Manual sobre la fiscalidad de la vivienda

Manual sobre la fiscalidad de la vivienda
Vivienda e impuestos son dos términos que generalmente van de la
mano. En la adquisición del inmueble elevan el valor de la operación, si bien
dicho sobrecoste varía en función de si se trata de una compra directa al
promotor o si la misma se realiza de segunda mano. En otras ocasiones
aparecen en el momento en que tiene lugar la transmisión de la misma,
gravando la ganancia puesta de manifiesto como consecuencia de la misma.
Incluso la mera tenencia de la vivienda genera la obligación de tributar, como
en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio (I.P.)y el Impuesto sobre Bienes
Inmuebles (I.B.I.). No obstante, la adquisición de la vivienda también permite
al contribuyente la posibilidad de practicarse durante periodos amplios –que
van en función del tiempo que tarde en amortizar el pago– deducciones por
las cantidades invertidas, si bien con ciertas limitaciones.
La adquisición de una vivienda
Una vivienda puede adquirirse bien de forma onerosa (por ejemplo, por
compraventa), que suele ser la forma más usual, o bien de forma lucrativa o
gratuita (por ejemplo por donación o por herencia).
Cuando se compra una vivienda, el nuevo propietario debe satisfacer
diversos impuestos. Si la casa es de nueva construcción y se compra
directamente al promotor abonará el 7 % de Impuesto sobre el Valor Añadido
(I.V.A.) más el porcentaje que corresponda por el Impuesto sobre Actos
Jurídicos Documentados (I.A.J.D.). El I.A.J.D. es un impuesto cedido a las
autonomías y por tanto los tipos de gravamen varían según cual sea la
comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda, si bien en general es
del 0,5 %. Depende de la comunidad autónoma el tipo puede ser del 0,4 %,
del 0,5 % o del 1 % según cual sea el valor real de la vivienda transmitida. Si
la casa es de segunda o ulterior mano, el comprador ha de pagar el Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.), también de gestión autonómica. El
tipo general suele ser del 6 % si bien algunas autonomías lo cambian; por
ejemplo, en la Comunidad Valenciana el tipo impositivo es del 7 %.
Pero puede ocurrir que la vivienda se adquiera de modo gratuito, en
cuyo caso hay que destacar dos supuestos: cuando la vivienda es objeto de
donación y cuando la vivienda es adquirida por herencia. El impuesto que
grava estos dos tipos de adquisición es el Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones (I.S.D.), cuya gestión está en manos de las comunidades
autónomas, de manera que son éstas las que fijan sus propias Tarifas. En el
supuesto de la herencia conviene destacar que la vivienda habitual del
fallecido transmitida en favor de su cónyuge, ascendiente, descendiente o
pariente colateral mayor de 65 años, que hubiese convivido con él durante los
dos años anteriores, disfruta de una reducción del 95 % de su valor (hasta un
límite de 122.606,47 euros) en la base imponible del I.S.D..
Por otro lado, en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas (I.R.P.F.), la adquisición de una vivienda también puede tener su
trascendencia. Si la vivienda que se adquiere va a constituir la vivienda
habitual del comprador, éste puede practicar una deducción en su declaración
del Impuesto sobre la Renta. Es la llamada “deducción por adquisición de
vivienda habitual” cuyo porcentaje general es del 15%, teniendo como base
de deducción máxima anual el importe de 9.015,18 euros. En el caso de que
la adquisición se haga a través de financiación ajena (siempre y cuando ésta
suponga al menos el 50 % del valor de adquisición de la vivienda y siempre
que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen
en su totalidad el 40% del importe total solicitado) el porcentaje que se aplica
sobre los primeros 4.507,59 euros es del 25 % para los 2 primeros años de
financiación y del 20% para los años posteriores (manteniéndose el 15 % para
los restantes 4.507,59 euros).
Por “habitual” se entiende aquella vivienda en la que el contribuyente
resida durante un plazo continuado de tres años (salvo casos excepcionales
como el de fallecimiento, separación matrimonial, traslado laboral, etc.). La
vivienda habitual deberá ser habitada de manera efectiva y de forma
permanente en un plazo de 1 año desde la fecha de la adquisición de la
misma, o en su caso, desde la finalización de las obras. No obstante, en el
caso de que el contribuyente haya tenido una vivienda habitual con
anterioridad a la actual, no se podrá practicar deducciones por la propia
vivienda si no se invierten cantidades superiores a las que dieron el derecho a
la deducción de la vivienda anterior. Por ejemplo, un contribuyente lleva
residiendo en una vivienda desde 1997 y en octubre de 2002 decide vender la
vivienda para comprarse otra. Supongamos en la primera vivienda que las
cantidades que destinó para la deducción fueron 100.000 euros. Pues bien,
solamente se podrá practicar deducciones por la segunda vivienda cantidades
superiores a esta cantidad. Hasta que no se superen no se podrá practicar
deducción alguna. Esta deducción puede llevarse a efecto antes incluso de
adquirirse la vivienda. Es la denominada “deducción por Cuenta vivienda”, en
virtud de la cual el contribuyente se puede deducir el 15% de las cantidades
depositadas en una cuenta vivienda, siempre que las mismas se destinen
exclusivamente, en un período nunca superior a los 4 años, a la adquisición o
rehabilitación de la primera vivienda habitual, con el límite de 9.015,18 euros
anuales de base de deducción.
Si una Empresa pone a disposición de un trabajador para su uso
particular una vivienda, de su propiedad o que a su vez ha arrendado, se
entiende que a efectos de I.R.P.F. ese bien constituye una retribución de
trabajo en especie valorada en un 10 % del valor catastral de la vivienda o el 5
% si el valor catastral está revisado.
La tenencia de una vivienda
La vivienda habitual cuyo valor no supere los 150.253,03 euros está
exenta del I.P., a partir de dicha cantidad, se debe tributar por dicho impuesto.
El propietario de la vivienda debe pagar anualmente el I.B.I. Este
impuesto se calcula aplicando sobre el valor catastral del inmueble un tipo de
gravamen (que con carácter general está fijado en un 0,4 para los inmuebles
urbanos y en un 0,3 para los inmuebles rústicos, si bien cada Ayuntamiento
puede incrementar o disminuir estos tipos dentro de ciertos límites).
La transmisión de una vivienda
En una transmisión onerosa de vivienda (por compraventa), el vendedor
debe satisfacer el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de
Naturaleza Urbana, (también conocido como plusvalía municipal). En cambio,
si la transmisión es gratuita, el sujeto pasivo de este impuesto pasa a ser el
adquirente. Este impuesto es de establecimiento voluntario por los
ayuntamientos a quienes corresponde íntegramente su gestión. No obstante
en el contrato de compraventa que se efectúe se puede pactar el pago de
dicho impuesto. Asimismo, en una transmisión onerosa (por compraventa) el
vendedor obtiene bien una ganancia patrimonial, bien una pérdida patrimonial
que debe consignar en su declaración del I.R.P.F. de año en que la venta se
lleva a cabo. En este caso, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial se
determina por la diferencia entre el valor de transmisión (importe real de la
venta menos los gastos y tributos accesorios) y el valor de adquisición
(importe real de la adquisición más el coste de inversiones y mejoras –si las
hubiese– más los gastos y tributos accesorios). Son gastos accesorios los de
Notario y Registro de la Propiedad. Son tributos accesorios el I.V.A., el I.T.P. y
I.A.J.D.
Debe mencionarse que si se dona una vivienda, para el donante
supone una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el precio de
compra y el precio de venta. Dado que al transmitirse por donación no hay
precio de venta, se considera como valor de transmisión el que se haya dado
a la vivienda en el I.S.D.
Esa ganancia o pérdida patrimonial podrá compensarse con otras
rentas. Para ello se hace necesario determinar si la ganancia o perdida se ha
generado en un período inferior al año o si, por el contrario, se ha generado
en uno superior al año:
·
Las ganancias y pérdidas patrimoniales generadas hasta 1 año se
compensan primero entre sí y después, si el saldo que resulta es
negativo, con el resto de rentas del ejercicio, con el límite del 10%. La
cantidad no compensada se puede compensar en los cuatro años
siguientes. En cambio, si el saldo resultante es positivo, el mismo
tributará conforme a la escala del impuesto.
·
Las ganancias y pérdidas patrimoniales generadas en más de 1 año se
compensan exclusivamente entre sí y después, si el saldo que resulta
es negativo con saldos positivos de ganancias y pérdidas patrimoniales
del mismo tipo (es decir, generadas en más de 1 año) que se
produzcan en los 4 años siguientes. Asimismo, si el saldo resultante es
positivo, la ganancia tributará al 15% (hasta el 31 de diciembre de 2002
la ganancia tributaba al 18%).
Si la vivienda que se transmite fue adquirida en 1.994 o en fecha
anterior la ganancia patrimonial generada con su venta se ve reducida en un
11,11 % por cada año que anteceda a 1.994 (éste incluido). De este modo, si
la vivienda ahora vendida fue adquirida antes del año 1.987, la ganancia
patrimonial que se genera con su venta estará exenta del I.R.P.F.
Por último, no debe olvidarse el beneficio fiscal de la exención por
reinversión. Es decir, se excluye de tributación la ganancia puesta de
manifiesta por la transmisión de la vivienda habitual, siempre que el importe
obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual. La
reinversión deberá efectuarse de una sola vez, o sucesivamente en un plazo
no superior a dos años. Es posible adquirir primero la nueva vivienda habitual
y posteriormente, en los dos años siguientes, transmitir la anterior, siempre
que la cantidad percibida por ésta se destine a satisfacer el precio de aquella.
José Carlos Bernabéu Pérez
Titulado Mercantil-Asesor Fiscal