Informe del Mercado de Oficinas

Oficinas
Informe del Mercado
de Oficinas
Resumen ejecutivo
Julio 2011
2011
Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a
la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o
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realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman.
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Julio 2011
Estudio del Mercado de Oficinas. Madrid y Barcelona
1.- La coyuntura general del mercado
Una vez concluido el primer semestre del ejercicio 2011, se confirma el crecimiento de la economía
española aunque en tasas muy débiles, cercanas al estancamiento. El último dato oficial publicado
muestra un crecimiento del PIB (en tasa interanual) del 0,8% consecuencia del comportamiento
positivo del sector exterior, exportaciones de bienes y servicios, motivado por el crecimiento
económico consolidado de los países de nuestro entorno. La demanda interna no consigue
reactivarse y mantiene tasas de crecimiento negativas. Se ha seguido avanzando a lo largo del
semestre en el conjunto de reformas que permitan conseguir el objetivo de déficit fiscal y dinamizar la
economía. A lo largo del segundo semestre quedará resuelta la reforma del sistema financiero
clarificándose la situación del mismo y, en la teoría, normalizándose la fluidez del crédito. El mercado
de trabajo sigue mostrando un mal comportamiento con una tasa de paro del 21,29%. Se espera que
ante las excelentes previsiones del sector vacacional dicha cifre ajuste a la baja, pero las previsiones
para el último trimestre del año son negativas. Durante el primer semestre el mercado de oficinas ha
continuado en su proceso de ajuste en rentas, si bien, el mismo muestra una tendencia descendente
cada vez más suave. La contratación bruta ha mostrado un comportamiento desigual, descendiendo
en Madrid en un 42% respecto al primer semestre de 2010 y aumentando en Barcelona en el mismo
periodo en un 5%. La menor incorporación de nuevos proyectos al mercado ha permitido un
comportamiento practicamente plano en la evolución de la tasa de desocupación, con un mínimo
crecimiento del 3% en el mercado de Madrid y un ajuste del 2% en el de Barcelona.
Respecto al mercado de inversión, el volumen en los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona
durante los seis primeros meses del año ha alcanzado la cifra de 267,6 millones de euros frente a los
615 millones de euros alcanzados en el mismo periodo del año 2010, lo que supone un descenso del
56% y el menor volumen semestral de inversión de la última década. La actividad está siendo muy
condicionada por el comportamiento del inversor internacional ante el riesgo país de España, que está
traduciéndose en una penalización en los precios que ofertan y un desencaje con las expectativas de
los vendedores.
A continuación se detalla la evolución anual de los principales parámetros del mercado de oficinas de
Madrid y Barcelona en el primer semestre de 2011:
Variables Clave
MADRID
Enero 2011
Stock (m2 )
Absorción Semestral Bruta (m2 )
Absorción Bruta /Stock (%)
Desocupación (%) a 30 de junio
Desocupación CDN (%) a 30 de junio
Desocupación DEC (%) a 30 de junio
Precio Medio de Alquiler CDN (€/m2 /mes)
Precio Medio de Alquiler DEC (€/m2 /mes)
Nueva Oferta (m2 )
Rentabilidad Inicial CDN (%)
Rentabilidad Inicial DEC (%)
BARCELONA
Julio 2011
Variación (%)
Enero 2011
Julio 2011
12.214.342
12.290.508
1%
5.769.352
5.825.252
1%
173.732
1,4%
10,5%
11,9%
13,0%
27,50
14,36
104.126
5,5%
6,7%
182.364
1,5%
10,8%
11,3%
13,8%
27,09
13,98
76.166
5,5%
6,9%
100.441
1,7%
14,2%
7,1%
26,2%
17,05
13,10
79.900
5,5%
6,7%
142.317
2,4%
14,0%
7,1%
22,0%
16,80
13,30
55.900
5,5%
6,9%
42%
40%
-2%
0%
-16%
-1%
2%
-30%
0%
3%
5%
4%
3%
-5%
6%
-1%
-3%
-27%
0%
3%
Variación (%)
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Estudio del Mercado de Oficinas. Madrid y Barcelona
2.- Conclusiones
A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe.
Mercado de Madrid
El stock de oficinas alcanza a 30 de junio de 2011 los 12.290.508 m², durante los seis primeros
meses del año han entrado 76.166 m² de nuevos proyectos/rehabilitaciones, confirmando la
tendencia a la estabilización en la incorporación de nueva superficie al stock.
Ligero repunte de la absorción bruta en el primer semestre del año, donde la demanda creció en
un 5% respecto al semestre anterior alcanzando los 182.364 m². Sin embargo, si comparamos
este dato con el del primer semestre del año 2010 se aprecia un descenso en la superficie
contratada de casi un 35%. Destaca el mejor comportamiento de la demanda en el segundo
trimestre del año siendo ésta un 17% superior a la del primer trimestre.
A 1 de julio de 2011 la tasa de desocupación se sitúa en el 10,8% del stock. Ha continuado el
progresivo aumento de la disponibilidad en casi todas la zonas, si bien, de forma sensiblemente
más moderada que en periodos anteriores. Cabe señalar que la disponibilidad en el Centro del
Distrito de Negocios (CDN) ha disminuido hasta los 89.663 m², el 11,3% del stock de dicha
zona.
Continúa el ajuste generalizado de los precios medios de alquiler en todas las zonas durante los
últimos seis meses (4,2%). Destaca un mayor descenso de las rentas firmadas en el Distrito de
Negocios (CDN y RDN) y Fuera de la Ciudad (OUT) en los últimos 12 meses.
Mercado de Barcelona
El stock de oficinas alcanza los 5.825.252 m², de los que más del 40 % se localiza en las zonas
periféricas de la ciudad (DEC y OUT)
Del total de los 55.900 m² de nuevos proyectos que se han añadido al stock de Barcelona en la
primera mitad del año, casi el 20 % ya se encontraban ocupados.
Durante el primer semestre del año 2011, en el mercado de Barcelona se han contratado
142.317 m². Esto supone una notable recuperación de la contratación durante el primer
semestre del año, con un aumento del 42% respecto al semestre anterior y de un 4% respecto
al mismo periodo del año 2010. Mejor dato de absorción desde el 2º semestre de 2008.
La tasa de desocupación de la ciudad ha disminuido por primera vez desde el año 2005,
situándose esta en el 14% del stock, debido principalmente a los niveles de absorción
registrados en la zona Descentralizada (DEC)
Descensos más moderados de los precios de alquiler en todas las zonas a excepción de la zona
Descentralizada (DEC) donde, incluso, se ha registrado un ligero incremento del 1,4%. Se trata
de un incremento puntual de los precios medios en ésta zona en concreto donde se ha
registrado una mayor demanda efectiva y se ha reducido la tasa de disponibilidad.
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Estudio del Mercado de Oficinas. Madrid y Barcelona
Mercado de Inversión
La inversión en los mercados de Madrid y Barcelona ha alcanzado un volumen de 268
millones de euros durante el primer semestre del año. Esta cifra supone un descenso del
56% sobre los datos del mismo periodo del año 2010 y uno de los peores registros
históricos de los últimos 20 años. Madrid representó el 66% del volumen total.
Este bajo volumen de inversión no se corresponde con el interés mostrado por inversores
institucionales, principalmente extranjeros, que han estado activos analizando operaciones y
presentando ofertas, si bien, en la mayoría de las ocasiones no han culminado con éxito.
El inversor institucional sigue mostrando interés por el análisis de inversiones, si bien, el
elevado riesgo país que observa en España unido al riesgo de comercialización en caso de
producirse alguna desocupación, hace que penalice el precio hasta situarlo por debajo de las
expectativas de los vendedores.
Se observa una especial precaución a la hora de financiar operaciones de inversión que está
suponiendo un freno para el mercado. Es especialmente complicada la culminación de
operaciones de inversión en mercados periféricos consecuencia de las elevadas exigencias
de las entidades financieras.
Disminución del volumen medio de las operaciones de inversión en el último año, pasando
de 48 millones de euros a 38 millones de euros por operación.
Las operaciones seguras en cuanto a inquilino, plazo y ubicación siguien tomando relevancia
en los procesos de búsqueda. No obstante, la falta de este tipo de producto en el mercado
de oficinas hace que los capitales privados se hayan centrado en otra tipología de producto
como son los locales comerciales (sale & leaseback de entidades financieras).
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Estudio del Mercado de Oficinas. Madrid y Barcelona
3.- Perspectivas
A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona.
Mercado de Madrid
Se prevé que durante el segundo semestre del año se incorporen al stock de oficinas de Madrid
148.872 m², de los cuales el 70% se concentran en la zona de influencia de la A-2 (Carretera de
Barcelona).
Para el año 2012 se estima que el stock de oficinas se incremente en 232.192 m², si bien, es
importante resaltar que el 60% de esta superficie ya tiene usuario comprometido.
La actual coyuntura económica no está ayudando en absoluto a recuperación de la contratación.
Se espera que durante el total de 2011 la absorción bruta en Madrid no supere los 350.000 m².
En relación con los niveles de desocupación las cifras para los próximos meses no van a
experimentar variaciones significativas.
La debilidad de la demanda junto a los datos de desocupación actuales y previsibles a corto
plazo, generarán que los precios de alquiler continúen ajustándose, si bien, de un modo más
moderado.
Mercado de Barcelona
Con respecto a los nuevos proyectos que se incorporarán al mercado, continúa la reducción de
la actividad promotora para los próximos dos años. De hecho sólo se incorporará al mercado un
proyecto durante la segunda mitad del año, y la cifra para 2012 no alcanza los 57.000 m².
En cuanto al volumen de contratación previsto para 2011, estimamos que va a tener un mejor
comportamiento que en 2010 pudiendo superar los 250.000 m².
En cuanto a la disponibilidad, los niveles de desocupación se mantendrán la tendencia a la baja ya
iniciada durante el primer semestre del año en curso. Además cabe destacar que de los nuevos
proyectos previstos para los próximos meses más de la mitad cuenta con usuario
comprometido.
A corto plazo no se prevé un cambio importante en la tendencia de ajuste de rentas
generalizado iniciada en periodos anteriores, si bien, en aquellos edificios mejor ubicados y con
mejores calidades se podrían registrar recuperaciones puntales de los precios de alquiler.
Mercado de Inversión
Las tasas de rentabilidad inicial deberían mantenerse estables en el segundo semestre de 2011,
ya que los valores capitales se entienden ajustados a mercado.
Se espera un volumen de inversión creciente durante la segunda mitad del año como
consecuencia de la entrada, tanto en el mercado de Madrid como en el de Barcelona, de la
tipología de producto ajustada a la demanda del inversor.
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El inversor institucional extranjero debería tener un mayor protagonismo en los próximos
meses, relegando al inversor privado a un plano más secundario, como consecuencia del elevado
volumen de inversión requerido para los proyectos que están entrando en el mercado.
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