa siempre en un recinto cerrado
salvo cuando se reúne con el resto del equipo de servicio, único caso en que puede estar abierto;
2º La función que se asigna al trastero es la de almacenar los objetos voluminosos que no caben en una
estantería y requieren un espacio de mayores dimensiones, y por eso se define graficamente como una
pieza de 1.20x1.70 m indivisible.
C-033_07
P
¿Está regulada en el decreto la accesibilidad al elemento movilidad mínima? (no aparece en la Tabla 3
del Anexo 1).
R
La movilidad mínima de la cocina carece de espacio de acceso porque es, en sí misma, un espacio de
acceso, y como tal no podrá contener obstáculos al libre desplazamiento de las personas usuarias de
esa pieza.
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Consultas sobre habitabilidad
C-034_07
P
¿Se puede acceder a un trastero situado en una planta superior a través de una trampilla?
R
La condición 1.1 del Anexo I, es decir, la primera condición de habitabilidad, establece una exigencia
general de funcionalidad en la vivienda que tiene su origen en la LOE y que sirve de criterio aclaratorio
de lo que se pretende con cada una de las restantes condiciones del mismo.
El trastero está destinado al almacenamiento doméstico de objetos voluminosos que no caben en
estanterías y, para para atender la exigencia de funcionalidad de 1.1 han de poderse trasportar:
- con los recursos domésticos ordinarios,
- por medio de piezas de circulación del tipo de las del Anexo I (pasillos, rampas) y de las escaleras
definidas en el CTE,
Por el contrario, la trampilla y su correspondiente escalera de gran pendiente, o de pates, o de gato, es
una forma de acceso no ordinario válida solo para piezas no obligatorias de la vivienda (p.ej, desvanes
no acondicionados) o cuartos de instalaciones, pero nó como acceso entre las piezas obligatorias de la
misma.
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C-035_07
P
Cuando se trabaja en espacios reducidos, con las complicaciones de la estructura , rectángulos mínimos
de utilización ,instalaciones,etc, es muy difícil resolver el almacenaje general en función de módulos
exactos de 0.60x1.70m agrupados, en particular si se realiza en los cuartos de pila que por lo general
han de ser de menos de 4 m2……en tales casos: ¿puede utilizarse un área equivalente a la cantidad de
rectángulos de almacenaje necesarios?.....incluso ¿cuando el almacenaje se realice en un ámbito
cerrado con ese único uso?
R
La condición 1.1 del Anexo I, es decir, la primera condición de habitabilidad, establece una exigencia
general de funcionalidad en la vivienda que tiene su origen en la LOE y que sirve de criterio aclaratorio
de lo que se pretende con cada una de las restantes condiciones del mismo.
1 El trastero está destinado al almacenamiento doméstico de objetos voluminosos que no caben en las
estanterías ordinarias, y para distinguirse de éstas:
- su mayor profundidad (1,20 m)
- su carácter de reserva de suelo (2,04 m2) y nó de mueble,
2 Por el contrario, no tiene el mismo carácter distintivo su longitud (1,70 m).
3 En a.21 se define el equipo básico de servicio (y el trastero) admitiendo también “… cualquier otro…
(elemento)… con prestaciones equivalentes en cuanto a …. almacenaje doméstico.”
Quiere decir eso que para respetar la funcionalidad del trastero no se podrá ni disminuir su ancho (1,20
m) ni cambiar su carácter de reserva de suelo (2,04 m2), pudiendo modificarse para la propuesta de
soluciones alternativas con prestaciones equivalentes solamente la dimensión de 1,70 m (p. ej.: un
trastero de 1,43x1,43 = 2,04 m2).
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C-036_07
P
¿Se puede poner en alto el mueble de despensa?
R
La primera condición de habitabilidad (1.1) del Anexo I establece una exigencia general de
funcionalidad para la vivienda, que ha de ser aplicada sistematicamente a cada una de las restantes
condiciones del mismo.
Si la despensa es el elemento del equipo de cocina destinado a almacenaje (de alimentos), se deduce
inmediatamente que su exigencia de funcionalidad es la del máximo volumen disponible.
Si en el Apéndice gráfico la despensa viene definida como una reserva de suelo, su volumen se ha de
computar desde el piso, y su altura será, según lo anterior, toda la que permita la altura libre de la
cocina o cualquier otra pieza en que se encuentre, y su interior deberá estar libre de cualquier objeto
salvo su propia compartimentación en caso de que ésta se incluya en el proyecto.
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Consultas sobre habitabilidad
C-037_07
P
¿Es válida la colocación del equipo higiénico con la superposición del dibujo?
R
Las dimensiones dadas para los elementos del equipo higiénico son las necesarias para mantener una
separaciones mínimas admisibles entre ellos, por lo que su colocación más compacta es la siguiente:
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Consultas sobre habitabilidad
C-038_07
P
Se desea acoger al Anexo II una vivienda
existente y sin cédula como la del croquis
adjunto.
Dado que los patios no son computables
por sus escasas dimensiones, se consulta
como solución la posibilidad de:
-considerar como trasteros los dormitorios
3 y 4;
-abrir huecos en la cocina y el dormitorio 2
para ventilarlos e iluminarlos hacia la calle
a través del cuarto de estar.
De no valer la anterior solución, ¿qué
reforma sería necesaria para acoger la
vivienda al Anexo II?
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Consultas sobre habitabilidad
R
Los patinillos no alcanzan el diámetro de 1,50 m exigido como mínimo para los patios privativos, por
lo que los tres dormitorios y la cocina carecen de la iluminación-ventilación mínima admisible (2.43);
Los dormitorios 3 y 4 no pueden ser considerados como trastero ni como ninguna otra pieza
complementaria por tener características de dormitorios y más de 6 m2 de superficie (a.7).
Tampoco vale el subdividir los dormitorios hasta obtener piezas de menos de 6 m2, puesto que
entonces las piezas complementarias de la vivienda sumarían mas del 50 % de su superficie (2.11).
La mejor solución será, si se trata de una última planta, abrir lucernarios en la cubierta (por ejemplo,
suprimiendo solo las bovedillas y en las condiciones de 1,37) hasta crear un patio algo mayor que
1,5x1,5 m entre ambos dormitorios, que se podría ya acoger a lo dispuesto en 1.14.
También el dormitorio 2 y la cocina carecen de iluminación reglamentaria, pero abriendo los huecos
adecuados pueden obtenerla desde la calle a través del cuarto de estar (2.31).
El trámite administrativo se encuadra en la Disposición Adicional Primera, y dentro de ésta resulta
que:
- No es posible otorgar la cédula directamente de acuerdo con el número 2, párrafo primero (porque
no reune las condiciones del Anexo II).
- Al ser necesarias obras de legalización de habitabilidad (principalmente de apertura de un patio y
dos huecos) se está en el supuesto del número 2, último párrafo, que remite al número 1, párrafo 3º
(las obras no llegan a alterar la configuración arquitectónica de la vivienda).
Para otorgar la cédula se requiere:
-
solicitud de licencia (para obras de reforma);
documentación sobre titularidad de la vivienda;
documentación sobre antigüedad de la vivienda;
proyecto (reforma necesaria para cumplir las condiciones del Anexo II);
informe municipal que acredite la existencia de la vivienda antes del 18 diciembre 2006;
informe de habitabilidad favorable del proyecto (sobre el cumplimiento del Anexo II);
Una vez terminada la obra:
- licencia de 1ª ocupación;
- solicitud de la cédula en base al Anexo II;
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Consultas sobre habitabilidad
C-039_07
P
Teniendo en cuenta el concepto de estrangulamiento, ¿computaría la superficie del recinto donde se
encuentra el ropero?
R
La superficie del recinto consultado es computable en su totalidad, puesto que:
1º el limitar el estrangulamiento a 1,40 m como mínimo tiene como objetivo el que el ancho del recinto
resulte útil, y en el dibujo se comprueba, precisamente, su utilidad, puesto que permite situar un ropero y
una circulación;
2º de a.23 se desprende que la superficie del ropero resaltado es superficie del dormitorio, puesto que
no se dice lo contrario, de forma tal que se debe considerar sus laterales como inexistentes a la hora de
superficiar la habitación.
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Consultas sobre habitabilidad
C-040_07
P
¿Son correctos estos accesos a la ducha?
R
Ambos formas son admisibles:
Dado que el uso de la ducha no se hace delante, sino dentro del propio aparato, su espacio de acceso y
utilización no tiene que ser coaxial, y la condicion funcional a respetar será la del paso libre de 40 cm. de
ancho, cosa que vá a ocurrir como consecuencia de los accesos de los otros aparatos:
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Consultas sobre habitabilidad
C-041_07
P
¿Es correcto el portal propuesto, donde la
entrada a la vivienda se encuentra
retranqueada con respecto de la alineación
de la escalera?
R
Lo correcto, en base a 1.48 y 1.64 sería lo
indicado en el dibujo.
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Consultas sobre habitabilidad
C-042_07
P
En el caso de edificaciones existentes destinadas a uso residencial y como complemento de la
documentación exigida en el punto 2 de la Disposición Adicional Primera, ¿no sería oportuno solicitar
previamente la prescripción de la infracción urbanística de la edificación, para garantizar que no es
procedente adoptar medidas correctoras de la legalidad urbanística perturbada?
R
En la pregunta se plantea la relación entre un procedimiento establecido en el Decreto de habitabilidad,
norma diseñada para operar en materia de vivienda, y un supuesto de indisciplina en una materia
diferente, la urbanística, regulado en su normativa específica.
La normativa de vivienda y la normativa urbanística coinciden normalmente en los edificios residenciales,
pero lo hacen defendiendo aspectos de la legalidad claramente diferenciados.
En materia de vivienda la legalidad se materializa en la cédula de habitabilidad, documento mediante el
cual la Administración acredita que una construcción es apta como hábitat humano, sin perjuicio de
cualquier otro aspecto de la legalidad (fiscal, urbanística, etc) que el edificio deba respetar.
Para aclarar el alcance de su propia operatividad, el Decreto 117/07, en su Disposición Adicional
Tercera, explicita que El otorgamiento de la cédula de habitabilidad a las edificaciones previstas
……………… no supondrá el reconocimiento de la legalidad urbanística de las mismas.
El Ayuntamiento, administración pública en la que confluyen, entre otras, competencias de habitabilidad
y urbanísticas, deberá concertarlas, en casos como el consultado, contemplando simultaneamente las
legislaciones respectivas.
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Consultas sobre habitabilidad
C-043_07
P
Dos viviendas adosadas comparten una rampa para acceder al garaje privativo que cada una tiene en su
semisótano. ¿Tales garajes son colectivos o privativos?
R
La situación descrita es la de un híbrido entre el garaje colectivo y el garaje privativo, en el que procede
aplicar las condiciones funcionales establecidas para los garajes colectivos a los elementos colectivos
(rampas), y las establecidas para los garajes privativos a los elementos privativos (recintos de
aparcamiento).
Entre otras condiciones, por tanto, las rampas tendrán un ancho de, al menos, 3 m, y demostrarán
graficamente el paso sin tropiezo de un volumen de 2,4x5x2m hasta la entrada a los aparcamientos
privativos, mientras que los recintos en que estos se encuentran dentro de los semisótanos admitirán al
menos una plaza de 2.6x5x2m y satisfarán el resto de las condiciones establecidos para los garajes
privativos.
C-044_07
P
Edificio de 2 plantas, 1 vivienda por planta, rodeado de jardin. Se exige dos trasteros.
¿Han de ir en el interior de la vivienda? ¿Puede ir uno en la solana dentro de la vivienda, y otro en el
exterior, por ejemplo en un cuarto en la cubierta o en el jardin? ¿Podrían estar los dos fuera de la
vivienda?
R
El concepto de trastero es el tradicional: un pequeño recinto con un mínimo de 120x170 cm, a
situar dentro de la envolvente de la vivienda, o adosada a la vivienda por el exterior, o apartado de
la vivienda.
En el interior de la envolvente de la vivienda solo podrá ser accesible desde una pieza de circulación,
o formar parte de una pieza de servicio.
En el exterior de la vivienda se lo podrá situar donde se quiera, siempre cerrado, y sin necesidad de
aislamiento térmico (ya que si se le dota de envolvente térmica según el CTE, y supera los 6 m2 se
lo consideraría como dormitorio).
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Consultas sobre habitabilidad
C-045_07
P
En las casas unifamiliares de dos plantas el acceso a los baños completos en planta alta mediante
escaleras es itinerario no practicable. ¿Es obligado según el punto 1.55 que en la planta baja exista un
cuarto con equipo higiénico básico, en vez del aseo típico de inodoro y lavabo?
R
Afirmativo. La vivienda debe tener un equipo higiénico completo en la planta donde tiene su acceso
desde el exterior, disponible para las personas con dificultad para subir escaleras, ya sean visitas u
ocupantes habituales que puedan vivir en esa planta de acceso.
Equipo higiénico completo significa un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera, prefiriéndose en este
caso la ducha sobre pavimento antideslizante antes que la bañera por su doble ventaja de ocupar poca
superficie y ser mas accesible que la de plato.
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Consultas sobre habitabilidad
C-046_07
P
En un conjunto de viviendas unifamilares en construcción cuyo proyecto es anterior al Decreto 117/06,
las escaleras estaban previstas con medios pañuelos.
¿Se podrían realizar dichas escaleras sin los medios pañuelos?
¿Esto implicaría una huella de más de 220 mm y una contrahuella de menos de 200 mm tal y como
refleja el CTE para uso restringido?
R
La normativa a aplicar a cualquier proyecto es la vigente en la fecha de solicitud de licencia de obra en el
Ayuntamiento. Por lo tanto, si la licencia se solicitó:
- antes del 18 de diciembre de 2006 (fecha en que entró en vigor el actual Decreto de habitabilidad) se
aplicará el anterior Decreto de habitabilidad 47/91, que permitía en casas unifamiliares las escaleras
compensadas, pero nó las mesetas partidas;
- entre el 18 de diciembre de 2006 y el 29 de marzo de 2007 se tendrá que aplicar el CTE, aunque está
vigente en régimen de aplicación voluntaria, porque así lo exige el Decreto 117/06 en su número 1.61;
- y después del 29 de marzo de 2007, se aplicará el CTE, ya de forma obligada.
Las condiciones del CTE son, literalmente, las siguientes:
4 Escaleras y rampas
4.1 Escaleras de uso restringido
1 La anchura de cada tramo será de 800 mm, como mínimo.
2 La contrahuella será de 200 mm, como máximo, y la huella de 220 mm, como mínimo. La dimensión
de toda huella se medirá, en cada peldaño, según la dirección de la marcha.
En escaleras de trazado curvo, la huella se medirá en el eje de la escalera, cuando la anchura de
esta sea menor que 1000 mm y a 500 mm del lado más estrecho cuando sea mayor. Además la
huella medirá 50 mm, como mínimo, en el lado más estrecho y 440 mm, como máximo, en el lado
más ancho.
3 Podrán disponerse mesetas partidas con peldaños a 45 º y escalones sin tabica. En este último
caso la proyección de las huellas se superpondrá al menos 25 mm (véase figura 4.1). La medida de la
huella no incluirá la proyección vertical de la huella del peldaño superior.
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Consultas sobre habitabilidad
C-047_07
P
Caso I: Licencia otorgada antes de la entrada en vigor del Decreto 117/06. Después de la entrada en
vigor de éste, se aporta proyecto modificado para legalizar los cambios realizados durante la ejecución
de las obras, y se solicita licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad.
Caso II: Licencia otorgada antes de la entrada en vigor del Decreto 117/06. Después de la entrada en
vigor de éste, se aporta proyecto modificado y se solicita licencia de obras.
¿Se tiene que ajustar en ambos casos el proyecto modificado al Anexo I del Decreto y al CTE?
R
La respuesta es negativa. La regla general es aplicar siempre la normativa que esté vigente en la fecha
de solicitud de la primera licencia de obras. De acuerdo con eso, la Disposición Transitoria Primera
establece literalmente:
Licencias solicitadas. Las edificaciones destinadas a vivienda para las que se haya solicitado licencia de
obras de nueva construcción o de reforma con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto,
se regirán, en cuanto a condiciones de habitabilidad, por la normativa vigente al tiempo de la
presentación de la referida solicitud de licencia.
Equivale a decir que a los dos casos de la consulta se les aplicará de por vida el anterior Decreto 47/91,
así como la restante normativa anterior al CTE, con lo que se ahorra el promotor numerosos gastos.
Pero si, por alguna poderosa razón, se pretende ejecutar
Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de
los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que
produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del
sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio (artº 2.2.b de la
LOE).
y se requiere solicitar hoy una nueva licencia, se les exigirá la normativa vigente en la actualidad, es
decir, el Decreto 117/06, el CTE, el nuevo REBT, etc.
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Consultas sobre habitabilidad
C-048_07
P
Los elementos de equipamiento que superen en número el mínimo establecido en la Tabla 3, ¿han de
cumplir con las dimensiones mínimas de la misma Tabla y del Apéndice B?
R
La respuesta es afirmativa: desde el momento en que se incluye un aparato o elemento de equipamiento
en la vivienda, en sus anejos, en su entorno privativo (jardin, por ejemplo), o en sus zonas comunes, se
debe cumplir con las dimensiones mínimas que vienen exigidas en el Decreto, por razones de
funcionalidad y de seguridad de utilización.
C-049_07
P
¿Se puede situar el trastero y/o la lavadora en una solana descubierta? ¿Y en un garaje comunitario, bajo
rasante y con su acceso independiente? Si se sitúa dentro de la vivienda, ¿debe obligatoriamente abrir
hacia los pasillos? ¿Puede tener puertas correderas manteniendo el paso mínimo? ¿Se podría colocar bajo
una losa de escalera mientras el mínimo sea mayor de 1.50m y el punto medio esté a 2.20m?
R
Tal como se ha venido haciendo tradicionalmente en Canarias:
- todo el equipo de servicio puede ser interior o exterior (1.11), excepto el almacén de útiles de limpieza,
que debe ser siempre interior, es decir, estar siempre dentro de la envolvente de la vivienda (nota b.1.5 al
pié de la Tabla 3);
- el trastero (a.21) será siempre una pieza cerrada -es decir, con paredes y techo-, de dimensiones 120x170
como mínimo, que no puede abrir a las piezas principales, y puede estar en el garaje, bajo una losa de
escaleras, o donde se quiera, siempre que se respete las condiciones de superficie y altura libre, y con las
puertas que se quiera, con tal que no se disminuya su espacio útil con barridos hacia su interior.
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Consultas sobre habitabilidad
C-050_07
P
¿Se podría forzar la distribución de los dormitorios dobles, haciendo que, con una misma superficie,
incumplan la condición del rectángulo inscribible para computarlos como individuales, a fin de conseguir una
ocupación inferior y así disminuir el número de elementos de equipamiento en cocinas, cuartos higiénicos o
piezas de servicio?
¿Se puede ventilar una cocina por medio de una claraboya superior?
R
En efecto, se puede disminuir la dotación de equipamiento de una vivienda y rebajar ficticiamente su
ocupación mediante el recurso a incumplir la condición del rectángulo inscribible en los dormitorios dobles
para que computen como individuales, si bién con ello solo se conseguirá tener unos dormitorios menos
confortables, unas cocinas, baños y piezas de servicio menos funcionales, y, en suma una vivienda menos
eficiente y con ningún ahorro relevante de superficie.
Las condiciones de ventilación de la vivienda están regulados en el Código Técnico de la Edificación, y las
de iluminación natural en el Decreto de habitabilidad, que dice literalmente:
Iluminacion
1.31 Los huecos de iluminación se distribuirán, dimensionarán y equiparán de forma que
faciliten el bienestar y la evasión visuales, permitiendo el control de la insolación, y
disponiendo o admitiendo directamente sistemas de oscurecimiento y maniobra
accesibles como máximo a 1.4 m del suelo.
Al menos para permitir la evasión visual el hueco de iluminación de una cocina habrá de situarse de forma
que permita la visión del exterior a personas en posición de pié o sentadas que miran en dirección
horizontal, como es habitual, sin olvidar la utilidad de las ventanas como vía de evacuación de emergencia,
para lo cual deberán ser razonablemente acesibles para los usuarios de la vivienda.
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Consultas sobre habitabilidad
C-051_07
P
El proyecto que se adjunta solicita licencia el 27-03-07.
1º ¿Es posible acogerse simultaneamente a los números 1.27 y 1.28?
2º ¿Se puede admitir el patio con alturas de piso a peto de 10,40 y 12,60 m?
3º ¿Qué condiciones de ventilación serían de aplicación si el Decreto 47/91 se encuentra
derogado y el CTE aún no ha entrado en vigor?
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Consultas sobre habitabilidad
R
El número 1.27, diseñado para su aplicación a solares estrechos, permite estrechar el patio colectivo, pero
nó disminuir su superficie, de forma que en este caso el patio deberá tener 2x4,5 m de rectángulo, y 9 m2
de superficie, como mínimo.
A efectos de control de habitabilidad de las viviendas debería comprobarse las condiciones dimensionales
de los equipos de cocina –en particular si el barrido de la puerta afecta al espacio de utilización del
fregadero-, de servicio e higiénico en las dos viviendas aportadas.
Para evitar la compleja casuística que puede presentarse, en el Anexo I la altura de los patios viene definida
por el número de plantas, de forma que cuando en el texto se mencione las alturas en metros deberán
tomarse a simple título orientativo.
En la fecha de solicitud de licencia, el CTE estaba en vigor en forma voluntaria, pero el número 1.68 del
Decreto 117/06 lo hacía obligatorio en Canarias.
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Consultas sobre habitabilidad
C-052_07
P
¿Los dos espacios de 1.70x0.60 de almacenamiento general equivalen al trastero?
Y en caso de que una vivienda sea mayor de 40 m2 ¿habría que poner aparte de los dos espacios de
1.70x0.60 m otra superficie adicional para completar el 5% de la superficie útil de la vivienda?
R
El trastero o almacén general definido en el Anexo I es el tradicional, es decir, un espacio cerrado destinado
a contener objetos que por su forma o volumen no caben en estanterías o nó deben estar a la vista, solo
que ahora es obligatorio.
Dadas sus modestas dimensiones, para no mermar su superficie interior, su puerta, si es batiente, deberá
abrir hacia fuera. Deberá estar siempre cerrado, salvo cuando forme parte de una pieza de servicio cerrada.
Puede estar situado dentro o fuera de la envolvente de la vivienda, e incluso fuera del edificio en que se
encuentra la vivienda, siempre que se encuentre vinculado a ella en proyecto y registralmente.
Su núcleo mínimo, formado por dos módulos adheridos, tiene unas dimensiones de 120x170 cm (y una
superficie de unos 2 m2) para ocupaciones hasta 6 personas.
De esas condiciones han de considerararse como fijas el ancho mínimo (120 cm.) y la superficie mínima (2
m2), pero como flexible el largo mínimo de 170 cm, que se podría disminuir permitiendo hacer, por ejemplo,
un trastero cuadrado de 141x141 cm.
Para 7-8 personas se ha de agregar al núcleo mínimo un tercer módulo de 60x170 cm (sumando
unos 3 m2 de superficie), y para mas de 8 personas se ha de agregar, finalmente, un cuarto módulo
(alcanzando unos 4 m2 de superficie), respetando siempre los criterios de cómputo de superficie útil de
a.23.
Los trasteros no tienen ninguna condición referida al 5% de la superficie de la vivienda.
No requieren iluminación natural, y su ventilación será la que determine el CTE.
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Consultas sobre habitabilidad
C-053_07
P
¿Cuál ha de ser el contenido de los proyectos básicos?
R
El proyecto básico ha estado definido sin modificación alguna desde el Decreto 2512/77, de 17 de junio, del
Mº de la Vivienda: Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial,
la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para llevar a cabo la
construción.
Es, por tanto, un documento abierto a todos aquellos contenidos que la Administración pública necesite
para comprobar que se satisface la normativa de obligado cumplimiento, y el propio CTE lo ratifica cuando
establece que el proyecto básico debe contener, entre otras materias: Cumplimiento del CTE y otras
normativas específicas, normas de disciplina urbanística, ordenanzas municipales, edificabilidad,
funcionalidad (=habitabilidad), etc.,
Por lo tanto ha de contener una información completa sin cálculos ni detalles constructivos (por ejemplo, en
iluminación: las dimensiones de los huecos pero nó los detalles de la carpintería).
C-054_07
P
¿Cómo deben interpretarse las condiciones sobre rampas de garaje del apartado 10.3. Accesos del
Decreto 47/1991 de habitabilidad?
¿Son aplicables a las casas unifamiliares?
¿Son aplicables a los desembarcos en ángulo recto y sobre un plano horizontal?
R
En el Decreto 47/1991 Las condiciones del apartado 10.3. Accesos, condicionaban el ancho de la rampa,
su pendiente y el radio de giro, y estaban tomadas literalmente de las obsoletas Normas Provisionales
para los garajes colectivos de las antiguas VPO, y fueron aplicables solo a los garajes colectivos de
dimensiones amplias que lo permitían.
Por el contrario, en los garajes colectivos de pequeñas dimensiones y, sobre todo, en los garajes
unifamiliares, esas condiciones de pendientes y radios de giro no han tenido practicamente aplicación, por
innecesarias y por el injustificado consumo de solar que suponían, manteniéndose como exigible sólo el
ancho de la rampa.
Las antiguas condiciones de radio y pendiente intentaban evitar el riesgo de roces a lo largo de tramos
curvos y prolongados y con los vehículos de la época. Sin embargo, no son aplicables esas condiciones al
desembarco sobre una vía horizontal y giro en ángulo recto a uno o dos lados que es la solución habitual
hoy dia, y por ello ha sido suprimida del vigente Decreto 117/06 de habitabilidad, que considera que en ese
tipo de desembarco sobre horizontal y en ángulo recto es suficiente que se mantenga un ancho de vía
razonablemente superior a los 3 metros mínimos.
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Consultas sobre habitabilidad
C-055_07
P
La Tabla 1 establece que la superficie de terraza será igual o menor al 20% de la superficie interior de la
vivienda. Por otro lado, el Apéndice A Terminología establece en a.25 que la superficie de estas piezas se
medirán con los criterios de a.23 y en a.26 que se computa "según los criterios establecidos en la normativa
central o autonómica de aplicación".
Si en Vivienda Protegida este Decreto sustituye a las Normas de Diseño para VPO que veníamos aplicando
y en sus anexos no se menciona explícitamente que la superficie útil de terrazas deba computarse al 50%
hasta el 10% de la útil cerrada (que establecían las Normas de Diseño VPO mencionadas), ¿es acertado
suponer que la superficie útil de terrazas se mide COMPLETA Y HASTA EL 20% de la superficie interior?
R
La forma de computar la superficie de las piezas exteriores, es decir, terrazas, tendederos, etc, no ha
cambiado con la entrada en vigor del Decreto 117/07 de habitabilidad para Canarias.
Esa es todavía una condición procedente de la normativa central-ministerial, y se mantiene en el clásico
50%, de tal forma que donde la Tabla 1 dice 20% se está refiriendo a la superficie real de la terraza o
tendedero, que contará solo la mitad, 10%, como superficie protegible.
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Consultas sobre habitabilidad
C-056_07
P
¿Se puede considerar como espacio destinado a la pieza de servicio (1.20m x 1.70m) el señalado en el
esquema teniendo en cuenta que mientras se usa, se ocupa parte de la zona de circulación de un pasillo
interior de la vivienda, y que cuando no se usa, permanece cerrado con una puerta corredera?
R
Se trata de dos de los elementos del equipo de servicio, la lavadora-secadora y el almacén de útiles de
limpieza, deduciéndose que el trastero se encuentra localizado en otra parte de la vivienda o de sus anejos,
y que el tendedero, o nó es necesario por ser la ocupación de la vivienda inferior a 5 personas, o se
encuentra también en otra parte de la vivienda, anejos o zonas comunes.
1º Desde el punto de vista funcional del Anexo 1, el uso del espacio de acceso a lavadora-secadora y
almacén de útiles de limpieza es compatible con el uso de circulación de un pasillo, y por tanto se pueden
superponer sin problema.
2º La presencia de secadora (la simple posibilidad de que exista) exige, según 1,11, durante su
funcionamiento, de ventilación mediante ventana o celosía en primera o segunda luz, o bién de extracción si
la ocupación de la vivienda es inferior a 5 personas.
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Consultas sobre habitabilidad
C-057_07
P
2.4
4
¿Es correcta esta disposición de las plazas de garaje y trasteros?
2.4
3
R
Plaza superior: si la línea roja con puerta marrón significa pared, necesitará los 20 cm de ancho extra. Si lo
que hay es solo la columna, nó.
Su acceso con giro-columna-esquina, parece forzado y con riesgo de no permitir la llegada hasta su
embocadura del volumen que fija el apartado 1.20 del Anexo I. En todo caso, se deberá garantizar la plena
funcionalidad de esa plaza.
Plaza intermedia: bastará que el trastero permita un trastero de 1,20x1,70 y libre de barrido de puerta.
PLaza inferior: deberá apartarse 20 cm. de la pared en toda la longitud de la plaza.
C-058_07
P
Según la Tabla 1 del Anexo I del Decreto de Habitabilidad, la superficie mínima de dormitorio individual es
de 6.00 m2, con un rectángulo inscribible de 1.70 x 2.50 m. Sin embargo, en el apartado de “Condiciones
particulares de las piezas principales” en la parte en la que se define el dormitorio, dice “Tendrá una
superficie de 4.00 m2 como mínimo y será capaz de contener una cama individual”.
Dado lo anterior, se nos plantea la duda a la hora de definir la superficie mínima para el dormitorio
individual, ¿son 6.00m2, o bien, 4.00 m2?
R
Las condiciones números 1.1 a 1.75 del Anexo I son las condiciones de habitabilidad estándar, exigibles a
la vivienda con proyecto y licencia de nueva construcción, mientras que las condiciones números 2.1 a 2.47
del Anexo II son las condiciones de habitabilidad objetiva mínima, solo aplicables a las construcciones
irregulares, “sin papeles”, existentes antes del propio Decreto de habitabilidad.
Es altamente recomendable conocer la parte articulada del Decreto 117/06 para entender la utilidad del
doble nivel de habitabilidad existente hoy en Canarias al igual que en diversas otras Autonomías, para
aplicarlo adecuadamente.
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Consultas sobre habitabilidad
C-059_07
P
¿Cuál es la diferencia entre los documentos a aportar por el promotor en los procedimientos establecidos
en las disposiciones adicionales Primera, punto 2, y Quinta?
R
Resumidas ambas disposiciones adicionales en forma de cuadro,
DISPOSICION ADICIONAL Primera .2: EDIFICACION EXISTENTE Y DESTINADA A VIVIENDA A
LA FECHA DE PUBLICACIÓN DEL DECRETO, QUE CARECE DE CEDULA
CONDICIONES
DOCUMENTOS A APORTAR
Sin cédula
Solicitud
Solicitante titular derecho real
Documento titularidad
Informe municipal sobre el tiempo que viene
Usada como vivienda el 18 de
destinándose al uso de vivienda
agosto de 2006
Anexo II
Informe municipal habitabilidad
Seguridad estructural
Cfdo visado técnico competente
Obras después de cedula
Ver obras en Disposic Adicional Primera, punto 1
Otorgamiento según Artº 4.5
DISPOSICION ADICIONAL Quinta: EDIFICACION ANTIGUA DE USO RESIDENCIAL
CONSTRUIDA CON ANTERIORIDAD AL 11 DE JUNIO DE 1964
CONDICIONES
DOCUMENTOS A APORTAR
Solicitud
Solicitante titular derecho real
Documento titularidad
Anterior a 11-jun-1964
Pruebas documentales
Anexo II
Informe municipal habitabilidad
Seguridad estructural
Cfdo visado técnico competente
Obras
Ver obras en Disposic Adicional Primera, punto 1
Organo y plazo según Artº 4.5
se observa que la diferencia documental radica en que la edificación sin cédula construida entre el 11 de
junio de 1964 y el 18 de agosto de 2006 requiere un informe municipal acreditativo de: a) que era utilizada
como vivienda el 18 de agosto de 2006, y b) el momento en que se empezó a utilizar como tal.
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Consultas sobre habitabilidad
C-060_07
P
¿Se considera alteración de la configuración arquitectónica el añadido de cocina y cuarto higiénico que el
PIOT permite a la casa tradicional antigua o vivienda rural? ¿Qué anexo es exigible en ese tipo de
actuación, el I o el II?
R
1. Ley 38/1999 de 5 de noviembre. Ordenación de la Edificación, Artº 2.2.b:
Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de
los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que
produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del
sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
2. Dto 117/06 de 1 de agosto, de habitabilidad, disposiciones adicionales:
Como norma general se establece que para la edificación existente a fecha de 18 de agosto de 2006 se
necesita “… informe favorable sobre la adecuación del proyecto presentado con las condiciones de
habitabilidad establecidas en el anexo I de este Decreto, emitido por los servicios técnicos municipales, si
es vivienda libre, o por los del Instituto Canario de la Vivienda, si se trata de vivienda protegida, salvo que,
por los propios servicios técnicos municipales o, en su caso, del Instituto Canario de la Vivienda, se informe
de que es técnicamente imposible ajustar, total o parcialmente, la vivienda a dichas condiciones, en cuyo
caso las obras deberán cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en el anexo II del
presente Decreto.
En el supuesto de que en las viviendas reguladas en este apartado se vayan a ejecutar obras distintas a las
anteriores, las mismas deberán ajustarse a las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en el
anexo II, haciéndose constar dicha circunstancia Boletín Oficial de Canarias núm. 161, viernes 18 de agosto
de 2006 18403 en el informe, según proceda, de los servicios técnicos municipales o del Instituto Canario
de la Vivienda, que ha de emitirse con anterioridad al otorgamiento de la orrespondiente licencia de obras.”
3. En consecuencia:
El añadido del conjunto cocina-cuarto higiénico altera la configuración arquitectónica (volumen, distribución)
de la casa rural. Ello implica el ajuste al anexo I si resulta tecnicamente posible, o al anexo II en caso
contrario. La posibilidad técnica la tiene que acreditar la oficina técnica municipal caso a caso, en base a
criterios de proporcionalidad entre el coste de la adaptación al anexo I y el beneficio a obtener con ello. En
todo caso, resultaría recomendable pactar con el promotor la fórmula mixta consistente en ajustarse
voluntariamente al anexo I en todo lo que resulte razonablemente posible -por el bien de los usuarios de la
propia vivienda- y al anexo II en lo que no lo sea.
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Consultas sobre habitabilidad
C-061_07
P
Vivienda con un dormitorio doble.
- ¿puede estar la despensa en una zona que no cumple con la movilidad?
- ¿se considera el ancho del frigorifico como frente de cocina?.
- ¿cual es en este caso, el frente de cocina total?.
R
El espacio de movilidad ha de existir al menos una vez en la cocina, pero nó necesariamente en todo el
ámbito de la misma. En este caso, y aunque no está dibujado, se admite que puede encontrarse delante de
la placa y del fregadero.
El frente de cocina se computa tanto si los elementos del equipo se encuentran agrupados como si están
separados, como ocurre en ésta caso con la nevera. Por lo tanto, el desarrollo computable en el dibujo es
de 2,5+0,8+0,6 (nevera) = 3,9 m, que supera ampliamente el mínimo de 2,45 fijado para n=2.
Se ha excluido un pequeño tramo de encimera que existe en el ángulo que, por no disponer del espacio
perpendicular de acceso de 110 cm., no computa para dicho frente mínimo.
Lo que sí deberá explicitarse en el dibujoes que quedan al menos 12+n m2 totalmente libres para el cuarto
de estar una vez restada la superficie de los elementos de equipamiento con sus respectivos espacios de
acceso.
También, y aunque parece que ha quedado cortado en la imagen aportada, se entiende que el recinto del
trastero tiene un cerramiento hacia el resto de la vivienda.
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Consultas sobre habitabilidad
C-062_07
P
El Decreto 41/97 en su apartado 9.1 decía:
“9.1. Accesos.
El recorrido de acceso desde el exterior hasta las viviendas no ha de servir de paso obligado a cualquier
local que no sea de uso exclusivo de la propia vivienda ocomunitario.”
Con ello entendíamos que, si en una segunda planta de un
edificio residencial se quería poner una actividad, una
peluquería por ejemplo, el acceso a la misma debía
realizarse por otra escalera. Así mismo se debía crear otra
puerta de acceso al edificio que comunicara con esa
escalera de este modo no se mezclaran los usos dentro
del mismo edificio.
En el nuevo decreto este artículo se ha transformado en el
punto 1.54
“1.54 En conjuntos edificatorios con viviendas las zonas
comunes de entrada a éstas y asus zonas comunes
exclusivas estarán funcionalmente independizadas de las que estén compartidas con otros usos existentes en
los mismos.”
Esta parte del párrafo se puede asimilar a la que se decía en el decreto anterior
“1.54 En conjuntos edificatorios con viviendas las zonas comunes de entrada a éstas y a sus zonas comunes
exclusivas estarán funcionalmente independizadas”
Se pregunta sobre la forma de interpretar la última parte del párrafo:
“…de las que estén compartidas con otros usos existentes en los mismos.”
En el siguiente ejemplo desde un mismo distribuidor se accede a viviendas y a oficinas. ¿Son soluciones
correctas?
SOLUCIÓN
A
SOLUCIÓN
B
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Consultas sobre habitabilidad
R
La condición 1.54
establece una delimitación funcional entre las zonas comunes que pueden utilizar todos los usuarios de un
edificio y aquellas que solo pueden utilizar los residentes, para minimizar la conflictividad vecinal derivada del
mantenimiento de tales zonas comunes.
El termino funcional dá a entender que la separación no tiene que ser necesariamente material o fisica, pero
sí estar dispuesta para que pueda serlo -mediante una pared o una puerta, por ejemplo- de resultar necesario
para su correcto funcionamiento.
Una condición de habitabilidad no puede ir mas allá de lo que hace la 1.54, puesto que el funcionamiento de
los edificios colectivos ha de regularse por lo establecido en la normativa de la propiedad horizontal y en los
estatutos de la comunidad de vecinos, donde sí podrá introducirse condiciones mas exigentes o restrictivas.
En la práctica puede entenderse que todos los usuarios del edificio podrán utilizar el portal y los tramos de
escaleras necesarios para acceder a las unidades no residenciales del edificio, encontrando a continuación
un filtro funcional como inicio de la zona exclusiva de residentes, mientras que por el contrario los ascensores
obligatorios de acceso a las viviendas deberán en general ser exclusivos de los residentes, y todo ello,
además de la utilización del garaje colectivo debidamente controlado desde los estatutos de la comunidad de
vecinos.
En el caso a que se refiere la presente consulta está claro que deberá crearse, al menos funcionalmente, el
vestíbulo distribuidor indicado en el lado izquierdo de la planta baja, donde se encuentran las viviendas, para
delimitar su área exclusiva de entrada, mientras que el vestíbulo de la derecha resulta opcional.
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Consultas sobre habitabilidad
C-063_07
P
¿Se puede situar el tendedero fuera de la vivienda y a la intemperie?
¿y en patios de dimensiónes superiores a las minimas?
¿se puede ubicar una lavadora en un patio?
R
El Anexo I dispone con respecto al tendedero lo siguiente:
1.4
1.11
1.12
Tabla 3
1.32
1.33
es componente obligado de la vivienda como parte de la pieza de servicio (aunque se utilice
una secadora)
puede ser exterior a la vivienda; o interior, con ventana de hueco no inferior al 25 % de la
pieza de servicio en que se encuentre, o mediante shunt para una ocupación hasta n=4
por deducción, el tendedero o la secadora no pueden estar en una terraza
sus dimensiones son de 170x60 cm, con un espacio de acceso paralelo de 60x110 cm
recibirá primeras o segundas luces (reiteración de [1.11])
por deducción, las cocinas pueden iluminarse a través del tendedero o secadora, pero los
cuartos de estar y dormitorios nó
Conclusiones:
1. El concepto de tendedero es el de siempre, salvo que en la actualidad es obligatorio;
2. Puede estar fuera de la vivienda en edificio plurifamiliar (por ejemplo, en la cubierta, a la intemperie o
nó) en calidad de anejo inseparable vinculado a ella en proyecto y registralmente;
3. Puede estar fuera de la envolvente (por ejemplo, cubierta o en el jardin) de la casa unifamiliar;
4. Una lavadora puede estar en un patio, y su espacio de acceso (60x110) podrá superponerse con la
superficie del patio mínimo, pero su ocupación propia (60x60 cm.) deberá encontrarse fuera de dicha
superficie;
5. Se puede situar un tendedero o una secadora en un patio o una terraza siempre que estén dentro de
un recinto propio donde no abran huecos de cuartos de estar ni de dormitorios;
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Consultas sobre habitabilidad
C-064_07
P
Salón y vivienda ¿Es necesario incluir un cuarto higiénico en la planta baja dedicada a garaje?
¿No sería posible una excepción para este tipo de viviendas?
R
Se trata de una casa unifamiliar que se desarrolla en cuatro plantas (-1ª sótano, +1ª planta de accesos, +2ª
planta de dia y +3ª planta de noche) según el esquema tradicional del salón y vivienda, que se ha visto
notablemente afectado por el vigente Dto. de habitabilidad en aspectos como los que siguen entre otros:
Garaje en vivienda
unifamiliar
1.15
Puede conectar directamente con el interior de la envolvente de la vivienda solamente a través de
piezas no principales de la misma.
1.16
La plaza de aparcamiento dispone de un volumen de 2.60x5.00 y 2.00 m. de altura libre de toda
construcción, salvo que ésta sea horizontal, adosada a pared y situada por encima de 1,70 m de
altura.
1.17
La rampa y la puerta de garaje tienen un ancho de 2.4 m como mínimo.
- En la vivienda que se consulta, la 1,15 se cumple porque el garaje se conecta a la vivienda a través de la
escalera, que es una pieza no principal.
- Se supone que se cumplen también las condiciones 1.16 y 1.17.
1.45
Se exige en las viviendas, zonas comunes de edificios con viviendas y su entorno dependiente, el
contenido del CTE y de las normas, autonómicas y locales vigentes en materia de accesibilidad y
supresión de barreras arquitectónicas.
1.55
En toda vivienda habrá un cuarto higiénico con el equipo básico en itinerario practicable desde la
puerta de entrada a la misma.
De accesibilidad
- 1.45: aunque tiene tres plantas, la construcción queda exenta de las exigencias de la normativa autonómica
de accesibilidad por tratarse de una casa unifamiliar.
- 1.55: la condición exige que cualquier visitante que entre a la vivienda encuentre un itinerario practicable
hasta un cuarto higiénico con el equipo básico, por lo tanto:
En la actualidad la entrada a la envolvente de la vivienda es la puerta de la calle, y en consecuencia deberá
situarse el cuarto higiénico en dicha planta, o bién habilitar un itinerario practicable (ascensor o
salvaescaleras) hasta el cuarto higiénico mas próximo, que está en la planta de dia.
Si por el contrario se situara la entrada a la envolvente de la vivienda en la planta de dia, habría que cerrar
dicha envolvente en esa planta (mediante pared y puerta dejando fuera la escalera), y de esa forma quedaría
atendida la condición 1.55.
Nota sobre el lavadero: cada elemento del equipamiento técnico es inseparable de su respectivo espacio
funcional, no pudiéndose situar el uno dentro de la envolvente y el otro fuera de ella.
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Consultas sobre habitabilidad
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Consultas sobre habitabilidad
C-065_07
P
En la tabla 1 de dimensiones mínimas no figura la del comedor independiente del estar ni del integrado en
la cocina ¿Cuál es la superficie mínima en ambos casos?
R
El Decreto 117/06 no define ninguna pieza destinada especificamente a la función de comer, y por tanto no
existen dimensiones específicas para ella. Se considera que esa funciòn se desarrolla en del cuarto de
estar ocupando una superficie cuyas dimensiones quedan al arbitrio del arquitecto en base a una propuesta
suficiente de amueblamiento.
Si se desea un comedor en pieza independiente y con 6 o más m2 no existe otra fórmula que la de tratarlo
como un dormitorio.
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Consultas sobre habitabilidad
C-066_08
P
Se solicita cédula de habitabilidad para una casa unifamiliar tipo salón y vivienda, con la planta baja
destinada a garaje y la vivienda en planta alta, que existía y estaba siendo utilizada cuando entró en
vigor el dto. 117/06.
Según la disposición adicional primera, punto 2, del Dto. 117/06, se tiene que la vivienda deberá
ajustarse a las condiciones del Anexo II, pero:
- ¿deberá computarse el garaje como pieza complementaria dentro del 50% de la superficie de la
vivienda permitido como máximo para esas piezas?
- ¿cómo deberá ser el procedimiento para otorgar la cédula según el Dto. 117/06?
R
Suponiendo que la construcción se realizó entre el 11 de junio de 1964 ( fecha en que empezó a ser
obligatorio la legalización mediante proyecto) y el 18 de diciembre de 2006 (fecha en que entró en vigor
el actual Dto. de habitabilidad 117/06), y que nunca se llegó a solicitar licencia de obra para la misma, la
respuesta es la siguiente:
El garaje es casi la única pieza complementaria que no se puede computar dentro de la superficie útil de
la vivienda, puesto que el vehículo no es ocupante de la vivienda y no requiere condiciones de
habitabilidad.
Según 1.15 un garaje solo se podrá conectar con el interior de la vivienda a través de una pieza
complementaria (pasillo, por ejemplo).
Si nunca se solicitó licencia de obra para la vivienda:
- según la disposición adicional 1ª, punto 2, párrafo primero, se tiene que acreditar el cumplimiento de las
condiciones de habitabilidad del Anexo II (mediante proyecto básico como mínimo) y según la
disposición adicional 1ª, punto 2, c), se requiere un certificado de seguridad estructural (ambas
condiciones sumadas constituyen el acostumbrado proyecto de legalización).
Una vez examinado el proyecto (de legalización) por el técnico municipal:
- se emitirá el informe favorable sobre habitabilidad y seguridad estructural;
- se otorgará la 1ª ocupación y la cédula, en la que constará que se otorga en base al Anexo II del Dto
117/06.
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Consultas sobre habitabilidad
C-067_08
P
La construcción colindante tiene una sola planta de
altura, y se propone un murete de 1.10 m de altura
como cierre del patio hacia aquella, que queda dentro
del ámbito de 3x3 m del patio. ¿Es eso correcto?.
R
1º El dato a valorar no es la altura provisional de la edificación colindante, sino la altura máxima
permitida por la ordenanza de su emplazamiento;
2º Si la condición establecida para el patio es que tenga 3x3 m en toda su altura (medida desde su base
por lo tanto) obviamente no se está respetando en la propuesta.
3º Ese murete no parece funcional ni legalmente necesario (salvo que alguna norma local lo exija).
C-068_08
P
En una vivienda con licencia de obras de 2005, ¿existe una norma que obligue a disponer de luz artificial
en el tendedero?
R
No será fácil encontrar una norma antigua o vigente que exija la luz artificial particularmente en un
tendedero. Lo que existirá en la normativa de habitabilidad, urbanística, o en el Reglamento
Electrotécnico de Baja Tensión, será la obligación de disponer de una instalación eléctrica adecuada en
la vivienda.
Si está obligada la vivienda lo estarán todas sus piezas, y si de ahí se desprende que no resulta
admisible que las funciones comer, vestirse, etc, tengan que efectuarse a oscuras, tampoco lo será para
cualquiera otra función doméstica como tender o recoger la ropa.
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Consultas sobre habitabilidad
C-069_08
P
Edificio de 2
plantas, con 1
vivienda por planta.
¿Cumplen
habitabilidad esas
dos viviendas?
R
No es posible hacer un informe completo sobre habitabilidad con esos planos, porque:
a. carecen de la información numérica y gráfica necesaria ( cotas; superficies de las piezas y total
de la vivienda; rectángulos inscribibles en las piezas; círculos inscribibles en patios; expresión gráfica de
los elementos de equipamiento técnico con sus espacios de acceso y movilidad; anchos de
circulaciones; anchos de las puertas de entrada a los portales y a las viviendas y de paso a las distintas
piezas con sus círculos asociados; itinerarios practicables a baños; superficie de los huecos de
iluminación en cada pieza y en el total de la vivienda);
b. la información que contienen es poco significativa (los muebles y la rotulación no ayudan a
entender ni el cumplimiento de habitabilidad en planos ni la utilización futura de la vivienda.
La información a. deberá venir expresada con claridad en los planos dedicados a justificar el
cumplimiento de habitabilidad.
A la vista de los planos disponibles solo puede decirse que:
- incumple habitabilidad el trastero (almacén general) excesivamente grande (según A.7 no puede
pasar de 6 m2), presentándose dos salidas:
1ª reducir el trastero a menos de 6 m2, y dotarlo de un vestíbulo para que no abra directamente al
cuarto de estar ni a la cocina (1.8), ni al baño (1.9), ni obviamente al dormitorio (solo puede abrir a un
pasillo, a un tendedero o a un garaje).
Según 1.4 se tendría entonces una vivienda tipo estudio con ocupación n=2, y con ella se dimensionaría
la vivienda y su equipamiento. Si la profundidad desde las ventanas de la calle hasta el fondo del
estudio no pasara de 10 m, no haría falta patio de luces de 3m, pudiéndose aceptar el patio del dibujo o
cualquier otro en calidad de adicional, no computándose sus ventanas a efectos de iluminación de la
vivienda.
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Consultas sobre habitabilidad
2ª ampliar el trastero hasta cumplir las condiciones de dormitorio (según 1.5 debería ser dormitorio
principal), es decir, tener al menos 10 m2, y 2,5x2,5m, y ventana al patio, el cual debería ampliarse a
3x3m (a.3), y habilitando un trastero de menos de 6 m2 en otro lugar dentro o fuera de la vivienda.
Según el mismo 1.5, se computaría entonces una ocupación n=2 en ese dormitorio independiente y solo
1 en el cuarto de estar (de nada sirve el que aparezca dibujada una cama doble), es decir, 3 personas, y
con ello se debería dimensionar la vivienda y su equipamiento técnico.
En ambos casos habría que completar el equipo de servicio, dotando a la vivienda de lavadero dentro o
fuera de ella.
- incumple habitabilidad el baño por abrir directamente al comedor y a la cocina (1.9):
Para corregirlo podría practicarse una división interior, dejando al fondo la ducha y el inodoro y a la
entrada solo el lavabo.
- incumple habitabilidad la meseta de entrada a la vivienda en planta alta por no admitir la
inscripción de un círculo de Ø 1,20 (1.64);
Ha de comprobarse, además:
- la inclusión de un círculo de Ø 1,20 en el portal (1.48);
- los huecos de paso de todas las puertas (1.10 y 1,51);
- que se dispone de todos los elementos de equipo de servicio y de cocina y que el mobiliario propuesto
no invada sus espacios funcionales de acceso (Tabla 3);
- que los huecos de iluminación cumplen en cada pieza y en el total de la vivienda (1.31 a 1.36).
C-070_08
P
Según a.27 del Apéndice A Terminología, en una vivienda unifamiliar de dos plantas y sótano, ¿la
escalera computaría solamente en las plantas baja y alta?
R
La respuesta es afirmativa y su Interpretación grafica es:
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Consultas sobre habitabilidad
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Consultas sobre habitabilidad
C-071_08
P
¿Se admite la plataforma salvaescaleras en la normativa canaria de accesibilidad?
¿En caso afirmativo, se entiende que está autorizada por la norma E.2.1.2?
¿Cómo se justificaría su idoneidad técnica?
R
La respuesta a la primera pregunta es afirmativa, puesto que la Norma E.2.1.2 del anexo 2 del
Reglamento de accesibilidad de Canarias en su último punto 17 admite genericamente los elevadores
especiales para las PMR, exigiendo solo que se justifique su idoneidad.
Por su parte, la Guía Técnica de accesibilidad en la edificación 2001 de la Dirección General de la
Vivienda, la Arquitectura y el Urbanismo del Ministerio de Fomento, Capítulo 3, número 3.3.6, apdo B.
Plataformas salvaescaleras, dice lo siguiente a título de recomendación:
B. Plataformas salvaescaleras
Condiciones técnicas. Componentes
El equipo se compone de una plataforma cuya planta tendrá unas dimensiones 70 cm x 110 cm como
mínimo, dotada de una pequeña rampa abatible de acceso y protección que puede situarse en
cualquiera de sus lados libres. Irá provista de barras de protección que impidan la caída del usuario. El
pavimento será de material no deslizante y estará firmemente fijado.
Es conveniente la existencia de un asiento abatible para el uso de personas que tengan dificultades en la
deambulación.
La plataforma tendrá la posibilidad de abatirse contra la pared cuando no se esté utilizando y deberá
funcionar en esa posición.
Pendiente
El raíl sobre el que se traslada la silla tendrá como máximo una pendiente de 40º, estará firmemente
anclado y protegido de posibles contactos indirectos.
Motorización
La tensión de control del equipo no será mayor que 24 V.
La capacidad de carga será de 225 daN como mínimo. La carga máxima de uso será menor que 350
daN y su valor se indicará en la plataforma en lugar visible para los usuarios.
El sistema de transmisión puede ser hidráulico, para recorridos rectos, o mecánico cuya tracción o
arrastre permite cambios de pendiente, giros y cambios de velocidad.
Mandos
Los mandos tendrán el accionamiento de presión constante, y estarán situados en una parte fácilmente
accionable desde la silla de ruedas a una altura comprendida entre 70 cm y 75 cm.
La plataforma estará dotada de una estación de llamada y reenvío en cada planta.
Seguridad
El equipo dispondrá de freno electromagnético o similar de paro progresivo.Tendrá posibilidad de
accionamiento manual en caso de fallo de corriente. En su parte inferior contará con un dispositivo
anticizallamiento y antiaplastamiento.
En ningún caso se eliminará el peldañeado existente bajo la plataforma.
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Consultas sobre habitabilidad
Estará dotado de un dispositivo de parada de emergencia.
Condiciones espaciales Escalera
La escalera por la que se desplazan los elementos de traslación inclinada, en viviendas tendrá un ancho
igual o mayor que 105 cm y en la meseta el fondo será igual o mayor 120 cm. En espacios de uso
público el ancho será igual o mayor que 210 cm. Considerando el uso simultáneo de la plataforma y de
personas a pie, se separarán ambas circulaciones, siempre que lo permita el ámbito de la escalera,
mediante elementos fijos.
El espacio de embarque y desembarque mínimo a considerar será tal que permita realizar las maniobras
de acceso a la plataforma según el modo de aproximación.
La idoneidad de una plataforma salvaescaleras la debe acreditar el fabricante, el suministrador o el
instalador por medio de las habituales certificaciones o Documentos de Idoneidad Técnica, de la misma
forma que se hace con un ascensor o cualquier otro equipo industrial.
C-072_08
P
Estando en vigencia unas NNSS que autorizaban solo 2 plantas, y el anterior decreto de habitabilidad, se
otorgó licencia para planta baja comercial, 8 viviendas en planta 2ª y otras 8 en planta 3ª.
Hoy, estando vigente un Plan Gral que autoriza ya las 3 plantas, se solicita cédula para las 16 vvdas.
¿Qué prevé el actual decreto de habitabilidad para el caso?
R
El REAL DECRETO 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la
Edificación, establece en su Disposición Transitoria Primera:
Y en el decreto 117/2006 de habitabilidad:
Según lo cual no son de aplicación a un edificio con
licencia solicitada como el que se consulta.
Se estima que procede solicitar modificaciónampliación de la licencia de obra para incluir las 8 de la
planta 3ª (que deberán cumplir las condiciones del dto
47/1991 de habitabilidad vigente en el momento en que
se solicitó la licencia), licencia de 1ª ocupación para el
conjunto, y si cumple todo y el informe de habitabilidad
es favorable, se otorgará en primer lugar la 1ª
ocupación y a continuación las cédulas haciendo
constar en ellas que están otorgadas en base al
mencionado decreto (y nó al actualmente vigente).
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Consultas sobre habitabilidad
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Consultas sobre habitabilidad
C-073_08
P
El almacenamiento general mínimo -para un apartamento de un dormitorio, o para un estudio- ¿está
siempre compuesto por dos módulos de 170x60?
R
La respuesta es afirmativa.
Se trata del trastero de siempre, pequeña habitación cerrada al que se le pone un ancho mínimo de 1.2
m y una superficie mínima de 2 m2, y es obligatorio en toda vivienda.
Está destinado a almacenaje de trastos voluminosos, es decir, objetos que no se pueden guardar en
estanterías y que, por su características frecuentemente molestas, no puede abrir a piezas principales de
la vivienda, sino a piezas de circulación pura como pasillos y distribuidores, o situarse de la forma
acostumbrada en sótanos o garajes.
C-074_08
P
Anulada
R
Anulada
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Consultas sobre habitabilidad
C-075_08
P
¿Se puede situar la lavadora bajo la encimera de la cocina, por ejemplo debajo de la superficie de
trabajo? ¿Y la despensa?
R
La respuesta es negativa: la lavadora es un elemento del equipo de servicio que tiene asignada una
ocupación de suelo de 0,60x0,60, y la superficie de trabajo es un elemento del equipo de cocina que
tiene asu vez asignada una ocupación de suelo de 0,45x0,60 ambas como mínimo y para su uso
exclusivo, lo que significa que se podrán colocar lado con lado, pero nó superpuestos.
En el texto del decreto los únicos aparatos que se pueden superponer son la lavadora y la secadora,
gracias a que ésta última no tiene asignada superficie propia o exclusiva. Por lo tanto:
-1ª consecuencia: se podrá situar la lavadora bajo la encimera de la cocina siempre que no invada el
terreno de los otros elementos del equipamiento técnico de la vivienda;
-2ª consecuencia: debajo de la superficie de trabajo de la cocina se podrá poner cualquier cosa que
no sea otro elemento de equipamiento (lo habitual, útiles de cocina, o las recientes exigencias del CTE
de recipientes para las 5 fracciones de los resíduos domésticos).
No se pueden situar elementos de almacenamiento (despensa, nevera) debajo de una encimera de
cocina porque su característica funcional es la capacidad para almacenar alimentos, y por lo tanto
deben disponer de una altura libre bastante superior a la que les permitiría la encimera.
Para poder hacer el informe de habitabilidad la norma general es que el cumplimiento de todas
aquellas condiciones que en el decreto de habitabilidad estén definidas de forma gráfica (espacios
funcionales de acceso a los elementos del equipamiento técnico; rectángulos mínimos de los
dormitorios), deberá venir expresado en forma gráfica en los proyectos.
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Consultas sobre habitabilidad
C-076_08
P
¿Se puede detallar el contenido de las condiciones 1.31 y demás sobre ventanas?
R
En el decreto canario de habitabilidad se trata las ventanas solo a efectos de iluminación natural,
puesto que la ventilación la ha asumido el Código Técnico de la Edificación en exclusiva.
Además de facilitar la iluminación natural debe permitir:
- la evasión visual (que la mirada horizontal de un usuario sentado alcance el exterior de la vivienda);
- asomarse al exterior (gracias a que un 50% del hueco sea practicable) (por eso no vale que una
ventana que pertenezca a la dotación obligatoria de la vivienda esté en un techo horizontal, aunque sí
valdrá aquella que esté en un faldon inclinado y cumpla las dos condiciones anteriores);
- la evacuación de emergencia (para ello debe resultar accesible para el usuario medio, y por eso no se
admiten ya las rejas fijas en las ventanas que puedan ser necesarias para escapar en caso de incendio,
y se exige que los mecanismos de apertura estén a una altura facilmente accesible).
- permitir el control de la inmisión de luz solar (para lo cual, cuando se solicite la la cédula de
habitabilidad para la vivienda, los huecos de iluminación deberán tener instalado cualquier sistema
disponible en el mercado que permita oscurecer la habitación: contraventana, persiana, cortina, estor,
mampara, etc., y si no lo tiene instalado también vale que el hueco esté diseñado de tal forma que el
usuario pueda facilmente instalar el producto comercial de su elección)
Solo en el caso de las contraventanas o persianas exteriores en edificios de vivienda colectiva, cuando
condicionen notablemente el aspecto de la fachada, podrá el técnico municipal exigir que estén
definitivamente instaladas por afectar al paisaje urbano.
Por último, la suma de los huecos de iluminación de una vivienda deberá igualar al 8% de la superficie
útil de ésta, y ese cumplimiento debe venir expresado preferentemente en planos, asociando
graficamente la superficie de cada vivienda con el conjunto de sus ventanas para facilitar al técnico
municipal la tarea de informar sobre habitabilidad.
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Consultas sobre habitabilidad
C-077_08
P
¿Se cumple en la entrada a esa
vivienda la condición 1.49?
R
El rectángulo de 0.65x1.9 m se refiere a la camilla sanitaria o al ataúd. Por eso ha de poder desplazarse
horizontalmente y a pié desde la via pública hasta el interior de la vivienda y viceversa, mientras que el
volumen de 1x1x1.5m se refiere a un mueble o electrodoméstico voluminoso, y podrá introducirse o
sacarse de la vivienda de cualquier forma, por ejemplo por una ventana, a mano o mediante una grua,
polea, o equivalente.
La entrada dibujada no cumple la primera de esas condiciones.
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Consultas sobre habitabilidad
C-078_08
P
Se pide 1 cédula de habitabilidad para una construcción con las siguientes características:
1º
casa antigua: fue vivienda en origen, estuvo abandonada y se quiere reutilizar ahora habiendose
ejecutado en ella obras menores con licencia durante el último año;
2º altura: 2 plantas, comunicadas mediante escalera exterior compensada y descubierta;
3º presenta 1 cocina en planta baja y 1 cocina en planta alta;
4º existen 2 dormitorios interiores que ventilan a través de cuartos de estar;
5º se aporta planos de distribución y certificado de estabilidad de la estructura;
¿Se puede otorgar la cédula solicitada?
R
1º Se debe comprobar la verdadera entidad de las obras menores porque ese concepto no está bien
entendido en la calle. Se debe acreditar la antigüedad anterior al 11 de junio de 1964 mediante
documento fehaciente (recibo de agua-luz-contribución, foto aérea, escritura, etc, no valiendo el informe
o testimonio de personas como vecinos, agentes de la policia local, etc, que no sean fedatarios públicos).
A las casas anteriores a esa fecha no se les exigirá proyecto, porque no les era obligatorio.
2º La escalera exterior compensada y descubierta no es lo deseable, pero ninguna norma obliga a una
construcción antigua en ese aspecto;
3º Nada impide tener dos cocinas, o más, en una misma vivienda, mientras se pida solo una cédula.
Cosa distinta será si se pide cédula para 2 viviendas, en cuyo caso se han creado dos viviendas a partir
de una preexistente, y habrá que documentar ambas viviendas con el correspondiente proyecto;
4º Según 2.31 se puede ventilar un dormitorio a través de otra pieza que no sea baño ni cocina, si no se
encuentra ninguna forma razonable de abrir una ventana exclusiva a ese dormitorio;
5º Según la disposición adicional quinta se tiene que aportar:
-solicitud de cédula;
-documento que acredite la titularidad de la construcción;
-planos o croquis de plantas y sección con cotas, superficies, ventanas y altura libre (no se requiere la
intervención de arquitecto);
-certificado de seguridad estructural (de técnico competente en materia de estructuras);
-documento que acredite la antigüedad anterior a junio de 1964.
Con esa documentación y su comprobación in situ se emitirá el informe técnico municipal de
cumplimiento del Anexo II y se podrá otorgar la cédula.
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Consultas sobre habitabilidad
C-079_08
P
-Vivienda con ocupación n=8;
-Según la Tabla 3, el almacén general o trastero debe sumar 4 módulos, es decir, 4x1,70x0,60;
¿Tienen que estar juntos los 4 módulos, o se pueden repartir en 2 trasteros mínimos de 2 módulos cada
uno?
R
El trastero se puede fragmentar como se quiera, y situarse donde se prefiera, siempre que:
-se respete el fragmento mínimo admisible, que es de:
-superficie mínima 2,04 m2;
-lado mínimo
1,20 m.
-esté cerrado (con paredes y techo);
-su puerta gire hacia afuera y acceda solo hacia espacios permitidos para el trastero
(pasillos, garajes, azoteas, etc)
De esa forma cumplirá con la función que tiene asignada como pieza complementaria de la vivienda.
C-080_08
P
¿Qué se puede hacer en un apartamento tipo estudio de 35 m2, con el baño que abre directamente al
espacio único incumpliendo el antiguo Dto 47/1991 de habitabilidad que decía:
5 CONDICIONES DE RELACION Los baños y aseos no abrirán a ninguna otra pieza habitable?
R
En el propio apartado 5 se explica cuál es el criterio para solucionar el problema del baño aclarando que
podrá abrir … a espacio claramente diferenciado funcionalmente cuando se trate de estancia o
cocina,…
Un espacio funcionalmente diferenciado será aquel que no pertenezca a la estancia ni a la cocina, ni
funcionalmente ni siquiera visualmente. De ahí que tradicionalmente se haya utilizado para ese fin un
elemento que inerrumpa la visión y que no sea un simple mueble (es decir una mampara fija o un
tabique de obra).
Otra solución tradicional ha consistido en subdividir el interior del baño en dos partes, una a la entrada
con solo el lavabo, y la otra al fondo con los restantes aparatos que son los que producen molestias.
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Consultas sobre habitabilidad
C-081_08
P
En el proyecto de un local sin uso definido existe un altillo al que se denomina oficina.
¿Puede otorgarse licencia al altillo sin tener definido el destino del local principal?
R
Los espacios construidos que contienen un equipamiento técnico instalado (baño, cocina, fábrica, taller,
piscina, quirófano, etc), tienen definido su uso de una forma precisa. También tienen suficientemente
definido su uso los locales situados en plantas altas, cuando las ordenanzas municipales determinan su
destino concreto, y en ambos casos la Administración pública podrá otorgar la licencia de obra sobre una
base real.
Por el contrario, un local, que se encuentra a nivel de calle y que carece de instalaciones que lo definan
tiene un destino impreciso que solo se concretará con un proyecto de apertura, que es donde se podrá
proponer un altillo de oficina compatible con el uso principal del local.
En otras palabras, el hecho de que en esas circunstancias aparezca rotulado el altillo como oficina no es
una base minimamente realista para el otorgamiento de una licencia, porque la Administración pública
solo puede considerar fehaciente en un espacio construido aquél uso o destino que venga determinado
por sus característica geométricas, su situación dentro de un conjunto, sus instalaciones fijas y demás
circunstancias materiales.
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Consultas sobre habitabilidad
C-082_08
P
En una vivienda existente de una planta se quiere añadir dormitorios en planta alta.
¿Qué decreto de habitabilidad hay que aplicarle a la vivienda, el anterior (47/1991) o el actual?
¿Se tiene que aplicar a toda la vivienda, o solo a lo que se amplia?
R
Se supone que la vivienda existente tiene licencia y que esta fue otorgada con el decreto de habitabilidad
anterior, 47/1991 (si nó tuviera licencia el tratamiento sería distinto).
Resumiendo lo previsto en la LOE, en el CTE, y en el Dto 117/06 de habitabilidad se tiene:
CTE: se aplica en principio en todas las obras de nueva planta y en aquellas obras de reforma,
ampliación y rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica del edificio [ver LOE, artº
2.2.b)], siempre que dicha aplicación resulte compatible con el propio edificio.
HABITABILIDAD: se aplica en principio EL Dto. que estaba vigente cuando se solicitó la licencia
primitiva. Pero si la reforma, ampliación o rehabilitación alteran la configuración arquitectónica del
edificio, se aplicará el Anexo I del Dto. actual, y si esa aplicación resulta tecnicamente imposible o muy
difícil de aplicar, se aplicará el Anexo II que es menos exigente.
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Consultas sobre habitabilidad
C-083_08
P
¿Cuál es el alcance de la condición 1.44?
Ese punto dice textualmente: " Todo conjunto de más de seis viviendas con zonas comunes que
requieran limpieza sistemática dispondrán en éstas de vertedero o sumidero sifónico, y al menos un
cuarto comunitario con el equipo higiénico básico ".
Las cuestiones a consulta son las siguientes:
1º.- Si el término “al menos” significa que solamente es obligatorio el cuarto comunitario, o si además de
éste, hay que disponer de un vertedero o sumidero sifónico. En el caso de ser obligatorio el vertedero o
sumidero sifónico, y el cuarto comunitario con el equipo higiénico básico, si se cumple contando en el
cuarto comunitario:
a) Con un vertedero (prestaciones equivalentes en cuanto a evacuación fisiológica -, y un lavabo
(prestaciones equivalentes en cuanto al aseo personal incompleto).
b) Con un vertedero (prestaciones equivalentes en cuanto a evacuación fisiológica -, un lavabo y un plato
ducha (prestaciones equivalentes en cuanto al aseo personal completo).
c) Con inodoro, lavabo, plato ducha y sumidero sifónico.
2º.- En un edificio de viviendas colectivas, la planta de garaje es la zona común que está organizada en
una sola Junta Administrativa de Propietarios, y las viviendas se distribuyen en diferentes portales y
núcleos verticales de escalera organizados con una Comunidad por cada uno de ellos, se consulta si el
término "conjunto" se refiere a:
a) Un edifico con más de seis viviendas distribuidas en más de un portal y núcleo vertical de escalera
independiente, con lo que sólo sería obligatorio que la dotación obligatoria se dispusiera en una zona
común, como puede ser el garaje o un cuarto para todo el edificio con acceso directo desde la calle, o,
b) Un portal o núcleo vertical de escalera independiente, de más de seis viviendas cada uno y en
régimen de comunidad independiente, con lo que sería obligatorio disponer la dotación obligatoria en una
zona común de cada portal o núcleo, o una en la planta de garaje para cada portal o núcleo con acceso
desde el interior del edificio.
R
La condición 1.44 está en relación con las obligaciones de mantenimiento de las zonas comunes (z.c.)
en el caso de la vivienda colectiva (con particular atención a las de limpieza por ser la de mayor
frecuencia) presentes en la Ley de Ordenación de la Edificación, en el CTE, en los Estatutos de las
comunidades de vecinos, en el Libro del Edificio, etc.
Objetivo
Podrá aplicarse cualquier solución adecuada a la distribución del edificio que permita: 1º que el
personal encargado del mantenimiento y limpieza pueda atender las z.c. (pudiendo verter las aguas
residuales, en su caso, en un sumidero), 2º en condiciones adecuadas (no teniendo que desplazarse
con su equipo de trabajo mas allá de un radio de acción razonable), y 3º que pueda asearse y
cambiarse de ropa (con un equipo higiénico básico: inodoro-lavabo-ducha, donde al menos el inodoro
tiene que estar en un recinto cerrado).
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Consultas sobre habitabilidad
Los sumideros sifónicos
Para poder verter las aguas residuales habría que situar en primera instancia un aparato sifónico en
cada z.c. que requiera limpieza (garaje, escaleras, cuarto de resíduos del CTE, azoteas, etc),
preferiblemente en las cotas mas bajas para facilitar el drenaje.
Para ahorrar sumideros varias z.c. podrán agruparse, siempre que exista fácil desplazamiento entre
ellas, y considerarse como una única z.c a efectos de limpieza.
Por ejemplo: si varias cajas de escaleras desembarcan en un mismo garaje (que suele ser la z.c.
principal del conjunto), no será necesario situar un sumidero en cada caja de escaleras y uno más en el
garaje, sino que bastará situar un único sumidero en el garaje (cota mas baja del conjunto).
Lo mismo ocurriría en el caso en que en vez de garaje la z.c. principal fuera una azotea accesible
mediante ascensor para el personal de limpieza, en cuyo caso las cazoletas valdrían como sumidero.
El aseo
La localización mas conveniente para el aseo a efectos de administración es también la planta de
garaje, bastando así con un solo aseo para todo el edificio, siempre que sea facilmente accesible
desde las zc a mantener.
Si se lo quisiera situar en la planta baja en relación con los núcleos de comunicación vertical –p. ej. en
los cuartos de instalaciones o de resíduos-, y dichos núcleos tuvieran comunidad independiente,
habría que situar un aseo por cada caja de escaleras.
C-084_08
P
¿Existe en Canarias alguna norma que prohiba la instalación de un enchufe en un trastero?
R
No se tiene constancia de que exista norma técnica alguna que impida la instalación de una toma de
corriente en un trastero, sino mas bién al contrario, por una parte, para facilitar el deber de
mantenimiento para cualquier pieza o local de la edificación, y por otra, porque existen las exigencias del
Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, que obliga a disponer de un equipamiento eléctrico
adecuado en la vivienda y sus anejos.
Cosa distinta será que la instalación eléctrica del trastero se esté alimentando desde el contador
comunitario del garaje, en cuyo caso la comunidad de propietarios puede entender que podría darse el
consumo abusivo a través de dicha toma de corriente.
La solución a ese problema se alcanzaría alimentando ese enchufe desde el contador de la vivienda
propietaria.
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Consultas sobre habitabilidad
C-085_08
P
-Un edificio de residencia colectiva está ocupado por las antiguas VPO.
-Una de esas viviendas ha permanecido inocupada y en su estado original hasta la fecha;
-Su propietario solicita la cédula de habitabilidad para contratar agua y luz;
¿Se puede otorgar la cédula en base al actual Dto. 117/06 de habitabilidad?
R
El caso consultado tiene respuesta en la disposición adicional 1ª del Dto 117/06:
Como no ha habido obras el procedimiento es el siguiente:
El interesado deberá presentar su caso en el Instituto Canario de la Vivienda (ICV), y si la vivienda sigue
estando protegida bastará con pedir una copia compulsada de la calificación definitiva que se le
otorgó en su dia, que equivale a la cédula de habitabilidad, y con ella podrá contratar los servicios que
necesita.
Si, por el contrario, la vivienda se encuentre ya en régimen libre, deberá pedir en el ICV un certificado
de descalificación y aportarlo al Ayuntamiento en solicitud de cédula de habitabilidad acompañando el
documento de su titularidad.
El técnico municipal deberá comprobar el estado de la vivienda, y en caso de conformidad con el Dto. de
habitabilidad que estuviera vigente en su dia (probablemente del Dto 47/1991), informar favorablemente
su habitabilidad para que pueda otorgarse la cédula en base a ese mismo decreto.
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Consultas sobre habitabilidad
C-086_08
P
¿Se puede techar con losa o forjado
el patio de una casa unifamiliar y
obtener la iluminación natural
mediante ventanas laterales?
R
La respuesta es negativa.
Lo representado en la sección no es un patio, sino que responde al concepto tradicional de linterna (según
el diccionario de la Real Academia Española de la lengua: Torre pequeña más alta que ancha y con
ventanas, que se pone como remate en algunos edificios….)
La normativa de habitabilidad no admite la linterna como solución para la vivienda, por el tipo de iluminación
difusa e indirecta que proporcionan los huecos de iluminación laterales, mientras que en habitabilidad se
persigue la luminosidad cenital que se consigue con el hueco o lucernario en el techo.
Por otra parte, el patio debe satisfacer una exigencia común a los huecos de iluminación natural, que es la
de permitir la evasión visual (en su caso cenital), al menos parcialmente, por lo que su cubrición ha de ser
semitransparente, según se establece en a.12 y 1.37.
Patio de luz
colectivo
a.12
Espacio exterior diáfano vinculado a la edificación, destinado principalmente a
aportar luz solar, evasión visual y aireación natural a más de una vivienda, que
viene definido por su altura en plantas, por el diámetro φ del círculo inscribible, por
el área de su sección horizontal y por su volumen.
1.37
El material semitransparente del lucernario de un patio de luz tendrá, como
mínimo, una transmisión del 0.7, una superficie neta del 90% de la sección
horizontal del patio, y una parte practicable equivalente al 50 % de ésta.
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Consultas sobre habitabilidad
C-087_08
P
1º ¿Existe alguna limitación en la pendiente de la rampa del garaje de una casa unifamiliar?
2º ¿Existe algún número máximo de peldaños para una escalera?
3º ¿No es exigible la licencia de primera ocupación previo a la Calificación Definitiva?
R
1º El dto.117/06 de habitabilidad no impone para las rampas en garajes unifamiliares ninguna condición
particular. Por tanto, esas rampas solo deberán satisfacer la exigencia genérica de funcionalidad que
preside ese documento, aparte de otras condiciones que vengan en otra posible normativa aplicable. La
exigencia de funcionalidad supone que esas rampas deben servir para el fin al que están destinadas,
quedando los detalles concretos al criterio profesional y responsabilidad del proyectista.
2º El CTE asumió en exclusiva el diseño de las escaleras de forma que una norma de inferior rango no
pudiera contradecirlo y por tanto nuestro dto. 117/06 de habitabilidad optó simplemente por no tocar ese
tema ni otros muchos por la misma razón.
Por su parte, el CTE solamente dice que:
resultando que en la escalera interior de una vivienda no se limita ni el nº de peldaños ni la altura a salvar,
quedando aquí también los detalles concretos al criterio profesional y responsabilidad del proyectista.
3º El dto. de habitabilidad exige presentar la licencia de primera ocupación para otorgar la cédula de
habitabilidad, pero nó para otorgar la calificación definitiva de la vivienda protegida.
Para la VP se lo que se pide es la copia de la licencia de obras antes de otorgar la calificación
provisional, y si no hay cambio en el proyecto se otorga posteriormente y de forma automática la
calificación definitiva, no pudiéndose decir más sin conocer los detalles del asunto consultado.
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Consultas sobre habitabilidad
C-088_08
P
Viviendas con ocupación n=3.
Según la tabla 3 del Anexo I hay que equipar la vivienda con lavadora, almacén de útiles de limpieza y
almacén general (trastero).
¿Se pueden situar la lavadora y el almacén de útiles de limpieza en el cuarto de estar-cocina?
¿No hay que dotar de tendedero o secadora a la vivienda?
R
1
Apéndice A TERMINOLOGIA, definición a.21:
Equipo
básico
de
servicio
a.21 Compuesto por lavadora o pileta, tendedero o secadora, vertedero de líquidos
opcional, almacén de útiles de limpieza, y almacén general cerrado o trastero, o
cualquier otro conjunto con prestaciones equivalentes en cuanto a lavado y secado de
ropa, y almacenaje doméstico.
Debe haber un tendedero o una secadora en toda vivienda (por tratarse de un elemento del equipo
básico de servicio),
2
3
Tabla 3: Hasta n=4, bastará una secadora, (para ocupaciones mayores se exige un tendedero).
Anexo I, condición 1.6:
Cuarto
de estar
1.6 Su superficie base, 12+n, se incrementa con los criterios de la Tabla 3 por cada elemento
de equipo de cocina que se incluya. Puede ceder n total o parcialmente a la cocina.
En el cuarto de estar solo se puede incluir equipo de cocina (no equipo de servicio).
4
Anexo I, condición 1.8:
Cocina
1.8 Puede incluir elementos del equipo de servicio, excepto almacén general y vertedero,
incrementando su superficie por cada uno de ellos con los criterios de la Tabla 3.
Cuando la cocina es pieza independiente sí se puede incluir equipo de servicio excepto trastero.
5
Anexo I, condición 1.8:
Cuarto
1.9 Contiene necesariamente los aparatos de evacuación fisiológica como inodoros,
higiénico
urinarios y equivalentes. Puede contener equipo de servicio excepto el
almacén general. No puede abrir directamente a espacios interiores donde se elabore o
consuma alimentos.
En los baños se puede incluir equipo de servicio excepto trastero (por ejemplo, lavadora, secadora,
tendedero y almacén de útiles de limpieza).
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Consultas sobre habitabilidad
6
Anexo I, condición 1.11:
Pieza de
servicio
1.11 Respecto a la envolvente puede ser interior, exterior o compartida. El recinto que
contenga tendedero o secadora debe ventilar a primeras o segundas luces
con hueco no inferior al 25 % de su superficie, pudiendo hacerlo
mediante conducto en viviendas de hasta 4 ocupantes.
Hasta n=4, donde esté la secadora deberá existir al menos un shunt (para evacuar el aire húmedo al
exterior).
7
Tabla 3, (b.1.4) La secadora, en su caso, puede estar superpuesta
a la lavadora.
C-089_08
P
¿Pueden un dormitorio o un baño, abrir directamente a un estar?
R
Al cuarto de estar puede abrir cualquier pieza (dormitorio incluido) menos el inodoro y el trastero.
El inodoro o retrete pasó, de ser aceptado como cosa natural en épocas históricas, a ser un aparato a
esconder según los criterios actuales de higiene (y pudor), y por ello se exige un espacio intermedio que lo
separe de cualquier parte de la vivienda donde se elabore o se consuma alimentos, como son la cocina y el
cuarto de estar.
Ese espacio intermedio puede ser la parte del mismo baño que contenga los aparatos inofensivos (lavabo y
ducha) debiendo entonces estar separadas ambas partes mediante una puerta.
También puede servir de espacio intermedio un pasillo o distribuidor, o un simple espacio apantallado de tal
forma que impida la visión directa, aunque lo deseable es que existan dos puertas entre el inodoro y el estar
o cocina.
Por su parte, la ducha y el lavabo son higiénica y funcionalmente compatibles y pueden estar en cualquier
parte de la vivienda.
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Consultas sobre habitabilidad
C-090_08
P
Se solicita cédulas de habitabilidad para 2 viviendas existentes.
La primera de ellas es una vivienda sobre salón no vinculado. Está compuesta de dos terrazas cubiertas,
dos dormitorios, salón, cuarto de baño, pasillo, vestidor, y una cocina que ventila a través de una de las
terrazas en la que existe una barbacoa.
Computando todas las terrazas como piezas complementarias se supera el 50%.
R
1º Una cocina puede ventilar a través de una terraza.
2º En cuanto a las terrazas tenemos que:
2.11
El número de piezas complementarias interiores no deberá superar el 50 % de la superficie útil interior
total de la vivienda.
Por lo tanto, hay que distinguir si esos espacios son interiores o exteriores:
3º
si las terrazas están abiertas (si les falta algún cerramiento), o si están cerradas con cerramientos
ligeros o poco aislantes, son exteriores y no se computará su superficie;
4º
por el contrario, si están completamente cerradas mediante paredes y techo y cumplen con:
2.20
Las cubiertas y fachadas deberán alcanzar al menos un 50 % de los niveles de aislamiento
térmico y acústico exigidos en la normativa básica vigente.
entonces serán piezas interiores de la vivienda, y si tienen mas de 6 m2 serán cuartos de estar o
dormitorios, y si tienen menos de 6 m2 serán piezas complementarias (su nombre será aquél con el que su
realidad material se identifique mejor).
A partir de ahí es cuando se podrá comprobar el 50% y cumplimiento del resto del Anejo II en el proyecto de
legalización.
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Consultas sobre habitabilidad
C-091_08
P
En una vivienda existe un dormitorio que ventila al túnel que lleva al garaje en planta sótano.
En una pared de ese túnel hay un hueco de 2 m2 abierto al exterior.
¿Es posible considerar ese túnel como galería y admitir que el dormitorio se encuentra iluminado y ventilado
en segundas luces?
R
La respuesta es doblemente negativa:
1ª
Solo es admisible ventilar un dormitorio a través de una pieza de la propia vivienda.
2ª
En esa pieza no se debe generar aire viciado por humos ni malos olores.
En consecuencia, el proyecto de legalización deberá incluir la reforma necesaria para subsanar el serio
defecto planteado.
Una solución consistiría en suprimir al máximo el cerramiento de ese ese túnel hacia la vía pública hasta
poder afirmar que la ventana del dormitorio abre claramente al exterior como lo haría a través de un porche
o de una galería cubierta.
C-092_08
P
Anulada
R
Anulada
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Consultas sobre habitabilidad
C-093_08
P
¿Por qué, al tratar de las construcciones destinadas a vivienda existentes a la fecha de publicación del Dto
117/06, se distingue entre las anteriores al 11 de junio de 1964 y las posteriores a esa fecha?
R
El proceso normativo que conduce a esa diferenciación y a la situación actual es el siguiente:
-1937:
Una Orden del Gobierno General de 9 de abril estableció el procedimiento de otorgamiento
de licencia de obra por parte de la Fiscalía Superior de la Vivienda (antecesora del Ministerio de la Vivienda)
según el cual:
“…toda vivienda familiar o colectiva, o su ampliación o reforma deberá disponer de licencia municipal
…. aportando el plano del edificio y la memoria descriptiva de la construcción …”
-1940:
Un Dto del Mº de la Gobernación de 23 de noviembre añadió que:
“….(la Fiscalía)… intervendrá en la aprobación municipal de proyectos y en la comprobación de que se
han ejecutado conforme a aquellas disposiciones. Será necesaria su conformidad para la concesión del
permiso de obras y para la licencia de habitabilidad de fincas nuevas.”
La dinámica de la construcción de la época y el escaso control de la Administración permitía la proliferación
de la construcción sin papeles, razón por la que para remediar la situación se publicó una norma con rango
superior y dotada de duras normas sancionadoras:
-1964:
El Real Dto 1753, de 11 de junio, publicado el 20 de junio, definió como clandestinas a las
construcciones:
-situadas sobre suelo no edificable,
-las construidas sin licencia de obras
-las habitadas sin cédula de habitabilidad.
y las declaró ilegales y sujetas a demolición.
Nace así la exigencia de legalización, es decir, la documentación técnica de la vivienda mediante un
proyecto y una comprobación de la obra terminada a posteriori, para evitar la drástica demolición y
obtener la licencia de habitabilidad (=cédula), estableciéndose la diferenciación entre el antes y el
después que se plantea en la consulta.
-1971:
El Dto 462, de 11 de marzo, publicado el 20 de junio, del Mº de la Vivienda, añadió la
obligatoriedad de un certificado final de obra (para obtener la licencia de 1ª ocupación) (o su equivalente,
el certificado de legalización, en el caso de que la construcción fuera ya existente).
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Consultas sobre habitabilidad
-1977:
El Dto. 2512, de 17 de junio, del Mº de la Vivienda, de tarifas de los arquitectos, definió al
proyecto básico como el documento necesario y suficiente para demostrar el cumplimiento de las distintas
normas (entre ellas las de habitabilidad y las urbanísticas) ante la Administración Pública.
-1991
El Dto. 47 de habitabilidad para Canarias recoge y se ajusta a lo anteriormente expuesto.
-2006
Aparece el actual Dto. 117/06 de habitabilidad, que se ajusta igualmente a lo ya establecido,
limitándose a crear unas condiciones de habitabilidad elementales (las del Anexo II) para facilitar la
legalización y el posterior otorgamiento de cédula a la construcción existente (DISPOSICIONES
ADICIONALES 1ª y 5ª):
Primera. Las edificaciones existentes destinadas a vivienda … deberán cumplir … con las
condiciones de habitabilidad… del Anexo II … acompañando a la solicitud … Certificación ….. de
seguridad estructural de la edificación. La cédula de habitabilidad será otorgada, …, previo informe
favorable de los servicios técnicos municipales sobre …. las condiciones de habitabilidad… del
anexo II, ….”
Quinta. Para las edificaciones antiguas de uso residencial …. construidas con anterioridad al 11 de
junio de 1964 se exigirá …. un informe de los servicios técnicos municipales …de …. habitabilidad …..
y deberá acompañar certificación …. de …. seguridad estructural ….”
-Conclusión: situación actual:
Para otorgar la cédula de habitabilidad a la construcción residencial construida con anterioridad al
11 de junio de 1964 son necesarios los documentos técnicos siguientes:
- un plano y una memoria descriptiva de la edificación (sin intervención obligada de técnico titulado,
pero que deberán incluir las cotas, superficies y demás información necesaria para poder comprobar el
cumplimiento de las condiciones del Anexo II);
- un informe favorable de habitabilidad del técnico municipal (en base a la documentación anterior);
- una certificación de seguridad estructural (de técnico con competencia en estructuras).
Para las construidas entre dicha fecha y el 18 de agosto de 2006 (entrada en vigor del actual dto. de
habitabilidad), se necesita, como mínimo:
- un proyecto básico;
- un informe favorable de habitabilidad del técnico municipal (en base al proyecto básico);
- un certificado de seguridad estructural (de técnico con competencia en estructuras).
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Consultas sobre habitabilidad
C-094_08
P
¿Se entiende esto como patio de luz? o se puede entender como resto de estancias y permitirlo con la altura
de 2.30 m
R
El dormitorio actual tiene una parte con altura libre inferior a 2.50 m no admisible según la condición 1.2:
Altura libre en
viviendas
1.2
La altura libre media mínima es de 2.5 m en cuartos de estar, dormitorios, zonas comunes de
estancia y patios de luz, y de 2.2 m en el resto, admitiéndose alturas medias inferiores solo
en piezas complementarias siempre que sean funcionales y no exista cabezada, y con una
cota inferior de 1.5 m como mínimo.
La porción a 2.30 solo podrá pertenecer a ese resto que se menciona (= piezas complementarias) en
concepto de terraza, pero a condición de permanecer siempre abierta, puesto que es sabido que las piezas
complementarias interiores no pueden pasar de 6 m2 tal como se establece en:
Piezas
Complementarias
a.7 Son piezas complementarias los cuartos higiénicos, piezas de servicio, vestíbulos, pasillos,
distribuidores, vestidores, guardarropas, desvanes no acondicionados, despensas, alacenas,
lavaderos, tendederos, patios de luz, terrazas, trasteros, talleres, garajes, y similares, y en el
ámbito rural los anejos de uso agrícola y pecuario, así como toda otra pieza independiente,
interior o no, con uso no determinado y superficie inferior a 6 m2.
La solución al indicado incumplimiento consistirá en trasladar el cerramiento del dormitorio desde donde se
encuentra actualmente (enrasado con la fachada) hasta el escalón en que la altura pasa de 2.50 (dormitorio)
a 2.30 (terraza), y se tendrá así que ambas piezas cumplirán con su altura libre respectiva.
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Consultas sobre habitabilidad
Faltará comprobar a continuación si el dormitorio resultante cumple con su superficie y con su profundidad
de iluminación (desde el fondo del dormitorio hasta el plano de fachada) tal como se fija en 1.36:
1.36 La profundidad máxima admisible de iluminación en una pieza principal es de 10 m
desde la proyección vertical exterior del edificio sobre ésta.
Si el garaje es colectivo convendría comprobar si la altura libre de la rampa cumple la condición 1.20:
1.20
Salvo estrechamientos puntuales debidos a la estructura, toda circulación rodada interior o
exterior tiene por mínimo un ancho de 3 m, o de 4.5 m si dan a ella plazas en batería, y debe
permitir el paso sin tropiezo de un volumen de 2.4x5.0 m. de base y 2 m. de alto hasta el
interior de cada plaza.
C-095_08
P
¿Es válida la ventilación de la pieza de servicio (solana) y del
cuarto higiénico (baño o aseo) a un patio de dimensión mínima
2,00 metros?¿Existe alguna limitación según el número de
plantas?
R
1
La respuesta se encuentra repartida entre la Tabla 3 y la condición 1.11 del dto. 117/06 de
habitabilidad:
Pieza de
servicio
2
3
1.11
Respecto a la envolvente puede ser interior, exterior o compartida. El recinto que contenga
tendedero o secadora debe ventilar a primeras o segundas luces con hueco no inferior al 25 %
de su superficie, pudiendo hacerlo mediante conducto en viviendas de hasta 4 ocupantes.
Hasta n=4 se pide: lavadora, secadora, útiles de limpieza, trastero y ventana o shunt
Si es n>4: se añade a lo anterior un tendedero y una ventana al exterior o a patio de ventilación. La
ventilación se regula en el CTE (HS 3.2.1.1), y de sus condiciones se deduce que el patio del croquis tiene
dimensiones muy insuficientes.
4
El problema de ventilación quedaría resuelto si la pieza solana-cocina y la pieza cuarto de estar
estuvieran comunicadas mediante un hueco de ancho superior a 1,40 m, porque se trataría entonces de una
sola pieza abriendo a fachada (y resultarían indiferentes las dimensiones del patio).
Recuérdese que en el Dto. 117/06 de habitabilidad los patios son solo de iluminación natural.
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Consultas sobre habitabilidad
C-096_08
P
El punto 1.64, ¿se refiere solo a zonas comunes en edificios de vivienda colectiva, o por el contrario es
también aplicable a la vivienda unifamiliar?
R
1.64
En las escaleras las puertas estarán siempre en mesetas de ancho 1.20 m como
mínimo y alejadas al menos 25 cm. de la tabica del escalón mas próximo.
Esta condición opera como una medida de seguridad de utilización complementaria de las que vienen en el
CTE, y tal como está redactada se refiere a toda escalera de uso residencial ordinario tanto en edificios de
vivienda colectiva como en casas unifamiliares, quedando excluidas de esa exigencia solo las escaleras de
uso no ordinario, como las que se utilizan para acceder a instalaciones, cubiertas no transitables, buhardillas
no habitables, etc.
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Consultas sobre habitabilidad
C-097_08
P
Vivienda existente, sin licencia ni cédula, construida entre el 11 de junio de 1964 y el 18 de agosto de 2006,
a la que se tiene que informar por tanto según el Anexo II.
En el cuarto de estar viene dibujado solo la superficie de trabajo, el fregadero y la placa de cocción.
¿Cómo es el procedimiento exacto a seguir? ¿Qué otro equipamiento ha de exigirse en la vivienda?, ¿Qué
superficie ha de tener el cuarto de estar?
R
Procedimiento
En general, según la Disposición Adicional 1ª, punto 2, debe cumplir Anexo II y aportar:
-proyecto (al menos básico) redactado por arquitecto, justificando que se cumple con el Anexo II, necesario
para que el técnico municipal pueda informar sobre habitabilidad;
-certificado de seguridad estructural redactado por técnico con competencia en estructuras;
-documento acreditativo de la propiedad de la construcción;
-documento acreditativo de la antigüedad de la construcción;
El técnico municipal debe emitir informe acreditando que la construcción es utilizada como vivienda y desde
cuando; e informe favorable sobre cumplimiento de habitabilidad y seguridad estructural.
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Consultas sobre habitabilidad
Informe de habitabilidad
En el plano aportado se observa que falta representar el equipamiento de la cocina de la forma en que se
hace en el Anexo gráfico del Dto 117/06 y en la Tabla 3 (2.34). No obstante, se intentará comprobar
equipamiento y superficies de la forma siguiente:
Según 2.14 y a.19:
Equipamiento
2.14 Toda vivienda deberá disponer de los equipos básicos de cocina e higiénico, como
mínimo, en correcto estado de uso.
Equipo
básico
de
cocina
a.19 Es el integrado por un aparato de cocción con sus superficies de apoyo, una superficie
de trabajo, un fregadero, un refrigerador, una despensa, un extractor, y espacio para
recipientes de residuos, o cualquier otro conjunto con prestaciones equivalentes en
cuanto a conservación y elaboración de alimentos, deposición de residuos sólidos,
fregado y ventilación.
Falta por tanto situar una nevera y una despensa con sus correspondientes espacios de acceso (no así el
extractor y los depósitos de resíduos, porque no tienen asignada superficie útil propia).
Según 2.34:
Cuarto
de estar
2.34 Tendrá una superficie de 10 m2 como mínimo, incrementada con los criterios de la Tabla
3 por cada aparato de cocina o higiénico que contenga.
es decir, 10m2 + mas unos 5m2 de equipo de cocina arroja una superficie de unos 15 m2.
Luego la vivienda no cumple las condiciones del Anexo II por defecto de superficie en el estar-cocina.
(no se podrá otorgar la cédula de habitabilidad mientras mantenga esa distribución).
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Consultas sobre habitabilidad
C-098_08
P
Una vivienda unifamiliar, desarrollada en planta baja(acceso), dispone de dos dormitorios y dos cuartos
higiénicos dispuestos en el interior de los dormitorios. Además dispone de una planta sótano donde se sitúa
otro cuarto higiénico. ¿Es posible esta distribución?
Por un lado el punto 1.55, se cumple al existir un itinerario practicable hasta un cuarto higiénico básico.
Además cumplimos el punto1.10, existe un equipo básico, accesible desde una pieza de circulación interior
de la vivienda (escalera de acceso a la planta sótano y distribuidor) ¿Es correcta la interpretación?
R
Los objetivos a alcanzar son los siguientes:
1º el punto 1.10 intenta que haya un baño o aseo accesible sin tener que afectar la privacidad de los
dormitorios:
1.10 Existirá al menos uno, con un equipo higiénico básico, accesible desde una pieza de
circulación interior de la vivienda.
2º con el punto 1.55 se intenta acercar la vivienda a la categoria de accesibilidad denominada visitable
(usable por personas no residentes habituales con movilidad mas o menos reducida y que por ello usan
muletas, andador, silla de ruedas, o simplemente arrastran los pies):
1.55 En toda vivienda habrá un cuarto higiénico con el equipo básico en itinerario practicable
desde la puerta de entrada a la misma.
La solución mas sencilla se tendrá cuando ambas condiciones queden resueltas mediante un único cuarto
higiénico accesible desde la entrada a la vivienda a través de un espacio de circulación practicable
(que no tenga escalones, y si los tuviera, que disponga de aparato elevador).
Es todo lo que se puede decir sin tener a la vista los planos de la vivienda.
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Consultas sobre habitabilidad
C-099_08
P
En una vivienda terrera que tuvo cédula al amparo del Dto 47/1991 de habitabilidad se pide licencia para
una ampliación que añade dormitorios en planta alta.
¿Se le debe aplicar el CTE?
¿Qué Dto. de habitabilidad se le aplica?
¿Se le aplica solo a la ampliación o a toda la vivienda?
R
CTE
En edificación existente (ampliación, reforma, rehabilitación) se aplicará el CTE solo cuando dicha aplicación
sea compatible con las circunstancias del edificio.
En el caso consultado sería claramente incompatible por desproporcionada, ya que supondría exigir
condiciones térmicas o acústicas (HE, HR, etc) a la envolvente de la vivienda, incluyendo la parte terrera,
luego el CTE no es exigible.
HABITABILIDAD
En principio se aplicaría el Dto. de habitabilidad por el que se le dio cédula a la casa primitiva (47/1991),
pero como la ampliación altera la configuración arquitectónica (LOE) en cuanto a volumen y nº de
plantas, se intentará aplicar el Anexo I, y si la exigencia resulta tecnicamente muy difícil o imposible
(=desproporcionada al bién que se consigue), se aplicará el Anexo II.
En cuestión de habitabilidad no se puede hablar de partes habitables. Un dormitorio, un baño, no son
“habitables”. Lo que puede ser o no ser habitable es la vivienda).
En consecuencia, cuando se decida qué Dto. corresponde aplicar, se hará sobre toda la vivienda.
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Consultas sobre habitabilidad
C-100_08
P
¿Se entendería satisfecha la dotación de trastero de la vivienda gracias a la existencia de dos armarios
empotrados de 170x60 cm. de los dormitorios?
R
La respuesta es negativa.
A efectos de interpretación del Dto 117/06 de habitabilidad, el significado de la expresión trastero-cuarto
trastero es el tradicionalmente utilizado y definido por la Real Academia Española de la lengua en su
Diccionario (http://buscon.rae.es/draeI/), como pieza, desván o espacio entre tabiques de una vivienda,
que suele destinarse a guardar objetos inútiles o en desuso.
El trastero de Dto 117/06 es, por tanto, una habitación cerrada (nó un par de armarios, ni de roperos ni de
estanterías).
La imaginativa propuesta de computar los roperos de los dormitorios como trastero de una vivienda,
lamentablemente, no consigue superar tres de los filtros que le presenta el Dto 117/06:
-el relativo a la vivienda: no pasa el filtro del punto 1 del requisito 1 del Anexo I, de funcionalidad global en
el diseño y en las dimensiones de la vivienda, al suprimir el espacio destinado a la función del guardado
de ropa de la vivienda.
-el relativo al trastero: un ropero de dormitorio no supera la condición que a.21 le pone como supuesta
solución alternativa al trastero, puesto que no presenta adecuadas condiciones de dimensión y
acondicionamiento, es decir, no ofrece las mismas prestaciones que un trastero para un imprevisible
contenido (batería de coche, piano –vertical-, silla de ruedas, bicicleta, barbacoa, pescado en salazón, etc).
-el relativa al dormitorio: choca, por último, con la no posibilidad de inclusión, expresada por omisión,
de equipo de servicio en los dormitorios:
Dormitorio
1.7
Puede incluir elementos de los equipos higiénico y de telecomunicación.
Como es natural, un dormitorio puede contener lavabo, ducha, teléfono, TV, etc, pero nó trastero, ni
tendedero, ni almacén de útiles de limpieza.
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Consultas sobre habitabilidad
C-101_08
P
Para acreditar la adecuada seguridad estructural de la edificación sin cédula y/o antigua, exigida en las Disposiciones
Adicionales 5ª.2, y 5ª, ¿se consideran válidos los siguientes certificados tipo?
1 ….Se acredita la seguridad estructural de la vivienda sita en… atendiendo a las condiciones vertidas en el cuerpo
del informe”…… “Será obligatoria, desde el presente momento, las inspecciones estructurales anuales detalladas
tendentes a revelar indicio de daño o deterioro de cualquier tipo.
Así mismo, se redactará para ello el correspondiente informe técnico que será contrastado con los anteriores y pasará
a formar parte del libro de mantenimiento del edificio.
Puede considerarse que el edificio es apto,…….…para el servicio al cumplir con las siguientes condiciones: (…)d)
teniendo en cuenta el deterioro previsible así como el programa de mantenimiento previsto se puede anticipar una
adecuada durabilidad.”
2 ..... certifica la estabilidad de la estructura del inmueble ……., haciendo constar los siguientes extremos:
1.- Que la presente certificación no comprende la estabilidad del terreno sobre el que se asienta la edificación, toda
vez que el mismo no puede ser ensayado una vez construido el edificio.
2.- Que la presente certificación no comprende, ni puede comprender, la cimentación más allá de las declaraciones
del propietario, dado que la misma no puede ser vista ni ensayada.
3.- Que la presente certificación no supone en ningún caso legalización de la estructura, ni menos aún de la
edificación.
4.- Que la presente certificación tiene validez durante un año a partir de la fecha de su emisión, con el uso y régimen
de cargas que actualmente soporta el edificio.
R
1 Su contenido es adecuado al fin que se persigue, que es la legalización de la estructura mediante la
intervención de profesional cualificado. Es igualmente apropiado atribuir a la responsabilidad del usuario el
deber de vigilancia de la construcción para el mantenimiento de su seguridad, si bién es dudoso que desde
el propio certificado se pueda establecer como legalmente vinculante para el ocupante de la vivienda la
contratación de un informe técnico anual.
Es un certificado de seguridad estructural válido.
2 Su contenido no es adecuado por no garantizar el grado de seguridad necesario como minimo para
poder otorgar una cédula de habitabilidad ni para autorizar la ocupación de una vivienda.
No es un certificado de seguridad estructural válido.
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Consultas sobre habitabilidad
C-102_08
P
En 2003 se visó un proyecto de casa de madera, se solicitó licencia y se construyó en 2004, pero se le
denegó la cédula porque, según se decía en el propio proyecto, incumplía la NBE CA-88.
Hoy se solicita de nuevo la cédula de habitabilidad, aportando la documentación exigida en la Disposición
Adicional primera.2 y un Certificado de prescripción urbanística.
¿Se debe otorgar la cédula?
R
No es aplicable la Disposición Adicional 1ª.2, sino la Disposición Transitoria 1ª del Dto 117/06 de
habitabilidad.
Como regla general se aplicará a una construcción durante toda su vida útil la normativa de habitabilidad
vigente en la fecha en que solicitó la primera licencia de obra, salvo en caso de gran modificación que altere
su configuración arquitectónica, en cuyo caso se aplicará la normativa de habitabilidad vigente en la fecha
de solicitud de la modificación.
No se debe confundir la ilegalidad urbanística con la ilegalidad de habitabilidad, porque son dos ilegalidades
distintas e independientes. Por ejemplo, al contrario que la infracción urbanística, el incumplimiento de
habitabilidad no prescribe con el paso del tiempo: si una casa no es habitable hoy no lo será tampoco dentro
de cuatro años.
Por lo tanto, para poder otorgar la cédula, habrá de efectuarse en la casa de madera las reformas
necesarias para cumplir con todas las NBE vigentes en la fecha en que solicitó la 1ª licencia (que fueron
sustituidas después por el CTE).
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Consultas sobre habitabilidad
C-103_08
P
Se solicitó licencia de obra y se empezó a construir una casa unifamiliar en mayo de 2000, que hoy dia está
ocupada y con agua y luz de obra.
¿Se puede acoger al procedimiento de la disposicion adicional primera punto 2?
R
La respuesta es negativa, pero sencilla y se encuentra en el propio Dto.117/06 de habitabilidad, pero nó en las
disposiciones adicionales, sino en las Disposiciones Transitorias, ya que esa vivienda ha solicitado licencia de obra:
DISPOSICIONES TRANSITORIAS. Primera.- Licencias solicitadas.
Las edificaciones destinadas a vivienda para las que se haya solicitado licencia de obras de nueva construcción o de reforma con
anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto, se regirán, en cuanto a condiciones de habitabilidad, por la normativa vigente al
tiempo de la presentación de la referida solicitud de licencia.
Un proyecto nace a la vida administrativa el dia en que solicita la licencia de obra, y como norma general se le aplicará
toda su vida la normativa existente el dia de su nacimiento (salvo gran reforma que altere su configuración
arquitectónica). Por lo tanto, a esa vivienda le corresponde tramitarse con un proyecto de ejecución (que se ajuste al
anterior Decreto 47/1991 de habitabilidad) una licencia de obra y una licencia de primera ocupación, para poder solicitar
la cédula de habitabilidad.
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Consultas sobre habitabilidad
C-104_08
P
El número 1.65-De Utilización del Anexo I contiene que “La vivienda ha de estar dotada, o admitirá
directamente, la instalación de medidas de seguridad contra la intrusión…”
¿Significa que el proyecto debe contemplar las medidas de seguridad y ejecutarlas en obra, o bien que cada
hueco debe contar con espacio suficiente para que el propietario que lo desee pueda instalar sus medidas
de seguridad si lo considera oportuno?
Así mismo, el número 1.31-iluminación especifica que “Los huecos de iluminación se distribuirán,
dimensionarán y equiparán de forma que faciliten el bienestar y la evasión visuales, permitiendo el control
de la insolación, y disponiendo o admitiendo directamente sistemas de oscurecimiento…”
¿Implica que el proyecto debe contemplar los sistemas de oscurecimiento que habrán de ser ejecutados en
obra, o bien, que se debe disponer espacio para que el propietario que lo desee, pueda instalar el sistema
de oscurecimiento que sea admisible? (esta segunda parte la entiendo contestada con la respuesta C076_08).
R
1.65 Mientras que las medidas de seguridad de utilización que vienen en el CTE son exigencias legales
para todos, las de seguridad contra la intrusión que introduce el Dto de habitabilidad son una opción
discrecional para el usuario. Se pretende que éste pueda personalizar su vivienda en ese aspecto (y
también en otros aspectos como alicatados, sanitarios, etc). De ahí que la condición de habitabilidad solo
exige que en el proyecto y en la obra se “…admita directamente…”, cualquiera de las soluciones habituales
en el mercado. Y en la obra se comprobará simplemente que los huecos permitan su colocación
(persianas, contraventanas, o similares).
1.31 Lo mismo puede decirse de la forma de oscurecimiento en las ventanas de iluminación que sean
obligatorias: que los huecos admitan cortinas. estores, persianas, contraventanas, o similares de entre los
que ofrece el mercado.
En suma, se trata de evitar soluciones impuestas que dificulten esa personalización (sin impedir, por otro
lado, las propuestas innovadoras en la materia que por no ser habituales no hayan sido previstas en la
normativa actual).
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Consultas sobre habitabilidad
C-105_08
P
¿Se puede plantear en una distribución de vivienda unifamiliar salon,comedor, cocina todo en una misma
pieza aunque en habitabilidad se haga distinción entre estancia (salon-comedor) y cocina?
R
La respuesta es afirmativa.
En el Decreto 117/06 de habitabilidad todas las piezas responden al concepto de vivienda de toda la vida,
en particular el cuarto de estar.
Por tanto, se puede incluir en él un comedor, un equipo de cocina, y todo aquello que se ha incluido
habitualmente en el cuarto de estar.
De hecho, en la vivienda tipo estudio hay que incluir en ese espacio único todo lo necesario para la vida
doméstica, salvo el inodoro y el trastero.
Unicamente en la vivienda protegida de promoción pública no se permite de momento el uso del
apartamente tipo estudio por razones que no son de habitabilidad.
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Consultas sobre habitabilidad
C-106_08
P
El número 1.55-De Accesibilidad del Anexo I contiene que “En toda vivienda habrá un cuarto
higiénico con el equipo básico en itinerario practicable desde la puerta de entrada a la misma”
En aquellos casos de dúplex en los que al entrar hay un pequeño hall del que parten cuatro o cinco
peldaños para acceder a la planta baja, ¿hay que situar el cuarto higiénico junto a la puerta de
entrada a cota de hall, o tal vez lo que se pretende con ese artículo es que exista un cuarto higiénico
básico en la planta baja del dúplex?
R
El objetivo que se persigue con esa condición es que la vivienda canaria estándar sea visitable, y
en materia de accesibilidad es visitable aquella vivienda que permite a una visita con movilidad
reducida (venga o nó en silla de ruedas) acceder desde la puerta de entrada de la vivienda hasta
las piezas sociales (estar, cocina, TV, etc) y entrar a un cuarto higiénico básico.
La accesibilidad exigible en la vivienda es siempre de nivel practicable (sin escalones, las rampas
con pendiente ≤ 10%, circulaciones de ancho ≥ 85 cm, y puertas de paso ≥ 70 cm.).
Por tanto habrá que convertir esos escalones en una rampa practicable o escalonada (o suprimirlos,
claro).
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Consultas sobre habitabilidad
C-107_08
P
¿Puede un Ayuntamiento aplicar normas sobre garajes mas exigentes que las del Decreto de habitabilidad?
R
1 Los aparcamientos ligados al uso residencial están regulados exclusivamente por el decreto 117/06 de
habitabilidad, mientras que los aparcamientos ligados a otros usos (comercial, docente, sanitario) estarán
regulados por sus normativas específicas.
2
En cuanto al uso residencial, el decreto 117/06 de habitabilidad establece en su artº 2.3 que:
Las ordenanzas edificatorias municipales se adaptarán, en cuanto a condiciones de habitabilidad, a lo
previsto en el presente Decreto.
En el pasado se entendió que las condiciones del Decreto de habitabilidad tenían el carácter de mínimos, y
por tanto cada municipio podía arbitrariamente crear condiciones de habitabilidad siempre que fueran mas
exigentes, con los dos graves inconvenientes siguientes:
-la Administración local (Cabildos, Ayuntamientos) nó está facultada para crear normas de habitabilidad
(solo están habilitadas para aplicarlas) puesto que esa es una competencia exclusiva del Gobierno
Autónomo;
-se produce un agravio comparativo cuando una norma de ámbito autonómico es aplicada con diferente
grado de exigencia en función del municipio en que se solicite la licencia.
3
Es posible que algunos municipios actúen todavía de esa forma, con riesgo de adquirir
responsabilidades de todo tipo al aplicar conscientemente normas erróneas que afectan a los derechos e
intereses de los administrados.
La reclamación en contra de esa actuación irregular debería partir tanto desde la propia Administración
Autonómica como desde los solicitantes de licencia que se consideren agraviados.
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Consultas sobre habitabilidad
C-108_08
P
Edificio sin licencia con dos plantas y una vivienda por planta, y un núcleo vertical de acceso. Se quiere
construir una vivienda en planta tercera. ¿En qué condiciones tendría que hacerse?
R
La solución existe, aunque entraña dificultades: como regla general la nueva vivienda no deberá impedir la
futura legalización de lo actualmente construido.
En su aspecto urbanístico la situación descrita ha de ser consultada y resuelta ante el Ayuntamiento en que
se sitúe el edificio.
En lo relativo a habitabilidad y al CTE:
-se aplicará el Dto de habitabilidad actual a la nueva vivienda y al acceso a ella desde la calle.
-se deberá efectuar una simulación de legalización de las plantas inferiores en materia de habitabilidad, que
será vinculante para la nueva vivienda (por ejemplo, si la legalización de lo actualmente existente exigiera
abrir un patio, la nueva vivienda deberá preverlo en su diseño);
-se aplicará el CTE a la nueva vivienda;
-se aplicará el CTE al acceso a ella desde la calle ;
-se aplicará el CTE a la estructura de las plantas existentes solo si dicha aplicación es compatible con la
naturaleza del edificio;
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Consultas sobre habitabilidad
C-109_08
P
Se presenta una situación que, esquemáticamente, es la siguiente:
-existe licencia para almacen de 2 plantas de enero 1982;
-existe escritura de ON de enero 1994;
-no se sabe si existe un modificado para 6 vvdas en la planta alta de los almacenes;
-la antigüedad certificada en 2005 era: 14 años para la planta baja y 6 años para la planta alta;
-existe solicitud de cédula de dic 04.
R
1 Si existe solicitud de licencia para las viviendas de la planta alta deberá aportarla el promotor, pues el
informe de habitabilidad se habrá de hacer de acuerdo con la normativa vigente en esa fecha (precisamente
en 1991 hubo un cambio de normativa) (Disposición transitoria primera). Una vez aclarado ese extremo, si
se cumple la citada norma, el informe de habitabilidad será favorable, y en caso contrario habrá que
subsanar en el proyecto lo que proceda.
2 Si no existiera solicitud de licencia para las viviendas se trata de un caso típico de legalización. Habría
que solicitar la legalización hoy dia, el proyecto sería informado con las condiciones del Anexo I del actual
decreto de habitabilidad, y finalmente se debería solicitar unas cédulas actuales.
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Consultas sobre habitabilidad
C-110_08
P
¿Puede un dormitorio tener un gabinete de mas de 8 m2?
¿La escalera de acceso a los dormitorios de la planta alta puede estar descubierta?
¿La pieza de servicio puede tener mas de 8 m2?
¿Los dormitorios pueden abrir a una galería que a su vez está abierta al exterior?
R
-Una antesala o gabinete previo al dormitorio es una pieza de circulación y por tanto no puede ser
considerada como dormitorio cualquiera que sea su superficie;
-Una pieza de servicio está caracterizada de forma indubitada por sus instalaciones y su equipamiento
técnico y por tanto no puede ser considerada como dormitorio, cualquiera que sea su superficie.
-La circulación (escalera o galería) entre distintas partes de una vivienda deberá estar al menos cubierta.
-Los dormitorios pueden abrir a una galería que a su vez esté abierta al exterior.
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Consultas sobre habitabilidad
C-111_08
P
¿Es posible la concesión de Cédulas de habitabilidad a viviendas sin licencia, existentes antes del Decreto
117/2006, que presenten la documentación requerida y cumplan con todas las condiciones del Anexo II,
pero que se sitúen en zonas de servidumbre de costas, viarios, zonas verdes o espacios naturales, donde la
infracción urbanística es imprescriptible?
En el caso de que se incoe expediente disciplinario y este concluya con la demolición de la vivienda se daría
la circunstancia de que el Ayuntamiento reconoce el uso al conceder la cédula de habitabilidad y
posteriormente derriba la vivienda. ¿podría el propietario exigir algún tipo de responsabilidad al
Ayuntamiento?
R
1º De acuerdo con la Disposición Adicional Tercera del Dto 117/06 de habitabilidad, el otorgamiento de la
cédula de habitabilidad a las edificaciones previstas en el apartado segundo de la disposición adicional
primera o a las casas-cueva a las que se refiere la disposición adicional segunda, no supondrá el
reconocimiento de la legalidad urbanística de las mismas.
En esa Disposición la Administración Pública que emite ese Decreto se limita a establecer que un proyecto
de vivienda puede tener un informe favorable en materia de habitabilidad por cumplir las condiciones
exigidas en los Anexos, y que una vivienda terminada puede resultar habitable por idénticas razones,
independientemente de otras circunstancias, urbanísticas o de cualquier otro tipo, en las cuales no se entra
por falta de competencia.
La Administración urbanistica, en su caso el Ayuntamiento, tiene en sus manos la facultad de otorgar la
cédula de habitabilidad en función de las circunstancias (necesidad social u otras causas) o por el contrario
de denegarla.
Lo cierto es que llegado el momento de la demolición una vivienda no encontrará ningún remedio por el
hecho de tener cédula de habitabilidad ni por el hecho de haber pagado impuestos, pero la familia ocupante
habrá tenido una vida mas digna durante el desarrollo, aveces largo, del proceso disciplinario.
La respuesta a la pregunta sobre si el Ayuntamiento podrá ser objeto de reclamación por haber otorgado
una cédula a una vivienda en circunstancias urbanísticas irregulares, supera los límites de esta línea de
consultas.
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Consultas sobre habitabilidad
C-112_08
P
¿Se puede acceder a un cuarto higiénico a través de una pieza de servicio?
¿Se puede acceder a través de la cocina al resto de una vivienda?
R
La respuesta es afirmativa en ambos casos.
Por motivos funcionales elementales las piezas que no deben servir de circulación doméstica son:
-los dormitorios, porque la circulación es incompatible con el descanso de sus ocupantes. Por eso un
dormitorio solo pueden servir de paso hacia piezas de uso exclusivo de sus ocupantes, como su propio
cuarto higiénico, su vestidor o su gabinete;
-el trastero, porque la circulación doméstica es incompatible con el almacenaje de trastos potencialmente
antihigiénicas o peligrosos, y con la exigencia de pieza cerrada, que son las características funcionales del
trastero;
-los recintos que contengan inodoros, porque la circulación es incompatible con la ventilación higiénica y
con la condición de pieza cerrada inherentes a ese aparato.
En consecuencia, se puede acceder a un baño a través de una solana, o atravesar una cocina para acceder
al resto de la vivienda, o cualquier otra circulación que se proponga siempre que se asuma los sencillos
principios funcionales del Decreto de habitabilidad y las demás condiciones de seguridad y accesibilidad de
la normativa técnica vigente.
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