IRSA Inversiones y Representaciones

Inversiones y Representaciones
Sociedad Anónima
Memoria y Estados Contables
Ejercicios económicos finalizados el
30 de junio de 2009 y 2008.
1
ÍNDICE
Página
PERFIL CORPORATIVO..........................................................................................
3
CARTA A LOS ACCIONISTAS
4
CONTEXTO MACROECONOMICO..
8
DESCRIPCIÓN DE LAS OPERACIONES................................................................
14
HECHOS RECIENTES...............................................................................................
48
SINTESIS DE LA INFORMACION CONTABLE Y OPERATIVA ......................
49
REVISIÓN OPERATIVA Y FINANCIERA Y PERSPECTIVAS.............................
51
DIRECCION Y ADMINISTRACIÓN........................................................................
INFORMACIÓN BURSÁTIL.....................................................................................
83
92
PERSPECTIVAS PARA EL PRÓXIMO EJERCICIO...............................................
96
2
PERFIL CORPORATIVO
Fundada en 1943, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (“IRSA” o la “Compañía”)
es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y la única empresa inmobiliaria argentina
que cotiza sus acciones en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (la “BCBA”) y en la Bolsa de
Comercio de Nueva York.
Somos una de las empresas líderes de bienes raíces de la Argentina. Nos dedicamos directa o
indirectamente, a través de subsidiarias, joint ventures y alianzas estratégicas, a la actividad
inmobiliaria en Argentina. Tenemos una diversificada gama de actividades, incluyendo: (i) la
adquisición, desarrollo y operación de edificios de oficinas y otras propiedades de alquiler; (ii) la
adquisición, desarrollo y operación de centros comerciales; (iii) la adquisición y desarrollo de
inmuebles destinados a vivienda principalmente para su venta; (iv) la adquisición y operación de
hoteles de lujo; (v) la adquisición de reservas de tierra en zonas estratégicas como reserva para
futuros desarrollos o para su venta; y (vi) Financiación al consumo. Detentamos una participación del
21,34%‡ en Banco Hipotecario, una de las principales entidades financieras del país.
Nuestra sede social está ubicada en Bolívar 108, Buenos Aires (C1066AAB), Argentina. Nuestras
oficinas centrales se encuentran en la torre Intercontinental Plaza, ubicada en Moreno 877, piso 22,
Ciudad Autónoma de Buenos Aires (C1091AAQ). Nuestro teléfono es +54 (11) 4323-7400, nuestro
número de fax es +54 (11) 4323-7480 y nuestro sitio web es www.irsa.com.ar.
‡ Esta cifra no considera el efecto de las acciones propias del Banco Hipotecario en su cartera.
3
CARTA A LOS ACCIONISTAS
Señores Accionistas:
El año fiscal 2009 ha puesto a la economía mundial de cara a una de las más desafiantes crisis
financieras de los últimos 80 años. En ese contexto, y ante la evidente desaceleración en el nivel de
actividad tanto mundial como local, nuestra compañía se encuentra atravesando esta nueva realidad
en forma exitosa, llevando a cabo diversas acciones tendientes a fortalecer y afianzar nuestras líneas
de negocios en medio de la volatilidad reinante, apoyándose en su management, en la calidad de
nuestros locatarios y en las características y posicionamiento de mercado de nuestros activos que
continúan mostrando elevados índices de ocupación y generación de caja, principalmente en los
segmentos de renta inmobiliaria.
Esto ha permitido la concreción de proyectos de inversión en curso y el financiamiento del giro del
negocio de créditos de consumo, cuya situación se vio agravada por el deterioro del nivel de consumo
y aumento de los niveles de morosidad de los clientes y una mayor escasez de fuentes de
financiamiento para dicha actividad producto del aumento de la percepción de riesgo en los mercados
en general y la finalización del régimen de AFJP que motorizaba este negocio a través de las
inversiones de portafolio de los fondos de pensión. En concreto, a pesar de las condiciones
financieras del entorno mas restrictivas la Compañía ha reunido los recursos necesarios para la
finalización y apertura del Centro Comercial más grande de nuestro portafolio y para a la vez dotar al
negocio de financiación al consumo de una base de capital acorde a las condiciones actuales de
mercado, fortaleciendo su situación patrimonial y robusteciendo su posición financiera, ante su muy
baja capitalización en relación a sus competidores.
Por otra parte, el cambiante entorno financiero ha presentado oportunidades selectivas y únicas sobre
las cuales la Compañía ha operado para fortalecer su situación patrimonial. Ejemplo de ello ha sido la
realización de más de 19.000 metros cuadrados de oficinas para alquiler consideradas no
estratégicas, a precios cercanos a los USD 3.000 por metro cuadrado en la mayoría de los casos,
valores que se encuentran por encima de aquellos implícitos en las valuaciones de los instrumentos
financieros emitidos por IRSA. Esto, sumado a la finalización de alrededor de 20.000 metros
cuadrados de oficinas para alquiler en Puerto Madero y Saavedra, contiguas al Shopping Dot Baires,
contribuirá sin dudas a mejorar el mix de nuestro portafolio de oficinas, fortaleciendo a la vez la
liquidez y solvencia de nuestro patrimonio. Asimismo, al finalizar el ejercicio, IRSA y Alto Palermo
llevaban adquiridos más del 37% del valor nominal en Dólares de las Obligaciones Negociables
emitidas por Alto Palermo en mayo de 2007. A través de estas compras, hemos invertido nuestros
excedentes en instrumentos cuyos bajos precios al momento de ser adquiridos reflejaban una
percepción de riesgo del mercado excesiva. A la vez, esto ha permitido la reducción, en forma
simultánea, de la deuda consolidada de IRSA en manos de terceros. Por las razones expuestas,
estas adquisiciones de Obligaciones Negociables de Alto Palermo han claramente contribuido a
mejorar los indicadores de solvencia de IRSA. Por último, en el transcurso del presente ejercicio IRSA
ha aumentado su participación en forma directa e indirecta en Banco Hipotecario S.A. a un 21.34%§,
habiendo sido el impacto de esta decisión muy favorable en la determinación de nuestros
resultados del ejercicio bajo consideración.
§ Esta cifra no considera el efecto de las acciones propias del Banco Hipotecario en su cartera.
4
A continuación comentamos la evolución de cada segmento en el último año:
Segmento Shopping Centers: A pesar de la evolución del contexto económico en general, las ventas
totales de los locatarios de Alto Palermo en este segmento continuaron en aumento con respecto a
las registradas en el ejercicio económico anterior. La Compañía mantiene un destacado
posicionamiento en el área metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires.
El segmento continua manteniendo una sólida performance cuando observamos sus niveles de
generación de caja y sus márgenes de resultados operativos sobre ventas. La ocupación continua
siendo elevada, alcanzando niveles del 98.6% al cierre del ejercicio.
En cuanto a nuestra expansión en Buenos Aires y en el interior, nuestra subsidiaria Alto Palermo
finalizó la construcción de un nuevo centro comercial, denominado Dot Baires Shopping, de gran
magnitud en el barrio de Saavedra, en la Ciudad de Buenos Aires, en la intersección de la Av.
General Paz y Panamericana. Este es uno de los proyectos más importantes para la nuestra
subsidiaria Alto Palermo y uno de los desarrollos más significativos de la industria en Argentina en los
últimos años. Este nuevo Shopping, el 11 centro comercial de nuestro portafolio puesto en marcha en
el último trimestre del año fiscal con pleno nivel de ocupación, cuenta con casi 50.000 metros
cuadrados de área bruta de alquiler para comercios. Entre los mismos se incluyen retailers locales e
internacionales de primera línea, una tienda ancla (Falabella), un hipermercado (Walmart), 10 salas
de cines (Hoyts), las cuales incluyen 1 sala Digital 3D y 2 salas Premium Class, las primeras de su
tipo en Argentina, y un gimnasio de alta gama. Esta oferta nos permitirá captar público de muy buen
nivel adquisitivo de la zona Norte de Capital Federal y del Gran Buenos Aires, prueba de ello es el
elevado nivel de visitas y ventas que el Dot Baires ha experimentado en sus primeros meses de
existencia.
Segmento de financiación al consumo: Los resultados del segmento fueron afectados por
incrementos en la tasa de morosidad dado el deterioro del salario real de los clientes en cartera,
sumado a incrementos en los costos de financiamiento y estructura de la empresa en medio de la
coyuntura imperante. La finalización del régimen de AFJP que motorizaba este negocio a través de
las inversiones de portafolio de los fondos de pensión en fideicomisos financieros cuyos activos
subyacentes estaban conformados por créditos de consumo magnificó el impacto sobre este
segmento, junto con alteraciones en las estructuras impositivas que afectaron el funcionamiento de
dichos fideicomisos financieros. Ante ello, Tarshop se vió en la necesidad de revisar las perspectivas
económicas generales y particulares de la actividad de este segmento, tomando distintas medidas
tendientes a fortalecerlo. Se dotó a Tarshop de una base de capital acorde a las condiciones actuales
de mercado, contribuyendo Ps. 165 millones en concepto de aumento de capital y aportes
irrevocables con la finalidad de fortalecer la situación patrimonial, robustecer su posición financiera, y
reposicionar a Tarshop en medio de la compleja situación que presentaba el mercado de fideicomisos
financieros a través del cual Tarshop se hace de recursos para fondear su actividad, y ante su muy
baja capitalización en relación a sus competidores. La asistencia financiera fue acompañada por
medidas tendientes a aligerar costos de estructura de puntos de venta y de las áreas centralizadas
arrendadas. Asimismo, se han llevado a cabo acciones orientadas al rediseño de la estructura en
canales de distribución, cambios en planes de financiación a comercios, así como optimizado el
otorgamiento del crédito y la cobranza, a la vez que se establecieron políticas de previsionamiento
más rigurosas.
5
En los números, los resultados negativos financieros, operativos y por morosidad de los primeros
trimestres del ejercicio comenzaron a ser neutralizados gracias a la mejor capitalización, una caída en
los cargos por incobrabilidad y una disminución de los gastos operativos registrados en el último
tramo del año fiscal producto de las medidas llevadas adelante.
No obstante ello, continuamos trabajando en pos de optimizar la performance de Tarshop, para que la
misma estabilice su operatoria de cara a los nuevos desafíos que presenta el mercado de
financiamiento de consumo.
Segmento de alquiler de oficinas: El mercado de oficinas ha mostrado una importante recuperación
en términos de valores de alquiler expresados en dólares y niveles de ocupación desde la crisis de
2002 hasta fines del año calendario 2008. Desde ese entonces se vislumbra un cambio de tendencia
en el cual comienzan a ceder los valores de alquiler con un aumento de la vacancia, producto de la
crisis internacional, momento en el cual las empresas comenzaron a postergar sus decisiones
producto de la incertidumbre reinante. Los niveles de vacancia en el mercado de oficinas clase AAA
se encuentran en el orden del 6% en comparación con los niveles de 3% registrados hace un año,
con valores de renta en el rango de los 30 US$/m2 a los 35 US$/m2.
En cuanto a nuestro portafolio en particular, si bien los niveles de vacancia se ubican en el orden del
9% producto del ritmo de absorción de los metros incorporados con la adquisición del Edificio
República (cabe aclarar que gran parte del 64% de su superficie ocupada se ha alquilado en el
transcurso de este ejercicio a valores en el rango de los USD 37/m2 a USD 40/m2) , aún no se han
ajustado en forma ascendente las tarifas de los contratos de alquiler a valores de mercado indicados
en el párrafo anterior para gran parte de las propiedades de nuestra cartera de activos, por lo cual
consideramos que la evolución de los ingresos en este segmento de negocio debería ser muy
favorable en los próximos ejercicios en la medida en que los mismos se ajusten a valores de mercado
que no sufran un mayor deterioro respecto de la situación actual. Recordemos que nuestra compañía
exhibe un portafolio único e irreplicable de inmuebles de alquiler con inquilinos de primer nivel lo cual
se refleja en la capacidad de generación de caja de este segmento.
Como resultado de una evaluación un poco más conservadora respecto de las perspectivas de
mercado hemos decidido a lo largo del año fiscal optimizar el mix de portafolio de oficinas para
alquiler: En forma casi simultánea con la finalización del edificio de oficinas AAA en Dique IV de
Puerto Madero, cuya superficie ha sido alquilada en aproximadamente un 90% a un valor de USD
30/m2, y a la finalización de las obras de construcción del edificio de oficinas contiguas al Shopping
Dot Baires (el cual estará en condiciones operativas a comienzos del año calendario 2010), hemos
vendido más de 19.000 metros cuadrados de área bruta locativa en propiedades que consideramos
no estratégicas en términos del posicionamiento de nuestro portafolio. Entre las ventas realizadas
podemos destacar: Edificio de oficinas en Reconquista 823, el 100% de nuestra tenencia en Laminar
Plaza en el Barrio de Catalinas (5 pisos), el 30% aproximadamente de los metros cuadrados en
Libertador 498 y el 50% aproximadamente de los metros cuadrados en Dock del Plata. El objetivo de
este reacomodamiento es lograr un posicionamiento de activos de oficinas más sólido en un marco de
mayor solvencia y liquidez de cara a oportunidades que se puedan presentar en el futuro.
6
Segmento Ventas y Desarrollos Inmobiliarios: En el transcurso del presente año fiscal hemos
avanzado con las obras de proyectos en curso al cierre del ejercicio fiscal anterior y con la venta y
escrituración de unidades finalizadas en otros emprendimientos. Hemos finalizado la escrituración de
las unidades en la Torre Renoir I y avanzado con la venta de lotes en Abril-Hudson. Hemos iniciado
en el mes de Diciembre la pre-venta de las unidades en Caballito Nuevo, cuya obra se encuentra
avanzada en un 80% y llevamos firmados boletos de compraventa por el 99% de las unidades a ser
construidas en el Proyecto Horizons de Vicente López en sociedad con Cyrela cuya finalización se
estima para el año fiscal 2011. Asimismo en este período los ingresos de este segmento reflejan los
montos resultantes de la realización de activos de oficinas mencionados anteriormente.
El contexto internacional más volátil ha planteado oportunidades de adquisición o desarrollo de Real
Estate fuera de la Argentina que la Compañía ha venido analizando y ejecutando en aquellos casos
en los que dichas oportunidades resultaran atractivas. Creemos que el know-how en bienes raíces
adquirido en estos años y el acceso que tiene la compañía al mercado de capitales nos permitirá
afrontar con éxito los desafíos que se presentan. En este sentido, durante el ejercicio, hemos
adquirido un porcentaje minoritario de una sociedad constituida en el estado de Delaware, EEUU
cuyo principal activo es un edificio de oficinas de alto poder distintivo en la ciudad de Nueva York, el
cual, por sus especiales características, constituye un emblemático ícono arquitectónico en pleno
Midtown-Manhattan.
Teniendo en cuenta la fuerte generación de caja que la Compañía viene demostrando, la calidad de
sus activos, su franquicia para acceder al mercado de capitales y la gimnasia para captar
oportunidades de mercado y adaptarse a las circunstancias inéditas en medio del contexto reinante,
nos sentimos confiados para continuar consolidando cada una de nuestras líneas de negocios
derivando todo ello en la conformación de un único portafolio de Real Estate en la Argentina, en el
marco de resguardo de la solvencia y liquidez de nuestro patrimonio
Este potencial que IRSA posee sólo será alcanzable mediante el esfuerzo conjunto de nuestros
Accionistas, Acreedores, Directores, Locatarios, Clientes, Proveedores, Empleados y la Comunidad
en general quienes, asimismo, son protagonistas de nuestro actual devenir. Es a ellos a quienes me
gustaría agradecer en esta ocasión por el esfuerzo y compromiso permanente que han demostrado
para con los objetivos de la organización.
Saúl Zang
Vicepresidente I en
ejercicio de la Presidencia
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 8 de septiembre de 2009.
7
CONTEXTO MACROECONÓMICO
Contexto internacional
La economía mundial se ha visto seriamente afectada por la crisis financiera y la desaceleración del
nivel de actividad global. De acuerdo a las estimaciones del FMI, el PIB real de las economías
avanzadas se redujo en un 7,5% en el cuarto trimestre de 2008, y se estima que en el primer
trimestre de 2009 el producto siguió disminuyendo a un ritmo similar; lo que haría de ésta la recesión
mundial más pronunciada en cinco décadas.
Desde el inicio de la crisis financiera hasta Junio del 2009, el FMI calcula que a nivel mundial el
producto per cápita ponderado disminuyó el 3,68%, la producción industrial cayó el 6,23%, el total de
importaciones y exportaciones se redujeron el 11,75%, el consumo de petróleo se contrajo el 1,5%, el
desempleo (en variación porcentual, sólo de economías avanzadas) aumentó el 2,56%, los flujos de
capitales (como porcentaje del PIB) se redujeron un 6,18%, el consumo per cápita se contrajo un
1,11% y la inversión se restringió el 8,74%.
El veloz enfriamiento de la actividad mundial ha coincidido con una rápida disipación de las presiones
inflacionarias. Los precios de las materias primas retrocedieron considerablemente con respecto a los
máximos registrados a mediados del año 2008, lo cual causó una pérdida de ingresos en las
economías exportadoras de esos productos, principalmente en América Latina y África. Actualmente,
y pese a haberse recuperado; los precios no han retornado a los máximos alcanzados en el año
2008.
Si bien esta recesión está impulsada por un fuerte descenso del nivel de actividad en las economías
avanzadas; es debido al alto grado de contagio y sincronización imperante que la misma impactó en
las economías emergentes.
La economía de EEUU quizá sea la que ha padecido las mayores consecuencias de las crecientes
tensiones financieras y el enfriamiento del sector de la vivienda; sin embargo, Europa Occidental y las
economías avanzadas de Asia se han visto duramente perjudicadas por el colapso del comercio
mundial y por el agravamiento de sus problemas financieros. Las economías de los mercados
emergentes también están experimentando problemas y, en cifras agregadas, se contrajeron un 4%
en el cuarto trimestre del año 2008.
Las diversas medidas de política que se han tomado en torno a esta situación comprenden desde
medidas monetarias expansivas, inyecciones de capital público y una amplia gama de servicios de
suministro de liquidez hasta programas de estímulo fiscal. Sin embargo, estas no han sido del todo
eficaces a la hora de estabilizar los mercados financieros y frenar la caída de la producción en el corto
plazo, pero parecerían estar reflejando resultados positivos para estabilizar la situación en el mediano
plazo.
Las perspectivas existentes son inciertas. La principal inquietud es si las políticas fueron insuficientes
para hacer frente a la recesión mundial actual o si las políticas fiscales implementadas al momento
servirán efectivamente para reactivar la actividad económica mundial en el mediano plazo.
8
A pesar de que la confianza en los mercados financieros sigue siendo escasa, desde la reunión del
Grupo de los Veinte (G-20) a comienzos de abril del año 2009, ha habido señales alentadoras de una
reactivación económica. Tanto Francia como Alemania anunciaron recientemente la salida de la
recesión con un crecimiento del PIB del 0,3% para el segundo trimestre del año 2009, mientras que
China anunció un crecimiento de su producción industrial del 8,9% en mayo frente al 7,3% de abril.
Con posterioridad al cierre del año fiscal, comenzaron a observarse signos de reactivación tales como
incrementos en el nivel de actividad de algunas economías avanzadas, disminución del desempleo en
EEUU y mejoras en el precio de la vivienda norteamericana.
La economía Argentina
En este contexto internacional, el PIB argentino ha logrado mantener una evolución favorable durante
el año 2008, con un crecimiento económico del 6,8%, de acuerdo a fuentes oficiales. En lo que va del
año 2009, sin embargo, se observa una desaceleración del nivel de actividad. Esto se puede observar
en el Estimador Mensual de la Actividad Económica (EMAE), que durante el mes de mayo de 2009 no
muestra variación respecto a igual mes del año anterior; interpretándose como un signo de recesión.
Por otra parte, el Estudio Broda & Asoc, proyecta un crecimiento negativo del 4% para todo el año
calendario 2009.
En relación a la Demanda Agregada, se observa que el Consumo Total se mantiene como su
principal componente. En este sentido, durante los primeros 3 meses del año calendario 2009, su
peso relativo rondaba el 70%.
Hacia fines del año 2008, se ha evidenciado el crecimiento del consumo a tasas menores, impulsado
principalmente por el Consumo Privado. Según el Centro de Economía Regional y Experimental
(CERX), en el primer trimestre del 2009 el consumo registró una caída del 1,4% interanual y se
estima que para el año calendario 2009, el consumo privado caería 2,2% como consecuencia de la
caída del ingreso real, la dificultad de los tomadores de crédito para hacer frente a sus deudas y la
existencia de incertidumbre.
La caída del ingreso real vendría explicada por una inflación que, según fuentes privadas, superaría
el incremento del 16,43% en los salarios durante el año fiscal 2009. Vale la pena mencionar que la
desocupación mostró un incremento del 15% comparando Marzo de 2009 contra Diciembre de 2008.
Sin embargo es importante destacar que este incremento fue producto del aumento de la PEA
(Población Económica Activa) dado que el nivel de actividad se mantuvo constante durante el período
en cuestión.
La Inversión Bruta Interna Fija (IBIF) se muestra como uno de los componentes de la demanda que
más se retrajo en el período (mostrando una caída del 14,2% en el primer trimestre del año 2009), de
acuerdo a fuentes oficiales. Esto se debió principalmente a la caída de la inversión en construcciones
y la disminución en equipo durable de producción (principalmente componentes importados).
La utilización de la capacidad instalada en la industria se ubicó en el 70,8% en el mes de Junio de
2009. Esto implica una disminución del 1,4% con respecto a igual período del año anterior. Los
sectores que se vieron más perjudicados fueron las industrias de metáles básicos, el sector
automotriz, el sector textil y el de refinación de petróleo. A pesar de la caída del nivel general, hubo
sectores que mostraron una evolución favorable, entre ellos el sector de sustancias y productos
químicos, el sector de producción de cauchos y plástico, el sector tabacalero y el de productos
alimenticios y bebidas.
9
En lo que a Construcciones respecta, según el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción
(ISAC), el sector lleva acumulada una disminución del 2,0% interanual durante los primeros seis
meses del año.
A pesar de la crisis internacional el sector externo mostró, durante el primer semestre del corriente
año, una balanza comercial superavitaria de USD 9.861 millones, con una variación positiva del 93%
interanual, de acuerdo a fuentes oficiales, continuando con la tendencia del 2008. El total exportado
fue de USD 27.250 millones contra USD 17.389 millones desembolsados en importaciones. Esto
implica, que durante el primer semestre de 2009 las exportaciones mostraron una caída del 19% i.a,
mientras que las importaciones lo hicieron en un 38%.
Por el lado de las exportaciones, el menor valor exportado sería el resultado de una caída en los
precios de exportación que no pudo ser compensada por el incremento en las cantidades vendidas; y
por el lado de las importaciones la caída fue generada por una disminución en los precios y en las
cantidades importadas.
En lo que a finanzas públicas refiere; según el Ministerio de Economía en el año 2008 el resultado
primario del Sector Público fue de Ps. 28.148,0 millones, un 33% por encima del año 2007.
En Noviembre de 2008, tal como estableció el Artículo 1° de la Ley 26.425, se dispuso la unificación
del Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones en un único régimen previsional público que se
denominó Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA), financiado a través de un sistema solidario
de reparto garantizando a los afiliados y beneficiarios del régimen de capitalización vigente hasta este
momento idéntica cobertura y tratamiento que la brindada por el régimen previsional público.
Mediante esta modificación, el régimen previsional privado desapareció y los fondos acumulados por
las empresas administradoras fueron transferidos a la Administración Nacional de Seguridad Social
(ANSeS), ente público autárquico que pasó a administrar los saldos de los fondos de jubilaciones y
pensiones.En lo que va del 2009, el Estudio Broda & Asoc. señala que la recaudación tributaria se
resintió fuertemente y disminuyeron los superávits. La recaudación pasó de crecer al 34,8% interanual
en el primer semestre 2008, a mostrar un crecimiento de sólo 8% interanual en el mismo período en
el año 2009; descontando el efecto del traspaso de las AFJPs, en tanto si se incorpora dicho efecto,
el crecimiento de la recaudación sería del 14,6%. El crecimiento de la recaudación en este semestre
vino impulsado por los Recursos de la Seguridad Social. Durante el período el Gobierno no
desaceleró significativamente el Gasto Primario (creció 30,9% interanual).
Acerca de la inflación, debe mencionarse que existen discrepancias entre los analistas y especialistas
en cuanto a los criterios de medición del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Instituto Nacional
de Estadísticas y Censos (INDEC).
Según estadísticas del INDEC, el IPC-GBA estaría arrojando una inflación del 2,17%
aproximadamente entre Enero y Junio de 2009, mientras que el IPC Resto (aproximación del INDEC
a la inflación subyacente que excluye los precios regulados y los que varían según la estación, como
los alimentos, la indumentaria, el turismo y la educación) mostró un incremento del 1,5%. Asimismo,
existen divergencias en cuanto al conjunto de indicadores disponibles, a saber: Índices de Precios
Internos al por Menor (IPIM) (3,1% desde Diciembre 2008) e Índice de Costos de la Producción (ICC)
(4,4% desde Diciembre 2008).
10
Para el año 2008, el IPC GBA mostraría una variación interanual a diciembre de 2008 del 7,23%. Por
otro lado, el IPC Resto muestra un incremento de 8,69% para el mismo período. Los otros indicadores
muestran nuevamente grandes divergencias, a saber: Índices de Precios Internos al por Menor (IPIM)
(8,4% para 2008), Índices de Costos de la Producción (ICC) (20,71% para 2008) e Índice de Precios
Implícitos del PIB (IPI) (19,1% para el 2008).
Finalmente vale destacar, entre los cálculos privados, el indicador de Precios al Consumidor 7
Provincias; que hasta el año 2007 mostró una gran correlación con el IPC-GBA; el cual ronda valores
cercanos al 20%. Otras asociaciones privadas de consultoría estimaban una suba de precios no
menor al 13% en lo que va del año y calculaban una inflación del 23% aproximadamente para el año
2008, basándose en relevamientos propios.
Afín a las decisiones monetarias se encuentra el tema del Riesgo País. En lo que va del año 2009,
Argentina mostró una mayor volatilidad de este indicador; en relación con los países de la región.
Esto generó una restricción sobre el acceso al financiamiento externo durante el último año. Hacia
fines del año 2008, como consecuencia del contexto doméstico e internacional, el indicador se
disparó como un indicador de las expectativas poco favorables para Latinoamérica en su conjunto.
Sin embargo, durante el último trimestre al año fiscal 2009, el indicador presentó una tendencia hacia
la baja particularmente en Argentina, como consecuencia de expectativas que ya daban por
descontados los efectos negativos provenientes de la crisis financiera internacional.
Riesgo País Latinoamérica
Base Junio 2007=100
700.0
600.0
500.0
400.0
300.0
200.0
100.0
Brasil
2008
México
Junio
Abril
Mayo
Marzo
Enero
Febrero
Diciembre
Octubre
Noviembre
Septiembre
Julio
Agosto
Junio
Mayo
Abril
Marzo
Febrero
Enero
Diciembre
Octubre
2007
Argentina
Noviembre
Septiembre
Julio
Agosto
Junio
0.0
2009
Venezuela
Producto de la volatilidad del Riesgo País durante los meses de octubre y noviembre de 2008, las
vías de financiamiento externo resultaron inaccesibles. Este hecho, junto con las fuertes restricciones
de liquidez en el mercado interno, generaron presión sobre la tasa de depósitos de bancos privados a
30 días, que mostró fuertes picos durante octubre y noviembre de 2008, alcanzando cifras record
cercanas al 25%. Esto llevó a que el financiamiento local se viera muy limitado durante el año fiscal
2009. A pesar de esto, la estrategia del BCRA fue dejar fluctuar la tasa hasta que convergiera a los
niveles fijados por las expectativas del mercado, para llegar a finales del año fiscal 2009 a niveles
cercanos al 13%.
11
En relación a moneda y plazo de los depósitos, durante el último mes del año fiscal, se vislumbró una
preferencia por los activos más líquidos al igual que por los depósitos en moneda extranjera,
colocaciones que se incrementaron en un 77,06% durante el año fiscal 2009.
Como consecuencia de los síntomas de la crisis financiera internacional, el envío de divisas al exterior
alcanzó los US$ 11.195 millones, para los primeros seis meses del año calendario 2009.
Por otro lado, en referencia al tipo de cambio nominal, la política de acumulación preventiva de
reservas, que alcanzó los US$ 46.026 millones al 30 de junio de 2009, permitió despejar dudas sobre
la capacidad del BCRA a la hora de mantener el valor de la moneda.
Durante el año fiscal 2009, el tipo de cambio real multilateral también se vio afectado producto de la
disminución en el nivel de exportaciones comentado previamente. Sin embargo en diciembre
comenzó a recuperarse para cerrar el año fiscal 2009, con un valor del índice mayor en un 2,5% al del
30 de junio de 2008.
Dentro de este marco, la política monetaria llevada a cabo por el BCRA, consistió en utilizar el dinero
en circulación más depósitos en cuenta corriente y en caja de ahorros (que representa el agregado
monetario M2) para influir indirectamente en la tasa de interés. En lo que va del año 2009, el BCRA
cumplió con los objetivos propuestos en su Programa Monetario 2009, influyendo sobre el nivel de
dinero circulante, mediante la compraventa de títulos propios, compraventa de divisas, operaciones
con el sector público y operaciones de , pases.
A continuación se exponen, los principales indicadores que resumen la evolución de la economía
argentina desde la crisis de 2001.
Principales Indicadores
PBI Crecimiento Real (en %)
Inflación (Precios Combinados) en % *
Tasa de Desocupación ***
Resultado Primario (s/privatizaciones) en % del PBI
Exportaciones FOB (Millones de U$S)
Importaciones CIF (Millones de U$S)
Balanza Comercial (Millones de U$S)
Cuenta Corriente del Balance de Pagos (MM U$S) **
Fuente : INDEC
(*) IPC-GBA INDEC
(**) Criterio Devengado
(***) Promedio del país (como % de la PEA)
12
2001
-4,40%
-1,70%
20,50%
0,50%
26.610
20.320
6.289
-3.291
2002
-10,90%
49,40%
20,70%
0,70%
25.710
8.991
16.719
8.673
2003
8,80%
16,00%
14,50%
2,30%
29.565
13.834
15.731
7.659
2004
9,00%
5,90%
13,00%
3,90%
34.550
22.447
12.103
3.349
2005
9,20%
9,10%
10,10%
3,70%
40.107
28.688
11.419
5.705
2006
8,50%
9,80%
8,70%
3,50%
46.569
33.500
12.410
8.053
2007
8,50%
8,50%
7,60%
3,20%
55.779
44.706
11.073
7.466
2008
7,00%
6,80%
7,30%
3,10%
70.021
57.423
12.598
7.034
Nuestros Segmentos
En referencia al desempeño del mercado de Centros Comerciales podemos afirmar que, aunque se
han manifestado signos de desaceleración, la evolución de las ventas en Centros Comerciales
continuó siendo favorable durante el último período fiscal. En base a los últimos datos disponibles en
el INDEC, el primer trimestre del año calendario 2009 registró una nueva mejora en el consumo total,
alcanzando una variación interanual positiva del 1,5% para el componente privado, y un 6,8% para el
componente público.
El incremento en el consumo minorista, de acuerdo a datos oficiales, se evidenció en una mayor
cantidad de ventas registradas para los Centros Comerciales. En el mes de junio del corriente año las
ventas desestacionalizadas de Centros Comerciales registraron una variación interanual positiva de
16,2% mientras que las ventas totales registradas en el primer semestre del año calendario 2009
muestran una variación interanual de 3% de incremento con respecto al mismo período del año
anterior.
Desde la crisis del año 2002 hasta finales del año calendario 2008, el mercado de oficinas mostró una
importante recuperación en términos de valores de alquiler expresados en dólares y en niveles de
ocupación. Sin embargo, según un informe de Colliers, dicho sector ha comenzado a mostrar un
cambio en la tendencia que se venía vislumbrando. Al finalizar el segundo trimestre, el informe
muestra una tasa de vacancia del 6,2% y una caída de valores del 15% con respecto a Diciembre del
año 2008. Estos cambios serían principalmente consecuencia de los cambios en el escenario
económico, que dada la incertidumbre reinante generó que las empresas postergaran sus decisiones.
El sector de la construcción, por su lado, continúa en expansión pero desacelerándose. De acuerdo
con los datos del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) elaborado por el
Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), en el primer semestre del año calendario 2009
el índice exhibe un incremento del 2,0% con respecto a igual período del año anterior.
Las presiones inflacionarias están impactando en los costos de construcción, por lo que los
constructores ven reducidos sus márgenes y se vislumbra en consecuencia una contracción del
volumen de obras a ejecutar. Según datos del INDEC, durante el primer semestre del año 2009 la
superficie a construir, registrada por los permisos de edificación para obras privadas, registró una
caída del 19,3% con relación a igual semestre del año anterior. Según datos de la Cámara
Inmobiliaria Argentina, la oferta de viviendas en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires se incrementó
un 50% en los últimos meses, situación que generó una baja cercana al 10% en el precio del alquiler.
Debe mencionarse que no es de esperarse una crisis de préstamos hipotecarios de baja calidad en
nuestro mercado que afecte el valor de las viviendas tal como ha ocurrido en otras economías ya que
en nuestro mercado el crédito destinado a vivienda permanece aún en niveles menores al 2% del
PIB.
El sector hotelero, y en particular los hoteles cinco estrellas, se vieron favorecidos en estos últimos
años debido al aumento del afluente de turistas de alto poder adquisitivo. Sin embargo, según la
Secretaría de Turismo, durante el primer semestre del año 2009 la estimación de llegadas de turistas
no residentes a la Argentina tuvo una variación negativa del 13,13% con relación al mismo período
del año anterior, debido a la desaceleración del crecimiento global.
13
DESCRIPCIÓN DE LAS OPERACIONES
Somos una de las mayores empresas argentinas inversoras en bienes raíces en términos de activos.
Estamos directa e indirectamente involucrados mediante subsidiarias y joint ventures a diversas
actividades conexas de bienes inmuebles en Argentina, incluyendo:
La adquisición, desarrollo y explotación de centros comerciales,
La originación, securitización y administración de préstamos con tarjetas de crédito,
La adquisición y desarrollo de propiedades residenciales y adquisición reservas de tierras sin
desarrollar para su futuro desarrollo o venta,
La adquisición, desarrollo y explotación de edificios de oficinas y otras propiedades que no
constituyen centros comerciales, principalmente con fines de locación, y
La adquisición y explotación de hoteles de lujo.
Al 30 de junio de 2008 y 30 de junio de 2009, teníamos un total de activos de Ps. 4.472,0 millones y
Ps. 4.936,0 millones, respectivamente y un patrimonio neto de Ps. 1.924,2 millones y Ps. 2.095,7
millones, respectivamente. El resultado neto para los años fiscales finalizados el 30 de junio de 2007,
2008 y 2009 fue de Ps. 107,1 millones, Ps. 54,9 millones y Ps. 158,6 millones respectivamente.
Somos la única empresa inmobiliaria de argentina cuyas acciones cotizan en la Bolsa de Comercio de
Buenos Aires y sus GDS en la Bolsa de Comercio de Nueva York.
Detentamos una participación del 21,34%** en Banco Hipotecario, una de las principales entidades
financieras del país.
Nuestra sede social está ubicada en Bolívar 108, Buenos Aires (C1066AAB), Argentina. Nuestras
oficinas centrales se encuentran en la torre Intercontinental Plaza, ubicada en Moreno 877, piso 22,
Ciudad Autónoma de Buenos Aires (C1091AAQ). Nuestro teléfono es +54 (11) 4323-7400, nuestro
número de fax es +54 (11) 4323-7480 y nuestro sitio web es www.irsa.com.ar.
Centros Comerciales. Estamos involucrados en la compra, desarrollo y dirección de centros
comerciales mediante nuestra subsidiaria, Alto Palermo S.A.. Alto Palermo opera y posee una
participación mayoritaria en once centros comerciales, siete situados en el área metropolitana de
Buenos Aires en tanto los cuatro restantes están ubicados en las Provincias de Mendoza, Rosario,
Córdoba y Salta. El segmento de centros comerciales sumaba activos por Ps.1.705,0 millones al 30
de junio de 2008 y por Ps. 2.016,9 millones al 30 de junio de 2009, representando el 38,1% y 40,9%,
respectivamente, de los activos consolidados a dichas fechas, y generó resultados operativos por Ps.
182,3 millones y Ps. 214,9 millones durante los ejercicio económico 2008 y 2009, representando el
71,5% y 72,7%, respectivamente, del resultado operativo consolidado para dichos ejercicios, según
corresponda.
14
Financiación al Consumo. Nos dedicamos a la financiación de consumo a través de nuestra
subsidiaria Tarshop S.A., en la que poseemos una participación mayoritaria. Las operaciones de
Tarshop consisten principalmente de préstamos y actividades de administración relacionadas con los
productos de tarjetas de crédito que ofrecemos a los consumidores de centros comerciales,
hipermercados y negocios a la calle. Financiamos una gran parte de los anticipos de tarjetas de
crédito a través de la securitización de los créditos de las cuentas que originamos. Los ingresos por
operaciones con tarjetas de crédito provienen de intereses cobrados generados por actividades de
financiación, comisiones a comerciantes, cargos por seguro, en relación con seguro de vida y de
discapacidad y honorarios por servicios de procesamiento de datos y de otro tipo. El segmento de
financiación al consumo tiene activos por Ps.134,1 millones al 30 de junio de 2008 y por Ps. 178,6
millones al 30 de junio de 2009, que representan un 3,0% y un 3,6%, respectivamente, de los activos
consolidados a dichas fechas, y generó pérdidas operativas por Ps. 17,7 millones y pérdidas
operativas por Ps. 125,4 millones de durante los ejercicios 2008 y 2009, que representaron (6,9)% y
(42,4)%, respectivamente, de los resultados operativos consolidados para dichos ejercicios, según
corresponda.
Desarrollos Residenciales. La adquisición y desarrollo de complejos de departamentos para vivienda
y comunidades residenciales para la venta es otra de nuestras actividades principales. Los
desarrollos de complejos de departamentos para viviendas consisten en la construcción de nuevas
torres o la reconversión y reciclaje de estructuras existentes como fábricas o depósitos. En lo que
respecta a comunidades residenciales, compramos terrenos desocupados, desarrollamos la
infraestructura, tales como caminos, servicios públicos y áreas comunes, y vendemos lotes para la
construcción de viviendas unifamiliares. El segmento de desarrollo y venta de propiedades tenía
activos por Ps. 462,9 millones al 30 de junio de 2008 y por Ps. 507,8 millones al 30 de junio de 2009,
representando un 10,4% y un 10,3% de los activos consolidados a esas fechas, y generó un
resultado operativo de Ps. 19,3 millones y de Ps. 121,2 millones durante los años fiscales 2008 y
2009 respectivamente, representando un 7,6% y 41,0%, respectivamente, del resultado operativo
consolidado para dichos ejercicios, según corresponda.
Edificios de Oficinas. En diciembre de 1994, lanzamos el negocio de alquiler de oficinas mediante la
adquisición de tres torres de primer nivel en Buenos Aires: Libertador 498, Maipú 1300 y Madero
1020. Al 30 junio de 2009, teníamos, directa o indirectamente, participación mayoritaria en 17 edificios
de oficinas y otros en Argentina que en conjunto representaban 156.000 metros cuadrados de área
bruta locativa. El segmento de oficinas y otros sumaba activos por Ps. 1.056,5 millones al 30 de junio
de 2008 y por Ps. 1.014,9 millones al 30 de junio de 2009, representando el 23,6% y 20,6%,
respectivamente, de los activos consolidados a dichas fechas, y generó un resultado operativo por Ps.
52,9 millones y Ps. 76,5 millones durante los ejercicios económicos 2008 y 2009, representando el
20,8% y 25,9%, respectivamente, del resultado operativo consolidado para dichos ejercicios, según
corresponda.
15
Hoteles. En 1997 adquirimos el Hotel Llao Llao y una participación controlante indirecta en el
Hotel Intercontinental en la Ciudad de Buenos Aires. En marzo de 1998, también adquirimos el
Hotel Sheraton Libertador en la Ciudad de Buenos Aires y posteriormente vendimos una participación
del 20% a una afiliada de Hoteles Sheraton y durante el ejercicio fiscal 2000, vendimos el 50% de
nuestra participación en el Hotel Llao Llao al Grupo Sutton. El segmento de hoteles, que comprende
tres hoteles, sumaba activos por Ps. 252,0 millones al 30 de junio de 2008 y por Ps. 246,4 millones al
30 de junio de 2009, representando el 5,6% y 5,0%, respectivamente, de los activos consolidados a
dichas fechas, y generó un resultado operativo de Ps. 18,0 millones y Ps. 8,6 millones durante los
ejercicios económicos 2008 y 2009, representando el 7,1% y 2,9%, respectivamente, del resultado
operativo consolidado de dichos ejercicios, según corresponda.
Banco Hipotecario. Actualmente poseemos una participación del 21.34%†† del Banco Hipotecario,
proveedor líder de préstamos hipotecarios en Argentina. Adquirimos el 2,9% del Banco Hipotecario
por Ps. 30,2 millones en la privatización en 1999. Durante 2003 y 2004 incrementamos nuestra
inversión en el Banco Hipotecario a 11,8% mediante la adquisición de acciones adicionales, y
mediante el ejercicio de warrants, por un precio de compra total de Ps. 33,4 millones. En mayo 2004,
vendimos acciones Clase D representativas del 1,9% del Banco Hipotecario a IFISA, por Ps. 6,0
millones, generando una pérdida de Ps. 1,6 millones. Durante el ejercicio económico 2009, IRSA y
subsidiarias aumentaron su participación en el Banco Hipotecario mediante la adquisición de
143.627.987 acciones representativas del 9.58% del capital social, por un monto de Ps. 107,5
millones, alcanzando una inversión del 21,34%‡‡ en Banco Hipotecario en la forma de acciones
Clase D que actualmente tienen derecho a tres votos por acción, lo que a la fecha nos confiere el
derecho del 33,30% del total de votos que se puede emitir en las asambleas de accionistas de Banco
Hipotecario. Al 30 de junio de 2009 nuestra inversión en Banco Hipotecario representaba el 10,9% de
los activos consolidados y durante los ejercicios económicos finalizados el 30 de junio de 2006, 2007,
2008 y 2009, esta inversión generó ganancias por Ps. 47,0 millones, Ps.41,4 millones, una pérdida
por Ps. 12,4 millones, y una ganancia por Ps. 142,1 millones, respectivamente.
†† Esta cifra no considera el efecto de las acciones propias del Banco Hipotecario en su cartera.
16
Estrategia Comercial
Procuramos aprovechar nuestro posicionamiento como la mayor empresa en Argentina dedicada a la
titularidad, desarrollo y administración de inmuebles. Nuestra estrategia comercial está orientada a (i)
lograr estabilidad y crecimiento sostenido en la generación de fondos a través de la explotación de los
activos de bienes inmuebles en locación (centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles), (ii) la
apreciación de la cartera de activos en el largo plazo mediante la concreción de oportunidades de
desarrollo y (iii) el incremento de la productividad de las reservas de tierras y la optimización de los
márgenes del segmento de ventas y desarrollos a través de la constitución de sociedades con otros
desarrolladores.
Centros Comerciales. En los años recientes, la industria de centros comerciales de Argentina se ha
beneficiado de la mejora de las condiciones macroeconómicas y de la expansión del crédito de los
consumidores. Creemos que el sector de centros comerciales argentino ofrece perspectivas atractivas
para el crecimiento en el largo plazo dado por, entre otros factores, (i) la continua evolución de las
preferencias de los consumidores a favor de los centros comerciales (por sobre los negocios barriales
a la calle) y (ii) el nivel de penetración en el mercado de los centros comerciales que consideramos
bajo comparado con muchos países desarrollados. Buscamos mejorar nuestra importante posición en
la industria de los centros comerciales en Argentina tomando ventaja de las economías de escala
para mejorar los márgenes operativos de nuestra cartera diversificada de centros comerciales
existentes y desarrollando nuevas propiedades en ubicaciones estratégicas en Buenos Aires y otras
áreas urbanas importantes, incluyendo las provincias argentinas y otros lugares en Latinoamérica. El
negocio de centros comerciales constituye en la actualidad la fuente de generación de fondos más
sólida de la cartera de activos de nuestra subsidiaria Alto Palermo.
Financiación al Consumo. Hemos desarrollado el negocio de financiamiento de consumo por medio
de nuestra subsidiaria controlada Tarshop S.A. Las operaciones de Tarshop consisten principalmente
en actividades de préstamo y servicios vinculados con productos de tarjetas de crédito que ofrecemos
a los clientes en los centros comerciales, hipermercados y negocios a la calle.
Desarrollos Residenciales. Durante la crisis económica argentina de 2001 y 2002, una escasez de
financiamiento hipotecario moderó el crecimiento de la compra de propiedades en la clase media. En
consecuencia, en los últimos años nos hemos concentrado en servir a segmentos que no necesitaban
financiar la adquisición de sus viviendas, enfocándonos en el desarrollo de propiedades residenciales
para individuos con ingresos medios y altos. En áreas urbanas, buscamos comprar propiedades
subdesarrolladas en áreas densamente pobladas y construir complejos de departamentos ofreciendo
“espacios verdes” para actividades recreativas. En áreas suburbanas, buscamos desarrollar
comunidades residenciales adquiriendo propiedades subdesarrolladas con accesos convenientes a
Buenos Aires, desarrollando carreteras y otra infraestructura básica, tales como energía eléctrica y
agua para después vender lotes para la construcción de unidades residenciales. Durante el año fiscal
2008, hemos constituido una sociedad con Cyrela Empreendimentos e Participações, un operador de
bienes inmuebles líder de Brasil, con el objeto de incursionar en otros segmentos de mercado, hasta
ahora desatendidos. En este sentido, IRSA-CYRELA desarrollará proyectos de propiedades
residenciales en la Argentina a fin de incrementar nuestra penetración en dicha actividad, ofreciendo
financiamiento propio a sus clientes.
17
Edificios de oficinas. Durante la crisis económica argentina en 2001 y 2002, poca inversión nueva fue
realizada en edificios de oficinas de alta categoría en Buenos Aires, y como resultado de la mejora en
la economía Argentina hay actualmente una demanda creciente por espacios de oficinas de primer
nivel en Buenos Aires. Procuramos adquirir, desarrollar y operar edificios de oficinas de primera
categoría en las principales zonas de oficinas de la Ciudad de Buenos Aires y en otras áreas
estratégicamente ubicadas, que, en nuestra opinión, ofrecen rendimientos y potencial para la
valorización del capital a largo plazo. Esperamos continuar atrayendo inquilinos corporativos para los
edificios de oficinas y consideramos continuar adquiriendo propiedades o construyendo nuevos
edificios dependiendo de la ubicación y oportunidades que se nos presenten.
Hoteles. Consideramos que la cartera de tres hoteles de lujo está en condiciones de aprovechar el
futuro crecimiento del turismo y viajes en Argentina. Nuestra estrategia ha sido invertir en propiedades
de alta calidad operadas por compañías de hoteles internacionales destacadas para capitalizar en su
experiencia operativa y reputación internacional. Tenemos 710 habitaciones distribuidas en el Hotel
Sheraton Libertador, Llao Llao y Hotel Inter Continental.
Banco Hipotecario. El Banco Hipotecario es un banco comercial que ofrece una amplia variedad de
servicios financieros a individuos, pequeñas y medianas empresas y grandes corporaciones. Entre
estos servicios se destacan los préstamos hipotecarios, en los cuales el Banco Hipotecario es líder en
Argentina. Las acciones del Banco Hipotecario cotizan en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires
desde el año 1999 y sus ADRs tienen el programa nivel 1 del Bank of New York desde el año 2006.
Consideramos que nuestra inversión del 21,34%§§ en el Banco Hipotecario es interesante en el largo
plazo. A diferencia de otros países, Argentina tiene un bajo nivel de stock de hipotecas medidas en
términos de PBI, de lo que se infiere un importante potencial de crecimiento para el sector a futuro.
Reserva de Tierras. Continuaremos adquiriendo parcelas de tierra no explotadas en ubicaciones que
consideramos atractivas dentro y fuera de la ciudad de Buenos Aires. En todos los casos, el objetivo
es adquirir tierras con potencial de desarrollo o valorización para su venta. Entendemos que contar
con un portafolio de parcelas de tierra atractivas subdesarrolladas eleva nuestra habilidad de realizar
inversiones estratégicas de largo plazo y nos proporciona una “reserva” para nuevos proyectos en los
próximos años.
Internacional. En el pasado hemos realizado inversiones significativas en bienes raíces fuera de
Argentina, incluyendo inversiones en Brazil Realty S.A. en Brasil y en el fondo de Valores
Inmobiliarios en Venezuela, los cuales hemos vendido en 2002 y 2001 respectivamente. De acuerdo
a nuestra estrategia de negocios, la compañía podrá realizar futuras inversiones en la actividad de
real estate dentro y fuera de América Latina en la medida que identifiquemos oportunidades atractivas
de inversión y desarrollo.
§§ Esta cifra no considera el efecto de las acciones propias del Banco Hipotecario en su cartera.
18
Descripción de las operaciones
Oficinas y Otros Inmuebles de Alquiler
Nos ocupamos de la adquisición, desarrollo y administración en la Argentina de edificios de oficinas y
otros inmuebles de alquiler. Al 30 de junio de 2009, poseíamos, directa e indirectamente,
participaciones en 24 edificios de oficinas y otras propiedades de alquiler que ascendían a 252.949
metros cuadrados de área bruta locativa. De estas propiedades, 17 eran inmuebles de oficinas que
comprendían 156.000 metros cuadrados de área bruta locativa. En el ejercicio económico 2009,
tuvimos ingresos por alquileres de oficinas y otros inmuebles de alquiler por Ps. 147,7 millones.
Todos los inmuebles de oficinas para alquiler en la Argentina se encuentran ubicados en la Ciudad de
Buenos Aires. Al 30 de junio de 2009, la tasa de ocupación promedio de todas las propiedades
correspondientes al segmento Oficinas y Otros era de aproximadamente 94,0%. Ocho locatarios
diferentes representaron aproximadamente el 38,0% de nuestros ingresos totales por alquileres de
oficinas durante el ejercicio económico 2009, éstos son: Exxon Mobile Business, Price Waterhouse,
Unilever Argentina, Grupo Total Austral, Apache Energía Argentina, Microsoft de Argentina S.A.
Sibille S.C. (KPMG) y grupo Danone Argentina.
Administración. Actuamos generalmente como administradora de los edificios de oficinas en los que
poseemos una participación. Esta participación consiste principalmente ya sea de todo el edificio o de
una cantidad sustancial de pisos. Los edificios en los que poseemos algunos pisos en general se
administran de conformidad con los términos de un contrato de condominio que típicamente prevé el
control por la mayoría simple de las participaciones en el edificio en función del área poseída). Como
administradora de las operaciones, somos responsables del manejo de los servicios tales como
seguridad, reparaciones y mantenimiento. Estos servicios generalmente son contratados a terceros y
su costo trasladado a los locatarios, salvo respecto de las unidades no alquiladas supuesto en el cual
absorbemos el costo. El espacio locativo es comercializado a través de corredores autorizados, por
los medios de comunicación y en forma directa por nosotros.
Locaciones. En general alquilamos oficinas y otros inmuebles de alquiler de conformidad con
contratos de locación en promedio por tres años y excepcionalmente unos pocos contratos por cinco
años. Estos contratos pueden ser renovados por dos o tres años adicionales a opción del locatario.
Los contratos de alquiler de inmuebles de oficinas y otros inmuebles con destino comercial en general
están expresados en dólares estadounidenses y de conformidad con la ley Argentina, sus términos no
están sujetos a ajuste por inflación. Los alquileres correspondientes a los períodos renovados se
negocian en base a valores de mercado.
Propiedades. El siguiente cuadro muestra cierta información sobre nuestra propiedad directa e
indirecta en oficinas y otros inmuebles de alquiler:
19
Oficinas y Otros Inmuebles de Alquiler
Fecha
De
Porcentaje
Superficie
de
Alquilable
Participación
Ingresos
Alquileres acumulados anuales
Valor de
ocupación
Efectiva de
mensuales de los períodos fiscales Ps./000 (4)
libros
Adquisición m2 (1)
(2)
IRSA
Ps./000 (3)
2009
2008
2007
Ps./000 (5)
Edificio República
28/04/08
19.884
64%
100,0%
1.686
17.114
203
-
224.478
Torre Bankboston (6)
27/08/07
15.891
100%
100,0%
1.522
19.670
15.688
-
157.894
Bouchard 551
15/03/07
23.378
96%
100,0%
1.803
20.342
12.678
3.925
152.898
Intercontinental Plaza (7)
18/11/97
22.535
100%
100,0%
1.994
18.372
12.496
10.977
86.517
Dique IV (8)
02/12/97
11.298
89%
100,0%
1.151
1.743
-
-
66.984
Bouchard 710
01/06/05
15.014
100%
100,0%
1.628
17.379
12.931
8.900
66.283
Maipú 1300
28/09/95
10.280
100%
100,0%
998
9.890
8.107
6.006
39.670
Libertador 498 (9)
20/12/95
7.433
100%
100,0%
748
9.285
8.551
6.307
27.199
Costeros Dique IV
29/08/01
5.437
90%
100,0%
449
5.056
4.603
1.987
19.699
Edificios Costeros
20/03/97
6.389
59%
100,0%
303
4.082
3.896
3.124
17.373
Dock Del Plata (10)
15/11/06
3.985
80%
100,0%
320
6.083
6.945
3.103
12.691
Suipacha 652/64
22/11/91
11.453
100%
100,0%
531
3.820
2.480
1.398
11.388
Madero 1020 (11)
21/12/95
114
100%
100,0%
2
32
89
97
269
Laminar Plaza (12)
25/03/99
-
N/A
100,0%
-
5.327
5.607
4.631
-
Reconquista 823/41 (12)
12/11/93
-
N/A
100,0%
-
2.087
2.256
1.139
-
2.909
89%
N/A
89
1.189
1.385
1.289
7.954
156.000
91%
N/A
13.224
141.471
97.915
52.883
891.297
3.626
Otros Oficina (13)
N/A
Subtotal Oficinas
Otras Propiedades
Inmuebles Comerciales (14)
N/A
-
209
188
242
Museo Renault
06/12/07
1.275
100%
100,0%
30
356
204
-
4.877
Santa María del Plata
10/07/97
60.100
100%
90,0%
84
959
958
1.043
12.496
Thames (7)
01/11/97
33.191
100%
100,0%
51
607
607
607
3.899
N/A
2.072
100%
N/A
6
2.207
220
168
5.721
96.950
100%
N/A
171
4.338
2.177
2.060
30.619
N/A
N/A
N/A
-
1.940
2.067
740
N/A
252.950
94%
N/A
13.395
147.749
102.159
55.683
921.916
Otras Propiedades (15)
Subtotal Otras Propiedades
Honorarios Asociados (16)
N/A
312
TOTAL OFICINAS Y OTROS
(17)
Notas:
(1) Corresponde al total de la superficie alquilable de cada inmueble al 30/06/09. Excluye las áreas comunes y
estacionamientos.
(2) Se calculó dividiendo los metros cuadrados ocupados por la superficie alquilable al 30/06/09.
(3) Se computaron los contratos vigentes al 30/06/09 en cada propiedad.
(4) Corresponde al total de alquileres consolidados por el método RT21.
(5) Costo de adquisición, más mejoras, menos depreciación acumulada, más el ajuste por inflación, menos previsión por
desvalorización.
(6) En diciembre del 2008 se vendieron 472 metros cuadrados alquilables.
(7) A través de Inversora Bolivar S.A..
(8) El edificio fue ocupado el 15/05/09.(9) Entre enero y marzo del 2009 se vendieron 3.099 metros cuadrados alquilables.
(10) Entre diciembre del 2008 y abril del 2009 se vendieron 3.937 metros cuadrados alquilables.
(11) Entre febrero y abril del 2009 se vendieron 26 cocheras.
(12) El inmueble fue totalmente vendido en abril del 2009
(13) Incluye las siguientes propiedades: Madero 942 (totalmente vendido al 30/06/09), Av. de Mayo 595, Av. Libertador 602,
Rivadavia 2768 y Sarmiento 517 (a través de IRSA).
(14) Incluye las siguientes propiedades: Constitución 1111, Crucero I (totalmente vendido al 30/06/09), Locales de Abril
(totalmente cedidos) y Casona de Abril (a través de IRSA e IBSA).
(15) Incluye las siguientes propiedades: 1 unidad de Alto Palermo Park (a través de IBSA), Constitución 1159 y Torre Renoir I
(a través de IRSA) y otros.
(16) Ingresos por honorarios de administración de edificios.
(17) Corresponde a la Unidad de negocio "Oficinas y Otros" mencionada en Nota 4 a los Estados Contables Consolidados .
20
A continuación, incluimos un cronograma de vencimientos de los contratos de alquiler de oficinas y
otros inmuebles vigentes al 30 de junio de 2009, asumiendo que ninguno de los locatarios renueva su
plazo o cancela su contrato. La mayoría de los locatarios cuentan con la opción de renovar sus
contratos.
Año Fiscal de
Vencimiento del
Contrato
Cantidad de
Contratos Sujetos
a Vencimiento
2010
2011
2012
2013
Total
55
51
42
4
152
Metros Cuadrados
Sujetos a
Vencimiento
(m2)
61.995
52.510
37.159
3.155
154.819
Porcentaje de
Metros Cuadrados
Totales Sujeto a
Vencimiento
(%)
61%
22%
16%
1%
100%
Ingresos Anuales
por Alquileres en
los Contratos por
Vencer
(Ps.)
52.856.655
51.100.596
51.857.814
4.005.146
159.820.211
Porcentaje de
Ingresos por
Alquileres en los
Contratos por
Vencer
(%)
33%
32%
32%
3%
100%
Incluye Oficinas cuyo contrato no ha sido renovado aún al 30 de junio de 2009.
No se incluyen metros cuadrados vacantes de alquiler.
No se incluyen metros cuadrados ni los ingresos por cocheras.
El siguiente cuadro muestra el porcentaje de ocupación de nuestras oficinas durante los ejercicios
fiscales finalizados el 30 de junio de 2009, 2008 y 2007:
Porcentaje de Ocupación
Ejercicio finalizado el 30 de Junio de (1)
2009
2008
(%)
(%)
Oficinas
Intercontinental Plaza…….
Bouchard 710 …..………….
Bouchard 551 ...…………....
Dock del Plata……………...
Libertador 498……………..
Maipu 1300………………..
Laminar Plaza (3)………..
Madero 1020……………….
Reconquista 823/41 (3)……
Suipacha 652/64………….
Edificios Costeros…………
Costeros Dique IV ...……..
Torre Bankboston ………..
República…………………
Dique IV………………….
Otros (2)…………………..
100
100
96
80
100
100
N/A
100
N/A
100
59
90
100
64
89
89
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
89
100
100
19
N/A
100
2007
(%)
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
96
96
N/A
N/A
N/A
100
(1) Metros cuadrados alquilados según contratos de alquiler vigentes al 30 de Junio de 2009, 2008 y 2007 sobre el
área bruta locativa de las oficinas en los mismos períodos.
(2) Incluye las siguientes propiedades: Madero 942 (vendido en octubre 2008), Av. De Mayo 595, Av. Libertador 602,
Sarmiento 517 y Rivadavia 2768.
(3) El inmueble fue totalmente vendido en abril de 2009.
21
La siguiente tabla muestra el ingreso promedio anual por metro cuadrado para nuestras oficinas
durante los ejercicios fiscales finalizados el 30 de junio de 2009, 2008 y 2007.
Ingreso promedio anual por metro cuadrado
Ejercicio finalizado el 30 de Junio de (1)
2009
2008
(Ps/m2)
(Ps/m2)
Oficinas
Intercontinental Plaza…….
Bouchard 710 …….……….
Bouchard 551 (2).………....
Dock del Plata (3)…………...
Libertador 498 (4)…………..
Maipu 1300………………..
Laminar Plaza (5)…………..
Madero 1020……………….
Suipacha 652/64………….
Reconquista 823/41 (5)……
Edificios Costeros…………
Costeros Dock IV ...……..
Torre Bankboston (6)………..
República (7)……………...
Dique IV (8)……………….
Otros (9)…………………..
717
1.158
870
908
1.005
962
817
281
416
334
639
930
1.238
861
154
326
555
861
458
877
812
789
860
414
217
450
610
847
992
55
N/A
448
2007
(Ps/m2)
487
623
118
392
634
597
710
450
123
236
504
387
N/A
N/A
N/A
429
(1) Calculado dividiendo alquileres anuales por el área bruta locativa de oficinas según nuestra participación en cada edificio.
(2) Contrato de alquiler iniciado en el tercer trimestre del ejercicio finalizado el 30 de junio de 2007, por lo cual los ingresos
corresponden a sólo tres meses en ese período fiscal. En el tercer trimestre del período fiscal 2008 se vendieron 9,946 M2.
(3) Entre diciembre del 2008 y abril del 2009 se vendieron 3.937 metros cuadrados alquilables.
(4) Entre enero y marzo del 2009 se vendieron 3.099 metros cuadrados alquilables.
(5) El inmueble fue totalmente vendido en abril del 2009
(6) El inmueble se adquirió el 27/08/07, por lo cual los ingresos corresponden a sólo 10 meses del ejercicio finalizado el 30 de
junio de 2008.
(8) El inmueble se adquirió el 28/04/08, y estuvo en obras por lo cual los ingresos corresponden a sólo 1mes del ejercicio
finalizado el 30 de junio de 2008.
(9) Incluye las siguientes propiedades: Madero 942 (vendido en octubre 2008), Av. de Mayo 595, Av. Libertador 602, Sarmiento
517 y Rivadavia 2768.
A continuación se incorpora información sobre los principales inmuebles de oficinas de nuestra
propiedad, incluyendo los nombres de los locatarios que ocupan más del 5% de la superficie bruta
alquilable de cada inmueble.
Edificio República. Esta propiedad, la cual ha sido diseñada por el renombrado Arquitecto César Pelli
(asimismo diseñador del World Financial Center en Nueva York y de las Torres Petronas en Kuala
Lumpur) constituye un edificio de oficinas premium de únicas características en el centro de Buenos
Aires y agrega alrededor de 19.884 metros cuadrados brutos locativos a nuestro portafolio,
distribuidos en 20 pisos. Entre los principales locatarios se encuentran Apache Energía, Deutsche
Bank, Estudio Beccar Varela, Federalia S.A. de Finanzas, Enap Sipetrol Argentina S.A., Infomedia y
Banco Itaú.
Torre Bankboston. La torre Bank Boston es un moderno edificio de oficinas ubicado en Carlos Maria
Della Paolera 265 de la Ciudad de Buenos Aires. Fue diseñada por el reconocido arquitecto Cesar
Pelli y cuenta con 31.670 metros cuadrados de área bruta locativa. Somos propietarios del 50% del
edificio y entre los principales locatarios actuales se incluyen Standard Bank, BankBoston N.A. Suc.
Bs. As., Exxon Mobile , Kimberley Clark de Argentina y Hope, Dugaggan & Silva S.C.
22
Bouchard 551, Ciudad de Buenos Aires. Bouchard 551, conocido como “Edificio La Nación”, es un
edificio de oficinas que adquirimos en marzo de 2007, ubicado en la zona de Retiro próximo a la
intersección de las Avenidas Leandro N. Alem y Córdoba, en frente de Plaza Roma. El edificio es una
torre de 23 pisos, cuya superficie por planta es de 2.900 metros cuadrados en los pisos bajos y
disminuye a medida que los pisos son más elevados hasta los 900 metros cuadrados
aproximadamente; el número de cocheras alcanza las 177 unidades.. Poseemos alrededor de 23.000
m² alquilables en el edificio y entre nuestros principales locatarios se incluyen La Nación S.A., Price
Waterhouse & Co. AS. EM. S.R.L, Maersk Argentina S.A. y Regus Business Centre S.A..
Intercontinental Plaza, Ciudad de Buenos Aires. Intercontinental Plaza es un edificio moderno de 24
pisos, ubicado al lado del Hotel Intercontinental, en el histórico barrio de Monserrat, en el centro de la
Ciudad de Buenos Aires. Somos propietarios de todo el edificio que cuenta con una superficie, por
piso, que promedia los 900 metros cuadrados, con 324 espacios de cocheras. Entre los principales
locatarios se incluyen Total Austral S.A., Danone Argentina S.A., IRSA, Alto Palermo, Cognizant
Technology Solutions de Arg. S.A.. e Cognizant Technology Solutions de Arg. S.A..
Dique IV, Puerto Madero. Hacia mediados de mayo de 2009 hemos finalizado un edificio de oficinas
ubicado en el Dique IV de Puerto Madero. Este lujoso edificio cuenta con una superficie alquilable de
aproximadamente 11.298 metros cuadrados de gran y versátil espacio. La disposición del edificio
resulta óptima tanto para empresas que requieren de menor espacio de oficinas, con un promedio de
200 metros cuadrados, como para corporaciones que necesitan todo un piso. El edificio cuenta con
nueve pisos de oficinas y locales comerciales en el primer piso. El principal locatario del edificio es
Exxon Mobile.
Bouchard 710, Ciudad de Buenos Aires. Bouchard 710 es un edificio de oficinas que adquirimos en
junio de 2005, ubicado en la zona de Retiro. El edificio es una torre de 12 pisos, cuya superficie
promedio por planta es de 1.251 metros cuadrados y el número de cocheras alcanza las 180
unidades. Los locatarios son Unilever de Argentina S.A., Sibille S.C. (KPMG) y Microsoft de Argentina
S.A..
Maipú 1300, Ciudad de Buenos Aires. Maipú 1300 es una torre de oficinas de 23 pisos, ubicada en
Plaza San Martín, una exclusiva zona de oficinas, sobre la Avenida del Libertador, una importante vía
norte-sur. El edificio también se encuentra a pasos de la estación de trenes de Retiro, el centro de
transporte público más importante de la Ciudad de Buenos Aires, que conecta el tránsito de trenes,
subterráneos y ómnibus. La compañía es propietaria de todo el edificio, que cuenta con una superficie
promedio de 440 metros cuadrados por piso. Entre los principales locatarios se incluyen Allende &
Brea, Carlson Wagonlint Travel Argentina S.A. y PPD Argentina S.A.
Libertador 498, Ciudad de Buenos Aires. Libertador 498 es una torre de oficinas de 27 pisos ubicada
en las intersecciones de tres de las más importantes vías de acceso de la Ciudad de Buenos Aires, lo
que la hace accesible desde el norte, oeste y sur de la ciudad. Somos propietaria de 12 pisos con una
superficie promedio por piso, de 620 metros cuadrados y de 209 cocheras. El edificio tiene un singular
diseño cilíndrico y posee un letrero luminoso circular muy visible que lo distingue en el cielo de
Buenos Aires. Entre los principales locatarios se encuentran Alfaro Abogados S.C., Sideco Americana
S.A. , LG Electronics Argentina S.A. Allergan Productos Farmacéuticos S.A. y Dak Americas
Argentina S.A.
23
Edificios Costeros, Dique IV, Ciudad de Buenos Aires. El 29 de agosto de 2001 hemos firmado la
escritura de compra de la “Sección C” del complejo de oficinas que se conoce como Puerto del Centro
que incluye los edificios “5” y “6”. Este edificio está ubicado en Puerto Madero y cuenta con una
superficie locativa bruta de aproximadamente 5.500 metros cuadrados y 50 cocheras. Entre los
principales locatarios del edificio se encuentran Nextel Argentina S.A., Consultora de Estudios
Bonaerense S.R.L., London Supply S.A.C.I.F.I, Techint Cía. Técnica Internacional S.A.C.I. y Trafigura
Argentina S.A.
Edificios Costeros, Dique II, Ciudad de Buenos Aires. Costeros A y B son dos edificios de cuatro pisos
desarrollados por la compañía y ubicados en el área de Puerto Madero. Somos propietarios de los
dos edificios, que cuentan con una superficie total de 6.389 metros cuadrados de superficie alquilable.
En septiembre de 1999 hemos completado la construcción de los dos edificios y en abril de 2000
comenzamos a comercializar el espacio de oficinas y 147 cocheras. Entre los principales locatarios
actuales se encuentran: Leo Burnett Worldwide Invest. Inc., Italcred S.A., Coty Argentina SA, Olga
Cossenttini 1545 S.A. y Somos Tres S.R.L.
Dock del Plata, Ciudad de Buenos Aires. Dock del Plata es un edificio de oficinas adquirido por la
compañía en noviembre de 2006, ubicado en la zona de Puerto Madero, en la calle Alicia Moreau de
Justo al 400. El edificio tiene 4 pisos, cuya superficie promedio por planta es de 1.500 metros
cuadrados, el número de cocheras alcanza las 309 unidades. En el período fiscal finalizado el 30 de
junio 2009 se vendieron los locales comerciales y 4 unidades funcionales quedando una superficie
bruta alquilable de oficinas de 3.985 metros cuadrados. Entre los principales locatarios actuales se
incluyen AT & T Communications Serv. S.R.L., MCO LEX S.R.L y CA Argentina S.A.
Suipacha 652/64, Ciudad de Buenos Aires. Suipacha 652/64 es un edificio de oficinas de 7 pisos,
ubicado en el microcentro de la Ciudad de Buenos Aires. La compañía es propietaria de todo el
edificio y de 70 cocheras. La mayoría de los pisos de este edificio tienen una superficie
excepcionalmente grande de 1.580 metros cuadrados. Este edificio fue renovado después de ser
adquirido por nosotros en 1991 con el propósito de prepararlo para alquiler. Entre los principales
locatarios se encuentran Gameloft Argentina S.A., Monitor de Medios Publicitarios S.A., Organización
de Servicios Director Empresarios (OSDE) y la subsidiaria de Alto Palermo, Tarshop S.A.
Otras Propiedades de Oficinas. También tenemos participación en otras propiedades de oficinas,
todas ubicadas en la Ciudad de Buenos Aires. Estas propiedades consisten en inmuebles completos
o pisos en edificios, ninguno de los cuales aportó más de Ps 0,8 millones de ingresos por alquileres
anuales en el ejercicio económico 2009. Estos inmuebles incluyen Madero 942 (vendido en octubre
2008), Libertador 602, Av. de Mayo 595, Rivadavia 2768 y Sarmiento 517.
Locales Comerciales y Otras Propiedades. Nuestra cartera de inmuebles destinados a locación al 30
de junio 2009 incluye 10 propiedades alquiladas como locales comerciales a la calle, un predio
industrial, dos reservas de tierra alquiladas y otras propiedades de diversos usos. La mayoría de
estas propiedades se encuentran ubicadas en la Ciudad de Buenos Aires, y algunas de ellas, en otras
ciudades del país. Estos inmuebles incluyen Constitución 1111, Museo Renault, Thames y Solares
de Santa María.
24
En el año fiscal 2009, la compañía escrituró la venta de 19.371 m² de area bruta locativa (ABL) de
activos no estratégicos de oficinas en varias operaciones por un total de aproximadamente
US$ 52 millones. Las operaciones mencionadas involucran, entre otras, 7 UF del Edificio Dock del
Plata representativas de 3.937 m² de ABL; un inmueble comercial en Puerto Madero denominado
Crucero I representativo de 192 m² de ABL; 5 UF del Edificio Libertador 498 representativas de 3.099
m² de ABL; una UF del inmueble sito en la Av. Madero 942 representativas de 768 m² de ABL; 5 pisos
del Edificio Laminar Plaza, representativos de 6.520 m² de ABL y un edificio en Block en la calle
Reconquista, representativo de 5.016 m² de ABL. Esta decisión nos permite incrementar nuestra
solidez financiera, además de reenfocarnos en la ejecución de oportunidades de negocio potenciales
que se van incorporando a nuestro portafolio, tales como la incorporación a nuestro portafolio del
edificio de oficinas de Dique IV en el mes de mayo de 2009 y la finalización y entrada en operación
del edificio de oficinas contiguo al Shopping Dot Baires que estará operativo en el año 2010.
Centros Comerciales
Estamos involucrados en la compra, desarrollo y administración de centros comerciales, a través de
nuestra subsidiaria, Alto Palermo. Al 30 de junio de 2009, Alto Palermo manejaba y tenía participación
mayoritaria en once centros comerciales, seis de los cuales están ubicados en la Ciudad de Buenos
Aires, uno de los centros comerciales está ubicado en el área del Gran Buenos Aires, y los restantes
están ubicados en las siguiente ciudades del interior de Argentina: Salta, Rosario, Mendoza y
Córdoba.
Al 30 de junio de 2009, participábamos en un 63,3% de Alto Palermo, en tanto Parque Arauco S.A.
participaba en un 29,6%. El resto de las acciones flotan en el mercado, siendo negociadas en la
Bolsa de Comercio de Buenos Aires y las correspondientes ADS cotizan y se negocian en el
NASDAQ en Estados Unidos bajo el símbolo “APSA”. Adicionalmente, al 30 de junio de 2009
poseíamos US$ 31,7 millones de obligaciones negociables convertibles de Alto Palermo con
vencimiento en Julio de 2014. Si nosotros y todos los demás tenedores de dichas obligaciones
negociables convertibles ejercieramos nuestra opción de conversión a acciones de Alto Palermo,
aumentaríamos nuestra participación al 65,9% del capital completamente diluido.
Al 30 de junio de 2009, los centros comerciales de Alto Palermo abarcaban un total de 287.542
metros cuadrados de área locativa bruta excluyendo el espacio ocupado por hipermercados que no
son locatarios de Alto Palermo. Para el período finalizado el 30 de junio de 2009, la tasa de
ocupación de los centros comerciales de Alto Palermo era de aproximadamente el 98,5%
Como resultado de la adquisición de varios centros comerciales, hemos centralizado la administración
de los centros comerciales en Alto Palermo, la cual es responsable del suministro de energía
eléctrica en áreas comunes, conmutador central telefónico, aire acondicionado central y demás
servicios básicos de áreas comunes.
25
El siguiente cuadro muestra cierta información sobre los centros comerciales de nuestra subsidiaria
Alto Palermo al 30 de junio de 2009:
Centros Comerciales
Superfici Participació Porcentaje Alquileres acumulados
Fecha
Valor de
e
n
de
anuales
de los períodos fiscales
de
alquilable Efectiva de ocupación
libros
Ps/000 (4)
adquisici
M2 (1)
APSA (3) (2)
2009 2008 2007
Ps./000 (5)
ón
Centros
Comerciales (6)
Panamerican Mall
(7)
01/12/06 49.731
80,0%
99,9%
8.499
Abasto (8)
17/07/94 37.604
100,0%
99,8%
77.773 69.639 56.380
172.586
Alto Palermo
23/12/97 18.635
100,0%
100,0%
82.450 69.847 57.345
156.665
Patio Bullrich
Mendoza Plaza
Shopping
01/10/98 11.741
100,0%
99,6%
31.537 28.864 25.368
96.903
02/12/04 41.118
100,0%
96,8%
25.478 24.232 18.779
85.294
Alto Avellaneda
Alto Rosario
Shopping (8)
23/12/97 37.298
100,0%
100,0%
47.488 39.958 31.249
84.624
09/11/04 28.640
100,0%
95,0%
24.141 20.040 15.464
79.436
Paseo Alcorta
06/06/97 14.385
Córdoba Shopping
Villa Cabrera
31/12/06 15.789
100,0%
97,9%
39.067 37.293 31.241
74.020
100,0%
96,4%
11.262 10.577 3.810
69.195
Alto Noa
29/03/95 18.851
Proyecto Neuquén
(9)
06/07/99 N/A
Buenos Aires
Design
18/11/97 13.750
100,0%
99,9%
10.838 9.598 6.635
23.081
94,6%
N/A
-
12.127
53,7%
98,8%
12.965 12.020 10.359
11.306
Fibesa y Otros (10) Comercializadora
Los Altos S.A.
-
N/A
100,0%
N/A
16.431 21.402 13.636
-
N/A
100,0%
N/A
8.804
-
98,5%
396.73 345.39
270.266 1.423.089
3
5
TOTAL CENTROS
COMERCIALES
287.542 94,9%
-
-
-
-
1.925 -
557.852
Notas:
(1) Corresponde al total de la superficie alquilable de cada inmueble. Excluye las áreas comunes y estacionamientos.
(2) Se calculó dividiendo los metros cuadrados ocupados por la superficie alquilable.
(3) Participación efectiva de Alto Palermo en cada una de sus unidades de negocio. IRSA cuenta con una participación del
63,34 % en APSA.(4) Corresponde al total de alquileres consolidados por el método RT21.
(5) Costo de adquisición, más mejoras, menos depreciación acumulada, más ajuste por inflación, menos previsión por
desvalorización, más recupero de previsiones, de corresponder.
(6) A través de APSA.
(7) El 13 de Mayo de 2009 se realizó la apertura de un centro comercial, un hipermercado, un complejo de cines. Queda
pendiente la terminación de un edificio de oficinas y/o viviendas.
(8) No incluye el museo de los niños. (Abasto 3.732m2; Rosario 1.261m2)
(9) Terreno para el desarrollo de un Centro Comercial.
(10) Incluye los ingresos de Fibesa S.A. y otros.
26
Ventas Minoristas de los Locatarios
El siguiente cuadro muestra el total de ventas minoristas aproximadas de los locatarios en Pesos de
los centros comerciales en los que somos titulares de participaciones durante los períodos indicados:
Ejercicio fiscal finalizado el 30 de junio de (1)
2007
2008
2009
Ps.
Ps.
Ps.
Abasto
573.814.588
720.398.373
774.496.092
Alto Palermo
502.220.444
631.821.667
745. 008.569
Alto Avellaneda
418.349.117
560.693.754
696.502.305
Paseo Alcorta
321.948.304
385.515.939
374.756.633
Patio Bullrich
226.200.714
271.411.516
274.923.406
Alto Noa
130.318.508
173.998.891
211.353.264
Buenos Aires Design
110.722.931
132.952.563
129.072.350
Mendoza Plaza
337.757.597
433.394.266
436.599.085
Alto Rosario
204.430.069
271.331.827
318.443.541
Cordoba
N/A
120.827.838
133.526.649
Dot Baires Shopping
N/A
N/A
99.478.084
2.825.762.272
3.702.346.634
4.194.159.978
Total de ventas minoristas (2)
Notas:
(1) Ventas minoristas basadas en información provista por locatarios y propietarios anteriores. Las cifras reflejan el 100% de
las ventas minoristas de cada centro comercial, si bien en ciertos casos Alto Palermo es propietaria de un porcentaje inferior
al 100% de dichos centros comerciales.
(2) Excluye ventas de stands y espacios para exhibiciones especiales.
Vencimientos de los Contratos de Alquiler
El siguiente cuadro muestra un cronograma de los vencimientos de los contratos de alquiler de los
centros comerciales, vigentes al 30 de junio de 2009, asumiendo que ninguno de los locatarios
renueva su plazo o cancela su contrato.
Año de
vencimiento
del alquiler
2010
2011
2012
2013+
Total (2)
Cantidad de
contratos
por vencer
Metros cuadrados
sujetos a vencimiento
(m2)
Porcentaje de metros
cuadrados sujetos a
vencimiento (%)
Ingresos anuales por
Porcentaje de
vencer (1)
alquileres totales por
(Ps.)
vencer (%)
54
331
294
196
91.548
42.251
37.483
116.260
32%
15%
13%
40%
73.730.303
54.185.002
52.686.545
52.314.176
32%
23%
23%
22%
1.364
287.542
100%
232.916.026
100%
Incluye solamente el alquiler básico, sin proporcionar de acuerdo a la participación efectiva de Alto
Palermo.
Incluye locales cuyo contrato no ha sido renovado aún y locales vacantes al 30 de junio de 2009.
27
Porcentaje de Ocupación
El siguiente cuadro muestra el porcentaje de ocupación promedio de cada Shopping durante los
ejercicios fiscales finalizados el 30 de Junio de 2009, 2008 y 2007:
Porcentaje de ocupación
Ejercicio finalizado el 30 de Junio de
2009
2008
(%)
(%)
2007
(%)
Abasto de Buenos Aires
99,8
99,6
97,0
Alto Palermo Shopping
100,0
100,0
99,6
Alto Avellaneda
95,0
100,0
99,8
Paseo Alcorta
97,9
99,5
99,0
Patio Bullrich
99,6
100,0
100,0
Alto Noa
99,9
100,0
100,0
Buenos Aires Design
98,8
100,0
100,0
Alto Rosario
95,0
99,2
93,4
Mendoza Plaza Shopping
96,8
97,7
95,9
Córdoba Shopping Villa Cabrera
96,4
97,2
-
Dot Baires Shopping
99,9
-
-
Promedio Total
98,5
99,3
97,8
Precio de Alquileres
El siguiente cuadro muestra el ingreso promedio anual por metro cuadrado de cada shopping durante
los ejercicios fiscales finalizados el 30 de Junio de 2009, 2008 y 2007:
Ingreso promedio anual por metro cuadrado
Ejercicio finalizado el 30 de Junio de (1):
2009
2008
(Ps./m2)
(Ps./m2)
2007
(Ps./m2)
Abasto de Buenos Aires
1711
1.437
1.273
Alto Palermo Shopping
3.581
3.058
2.925
Alto Avellaneda (2)
1.156
972
1.100
Paseo Alcorta
2.409
2.314
2.074
Patio Bullrich
2.255
2.096
2.051
Alto Noa
503
461
344
Buenos Aires Design
731
673
634
Alto Rosario
747
609
484
Mendoza Plaza Shopping
Córdoba Shopping Villa Cabrera
(3)
547
537
456
591
558
N/A
1.162
N/A
N/A
Dot Baires Shopping (4)
28
El precio de alquileres anuales por metro cuadrado de área bruta locativa refleja la suma de alquiler
básico, alquiler complementario e ingresos por derechos de admisión dividido por los m2 de área
bruta locativa.
En Alto Avellaneda la caída de ingresos por m2 en el Período Fiscal 2008 se explican por la inclusión
de 11.600 m2 pertenecientes a Falabella.
Los valores de 2008 fueron modificados tomando en cuenta la superficie de los cines.
Valores de Dot ajustados y anualizados dado que el real sólo contempla un mes y medio.
Principales términos de los contratos de locación
De conformidad con la legislación argentina, los plazos de los contratos de locación comerciales
deben ser de tres a diez años, siendo la mayoría de las locaciones en el ámbito de los centros
comerciales de no más de cinco años. Los contratos de locación están generalmente denominados
en Pesos.
El espacio locativo de los centros comerciales es comercializado a través de un acuerdo exclusivo
con su corredor inmobiliario, Fibesa S.A.. Tenemos un contrato de locación estándar, cuyos términos
y condiciones se describen a continuación, que emplea para la mayoría de los locatarios. Sin
embargo, los locatarios más importantes generalmente negocian mejores condiciones para sus
respectivos contratos de locación. No puede asegurarse que los términos de los contratos de locación
serán los establecidos en el contrato de locación estándar.
Alto Palermo cobra a sus locatarios un alquiler que consiste en el mayor entre (i) un alquiler básico
mensual (el “Alquiler Básico”) y (ii) un porcentaje específico de las ventas minoristas brutas
mensuales del locatario (el “Alquiler Porcentual”), que generalmente oscila entre el 4% y el 10% de
las ventas brutas del locatario. Además, bajo la cláusula de reajuste del alquiler incluida en la mayoría
de los contratos de locación, el Alquiler Básico del locatario generalmente se incrementa anualmente
entre el 7% y el 12% durante el plazo de la locación. Si bien varios de los contratos de locación
incluyen cláusulas de reajuste, éstas no se basan en un índice oficial ni reflejan la tasa de inflación.
En el caso de una disputa, nuestra subsidiaria Alto Palermmo no puede garantizar que será capaz de
hacer valer dichas cláusulas incluidas en sus contratos de locación.
Además del alquiler, Alto Palermo cobra a la mayoría de sus locatarios un derecho de admisión,
exigible al momento de celebrar el contrato de locación y en caso de renovación del mismo. El
derecho de admisión se paga comúnmente como una única suma global o en una pequeña cantidad
de cuotas mensuales. Si el locatario paga este derecho en cuotas, es su responsabilidad pagar el
saldo impago si rescinde su contrato antes del vencimiento. En caso de rescisión unilateral y/o
resolución por incumplimiento de los deberes por parte del locatario, es necesario el consentimiento
de Alto Palermo para el reembolso del derecho de admisión.
29
En cada centro comercial, Alto Palermo es responsable de suministrar la conexión y provisión de
energía eléctrica, la central de conmutación telefónica, la conexión de aire acondicionado y la
conexión al sistema general de detección de incendios. Cada unidad alquilada está conectada a estos
sistemas. Alto Palermo también brinda a sus locatarios del patio de comidas conexiones a un sistema
de servicio sanitario y a uno de gas. Cada locatario es responsable por completar todas las
instalaciones necesarias dentro de su unidad, y además debe pagar los gastos directos generados
por estos servicios dentro de cada unidad. Los gastos directos generalmente incluyen: electricidad,
agua, gas, teléfono y aire acondicionado. El locatario debe pagar asimismo un porcentaje de los
gastos totales e impuestos generales relacionados con el mantenimiento de las áreas comunes,
porcentaje que Alto Palermo determina sobre la base de la superficie bruta que alquila el locatario y
de la ubicación de su local. Las expensas de las áreas comunes incluyen, entre otras cosas,
administración, seguridad, operaciones, mantenimiento, limpieza e impuestos.
Alto Palermo realiza actividades promocionales y de marketing para incrementar el tráfico hacia los
centros comerciales. Estas actividades se financian con los aportes de los locatarios al Fondo de
Promoción Colectiva (“FPC”), el cual es administrado por nosotros. Cada mes los locatarios aportan al
FPC un monto equivalente a aproximadamente el 15% del valor de su alquiler (Alquiler Básico más
Alquiler Porcentual), además del alquiler y expensas. Alto Palermo está facultada a aumentar el
porcentaje que cada locatario debe contribuir al FPC, pero dicho aumento no puede exceder el 25%
del porcentaje original designado en el contrato de locación para FPC. Puede asimismo requerir que
los locatarios realicen aportes extraordinarios del FPC a fin de financiar campañas de marketing y
promociones especiales o para cubrir costos de eventos promocionales especiales que beneficien a
todos los locatarios. Podemos requerir estos aportes extraordinarios no más de cuatro veces al año, y
cada aporte extraordinario no puede exceder el 25% del último alquiler mensual pagado por el
locatario.
Cada locatario alquila su local vacío, sin ninguna instalación, y es responsable de la decoración de su
local. Cualquier modificación o agregado a la unidad debe ser previamente aprobada por nosotros. El
locatario es responsable por todos los costos incurridos al remodelar la unidad, debiendo retirar
cualquier agregado que realice a la misma al vencimiento del plazo del alquiler. Asimismo, el locatario
es responsable por obtener un seguro adecuado para su unidad, que debe incluir, entre otras cosas,
cobertura para incendio, rotura de vidriera, robo, inundación, responsabilidad civil e indemnización de
empleados.
Fuentes de Ingresos de Centros Comerciales
A continuación se expone un desglose de las fuentes de ingresos de los centros comerciales durante
los ejercicios económicos finalizados el 30 de junio de 2007, 2008 y 2009:
Alquiler mínimo mensual fijo
Renta variable dependiente de los precios
Alquileres de los Stands y de los kioscos
Tasa de admisión
Varios
Estacionamiento
Totales renta y servicios
30
Ejercicio fiscal finalizado el 30 de junio de
2009
2008
2007
(Ps.)
(Ps.)
(Ps.)
196.039.212
159.140.526
129.594.156
70.883.545
73.298.452
51.872.357
31.774.087
27.144.073
21.303.064
47.690.439
40.275.442
34.477.499
33.275.688
31.959.152
23.012.445
17.070.274
13.577.014
9.872.453
396.733.245
345.394.659
270.131.974
Descripción de cada Centro Comercial
A continuación, incluimos una breve descripción de los centros comerciales propiedad de nuestra
subsidiaria Alto Palermo.
Alto Palermo Shopping, Ciudad de Buenos Aires. Alto Palermo Shopping es un centro comercial de
145 locales, que fue inaugurado en 1990, y se encuentra ubicado en el barrio de Palermo de la
Ciudad de Buenos Aires, que cuenta con una muy alta densidad de población. Alto Palermo Shopping
está ubicado a sólo pocos minutos del centro y próximo al acceso al subterráneo. Cuenta con una
superficie total construida de 65.029 metros cuadrados, con 18.635 metros cuadrados de área bruta
locativa. El centro comercial cuenta con un patio de comidas de 19 locales. Alto Palermo Shopping
cuenta con cuatro niveles y estacionamiento para 654 automóviles. Durante el ejercicio económico
finalizado el 30 de junio de 2009, los visitantes del centro comercial generaron ventas minoristas
nominales totales por aproximadamente Ps. 745,0 millones, lo que representa ventas anuales de
aproximadamente Ps. 39.979,0 por metro cuadrado. Entre los principales locatarios se incluyen Zara,
Garbarino, Sony Style, Frávega y Just For Sport. Los cinco locatarios más importantes de Alto
Palermo Shopping (en términos de ventas en este centro comercial) representaron aproximadamente
el 17,3% de su área bruta alquilable al 30 de junio de 2009 y aproximadamente el 9,5% de su alquiler
básico para el ejercicio económico 2009 al 30 de junio de este año.
Alto Avellaneda, Avellaneda, Provincia de Buenos Aires. Alto Avellaneda es un centro comercial de
144 locales, inaugurado en octubre de 1995 en Avellaneda, una localidad densamente poblada,
ubicada en el límite sur de la Ciudad de Buenos Aires. La superficie total construida de alto
Avellaneda es de 108.598 metros cuadrados que incluyen 37.298 metros cuadrados de área bruta
locativa. Cuenta con un complejo de cines con seis salas, la primera mega tienda Wal-Mart de
Argentina, un bowling, un centro de entretenimientos, un patio de comidas con 18 locales y a partir
del 28 de abril del año 2008, con una tienda departamental Falabella. Wal-Mart (no incluida en el área
bruta locativa) adquirió el espacio que ocupa, pero paga la parte proporcional de los gastos comunes
del estacionamiento de Alto Avellaneda. El centro comercial cuenta con 2.700 espacios para
estacionamiento gratuito en un área de 47.856 m2. Durante el ejercicio económico finalizado el 30 de
junio de 2009, los visitantes del centro comercial generaron ventas minoristas nominales totales por
aproximadamente Ps. 696,5 millones, lo que representa ingresos anuales de aproximadamente
Ps.18.674,0 por metro cuadrado.
Los principales locatarios incluyen a Falabella, Garbarino, Frávega, Compumundo y Sport Line. Los
cinco locatarios más importantes de Alto Avellaneda (en términos de ventas en este centro comercial)
representaron aproximadamente el 34,4% de su área bruta alquilable al 30 de junio de 2009 y
aproximadamente el 21,3% de su alquiler básico acumulado para el ejercicio 2009 al 30 de junio de
este año.
31
Paseo Alcorta, Ciudad de Buenos Aires. Paseo Alcorta es un centro comercial de 111 locales,
inaugurado en 1992, ubicado en el barrio residencial de Palermo Chico, una de las zonas más
exclusivas de la Ciudad de Buenos Aires, muy cercana al centro de la ciudad. Paseo Alcorta cuenta
con una superficie total construida de aproximadamente 87.553 metros cuadrados que incluye 14.485
metros cuadrados de área bruta locativa. Paseo Alcorta se distribuye en tres niveles: un complejo de
cines, con cuatro salas, un patio de comidas con 17 locales, el hipermercado Carrefour y
estacionamiento para aproximadamente 1.300 automóviles. Carrefour compró el espacio que ocupa
pero paga los gastos proporcionales de las expensas del estacionamiento del centro comercial.
Durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2009, los visitantes del centro comercial
generaron ventas minoristas nominales totales por aproximadamente Ps. 374,8 millones, lo que
representa ventas anuales de aproximadamente Ps. 26.051,9 por metro cuadrado. Entre los
principales locatarios se encuentran Zara, Frávega, Rapsodia, Kartun y Etiqueta Negra. Los cinco
locatarios más importantes de Paseo Alcorta (en términos de ventas en este centro comercial)
representaron aproximadamente el 14,2% del área bruta alquilable de Paseo Alcorta al 30 de junio de
2009 y aproximadamente el 8,9% de su alquiler básico acumulado para el ejercicio económico 2009
al 30 de junio de este año.
Abasto Shopping, Ciudad de Buenos Aires. Abasto Shopping es un centro comercial de 173 locales,
ubicado en la Ciudad de Buenos Aires al que se puede acceder en forma directa en subte, tren y por
autopista. Se inauguró en noviembre de 1998. El edificio principal es un inmueble que, durante el
período 1889 a 1984, funcionó como el principal mercado de productos perecederos de Buenos Aires.
Nuestra subsidiaria Alto Palermo convirtió la propiedad en un centro comercial de 116.646 metros
cuadrados, con aproximadamente 37.604 m2 de área bruta locativa (41.336 m2 si consideramos
Museo de los Niños). El centro comercial incluye un patio de comidas con 27 locales con una
superficie de 8.021 metros cuadrados, un complejo de cines, con 12 salas, un área de
entretenimientos y el “Museo de los Niños Abasto”, un museo para niños. Abasto cuenta con cinco
niveles y estacionamiento para 1.200 automóviles.
Durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2009, los visitantes del centro comercial
generaron ventas minoristas nominales totales por aproximadamente Ps. 774,5 millones, que
representan ventas por metro cuadrado anuales de aproximadamente Ps. 20.596,1. El total de
ingresos por alquileres aumentó de aproximadamente Ps. 70,3 millones para el ejercicio económico
finalizado el 30 de junio de 2008 a Ps. 78,1 millones para el ejercicio económico finalizado el 30 de
junio de 2009, lo que representa ingresos mensuales por metro cuadrado de área bruta locativa de
Ps. 147,8 en 2008 y Ps.173,1 en 2009. Entre los principales locatarios se incluyen Garbarino, Zara,
Frávega, Mc Doald´s y Compumundo. Los cinco locatarios más importantes de Abasto Shopping (en
términos de ventas en este centro comercial) representaron aproximadamente el 7,2% de su alquiler
básico acumulado para el ejercicio económico 2009 al 30 de junio de este año.
Patio Bullrich, Ciudad de Buenos Aires. Patio Bullrich es un centro comercial de 85 locales, ubicado
en el barrio de Recoleta, una popular zona turística de la Ciudad de Buenos Aires, a poca distancia
de los hoteles Caesar Park, Four Seasons y Hyatt. Patio Bullrich tiene una superficie total construida
de 29.982 metros cuadrados, que incluyen 11.741 metros cuadrados de área bruta locativa. El centro
comercial se distribuye en cuatro niveles, cuenta con un patio de comidas con 13 locales, área de
entretenimientos, un complejo cinematográfico de cuatro salas y estacionamiento para 215
automóviles.
32
Durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2009, los visitantes del centro comercial
generaron ventas minoristas nominales totales de aproximadamente Ps. 274,9 millones, lo que
representa ventas de aproximadamente Ps. 23.415,7 por metro cuadrado. Entre los principales
locatarios se incluyen Zara, Etiqueta Negra, Rouge Internacional, La Martina y Rapsodia. Los cinco
locatarios más importantes de Patio Bullrich (en términos de ventas en este centro comercial)
representaron aproximadamente el 20,0% del área bruta alquilable de Patio Bullrich al 30 de junio de
2009 y aproximadamente el 15,7% de su alquiler básico acumulado para el ejercicio económico 2009
al 30 de junio de este año.
Alto Noa, Ciudad de Salta. Alto Noa es un centro comercial de 88 locales, ubicado en Salta, capital de
la Provincia de Salta. El centro consiste en aproximadamente 30.876 metros cuadrados de superficie
total construida con 18.851 metros cuadrados de área bruta locativa e incluye un patio de comidas
con 14 locales, un centro recreativo, un supermercado, un complejo de ocho salas de cine y
estacionamiento para 551 automóviles. Durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de
2009, los visitantes del centro comercial generaron ventas minoristas nominales totales de
aproximadamente Ps. 211,3 millones, lo que representa ventas anuales de aproximadamente Ps.
11.211,8 por metro cuadrado. Los principales locatarios son Supermercado Norte, Garbarino,
Boulevard Casino, YPF y Frávega. Los cinco locatarios más importantes de Alto Noa (en términos de
ventas en este centro comercial) representaron aproximadamente el 33,0% del área bruta locativa de
Alto Noa al 30 de junio de 2009 y aproximadamente el 16,4% de su alquiler básico acumulado para el
ejercicio económico 2009 al 30 de junio de este año.
Buenos Aires Design Center, Ciudad de Buenos Aires. Buenos Aires Design es un centro comercial
de 64 locales destinados al negocio de la decoración de interiores y restaurantes, que fue inaugurado
en 1993. Alto Palermo es propietario de Buenos Aires Design, a través de una participación del
53,64% en Emprendimientos Recoleta S.A., la compañía titular de la concesión para operar el centro
comercial. Buenos Aires Design se encuentra ubicado en el exclusivo barrio de Recoleta, una de las
mayores atracciones turísticas de la ciudad. Cuenta con una superficie total construida de 26.131,5
metros cuadrados, con 13.750 metros cuadrados de área bruta locativa, 7 locales de comida, está
dividido en dos niveles y tiene estacionamiento para 174 automóviles. Durante el ejercicio económico
finalizado el 30 de junio de 2009, los visitantes del centro comercial generaron ventas minoristas
nominales totales por aproximadamente Ps. 129,1 millones, lo que representa ventas anuales de
aproximadamente Ps. 9.387,1 por metro cuadrado. Entre los principales locatarios se incluyen Morph,
Hard Rock Café, Barugel Azulay, Bazar Geo y Kalpakian. Los cinco locatarios más importantes de
Buenos Aires Design (en términos de ventas en este centro comercial) representaron
aproximadamente el 21,7% del área bruta locativa de Buenos Aires Design y el 18,9% de su alquiler
básico acumulado para el ejercicio 2009 al 30 de junio de este año.
Alto Rosario, Santa Fé, Ciudad de Rosario. Alto Rosario es un centro comercial de 145 locales,
ubicado en Rosario, Provincia de Santa Fé. Fue inaugurado en noviembre de 2004 y consiste en
100.750 metros cuadrados de superficie total cubierta con 28.640 metros cuadrados de área bruta
locativa. Está orientado a la indumentaria y el entretenimiento e incluye un patio de comidas con 17
locales, un centro de entretenimientos para niños, un complejo de 14 salas de cine y estacionamiento
para cerca de 1.736 automóviles.
33
Durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2009, los visitantes del centro comercial
generaron ventas minoristas nominales totales de aproximadamente Ps. 318,4 millones, lo que
representa ventas anuales de aproximadamente Ps. 11.118,8 por metro cuadrado. Los principales
locatarios son Frávega, Cines Rosario, Sport 78, Red Megatone y Compumundo. Los cinco locatarios
más importantes de Alto Rosario (en términos de ventas en este centro comercial) representaron
aproximadamente el 37,3% del área bruta locativa de Alto Rosario y aproximadamente el 10,7% de su
alquiler básico acumulado para el ejercicio económico al 30 de junio de este año.
Mendoza Plaza, Mendoza, Ciudad de Mendoza. Mendoza Plaza es un centro comercial de 150
locales ubicado en la ciudad de Mendoza, Provincia de Mendoza. Cuenta con 41.118 metros
cuadrados de área bruta locativa. Mendoza Plaza posee un complejo cinematográfico que cubre un
área de aproximadamente 3.659 metros cuadrados, la tienda por departamentos chilena Falabella, un
patio de comidas con 22 locales, un área de entretenimientos y un supermercado que también es
locatario. Durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2009, los visitantes del centro
comercial generaron ventas minoristas nominales totales de aproximadamente Ps. 436,6 millones, lo
que representa ventas de aproximadamente Ps. 10.618,2 por metro cuadrado. Entre los principales
locatarios se encuentran Falabella, Super Vea Plaza, Garbarino, Frávega y Cines MP. Los cinco
locatarios más importantes de Mendoza Plaza (en términos de ventas en este centro comercial)
representaron aproximadamente el 43,7% del área bruta locativa de Mendoza Plaza al 30 de junio de
2009 y aproximadamente el 23,0% de su alquiler básico acumulado para el ejercicio económico hasta
esa fecha.
Córdoba Shopping, Villa Cabrera, Córdoba. Córdoba Shopping es un centro comercial de 106 locales
ubicado en Villa Cabrera, Provincia de Córdoba. Cuenta con 15.789 metros cuadrados de área bruta
locativa. Córdoba Shopping posee un complejo cinematográfico con 12 salas, un patio de comidas,
un área de entretenimientos y un estacionamiento para 1.500 vehículos. Durante el ejercicio
económico finalizado el 30 de junio de 2009, los visitantes del centro comercial generaron ventas
minoristas nominales totales de aproximadamente Ps. 133,5 millones, lo que representa ventas
anuales de aproximadamente Ps. 8.456,9 por metro cuadrado. Entre los principales locatarios se
encuentran Cines Córdoba, McDonald’s, New Sport, Dexter y Canotier.
Los cinco locatarios más importantes de Córdoba Shopping (en términos de ventas en este centro
comercial) representaron aproximadamente el 40,8% del área bruta locativa de Córdoba Shopping y
aproximadamente el 10,6% de su alquiler básico acumulado para el ejercicio económico 2009 al 30
de junio de este año.
Dot Baires Shopping, Ciudad de Buenos Aires, Buenos Aires. Dot Baires Shopping es un centro
comercial que se inauguró en Mayo de 2009 y que cuenta con 4 niveles y 3 subsuelos, una superficie
de 173.000 m2 cubiertos, de los cuales 49.731 son m2 de ABL y que comprende 153 locales
comerciales, un hipermercado, un complejo de cines con 10 salas y estacionamiento para 2.200
vehículos. Al 30 de junio de 2009, la participación de APSA en Panamerican Mall S.A. es del 80%.
Durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2009, los visitantes del centro comercial
generaron desde el momento de la apertura ventas minoristas nominales totales de aproximadamente
Ps. 99,5 millones, lo que representa ventas anualizadas (promediando los meses desde su apertura)
de aproximadamente Ps. 16.002,6 por metro cuadrado.
34
Entre los principales locatarios se encuentran Falabella, Wall Mart, Zara, Garbarino y Frávega. Los
cinco locatarios más importantes de Dot Baires Shopping (en términos de ventas en este centro
comercial) representaron aproximadamente el 46,4% del área bruta locativa de Dot Baires Shopping y
aproximadamente el 2,8% de su alquiler básico acumulado para el ejercicio económico 2009 al 30 de
junio de este año.
Adquisición de Soleil Factory, San Isidro, Prov. De Bs. As. El 28 de diciembre de 2007, Alto Palermo
S.A. suscribió un boleto para la transferencia parcial de fondo de comercio con INC S.A., por la cual
Alto Palermo convino adquirir una de las partes del Fondo de Comercio constituida por un Centro
Comercial en el inmueble donde actualmente funciona el Centro Comercial “Soleil Factory” ubicado
en el Partido de San Isidro, Provincia de Buenos Aires. El cierre de esta operación se encuentra
sujeta a determinadas condiciones suspensivas. El precio total fue de US$ 20,7 millones, de los
cuales Alto Palermo abonó US$ 8,1 millones en concepto de anticipo. El saldo remanente, US$ 12,6,
se abonará en el 2014. En dicha oportunidad, Alto Palermo firmó una carta de oferta para la
adquisición, construcción y explotación de un Centro Comercial en un predio propiedad de INC S.A,
ubicado en la Ciudad de San Miguel de Tucumán, Provincia de Tucumán, transacción que se
encuentra sujeta a determinadas condiciones suspensivas, entre otras, la adquisición parcial a INC
S.A. del fondo de comercio constituido por el Centro Comercial que funciona en Soleil Factory.
Financiación al Consumo
Tarshop. A través de su subsidiaria Tarshop, en la que APSA es titular del 93,4%, participamos en el
negocio de financiación al consumo.
Dentro del mercado de financiación al consumo en Argentina, existen principalmente dos grandes
instrumentos, la tarjeta de crédito y los préstamos personales tanto en efectivo, como financiando
consumos en comercios. En ambas modalidades operan dos tipos de entidades, las reguladas por la
Ley de Entidades Financieras (Ley N° 21.526), donde podemos encontrar Bancos y Compañías
Financieras y no reguladas, donde se desempeña Tarshop.
Dentro de la estructura de negocios de Tarshop, podemos mencionar: (i) Tarjeta de Crédito, (ii)
Préstamos Personales, (iii) Financiación de Consumos en Comercios, y (iv) Productos Periféricos.
Con respecto al negocio de Tarjeta de Crédito, que comercialmente utiliza la marca “Tarjeta
Shopping”, Tarshop es emisor, procesador y comercializador, obteniendo por ello, la ventaja de
flexibilidad comercial en el armado la planes acordes, tanto a los clientes target, como también a los
comercios adheridos.
Al 30 de junio de 2009, Tarshop contaba con 855.000 cuentas de clientes, de las cuales 422.000 se
encontraban con saldo, con una deuda promedio de Ps. 1.438 por cuenta. La cartera total ascendía a
Ps. 819,0 millones, siendo el 59,3% cartera securitizada a través del Programa de Fideicomisos
Financieros Tarjeta Shopping.
Tarshop cuenta actualmente con una red comercial de 22 puntos de venta, distribuidos en la Capital
Federal, Gran Buenos Aires, Córdoba, Tucumán, Salta y Jujuy. Al 30 de junio de 2009, los comercios
que aceptan la tarjeta de crédito de Tarshop ascendían a más de 40.000, de los cuales,
regularmente, un 41% de los mismos registran operaciones generando más de 6,6 millones de
transacciones durante el mencionado año.
35
Adicionalmente Tarshop es propietaria del 50% del paquete accionario de Metroshop S.A.,
perteneciendo el otro 50% a Metronec S.A. Es una empresa dedicada a comercializar tarjetas de
crédito, con la incorporación tecnológica de un chip que posibilita el acceso automático a los
principales medios de transportes, y préstamos personales mediante una red de distribución
independiente. Tarshop actúa proveyendo el procesamiento de los productos comercializados por
Metroshop.
En el transcurso del año fiscal 2009, y como consecuencia del contexto financiero internacional, nos
hemos encontrado en la necesidad de revisar las perspectivas económicas generales y particulares
de la actividad de la sociedad, tomando distintas medidas, todas tendientes a fortalecer el negocio de
cara a las condiciones económicas imperantes.
Para afrontar la creciente volatilidad en el contexto financiero internacional y dotar a Tarshop de una
base de capital acorde a las condiciones actuales de mercado, durante el primer trimestre del año
fiscal 2009, APSA ha resuelto participar de un aumento de capital por hasta la suma de Ps. 60
millones, incrementando su participación accionaria en la compañía del 80% al 93,4%.
Algunas de las medidas implementadas, durante el año fiscal 2009, fueron:
Readecuación de la estructura operativa, de acuerdo al nuevo contexto de negocios.
Adecuación en planes de efectivo y financiación de consumos en comercios.
Modificaciones a las Políticas de Originación de créditos.
Fortalecimiento de la Gestión de Cobranzas.
Análisis e implementación de nuevas herramientas de fondeo.
Adecuación de políticas de previsionamiento por incobrabilidad, estableciendo un criterio más
riguroso respecto a lo sugerido por el BCRA.
Durante el segundo trimestre del año fiscal 2009, nuestra subsidiaria Alto Palermo ha suministrado
asistencia financiera a Tarshop por la suma de Ps. 105 millones, luego aceptada en concepto de
aportes irrevocables. Esta medida fue adoptada con la finalidad de fortalecer su situación patrimonial
y robustecer su posición financiera, dada la compleja situación que presentaba el mercado de
fideicomisos financieros al que pertenece parte de su actividad, y ante la muy baja capitalización en
relación a sus competidores.
Como resultado de las acciones tomadas, durante el año fiscal 2009, la cartera de créditos neta de
Castigos incluyendo los cupones securitizados al 30 de junio de 2009 se ubicó en Ps. 627,0 millones,
un 33,9% menor a la cartera de Ps. 948,0 millones al 30 de junio de 2008.
36
Respecto de la cobranza, la mora de créditos entre 90 y 180 días al 30 de junio de 2009 alcanzó el
6,5% (sobre cartera neta de Castigos).
Finalmente, a partir del tercer trimestre del año fiscal 2009, se manifiesta un nivel de reducción de
pérdidas en comparación contra los trimestres anteriores, producto de las medidas tomadas y de una
mejor capitalización en combinación con una relativa estabilización de los mercados financieros
locales, una caída en los cargos por incobrabilidad y una disminución de los gastos operativos.
Ventas de Inmuebles de Desarrollo y Reserva de Tierras
Inmuebles de Desarrollo para Viviendas
La adquisición y desarrollo de complejos de departamentos para vivienda y comunidades
residenciales para la venta es otra de las actividades principales de la compañía. Los desarrollos de
complejos de departamentos para viviendas consisten en la construcción de nuevas torres o la
reconversión y reciclaje de estructuras existentes como fábricas o depósitos. En lo que respecta a
comunidades residenciales, frecuentemente compramos terrenos desocupados, desarrollamos la
infraestructura, tales como caminos, servicios públicos y áreas comunes, y vendemos lotes para la
construcción de viviendas unifamiliares. También desarrollamos o vendemos terrenos a terceros para
el desarrollo de instalaciones complementarias tales como áreas comerciales en zonas de desarrollos
residenciales.
En el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2008, los ingresos provenientes del segmento
ventas y desarrollos alcanzaron la suma de Ps. 196,8 millones, comparado con Ps. 280,4 millones
registrados durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2009.
Los trabajos de construcción y renovación en emprendimientos residenciales son llevados a cabo,
bajo nuestra supervisión, por empresas constructoras argentinas independientes elegidas mediante
un proceso de licitación. La compañía celebra contratos llave en mano con la empresa elegida, la que
acuerda construir y entregar el desarrollo terminado, a un precio fijo y en una fecha determinada.
Generalmente no somos responsables de costos adicionales basados en el contrato llave en mano.
Los demás aspectos del proyecto, incluyendo el diseño arquitectónico, también son realizados por
estudios independientes.
Otra modalidad para el desarrollo de emprendimientos residenciales, es el canje de tierra por metros
construidos. De esta forma entregamos terrenos sin desarrollar y otra empresa se encarga de la
construcción del proyecto. En este caso, recibimos metros cuadrados terminados para su
comercialización, sin participar de la obra.
En el primer trimestre del año fiscal 2008, con el objetivo de fortalecer nuestra presencia en el
segmento de desarrollos residenciales creamos en conjunto con la reconocida desarrolladora
brasileña CYRELA la firma IRSA-CYRELA (CYRSA), desarrolladora de viviendas para la República
Argentina con alto nivel de construcción, una innovadora política de ventas y financiación, además de
un nuevo concepto de viviendas, en línea con las últimas tendencias a nivel mundial.
37
El primer proyecto de IRSA-CYRELA, desarrollado en un terreno de dos manzanas contiguas en el
barrio de Vicente López, se lanzó en el mes de marzo bajo el nombre de Horizons. Consiste en uno
de los desarrollos más significativos del Gran Buenos Aires que introducirá un nuevo concepto de
complejos residenciales con hincapié en el uso de espacios comunes. El proyecto incluye dos
complejos con un total de seis edificios; un complejo frente al Río con tres edificios de 14 pisos
(complejo “Río”) y otro complejo sobre la Avenida Libertador con tres edificios de 17 pisos (complejo
“Parque”), totalizando así 59.000 m2 construidos de área destinada a ventas distribuidos en 467
unidades (sin incluir las unidades a entregar por la compra de los terrenos). Horizons, único e
innovador en su estilo de complejos residenciales, cuenta con 32 ítems de amenities: salón de
reuniones; work zone; piscinas climatizadas; club house con spa, sauna, gimnasio, salón para niños,
salón para adolescentes; sectores parquizados temáticamente; y senda aeróbica, entre otros. El
showroom fue abierto al público en marzo de 2008 y su éxito fue rápidamente reconocido. A la fecha
de los presentes estados contables, se firmaron boletos de compraventa por el 99% de las unidades
propias a ser comercializadas, y los resultados se reflejarán en la medida que se avance con la obra,
consolidados al 50%.
Al 30 de Junio 2009, el proyecto cuenta con las obras en un grado de avance cercano al 30%,
estimando la finalización y entrega de los mismos durante el transcurso del año fiscal 2011.
La siguiente tabla muestra cierta información y da una visión general referente a las ventas y
desarrollos de inmuebles al 30 de junio de 2009, 2008 y 2007:
38
Ventas y Desarrollos de Inmuebles
Porcent
aje
Vendid
o (4)
99,54%
53.798
53.79
8
-
-
0,00%
0,00%
-
-
-
-
0,00%
-
-
-
-
31,77%
-
-
-
-
99,00%
-
1.437
366.55
8
3.483
61.13
3
17.33
0
209.656
2.131
420.35
6
57.28
1
61.13
3
17.33
0
175.2
89
231.99
5
9.904
4.030
1.124
3.674
11.830
-
-
-
8.193
14.028
257.85
3
76
-
-
9.980
4.030
1.124
11.86
7
Fecha de
Adquisicion
Area
destinada
a Ventas
(m2) (2)
Total de
Unidade
s/Lotes
(3)
Particip
ación
efectiva
IRSA
Porcen
taje
Constr
uido
Torres Renoir (15)
Crédito permuta Terreno
Rosario (8) (17)
Terrenos de Caballito (16)
Crédito permuta Terreno
Caballito (Cyrsa) (15)
Crédito permuta Terreno
Caballito (KOAD) (15)
Libertador 1703 y 1755
(Horizons) (16)
09/09/99
22.861
5.383
28
100,00
%
30/04/99
03/11/97
42.388
4.692
9.784
80
1
03/11/97
-
7.451
-
03/11/97
-
6.833
118
63,34%
50,00%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
66,00
%
0,00%
16/01/07
396.565
59.000
467
50,00%
Otros Viviendas (10)
N/A
231.677
116.513
693.491
DESARROLLO
Ventas Acumuladas al
30 de Junio
de los ejercicios fiscales
($ 000) (6)
Real
Real
Real
JunJunJun09
08
07
Venta
s
Acum.
($
000)
(5)
Costo
Estimado/
Real
($ 000)
(1)
Valor
Libro
$/000
(7)
Viviendas
Subtotal Viviendas
0,00%
80,00
%
30,00
%
54
11.02
3
4.429
15.92
7
27.62
3
112.7
56
3.477
Comunidades Residenciales
Abril/Baldovinos (11)
Crédito permuta Terreno
Benavidez (15)
03/01/95
130.955
1.408.905
1273
18/11/97
-
125.889
110
Villa Celina I, II y III
26/05/92
4.742
75.970
219
135.697
1.610.764
1.602
Subtotal Com. Residenciales
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
97,00
%
100,00
%
98,91%
0,00%
100,00
%
Reserva de Tierra
Puerto Retiro (9)
18/05/97
-
82.051
-
50,00%
0,00%
0,00%
-
-
-
Santa María del Plata
10/07/97
-
352.403
-
0,00%
10,00%
31.000
-
-
Pereiraola (11)
39
16/12/96
-
1.299.630
-
90,00%
100,00
%
31.00
0
0,00%
0,00%
-
-
-
-
54.38
0
139.7
48
21.71
7
Terrenos Alcorta (8)
07/07/98
-
1.925
-
63,34%
0,00%
Terreno Rosario (8)
30/04/99
-
31.000
-
0,00%
Caballito Mz 35
Canteras Natal Crespo
03/11/97
27/07/05
-
9.784
4.300.000
-
63,34%
100,00
%
50,00%
Terreno Berutti (8)
24/06/08
-
3.207
-
Pilar
29/05/97
-
740.237
-
Espacio Aereo Coto (8)
24/09/97
-
21.406
-
Torres Jardín IV
18/07/96
-
3.169
-
Terreno Caballito (8)
03/11/97
-
25.539
-
Patio Olmos
25/09/07
-
5.147
-
Otras Res. de Tierra (12)
N/A
-
14.476.115
Subtotal Res. de Tierras
100,00
%
22.969
-
-
-
11.072
7.644
19.152
252
29
3.428
19.15
2
57
-
0,00%
0,00%
19,85%
100,00
%
0,00%
63,34%
100,00
%
0,00%
0,00%
-
-
-
-
0,00%
0,00%
-
-
-
-
63,34%
100,00
%
0,00%
0,00%
-
-
-
-
0,00%
0,00%
-
-
-
-
63,34%
100,00
%
0,00%
100,00
%
0,00%
-
-
-
-
0,00%
-
-
-
-
-
1.041
1.041
-
-
3.030
36.74
1
32.94
9
25.62
0
21.351.613
-
85.486
8.714
22.63
7
31.09
1
404.7
78
91.638
108.42
3
-
26.20
6
-
-
108.4
23
-
-
18.777
1.830
476
-
-
6.850
6.850
-
-
-
6.137
6.137
42.07
0
36.35
0
74.51
0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
91
15.57
7
5.705
52.71
5
3.408
13.18
8
Otros
Dique III
09/09/99
-
10.474
N/A
Bouchard 551
15/03/07
-
9.946
N/A
Madero 1020
21/12/95
-
5.056
N/A
Della Paoleras 265
27/08/07
-
472
N/A
Madero 942
31/08/94
-
768
N/A
Dock del Plata
15/11/06
-
3.957
N/A
Libertador 498
20/12/95
-
3.099
N/A
-
6.521
N/A
Laminar
40
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
0,00%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
42.070
36.350
74.510
Reconquista 823
-
5.016
N/A
Locales Crucero I
-
192
N/A
-
7.017
N/A
Subtotal Otros
-
52.518
TOTAL (14)
829.188
23.224.551
Otros (13)
N/A
3.733
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
100,00
%
99,22%
31.535
31.53
5
-
-
-
2.006
2.006
-
-
-
24.567
3.099
112
-
-
442.86
3
204.3
87
109.0
11
26.20
6
-
1.206.
558
280.3
62
196.8
11
75.75
1
591.9
35
Notas:
(1) Costo de adquisición más la inversión total realizada y/o prevista si el proyecto no ha sido finalizado ajustados por inflación al 28/02/03.
(2) Total del área del inmueble destinada a ventas una vez finalizado el desarrollo o adquisición y antes de la venta de cualquiera de las unidades (incluyendo cocheras y espacios de
almacenamiento, pero sin incluir los espacios comunes). En el caso de Reservas de Tierras se consideró la superficie de los terrenos. (3) Representa el total de las unidades o lotes una vez
completado el desarrollo o adquisición (excluye cocheras y espacios de almacenamiento).
(4) El porcentaje vendido se computa dividiendo los metros cuadrados vendidos por el total de metros cuadrados vendibles, incluyendo operaciones de venta acordadas mediante boelto no
escrituradas.(5) Incluye únicamente las ventas acumuladas consolidadas por el método RT21 ajustadas por inflación al 28/02/03.
(6) Corresponde al total de las ventas consolidadas por el método RT4 ajustadas por inflación al 28/02/03.
(7) Costo de adquisición más mejoras más los intereses activados de las propiedades consolidadas en cartera al 30 de Junio de 2008, ajustados por inflación al 28/02/03.
(8) A través de Alto Palermo S.A.(9) A través de Inversora Bolivar S.A
(10) Incluye el siguiente inmuebles: Torres de Abasto a través de Alto Palermo, Torres Jardín, Edificios Cruceros, San Martin de Tours, Rivadavia 2768, Alto Palermos Park, permuta torre renoir II,
Minetti D, Dorrego 1916 y Padilla 902 a través de IRSA.
(11) Directamente a través de IRSA e indirectamente a través de Inversora Bolivar S.A.. Se incluyen las ventas de acciones de Abril.(12Incluye las siguientes reservas de tierras: Terreno Pontevedra, Isla Sirgadero, Terreno San Luis, Mariano Acosta, Merloe Intercontinental Plaza II a través de IRSA, Zetol y Vista al Muella a
través de Liveck y C.Gardel 3134, C.Gardel 3128, Aguero 596 (totalmente vendida), Zelaya 3102, Conil y Otras APSA (a través de APSA).(13) Incluye el siguiente inmueble: Puerto Madero Dock XIII. También incluye ingresos por rescisión (a través de IRSA e IBSA) e ingresos por gastos recuperados por expensas, sellados
recuperados y honorarios asociados.
(14) Corresponde a la unidad de negocio “Ventas y Desarrollos” mencionada en la Nota 4 a los Estados Contables Consolidados
(15) Corresponde a créditos por permutas expuestos como "Bienes de Cambio" en los Estados Contables Consolidados.
(16) Pertenece a CYRSA S.A.
(17) Corresponde a créditos por permutas expuestos como "Bienes de Cambio" en los Estados Contables Consolidados por la parcelas “G” y “H”. El avance físico de la parcela “G” al 30 de Junio de
2009es de 66% y de la parcela “H” es de 3%.
41
Edificios de departamentos y lofts
En el mercado de edificios de departamentos, adquirimos propiedades sin desarrollar, ubicadas
estratégicamente en las zonas de mayor población de la Ciudad de Buenos Aires, en particular inmuebles
situados cerca de centros comerciales e hipermercados existentes o que vayan a ser construidos. En
estas propiedades desarrollamos complejos de torres de departamentos destinados al sector de ingresos
medios y altos. Están equipados con comodidades y servicios modernos, tales como “espacios verdes”,
pileta de natación, instalaciones deportivas, espacios de esparcimiento y seguridad durante las 24 horas.
En el mercado de lofts, nuestra estrategia consiste en adquirir edificios antiguos en desuso, ubicados en
zonas densamente pobladas de sectores de ingresos altos y medianos. Los inmuebles son reciclados y
convertidos en lofts sin terminar, lo que brinda a los compradores la oportunidad de diseñarlos y
decorarlos a su gusto.
Proyectos desarrollados en el pasado
Torres Jardín, Ciudad de Buenos Aires. Torres Jardín es un complejo residencial en el barrio porteño de
Villa Crespo, a cinco minutos del centro comercial Abasto. Las Torres Jardín I, II y III están terminadas y
comprenden 490 departamentos de uno, dos y tres dormitorios. El complejo también incluye un subsuelo
para estacionamiento con 295 cocheras. Al 30 de junio de 2009, quedan por vender 2 cocheras y 4
espacios guardamoto. El proyecto originalmente estaba compuesto por cuatro torres de 23 pisos,
destinadas al sector de ingresos medios, pero se decidió no construir Torres Jardín IV y se están
estudiando diversas alternativas como una permuta con un tercero.
Edificio Cruceros, Ciudad de Buenos Aires. “Edificios Cruceros” es un proyecto ubicado en Puerto Madero.
El edificio de viviendas cuenta con 6.400 m2, y se encuentra próximo al edificio de oficinas “Edificios
Costeros”. Este proyecto está destinado al sector de la población de de ingresos altos y todas sus áreas
comunes cuentan con vistas al río. Este emprendimiento fue parcialmente financiado a través de la venta
anticipada de sus departamentos. La obra se encuentra finalizada y al 30 de Junio de 2009 queda por
vender 1 cochera.
Barrio Chico, Ciudad de Buenos Aires. Se trata de un Proyecto único ubicado en Barrio Parque, una
exclusiva zona residencial en la Ciudad de Buenos Aires. Durante el mes de mayo de 2006 se lanzó la
comercialización del proyecto, con resultados exitosos. La imagen del producto fue previamente
desarrollada con el nombre de “Barrio Chico” mediante publicidad en los medios más importantes. Al 30
de junio de 2009, el proyecto se encuentra finalizado y restan por vender 5 cocheras.
Palacio Alcorta, Buenos Aires. Palacio Alcorta es una propiedad residencial compuesta por 191 lofts que
convertimos a partir de una fábrica Chrysler en el barrio residencial de Palermo Chico, una de las zonas
más exclusivas de Buenos Aires, ubicado a diez minutos del centro de Buenos Aires. La superficie de los
lofts oscila entre 60 y 271 metros cuadrados. Este proyecto fue orientado al segmento de altos ingresos.
Palacio Alcorta cuenta también con siete locales comerciales, los cuales son de nuestra pertenencia, y
estacionamiento para 165 automóviles. La totalidad de los lofts en este complejo ha sido vendida.
Concepción Arenal 3000, Ciudad de Buenos Aires. Concepción Arenal 3000 es un edificio residencial
compuesto por 70 lofts, situado en la zona centro norte de la Ciudad de Buenos Aires. Cada loft tiene una
superficie de 86 metros cuadrados y una cochera. Este inmueble fue destinado al segmento de ingresos
medios. Al 30 de junio de 2009, el proyecto se encuentra finalizado y vendido en su totalidad.
42
Alto Palermo Park y Plaza, Ciudad de Buenos Aires. Alto Palermo Park es una de las dos torres de
departamentos de 34 pisos, situadas a dos cuadras del Alto Palermo Shopping, en el exclusivo barrio de
Palermo. Los departamentos están destinados al sector de altos ingresos. Lindera a este inmueble se
encuentra una torre idéntica, Alto Palermo Plaza. Los edificios están compuestos por departamentos de 3
y 4 ambientes, con una superficie promedio de 158 metros cuadrados en el caso de Alto Palermo Park y
de 294,5 metros cuadrados en el de Alto Palermo Plaza. Cada unidad cuenta con un espacio de cocherabaulera en promedio de 18 y 29 metros cuadrados de espacio para estacionamiento/almacenaje
respectivamente. Estos edificios fueron adquiridos con el paquete de activos comprados por la compañía
a Pérez Companc en noviembre de 1997. A la fecha del presente reporte el 100% de Alto Palermo Plaza
se encontraba vendido y resta vender sólo un departamento de Alto Palermo Park.
Villa Celina, Provincia de Buenos Aires. Villa Celina es un barrio residencial de 400 parcelas para la
construcción de viviendas unifamiliares, situado en el área residencial de Villa Celina, en el extremo
sudoeste de la Ciudad de Buenos Aires. Este proyecto ha sido desarrollado por la compañía en diferentes
etapas desde 1994. Las tres primeras etapas que representan 219 lotes, cada uno midiendo en promedio
347 m2 y las dos etapas últimas involucran 181 lotes. Al 30 de junio de 2009, el 100% del proyecto había
sido vendido.
Proyectos en desarrollo vigentes
Torre Caballito, Ciudad de Buenos Aires. Es una propiedad de 8.404 m2 , situada en el sector norte del
barrio residencial de Caballito en la Ciudad de Buenos Aires. Con fecha 4 de mayo de 2006, firmamos con
Koad S.A. (“Koad”), un desarrollador argentino, un contrato de canje de activos valuado en US$ 7,5
millones respecto de la manzana número 36 de los “Terrenos de Caballito” a cambio del acuerdo de Koad
S.A. de construir, bajo sus costos, un complejo residencial que se llamará “Caballito Nuevo”. Koad S.A.
acordó realizar un emprendimiento residencial en el que se desarrollarán dos torres de departamentos de
34 pisos cada una conteniendo 220 departamentos cada una, contando con unidades de una, dos y tres
habitaciones con superficies de entre 40 y 85 metros cuadrados. Se espera que el complejo propuesto
ofrezca con una amplia variedad de amenities y servicios. El emprendimiento tendrá una superficie total
de venta estimada de 28.000 m2. Como resultado de esta operación, Koad nos otorgó una hipoteca en
primer grado de privilegio sobre la propiedad para garantizar hasta US$ 7,4 millones de su obligación
para con nosotros y constituyó un seguro de caución a favor nuestro para garantizar US$ 2,0 millones
adicionales de la obligación de Koad con la compañía. Actualmente el avance de obra alcanza el 80%
habiendo comenzado su comercialización durante el mes de Diciembre de 2008.
Torres Renoir, Dique III. Durante el año fiscal 2006 realizamos acuerdos de permuta que permitieron el
inicio de la construcción de estos dos exclusivos edificios de viviendas de 37 y 40 pisos. Al 30 de junio de
2009, la obra ha sido finalizada y vendida en casi su totalidad restando 1 cochera por vender.
Vicente López, Olivos, Provincia de Buenos Aires. En enero de 2007, adquirimos la totalidad de las
acciones de Rummaala S.A., cuyo principal activo es un terreno ubicado en el barrio de Vicente López,
Provincia de Buenos Aires. El precio de compra fue de US$ 21,17 millones pagaderos de la siguiente
forma: (i) efectivo por US$ 4,25 millones y (ii) entrega de ciertas unidades del edificio que se construirá en
el terreno propiedad de Rummaala por valor de US$ 16,92 millones, dentro del plazo de 4 años contados
desde la fecha de aprobación de los planos por la autoridad competente o la desocupación del inmueble,
lo que ocurra último. En garantía por la obligación de construcción del futuro edificio y transferencia de las
unidades futuras, se constituyó una prenda sobre las acciones adquiridas.
43
En forma simultánea con la operación anterior, Rumamaala adquirió una parcela adyacente al inmueble
de su propiedad por un precio de compra de US$ 15,0 millones, pagaderos de la siguiente forma: (i) US$
0,5 millones en efectivo; (ii) entrega de determinadas unidades de los Edificios Cruceros I y II por un valor
de US$ 1,25 millones y (iii) entrega de ciertas unidades del edificio que se construirá en el terreno
adquirido por valor de US$ 13,25 millones, dentro del plazo de 40 meses contados desde la fecha de
aprobación de los planos por la autoridad competente o la desocupación del inmueble, lo que ocurra
último. En garantía por la obligación de construcción del futuro edificio y transferencia de las unidades
futuras, se constituyó una hipoteca sobre el inmueble de la Sociedad Suipacha 652.
En abril de 2007, constituimos CYRSA S.A., con la finalidad de contar con un vehículo societario que
facilite el desarrollo de un proyecto específico en forma conjunta con uno o más inversores que posean
amplio conocimiento y experiencia en la materia. En el mismo acto aportamos el 100% del paquete
accionario de Rummaala S.A. y la deuda en especie asociada a la compra del terreno a CYRSA por un
valor neto de $ 21,5 millones y CYRELA aportó $ 21,5 millones (monto equivalente al valor de las
acciones aportadas por nosotros).
Hemos suscripto con Cyrela Brazil Realty S.A. Emprendimentos e Partiçipacões un acuerdo, por el cual y
a través de CYRSA S.A., operará bajo la denominación IRSA – CYRELA y emprenderá el desarrollo de
viviendas en la República Argentina.
Cyrsa actualmente está desarrollando esta parcela. El showroom fue abierto al público en marzo de 2008
y su éxito fue rápidamente reconocido. Al 30 de junio de 2009, se firmaron boletos de compraventa por el
99% de las unidades propias a ser comercializadas y los resultados se reflejarán en la medida que se
avance con la obra, consolidados al 50%. Las mismas serán finalizadas y entregadas en el transcurso del
año fiscal 2011 y su avance de obra era aproximadamente del 30,00% al 30 de junio de 2009.
Oficinas PAMSA-Dot Baires. Pan American Mall S.A., una subsidiaria de Alto Palermo, está finalizando el
desarrollo de un edificio de oficinas de 9.700 m2 de área bruta locativa en forma contigua al Shopping Dot
Baires inaugurado en el mes de mayo de 2009. Este edificio estará operativo a principios del año 2010 y
significará el desembarco de la Compañía en el creciente corredor de Zona Norte de oficinas para
alquiler.
Comunidades Residenciales Privadas
En el mercado de comunidades residenciales, adquirimos terrenos no explotados, ubicados en zonas
suburbanas cercanas a grandes ciudades, para el desarrollo de barrios privados y countries en los que
vendemos lotes para la construcción de viviendas unifamiliares. En estos terrenos construimos accesos y
calles, y procuramos la provisión de los servicios municipales básicos y otros servicios, tales como
espacios verdes, instalaciones para deportes y servicios de seguridad. Procuramos sacar provecho de las
mejoras en los medios de transporte y comunicación, de la creciente urbanización de la zona aledaña a la
ciudad y de la tendencia de la población al traslado hacia este tipo de comunidades residenciales.
La predisposición a vivir en áreas suburbanas ha aumentado considerablemente debido a las mejoras en
las autopistas existentes, como por ejemplo Panamericana, Avenida General Paz y Acceso Oeste, que
permitieron reducir significativamente el tiempo de traslado impulsando a una cantidad considerable de
familias a mudarse a los nuevos barrios residenciales. Más aún, la mejora del servicio de transporte
público, desde la privatización de trenes, subterráneos y micros, también constituye otro factor que influye
en la tendencia a adoptar este estilo de vida.
44
Al 30 de junio de 2009, nuestras comunidades residenciales para la construcción de viviendas
unipersonales para la venta en Argentina tenían un total de 53.628 m2 de área vendible en Abril y de
125.889 m2 de área vendible en Benavidez, ambas comunidades residenciales situadas en la Provincia
de Buenos Aires.
Abril, Hudson, Gran Buenos Aires. Abril es una comunidad residencial privada que cuenta con una
superficie de 312 hectáreas, situada cerca de la ciudad de Hudson, aproximadamente 34 kilómetros al sur
de Buenos Aires. Hemos desarrollado esta propiedad como una comunidad privada residencial para la
construcción de viviendas unifamiliares destinadas al sector de ingresos medios-altos. El proyecto consta
de 20 barrios subdivididos en 1.273 lotes de aproximadamente 1.107 m2 cada uno. También incluye una
cancha de golf de 18 hoyos, 130 hectáreas de bosque, un club-house de 4.000 m2 e instalaciones de
esparcimiento y recreación. Durante 1999 hemos finalizado la construcción de una escuela bilingüe, los
establos y centros de deportes, y del área comercial. Los barrios están terminados y al 30 de junio de
2009 habíamos vendido el 98.91% del total del proyecto, por un monto total de Ps. 231,9 millones,
quedando 20.009 m2 de superficie disponible para la venta.
El Encuentro, Benavidez, Tigre. En el distrito de Benavidez, Municipalidad de Tigre, a 35 kilómetros del
norte del centro de la Ciudad de Buenos Aires, estamos desarrollando un barrio cerrado de 99,8 hectáreas
denominado “El Encuentro” que tendrá un acceso frontal privilegiado a la Autopista No. 9, facilitando el
acceso hacia y desde la ciudad. Con fecha 21 de mayo de 2004 se celebró la escritura de permuta
mediante la cual DEESA se comprometió a abonar a Inversora Bolívar US$ 3,98 millones, de los cuales
US$ 0,98 millones fueron abonados y el saldo de US$ 3,0 millones se cancelará mediante la entrega a
título de permuta de 110 parcelas residenciales ya elegidos y estipulados en el contrato de opción de
adquisición firmado con fecha 3 de diciembre de 2003. Asimismo, en ese mismo acto, DEESA procedió a
gravar con derecho real de hipoteca en primer grado a favor de Inversora Bolívar los inmuebles por la
suma de US$ 3,0 millones, en garantía de cumplimiento de la operación y entregó a Inversora Bolívar US$
0,5 millones en concepto de depósito en garantía y seguridad del cumplimiento de todas y cada una de las
obligaciones por ella contraídas. Al 30 de junio de 2009, el barrio cuenta con todos los servicios en
funcionamiento: electricidad, agua, cloacas, planta de tratamiento de efluentes, alumbrado público,
caminos terminados, accesos, edificios, sector deportivo, etc. Las obras del túnel paso bajo a nivel y la
autovía Bancalari Benavidez se encuentran finalizadas. El avance de obra de este proyecto se encuentra
en un 97%.
Reserva de Tierras
Hemos adquirido importantes propiedades no desarrolladas, estratégicamente ubicadas, como reserva de
tierras para la futura construcción de edificios de oficinas y departamentos, centros comerciales y
viviendas unifamiliares. Hemos adquirido lo que creemos que serán dos de las más grandes e importantes
parcelas no explotadas en Puerto Retiro y Santa María del Plata, Buenos Aires, para el futuro desarrollo
de espacio residencial y de oficinas. Adicionalmente nos hemos beneficiado de la mejora en los valores de
las tierras durante los períodos de crecimiento económico. Al 30 de junio de 2009, las reservas de tierras
suman un total de 27 propiedades de aproximadamente 2.135 hectáreas (incluyendo Torres de Rosario,
Terreno Beruti, Caballito y espacio aéreo Coto C.I.C.S.A. -“Coto”- en los cuales participamos a través de
nuestra subsidiaria Alto Palermo).
45
Reservas de Tierras en la Ciudad de Buenos Aires
Solares de Santa María, Ciudad de Buenos Aires, (ex Santa María del Plata). Solares de Santa María, es
una propiedad de 70 hectáreas situada frente al Río de la Plata en el extremo sur de Puerto Madero, a 10
minutos del centro de Buenos Aires. Se trata de un proyecto de urbanización, a través de nuestra
subsidiaria Solares de Santa María S.A. (“Solares de Santa María”). De perfil residencial y usos mixtos, el
proyecto propuesto contará con complejos residenciales así como oficinas, comercios, hoteles, clubes
deportivos y náuticos, y áreas de servicios con escuela, supermercados y áreas de estacionamientos.
Como parte del proyecto vendimos el 10% del capital social de Solares de Santa María por la suma de
U$S 10,6 millones al Sr. Israel Sutton Dabbah, quien está afiliado al Grupo Sutton. Se abonaron U$S 1,5
millones del precio de compra y el saldo de U$S 9,1 millones será pagadero el 23 de diciembre de 2009.
Para garantizar sus obligaciones en virtud del contrato de compra de acciones el comprador constituyó
una prenda nuestro favor y nuestra subsidiaria Palermo Invest S.A. sobre ciertos activos de su propiedad.
Antecedentes
En 1997 adquirimos el predio que el Poder Ejecutivo Nacional había asignado como sede de residencias
para deportistas de los Juegos Olímpicos (Villa Olímpica) en caso que la ciudad de Buenos Aires resultara
ser sede de los Juegos Olímpicos (ex ciudad deportiva del Club de Football Boca Juniors). Este inmueble
actualmente es de propiedad de nuestra subsidiaria, Solares de Santa María S.A. Desde la adquisición de
la propiedad hemos iniciado procedimientos para la aprobación de un proyecto de desarrollo de uso mixto
a construirse en el predio ante las autoridades gubernamentales de la Ciudad de Buenos Aires. Por medio
de una norma aprobada en 1992 (la Ordenanza 45.665/92) el Poder Legislativo de la Ciudad de Buenos
Aires otorgó normas urbanísticas generales al predio y estableció que el “diseño urbanístico del sector”
debía someterse a la aprobación del Consejo de Planificación Urbana (“COPUA”) (Poder Ejecutivo).
Evolución de las Instancias de Aprobación
Desde su origen, el Proyecto fue actualizado regularmente y las solicitudes tendientes a su aprobación
final han sido impulsadas en forma periódica, en particular, desde el año 2000 de conformidad con los
requerimientos efectuados por las autoridades vigentes en cada momento y según las pautas indicadas
por cada área de competencia desde el inicio del proceso. Como diferentes autoridades han gobernado la
Ciudad, hemos transitado diversos canales formales orientados a la obtención de la autorización definitiva
del Proyecto:
En el año 2000, presentamos un plan maestro para el predio Santa María del Plata que fue evaluado por
el COPUA y remitido a Procuración, que intervendría en todo el proceso de aprobación del proyecto
definitivo.
En 2002, por Decreto 405/02, el Gobierno efectuó la convocatoria a audiencia pública a celebrarse en
junio de 2002, que se llevó a cabo con la asistencia de entidades profesionales y particulares y fue
evaluado por todas los organismos competentes.
En junio de 2003, por Resolución No. 1004-SSEPyDU-03 se otorgó la Declaración de Impacto Ambiental.
El 12 de agosto de 2003, presentamos una adecuación al plan maestro original para ajustarlo a las
recomendaciones efectuadas por la Audiencia Pública. En diciembre de 2005, la Dirección General de
Hidráulica otorgó su consentimiento al proyecto.
46
En julio de 2006, el COPUA efectuó una serie de recomendaciones al proyecto. El 13 de diciembre de
2006, presentamos un ajuste del proyecto a las recomendaciones del COPUA, que incluían lo siguiente:
●
Se encuadra el proyecto en los Lineamientos del Plan Urbano Ambiental.
●
Se integra el proyecto a las propuestas de desarrollo estratégico del Área Sur de la Ciudad.
●
Se genera una peatonal perimetral a todo el predio sobre la costa del Río de la Plata.
●
Se plantea la máxima integración con la ciudad, dando continuidad al paisaje urbano del entorno,
generando un parque costero sobre el Río de la Plata y diversidad de accesos vehiculares a las avenidas
que rodean el predio.
●
Se propone la donación al GCBA, del 50% del Predio en concepto de Espacios de Uso y Utilidad
Pública, que es el valor máximo establecido por el Código de Planeamiento.
●
Se propone la normativa particular encuadrada en la Ordenanza No. 45.665/92, la Ley 23.738/89 y
el Decreto 5783/92.
El 29 de marzo de 2007, el COPUAM (Órgano Asesor de Gobierno integrado por Consejeros del Poder
Legislativo y del Poder Ejecutivo) en sesión plenaria aprobó el INFORME 145-COPUAM-07 que establecía
que “este Concejo no tiene objeciones que formular desde el punto de vista urbanístico” a la propuesta de
la compañía y solicitó la intervención de la Procuración para que se expida con relación al encuadre
normativo.
En mayo de 2007, la Subsecretaría de Tránsito intervino a pedido de la Procuración General y solicitó un
nuevo estudio de tránsito en relación con el área. En julio y noviembre de 2007, la Procuración General de
la Ciudad llevó a cabo un estudio exhaustivo de la propuesta urbanística y del proyecto de Decreto puesto
a su consideración que establecía que “no existe óbice legal para dar continuidad al Proyecto de Decreto”.
Previo a la firma, el Decreto fue aprobado por el Ministro de Planeamiento y Obras Públicas, el
Subsecretario de Tránsito y Transporte, el Ministerio de Hacienda y la Dirección General Técnica
Administrativa y Legal del Ministerio de Planeamiento y Obras Públicas. El 9 de noviembre de 2007, 11
años después de abierto el expediente y 15 años después de la normativa general del predio por el
Concejo Deliberante, el jefe de gobierno de la Ciudad de Buenos Aires emitió el Decreto N° 1584/07 que
aprobó la normativa particular. El 1º de diciembre de 2007 se publicó en el Boletín Oficial de la Ciudad No.
2815 el Decreto No. 1584. La cesión de espacios de uso y utilidad pública es la máxima establecida por el
Código de Planeamiento: se exige la donación del 50% del predio para uso y utilidad pública (357.975 m2)
en el que se construirán espacios verdes públicos, esparcimiento, redes viales, peatonales de uso público.
No obstante, aún quedan pendientes algunas cuestiones operativas y de implementación a cargo de las
distintas áreas de los entes urbanísticos de la Ciudad de Buenos Aires. Sin perjuicio de ello, el Decreto ha
sido cuestionado en sede judicial respecto de sus aspectos formales y procedimentales pero las
autoridades todavía no han tomado una decisión sobre este cuestionamiento. En este sentido, se estaría
enviando en breve un proyecto de ley y convenio a la legislatura para su aprobación. Una vez aprobada,
esta normativa tendrá carácter de ley.
Puerto Retiro. Puerto Retiro es un terreno sin desarrollar de 8,2 hectáreas, situado a orillas del Río de la
Plata, y que linda al oeste con las áreas de oficinas de Catalinas y de Puerto Madero, al norte con la
terminal de trenes de Retiro, y al sur y al este con el Río de la Plata. Puerto Retiro, una de las dos únicas
propiedades privadas de cierta magnitud frente al río, sólo puede ser utilizada para actividades portuarias
por lo que estamos entablando negociaciones con las autoridades municipales para la rezonificación del
área. Nuestro proyecto consiste en el desarrollo de un centro financiero de 360.000 metros cuadrados. La
fecha de lanzamiento aún no se ha fijado y en consecuencia el costo estimado y el método de financiación
aún no se han decidido. Poseemos indirectamente, a través de nuestra subsidiaria Inversora Bolívar, el
50% en Puerto Retiro.
47
Terreno Caballito, Proyecto Ferro. Es una propiedad de aproximadamente 25.539 metros cuadrados,
ubicada en el barrio de Caballito, uno de los barrios más densamente poblados en la Ciudad de Buenos
Aires, que Alto Palermo adquirió en noviembre de 1997. Este terreno podría ser destinado a la
construcción de un centro comercial de 30.000 metros cuadrados, incluyendo un hipermercado, un
complejo de salas de cine y varias áreas de actividades de recreación y entretenimiento. En la actualidad
estamos trabajando en la definición del proyecto comercial. En este momento se encuentra un proyecto
de ley en la legislatura de la Ciudad de Buenos Aires para aprobar los parámetros urbanísticos del predio.
Terreno Beruti. El día 27 de junio de 2008 Alto Palermo adquirió una parcela ubicada en la calle Beruti
3351/3359, entre las calles Bulnes y Avenida Coronel Díaz en el barrio de Palermo de la Ciudad de
Buenos Aires, ubicado en las proximidades de nuestro centro comercial conocido como “Shopping Alto
Palermo”. El Inmueble encierra una superficie total de 3.207 metros cuadrados y fue adquirido por U$S
17,8 millones. La importancia de esta adquisición radica en la estratégica localización del inmueble muy
próxima a la de nuestro principal centro comercial.
Terreno Caballito, CYRSA. En el ejercicio 2008 hemos suscripto con CYRSA Sociedad Anónima un
compromiso de permuta mediante la cual hemos transferido a título de permuta a CYRSA el inmueble que
a continuación se detalla, el cual consta de una superficie total de 9.784 metros cuadrados: fracción de
terreno, designada como Parcela UNO L de la manzana 35, con frente a la calle Méndez de Andes, entre
las calles Rojas y Colpayo, en el barrio de Caballito.
Por su parte, CYRSA se obligó a realizar en el Inmueble un desarrollo inmobiliario para ser destinado a
vivienda, el que constará en una primera etapa de dos edificios de perímetro libre y de un tercer edificio a
desarrollarse en una segunda etapa a elección de CYRSA. Como contraprestación por la transferencia del
Inmueble, CYRSA abonó a IRSA la suma de US$ 0,12 millones. A su vez tiene a su cargo
contraprestaciones no dinerarias, las cuales consisten en la transferencia a título de permuta a favor de
IRSA de determinadas unidades funcionales integrantes de los edificios a construirse que representen el
equivalente al 25% de los metros. Asimismo, informamos que en garantía del cumplimiento de sus
obligaciones CYRSA ha gravado con derecho real de hipoteca a favor de IRSA el Inmueble por la suma
de US$ 12,6 millones.
Proyecto Residencial Coto. Alto Palermo es propietaria de un espacio aéreo de aproximadamente 24.000
m2 de superficie en la parte superior del Hipermercado Coto, cercano al Centro Comercial Abasto, en el
centro de la ciudad de Buenos Aires. Alto Palermo S.A y Coto Centro Integral de Comercialización S.A.
(Coto) con fecha 24 de septiembre de 1997 otorgaron escritura mediante la cual APSA, adquirió los
derechos a recibir unidades funcionales cocheras, y los derechos a sobreelevar sobre el inmueble ubicado
entre las calles Agüero, Lavalle, Guardia Vieja y Gallo, en el barrio de Abasto. En el transcurso del
ejercicio 2009, se firmó un compromiso condicionado de permuta, por el cual APSA transferiría a Cyrsa
112 unidades funcionales cocheras y los derechos a sobreelevar para la construcción de dos torres de
edificios en el inmueble arriba mencionado, cumplidas una serie de condiciones. Como contraprestación,
Cyrsa entregaría a APSA un monto a determinar en el futuro de unidades integrantes del edificio que se
construiría equivalente al 25% de los m2, que en su conjunto totalicen no menos de la cantidad de cuatro
mil cincuenta y tres con cincuenta m2 propios a construirse. Asimismo, en caso de existir, Cyrsa
entregaría a APSA, una cantidad de bauleras equivalentes al 25% de las bauleras del futuro edificio.
Adicionalmente, y en caso de darse por satisfechos los condicionamientos a que está sujeta toda la
operación, Cyrsa abonaría a APSA la suma de U$S 88.815 y llevaría a cabo obras en las unidades
cocheras que APSA recibiría de Coto.
48
El pago de esta suma se efectuaría dentro de los 30 días corridos desde la instrumentación de la escritura
de permuta. Para la efectivización de la presente permuta, es condición el cumplimiento de ciertas
prestaciones esenciales por parte de Coto, actual propietario de los inmuebles anteriormente citados,
donde se encuentra un complejo Comercial, Hipermercado y cocheras. La posesión del inmueble será
entregada simultáneamente con la escritura traslativa del dominio, la que se llevará a cabo dentro de los
30 días contados a partir de la fecha en la que APSA notifique a Cyrsa el cumplimiento de las condiciones
suspensivas. El monto total de la operación entre Cyrsa y APSA asciende a U$S 5,9 millones.
Reservas de tierras en la Provincia de Buenos Aires
Pereiraola, Hudson. Tenemos directa e indirectamente a través de Inversora Bolívar, una participación del
100% en Pereiraola S.A., una sociedad cuyo principal activo es un importante terreno sin desarrollar de
130 hectáreas, lindero a Abril, una comunidad residencial privada desarrollada por IRSA. Es nuestra
intención convertir esta propiedad en una comunidad residencial privada donde se construirán viviendas
destinadas al sector de medianos ingresos. Contamos con los permisos municipales pertinentes pero aún
no hemos determinado los costos y método de financiación de este proyecto. El valor de libros del terreno
está estimado en Ps. 21,7 millones al 30 de junio de 2009.
Pilar. Pilar es una propiedad de 74 hectáreas, situada cerca de la ciudad de Pilar, 55 kilómetros al
noroeste del centro de la Ciudad de Buenos Aires. Es de fácil acceso por su proximidad a la Autopista del
Norte. La zona de Pilar es una de las áreas que ha crecido con mayor rapidez en el país. Estamos
considerando diferentes alternativas con respecto a esta propiedad, incluyendo el desarrollo de una
comunidad residencial o su venta en las condiciones actuales. Por lo tanto, no contamos con una
estimación de costos ni con un plan de financiación. El valor de libros del terreno está estimado en Ps 3,4
millones al 30 de junio de 2009.
Reservas de tierras en Otras Provincias
Proyecto Torres Rosario, Ciudad de Rosario, Provincia de Santa Fe. El proyecto, llevado a cabo por
nuestra subsidiaria Alto Palermo, abarca una manzana subdividida en 8 parcelas de aproximadamente
50.000 m2 en total. Al 30 de junio de 2009 se permutaron 2 de las 8 parcelas con Condominios del Alto
S.A (2 “G” y 2 “H”) quedando 6 parcelas pendientes de comercializar que suman aproximadamente 31.000
metros cuadrados de superficie.
Proyecto Neuquén, Provincia de Neuquén. El principal activo del proyecto es un terreno de
aproximadamente 50.000 metros cuadrados. El proyecto contempla la construcción de un centro
comercial, un hipermercado, un hotel y un edificio de viviendas.
El 12 de junio de 2009, se firmó un nuevo Convenio con la Municipalidad de Neuquén, adonde se nos
insta a presentar los planos del Nuevo Proyecto Vial (con las incorporaciones al proyecto concensuadas) y
Planos de Modificaciones al Proyecto General. Una vez que dichos planos sean registrados, el Municipio
deberá expedirse y puesto de acuerdo las Partes sobre las eventuales observaciones que pueda efectuar
el Municipio a dichos Proyectos, la Sociedad deberá comenzar con los trabajos de obra dentro del plazo
de 90 días
49
Ex Escuela Gobernador Vicente de Olmos, Córdoba, Provincia de Córdoba. En noviembre de 2006 Alto
Palermo participó de una licitación pública convocada por Corporación Inmobiliaria Córdoba S.A. para la
venta del edificio denominado Ex Escuela Gobernador Vicente de Olmos, ubicado en la Ciudad de
Córdoba. El edificio tiene una superficie de 5.147 metros cuadrados. Dentro de él funciona una parte del
centro comercial Patio Olmos, distribuido en cuatro plantas comerciales y dos estacionamientos
subterráneos. Este centro comercial también incluye dos edificios vecinos con cines y un anexo comercial
conectado al sector en licitación y vinculado legalmente a través de contratos de servidumbre. El edificio
se encuentra bajo un contrato de concesión de 40 años de plazo que finaliza en febrero de 2032, en el
cual Alto Palermo actúa en carácter de concedente. El 25 de septiembre de 2007 se firmó la escritura
traslativa de dominio con el Gobierno de la Provincia de Córdoba del inmueble donde se encuentra
funcionando actualmente el Centro Comercial Patio Olmos, junto con la transferencia del contrato de
concesión respectivo. Al 30 de junio de 2009 la concesión se encuentra en el mes 208 con un canon
vigente de Ps. 12.565.
Canteras Natal Crespo, Provincia de Córdoba. Se han comenzado a trazar los primeros lineamientos para
el desarrollo del proyecto. A partir de la contratación del estudio de arquitectura chileno URBE, se
desarrolló un Master Plan. Asimismo, se encuentran en proceso las presentaciones preliminares ante el
Municipio de La Calera y ante el Gobierno Provincial.
El emprendimiento se caracterizará por una atractiva y variada oferta residencial de lotes, áreas de
viviendas de baja y media densidad, áreas comerciales y sociales. Cada uno de los barrios poseerá
infraestructura completa de servicios y se distinguirá por las singularidades que ofrece el relieve del
terreno dentro del excelente marco natural que ofrecen las Sierras Chicas Cordobesas.
Canteras Natal Crespo S.A. es una sociedad localizada en la Provincia de Córdoba que tendrá como
actividad principal la urbanización de parcelas propias o de terceros, countries, lotes para venta o
locación, explotación de canteras, negocios inmobiliarios y construcción de casas.
Otras Reservas de Tierras
Nuestra cartera también incluye doce propiedades situadas en la Ciudad de Buenos Aires y zonas
aledañas. Estas propiedades están proyectadas para futuro desarrollo de oficinas, centros comerciales,
edificios de departamentos y comunidades residenciales. Entre las principales propiedades se incluyen
Merlo, Mariano Acosta y Pontevedra. También poseemos una propiedad en las inmediaciones de la
ciudad de Santa Fe llamada Isla Sirgadero.
50
Hoteles
A fines del ejercicio económico 1997, adquirimos el Hotel Llao Llao, nuestro primer hotel de categoría.
Algunos meses después, como parte de la adquisición al grupo Perez Companc del Viejo Alto Palermo,
compramos una participación indirecta del 50% en el Hotel Intercontinental en Buenos Aires, que es de
nuestra propiedad a través de nuestra subsidiaria, Inversora Bolívar. En marzo de 1998, adquirimos el
Hotel Libertador. Asimismo, durante el ejercicio 1999, vendimos el 20% de nuestra participación en el
Hotel Libertador a Hoteles Sheraton de Argentina S.A.C. (“Hoteles Sheraton de Argentina”). Durante el
ejercicio económico 2000 vendimos el 50% de nuestra participación en el Hotel Llao Llao al Grupo Sutton.
Durante el ejercicio económico 2007 incrementamos nuestra participación en Inversora Bolívar en un
100%, obteniendo de esa manera una participación indirecta en el Hotel Intercontinental del 76,34%.
El siguiente cuadro muestra cierta información referente a nuestros hoteles de lujo.
Hotel
Intercontinental
(3)
SheratonLiberta
dor (4)
Llao Llao (5)
Terrenos
Bariloche (5)
Total
Fecha de
adquisición
Participación
efectiva de
IRSA
%
Cantidad de
habitaciones
Promedio
de
ocupación
% (1)
Tarifa
promedio
habitación
Ps.(2)
Ventas acumuladas al 30 de
junio de los ejercicios fiscales
(Ps. 000)
2009
2008
2007
Valor libro
al 30 de
junio 2006
(Ps. 000)
11/97
76
309
71,9%
559
61.367
57.517
45.263
57.109
03/98
80
200
82,8%
449
37.060
34.526
29.338
43.069
06/97
50
201
53,9%
1.078
60.486
56.804
48.080
86.691
12/06
50
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
21.900
710
69,8%
638
158.913
148.847
122.68
1
208.769
1) Promedio acumulado en el período de 12 meses.
2) Promedio acumulado en el período de 12 meses.
3) A través de Nuevas Fronteras S.A.(Subsidiaria de Inversora Bolívar S.A.)
4) A través de Hoteles Argentinos S.A.
5) A través de Llao Llao Resorts S.A.
Hotel Llao Llao, San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro. En junio de 1997 compramos el Hotel
Llao Llao a Llao Llao Holding S.A.. El Grupo Sutton es dueño del 50%. El Hotel Llao Llao está situado en
la península de Llao Llao, a 25 kilómetros de la Ciudad de San Carlos de Bariloche, y es uno de los
hoteles turísticos más importantes de la Argentina. Rodeado de montañas y lagos, este hotel fue diseñado
y construido por el famoso arquitecto Bustillo con un estilo alpino tradicional y fue inaugurado en 1938. El
hotel fue restaurado entre 1990 y 1993. La superficie construida total es de 15.000 metros cuadrados,
posee 158 habitaciones originales. El hotel-resort también cuenta con una cancha de golf de 18 hoyos,
canchas de tenis, gimnasio, spa, salón de juegos y pileta de natación. El hotel es miembro de “The
Leading Hotels of the World Ltd.”, una prestigiosa organización de hotelería de lujo representativa de 430
de los hoteles, resorts y spas más refinados del mundo. Hotel Llao Llao es actualmente administrado por
Compañía de Servicios Hoteleros S.A., operadora del Alvear Palace Hotel, un hotel de lujo ubicado en la
zona de la Recoleta de la Ciudad de Buenos Aires. Durante 2007 se realizó una ampliación en el hotel y
el número de suites se incrementó a 201 habitaciones.
Hotel Intercontinental, Ciudad de Buenos Aires. En noviembre de 1997 adquirimos el 51% del Hotel
Intercontinental a Pérez Companc S.A.. El Hotel Intercontinental está situado en el centro de la Ciudad de
Buenos Aires, en el barrio porteño de Montserrat, cerca del Intercontinental Plaza. Intercontinental Hotels
Corporation, una sociedad estadounidense, actualmente posee el 24% del Hotel Intercontinental. Las
instalaciones para eventos del hotel incluyen ocho salas de reunión, un centro de convenciones y un salón
de eventos especiales de 588 metros cuadrados que puede ser dividido. Asimismo, cuenta con un
restaurante, un centro de negocios, sauna y gimnasio con pileta de natación. El hotel terminó de
construirse en diciembre de 1994 y cuenta con 309 habitaciones. El hotel es operado por Intercontinental
Hotels Corporation.
51
Hotel Sheraton Libertador, Ciudad de Buenos Aires. En marzo de 1998 adquirimos de Citicorp Equity
Investment el 100% del Hotel Sheraton Libertador por un precio de compra de US$ 23 millones. El Hotel
Sheraton Libertador está situado en el centro de la Ciudad de Buenos Aires. Cuenta con 193 habitaciones
y 7 suites, ocho salas de reunión, un restaurante, un centro de negocios, spa y gimnasio con pileta de
natación. En marzo de 1999, vendimos el 20% de nuestra participación en el Hotel Sheraton Libertador
por la suma de US$ 4,7 millones a Hoteles Sheraton de Argentina. El hotel es operado por Sheraton
Overseas Management Corporation, una sociedad americana.
Terreno Bariloche, “El Rancho”, San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro. Con fecha 14 de
diciembre de 2006, adquirimos a través de nuestra subsidiaria operadora de hoteles Llao Llao Resorts
S.A. un terreno de 129.533 metros cuadrados, ubicado en la ciudad de San Carlos de Bariloche, en la
provincia de Río Negro. El precio total de la operación fue de US$ 7,0 millones, de los cuales se abonaron
US$ 4,2 millones al contado y el saldo de US$ 2,8 millones se financió a través de una hipoteca pagadera
en 36 cuotas mensuales, iguales y consecutivas de US$ 0,086 millones cada una. El terreno está
emplazado en las orillas del Lago Gutiérrez, en cercanías del Hotel Llao Llao, en un marco natural
inigualable y cuenta con un chalet de 1.000 metros cuadrados diseñado por el arquitecto Ezequiel Bustillo.
Otras Inversiones dentro y fuera de Argentina
Lipstick Building, New York. El día 2 de julio de 2008 hemos adquirido una participación del 30% de la
sociedad “Metropolitan 885 Third Avenue LLC”, una sociedad constituida en el estado de Delaware USA.
Su patrimonio está compuesto principalmente por un edificio de oficinas conocido como “Lipstick Building”
y la deuda asociada a ese activo. Este edificio de oficinas esta sito en la ciudad de Nueva York, ubicado
sobre la Tercera Avenida entre las calles 53 y 54 en el distrito de Manhattan. El monto desembolsado en
la operación alcanzó la suma de US$ 22,6 millones. El edificio en cuestión, -de alto poder distintivo,
respecto de los edificios circundantes- es un Trophy Building, ganador del premio Boma en 1987 y 1990.
Tiene 59.000 m2 rentables distribuidos en 34 pisos y 2 subsuelos comerciales y por sus especiales
características constituye un emblemático ícono arquitectónico en pleno Midtown-Manhattan, con una
altura aproximada de 143 m. El mismo fue construido en 1986 en base al diseño de los renombrados
Arquitectos estadounidenses Philip Johnson y John Burgee.
Competencia
Centros Comerciales
En el sector de centros comerciales competimos a través de nuestra subsidiaria Alto Palermo. Al
encontrarse la mayoría de los centros comerciales en zonas densamente pobladas, hay otros centros
comerciales dentro de, o en zonas cercanas a, las áreas target. La cantidad de centros comerciales que
existan en una zona en particular podría tener un efecto material en la capacidad de alquilar locales en los
centros comerciales, así como en el precio que se podría cobrar por ellos. Creemos que, atento a la
escasa disponibilidad de grandes extensiones de tierra así como las restricciones a la construcción de
este tipo de emprendimientos impuestas por la Ciudad de Buenos Aires, es difícil para otros operadores
competir con nosotros por medio de la construcción de nuevos centros comerciales. El mayor competidor
en centros comerciales es Cencosud S.A., que posee y opera el Unicenter Shopping y la cadena de
hipermercados Jumbo, entre otros.
El siguiente cuadro muestra cierta información relacionada a los más importantes dueños y operadores de
centros comerciales en la Argentina.
52
Compañía
Centro
Comercial
% area
bruta
Locales (2)
locativa
nacional (2)
(%)
(%)
Ubicación
(1)
Area
bruta
locativa
Locales
CABA
41.336
173
2,79%
3,19%
CABA
18.635
145
1,26%
2,68%
CABA
13.750
64
0,93%
1,18%
CABA
49.731
153
3,37%
2,82%
CABA
53.035
111
3,59%
2,05%
CABA
11.741
85
0,79%
1,57%
Córdoba
22.771
106
1,54%
1,96%
GBA
37.298
144
2,52%
2,66%
Mendoza
41.118
150
2,78%
2,77%
Rosario
Salta
40.901
18.851
145
88
2,76%
1,27%
2,68%
1,62%
349.167
1.364
23,60%
25,18%
CABA
32.252
36
2,18%
0,65%
Chubut
4.100
26
0,28%
0,48%
GBA
31.468
91
2,13%
1,68%
GBA
40.405
47
2,73%
0,87%
GBA
35.672
31
2,41%
0,57%
GBA
50.906
131
3,44%
2,42%
GBA
41.120
146
2,78%
2,70%
GBA
15.114
21
1,02%
0,39%
GBA
31.995
31
2,16%
0,57%
GBA
32.883
50
2,22%
0,92%
GBA
94.279
287
6,37%
5,30%
Mendoza
30.558
47
2,07%
0,87%
Neuquén
34.230
93
2,31%
1,72%
Rosario
66.361
182
4,49%
3,36%
Tucumán
21.301
94
1,44%
1,74%
562.644
1313
38,03%
24,24%
38,37%
100,00%
50,58%
100,00%
APSA
Abasto de
Buenos Aires
Alto Palermo
Shopping
Buenos Airess
Design(3)
Dot Baires
Shopping
Paseo
Alcorta(4)
Patio Bullrich
Córdoba
Shopping(4)
Alto
Avellaneda(4)
Mendoza Plaza
Shopping(4)
Alto Rosario (4)
Alto Noa(4)
Cencosud
S.A.
Portal de
Palermo(4)
Portal de
Madryn
Factory Parque
Brown(4)
Factory
Quilmes(4)
Factory San
Martín(4)
Las Palmas del
Pilar
Shopping(4)
Plaza Oeste
Shopping(4)
Portal
Canning(4)
Portal de
Escobar(4)
Portal Lomas(4)
Unicenter
Shopping(4)
Portal de los
Andes (4)
Portal de la
Patagonia(4)
Portal de
Rosario(4)
Portal de
Tucumán(4)
Subtotal
Otros
Operadores
Subtotal
Totales
567.758
2.740
1.479.569 5.417
(1) "GBA" significa Gran Buenos Aires, el área metropolitana de Buenos Aires y "CABA" significa Ciudad
Autónoma de Buenos Aires.
(2) Porcentaje sobre el total de centros comerciales en Argentina agrupados en la Cámara Argentina de
Shopping Centers (CASC). Las sumas pueden no sumar debido al redondeo.
(3) La participación efectiva de Alto Palermo en ERSA es del 53,7 %, una compañía que opera la concesión
de esta propiedad.
(4) Incluye el área bruta locativa ocupada por los supermercados y los hipermercados.
Fuente: Cámara Argentina de Shopping Centers.
Financiamiento al Consumo
El mercado de tarjetas de crédito en Argentina es altamente competitivo debido a (i) la activa participación
en este mercado de prácticamente todos los bancos nacionales e internacionales en actividad en la
Argentina. Nuestros principales competidores en varios segmentos del mercado de tarjetas de crédito
incluyen a:
Tarjetas internacionales y locales: Visa, Master, AMEX, Cabal y Diners.
Tarjetas regionales y Zonales: Naranja, Provencred, Credilogros, Italcred, Carta Sur y Credial.
Tarjetas cerradas: Falabella, Garbarino, Frávega, Musimundo, Carrefour y Johnson's.
Bancos: Columbia, Itaú, Comafi, Privado, Hipotecario, Macro, Standardbank.
Compañías financieras internacionales: GE Money, Cetelem y AIG (Efectivo Sí).
Emprendimientos y Venta de Propiedades
En la actualidad un gran número de empresas compiten con nosotros en el desarrollo y venta de
propiedades en la Argentina ya que este segmento está muy fragmentado. Además, existe una significativa
oferta de propiedades comparables en las cercanías de los emprendimientos que pueden afectar en forma
adversa la capacidad de venta de las propiedades desarrolladas a precios que generen un retorno positivo
de la inversión.
Oficinas y Otras Propiedades Alquilables Distintas de Centros Comerciales
Prácticamente todas nuestras propiedades de oficinas y demás propiedades locables distintas de centros
comerciales se encuentran ubicadas en áreas urbanas desarrolladas. Existe un gran número de edificios de
oficinas, centros comerciales, comercios minoristas y viviendas residenciales en las áreas en donde se
encuentran ubicadas nuestras propiedades. Se trata de un mercado sumamente fragmentado, y la
abundancia de propiedades comparables en las proximidades puede afectar en forma adversa la capacidad
de alquiler o venta de espacio de oficinas y demás propiedades inmuebles así como también afectar la
venta y el precio de locación de los inmuebles.
En el futuro, empresas tanto nacionales como extranjeras posiblemente participarán en el mercado de
desarrollo inmobiliario de la Argentina, compitiendo con nosotros en las oportunidades de negocios.
Además, en el futuro podemos participar en el desarrollo de mercados de bienes inmuebles extranjeros,
posiblemente encontrando competidores bien establecidos.
Hoteles
Somos propietarios de tres lujosos hoteles en Argentina que son administrados a través de alianzas
estratégicas por operadores internacionales que incluyen a Sheraton Overseas Management Corporation,
Intercontinental Hotels Corporation y el operador local Compañía de Servicios Hoteleros S.A. que administra
al Hotel Alvear. El Hotel Llao Llao es único por su paisaje y belleza, y los otros dos hoteles, el Hotel
Intercontinental y el Hotel Sheraton Libertador, están ubicados en la Ciudad de Buenos Aires. Los
siguientes son los hoteles que consideramos lujosos en la Ciudad de Buenos Aires, con los cuales
competimos: Abasto Plaza, Alvear Palace, Caesar Park, Claridge, Emperador, Feir’s Park, Four Seasons,
Hilton, Loi Suites, Marriot Plaza, Meliá, NH City, Panamericano, Sheraton, Sofitel, Madero, MayFlower,
Etoile, Faena y Regal Pacific.
Contrato de Servicios Compartidos con CRESUD SACIF y A. Y APSA
Considerando que la Sociedad, Cresud y APSA poseen áreas operativas con ciertas características de
afinidad, el Directorio consideró conveniente implementar alternativas que permitieran reducir ciertos costos
fijos de sus actividades, para así disminuir su incidencia sobre los resultados operativos, aprovechando y
optimizando las eficiencias individuales de cada una de ellas en las diferentes áreas que componen la
administración operativa.
En ese sentido el 30 de junio de 2004, se procedió a la suscripción de un Contrato Marco para el
Intercambio de Servicios Corporativos, entre Cresud y APSA, el cual fue modificado el 23 de agosto de
2007.
A su vez el 15 de agosto de 2008, las partes suscribieron el Segundo Acuerdo de Servicios Compartidos
entre la Compañía, Cresud. y APSA, el cual integra en la actualidad a las siguientes áreas en el intercambio
de servicios: Recursos Humanos, Finanzas, Relaciones Institucionales, Administración y Control, Sistemas y
Tecnología, Seguros, Compras y Contrataciones, Cadetería, Contratos, Técnica, Infraestructura y Servicios,
Auditoría Interna, Planificación y Desarrollo, Desarrollo Obras, Real Estate, Hoteles y Turismo y Riesgos y
Procesos. El presente Contrato para el intercambio de Servicios Corporativos no encuadra en las
previsiones del art. 73 del Decreto 677/01.
El intercambio de servicios consiste en la prestación de servicios onerosa vinculada a cualquiera de las
áreas mencionadas, realizada por una o más de las partes del contrato en beneficio de otra u otras partes,
facturadas y pagaderas primariamente mediante una compensación en razón de una prestación de servicios
de cualquiera de las áreas, y secundariamente, en caso de diferencia entre el valor de los servicios
prestados, en dinero.
En el marco del presente contrato las empresas han encomendado a una consultora externa la revisión
y evaluación semestral de los criterios utilizados en el proceso de liquidación de los servicios
corporativos, como así también de las bases de distribución y documentación respaldatoria utilizada en
el citado proceso, mediante la confección de un informe semestral.
En el futuro y a modo de continuar con la política de generar la más eficiente distribución de recursos
corporativos entre las diferentes áreas, el presente contrato podrá ser extendido hacia otras áreas en
las cuales la Compañía comparte junto a IRSA y APSA.
Se destaca que sin perjuicio de dicha operatoria tanto IRSA, Cresud y APSA mantienen absoluta
independencia en sus decisiones estratégicas y comerciales, siendo la atribución de costos y
beneficios efectuada sobre bases de eficiencia operativa y equidad, sin perseguir beneficios
económicos individuales para las compañías. La implementación de este proyecto tampoco dificulta la
identificación de las transacciones económicas o servicios involucrados, ni perjudica la eficacia de los
sistemas de control interno ni las tareas de auditoría interna y externa de cada una de las compañías,
ni la posibilidad de exponer las transacciones vinculadas al Contrato conforme la Resolución Técnica
21 de la FACPCE. Asimismo se desempeña en el cargo de Coordinador General el Sr. Alejandro
Gustavo Elsztain, y su operación e implementación está a cargo de Cedric Bridger en nombre de
nuestra Compañía, de Abraham Perelman en nombre de IRSA y de Daniel E. Mellicovsky en nombre
de Cresud, todos ellos miembros de los Comités de Auditorias de sus respectivas Compañías.
Cumplimiento de la normativa ambiental vigente
"La Sociedad mantiene dentro de sus objetivos permanentes el desarrollo sustentable de sus negocios en
consonancia con el cumplimiento de la normativa ambiental vigente".
HECHOS RECIENTES
Estos hechos ocurrieron con posterioridad al 30 de junio de 2009, fecha de cierre del ejercicio:
ADQUISICION DE PARTICIPACION EN UNA SOCIEDAD
El dia 4 de Agosto la Compañía, a través de Real Estate Investment Group (“REIG”), controlada y gerenciala
por IRSA, anuncio la suscripción de 5.700.000 acciones ordinarias representativas aproximadamente del
10,5% del capital social de Hersha Hospitality Trust (“Hersha”). El precio total de compra de tales acciones
por parte de REIG fue de USD 14.250.000. En forma complementaria a la adquisición de la participación
accionaria, REIG tendrá una opción de compra por un plazo de 5 años sobre 5.700.000 acciones ordinarias
adicionales, a un precio de USD 3 por acción. Asimismo, como parte de los acuerdos de inversión, nuestro
Presidente y CEO, el Sr. Eduardo S. Elsztain ha sido designado para integrar el Directorio de Hersha. Con
esta adquisición la participación total de IRSA en Hersha en forma directa e indirecta asciende al 11,33%.
Por otra parte, y en el caso que se ejerciesen las opciones indicadas en el presente párrafo y no se
emitieran nuevas Acciones Clase A como resultado del ejercicio o conversión en cabeza de otros tenedores
de opciones la participación directa e indirecta de IRSA en Hersha ascendería a 19,68%.
Hersha es un Real Estate Investment Trust (REIT) listado en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE),
bajo el símbolo “HT”, que participa en forma mayoritaria en 73 hoteles a lo largo de Estados Unidos de
América, totalizando unas 9.294 habitaciones. Dichos hoteles se encuentran dentro de la categoría de
“select service” y “upscale hotels” distribuidos principalmente en la costa noreste de los Estados Unidos,
incluyendo Nueva York, Nueva Jersey, Boston, Washington D.C. y Filadelfia, en tanto hay algunos en el
norte de California y Arizona. Las propiedades son operadas bajo franquicias líderes y de gran prestigio del
mercado, tales como Marriott International, Intercontinental Hotel Group, Starwood Hotels, Hilton Hotels
Corporation, Global Hyatt Corporation y Choice Hotels International.
ADQUISICIÓN DE ACCIONES DEL BANCO HIPOTECARIO S.A.
En septiembre de 2009, Tyrus S.A. (controlada al 100% por la Sociedad) adquirió 4.012.778 ADRs del
Banco Hipotecario S.A., representativas de 10 acciones clase D, de valor nominal $ 1 por acción, por un
valor total de U$S 10 millones. La Sociedad, se constituyó como garante de la transacción.
SINTESIS DE LA INFORMACION CONTABLE Y OPERATIVA CONSOLIDADA SELECCIONADA
En la siguiente tabla se presenta un resumen de nuestra información financiera y operativa al 30 de junio de
2009 y 2008 y para los ejercicios económicos finalizados en dichas fechas. La presente información se ha
tomado de nuestros estados contables consolidados auditados y sus notas (los “Estados Contables
Consolidados Auditados”). Puesto que la información presentada en la tabla que figura a continuación es un
resumen, no contiene la totalidad de la información vertida en los Estados Contables Consolidados
Auditados, entre las que se incluyen las notas correspondientes.
Al 30 de junio de
y para los ejercicios finalizados en
dichas fechas,(1)
Datos del Estado de Resultados
Ventas, alquileres y servicios
Costos de ventas, alquileres y servicios
Ganancia bruta
Resultados por valuación de bienes de
cambio al valor neto de realización
Gastos de comercialización
Gastos de administración
Subtotal
Resultados por participación en los
fideicomisos de Tarjeta Shopping
Resultados por operaciones y tenencia de
activos inmobiliarios
Resultado operativo
Amortización de la llave de negocio
Resultados financieros generados por
activos:
Intereses ganados
Intereses por descuento de activos
Resultado de operaciones financieras
Diferencias de cambio
Subtotal
Resultados financieros generados por
pasivos:
Intereses por descuento de pasivos
Diferencias de cambio
Resultado por recompra de Obligaciones
Negociables
Resultado por operaciones de cobertura
Gastos de financiación
Subtotal
Total resultados financieros, netos
Resultado sociedades art. 33 Ley N° 19.550
Otros ingresos y egresos, netos
Ganancia antes de impuesto y participación
minoritaria
Impuesto a las ganancias y a la ganancia
mínima presunta
Participación minoritaria
Ganancia del ejercicio
Resultado por acción básico
Resultado por GDS básico
2009
Pesos
2008
Pesos
1.220.584
(508.506)
712.078
1.084.242
(464.223)
620.019
12.056
(236.201)
(147.329)
(371.474)
2.832
(247.297)
(122.121)
(366.586)
(46.012)
(1.261)
1.124
295.716
1.602
2.670
254.842
1.638
11.813
(13.780)
31.054
50.623
79.710
13.860
(4.807)
(5.710)
1.386
4.729
141
(196.322)
(613)
19.246
105.850
9.436
(135.196)
(216.091)
(136.381)
61.542
(8.855)
(4.100)
(96.004)
(81.471)
(76.742)
(13.209)
(5.642)
213.624
160.887
(80.334)
25.345
158.635
(78.112)
(27.900)
54.875
0,27
2,74
0,10
1,00
Al 30 de junio de
y para los ejercicios finalizados en
dichas fechas,(1)
Resultado por acción diluido
Resultado por GDS diluido
2009
Pesos
0,27
2,74
2008
Pesos
0,10
1,00
Datos del Balance
Caja y bancos e inversiones a corto plazo
Bienes de cambio
Créditos por ventas, alquileres y servicios
401.796
24.899
263.471
545.192
53.602
186.017
Total del activo corriente
Inversiones a largo plazo
Bienes de uso
Total del activo
Deuda a corto plazo(2)
Total del pasivo corriente
Deuda a largo plazo(3)
Total del pasivo no corriente
Patrimonio neto
891.869
1.001.654
2.720.506
4.935.987
351.173
974.890
1.044.725
1.401.054
2.095.662
893.842
833.373
2.530.141
4.471.972
190.153
742.267
1.121.264
1.348.812
1.924.178
430.383
135.791
344.611
366.013
113.841
752.562
299.293
(443.457)
(58.898)
319.933
(788.597)
149.145
Otra información contable
EBITDA(4)
Depreciaciones y amortizaciones(5)
Gastos de capital(6)
Flujo neto de efectivo generado por (utilizado
en):
Actividades operativas
Actividades de inversión
Actividades de financiación
(1)
En miles de Pesos, excepto la información por acción. Los totales podrían no ser el resultado de las sumas debido
al redondeo.
(2) Incluye préstamos financieros a corto plazo y la porción corriente de hipotecas a pagar.
(3) Incluye préstamos financieros a largo plazo y la porción no corriente de hipotecas a pagar.
(4) EBITDA es la venta consolidada menos, los costos de venta consolidados, los gastos de comercialización
consolidados, los gastos de administración consolidados, más la depreciación consolidada, amortización consolidada de
intangibles y resultados por operaciones y tenencia de activos inmobiliarios.
(5)
Incluidas dentro del resultado operativo
(6)
Incluye la adquisición de activos fijos e inversiones a largo plazo.
REVISIÓN OPERATIVA Y FINANCIERA Y PERSPECTIVAS
El siguiente análisis debe leerse conjuntamente con los estados contables consolidados de nuestra
Compañía y sus notas. A los fines del siguiente análisis denominamos “Estados Contables Consolidados
Auditados” a nuestros estados contables consolidados auditados y notas correspondientes a los ejercicios
fiscales finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008.
Variabilidad de los Resultados
Los ingresos por alquileres derivados de la locación de oficinas y locales minoristas y por las ventas de
inmuebles constituyen dos importantes fuentes de ingresos. Los resultados históricos de las operaciones de
nuestra Compañía han variado entre los distintos períodos en función de las oportunidades existentes para
la venta de propiedades. No puede garantizarse que nuestros resultados no continuarán resultando
influenciados por la venta periódica de propiedades.
Consolidación
Hemos consolidado línea por línea nuestros balances generales, estados de resultados y de flujo de
efectivo por los ejercicios económicos finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008 con los estados contables
de nuestras sociedades controladas, siguiendo el procedimiento establecido en la Resolución Técnica Nro.
21 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas, aprobada por el
Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y por la Comisión
Nacional de Valores. Los saldos y las operaciones significativas con sociedades controladas se han
eliminado en la consolidación.
Se han efectuado ciertas reclasificaciones sobre los estados contables al 30 de junio de 2008
originariamente emitidos, a los efectos de su presentación comparativa con las cifras correspondientes al 30
de junio de 2009.
Los estados contables han sido preparados en moneda constante, reconociendo en forma integral los
efectos de la inflación hasta el 31 de agosto de 1995. A partir de esa fecha y hasta el 31 de diciembre de
2001, se discontinuó la reexpresión de los estados contables debido a la existencia de un período de
estabilidad monetaria. Desde el 1 de enero de 2002 y hasta el 28 de febrero de 2003 se reconocieron los
efectos de la inflación debido a la existencia de un período inflacionario. A partir de esa fecha nuevamente
se discontinuó la reexpresión de los estados contables.
Este criterio no está de acuerdo con normas contables profesionales vigentes las cuales establecen que los
estados contables debieron ser reexpresados hasta el 30 de septiembre de 2003. Sin embargo, dado el
escaso nivel de significatividad de las tasas de inflación durante el lapso marzo a septiembre de 2003, este
desvío no ha generado un efecto significativo sobre los estados contables tomados en su conjunto.
El índice utilizado a los efectos de la reexpresión de las partidas fue el índice de precios internos al por
mayor publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos.
Reconocimiento de Ingresos
Obtenemos nuestros ingresos principalmente del alquiler y operación de servicios de espacios de oficinas y
centros comerciales de Argentina, del desarrollo y venta de propiedades, de operaciones de financiación al
consumo y operaciones hoteleras. Esta sección refleja nuestras políticas en materia de reconocimiento de
ingresos así como las de nuestras subsidiarias controladas y bajo control conjunto.
Ventas y desarrollos. Registramos los ingresos de la venta de propiedades cuando se cumplen todos los
criterios que se exponen a continuación:
(a) se ha concretado la venta (una venta no se considera concretada hasta que (i) las partes están
obligadas por los términos de un contrato, (ii) se han intercambiado todas las contraprestaciones, (iii) se ha
acordado cualquier financiación permanente de la que es responsable el vendedor y (iv) se han cumplido
todas las condiciones previas para el cierre);
(b) determinamos que la inversión inicial y continua del comprador son adecuadas para demostrar un
compromiso de pago de la propiedad (la adecuabilidad de la inversión inicial de un comprador se mide por
(i) su composición y (ii) su tamaño comparado con el valor de venta de la propiedad);
(c) nuestro crédito no está sujeto a subordinación futura (nuestro crédito no se colocará ni ocupará un rango,
clase o posición inferior a la de las restantes obligaciones del comprador) y
(d) hemos transferido al comprador los riesgos y beneficios de titularidad y no tenemos una participación
continua en la propiedad.
En general celebramos contratos de compraventa con compradores de unidades de sus propiedades para
desarrollo residencial antes del inicio de la construcción. De conformidad con esta práctica, iniciamos
nuestros esfuerzos de comercialización y venta en función de los diseños arquitectónicos ya contratados y
las unidades modelo. Como norma general, los compradores pagan un cargo por reserva de la unidad y
posteriormente celebran contratos de compraventa a un precio fijo. El saldo del precio de compra se torna
exigible en el momento de la entrega de la unidad construida y completa.
La construcción de dichas propiedades para desarrollo residencial se efectúa en base a contratos “llave en
mano” con empresas de construcción de primera línea de Argentina y Sudamérica que se comprometen a
completar la construcción en un período y con un presupuesto establecidos, sujeto a las excepciones de
rutina.
Empleamos el método contable de porcentaje de finalización con respecto a las ventas de desarrollos de
propiedades en proceso de construcción efectuadas en virtud de contratos a precio fijo. Conforme a este
método, los ingresos se reconocen en función de la relación entre los costos incurridos y el total de costos
estimados aplicada al precio total del contrato. No reconocemos resultados hasta el momento en que se
inicie significativamente la construcción de las obras y los anticipos recibidos sean sustanciales en base a
parámetros estimados por nosotros.
El método contable de porcentaje de finalización exige que la dirección confeccione un presupuesto de
costos (por ejemplo, los costos estimados de finalización) en relación con las ventas de propiedades y/o
unidades. Todos los cambios en los costos estimados de finalización se incorporan a la revisión de
estimaciones durante el período del contrato.
Conforme a este método contable, los ingresos por obra completada se pueden reconocer en el estado de
resultados anterior al período en el que se recibe el producido real en efectivo de la venta. En esta situación,
se registra un activo diferido. En forma alternativa, y como práctica más habitual, cuando los compradores
de la propiedad y/o unidad les efectúan un pago inicial por adelantado y pagan cuotas mensuales en
efectivo antes del inicio de la construcción, se registra un pasivo. Este pasivo se registra en los estados
contables como un adelanto de clientes.
Alquileres y servicios de edificios de oficina y otros. Los alquileres con locatarios se contabilizan como
locaciones operativas. Se cobra a los locatarios un alquiler básico mensual. El ingreso por alquileres se
reconoce sobre la base del método de la línea recta durante la vigencia de la locación.
Alquileres y servicios de la explotación de centros comerciales. Los alquileres celebrados con locatarios se
contabilizan como ingresos operativos. En general se cobra a los locatarios un alquiler que consiste en el
valor que resulte mayor entre (i) un alquiler básico mensual (el “Alquiler Básico”) y (ii) un porcentaje
específico de las ventas minoristas brutas mensuales del locatario (el “Alquiler Porcentual”) (que en general
oscila entre el 4% y el 10% de las ventas brutas del locatario). Asimismo, de conformidad con la cláusula de
indexación de alquileres de la mayoría de las locaciones, el Alquiler Básico del locatario en general se
incrementa entre un 7% y un 12% por año durante la vigencia de la locación. Determinados contratos de
alquiler incluyen disposiciones que prevén alquileres basados en un porcentaje de las ventas o basados en
un porcentaje del volumen de ventas que supere un mínimo especificado. Determinamos el cumplimiento de
objetivos específicos y calculamos el alquiler adicional en forma mensual del modo previsto en los contratos.
Por lo tanto, no reconocemos alquileres contingentes hasta que se excede el mínimo requerido.
Nuestros contratos de alquiler oscilan entre 36 y 120 meses. La Ley N° 24.808 establece que los locatarios
pueden rescindir los contratos de alquiler comerciales luego de un período inicial de seis meses mediante
notificación escrita con una antelación no inferior a 60 días, sujeto a penalidades de un mes a un mes y
medio de alquiler si el locatario rescinde el contrato durante el primer año de la locación y de un mes de
alquiler si lo hace después del primer año.
También cobramos a nuestros locatarios una comisión mensual por administración, que se prorratea entre
los locatarios de acuerdo con los montos de sus contratos de locación y que varía de un centro comercial a
otro, en relación con la administración y mantenimiento del área común y la administración de los aportes
efectuados por los locatarios para financiar los esfuerzos de promoción de la totalidad de las operaciones de
los centros comerciales. Las comisiones por administración se reconocen en forma mensual a medida que
se devengan. Además del alquiler, en general cobramos a los locatarios un “derecho de admisión”, una
comisión no reembolsable por admisión que se puede exigir a los locatarios en el momento de celebrar la
locación y en el momento de su renovación. El derecho de admisión normalmente se paga en la forma de
una suma fija o en una pequeña cantidad de cuotas mensuales. Los derechos de admisión se reconocen
empleando el método de la línea recta durante la vigencia de los respectivos contratos de alquiler.
Asimismo, los contratos de locación en general establecen el reembolso del impuesto inmobiliario, seguros,
costos de publicidad y determinados costos de mantenimiento de áreas comunes. Estos alquileres
adicionales y reembolsos a los locatarios se contabilizan por el método de lo devengado.
También obtenemos ingresos de los cargos por estacionamiento cobrados a los visitantes. Reconocemos
ingresos por estacionamiento como servicios prestados.
Operaciones de financiación al consumo. Obtenemos ingresos de las operaciones de financiación al
consumo con tarjetas de crédito que consisten principalmente en (i) comisiones por descuentos a
comerciantes que se reconocen cuando se recibe la información de la operación y ésta es procesada por
nosotros (ii) los servicios de procesamiento de datos que consisten en el procesamiento e impresión de los
estados de cuenta de los titulares de tarjetas y que se reconocen como servicios prestados; (iii) gastos de
seguros de vida y discapacidad cobrados a los titulares de tarjetas que se reconocen sobre la base de lo
devengado y (iv) ingresos por intereses generados por las actividades de financiación y préstamo.
Hoteles. Reconocemos los ingresos provenientes de los servicios de habitación, catering e instalaciones de
restaurante a medida que se devengan al cierre de operaciones de cada día hábil.
Costos y Gastos de Operación
Asignación de gastos y otras ganancias a segmentos comerciales
Asignación de gastos de comercialización a los diversos segmentos de negocios
Los gastos de comercialización directamente atribuibles a los segmentos de Centros comerciales,
Financiación al consumo y Hoteles son asignados directamente a dichas unidades de negocios. Estos
gastos son incurridos en forma individual por estos segmentos. Todos los demás gastos de comercialización
se asignan respectivamente entre los segmentos restantes en base al segmento específico que incurrió en
los gastos.
Asignación de gastos de administración a los diversos segmentos de negocios
Los gastos de administración directamente atribuibles a los segmentos de Centros comerciales,
Financiación al consumo y Hoteles son asignados directamente a estos segmentos. Estos gastos son
incurridos individualmente por estos segmentos. Todos los demás gastos de administración se prorratean
entre los segmentos Ventas y desarrollos y Oficina y otros en base al porcentaje de los activos operativos y
los ingresos generados por cada uno de los éstos segmentos. En consecuencia, el 35,7% y el 64,3% de los
gastos de administración (excluyendo los gastos directamente atribuibles a los segmentos de Centros
comerciales, Financiación al consumo y Hoteles) son asignados a los segmentos de Ventas y desarrollos y
Oficina y otros, respectivamente.
Asignación de resultados por participación en los fideicomisos de Tarjeta Shopping
Las ganancias de APSA derivadas de su participación en Tarshop son asignadas al segmento Financiación
al consumo.
Asignación de resultados por operaciones y tenencia de activos inmobiliarios
Estos resultados son asignados directamente al segmento que los genera.
Asignación de resultados financieros a unidades de negocios
Resultados financieros, netos
Incluye los intereses ganados, intereses por descuento de activos y pasivos, resultado de operaciones
financieras, gastos de financiación, diferencias de cambio y otros resultados financieros asignados a cada
segmento, según se describe a continuación.
Resultado de operaciones financieras
Cada uno de los segmentos de Centros comerciales, Financiación al consumo y Hoteles administra sus
operaciones financieras en forma individual. Los resultados derivados de dichas operaciones son asignados
directamente a estos segmentos. Los resultados financieros no correspondientes a estas unidades de
negocio, se reflejan en el segmento Operaciones financieras y otros dado que no son específicamente
generados por ningún otro segmento en forma separada.
Intereses ganados, intereses sobre descuento de activos y pasivos y gastos de financiación
Únicamente los resultados generados por APSA, Tarshop y los hoteles son registrados en los segmentos de
Centros comerciales, Financiación al consumo y Hoteles, respectivamente. Los resultados restantes se
prorratean entre Ventas y desarrollos, Oficina y otros, Centros comerciales, Financiación al consumo,
Hoteles, y Operaciones financieras y otros en proporción a los activos correspondientes a cada segmento.
Diferencias de cambio y otros resultados financieros
En el caso de los Centros comerciales, Financiación al consumo y Hoteles, las diferencias de cambio y otros
resultados financieros se asignan a los segmentos que los originan. Las partidas restantes se registran en
Operaciones financieras y otros dado que no están directamente relacionadas con ningún segmento.
Asignación del resultado sociedades art. 33 Ley N° 19.550
Los resultados se asignan principalmente al segmento Operaciones financieras y otros.
Asignación de otros ingresos y egresos, netos
Los segmentos de Centros comerciales, Financiación al consumo y Hoteles administran sus gastos en
forma individual. Los resultados derivados de dichas operaciones son asignados directamente a estos
segmentos. Los gastos restantes se reflejan en el segmento de Operaciones financieras y otros dado que
no son generados específicamente por ningún otro segmento separado.
Asignación de participación minoritaria
Las participaciones minoritarias son asignadas entre los segmentos de la sociedad que los genera.
Asignación de impuesto a las ganancias
El impuesto a las ganancias correspondiente se asigna al segmento que lo genera.
Información por Unidad de Negocios
Hemos determinado que las unidades de negocio a ser informadas son aquellas que se basan en
información de gestión generada por la sociedad. En consecuencia, tenemos seis unidades de negocios a
ser informadas. Estas unidades son: “centros comerciales”, “financiación al consumo”, “ventas y
desarrollos”, “oficina y otros”, “hoteles” y “operaciones financieras y otros”.
Se presenta a continuación una descripción general de cada segmento:
Centros comerciales. Este segmento incluye los resultados operativos de los centros comerciales, que
comprenden principalmente ingresos por alquileres y servicios recibidos de los locatarios.
Financiación al consumo. Operamos un negocio de financiación al consumo mediante tarjeta de crédito a
través de Tarshop, la subsidiaria que nuestra controlada APSA posee en forma mayoritaria. Las
operaciones de financiación al consumo consisten principalmente en actividades de préstamos y servicios
relacionados con los productos de tarjetas de crédito que ofrecemos a los consumidores en los centros
comerciales, hipermercados y negocios a la calle. Financiamos una mayoría sustancial de las actividades de
financiación al consumo a través de la titulización de los créditos subyacentes a las cuentas que origina. Los
ingresos por operaciones de financiación al consumo provienen de los intereses ganados por las
actividades de financiación y préstamo, las comisiones de los comerciantes, los gastos por seguro de vida y
discapacidad y las comisiones por procesamiento de datos e impresión del estado de cuenta del titular.
Ventas y desarrollos. Este segmento incluye los resultados operativos de las actividades de construcción y/o
venta de edificios residenciales.
Oficina y otros. Este segmento incluye los resultados operativos de los ingresos por alquileres y servicios de
espacios de oficinas y otros edificios.
Hoteles. Este segmento incluye los resultados operativos de los hoteles, los que se componen
principalmente de ingresos provenientes de habitaciones, servicios de catering y restaurante.
Operaciones financieras y otros. Este segmento incluye principalmente los resultados generados por la
venta y tenencia de participaciones accionarias, otras operaciones relacionadas con valores negociables y
otras actividades secundarias.
Medimos las unidades de negocio a ser informadas en base al resultado neto. Las operaciones entre
unidades de negocio, si las hubiere, se contabilizan a los precios de mercado vigentes. Evaluamos el
rendimiento de las unidades de negocio y les asignamos recursos en base al resultado operativo. En
ninguna de las actividades se depende de un solo cliente.
Las siguientes tablas muestran algunos datos operativos por área de actividad comercial:
Operaciones
financieras y
otros
Total
236.827
-
1.220.584
(98.889)
(122.694)
-
(508.506)
287.458
60.024
114.133
-
712.078
-
-
-
-
12.056
(11.460)
(29.308)
(16.546)
(176.772)
-
(236.201)
(31.547)
(43.247)
(34.888)
(16.780)
-
(147.329)
-
-
-
-
(46.012)
-
(46.012)
51
1.073
-
-
-
-
1.124
121.169
76.485
214.903
8.590
(125.431)
-
295.716
455
1.100
47
-
-
-
1.602
Resultados financieros, netos
Resultados sociedades art. 33 Ley N°
19.550
Otros ingresos y egresos, netos
Ganancia (Pérdida) antes de
impuesto y participación minoritaria
Impuesto a las ganancias y a la
ganancia mínima presunta
Participación minoritaria
(6.222)
(14.202)
(92.602)
(16.083)
(1.827)
(5.445)
(136.381)
1.974
-
40
-
-
59.528
61.542
-
-
3.882
127
(606)
(12.258)
(8.855)
117.376
63.383
126.270
(7.366)
(127.864)
41.825
213.624
(41.149)
(16.542)
(53.258)
3.233
37.484
(10.102)
(80.334)
61
-
(22.104)
5.565
41.823
-
25.345
Ganancia (Pérdida) del ejercicio
Margen bruto (2)
76.288
0,47
46.841
0,80
50.908
0,72
1.432
0,38
(48.557)
0,48
31.723
-
158.635
0,58
Margen operativo (3)
0,43
0,52
0,54
0,05
(0,53)
-
0,24
Margen neto (4)
0,27
0,32
0,13
0,01
(0,21)
-
0,13
Depreciaciones y amortizaciones (5)
Datos del Estado de Situación
Patrimonial
Activos operativos
782
24.781
86.643
18.001
5.584
-
135.791
467.808
940.280
1.831.428
219.158
153.892
-
3.612.566
Activos no operativos
40.020
74.633
189.244
27.231
20.973
971.320
1.323.421
Total de activos
507.828
1.014.913
2.020.672
246.389
174.865
971.320
4.935.987
Pasivos operativos
25.379
122.869
413.381
31.236
136.853
-
729.718
Pasivos no operativos
303.808
304.426
672.794
174.765
106.761
83.672
1.646.226
Total de pasivos
329.187
427.295
1.086.175
206.001
243.614
83.672
2.375.944
Al y por el ejercicio finalizado el 30 de
junio de 2009
Ventas y
Oficina y otros
desarrollos
(1)
(en miles de Ps.)
Centros
comerciales
Hoteles
Ventas, alquileres y servicios
Costos de ventas, alquileres y
servicios
Ganancia bruta
Resultado por valuación de bienes de
cambio al valor neto de realización
Gastos de comercialización
280.362
147.749
396.733
158.913
(148.318)
(29.330)
(109.275)
132.044
118.419
12.056
-
(2.115)
Gastos de administración
Resultado por participación en los
fideicomisos de Tarjeta Shopping
Resultado por operaciones y
tenencia de activos inmobiliarios
Resultado operativo
(20.867)
Amortización de la llave de negocio
Financiación
al consumo
Datos del Estado de Resultados
(1) Incluye oficinas, locales comerciales y residenciales.
(2) Ganancia bruta dividida por ventas, alquileres y servicios.
(3) Resultado operativo dividido por ventas, alquileres y servicios.
(4) Ganancia (Pérdida) del ejercicio dividida por ventas, alquileres y servicios.
(5) Incluidas en el resultado operativo.
Operaciones
financieras y
otros
Total
291.030
-
1.084.242
(84.220)
(103.587)
-
(464.223)
246.220
64.627
187.443
-
620.019
-
-
-
-
2.832
(3.458)
(24.809)
(16.608)
(194.726)
-
(247.297)
(22.028)
(39.150)
(29.979)
(9.115)
-
(122.121)
-
-
-
-
(1.261)
-
(1.261)
66
2.604
-
-
-
-
2.670
19.270
52.930
182.261
18.040
(17.659)
-
254.842
488
1.782
(390)
-
(242)
-
1.638
Resultados financieros, netos
Resultados sociedades art. 33 Ley N°
19.550
Otros ingresos y egresos, netos
Ganancia (Pérdida) antes de
impuesto y participación minoritaria
Impuesto a las ganancias y a la
ganancia mínima presunta
Participación minoritaria
(8.502)
(10.069)
(23.585)
(5.884)
(375)
(28.327)
(76.742)
(1.065)
-
(33)
(23)
-
(12.088)
(13.209)
-
-
4.975
(5.713)
3.800
(8.704)
(5.642)
10.191
44.643
163.228
6.420
(14.476)
(49.119)
160.887
1.820
1.679
(74.992)
(4.010)
(1.522)
(1.087)
(78.112)
1
-
(36.347)
863
7.458
125
(27.900)
Ganancia (Pérdida) del ejercicio
Margen bruto (2)
12.012
0,23
46.322
0,74
51.889
0,71
3.273
0,43
(8.540)
0,64
(50.081)
-
54.875
0,57
Margen operativo (3)
0,10
0,52
0,53
0,12
(0,06)
-
0,24
Margen neto (4)
0,06
0,45
0,15
0,02
(0,03)
-
0,05
Depreciaciones y amortizaciones (5)
Datos del Estado de Situación
Patrimonial
Activos operativos
577
24.908
73.185
13.283
1.888
-
113.841
436.392
999.060
1.642.341
233.613
113.052
-
3.424.458
Activos no operativos
26.519
57.433
62.649
18.426
21.068
861.419
1.047.514
Total de activos
462.911
1.056.493
1.704.990
252.039
134.120
861.419
4.471.972
Pasivos operativos
25.530
100.430
250.957
33.115
205.671
-
615.703
Pasivos no operativos
247.320
209.399
662.174
199.813
75.714
80.956
1.475.376
Total de pasivos
272.850
309.829
913.131
232.928
281.385
80.956
2.091.079
Al y por el ejercicio finalizado el 30 de
junio de 2008
Ventas y
Oficina y otros
desarrollos
(1)
(en miles de Ps.)
Centros
comerciales
Hoteles
Ventas, alquileres y servicios
Costos de ventas, alquileres y
servicios
Ganancia bruta
Resultado por valuación de bienes de
cambio al valor neto de realización
Gastos de comercialización
196.811
102.159
345.395
148.847
(150.894)
(26.347)
(99.175)
45.917
75.812
2.832
-
(7.696)
Gastos de administración
Resultado por participación en los
fideicomisos de Tarjeta Shopping
Resultado por operaciones y
tenencia de activos inmobiliarios
Resultado operativo
(21.849)
Amortización de la llave de negocio
Financiación
al consumo
Datos del Estado de Resultados
(1) Incluye oficinas, locales comerciales y residenciales.
(2) Ganancia bruta dividida por ventas, alquileres y servicios
(3) Resultado operativo dividido por ventas, alquileres y servicios
(4) Ganancia (Pérdida) del ejercicio dividida por ventas, alquileres y servicios
(5) Incluidas en el resultado operativo
Operaciones
financieras y
otros
Total
212.965
-
738.756
(68.960)
(59.711)
-
(295.107)
179.154
53.721
153.254
-
443.649
-
-
-
-
20.737
(4.376)
(22.346)
(12.175)
(117.106)
-
(168.849)
(16.827)
(32.717)
(26.893)
(6.766)
-
(102.827)
-
-
-
-
3.254
-
3.254
(18)
1.845
741
-
-
-
2.568
6.177
20.234
124.832
14.653
32.636
-
198.532
286
1.044
(2.802)
-
-
-
(1.472)
Resultados financieros, netos
Resultados sociedades art. 33 ley
19.550
Otros ingresos y egresos, netos
(Pérdida) Ganancia antes de
impuesto y participación minoritaria
Impuesto a las ganancias y a la
ganancia mínima presunta
Participación minoritaria
(7.088)
(6.256)
(28.190)
(5.268)
825
50.076
4.099
(491)
-
(818)
(412)
-
41.747
40.026
-
-
(6.382)
160
3.034
(10.912)
(14.100)
(1.116)
15.022
86.640
9.133
36.495
80.911
227.085
(11.786)
(1.987)
(40.798)
(3.102)
(15.455)
(14.411)
(87.539)
(4)
(326)
(22.000)
(1.400)
(8.719)
-
(32.449)
(Pérdida) Ganancia del ejercicio
(12.906)
12.709
23.842
4.631
12.321
66.500
107.097
Margen bruto (2)
0,24
0,69
0,66
0,44
0,72
-
0,60
Margen operativo (3)
0,08
0,35
0,46
0,12
0,15
-
0,27
Margen neto (4)
(0,17)
0,22
0,09
0,04
0,06
-
0,14
Depreciaciones y amortizaciones (5)
Datos del Estado de Situación
Patrimonial
Activos operativos
39
16.256
67.046
12.358
1.297
-
96.996
508.742
675.321
1.336.166
202.113
139.657
-
2.861.999
Activos no operativos
30.516
24.662
39.073
6.318
18.771
1.163.560
1.282.900
Total de activos
539.258
699.983
1.375.239
208.431
158.428
1.163.560
4.144.899
Pasivos operativos
31.472
83.073
199.616
23.304
165.713
-
503.178
Pasivos no operativos
278.615
247.763
734.370
153.117
44.722
86.010
1.544.597
Total de pasivos
310.087
330.836
933.986
176.421
210.435
86.010
2.047.775
Al y por el ejercicio finalizado el 30 de
junio de 2007
Ventas y
Oficina y otros
desarrollos
(1)
(en miles de Ps.)
Centros
comerciales
Hoteles
Ventas, alquileres y servicios
Costos de ventas, alquileres y
servicios
Ganancia bruta
Resultado por valuación de bienes de
cambio al valor neto de realización
Gastos de comercialización
75.751
57.093
270.266
122.681
(57.823)
(17.501)
(91.112)
17.928
39.592
20.737
-
(12.846)
Gastos de administración
Resultado por participación en los
fideicomisos de Tarjeta Shopping
Resultado por operaciones y
tenencia de activos inmobiliarios
Resultado operativo
(19.624)
Amortización de la llave de negocio
Financiación
al consumo
Datos del Estado de Resultados
(1) Incluye oficinas, locales comerciales y residenciales.
(2) Ganancia bruta dividida por ventas, alquileres y servicios
(3) Resultado operativo dividido por ventas, alquileres y servicios
(4) (Pérdida) Ganancia del ejercicio dividida por ventas, alquileres y servicios
(5) Incluidas en el resultado operativo
Resultados de las operaciones de IRSA correspondientes a los ejercicios económicos finalizados el 30 de
junio de 2009 y 2008
Ventas, alquileres y servicios
Los ingresos se incrementaron en un 12,6%, de Ps. 1.084,2 millones para el ejercicio económico 2008 a Ps.
1.220,6 millones en el ejercicio económico 2009, principalmente como resultado de un aumento en los
ingresos de los segmentos Oficina y otros, Ventas y desarrollos, Centros comerciales, Hoteles.
Ventas y desarrollos
Los ingresos del segmento de Ventas y desarrollos se incrementaron en un 42,5% de Ps. 196,8 millones
para el ejercicio económico 2008 a Ps. 280,4 millones en el ejercicio económico 2009. Los ingresos
relacionados con este segmento comúnmente registran importantes variaciones de un período a otro según:
(i) el número y precio de propiedades vendidas, (ii) las propiedades en construcción y el estado de dichos
proyectos.
Este aumento en los ingresos se atribuyó principalmente a los ingresos generados durante el ejercicio
económico 2009 por (i) venta del total del edificio conocido como “Laminar Plaza” por Ps. 74,5 millones; (ii)
la venta de la totalidad de Torre Renoir por Ps. 53,8 millones; (iii) venta de 8 unidades funcionales de Dock
del Plata por Ps. 42,1 millones; (iv) venta en el transcurso del año de 4 pisos del edificio ubicado en
Libertador 498 por Ps. 36,4 millones y (v) venta del edificio ubicado en Reconquista 823 por Ps. 31,5
millones.
Oficina y otros
Los ingresos del segmento Oficinas y otros se incrementaron en un 44,6%, pasando de Ps. 102,2 millones
para el ejercicio económico 2008 a Ps. 147,7 millones en el ejercicio económico 2009. Este incremento se
debió principalmente a un aumento de Ps. 43,6 millones en los ingresos por alquiler de oficinas que pasaron
de Ps. 97,9 millones en el ejercicio económico 2008 a Ps. 141,5 millones en el ejercicio económico 2009.
Este incremento de Ps. 43,6 millones en los ingresos se debió principalmente a: (i) mayores ingresos por
alquileres de nuestros edificios de oficinas clase A y (ii) mayores ingresos por rentas motivados por
aumentos en los alquileres por metro cuadrado.
Centros comerciales
Los ingresos del segmento Centros comerciales se incrementaron en un 14,9% de Ps. 345,4 millones para
el ejercicio económico 2008 a Ps. 396,7 millones en el ejercicio económico 2009. Ello fue principalmente
originado por un incremento de Ps. 44,3 millones en los ingresos por alquileres y derechos de admisión
como consecuencia de: (i) un incremento en el precio promedio por metro cuadrado, (ii) de nuevos ingresos
provenientes de la apertura de Dot Baires Shopping y (iii) un incremento del 13,3 % en las ventas totales de
nuestros locatarios, las cuales ascendieron de Ps. 3.702,3 millones durante el ejercicio finalizado el 30 de
junio de 2008 a Ps. 4.194,2 millones en el ejercicio finalizado el 30 de junio de 2009, dando como resultado
mayores alquileres porcentuales. La tasa promedio de ocupación en los centros comerciales de IRSA
disminuyó levemente del 99,3% durante el ejercicio económico 2008 al 98,5% durante el ejercicio
económico 2009.
Hoteles
Los ingresos del segmento Hoteles se incrementaron en un 6,8% de Ps. 148,8 millones para el ejercicio
económico 2008 a Ps. 158,9 millones en el ejercicio económico 2009, principalmente a causa de: un
incremento en el precio promedio por habitación de los hoteles , compensado por una baja en el porcentaje
de ocupación promedio pasando de 76,0% en el ejercicio económico 2008 a 69,8% en el ejercicio
económico 2009.
Financiación al consumo
Los ingresos del segmento Financiación al Consumo disminuyeron en un 18,6%, pasando de Ps. 291,0
millones durante el ejercicio económico 2008 a Ps. 236,8 millones durante el ejercicio económico 2009. Ello
fue resultado de disminuciones en: (i) las ventas en comercios y supermercados; (ii) los préstamos
otorgados; (iii) en las tarjetas emitidas y (iv) en la cantidad de resúmenes / estados de cuenta emitidos.
Costos de ventas, alquileres y servicios
Los costos se incrementaron en un 9,5%, de Ps. 464,2 millones para el ejercicio económico 2008 a Ps.
508,5 millones en el ejercicio económico 2009, como resultado de incrementos de los costos de los
segmentos de Financiación al consumo, Hoteles, Centros comerciales y Oficina y otros.
Ventas y desarrollos
Los costos vinculados con Ventas y desarrollos disminuyeron 1,7% de Ps. 150,9 millones para el ejercicio
económico 2008 a Ps. 148,3 millones en el ejercicio económico 2009. Los costos relacionados con este
segmento comúnmente registran importantes variaciones de un período a otro según el número de: (i) el
número y precio de propiedades vendidas y (ii) las propiedades en construcción y el estado de dichos
proyectos.
Los costos en el ejercicio económico 2009 se originaron principalmente en: (i) la venta del Laminar Plaza
por Ps. 29,6 millones; (ii) la venta de la totalidad de Torre Renoir por Ps. 49,4 millones; (iii) venta de 8
unidades funcionales de Dock del Plata por Ps. 13,3 millones; (iv) venta en el transcurso del año de 4 pisos
del edificio ubicado en Libertador 498 por Ps. 12,0 millones y (v) venta del edificio ubicado en Reconquista
823 por Ps. 18,8 millones.
Los costos relacionados con el segmento de Ventas y desarrollos como porcentaje de los ingresos de este
segmento aumentaron de 76,7% durante el ejercicio económico 2009 a 52,9% durante el ejercicio
económico 2009.
Oficinas y Otros
Los costos del segmento Oficina y otros se incrementaron 11,3%, de Ps. 26,3 millones para el ejercicio
económico 2008 a Ps. 29,3 millones en el ejercicio económico 2009. La depreciación es el principal
componente del costo para este segmento.
El aumento en los costos para el ejercicio económico 2009 en comparación con el ejercicio económico 2008
se debió principalmente al mayor gasto de mantenimiento de inmuebles por Ps. 2,4 millones y a la mayor
amortización, que ascendió a Ps. 2,1 millones.
Los costos relacionados con el segmento de Oficina y otros como porcentaje de los ingresos de este
segmento disminuyeron de 25,8% durante el ejercicio económico 2008 a 19,9% durante el ejercicio
económico 2009.
Centros Comerciales
Los costos del segmento Centros Comerciales se incrementaron 10,2% de Ps. 99,2 millones para el
ejercicio económico 2008 a Ps. 109,3 millones en el ejercicio económico 2009. Este aumento fue
principalmente atribuible a: (i) un mayor cargo de depreciaciones y amortizaciones por Ps. 13,5 millones y
(ii) un aumento de Ps. 4,2 millones en los costos de estacionamientos; incrementos que fueron
compensados parcialmente por (iii) una disminución en los costos por expensas no recuperadas de Ps. 4,3
millones; y (iv) una disminución en los costos relacionados con reformas y modificaciones de áreas locativas
de Ps. 2,5 millones. El costo de nuestro segmento Centros comerciales como porcentaje sobre los ingresos
de este segmento, se redujo del 28,7 % en el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2008 a 27,5 %
durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2009, como consecuencia de un menor
incremento del 10,2 % en los costos de este segmento en relación al aumento del 14,9 % en los ingresos
durante el presente ejercicio.
Hoteles
Los costos del segmento Hoteles se incrementaron en un 17,4%, de Ps. 84,2 millones para el ejercicio
económico 2008 a Ps. 98,9 millones en el ejercicio económico 2009, principalmente a causa de un
incremento en sueldos y cargas sociales, un aumento en depreciaciones y amortizaciones y un incremento
las comisiones pagadas.
Los costos del segmento Hoteles como porcentaje de los ingresos de dicho segmento se aumentaron del
56,6% en el ejercicio económico 2008 al 62,2% en el ejercicio económico 2009.
Financiación al consumo
El costo de nuestro segmento Financiación al Consumo aumentó en un 18,4 %, pasando de Ps. 103,6
millones durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2008 a Ps. 122,7 millones durante el
ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2009. Ello se debió principalmente a aumentos en: (i) los
costos por comisiones e intereses, (ii) los costos de sueldos y cargas sociales; (iii) los costos de servicios
públicos; (iv) los costos de depreciaciones de bienes de uso, (v) los costos de alquileres y expensas y (vi)
los costos de impuestos y tasas varias, parcialmente compensados por (vii) una disminución en el cargo por
honorarios y servicios de terceros.
El costo de las operaciones de Financiación al consumo como porcentaje de los ingresos de dicho
segmento aumentó de 35,6% durante el ejercicio económico 2008 a 51,8% durante el ejercicio económico
2009.
Ganancia bruta
Como resultado de lo que antecede, la ganancia bruta se incrementó un 14,8%, de Ps. 620,0 millones para
el ejercicio económico 2008 a Ps. 712,1 millones en el ejercicio económico 2009, principalmente como
resultado del incremento en la ganancia bruta de los segmentos Ventas y desarrollos, Oficina y otros y
Centros comerciales
La ganancia bruta, calculada como porcentaje de los ingresos, aumentó del 57,2% para el ejercicio
económico 2008 al 58,3% para el ejercicio económico 2009.
Resultado por reconocimiento de bienes de cambio al valor neto de realización
Durante el ejercicio económico 2009, IRSA reconoció Ps. 12,1 millones de ganancias por el reconocimiento
al valor neto de realización de bienes de cambio, principalmente en relación con “Torre Renoir” por Ps. 5,5
millones y “Torres Caballito” por Ps. 5,0 milllones; en comparación con una ganancia de Ps. 2,8 millones
durante el ejercicio económico 2008, principalmente producida por “Torre Renoir” por un monto de Ps. 2,6
millones.
Gastos de comercialización
Los gastos de comercialización disminuyeron en un 4,5% pasando de Ps. 247,3 millones para el ejercicio
económico 2008 a Ps. 236,2 millones en el ejercicio económico 2009, principalmente a causa de una
disminución en los gastos de comercialización de los segmentos Financiación al consumo y Ventas y
desarrollos y una leve disminución en el segmento Hoteles esto fue parcialmente compensado por
aumentos en los segmentos de Oficinas y otros y Centros Comerciales.
Los gastos de comercialización como porcentaje de los ingresos disminuyeron del 22,0% para el ejercicio
económico 2008 al 19,4% en el ejercicio económico 2009.
Ventas y desarrollos
Los gastos de comercialización del segmento Ventas y desarrollos consisten en impuesto a los ingresos
brutos, comisiones y gastos derivados de las ventas, publicidad y promoción y previsión por cuentas de
dudoso cobro. Los gastos de comercialización disminuyeron un 72,5%, de Ps. 7,7 millones durante el
ejercicio económico 2008 a Ps. 2,1 millones durante el ejercicio económico 2009, principalmente debido a
una disminución del impuesto a los ingresos brutos por Ps. 3,0 millones.
Los gastos de comercialización relacionados con el segmento Ventas y desarrollos como porcentaje de los
ingresos de este segmento disminuyeron de 3,9% durante el ejercicio económico 2008 a 0,8% durante el
ejercicio económico 2009.
Oficina y otros
Los gastos de comercialización correspondientes al segmento Oficina y otros aumentaron Ps. 8,0 millones
de Ps. 3,5 millones para el ejercicio económico 2008 a Ps. 11,5 millones en el ejercicio económico 2009
principalmente como resultado de una mayor previsión por cuentas de dudoso cobro y un aumento en el
impuesto a los ingresos brutos.
Los gastos de comercialización relacionados con el segmento Oficinas y otros como porcentaje de los
ingresos del mismo segmento aumentaron de 3,4% durante el ejercicio económico 2008 a 7,8% durante el
ejercicio económico 2009.
Centros comerciales
Los gastos de comercialización correspondientes al segmento Centros Comerciales se incrementaron
18,1% de Ps. 24,8 millones para el ejercicio económico 2008 a Ps. 29,3 millones en el ejercicio económico
2009 como consecuencia de: (i) un aumento de Ps. 3,8 millones en la previsión por dudoso cobro; (ii) un
aumento de Ps. 1,0 millones en sueldos y cargas sociales; y (iii) un aumento de Ps. 0,6 millones en gastos
de publicidad; (iv) parcialmente compensado por una disminución de Ps. 1,0 millones en los gastos por
exposiciones y eventos.
Los gastos de comercialización del segmento Centros Comerciales como porcentaje de los ingresos de
dicho segmento aumentaron del 7,2% durante el ejercicio económico 2008 al 7,4% durante el ejercicio
económico 2009.
Hoteles
Los gastos de comercialización correspondientes al segmento Hoteles durante el ejercicio 2009 se
mantuvieron estables respecto al ejercicio 2008.
Los gastos de comercialización del segmento Hoteles como porcentaje de los ingresos del mismo segmento
disminuyeron del 11,2% durante el ejercicio económico 2008 al 10,4% durante el ejercicio económico 2009.
Financiación al consumo
Los gastos de comercialización correspondientes al segmento Financiación al Consumo disminuyeron en un
9,2%, pasando de Ps. 194,7 millones durante el ejercicio económico 2008 a Ps. 176,8 millones durante el
ejercicio económico 2009, principalmente por: (i) una disminución de Ps. 10,3 millones correspondientes a
sueldos y cargas sociales; (ii) una disminución en los gastos de publicidad por Ps. 14,2 millones; (iii) una
disminución en honorarios por Ps. 7,9 millones; (iv) todo esto compensado con una suba de la previsión por
deudores incobrables por Ps. 18,9 millones.
Los gastos de comercialización de Financiación al consumo como porcentaje de los ingresos del mismo
segmento aumentaron de 66,9% durante el ejercicio económico 2008 a 74,6% durante el ejercicio
económico 2009.
Gastos de administración
Los gastos de administración se incrementaron en un 20,6%, de Ps. 122,1 millones para el ejercicio
económico 2008 a Ps. 147,3 millones en el ejercicio económico 2009, principalmente debido a un
incremento en la actividad de los segmentos Oficinas y otros, Centros Comerciales, Hoteles y Financiación
al Consumo compensado por una caída en los gastos del segmento Ventas y desarrollos Los principales
componentes de los gastos de administración son sueldos y cargas sociales del personal administrativo,
honorarios y pagos por servicios, honorarios de directores, gastos bancarios, amortización de bienes de uso
e impuestos (excepto el impuesto a los ingresos brutos).
Los gastos de administración como porcentaje de los ingresos aumentaron de 11,3% en el ejercicio
económico 2008 al 12,1% en el ejercicio económico 2009.
Ventas y desarrollos
Los gastos de administración correspondientes al segmento Ventas y desarrollos disminuyeron en un 4,5%,
de Ps. 21,8 millones para el ejercicio económico 2008 a Ps. 20,9 millones en el ejercicio económico 2009,
principalmente a causa de disminuciones de honorarios y retribuciones por servicios y de sueldos y cargas
sociales, parcialmente compensado por un aumento en honorarios a Directores.
Los gastos de administración correspondientes al segmento Ventas y desarrollos como porcentaje de los
ingresos de este segmento disminuyeron del 11,1% para el ejercicio económico 2008 al 7,4% en el ejercicio
económico 2009.
Oficina y otros
Los gastos de administración del segmento Oficina y otros se incrementaron 43,2%, de Ps. 22,0 millones
para el ejercicio económico 2008 a Ps. 31,5 millones en el ejercicio económico 2009. El incremento se debe
principalmente a un aumento de honorarios a Directores, de sueldos y cargas sociales y de honorarios y
retribuciones por servicios..
Los gastos de administración correspondientes a Oficinas y otros como porcentaje de los ingresos de este
segmento disminuyeron del 21,6% para el ejercicio económico 2008 a 21,4% en el ejercicio económico
2009.
Centros comerciales
Los gastos de administración del segmento Centros comerciales se incrementaron 10,5%, de Ps. 39,2
millones para el ejercicio económico 2008 a Ps. 43,2 millones en el ejercicio económico 2009 principalmente
como resultado de (i) un aumento en los gastos por impuestos, tasas y contribuciones de Ps. 2,4 millones,
principalmente originado en el impuesto a los débitos y créditos bancarios y; (ii) un incremento en el cargo
de honorarios por servicios por Ps. 1,7 millones, incrementos parcialmente compensados por una
disminución de Ps. 1,1 millones en sueldos y cargas sociales.
Los gastos de administración del segmento Centros comerciales, como porcentaje de los ingresos de este
segmento disminuyeron del 11,3% durante el ejercicio económico 2008 al 10,9% durante el ejercicio
económico 2009.
Hoteles
Los gastos de administración del segmento Hoteles se incrementaron 16,4%, de Ps. 30,0 millones para el
ejercicio económico 2008 a Ps. 34,9 millones en el ejercicio económico 2009. El incremento se debe
principalmente a (i) un aumento en sueldos y cargas sociales de Ps. 3,5 millones; (ii) un aumento de Ps. 1,0
millones de comisiones y (iii) Ps. 0,8 millones de depreciaciones.
Los gastos de administración del segmento Hoteles como porcentaje de los ingresos de dicho segmento
disminuyeron del 20,1% para el ejercicio económico 2008 al 22,0% para el ejercicio económico 2009.
Financiación al consumo
Los gastos de administración del segmento Financiación al Consumo se incrementaron un 84,1%, pasando
de Ps. 9,1 millones durante el ejercicio económico 2008 a Ps. 16,8 millones durante el ejercicio económico
2009. Ello fue originado principalmente por: (i) un mayor cargo de sueldos y cargas sociales por Ps. 3,5
millones; (ii) mayores gastos de impuestos, tasas y contribuciones por Ps. 1,3 millones y (iii) un aumento en
el cargo de honorarios por servicios por Ps. 1,1 millones.
Los gastos de administración del segmento Financiación al Consumo, como porcentaje de los ingresos de
este segmento aumentaron de un 3,1% durante el ejercicio económico 2008 a un 7,1% durante el ejercicio
económico 2009.
Resultado por participación en los fideicomisos de Tarjeta Shopping
La perdida neta por la participación en los fideicomisos de Tarjeta Shopping aumentó Ps. 44,7 millones,
pasando de Ps. 1,3 millones durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2008 a de Ps. 46,0
millones durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2009, como consecuencia del resultado
de colocación de nuevas emisiones de los fideicomisos de tarjetas de crédito y de la valuación de nuestra
participación en los mismos. Al 30 de junio de 2008, se constituyó una Previsión por Desvalorización de Ps.
12,0 millones, a los efectos de adecuar el valor contable de nuestros certificados de participación a su valor
recuperable estimado.
Resultado por operaciones y tenencias de activos inmobiliarios
Esta línea refleja las pérdidas y ganancias por deterioro asociadas con la reversión de cargos por deterioro
reconocidos anteriormente. Los resultados de las operaciones y tenencia de activos inmobiliarios
disminuyeron un 57,9% de una ganancia de Ps. 2,7 millones para el ejercicio económico 2008 a una
ganancia de Ps. 1,1 millones en el ejercicio económico 2009, reconocidos principalmente en el edificio
Constitución 1159 por Ps. 1,1 millones. Durante el ejercicio económico 2008, los Ps. 2,7 millones de
ganancia se habían atribuido, principalmente, al mismo inmueble por Ps. 2,1 millones , Sarmiento 517 por
Ps. 0,3 millones y Constitución 1111 por Ps. 0,2 millones.
Resultado operativo
Los ingresos operativos aumentaron un 16,0% de Ps. 254,8 millones para el ejercicio económico 2008 a Ps.
295,7 millones en el ejercicio económico 2009, principalmente como resultado de un aumento en los
segmentos, Ventas y desarrollos, Centros comerciales y, Oficina y otros que fue compensado parcialmente
por una disminución en el resultado operativo de los segmentos Financiación al consumo y Hoteles.
El resultado operativo, como porcentaje de ingresos, se incrementó del 23,5% en el ejercicio económico
2008 al 24,2% para el ejercicio económico 2009.
Ventas y desarrollos
Los ingresos operativos del segmento Ventas y desarrollos se incrementaron Ps. 101,9 millones pasando de
Ps. 19,3 millones para el ejercicio económico 2008 a Ps. 121,2 millones para el ejercicio económico 2009,
debido en gran medida a incrementos en los ingresos y en el resultado por valuación de bienes de cambio
al valor neto de realización y a una disminución en los costos, gastos de comercialización y gastos de
administración.
El ingreso operativo del segmento Ventas y desarrollos, como porcentaje de los ingresos de dicho segmento
se incrementó del 9,8% durante el ejercicio económico 2008 al 43,2% durante el ejercicio económico 2009.
Oficina y otros
Los ingresos operativos del segmento Oficina y otros aumentaron 44,5%, pasando de Ps. 52,9 millones para
el ejercicio económico 2008 a Ps. 76,5 millones en el ejercicio económico 2009, debido en gran medida a un
incremento en los ingresos, y menores gastos de comercialización, compensado parcialmente por mayores
costos y un incremento en los gastos de administración.
El ingreso operativo del segmento Oficinas y otros, como porcentaje de los ingresos de dicho segmento se
mantuvo estable en el orden del 51,8% durante el ejercicio económico 2009 respecto del ejercicio anterior.
Centros comerciales
Los ingresos operativos de los Centros comerciales se incrementaron en un 17,9%, pasando de Ps. 182,3
millones para el ejercicio económico 2008 a Ps. 214,9 millones en el ejercicio económico 2009, debido en
gran medida a un incremento en los ingresos, parcialmente compensado por aumentos en los costos, en los
gastos de administración y comercialización.
El ingreso operativo del segmento Centros comerciales, como porcentaje de los ingresos de dicho segmento
se incrementó del 52,8% durante el ejercicio económico 2008 al 54,2% durante el ejercicio económico 2009.
Hoteles
Los ingresos operativos del segmento Hoteles disminuyeron un 52,4% de Ps. 18,0 millones para el ejercicio
económico 2008 a Ps. 8,6 millones en el ejercicio económico 2009, debido mayormente a un aumento en
los ingresos y una disminución en gastos de comercialización que fueron parcialmente compensados por
aumentos en los costos y en los gastos de administración.
El ingreso operativo del segmento Hoteles, como porcentaje de los ingresos del segmento, disminuyó del
12,1% durante el ejercicio económico 2008 al 5,4% durante el ejercicio económico 2009.
Financiación al consumo
Los ingresos operativos del segmento Financiación al Consumo disminuyeron Ps. 107,8 millones, pasando
de una pérdida de Ps. 17,7 millones para el ejercicio económico 2008 a una pérdida de Ps. 125,4 millones
en el ejercicio económico 2009, debido en gran medida a una disminución en los ingresos y a incrementos
en los costos, en los gastos de administración y en la pérdida por resultados por participación en los
fideicomisos de Tarjeta Shopping..
El ingreso operativo del segmento Financiación al Consumo, como porcentaje de los ingresos de dicho
segmento disminuyó del (6,1%) para el ejercicio económico 2008 al (53,0%) durante el ejercicio económico
2009.
Amortización de la llave de negocio
La amortización de la llave de negocio incluye: (i) amortización del valor llave correspondiente a las
siguientes subsidiarias de Alto Palermo S.A.: Shopping Alto Palermo S.A.(finalizada durante el presente
ejercicio), Fibesa S.A, Tarshop Sociedad Anónima, Emprendimiento Recoleta S.A. y Empalme S.A.I.C.F.A y
G y (ii) la del valor llave negativo de IRSA generado por la compra de acciones de Alto Palermo S.A.y
Palermo Invest S.A. La amortización de la llave de negocio se mantuvo estable durante el presente ejercicio,
respecto del anterior.
Resultados sociedades art. 33 Ley N° 19.550
El resultado sociedades art. 33 Ley N° 19.550 aumentó Ps. 74,8 millones, pasando de una pérdida de Ps.
13,2 millones para el ejercicio económico 2008 a una ganancia de Ps. 61,5 millones en el ejercicio
económico 2009. Este incremento fue principalmente generado por la valuación y la adquisición de acciones
de Banco Hipotecario que pasó de una pérdida de Ps. 12,4 millones en el ejercicio económico 2008 a una
ganancia de Ps. 142,1 millones en el ejercicio económico 2009, parcialmente compensado por una pérdida
de Ps. 82,2 millones provenientes de nuestra inversión en Metropolitan 885 Third Ave. LLC.
Resultados financieros, netos
Los resultados financieros, netos experimentaron una disminución de Ps. 59,6 millones, pasando de una
pérdida de Ps. 76,7 millones para el ejercicio económico 2008 a una pérdida de Ps. 136,4 millones en el
ejercicio económico 2009. Las principales causas de esta pérdida fueron: una diferencia de cambio neta
negativa de Ps. 166,3 millones en comparación con el ejercicio económico 2008, debido a una importante
variación en el tipo de cambio vendedor del Dólar Estadounidense durante el ejercicio objeto de análisis
(aumentó de 3,025 al 30 de junio de 2008 a 3,797 al 30 de junio de 2009), a diferencia de lo ocurrido en el
mismo período del año anterior, en el que la cotización del Dólar Estadounidense se mantuvo prácticamente
estable (disminuyó de 3,093 al 30 de junio de 2007 a 3,025 al 30 de junio de 2008), parcialmente
compensada por los resultados positivos generados por la recompra de obligaciones negociables de
nuestra subsidiaria APSA por Ps. 105,9 millones.
Otros ingresos y egresos, netos
El rubro otros ingresos y egresos, netos, se incrementó 57,0% pasando de Ps. 5,6 millones de pérdida en
2008 a Ps. 8,9 millones de pérdida a 2009 esto se debe a: (i) una baja en los ingresos de Ps. 13,9 millones
correspondiente en su mayoría a que hubo en 2008 recupero de contingencias por juicios por Ps. 5,5
millones y de deudores incobrables por Ps. 4,6 millones, situación que no sucedió en 2009 y adicionalmente
hubo una variación en recupero de previsiones por Ps. 2,9 millones; (ii) esto se vio compensado en parte
por una baja en los egresos por Ps. 10,7 millones.
Ganancia antes de impuesto y participación minoritaria
Como resultado de lo que antecede, la ganancia antes de impuesto y participación minoritaria aumentó Ps.
52,7 millones, de una ganancia de Ps. 160,9 millones para el ejercicio económico 2008, a una ganancia de
Ps. 213,6 millones en el ejercicio económico 2009.
Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta
El impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta se mantuvo relativamente estable pasando de
Ps. 78,1 millones para el ejercicio económico 2008 a Ps. 80,3 millones en el ejercicio económico 2009. IRSA
aplicó el método de imputación del impuesto diferido para calcular el impuesto a las ganancias de IRSA
correspondiente a los dos períodos económicos, reconociendo de este modo las diferencias temporarias en
la contabilización y en los activos y pasivos impositivos.
Participación minoritaria
Este ítem incluye la participación proporcional de IRSA en aquellas subsidiarias en las que posee un interés
minoritario. El resultado originado por la participación de terceros en dichas subsidiarias aumentó Ps. 53,2
millones pasando de una pérdida de Ps. 27,9 millones para el ejercicio económico 2008 a una ganancia de
Ps. 25,3 millones en el ejercicio económico 2009, principalmente como consecuencia de los resultados
negativos de las sociedades en las que mantenemos una participación minoritaria.
Ganancia del ejercicio
Como consecuencia de lo que antecede, la ganancia del ejercicio aumentó Ps. 103,8 millones pasando de
Ps. 54,9 millones para el ejercicio económico 2008 a Ps. 158,6 millones en el ejercicio económico 2009.
Resultados de las operaciones de IRSA correspondientes a los ejercicios económicos finalizados el 30 de
junio de 2008 y 2007
Ventas, alquileres y servicios
Los ingresos se incrementaron en un 46,8%, de Ps. 738,8 millones para el ejercicio económico 2007 a Ps.
1.084,2 millones en el ejercicio económico 2008, principalmente como resultado de un aumento en los
ingresos de los segmentos Ventas y Desarollos, Financiación al consumo, Centros Comerciales, Oficinas y
otros, y Hoteles de IRSA.
Ventas y desarrollos
Los ingresos del segmento de Ventas y desarrollos se incrementaron en un 159,8% de Ps. 75,8 millones
para el ejercicio económico 2007 a Ps. 196,8 millones en el ejercicio económico 2008. Los ingresos
relacionados con este segmento comúnmente registran importantes variaciones de un período a otro según:
(i) el número y precio de propiedades vendidas, (ii) las propiedades en construcción y el estado de dichos
proyectos.
Este aumento en los ingresos se atribuyó principalmente a los ingresos generados durante el ejercicio
económico 2008 por (i) la venta del 29,9% del edificio Bouchard Plaza, conocido como “Edificio La Nación”,
por Ps. 108,4 millones; (ii) la venta de la parcela Y de Dique III por Ps. 56,6 millones; (iii) por la permuta de
una parcela de tierra en el proyecto conocido como “Terreno Caballito” por unidades de vivienda y
estacionamiento valuadas en Ps. 19,2 millones; y (iv) por la permuta de una parcela de tierra en el proyecto
conocido como “Terreno Rosario” por unidades de vivienda y estacionamiento valuadas en Ps. 3,4 millones.
Oficinas y Otros
Los ingresos del segmento Oficinas y otros se incrementaron en un 78,9%, pasando de Ps. 57,1 millones
para el ejercicio económico 2007 a Ps. 102,2 millones en el ejercicio económico 2008. Este incremento se
debió principalmente a un aumento de Ps. 45,0 millones en los ingresos por alquiler de oficinas que pasaron
de Ps. 52,9 millones en el ejercicio económico 2007 a Ps. 97,9 millones en el ejercicio económico 2008.
Este incremento de Ps. 45,0 millones en los ingresos se debió principalmente a: (i) ingresos por alquileres
de Ps. 28,3 millones de nuestros edificios de oficinas clase A recientemente adquiridos, de los cuales Della
Paolera 265, adquirido en agosto de 2007, generó ingresos por Ps. 15,7 millones, Bouchard 551, adquirido
en marzo de 2007, generó ingresos por Ps. 8,8 millones, y Dock del Plata, adquirido en noviembre de 2006,
generó ingresos por Ps. 3,8 millones; y (ii) Ps. 16,1 millones en ingresos por alquileres motivados por
aumentos en los precios cobrados por metro cuadrado y similares mayores tasas de ocupación (que se
redujeron levemente de 94,0% durante el ejercicio económico 2007 al 93,6% durante el ejercicio económico
2008).
Centros Comerciales
Los ingresos del segmento Centros Comerciales se incrementaron en un 27,8% de Ps. 270,3 millones para
el ejercicio económico 2007 a Ps. 345,4 millones en el ejercicio económico 2008. Ello fue principalmente
originado por un incremento de Ps. 62,6 millones en los ingresos por alquileres y derechos de admisión
como consecuencia de un incremento del 31,0% en las ventas totales de nuestros locatarios. Las ventas
totales de nuestros locatarios aumentaron de Ps. 2.825,8 millones durante el ejercicio económico 2007 a Ps.
3.702,3 millones durante el ejercicio económico 2008. La tasa promedio de ocupación en los centros
comerciales de IRSA se incrementó levemente del 99,1% durante el ejercicio económico 2007 al 99,3%
durante el ejercicio económico 2008.
Hoteles
Los ingresos del segmento Hoteles se incrementaron en un 21,3% de Ps. 122,7 millones para el ejercicio
económico 2007 a Ps. 148,8 millones en el ejercicio económico 2008, principalmente a causa de: (i) un
incremento del 18,8% en el precio promedio por habitación de los hoteles (de Ps. 469,0 por noche en el
ejercicio económico 2007 a Ps. 557,0 por noche en el ejercicio económico 2008); (ii) un aumento en el
porcentaje de ocupación promedio de 74,0% durante el ejercicio económico 2007 al 76,0% durante ejercicio
económico 2008; y (iii) un aumento del 27,2% en la cantidad de habitaciones del Hotel Llao Llao,
inauguradas durante el ejercicio económico 2008.
Financiación al consumo
Los ingresos del segmento Financiación al Consumo se incrementaron en un 36,7%, pasando de Ps. 213,0
millones durante el ejercicio económico 2007 a Ps. 291,0 millones durante el ejercicio económico 2008. Este
aumento es el resultado de: (i) las condiciones macroeconómicas de Argentina imperantes en 2008 y el
consecuente aumento en el consumo; (ii) la continua expansión de los servicios brindados a los clientes de
Tarshop; (iii) un aumento en las comisiones cobradas por emisión de resúmenes de cuenta y tarjetas de
crédito.
Costos de ventas, alquileres y servicios
Los costos se incrementaron en un 57,3%, de Ps. 295,1 millones para el ejercicio económico 2007 a Ps.
464,2 millones en el ejercicio económico 2008, como resultado de un incremento de los costos de los
segmentos de Ventas y desarrollos, Financiación al consumo, Hoteles, Oficina y otros, y Centros
Comerciales
Los costos como porcentaje de los ingresos de IRSA aumentaron del 39,9% durante el ejercicio económico
2007 al 42,8% durante el ejercicio económico 2008.
Ventas y desarrollos
Los costos vinculados con Ventas y desarrollos aumentaron 161,0%, de Ps. 57,8 millones para el ejercicio
económico 2007 a Ps. 150,9 millones en el ejercicio económico 2008. Los costos relacionados con este
segmento comúnmente registran importantes variaciones de un período a otro según el número de: (i) el
número y precio de propiedades vendidas y (ii) las propiedades en construcción y el estado de dichos
proyectos.
El aumento en los costos en el ejercicio económico 2008 se debió principalmente a: (i) la venta del 29,9%
del edificio Bouchard Plaza, conocido como “Edificio La Nación”, por Ps. 84,9 millones; (ii) la venta de la
parcela Y de Dique III por Ps. 41,8 millones; (iii) la permuta de una parcela de tierra en el proyecto conocido
como “Terreno Caballito” por unidades de vivienda y estacionamiento por Ps. 10,1 millones y (iv) costos de
Ps. 3,6 millones relacionados con la permuta de una parcela de tierra en el proyecto conocido como
“Terreno Rosario” por unidades de vivienda y estacionamiento.
Los costos relacionados con el segmento de Ventas y desarrollos como porcentaje de los ingresos de este
segmento aumentaron de 76,3% durante el ejercicio económico 2007 a 76,7% durante el ejercicio
económico 2008.
Oficinas y Otros
Los costos del segmento Oficinas y otros se incrementaron 50,5%, de Ps. 17,5 millones para el ejercicio
económico 2007 a Ps. 26,3 millones en el ejercicio económico 2008. La depreciación es el principal
componente del costo para este segmento.
El aumento en los costos para el ejercicio económico 2008 en comparación con ejercicio económico 2008
se debió principalmente a la mayor amortización, que ascendió a Ps. 9,3 millones, producto de la
incorporación de cuatro nuevos edificios destinados a renta en la cartera de propiedades de IRSA,
Bouchard 551, Della Paolera 265, Dock del Plata y Museo Renault.
Centros Comerciales
Los costos del segmento Centros Comerciales se incrementaron 8,8% de Ps. 91,1 millones para el ejercicio
económico 2007 a Ps. 99,2 millones en el ejercicio económico 2008. Este aumento se debió principalmente
a: (i) un aumento de Ps. 6,2 millones en depreciaciones y amortización; (ii) un aumento en los costos
relacionados con contingencias por juicios de Ps. 1,6 millones; (iii) un aumento en gastos de cocheras por
Ps. 1,4 millones; y (iv) un aumento en costos de gastos no recuperados por Ps. 1,1 millones; parcialmente
compensado por (v) una disminución en los costos relacionados con reformas y modificaciones de áreas
locativas por Ps. 2,2 millones.
El costo del segmento Centros Comerciales como porcentaje de los ingresos de dicho segmento se redujo
del 33,7% durante el ejercicio económico 2007 a 28,7% durante el ejercicio económico 2008.
Hoteles
Los costos del segmento Hoteles se incrementaron en un 22,1%, de Ps. 69,0 millones para el ejercicio
económico 2007 a Ps. 84,2 millones en el ejercicio económico 2008, principalmente a causa de un
incremento en sueldos y cargas sociales, en los costos de alimentos y bebidas, reparación y mantenimiento,
servicios públicos y honorarios y comisiones pagados.
Los costos del segmento Hoteles como porcentaje de los ingresos de dicho segmento se aumentaron del
56,2% en el ejercicio económico 2007 al 56,6% en el ejercicio económico 2008.
Financiación al consumo
El costo del segmento Financiación al Consumo se incrementó 73,5% de Ps. 59,7 millones durante el
ejercicio económico 2007 a Ps. 103,6 millones durante el ejercicio económico 2008. Este incremento fue
principalmente debido a: (i) un incremento en los gastos por intereses y comisiones debido a la tercerización
de los servicios cobranza y otros servicios relacionados; (ii) un incremento en los gastos por sueldos y
cargas sociales; (iii) un aumento de honorarios por servicios; y (iv) un aumento de impuestos, tasas,
contribuciones y servicios relacionados con impuestos.
El costo de las operaciones de Financiación al consumo como porcentaje de los ingresos de dicho
segmento aumentó de 28,0% durante el ejercicio económico 2007 a 35,6% durante el ejercicio económico
2008.
Ganancia bruta
Como resultado de lo que antecede, la ganancia bruta se incrementó un 39,8%, de Ps. 443,6 millones para
el ejercicio económico 2007 a Ps. 620,0 millones en el ejercicio económico 2008, principalmente como
resultado del incremento en la ganancia bruta de los segmentos Centros Comerciales, Oficina y otros,
Financiación al consumo, Ventas y desarrollos, Financiación al consumo y Hoteles.
La ganancia bruta, calculada como porcentaje de los ingresos, disminuyó del 60,1% para el ejercicio
económico 2007 al 57,2% para el ejercicio económico 2008.
Resultado por reconocimiento de bienes de cambio al valor neto de realización
Durante el ejercicio económico 2008, IRSA reconoció Ps. 2,8 millones de ganancias por el reconocimiento al
valor neto de realización de bienes de cambio, principalmente en relación con “Torre Renoir” por Ps. 2,6
millones; en comparación con una ganancia de Ps. 20,7 millones durante el ejercicio económico 2007,
principalmente en relación con “Dique III – Parcela X” por un monto igual a Ps. 18,7 millones y “San Martín
de Tours” por Ps. 1,5 millones.
Gastos de comercialización
Los gastos de comercialización se incrementaron 46,5%, pasando de Ps. 168,8 millones para el ejercicio
económico 2007 a Ps. 247,3 millones en el ejercicio económico 2008, principalmente a causa de un
incremento en los gastos de comercialización del segmento Financiación al consumo y en menor medida en
los segmentos de Hoteles y Centros Comerciales, parcialmente compensado por disminuciones en los
segmentos de Ventas y desarrollos, y Oficina y otros.
Los gastos de comercialización como porcentaje de los ingresos disminuyeron del 22,9% en el ejercicio
económico 2007 al 22,8% en el ejercicio económico 2008.
Ventas y desarrollos
Los gastos de comercialización del segmento Ventas y desarrollos consisten en impuesto a los ingresos
brutos, comisiones y gastos derivados de las ventas, publicidad y promoción y previsión por cuentas de
dudoso cobro. Los gastos de comercialización disminuyeron un 40,1%, de Ps. 12,8 millones durante el
ejercicio económico 2007 a Ps. 7,7 millones durante el ejercicio económico 2008, principalmente debido a
una disminución del impuesto a los ingresos brutos por Ps. 7,2 millones, parcialmente compensada por un
aumento de los gastos de publicidad y propaganda por Ps. 2,1 millones.
Los gastos de comercialización relacionados con el segmento Ventas y desarrollos como porcentaje de los
ingresos de este segmento disminuyeron de 17,0% durante el ejercicio económico 2007 a 3,9% durante el
ejercicio económico 2008.
Oficina y otros
Los gastos de comercialización correspondientes al segmento Oficina y otros disminuyeron Ps. 0,9 millones
de Ps. 4,4 millones para el ejercicio económico 2007 a Ps. 3,5 millones en el ejercicio económico 2008
principalmente como resultado de una menor previsión por cuentas de dudoso cobro, y una disminución de
los gastos de publicidad y propaganda; parcialmente compensado por un aumento en el impuesto a los
ingresos brutos.
Los gastos de comercialización relacionados con el segmento Oficinas y otros como porcentaje de los
ingresos del mismo segmento disminuyeron de 7,9% durante el ejercicio económico 2007 a 3,4% durante el
ejercicio económico 2008.
Centros Comerciales
Los gastos de comercialización correspondientes al segmento Centros Comerciales se incrementaron
11,0% de Ps. 22,3 millones para el ejercicio económico 2007 a Ps. 24,8 millones en el ejercicio económico
2008 como consecuencia de: (i) un aumento de Ps. 2,1 millones en sueldos y cargas sociales; (ii) un
aumento de Ps. 0,9 millones en exposiciones y eventos; y (iii) un aumento de Ps. 0,7 millones en impuesto a
los ingresos brutos; (iv) parcialmente compensado por una disminución de Ps. 1,2 millones en la previsión
por cuentas de dudoso cobro.
Los gastos de comercialización del segmento Centros Comerciales como porcentaje de los ingresos de
dicho segmento disminuyeron del 8,3% durante el ejercicio económico 2007 al 7,2% durante el ejercicio
económico 2008.
Hoteles
Los gastos de comercialización correspondientes al segmento Hoteles se incrementaron en un 36,4% de
Ps. 12,2 millones para el ejercicio económico 2007 a Ps. 16,6 millones para el ejercicio económico 2008. El
incremento se debe principalmente a (i) un aumento en comisiones de agencias de viajes y tarjetas de
crédito por Ps. 2,1 millones, reflejando principalmente los mayores niveles de actividad; y (ii) un aumento de
Ps. 0,9 millones en publicidad.
Los gastos de comercialización del segmento Hoteles como porcentaje de los ingresos del mismo segmento
disminuyeron del 9,9% durante el ejercicio económico 2007 al 11,2% durante el ejercicio económico 2008.
Financiación al consumo
Los gastos de comercialización correspondientes al segmento Financiación al Consumo aumentaron en un
66,3%, pasando de Ps. 117,1 millones durante el ejercicio económico 2007 a Ps. 194,7 millones durante el
ejercicio económico 2008, principalmente por: (i) un incremento de Ps. 38,6 millones en el cargo por
incobrabilidad. En este caso es importante destacar que al 30 de junio de 2008 se incrementaron las pautas
de previsionamiento respecto de las aplicadas en el ejercicio anterior en función a la estimación de los
recuperos de cartera. El efecto de este incremento generó un mayor cargo por incobrabilidad de Ps. 21,8
millones; (ii) un incremento de Ps. 11,4 millones en remuneraciones y contribuciones sociales; (iii) un
aumento en honorarios y servicios de terceros de Ps. 9,0 millones; (iv) un aumento de Ps. 5,4 millones en
gastos de publicidad y promoción; (v) un aumento en el gasto por impuesto a los ingresos brutos de Ps. 4,7
millones; (vi) un aumento en el gasto por luz, teléfono, correo y otras comunicaciones de Ps. 3,2 millones;
(vii) un incremento de Ps. 2,2 millones en impuestos y tasas varias y (viii) un aumento de Ps. 1,9 millones en
alquileres y expensas.
Los gastos de comercialización de Financiación al consumo como porcentaje de los ingresos del mismo
segmento aumentaron de 55,0% durante el ejercicio económico 2007 a 66,9% durante el ejercicio
económico 2008.
Gastos de administración
Los gastos de administración se incrementaron en un 18,8%, de Ps. 102,8 millones para el ejercicio
económico 2007 a Ps. 122,1 millones en el ejercicio económico 2008 debido a incrementos en cada uno de
los segmentos. Los principales componentes de los gastos de administración son sueldos y cargas sociales
del personal administrativo, honorarios y pagos por servicios, honorarios de directores, gastos bancarios,
amortización de bienes de uso e impuestos (excepto el impuesto a los ingresos brutos).
Los gastos de administración como porcentaje de los ingresos disminuyeron del 13,9% en el ejercicio
económico 2007 al 11,3% en el ejercicio económico 2008.
Ventas y desarrollos
Los gastos de administración correspondientes al segmento Ventas y desarrollos se incrementaron en un
11,3%, de Ps. 19,6 millones para el ejercicio económico 2007 a Ps. 21,8 millones en el ejercicio económico
2008, principalmente a causa de un aumento de Ps. 1,6 millones en honorarios y remuneraciones por
servicios.
Los gastos de administración correspondientes al segmento Ventas y desarrollos como porcentaje de los
ingresos de este segmento disminuyeron del 25,9% para el ejercicio económico 2007 al 11,1% en el
ejercicio económico 2008.
Oficinas y otros
Los gastos de administración del segmento Oficinas y otros se incrementaron 30,9%, de Ps. 16,8 millones
para el ejercicio económico 2007 a Ps. 22,0 millones en el ejercicio económico 2008. El incremento se debe
principalmente a (i) un aumento de Ps. 2,5 millones en honorarios y remuneraciones por servicios; y (ii) un
aumento de Ps. 0,7 millones en sueldos y cargas sociales.
Los gastos de administración correspondientes a Oficinas y otros como porcentaje de los ingresos de este
segmento disminuyeron del 30,2% para el ejercicio económico 2007 a 21,8% en el ejercicio económico
2008.
Centros Comerciales
Los gastos de administración del segmento Centros Comerciales se incrementaron 19,7%, de Ps. 32,7
millones para el ejercicio económico 2007 a Ps. 39,2 millones en el ejercicio económico 2008 principalmente
como resultado de (i) un aumento de sueldos y cargas sociales de Ps. 3,3 millones (ii) un aumento en
impuestos de Ps. 1,7 millones, principalmente por el impuesto a los débitos y créditos bancarios y (iii) un
aumento en honorarios de directores de Ps. 1,3 millones.
Los gastos de administración del segmento Centros Comerciales, como porcentaje de los ingresos de este
segmento disminuyeron del 12,1% durante el ejercicio económico 2007 al 11,3% durante el ejercicio
económico 2008.
Hoteles
Los gastos de administración del segmento Hoteles se incrementaron 11,5%, de Ps. 26,9 millones para el
ejercicio económico 2007 a Ps. 30,0 millones en el ejercicio económico 2008. El incremento se debe
principalmente a (i) un aumento en sueldos y cargas sociales de Ps. 1,9 millones; y (ii) un aumento de Ps.
1,6 millones en honorarios y remuneraciones por servicios; parcialmente compensado por (iii) una
disminución en comisiones de Ps. 1,3 millones.
Los gastos de administración del segmento Hoteles como porcentaje de los ingresos de dicho segmento
disminuyeron del 21,9% para el ejercicio económico 2007 al 20,1% para el ejercicio económico 2008.
Financiación al consumo
Los gastos de administración del segmento Financiación al Consumo se incrementaron un 34,7%, pasando
de Ps. 6,8 millones durante el ejercicio económico 2007 a Ps. 9,1 millones durante el ejercicio económico
2008. Este aumento se debió principalmente a: (i) un mayor gasto en sueldos y cargas sociales de Ps. 1,6
millones y (ii) un mayor gasto en luz, teléfono, correo y otras comunicaciones de Ps. 0,3 millones.
Los gastos de administración del segmento Financiación al Consumo, como porcentaje de los ingresos de
este segmento disminuyeron del 3,2% durante el ejercicio económico 2007 a un 3,1% durante el ejercicio
económico 2008.
Resultado por participación en los fideicomisos de Tarjeta Shopping
El resultado neto por la participación en los Fideicomisos Financieros disminuyó en Ps. 4,6 millones, de una
ganancia de Ps. 3,3 millones durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2007 a una pérdida
de Ps. 1,3 millones durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2008 como consecuencia del
resultado de colocación de nuevas emisiones de los fideicomisos de tarjetas de crédito y de la valuación de
nuestra participación en los mismos. Al 30 de junio de 2008, se constituyó una Previsión por Desvalorización
de Ps. 12,0 millones, a los efectos de adecuar el valor contable de nuestros certificados de participación a
su valor recuperable estimado.
Resultado por operaciones y tenencias de activos inmobiliarios, neto
Esta línea refleja las pérdidas y ganancias por deterioro asociadas con la reversión de cargos por deterioro
reconocidos anteriormente. Los resultados de las operaciones y tenencia de activos inmobiliarios
aumentaron un 4,0% de una ganancia de Ps. 2,6 millones para el ejercicio económico 2007 a una ganancia
de Ps. 2,7 millones en el ejercicio económico 2008 reconocido principalmente en el edificio Constitución
1159 por Ps. 2,1 millones. Durante el ejercicio económico 2007, los Ps. 2,6 millones de ganancias se habían
atribuido al Proyecto Neuquén por Ps. 2,2 millones, Suipacha 652 por Ps. 0,9 millones, y Av. de Mayo 589
por Ps. 0,7 millones, parcialmente compensado por una pérdida de Ps. 1,5 millones correspondiente a
Torres Rosario.
Resultado operativo
Los ingresos operativos aumentaron un 28,4% de Ps. 198,5 millones para el ejercicio económico 2007 a Ps.
254,8 millones en el ejercicio económico 2008, principalmente como resultado de un aumento en los
segmentos Centros Comerciales, Oficinas y otros, Ventas y desarrollos, y Hoteles, que fue compensado
parcialmente por una disminución en el resultado operativo del segmento Financiación al consumo.
El resultado operativo, como porcentaje de ingresos, se redujo del 26,9% en el ejercicio económico 2007 al
23,5% para el ejercicio económico 2008.
Ventas y desarrollos
Los ingresos operativos del segmento Ventas y desarrollos se incrementaron Ps. 13,1 millones pasando de
Ps. 6,2 millones para el ejercicio económico 2007 a Ps. 19,3 millones para el ejercicio económico 2008,
debido en gran medida a un incremento en los ingresos y a una disminución en los gastos de
comercialización, parcialmente compensados por (i) mayores costos, (ii) una reducción en la ganancia por
reconocimiento de bienes de cambio a su valor realizable neto y (iii) un aumento en gastos de
administración.
El ingreso operativo del segmento Ventas y desarrollos, como porcentaje de los ingresos de dicho segmento
se incrementó del 8,2% durante el ejercicio económico 2007 al 9,8% durante el ejercicio económico 2008.
Oficinas y otros
Los ingresos operativos del segmento Oficinas y otros aumentaron 166,4%, pasando de Ps. 19,6 millones
para el ejercicio económico 2007 a Ps. 52,3 millones en el ejercicio económico 2008, debido en gran medida
a un incremento en los ingresos, y menores gastos de comercialización, compensado parcialmente por
mayores costos y un incremento en los gastos de administración.
El ingreso operativo del segmento Oficinas y otros, como porcentaje de los ingresos de dicho segmento se
incrementó del 35,2% durante el ejercicio económico 2007 al 51,8% durante el ejercicio económico 2008.
Centros Comerciales
Los ingresos operativos de los Centros Comerciales se incrementaron en un 46,0%, pasando de Ps. 124,8
millones para el ejercicio económico 2007 a Ps. 182,3 millones en el ejercicio económico 2008, debido en
gran medida a un incremento en los ingresos, parcialmente compensado por aumentos en los costos, en los
gastos de administración y comercialización.
El ingreso operativo del segmento Centros comerciales, como porcentaje de los ingresos de dicho segmento
se incrementó del 46,2% durante el ejercicio económico 2007 al 52,8% durante el ejercicio económico 2008.
Hoteles
Los ingresos operativos del segmento Hoteles se incrementaron un 23,1% de Ps. 14,7 millones para el
ejercicio económico 2007 a Ps. 18,0 millones en el ejercicio económico 2008, debido mayormente a un
aumento en los ingresos que fue parcialmente compensado por aumentos en los costos y en los gastos de
comercialización y administración.
El ingreso operativo del segmento Hoteles, como porcentaje de los ingresos del segmento, aumentó del
11,9% durante el ejercicio económico 2007 al 12,1% durante el ejercicio económico 2008.
Financiación al consumo
Los ingresos operativos del segmento Financiación al Consumo disminuyeron un 154,1% de una ganancia
de Ps. 32,6 millones para el ejercicio económico 2007 a una pérdida de Ps. 17,7 millones en el ejercicio
económico 2008, debido en gran medida a un incremento en los costos y en los gastos de comercialización
y administración y menores resultados por participación en los fideicomisos de Tarjeta Shopping,
parcialmente compensado por un aumento en los ingresos.
El ingreso operativo del segmento Financiación al Consumo, como porcentaje de los ingresos de dicho
segmento disminuyó del 15,3% para el ejercicio económico 2007 al (6,1)% durante el ejercicio económico
2008.
Operaciones financieras y otros
Los ingresos operativos del segmento Operaciones financieras y otros se mantuvieron en Ps. 0,6 millones
para los ejercicios económicos 2007 y 2008.
Los ingresos operativos del segmento Operaciones financieras y otros como porcentaje de los ingresos de
dicho segmento disminuyeron del 43,1% para el ejercicio económico 2007 al 54,8% para el ejercicio
económico 2008.
Amortización de la llave de negocio
La amortización de la llave de negocio incluye: (i) amortización del valor llave correspondiente a las
siguientes subsidiarias de Alto Palermo S.A.: Shopping Alto Palermo S.A., Fibesa S.A, Tarshop Sociedad
Anónima, Emprendimiento Recoleta S.A. y Empalme S.A.I.C.F.A y G y (ii) la del valor llave negativo de
IRSA generado por la compra de acciones de Alto Palermo S.A.y Palermo Invest S.A. La amortización de la
llave de negocio registró un incremento de Ps. 3,1 millones, de una pérdida de Ps. 1,5 millones para el
ejercicio económico 2007 a una ganancia de Ps. 1,6 millones en el ejercicio económico 2008.
Resultados sociedades artículo 33 ley 19.550
La ganancia por sociedades art. 33 Ley 19.550 se redujo Ps. 53,2 millones, pasando de una ganancia de
Ps. 40,0 millones para el ejercicio económico 2007 a una pérdida de Ps. 13,2 millones en el ejercicio
económico 2008. Esta disminución fue principalmente resultado de una reducción de Ps. 53,1 millones en la
ganancia de Banco Hipotecario de Ps. 41,4 millones en el ejercicio económico 2007 a una pérdida de Ps.
11,8 millones en el ejercicio económico 2008.
La disminución en los ingresos de Banco Hipotecario durante el ejercicio económico 2008 se debió
parcialmente a sus resultados negativos durante el ejercicio económico 2008, principalmente provocado por
una menor valuación de su portafolio de títulos públicos de largo plazo en cartera..
Resultados financieros, netos
Los resultados financieros, netos experimentaron una disminución de Ps. 80,8 millones, pasando de una
ganancia de Ps. 4,1 millones para el ejercicio económico 2007 a una pérdida de Ps. 76,7 millones en el
ejercicio económico 2008. Las principales causas de esta pérdida fueron: (i) la disminución en Ps. 88,1
millones en los resultados de operaciones financieras, debido principalmente a una disminución de Ps. 85,2
millones en el valor de mercado de nuestra tenencia de fondos comunes de inversión; (ii) un aumento de Ps.
38,9 millones por mayores gastos de financiación, principalmente debido al aumento en el cargo de
intereses pagados como consecuencia de la emisión de obligaciones negociables de IRSA y Alto Palermo
durante el actual ejercicio, parcialmente compensado por (iii) menores intereses pagados debido al rescate
en octubre de 2007 de las obligaciones negociables garantizadas a tasa flotante de IRSA por un monto de
U$S 37,4 millones, (iv) y la cancelación de un préstamo no garantizado de U$S 51,0 millones. Estas
disminuciones fueron compensadas parcialmente por (i) una diferencia de cambio positiva de Ps. 26,3
millones en comparación con el ejercicio económico 2007, debido a la variación en el tipo de cambio
vendedor del Dólar Estadounidense durante el ejercicio objeto de análisis (disminuyó de 3,093 al 30 de junio
de 2007 a 3,025 al 30 de junio de 2008), a diferencia de lo ocurrido en el mismo período del año anterior, en
el que la cotización del Dólar Estadounidense registró un importante aumento (de 3,086 al 30 de junio de
2006 a 3,093 al 30 de junio de 2007).; y (ii) un aumento de Ps. 20,0 millones como resultado de intereses
ganados durante el ejercicio económico 2008 en comparación con ejercicio económico 2007, básicamente
como resultado de la ganancia por tenencia de inversiones y otros intereses ganados por Alto Palermo.
Otros ingresos y egresos, netos
El rubro otros ingresos y egresos, netos, disminuyó 60,0% de un egreso neto de Ps. 14,1 millones para el
ejercicio económico 2007 a un egreso neto de Ps. 5,6 millones en el ejercicio económico 2008,
principalmente debido a (i) una recuperación de previsión para contingencias de Ps. 5,6 millones; y (ii) una
disminución en el cargo por el impuesto a los bienes personales de Ps. 1,2 millones que, de acuerdo con la
legislación argentina, IRSA debe realizar en representación de sus accionistas.
Ganancia antes de impuestos y participación minoritaria
Como resultado de lo que antecede, la ganancia antes de impuestos y participación minoritaria disminuyó
Ps. 29,2 millones, de Ps. 227,1 millones para el ejercicio económico 2007, a una ganancia de Ps. 160,9
millones en el ejercicio económico 2008.
Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta
El impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta disminuyó en un 10,8% pasando de Ps. 87,5
millones para el ejercicio económico 2007 a Ps. 78,1 millones en el ejercicio económico 2008. IRSA aplicó el
método de imputación del impuesto diferido para calcular el impuesto a las ganancias de IRSA
correspondiente a los dos períodos económicos, reconociendo de este modo las diferencias temporarias en
la contabilización y en los activos y pasivos impositivos.
Participación minoritaria
Este ítem incluye la participación proporcional de IRSA en aquellas subsidiarias en las que posee un interés
minoritario. El resultado negativo originado por la participación de terceros en dichas subsidiarias disminuyó
en un 14,0% pasando de una pérdida de Ps. 32,4 millones para el ejercicio económico 2007 a una pérdida
de Ps. 27,9 millones en el ejercicio económico 2008, principalmente como consecuencia de un aumento en
las cuentas de resultados de las sociedades en las que mantenemos una participación minoritaria y por la
adquisición del 33,33% restante de las acciones de Palermo Invest S.A., eliminando el efecto de la
participación minoritaria de dicha entidad durante el presente ejercicio.
Ganancia del ejercicio
Como consecuencia de lo que antecede, la ganancia del ejercicio disminuyó Ps. 52,2 millones pasando de
Ps. 107,1 millones para el ejercicio económico 2007 a Ps. 54,9 millones en el ejercicio económico 2008.
Deuda de IRSA
La siguiente tabla describe nuestra deuda total pendiente de pago al 30 de junio de 2009:
Cronograma de Vencimiento o Amortización
Más de 1
Más de 2
Más de 3
Tasa
Menos de
año
y
años
y
años
y
Más de
1 año
hasta
2
hasta
3
hasta
4
4 años
Moneda
Interés
Total (1)
años
años
Promedio
años
Anual
(en millones de Pesos constantes al 30 de junio de 2009)(2)
%
Deuda bancaria y de otra índole
Préstamos bancarios (3)
$ / US$
248,5
25,6
25,5
Préstamo garantizado de Hoteles Argentinos
US$
20,7
-
-
25,5
-
325,1
APSA (4)
US$
2,6
-
-
Obligaciones Negociables de APSA Serie II (4)
$
26,6
26,4
26,4
0,0
Obligaciones Negociables de APSA Serie I (4)
US$
2,7
-0,5
-0,5
Obligaciones negociables de IRSA
US$
19,3
-0,9
-0,9
Deuda financiada por el vendedor
$ / US$
34,6
1,7
1,7
355,0
52,3
52,2
1,9
-
-
Total hipotecas a pagar
1,9
-
-
-
-
1,9
Total deuda
356,9
52,3
52,2
25,8
914,3
1.401,6
-
-
20,7
9,7
-
58,8
61,4
10,0
-
79,4
11,0
-0,5
285,7
286,9
7,9
-0,9
566,4
583,0
8,5
1,7
3,4
43,2
25,8
914,3
Obligaciones Negociables Convertibles de
Total deuda bancaria y de otra índole
1399,7
Hipotecas a pagar
Hipotecas a pagar sobre Terrenos Bariloche
US$
de
-
-
1,9
7,0
Los totales podrían no ser el resultado de las sumas debido al redondeo.
Tipo de cambio al 30 de junio de 2009 US$ 1,00 = Ps. 3,797.
Incluye adelantos en cuenta corriente.
Se expone neta de las obligaciones negociables en poder de la sociedad.
Préstamo garantizado de Hoteles Argentinos
El 23 de marzo de 2005, Credit Suisse First Boston International adquirió la deuda de U$S 11,1 millones
incurrida por Hoteles Argentinos que había estado en cesación de pagos desde enero de 2002. El 21 de
abril de 2006, Hoteles Argentinos redujo el monto de capital pendiente de pago a U$S 6,0 millones mediante
una precancelación y el saldo impago se reestructuró a fin de que su vencimiento opere en marzo de 2010
con pagos de amortización programados como se detalla a continuación:
Fecha
Monto adeudado
(miles de U$S )
15 de marzo de 2008
213
15 de septiembre de 2008
225
15 de marzo de 2009
239
15 de septiembre de 2009
253
15 de marzo de 2010
5.070
Los intereses sobre el capital impago de este préstamo se devengan a la tasa LIBOR a seis meses más
7,0%.
Además, celebramos un contrato de pase de incumplimiento crediticio con Credit Suisse International que,
entre otras disposiciones, garantiza el pago de la deuda de Hoteles Argentinos y establece que, en caso de
incumplimiento, debemos adquirir el préstamo. Simultáneamente con la reforma del contrato de préstamo de
Hoteles Argentinos, reformamos el contrato de pase de incumplimiento crediticio con Credit Suisse
International. De este modo, solamente nosotros asumiríamos el 80,0% de la deuda de Hoteles Argentinos
en caso de incumplimiento. El restante 20,0% fue asumido por Starwood Hotels y Resorts Worldwide Inc.
(Starwood), un accionista minoritario indirecto de Hoteles Argentinos, que también ha sido instrumentado a
través de un pase de incumplimiento crediticio. Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones en virtud
del contrato con Credit Suisse International, efectuamos un depósito en garantía de U$S 1,2 millones.
El contrato de préstamo de Hoteles Argentinos establece que no podrá declarar o pagar dividendos ni
efectuar ninguna distribución sobre el capital social, ni comprar, rescatar, retirar, anular o de otro modo
adquirir ninguna de las propias acciones, así como tampoco efectuar una distribución de activos, capital
social, warrants, derechos, opciones, obligaciones o valores negociables a los accionistas, salvo por un
monto que no supere el valor que resulte menor entre (i) el flujo de fondos excedente de Hoteles Argentinos
correspondiente al ejercicio anterior, e (ii) las ganancias no distribuidas consolidadas y ganancias
realizadas consolidadas, y en ese caso únicamente si, luego de dar efecto proforma a dicha medida, no se
produce un incumplimiento o supuesto de incumplimiento como resultado de tales hechos.
El 15 de Septiembre de 2008 y 15 de Marzo de 2009 se cancelaron cuotas de capital por US$ 0,2 millones
en cada oportunidad.
Obligaciones negociables convertibles de Alto Palermo al 10% con vencimiento en 2014
El 19 de julio de 2002 Alto Palermo emitió obligaciones negociables convertibles no garantizadas por
U$S 50,0 millones en canje por efectivo y la liquidación de determinados pasivos adeudados a los
accionistas. Estas obligaciones negociables convertibles vencen el 19 de julio de 2014, de acuerdo con la
prórroga de la fecha de vencimiento inicialmente programada aprobada en una asamblea de tenedores de
tales obligaciones negociables convertibles celebrada el 2 de mayo de 2006. Dichas obligaciones
negociables devengan intereses que son pagaderos semestralmente a una tasa fija anual del 10% y son
convertibles en cualquier momento a opción de los tenedores en acciones ordinarias, de un valor nominal
de Ps. 0,10 por acción. La tasa de conversión por dólar estadounidense es el valor que resulte menor entre
(i) 30,8642 y (ii) el resultado obtenido al dividir el tipo de cambio vigente en la fecha de conversión por el
valor nominal de las acciones ordinarias de Alto Palermo. Al 30 de junio de 2009 como resultado de las
conversiones previamente realizadas, el monto de capital en circulación de obligaciones negociables
convertibles de Alto Palermo era de U$S 47,2 millones de valor nominal. En caso que todos los
obligacionistas ejercieran sus derechos de conversión, las acciones ordinarias de Alto Palermo se
incrementarían de 782,0 millones de acciones (teniendo un valor nominal de Ps. 78,2 millones) a 2.239,7
millones de acciones (teniendo un valor nominal de Ps. 224,0 millones). Al 30 de junio de 2009
detentábamos U$S 31,7 millones de obligaciones negociables convertibles de Alto Palermo.
Obligaciones Negociables Convertibles de Alto Palermo
En la asamblea de obligacionistas celebrada el 2 de mayo de 2006 los obligacionistas de Alto Palermo
aprobaron por unanimidad prorrogar el plazo del vencimiento de las Obligaciones Negociables convertibles
clase I de Alto Palermo por un monto de capital de U$S 50 millones. El plazo original de cuatro años de las
Obligaciones Negociables convertibles contado desde la fecha de su emisión que tuvo lugar el 19 de junio
de 2002, se prorrogó hasta una nueva fecha de vencimiento que tendrá lugar el 19 de julio de 2014.
El monto total en circulación de Obligaciones Negociables convertibles al 30 de Junio de 2009 era de
US$ 47.227.934. Si todos los tenedores de Obligaciones Negociables convertibles de Alto Palermo
ejercieran sus derechos de conversión, el monto de las acciones en circulación de Alto Palermo se
incrementaría a 782.064.214.
Al 30 de Junio de 2009, éramos titulares de US$ 31,7 millones de Obligaciones Negociables convertibles
valor nominal.
Obligaciones negociables clase I y clase II de Alto Palermo
El 11 de mayo de 2007, Alto Palermo emitió dos nuevas clases de obligaciones negociables por un monto
total de capital de U$S 170 millones. La Clase I consiste en obligaciones negociables por U$S 120 millones
con vencimiento el 11 de mayo de 2017, que devengan intereses a una tasa fija del 7,875% pagaderos
semestralmente el 11 de mayo y 11 de noviembre de cada año a partir del 11 de noviembre de 2007. Las
obligaciones negociables Clase I vencen en una única cuota el 11 de mayo de 2017.
La Clase II consiste en obligaciones negociables por un monto de Ps. 154 millones (equivalente a U$S 50
millones) que vence en siete cuotas semestrales iguales y consecutivas a partir del 11 de junio de 2009 y
que devengarán intereses al 11% anual pagaderos el 11 de junio y el 11 de diciembre de cada año a partir
del 11 de diciembre de 2007.
Compra de obligaciones negociables de Alto Palermo, Clase I. Durante el período fiscal 2009, hemos
comprado la cantidad de U$S 39,6 millones en valor nominal de obligaciones negociables de Alto Palermo
Clase 1 a tasa fija, con vencimiento en junio de 2017, correspondientes al Programa Global de Obligaciones
Negociables por hasta U$S 200.000.000. El precio promedio ponderado abonado fue de U$S 0,488 precio
dirty (incluye interés corrido) por un total de U$S 19,3 millones.
A su vez, nuestra subsidiaria Alto Palermo, durante el ejercicio fiscal 2009, ha comprado la cantidad de U$S
5,0 millones en valor nominal de sus obligaciones negociables clase I. El precio promedio ponderado
abonado fue de U$S 0,3978 por un total de U$S 1,9 millones.
En consecuencia, al 30 de Junio de 2009 nuestra tenencia consolidada de obligaciones negociables clase I
de Alto Palermo era de U$S 49,6 millones de valor nominal.
Compra de obligaciones negociables de Alto Palermo, Clase II. Durante el período fiscal 2009, hemos
comprado la cantidad de U$S 15,1 millones en valor nominal de obligaciones negociables de Alto Palermo
Clase II a tasa fija, con vencimiento en junio de 2012 (Argentine Peso-Linked Note), correspondientes al
Programa Global de Obligaciones Negociables por hasta U$S 200.000.000. El precio promedio ponderado
abonado fue de U$S 0,5447 por un total de U$S 8,2 millones.
A su vez, nuestra subsidiaria Alto Palermo, durante el ejercicio fiscal 2009, ha comprado la cantidad de U$S
3,2 millones en valor nominal de sus obligaciones negociables clase II. El precio promedio ponderado
abonado fue de U$S 0,75 por un total de U$S 2,25 millones.
En consecuencia, al 30 de Junio de 2009 nuestra tenencia consolidada de obligaciones negociables clase II
de Alto Palermo era de U$S 19,9 millones de valor nominal, incluyendo tenencias previas.
Obligaciones negociables al 8,5% con vencimiento en 2017
El 2 de febrero de 2007 emitimos obligaciones negociables a tasa fija con vencimiento en 2017 por un
monto total de U$S 150,0 millones que devengan intereses a una tasa de interés anual del 8,5%,
pagaderos semestralmente y con vencimiento en una única cuota el 2 de febrero de 2017.
Estas obligaciones negociables también incluyen un compromiso que limita nuestra capacidad de pagar
dividendos, los que no podrán exceder de la suma de:
50% de la ganancia neta consolidada acumulada; o
75% de la ganancia neta consolidada acumulada si el índice de cobertura de intereses consolidados
correspondiente a los cuatro trimestres económicos consecutivos más recientes es al menos de 3,0 a 1; o
100% de la ganancia neta consolidada acumulada si el índice de cobertura de intereses consolidado
correspondiente a los cuatro trimestres económicos consecutivos más recientes es de al menos 4,0 a 1;
más
El 100% del producido neto total en efectivo (con determinadas excepciones) y el justo valor de mercado de
los bienes, con excepción del efectivo recibido por la Compañía o por sus subsidiarias restringidas de (a)
cualquier aporte al capital de la Compañía o al capital social de sus subsidiarias restringidas o la emisión y
venta de las acciones calificadas de la Compañía o de sus subsidiarias restringidas con posterioridad a la
emisión de las obligaciones negociables de la Compañía con vencimiento en 2017 o (b) la emisión y
posterior venta de la emisión de las obligaciones negociables de la Compañía con vencimiento en 2017 o su
endeudamiento o el endeudamiento de sus subsidiarias restringidas que ha sido convertido en acciones
calificadas de la Compañía o canjeado por ellas, más
Cualquier reducción de endeudamiento de la Compañía o cualquier Subsidiaria restringida por conversión a
equity; más
Cualquier reducción neta de las inversiones en deuda (Otras que las nversiones Permitidas) y los
rendimientos de las inversiones; más
Cualquier distribución recibida de las Subsidiarias no restringidas.
Estructuración de deuda por compra del Edificio República
Con fecha 28 de abril de 2008, hemos suscripto con el Banco Macro S.A. un contrato de mutuo con garantía
hipotecaría por el cuál Banco Macro S.A. nos otorgó en préstamo la suma de u$s 33.558.448 para la
cancelación del saldo de precio relacionado con la adquisición del Edificio República por un plazo total de 5
años. El capital será cancelado en 5 cuotas anuales, iguales y consecutivas con vencimiento el 28 de abril
de cada año y devengará intereses a una tasa nominal anual del 12% sobre saldos. Los intereses serán
cancelados en cuotas semestrales, con vencimientos los días 28 de abril y octubre de cada año. Como
garantía del pago del saldo adeudado y por este monto se gravó el inmueble denominado “Edificio
República” con derecho real de hipoteca.
En Abril de 2009 se cancelaron cuotas de capital por US$ 6,7 millones.
Acuerdos no Incluidos en el Balance
Actualmente no tenemos ningún acuerdo no incluido en el balance ni operaciones significativas con
entidades no consolidadas que no estén reflejadas en nuestros estados contables consolidados. Todas
nuestras participaciones y/o relaciones con nuestras subsidiarias o entidades controladas en forma conjunta
se registran en nuestros estados contables consolidados.
DIRECCION Y ADMINISTRACIÓN
Directorio
Nuestra administración y dirección está a cargo de nuestro Directorio. Nuestros estatutos establecen que el
Directorio estará integrado por un mínimo de ocho y un máximo de catorce directores titulares e igual o
menor número de suplentes. Los directores son elegidos por el voto de la mayoría de nuestros accionistas
en asamblea ordinaria por el término de tres años y pueden ser reelectos indefinidamente.
Actualmente, nuestro Directorio está compuesto por doce directores titulares y seis directores suplentes. Los
directores suplentes serán convocados a ejercer funciones en caso de ausencia, vacancia o deceso de un
director titular y hasta que un nuevo director sea designado.
El cuadro que aparece a continuación contiene información sobre nuestros directores titulares y suplentes:
Nombre
Fecha
de
Nacimiento
Eduardo S. Elsztain
Saúl Zang
Alejandro G. Elsztain
Oscar P. Bergotto
Fernando A. Elsztain
Ricardo Esteves
Cedric D. Bridger
Marcos Fischman
Fernando Rubín
Gary S. Gladstein
Mario Blejer
Mauricio Wior
Gabriel A. G. Reznik
Ricardo H. Liberman
Juan C. Quintana Terán
Emilio Cárdenas
Salvador D. Bergel
Enrique Antonini
Daniel Ricardo Elsztain
26/01/1960
30/12/1945
31/03/1966
19/06/1943
04/01/1961
25/05/1949
09/11/1935
09/04/1960
20/06/1966
07/07/1944
11/06/1948
23/10/1956
18/11/1958
18/12/1959
11/06/1937
13/08/1942
17/04/1932
16/03/1950
22/12/1972
Cargo en IRSA
Fecha
de
Designación en
el Cargo Actual
Vencimiento
del Mandato
Cargo Actual
desempeñado
desde
Presidente
Vicepresidente 1°
Vicepresidente 2°
Director Titular
Director Titular
Director Titular
Director Titular
Director Titular
Director Titular
Director Titular
Director Titular
Director Titular
Director Titular
Director Titular
Director Suplente
Director Suplente
Director Suplente
Director Suplente
Director Suplente
2006
2006
2007
2006
2008
2008
2006
2006
2007
2007
2008
2006
2008
2008
2008
2008
2008
2007
2007
2009
2009
2010
2009
2011
2011
2009
2009
2010
2010
2011
2009
2011
2011
2011
2011
2011
2010
2010
1991
1994
2001
1994
1999
2005
2003
2003
2004
2004
2005
2006
2008
2008
1996
2003
1996
2007
2007
Ricardo Esteves, Cedric Bridger, Mario Blejer, Emilio Cárdenas, Ricardo H. Liberman y Enrique Antonini,
son directores independientes de acuerdo con la Resolución Nº 400/2002 de la Comisión Nacional de
Valores.
La siguiente es una breve descripción biográfica de cada uno de los miembros de nuestro Directorio:
Eduardo S. Elsztain. El Sr. Elsztain estudió Ciencias Económicas en la Universidad de Buenos
Aires. Se ha dedicado a la actividad inmobiliaria durante más de veinte años. Es el Presidente del Directorio
de Alto Palermo, IRSA, Consultores Asset Management S.A., Cresud S.A.C.I.F. y A. (“Cresud”), BACS
Banco de Crédito & Securitización S.A. (“BACS”), y Banco Hipotecario S.A., entre otras empresas;
asimismo, se desempeña como Vicepresidente del Directorio E-Commerce Latina S.A y como director de
BrasilAgro y en Hersha Hospitality Trust. El Sr. Eduardo S. Elsztain es primo de Fernando A. Elsztain y
hermano de Alejandro G. Elsztain y de Daniel R. Elsztain.
Saúl Zang. El Sr. Zang obtuvo el título de Abogado en la Universidad de Buenos Aires. Es miembro de la
International Bar Association (Asociación Internacional de Abogados) y de la Interamerican Federation of
Lawyers (Federación Interamericana de Abogados). Es socio fundador del estudio jurídico Zang, Bergel &
Viñes. Es Vicepresidente de APSA, Vicepresidente Primero de SAPSA, y Cresud y Vicepresidente del
Directorio de Puerto Retiro y Fibesa; director de Banco Hipotecario S.A., Nuevas Fronteras S.A., Tarshop,
Palermo Invest S.A y BrasilAgro.
Alejandro G. Elsztain. El Sr. Elsztain obtuvo el título de Ingeniero Agrónomo otorgado por la Universidad de
Buenos Aires. Actualmente se desempeña como Presidente de BrasilAgro, Vicepresidente segundo de
Cresud, Vicepresidente ejecutivo de APSA y SAPSA, Vicepresidente de Nuevas Fronteras y Hoteles
Argentinos y Director titular de IBOSA. El Sr. Alejandro G. Elsztain es hermano del Presidente del Directorio,
el Sr. Eduardo S. Elsztain, del Director Comercial y Director Suplente, Daniel R. Elsztain, y primo del
Director Fernando A. Elsztain.
Oscar P. Bergotto. El Sr. Bergotto se ha desempeñado como Tesorero de IRSA desde 1991. Además ha
trabajado en diversas empresas de bienes raíces.
Fernando A. Elsztain. El Sr. Elsztain estudió Arquitectura en la Universidad de Buenos Aires. Se ha
desempeñado en la actividad inmobiliaria como consultor y funcionario ejecutivo de una compañía
inmobiliaria familiar. Es Presidente del Directorio de Llao Llao Resorts S.A., Palermo Invest S.A. y Nuevas
Fronteras S.A. También se desempeña como director de APSA, SAPSA, Hoteles Argentinos y Tarshop y
como director suplente de Banco Hipotecario S.A. y Puerto Retiro, entre otras empresas. El Sr. Fernando A.
Elsztain es primo de Alejandro G. Elsztain y de Eduardo S. Elsztain.
Ricardo Esteves. El Sr. Esteves obtuvo el título de Licenciado en Ciencias Políticas en la Universidad El
Salvador. Se ha desempeñado como director del Banco Francés del Río de la Plata, Bunge & Born Holding,
Laboratorios Armstrong, Banco Velox y Supermercados Disco. Asimismo, ha sido fundador de CEAL
(Consejo Empresario de América Latina y es director de Encuentro de Empresarios de América Latina
(padres e hijos) y es co-presidente del Foro Iberoamericano
Cedric D. Bridger. El Sr. Bridger ha sido certificado como Contador Público en Reino Unido. Desde 1992
hasta 1998, se desempeñó como Director Financiero de YPF S.A. El Sr. Bridger también fue Director
Financiero de Hughes Tool Argentina, Director Ejecutivo de Hughes Tool en Brasil y Vicepresidente
Corporativo de Operaciones de Hughes en Sudamérica. Es Director de Banco Hipotecario. S.A.
Marcos Fischman. El Sr. Fischman es pionero en Asesoramiento Corporativo en Argentina. Estudió en la
Universidad Hebrea de Jerusalem. Provee servicios de consultoría para hombres de negocio, estudiantes y
artistas. Desde 1993, forma parte de nuestra compañía desempeñando los servicios de consultoría en las
áreas de comunicación y desarrollo.
Fernando Rubín. El Sr. Rubín obtuvo el título de Licenciado en Psicología otorgado por la Universidad de
Buenos Aires y realizó un posgrado en Recursos Humanos y Análisis Organizacional en E.P.S.O. Desde
julio de 2001 se ha desempeñado como gerente de área de desarrollo organizacional de Banco Hipotecario.
Sirvió como gerente corporativo de recursos humanos en IRSA, como director de recursos humanos de
LVMH (Moet Hennessy Louis Vuitton) en Argentina y de Bodegas Chandon en Argentina y Brasil. También
se desempeñó como gerente de la división de recursos humanos de la consultora internacional Roland
Berger & Partner-International Management Consultants.
Gary S. Gladstein. El Sr. Gladstein obtuvo el título de Licenciado en Ciencias Económicas otorgado por la
Universidad de Connecticut y realizó un Master en Administración de Empresas en la Universidad de
Columbia, Se desempeñó como gerente de operaciones en Soros Fund Management LLC y actualmente es
consultor senior de Soros Fund Management LLC.
Mario Blejer. El Dr. Blejer obtuvo su licenciatura en la Universidad de Hebrew y su doctorado en la
Universidad de Chicago. Dictó cátedras en las universidades de Hebrew, Boston y Nueva York. Ha
efectuado diversas publicaciones sobre temas macroeconómicos y estabilidad financiera. Se desempeñó
durante veinte años en diversos departamentos del FMI. En 2002 fue designado Presidente del Banco
Central y durante el 2003 asumió el cargo de Director del Centro de Estudios de Bancos Centrales del
Banco de Inglaterra.
Mauricio Wior. El Sr. Wior obtuvo un master en finanzas, así como una licenciatura en economía y
contabilidad en la Universidad de Tel Aviv, en Israel. Actualmente, el Sr. Wior es un director de Ertach S.A.
y Banco Hipotecario. Ha ocupado diversos cargos en Bellsouth empresa en la que fue Vicepresidente para
América Latina desde 1995 hasta 2004. El Sr. Wior también fue el Principal Funcionario Ejecutivo de
Movicom Bellsouth desde 1991 hasta 2004. Además, condujo las operaciones de diversas empresas de
telefonía celular en Uruguay, Chile, Perú, Ecuador y Venezuela. Fue presidente de la Asociación
Latinoamericana de Celulares (ALCACEL), la Cámara de Comercio de los Estados Unidos en Argentina y la
Cámara de Comercio Israelí-Argentina. Fue director del Instituto para el Desarrollo Empresarial de la
Argentina (IDEA), Fundación de Investigaciones Económicas Latinoamericanas (FIEL) y Tzedaka.
Gabriel A. G. Reznik. El Sr. Reznik obtuvo el título de Ingeniero Civil otorgado por la Universidad de Buenos
Aires. Se ha desempeñado en IRSA desde 1992 hasta Mayo de 2005 y en una firma constructora local
independiente. Actualmente es Director Suplente de Puerto Retiro S.A., Tarshop S.A. y Fibesa, y miembro
del Directorio del Banco Hipotecario y otras compañías.
Ricardo H. Liberman. El Sr. Liberman obtuvo el título de Contador en la Universidad de Buenos Aires. A su
vez es un consultor independiente especializado en auditoría e impuestos.
Juan C. Quintana Terán. El Sr. Quintana Terán obtuvo el título de Abogado otorgado por la Universidad de
Buenos Aires. Se desempeña como consultor del estudio jurídico Zang, Bergel & Viñes. Ha sido Presidente
y Juez de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Ciudad de Buenos Aires. Es director
suplente de Cresud, Banco Hipotecario S.A. y Nuevas Fronteras S.A.
Emilio J. Cárdenas. El Sr. Cárdenas obtuvo el título de Abogado otorgado por la Universidad de Buenos
Aires y el doctorado en derecho en la Universidad de Michigan. Ha sido miembro del directorio desde 1996.
Fue presidente de ABRA, socio fundador del estudio jurídico Cádenas Cassagne & Asociados y
representante argentino frente a las Naciones Unidades. Actualmente es miembro del directorio de HSBC
Bank S.A. (Banco Roberts).
Salvador D. Bergel. El Sr. Bergel cursó la carrera de abogacía y el doctorado en derecho en la Universidad
del Litoral. Es socio fundador del estudio jurídico Zang, Bergel & Viñes y consultor de Repsol YPF S.A.
También es director suplente de Cresud.
Enrique Antonini. El Sr. Antonini obtuvo el título de Abogado otorgado por la Universidad de Buenos Aires.
Es miembro del directorio del banco Mariva S.A. (desde 1992), Mariva Bursátil S.A. (desde 1997). Asimismo
el Sr. Antonini ha sido miembro del directorio de Inversiones y Representaciones S.A. desde 1993 hasta
2002. Actualmente del Banking Lawyers Comité y del International Bar Association.
Daniel R. Elsztain. El Sr. Elsztain obtuvo el título de Licenciado en Ciencias Económicas otorgado por la
Universidad Torcuato Di Tella y un Master in Business Adminsitration. Ha sido nuestro Director Comercial
desde 1998. El Sr. Elsztain es hermano del Presidente del Directorio, el Sr. Eduardo S. Elsztain, del
Vicepresidente Segundo, Alejandro G. Elsztain, y primo del Director Fernando A. Elsztain.
Comité Ejecutivo
De acuerdo con nuestro estatuto, las actividades de nuestro negocio están administradas por el Comité
Ejecutivo, el cual está integrado por cinco directores titulares y un suplente, entre los que deben encontrarse
el Presidente, Vicepresidente Primero y Vicepresidente Segundo del Directorio. Los actuales miembros del
Comité Ejecutivo son los Sres. Eduardo S. Elsztain, Saúl Zang, Alejandro Elsztain y Fernando Elsztain,
como titulares y Oscar P. Bergotto como suplente. El comité ejecutivo se reúne en la medida en que resulta
necesario para nuestras actividades o ante solicitud de uno o más de sus miembros.
El Comité Ejecutivo es responsable de la administración de aquellos asuntos que le delegue el Directorio de
conformidad con las leyes aplicables y nuestros estatutos. Conforme al art. 269 de la Ley de Sociedades
Comerciales el Comité Ejecutivo tiene a su cargo únicamente la gestión de los negocios ordinarios
Nuestros estatutos autorizan específicamente al Comité Ejecutivo a llevar a cabo los siguientes actos:
designar los gerentes de nuestra Compañía y estipular sus obligaciones y remuneración;
otorgar y revocar poderes en representación de nuestra Compañía;
contratar, sancionar y despedir personal, así como determinar el sueldo, salario y remuneración del
personal;
celebrar contratos relacionados con nuestra actividad;
administrar los activos de nuestra Compañía;
celebrar acuerdos de crédito para nuestras actividades y crear gravámenes en garantía de nuestras
obligaciones;
llevar a cabo otros actos necesarios para la administración de nuestras actividades diarias.
Gerencia Senior
El Directorio tiene la facultad de designar y remover a los miembros de la gerencia senior. Dichos miembros
realizan sus actividades de acuerdo a los lineamientos establecidos por el Directorio.
La siguiente tabla muestra información relacionada con los actuales gerentes seniors:
Nombre
Eduardo S. Elsztain
Gabriel Blasi
Jorge Cruces
Daniel R. Elsztain
David A. Perednik
Fecha
Nacimiento
(d/m/a)
26/01/1960
22/11/1960
07/11/1966
22/12/1972
15/11/1957
de
Posición
Gerente General
Gerente Financiero
Gerente del Área Real Estate
Gerente Comercial del Negocio Inmobiliario
Gerente de Administración
Posición
desde
1991
2004
2007
2007
2002
actual
La siguiente es una breve descripción biográfica de cada uno de los miembros de nuestra Gerencia Senior
que no son parte del Directorio:
Gabriel Blasi. El Sr. Gabriel Blasi es Licenciado en Administración de Empresas y realizó Postgrados en
Finanzas en la Universidad del CEMA (Centro de Estudios Macroeconómicos Argentinos) y en el IAE
(Universidad Austral). Su trayectoria se desarrolló en Banca de Inversión y Mercado de Capitales en bancos
como Citibank y Banco Rio (BSCH). Previo a su ingreso al grupo, se desempeñó como Director de Finanzas
del Grupo Carrefour Argentina y Goyaique SACIFIA (Grupo Perez Companc). Actualmente, además se
desempeña como gerente financiero de APSA y Cresud.
Jorge Cruces. El Sr. Jorge Cruces obtuvo el título de Arquitecto y Magíster en Administración de Empresas,
Mención Finanzas y Mención Administración Estratégica, todos éstos en la Universidad de Belgrano. Previo
a su ingreso al grupo se desempeñó como Gerente Business Development - Real Estate en Diveo Diginet y
Gerente de Emprendimientos Inmobiliarios en Giménez Zapiola Binswagner. Actualmente, se desempeña
como Gerente del Área Real Estate. Además es coordinador Académico y Profesor del Cluster Portfolio and
Asset Management del programa Ejecutivo de Real Estate Managment de la Universidad Torcuato Di Tella.
David A. Perednik. El Sr. Perednik obtuvo el título de Contador Público en la Universidad de Buenos Aires.
Su trayectoria se desarrolló en diversas compañías tales como Marifran Internacional S.A., una subsidiaria
de Louis Dreyfus Amateurs donde se desempeñó como gerente financiero desde 1986 hasta 1997. Además,
ha trabajado como consultor senior dentro del Deparatamento de Administración y Sistemas en Deloitte &
Touche. Actualmente, además se desempeña como gerente de administración de APSA y Cresud.
Comisión Fiscalizadora
La comisión fiscalizadora tiene a su cargo la revisión y supervisión de los actos de administración y de los
asuntos de nuestra Compañía y controla el cumplimiento de los Estatutos y de las resoluciones adoptadas
por las asambleas de accionistas. Los miembros de la comisión fiscalizadora son designados por la
asamblea anual ordinaria de accionistas y se desempeñan por el término de un año. La comisión
fiscalizadora está integrada por tres síndicos titulares y tres síndicos suplentes y de conformidad con el
Artículo 294 de la Ley de Sociedades Comerciales de Argentina Nº 19.550, con sus modificatorias, se debe
reunir como mínimo una vez cada tres meses.
El siguiente cuadro incluye información acerca de los miembros de nuestra comisión fiscalizadora que
fueron elegidos en la asamblea anual ordinaria de accionistas celebrada el 10 de octubre de 2007:
Nombre
José D. Abelovich
Marcelo H. Fuxman
Roberto Murmis
Fecha
Nacimiento
20/07/1956
30/11/1955
07/04/1959
07/10/1958
Silvia De Feo
02/12/1951
Alicia Rigueira
28/11/1964
Sergio Kolaczyk
de
Cargo
Síndico Titular
Síndico Titular
Síndico Titular
Síndico
Suplente
Síndico
Suplente
Síndico
Suplente
Fecha
de Antigüedad
Vencimiento
en el cargo
2009
2009
2009
2009
1992
1992
2005
2003
2009
2006
2009
2005
A continuación se incluye una breve descripción biográfica de cada miembro de nuestra comisión
fiscalizadora.
José D. Abelovich. El Sr. Abelovich obtuvo el título de Contador Público otorgado por la Universidad de
Buenos Aires. Es socio fundador de Abelovich, Polano y Asociados S.R.L. Nexia International, un estudio
contable de Argentina. Anteriormente fue gerente de Hartenek, López y Cía/Coopers & Lybrand y se ha
desempeñado como asesor senior de las Naciones Unidas y del Banco Mundial en la Argentina. Es
miembro de la comisión fiscalizadora de APSA, SAPSA, Hoteles Argentinos e IBSA.
Marcelo H. Fuxman. El Sr. Fuxman obtuvo el título de Contador Público otorgado por la Universidad de
Buenos Aires. Es socio de Abelovich, Polano y Asociados S.R.L. Nexia International, un estudio contable de
Argentina. También integra la Comisión Fiscalizadora de APSA, SAPSA e IBSA.
Roberto Murmis. El Sr. Murmis obtuvo el título de Contador Público en la Universidad de Buenos Aires. Es
socio de Abelovich, Polano y Asociados S.R.L. Nexia International. Se desempeñó como asesor de la
Secretaría de Ingresos Públicos. También es miembro de la Comisión fiscalizadora de SAPSA, Futuros y
Opciones S.A. y del Llao Llao Resorts S.A.
Silvia De Feo. La Sra. De Feo obtuvo el título de Contador Público en la Universidad de Belgrano Se
desempeña como gerente en Abelovich, Polano y Asociados S.R.L. Nexia International un estudio contable
de Argentina. Anteriormente fue gerente de Hartenek, López y Cía/Coopers & Lybrand. También es
miembro de la Comisión fiscalizadora de SAPSA, IBSA y Baldovinos S.A.
Alicia Graciela Rigueira. La Sra. Rigueira obtuvo el título de Contador Público otorgado por la Universidad
de Buenos Aires. Desde 1998 se desempeña como gerente en el Estudio Abelovich, Polano y Asociados,
afiliado con SC International. Desde 1974 hasta 1998, la Sra. Rigueira ocupó posiciones en el Estudio
Harteneck, López y Cía, afiliado con Coopers & Lybrand. La Sra. Rigueira ha dado conferencias en la
Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Lomas de Zamora.
Sergio Leonardo Kolaczyk. Sr. Kolaczyk obtuvo el título de Contador Público en la Universidad de Buenos
Aires. Actualmente se desempeña como profesional de Abelovich, de Polano y de Asociados S.R.L. Nexia
International. También es miembro suplente de la Comisión fiscalizadora de APSA y de Cresud.
Control Interno – Comité de Auditoria
La gerencia utiliza el Marco Integrado de Control Interno emitido por el Committee of Sponsoring
Organizations of the Treadway Commission (“Informe COSO”) para la evaluación de la efectividad de los
controles internos sobre la información financiera.
Dicho Informe COSO establece que el control interno es un proceso efectuado por el directorio, las
gerencias y el resto del personal, diseñado con el fin de proporcionar un grado de seguridad razonable en
cuanto al logro de los objetivos de la entidad, los cuales se clasifican en las siguientes categorías:
Eficacia y eficiencia de las operaciones
Confiabilidad de la información financiera
Cumplimiento de las leyes y normas que sean aplicables
Sobre la base de lo antedicho, el sistema de control interno de la compañía involucra a todos los niveles de
la empresa que participan activamente en el ejercicio del control:
el directorio, a través del establecimientos de los objetivos, principios y valores, la orientación general y la
evaluación global de resultados;
las gerencias de cada área poseen la responsabilidad sobre el control interno relacionado con los objetivos
y actividades de cada una de ellas, es decir, implantan las políticas y procedimientos que permitan
conseguir los resultados de sus áreas y obviamente alcanzar los de toda la organización en su conjunto;
el resto del personal, desempeña algún papel a la hora de efectuar el control, por un lado, la de generar
información utilizada en el sistema de control, o si toman algunas medidas para asegurar el control.
De conformidad con el Régimen de Transparencia de la Oferta Pública establecido por el Decreto 677/01 y
el texto ordenado de las normas de la Comisión Nacional de Valores (CNV), nuestro Directorio estableció el
Comité de Auditoria.
Dicho Comité es un Comité del Directorio, cuya función principal es asistirlo en el cumplimiento de su
responsabilidad de ejercer el cuidado, la diligencia y la idoneidad debidos en relación con nuestra
compañía, en particular, en la aplicación de la política contable y emisión de información contable y
financiera, la administración de los riesgos de negocios y de los sistemas de control interno, la conducta y la
ética de los negocios de la sociedad, la supervisión de la integridad de nuestros estados contables, del
cumplimiento por nuestra compañía de las disposiciones legales, de la independencia e idoneidad del
auditor independiente y del desempeño de la función de auditoria interna de nuestra compañía y de los
auditores externos.
El comité de auditoria debe reunirse una vez cada año como mínimo.
De conformidad con el Decreto Nº 677/2001 y las Normas de la Comisión Nacional de Valores, nuestro
Comité de Auditoria está compuesto por tres directores independientes. Las Normas de NYSE establecen
que al 31 de julio de 2005, las sociedades extranjeras con cotización en los Estados Unidos debían tener un
Comité de Auditoria compuesto en su totalidad por directores independientes.
Actualmente, la Compañía posee un Comité de Auditoria completamente independiente, formado
por los directores Mario Blejer, Cedric D. Bridger y Ricardo H. Liberman.
Remuneración
Directorio
La Ley de Sociedades Comerciales establece que la remuneración del Directorio, en caso de no estar
establecida en el estatuto de la sociedad, deberá ser fijada por la asamblea. El monto máximo de las
retribuciones que por todo concepto pueden percibir los miembros del directorio y del consejo de vigilancia,
incluidos sueldos y otras remuneraciones por desempeño de funciones técnico-administrativas de carácter
permanente, no podrán exceder del 25% de las ganancias. Dicho monto máximo se limitará la 5% cuando
no se distribuyan dividendos a los accionistas, y se incrementará proporcionalmente a la distribución, hasta
alcanzar aquél límite cuando se reparta el total de las ganancias.
Cuando el ejercicio de comisiones especiales o de funciones técnico-administrativas por parte de uno o más
directores, frente a lo reducido o a la inexistencia de ganancias imponga la necesidad de extender los
límites prefijados, sólo podrán hacerse efectivas tales remuneraciones en exceso si fuesen expresamente
acordadas por la asamblea de accionistas. La remuneración de nuestros directores para cada ejercicio se
determina, de conformidad con las pautas establecidas por la Ley de Sociedades Comerciales, teniendo en
consideración si lo mismos desempeñan o no funciones técnico-administrativas y en función de los
resultados obtenidos por la sociedad en el ejercicio. Una vez determinados los montos, los mismos son
sometidos a la aprobación de la asamblea.
En nuestra asamblea de accionistas celebrada el 31 de octubre de 2008 los accionistas aprobaron una
remuneración total de Ps. 4,2 millones para la totalidad de nuestros directores para el ejercicio económico
finalizado el 30 de junio de 2008. Al cierre del presente ejercicio se encontraban abonadas en su totalidad.
Conforme a los contratos de trabajo con ejecutivos celebrados con los Sres. Eduardo S. Elsztain, Saúl Zang
y Oscar P. Bergotto, si revocamos los contratos de trabajo de cualquiera de estos ejecutivos sin causa,
quedaremos obligados a abonar dos años de remuneración al ejecutivo correspondiente.
Contratos de trabajo con nuestros directores
No celebramos contratos escritos con nuestros directores. Sin embargo, empleamos a los Sres. Eduardo
Elsztain, Saúl Zang, Alejandro Elsztain, Fernando Elsztain, Oscar Bergotto, Marcos Fischman y Fernando
Rubín conforme a la Ley de Contrato de Trabajo N° 20.744. Dicha ley regula ciertas condiciones de la
relación laboral, inclusive la remuneración, la protección de salarios, horas laborales, vacaciones, licencias
pagas, protección a la maternidad, requisitos de edad mínima, protección de trabajadores jóvenes y
suspensión y disolución del contrato.
Gerencia Senior
Pagamos a nuestra Gerencia Senior un monto fijo, establecido teniendo en consideración su trayectoria,
capacidad y experiencia y un bonus anual que varía de acuerdo con su performance individual y los
resultados de la compañía. El total abonado a nuestra gerencia senior para el período fiscal finalizado el 30
junio de 2009 fue de Ps. 7,9 millones.
Comisión Fiscalizadora
En la asamblea de accionistas celebrada el 31 de octubre de 2008 se aprobó por mayoría de los votos la
decisión para no pagar ninguna remuneración a nuestra Comisión Fiscalizadora.
Comité de Auditoria
Los miembros de nuestro Comité de Auditoria no reciben compensaciones adicionales a las recibidas por
sus servicios como miembros de nuestro directorio.
Programa de capitalización para el personal ejecutivo
La Sociedad esta desarrollando durante el presente ejercicio un programa de capitalización para el personal
ejecutivo a través de contribuciones que serán realizadas por los empleados y por la Sociedad.
Dicho plan está dirigido a determinados empleados que la Sociedad seleccione con la intención de
mantenerlos, incrementando su compensación total a través de una recompensa extraordinaria siempre que
se cumplan determinadas circunstancias.
La participación y contribuciones del plan son voluntarias. Una vez que el beneficiario ha aceptado, podrá
realizar dos clases de contribuciones: una mensual -en base al sueldo- y otra extraordinaria –en base al
bonus anual-. La contribución sugerida es hasta el 2,5% del sueldo y hasta el 15% del bonus. Por otro lado
la contribución de la Sociedad será del 200% de las contribuciones mensuales y del 300% de las
contribuciones extraordinarias de los empleados.
Los fondos resultantes de las contribuciones efectuadas por los participantes inicialmente se transfieren a
un vehículo financiero independiente, especialmente creado y situado en la Argentina como Fondo Común
de Inversión que cuenta con la aprobación de la CNV. Tales fondos son libremente rescatables a
requerimiento de los participantes.
Los fondos resultantes de las contribuciones efectuadas por la sociedad se transfieren a otro vehículo
financiero independiente y separado del anterior. En el futuro, los participantes tendrán acceso al 100% de
los beneficios del plan (es decir, incluyendo las contribuciones de la Sociedad hechas en su favor al
vehículo financiero especialmente creado) bajo las siguientes circunstancias:
• retiro ordinario de acuerdo con las regulaciones de trabajo aplicables
• incapacidad o inhabilidad total o permanente
• muerte
En caso de renuncia o despido sin justa causa el participante obtendrá los importes resultantes de las
contribuciones de la compañía solamente si han participado en el plan por un plazo mínimo de cinco años
sujeto a determinadas condiciones.
INFORMACIÓN BURSÁTIL
Bolsa de Comercio de Nueva York
Nuestros Global Depository Shares (GDSs), que representan 10 acciones ordinarias cada uno, cotizan en la
Bolsa de Comercio de Nueva York, bajo el ticker “IRS”. Nuestros GDSs comenzaron a cotizar en la Bolsa de
Comercio de Nueva York el 20 de diciembre de 1994 y fueron emitidos por el Bank of New York, Inc., en su
carácter de depositario. Sin embargo, no se debe asumir que nuestros GDSs cotizarán a un múltiplo de 10
veces del precio por acción de la acción ordinaria. El siguiente cuadro muestra los precios máximos y
mínimos de cierre de nuestros GDSs en la Bolsa de Comercio de Nueva York para los períodos indicados.
Año fiscal
2009………………….
2008.............................
2007.............................
2006.............................
Trimestre
2009
4to trimestre..............
3er trimestre ..............
2do trimestre .............
1er trimestre...............
2008
4to trimestre..............
3er trimestre ..............
2do trimestre .............
1er trimestre...............
2007
4to trimestre..............
3er trimestre ..............
2do trimestre .............
1er trimestre...............
2006
4to trimestre..............
3er trimestre ..............
2do trimestre .............
1er trimestre...............
Mes (año fiscal 2009)
Junio............................
Mayo...........................
Abril............................
Marzo.........................
Febrero.......................
Enero...........................
Fuente: Bloomberg.
US$ por GDS
Máximo
Mínimo
12,00
20,84
21,52
13,96
3,01
11,19
10,60
10,74
Máximo
Mínimo
5.00
4.53
7.11
12.00
3.54
3.01
3.08
7.27
15,10
14,31
18,05
20,84
11,19
12,54
14,53
14,45
21,52
19,13
16,98
12,86
18,50
15,75
12,90
10,60
13,96
13,35
12,58
13,00
10,74
10,80
11,15
11,61
Máximo
Mínimo
4.99
5.00
4.10
4.01
3.55
4.53
4.55
4.05
3.54
3.01
3.12
3.35
Bolsa de Comercio de Buenos Aires
Nuestras acciones ordinarias cotizan en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires bajo el ticker “IRSA”.
Nuestras acciones ordinarias comenzaron a negociarse en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires en 1948.
El siguiente cuadro muestra los precios máximos y mínimos de cierre de nuestras acciones ordinarias en la
Bolsa de Comercio de Buenos Aires en los períodos indicados.
Pesos por acción
Máximo
Mínimo
Año fiscal
2009………………….
2008.............................
2007..............................
2006..............................
Trimestre
2009
4to trimestre..............
3er trimestre..............
2do trimestre..............
1er trimestre..............
2008
4to trimestre..............
3er trimestre ..............
2do trimestre .............
1er trimestre...............
2007
4to trimestre...............
3er trimestre..............
2do trimestre.............
1er trimestre..............
2006
4to trimestre...............
3er trimestre..............
2do trimestre.............
1er trimestre..............
Mes (año fiscal 2009)
Junio............................
Mayo............................
Abril.............................
Marzo...........................
Febrero........................
Enero............................
3.70
6,45
6,60
4,20
1.10
3,62
3,26
3,34
Máximo
Mínimo
1.95
1.50
2.25
3.70
1.40
1.10
1.15
2.26
4,78
4,65
5,75
6,45
3,62
3,98
4,60
4,68
6,60
5,90
5,20
3,96
5,70
4,84
4,00
3,26
4,20
4,13
3,79
3,67
3,35
3,35
3,35
3,34
Máximo
Mínimo
1.91
1.95
1.53
1.47
1.29
1.50
1.82
1.47
1.40
1.10
1.11
1.28
Fuente: Bloomberg.
Dividendos y Política de Dividendos
De conformidad con la ley Argentina, solamente se permite la distribución y pago de dividendos a los
accionistas si surgen de nuestras ganancias netas realizadas conforme a los estados contables anuales
aprobados por nuestros accionistas. El Directorio puede declarar dividendos provisorios, en cuyo caso,
todos los miembros del Directorio y los miembros de la Comisión Fiscalizadora serían solidariamente
responsables de restituirnos la suma desembolsada en concepto de dividendos si al cierre del ejercicio
económico en el que se pagan los dividendos provisorios las ganancias líquidas realizadas fueran
insuficientes para permitir el pago de tales dividendos. La declaración, monto y pago de dividendos debe ser
aprobada en nuestra asamblea anual ordinaria de accionistas. La aprobación exige el voto favorable de la
mayoría de las acciones con derecho a voto representadas en la asamblea de accionistas. Considerando
las participaciones relativas en la titularidad de nuestro capital social, nuestros principales accionistas
cuentan con la facultad de influir de modo significativo en la elección de los miembros del Directorio y la
aprobación, monto y pago de dividendos. Esta facultad está, no obstante sujeta a los requisitos de las leyes
argentinas y de nuestros estatutos.
El Directorio somete nuestros estados contables y memoria correspondiente al ejercicio económico anterior,
junto con el informe de la Comisión Fiscalizadora, a la aprobación de nuestra asamblea de accionistas anual
ordinaria. La asamblea de accionistas anual ordinaria convocada para aprobar la memoria y estados
contables y para determinar la distribución de nuestra ganancia neta del ejercicio, se debe celebrar antes
del 31 de octubre de cada año. De conformidad con las leyes argentinas que rigen a las sociedades y
nuestros estatutos, las ganancias líquidas y realizadas de cada ejercicio económico se deben distribuir del
siguiente modo:
5% a fondo de reserva legal, hasta el 20% de nuestro capital social;
un monto determinado en la asamblea de accionistas se asigna a remuneración de nuestros directores y
miembros de la Comisión Fiscalizadora;
dividendos y dividendos adicionales sobre las acciones preferidas, de haberlas, y
fondo de reserva facultativa, reserva para contingencia, a una nueva cuenta o a cualquier fin que determine
la asamblea de accionistas.
De acuerdo con las normas emitidas por la Comisión Nacional de Valores, los dividendos en efectivo se
deben pagar a los accionistas dentro de los 30 días de la resolución que aprueba su distribución. En el caso
de dividendos en acciones, las acciones se deben entregar a los accionistas dentro de los tres meses de la
asamblea de accionistas anual ordinaria que los aprueba.
En virtud del cancelamiento anticipado del Contrato de Préstamo No Garantizado por US$ 51 millones el
día 29 de octubre de 2007 y de la recompra de las Obligaciones Negociables Garantizadas con vencimiento
en noviembre de 2009 el día 29 de octubre de 2007, quedaron sin efecto ciertas restricciones al pago de
dividendos y a las distribuciones o recompras de deuda o acciones que imponían el Contrato de Préstamo y
las Obligaciones Negociables antes mencionadas.
El 2 de febrero de 2007 emitimos obligaciones negociables a tasa fija con vencimiento en 2017 por un
monto total de U$S 150,0 millones a una tasa de interés anual de 8,5%, pagadera en forma semestral, y con
vencimiento el 2 de febrero de 2017. Estas obligaciones negociables limitan nuestra capacidad de pagar
dividendos, los cuales no pueden superar la suma de:
50% de nuestro Resultado Neto Consolidado acumulado; o
75% de nuestro Resultado Neto Consolidado acumulado si el Índice de Cobertura de Intereses Consolidado
es de al menos 3,0 sobre 1; o
100% de nuestro Resultado Neto Consolidado acumulado si el Índice de Cobertura de Intereses
Consolidado es de al menos 4,0 sobre 1.
Si bien nuestros accionistas decidieron en nuestra asamblea de accionistas del 31 de octubre de 2008 que
no abonaríamos dividendos en este momento, es posible que reanudemos los pagos de dividendos en el
futuro inmediato.
El cuadro que sigue presenta la relación entre los pagos de dividendos y el monto total de dividendos
pagados, cada uno pagado totalmente en acciones ordinarias para los ejercicios mencionados. Las cifras en
Pesos se consignan en Pesos históricos a sus respectivas fechas de pago.
Ejercicio de Declaración
Dividendos en efectivo (1)
Dividendos en acciones (1)
Total por acción
(Pesos)
(Pesos)
(Pesos)
1995
0,094
0,06
0,154
1996
0,092
-
0,092
1997
0,110
-
0,110
1998
0,060
0,05
0,110
1999
0,076
0,04
0,116
2000
-
0,20
0,204
2001
-
-
-
2002
-
-
-
2003
-
-
-
2004
-
-
-
2005
-
-
-
2006
-
-
-
2007
-
-
-
2008
-
-
-
2009
-
-
-
(1) Corresponde a pagos por acción.
PERSPECTIVAS PARA EL PRÓXIMO EJERCICIO
Durante año fiscal 2009, la Compañía ha logrado consolidar sus operaciones en medio de una de las crisis
financieras más pronunciadas de las últimas décadas.
En lo que respecta al segmento de centros comerciales, continuaremos con nuestra estrategia de expansión
en la ciudad de Buenos Aires y en el interior del país. En Capital Federal y alrededores, esperamos en el
corriente año fiscal poder finalmente incorporar el inmueble conocido como “Soleil Factory”, ubicado en la
localidad de San Isidro, a nuestro portafolio y comenzar el desarrollo de un Shopping en la Provincia de
Tucumán. En localidades de menor escala poblacional fuera de la Ciudad de Buenos Aires, tenemos como
objetivo implementar un nuevo concepto denominado “Premium Outlets”, que se ajustará a las necesidades
de cada mercado zonal, y para lo cual ya hemos avanzado en el estudio de factibilidad en varias
localizaciones.
Asimismo, continuaremos realizando mejoras, redecoraciones y redistribuciones de espacios en los Centros
Comerciales, que permitirán un mejor aprovechamiento de los metros cuadrados alquilables y mayor
funcionalidad y atractivo en beneficio de consumidores y comercios. Seguiremos promoviendo la
diversificación de locatarios de reconocimiento nacional e internacional, e impulsaremos la participación de
primeras marcas en nuestros centros comerciales, ofreciendo así al consumidor los mejores productos del
mercado. Continuaremos con acciones de marketing, eventos, y promociones dirigidas en nuestros
Shoppings para atraer consumidores, acciones que serán realizadas con el esfuerzo conjunto de la
Compañía, de los comercios y de los bancos emisores de tarjetas de crédito. Todo esto debería favorecer la
generación de caja de largo plazo de nuestros Shoppings y su posicionamiento de mercado.
En cuanto a la actividad de Financiación al Consumo, continuaremos actuando sobre las áreas en las que
podamos mejorar el desempeño operativo y financiero de la misma, tomando medidas tendientes a la
estabilización del negocio en medio del contexto económico actual. Tarshop es una compañía líder en el
mercado de financiamiento de consumo y entendemos que una vez estabilizada desde el punto de vista
operativo y financiero quedará en una posición ventajosa de cara a las oportunidades que puedan
presentarse en el mercado. En este sentido, esperamos una significativa recuperación de los resultados en
esta actividad para el próximo año.
Con relación al mercado de oficinas, las perspectivas del mercado son favorables en el largo plazo y nuestra
compañía exhibe un portafolio único e irreplicable de inmuebles de alquiler con inquilinos de primer nivel lo
cual se refleja en la capacidad de generación de caja de este segmento. Esperamos poder continuar
reflejando mayores ingresos en el futuro a medida que los valores de alquiler de nuestros metros se ajusten
en forma ascendente asimilándose a aquellos vigentes en el mercado. Continuaremos trabajando tras el
objetivo de colocar los metros cuadrados vacantes en el Edificio República y en el nuevo edificio de oficinas
contiguos al Shopping Dot Baires, que estará operativo a principios del 2010, en el nuevo corredor de
oficinas de Zona Norte de la Ciudad de Buenos Aires, en plena expansión. También continuaremos
evaluando oportunidades para mejorar la calidad de los metros cuadrados de nuestro portafolio,
enfocándonos en aquellos que resulten estratégicos en términos de posicionamiento de mercado,
productividad o potencial de valorización.
En cuanto al segmento de Ventas y Desarrollos, continuaremos con la ejecución del primer proyecto
lanzado a través del vehículo IRSA-CYRELA, cuya venta ya ha sido comprometida con compradores en casi
su totalidad y el cual ya detenta un avance de obra visible. Acerca del resto de los lanzamientos en carpeta
a través de CYRSA (Caballito, Abasto), tenemos el objetivo de lanzar el desarrollo de los mismos en el
transcurso del próximo año. También intentaremos obtener las aprobaciones finales de otros proyectos que
tenemos en cartera.
Las dinámicas de los mercados plantean nuevos escenarios que hacen posible la concreción de nuevos
proyectos. En función de ello, la Compañía continuará evaluando la adquisición o desarrollo de Real Estate
fuera de la Argentina en la medida que dichas oportunidades resulten atractivas. Creemos que el know-how
en bienes raíces adquirido en estos años y el acceso que tiene la compañía al mercado de capitales nos
permitirá afrontar con éxito los desafíos que se presentan. En este sentido, con posterioridad al cierre del
ejercicio, una sociedad controlada de IRSA ha adquirido el 10.5% del capital social de Hersha Hospitality
Trust, un Real Estate Investment Trust (REIT) listado en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE), que
participa en forma mayoritaria en 73 hoteles a lo largo de Estados Unidos de América, totalizando unas
9.300 habitaciones. Estos hoteles se encuentran distribuidos principalmente en la costa noreste de los
Estados Unidos (Nueva York, Nueva Jersey, Boston, Washington D.C. y Filadelfia) y las propiedades son
operadas bajo franquicias líderes y de gran prestigio en el mercado. Con esta adquisición, IRSA se
convierte en el principal accionista de Hersha Hospitality Trust, pasando nuestro Presidente, el Sr. Eduardo
S. Elsztain, a formar parte del Directorio de la misma, y desembarca en el mercado hotelero en EE.UU. de la
mano de un socio estratégico de envergadura.
Teniendo en cuenta la fuerte generación de caja que la Compañía viene demostrando, la calidad de sus
activos, su franquicia para acceder al mercado de capitales y la gimnasia para captar oportunidades de
mercado y adaptarse a las circunstancias inéditas en medio del contexto reinante, nos sentimos confiados
para continuar consolidando cada una de nuestras líneas de negocios derivando todo ello en la
conformación de un único portafolio de Real Estate en la Argentina, en el marco de resguardo de la
solvencia y liquidez de nuestro patrimonio.
IRSA Inversiones y Representaciones
Sociedad Anónima
Estados Contables
Correspondientes a los ejercicios económicos
finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
IRSA Inversiones y Representaciones
Sociedad Anónima
y subsidiarias
Información Contable Complementaria
Estados Contables Consolidados
Correspondientes a los ejercicios económicos
finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Balances Generales Consolidados al 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos (Notas 1, 2 y 3)
30.06.09
ACTIVO
ACTIVO CORRIENTE
Caja y bancos (Nota 5)
Inversiones (Nota 6)
Créditos por ventas, alquileres y servicios (Nota 7)
Otros créditos (Nota 8)
Bienes de cambio (Nota 9)
Total del activo corriente
ACTIVO NO CORRIENTE
Créditos por ventas, alquileres y servicios (Nota 7)
Otros créditos (Nota 8)
Bienes de cambio (Nota 9)
Inversiones (Nota 6)
Bienes de uso (Nota 10)
Activos intangibles
Subtotal del activo no corriente
Llave de negocio (Nota 11)
Total del activo no corriente
Total del activo
66.562
335.234
263.471
201.703
24.899
891.869
6.626
196.766
164.933
1.001.654
2.720.506
18.559
4.109.044
(64.926)
4.044.118
4.935.987
30.06.08
30.06.09
PASIVO
PASIVO CORRIENTE
Cuentas por pagar (Nota 12)
Hipotecas a pagar (Nota 13)
Anticipos de clientes (Nota 14)
Préstamos financieros (Nota 15)
Remuneraciones y cargas sociales (Nota 16.b)
Cargas fiscales (Nota 16.a)
Otros pasivos (Nota 17)
Subtotal del pasivo corriente
Previsiones
Total del pasivo corriente
161.748
383.444
186.017
109.031
53.602
893.842
PASIVO NO CORRIENTE
Cuentas por pagar (Nota 12)
Hipotecas a pagar (Nota 13)
Anticipos de clientes (Nota 14)
Préstamos financieros (Nota 15)
Cargas fiscales (Nota 16.a)
Otros pasivos (Nota 17)
Subtotal del pasivo no corriente
Previsiones
Total del pasivo no corriente
Total del pasivo
Participación minoritaria
PATRIMONIO NETO
Total del pasivo y patrimonio neto
10.395
140.314
129.178
833.373
2.530.141
8.612
3.652.013
(73.883)
3.578.130
4.471.972
30.06.08
229.542
1.930
96.843
349.243
35.863
147.883
110.992
972.296
2.594
974.890
242.063
2.919
104.584
187.234
33.955
76.708
93.017
740.480
1.787
742.267
67.300
150.357
1.044.725
61.254
71.881
1.395.517
5.537
1.401.054
2.375.944
464.381
2.095.662
4.935.987
55.140
1.538
98.797
1.119.726
35.327
30.385
1.340.913
7.899
1.348.812
2.091.079
456.715
1.924.178
4.471.972
Las notas que se acompañan son parte integrante de los estados contables consolidados.
Por Comisión Fiscalizadora
PRICE WATERHOUSE & CO. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
.
(Socio)
C.P.C.E. C.A.B.A. Tº 1 Fº 17
Andrés Suarez
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E. C.A.B.A. Tº 245 Fº 61
Ver informe profesional por separado
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 30
José Daniel Abelovich
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 102 Fº 191
Ver informe profesional por separado
Marcelo H. Fuxman
Síndico
1
.
Saúl Zang
Vicepresidente I en ejercicio
de la Presidencia
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Estados de Resultados Consolidados
Correspondientes a los ejercicios económicos
iniciados el 1º de julio de 2008 y 2007
y finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos, excepto ganancia por acción (Notas 1, 2 y 3)
30.06.09
Ventas, alquileres y servicios
Costos de ventas, alquileres y servicios
30.06.08
1.220.584
(508.506)
1.084.242
(464.223)
Ganancia bruta
712.078
620.019
Resultados por valuación de bienes de cambio al valor neto de realización
Gastos de comercialización
Gastos de administración
12.056
(236.201)
(147.329)
2.832
(247.297)
(122.121)
Subtotal
(371.474)
(366.586)
(46.012)
(1.261)
Resultados por participación en los fideicomisos de Tarjeta Shopping
Resultados por operaciones y tenencia de activos inmobiliarios
Resultado operativo (Nota 4)
1.124
2.670
295.716
254.842
Amortización de la llave de negocio
1.602
1.638
Resultados financieros generados por activos:
Intereses ganados
Intereses por descuento de activos
Resultado de operaciones financieras
Diferencias de cambio
11.813
(13.780)
31.054
50.623
13.860
(4.807)
(5.710)
1.386
Subtotal
79.710
4.729
141
(196.322)
(613)
19.246
105.850
9.436
(135.196)
(4.100)
(96.004)
Subtotal
(216.091)
(81.471)
Total resultados financieros, netos
(136.381)
(76.742)
61.542
(8.855)
(13.209)
(5.642)
Resultados financieros generados por pasivos:
Intereses por descuento de pasivos
Diferencias de cambio
Resultado por recompra de Obligaciones Negociables (Nota 23 2. y
Nota 17 3. a los Estados Contables Básicos)
Resultado por operaciones de cobertura (Nota 25)
Gastos de financiación
Resultado sociedades art. 33 Ley N° 19.550
Otros ingresos y egresos, netos (Nota 18)
Ganancia antes de impuesto y participación minoritaria
213.624
160.887
Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta
Participación minoritaria
(80.334)
25.345
(78.112)
(27.900)
Ganancia del ejercicio
158.635
54.875
0,274
0,274
0,100
0,100
Resultado por acción ordinario:
Básico (Nota 26)
Diluido (Nota 26)
Las notas que se acompañan son parte integrante de los estados contables consolidados.
Por Comisión Fiscalizadora
PRICE WATERHOUSE & CO. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
.
(Socio)
C.P.C.E. C.A.B.A. Tº 1 Fº 17
Andrés Suarez
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E. C.A.B.A. Tº 245 Fº 61
Ver informe profesional por separado
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 30
José Daniel Abelovich
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 102 Fº 191
Ver informe profesional por separado
Marcelo H. Fuxman
Síndico
2
.
Saúl Zang
Vicepresidente I en ejercicio
de la Presidencia
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Estados de Flujo de Efectivo Consolidados (1)
Correspondientes a los ejercicios económicos
iniciados el 1º de julio de 2008 y 2007
y finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos (Notas 1, 2 y 3)
30.06.09
VARIACION DEL EFECTIVO
 Efectivo al inicio del ejercicio
 Efectivo al cierre del ejercicio
 Disminución neta del efectivo
CAUSAS DE LAS VARIACIONES DEL EFECTIVO
ACTIVIDADES OPERATIVAS
 Ganancia del ejercicio
 Más impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta devengado en el ejercicio
- Ajustes para arribar al flujo neto de efectivo provenientes de las actividades operativas:
 Resultado sociedades art. 33 Ley N° 19.550
 Amortización de la llave de negocio
 Participación minoritaria
 Previsiones y provisiones
 Amortización y depreciación
 Resultados financieros
 Resultado por operaciones y tenencia de activos inmobiliarios
 Resultados por valuación de bienes de cambio al valor neto de realización
 Resultado por permuta de bienes de cambio
 Resultado por recompra de Obligaciones Negociables
- Cambios en activos y pasivos operativos:
 Aumento de inversiones corrientes y no corrientes
 Aumento de créditos por ventas, alquileres y servicios
 Aumento de otros créditos
 Disminución de bienes de cambio
 Aumento de bienes intangibles
 Aumento (Disminución) de cargas fiscales, remun. y cargas sociales
 Aumento de anticipos de clientes
 (Disminución) Aumento de cuentas por pagar
 (Disminución) Aumento de intereses devengados
 Disminución de previsiones
 (Disminución) Aumento de otros pasivos
Flujo neto de efectivo generado por las actividades operativas
ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
 Aumento de participación en compañías vinculadas
 Disminución participación minoritaria
 Adquisiciones y mejoras de bienes de uso
 Adquisición de reservas de tierra y otras inversiones no corrientes
 Anticipo por compra de acciones
 Disminución de llave de negocio
 Préstamos otorgados
 Ingreso de efectivo por cobro de siniestro del centro comercial Alto Avellaneda
Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de inversión
ACTIVIDADES DE FINANCIACION
 Aportes de terceros en compañías vinculadas
 Ingreso por préstamos financieros
 Cancelación de préstamos financieros
 Aumento de adelantos en cuenta corriente, netos
 Recompra de obligaciones negociables
 Disminución de hipotecas a pagar
 Aumento de capital
 Dividendos pagados
Flujo neto de efectivo (utilizado en) generado por las actividades de financiación
DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO
(1)
389.004
185.942
(203.062)
30.06.08
708.523
389.004
(319.519)
158.635
80.334
54.875
78.112
(61.542)
(1.602)
(25.345)
113.754
135.791
209.526
(1.124)
(12.056)
(2.867)
(105.850)
13.209
(1.638)
27.900
91.403
118.269
6.566
(2.670)
(2.832)
(14.541)
-
(11.584)
(122.571)
(133.674)
74.872
(11.999)
38.631
47.517
(38.571)
(3.441)
(2.211)
(25.330)
299.293
(24.121)
(121.069)
(51.089)
129.729
(1.619)
(83.532)
53.124
40.755
7.613
(1.222)
2.711
319.933
(95.135)
(272.297)
(72.314)
(3.711)
(443.457)
(23.892)
(6.282)
(735.337)
(17.225)
(683)
(9.855)
4.677
(788.597)
48.038
136.395
(156.277)
44.439
(105.425)
(2.527)
(23.541)
(58.898)
(203.062)
32.534
178.462
(48.950)
5.023
(138.583)
(18.425)
163.416
(24.332)
149.145
(319.519)
Incluye caja, bancos e inversiones cuyo plazo de realización es inferior a tres meses.
Las notas que se acompañan son parte integrante de los estados contables consolidados.
Por Comisión Fiscalizadora
PRICE WATERHOUSE & CO. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
.
(Socio)
C.P.C.E. C.A.B.A. Tº 1 Fº 17
Andrés Suarez
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E. C.A.B.A. Tº 245 Fº 61
Ver informe profesional por separado
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 30
José Daniel Abelovich
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 102 Fº 191
Ver informe profesional por separado
Marcelo H. Fuxman
Síndico
3
.
Saúl Zang
Vicepresidente I en ejercicio
de la Presidencia
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Estados de Flujo de Efectivo Consolidados (Continuación)
Correspondientes a los ejercicios económicos
iniciados el 1º de julio de 2008 y 2007
y finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos (Notas 1, 2 y 3)
30.06.09
30.06.08
Información adicional

Intereses pagados

Impuesto a las ganancias pagado
131.742
134.858
55.566
63.743
Operaciones que no afectan fondos

Activación de costos financieros en bienes de uso
86.962
10.509

Aumento de bienes de cambio a traves de una disminución de bienes de uso
78.870
-

Aumento de inversiones permanentes a través de un aumento de otros pasivos
76.050
-

Conversión de Obligaciones Negociables en acciones
-
59.174

Transferencia de bienes de uso a inversiones no corrientes
-
49.872

Incremento de bienes de uso a través de un incremento en cuentas por pagar
40.990
1.069

Emisión de certificados de participación
30.849
-

Disminución de anticipos de clientes a través de una disminución de bienes de cambio
26.883
-

Incremento de inversiones no corrientes a través de un incremento en préstamos financieros
-
23.212

Disminución de inversiones corrientes a través de un aumento de otros créditos
24.541
-

Diferencia transitoria de conversión
12.849
-

Disminución de reservas de tierra a través de un aumento de bienes de cambio
5.406
9.223

Aumento en llave de negocio a través de una disminución en participación minoritaria
7.410
-

Activación de costos financieros en bienes de cambio
7.087
-

Disminución de cuentas por pagar a través de una disminución de reservas de tierra
5.445
-

Aumento de reservas de tierra a través de un aumento de cuentas por pagar
-
5.445

Aumento de inversiones permanentes a través de una disminución de otros créditos
-
3.995

Aumento de inversiónes corrientes a través de un aumento de otros pasivos
2.739
-

Aumento de activos intangibles a través de una disminución en participación minoritaria
1.137
-

Transferencia de bienes de cambio a inversiones no corrientes
-
705

Disminución de reservas de tierra a través de un aumento de otros créditos
279
-

Aumento de reservas de tierra a través de un aumento de cuentas por pagar
150
-

Deuda por compra de acciones
-
9.090
Composición del efectivo y sus equivalentes al cierre
Caja y Bancos
66.562
161.748
Inversiones corrientes
335.234
383.444
Subtotal Caja y Bancos e Inversiones corrientes
401.796
545.192
Menos: (ítems no considerados como efectivo o equivalente de efectivo)

Fondos comunes de inversión
36.787
61.099

Títulos públicos
14.095
21.378

Certificados de participación-Fideicomisos Tarshop S.A.

Previsión por desvalorización de inversiones

Cédulas hipotecarias- Banco Hipotecario S.A.

Acciones públicas

Bonos del Tesoro de U.S.A.

Títulos de deudas fiduciarias

Otras inversiones
136.231
(10.198)
798
Efectivo y equivalentes de efectivo
Por Comisión Fiscalizadora
PRICE WATERHOUSE & CO. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
.
(Socio)
C.P.C.E. C.A.B.A. Tº 1 Fº 17
Andrés Suarez
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E. C.A.B.A. Tº 245 Fº 61
Ver informe profesional por separado
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 30
José Daniel Abelovich
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 102 Fº 191
Ver informe profesional por separado
Marcelo H. Fuxman
Síndico
4
57.106
(11.423)
1.286
21.603
-
-
24.448
16.490
2.243
48
51
185.942
389.004
.
Saúl Zang
Vicepresidente I en ejercicio
de la Presidencia
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados
Correspondientes a los ejercicios económicos
iniciados el 1º de julio de 2008 y 2007
y finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
CONSOLIDACIÓN DE ESTADOS CONTABLES - CONTROL SOCIETARIO
a. Bases de consolidación
La Sociedad ha consolidado línea por línea sus balances generales, los estados de
resultados y de flujo de efectivo por los ejercicios finalizados el 30 de junio de 2009 y
2008 con los estados contables de sus sociedades controladas, siguiendo el
procedimiento establecido en la Resolución Técnica N° 21 de la Federación Argentina de
Consejos Profesionales de Ciencias Económicas, aprobada por el Consejo Profesional
de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y por la Comisión
Nacional de Valores.
Los saldos y las operaciones significativas con sociedades controladas se han eliminado
en la consolidación.
Los estados contables consolidados incluyen los activos, pasivos y resultados de las
siguientes sociedades controladas:
30.06.09
30.06.08
%
SOCIEDADES
30.06.09
30.06.08
%
DE PARTICIPACIÓN
DE PARTICIPACIÓN
DIRECTA E INDIRECTA
DIRECTA E INDIRECTA
SOBRE EL CAPITAL
SOBRE VOTOS
POSIBLES
Ritelco S.A.
100,00
100,00
100,00
100,00
Palermo Invest S.A.
100,00
100,00
100,00
100,00
Pereiraola S.A.I.C.I.F.y A.
100,00
100,00
100,00
100,00
Inversora Bolívar S.A.
100,00
100,00
100,00
100,00
Quality Invest S.A.
100,00
100,00
100,00
100,00
E-Commerce Latina S.A.
100,00
100,00
100,00
100,00
Patagonian Investment S.A.
100,00
100,00
100,00
100,00
Solares de Santa María S.A.
90,00
90,00
90,00
90,00
-
80,00
-
80,00
Hoteles Argentinos S.A.
80,00
80,00
80,00
80,00
Alto Palermo S.A. (“APSA”)
63,34
63,34
63,34
63,34
Financel Communications S.A. (1)
Llao Llao Resorts S.A.
Tyrus S.A.
(1)
50,00
50,00
50,00
50,00
100,00
100,00
100,00
100,00
Creada en agosto 2007 y vendida en diciembre 2008 sin haber iniciado sus operaciones.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
5
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
a. (Continuación)
Adicionalmente, han sido incluidos en los estados contables consolidados los activos,
pasivos y resultados de las siguientes sociedades controladas en forma conjunta por la
Sociedad, aplicando el método de consolidación proporcional:
30.06.09
30.06.08
%
SOCIEDADES
30.06.09
30.06.08
%
DE PARTICIPACIÓN
DE PARTICIPACIÓN
DIRECTA E INDIRECTA
DIRECTA E INDIRECTA
SOBRE EL CAPITAL
SOBRE VOTOS
POSIBLES
Rummaala S.A. (2)
50,00
50,00
50,00
50,00
CYRSA S.A. (2)
50,00
50,00
50,00
50,00
Canteras Natal Crespo S.A. (1)
50,00
50,00
50,00
50,00
(1) La Sociedad mantiene el control conjunto de esta empresa con Euromayor S.A..
(2) La Sociedad mantiene el control conjunto de esta empresa con Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos
y Partiçipacões (ver Nota 22 A.2.).
b. Información comparativa
Se han efectuado ciertas reclasificaciones sobre los estados contables al 30 de junio de
2008 originariamente emitidos, a los efectos de su presentación comparativa con las
cifras correspondientes al 30 de junio de 2009.
NOTA 2:
CONSIDERACIÓN DE LOS EFECTOS DE LA INFLACIÓN
Los estados contables han sido preparados en moneda constante, reconociendo en forma
integral los efectos de la inflación hasta el 31 de agosto de 1995. A partir de esa fecha y
hasta el 31 de diciembre de 2001, se discontinuó la reexpresión de los estados contables
debido a la existencia de un período de estabilidad monetaria. Desde el 1° de enero de 2002
y hasta el 28 de febrero de 2003 se reconocieron los efectos de la inflación debido a la
existencia de un período inflacionario. A partir de esa fecha nuevamente se discontinuó la
reexpresión de los estados contables.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
6
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 2:
(Continuación)
Este criterio no está de acuerdo con normas contables profesionales vigentes las cuales
establecen que los estados contables debieron ser reexpresados hasta el 30 de septiembre
de 2003. Sin embargo, dado el escaso nivel de significatividad de las tasas de inflación
durante el lapso marzo a septiembre de 2003, este desvío no ha generado un efecto
significativo sobre los estados contables tomados en su conjunto.
El índice utilizado a los efectos de la reexpresión de las partidas fue el índice de precios
internos al por mayor publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos.
NOTA 3:
CRITERIOS DE VALUACIÓN
Los estados contables de las sociedades controladas que se detallan en la Nota 1 han sido
confeccionados sobre la base de criterios uniformes a los aplicados por IRSA Inversiones y
Representaciones Sociedad Anónima. En Nota 1 a los Estados Contables Básicos se
detallan las políticas contables de mayor relevancia utilizadas por la Sociedad. A
continuación se mencionan aquellas políticas contables relevantes aplicadas por las
sociedades controladas que no se encuentran detalladas en dicha nota.
a.
Reconocimiento de ingresos
En adición a lo descripto en los Estados Contables Básicos:

Ingresos netos por derechos de admisión y alquileres de locales y góndolas
Los alquileres celebrados con locatarios se contabilizan como ingresos operativos.
Los locatarios deben generalmente abonar un alquiler que consiste en el mayor
de: (i) un alquiler básico mensual (el “Alquiler Básico”) y (ii) un porcentaje
específico de las ventas brutas mensuales del locatario (el “Alquiler Porcentual”)
(que generalmente oscila entre el 4 % y el 10 % de las ventas brutas del locatario).
Además, conforme a la cláusula de ajuste del alquiler en la mayoría de las
locaciones, el Alquiler Básico de un locatario generalmente aumenta entre un 7 %
y un 12 % cada año durante el plazo de la locación. Los ingresos mínimos por
alquileres se contabilizan siguiendo el criterio de lo devengado.
Algunos contratos de locación contienen cláusulas que establecen alquileres en
base a un porcentaje de ventas o en base a un porcentaje del volumen de ventas
que supere un límite específico. APSA determina el cumplimiento de objetivos
específicos y calcula el alquiler adicional en forma mensual, según lo estipulan los
contratos. Así, estos alquileres contingentes no se contabilizan hasta que se
excedan los límites requeridos.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
7
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 3:
(Continuación)
a.
(Continuación)
Generalmente, los contratos de locación de APSA varían entre 36 a 120 meses.
La Ley N° 24.808 establece que los locatarios pueden rescindir los contratos de
locación comercial luego de los seis meses iniciales, mediante notificación por
escrito con una antelación de 60 días como mínimo, sujeto a sanciones que varían
de un mes a un mes y medio de alquiler si el locatario rescinde el contrato durante
el primer año de la locación y un mes de alquiler si el locatario rescinde el contrato
una vez transcurrido el primer año de la locación.
Adicionalmente, APSA factura mensualmente a sus locatarios honorarios de
administración relativos a la administración y mantenimiento del área común y la
administración de aportes efectuados por los locatarios para financiar esfuerzos de
promoción de operaciones con centros comerciales globales. Estos honorarios son
prorrateados entre los locatarios de acuerdo con los montos de sus contratos de
locación, los cuales varían según el centro comercial. Los honorarios por
administración se contabilizan mensualmente a medida que se devengan.
Además del alquiler, a los locatarios generalmente se les facturan “derechos de
admisión”, cuyo pago puede exigirse a los locatarios al celebrar o al renovar un
contrato de locación. El derecho de admisión es normalmente pagado en una
suma global o en pocas cuotas mensuales. Los derechos de admisión se
reconocen en resultados siguiendo el método de la línea recta durante la vigencia
de los contratos de locación respectivos.

Operaciones de agente de locación
Fibesa S.A. y Comercializadora Los Altos S.A. (continuadora de Altocity.com S.A.),
empresas en las que APSA participa con el 99,9999% y 100%, respectivamente,
actúan en calidad de agentes de locación para APSA, relacionando a la misma y a
los potenciales locatarios de espacios disponibles en los centros comerciales de
APSA. Los ingresos de Fibesa S.A. y Comercializadora Los Altos S.A. son
generados principalmente por las comisiones que cobran por la celebración de los
contratos de alquiler de espacios, las cuales son calculadas como porcentaje del
valor de los ingresos por alquileres y derechos de admisión. Estos ingresos se
contabilizan cuando se finaliza con éxito la operación.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
8
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 3:
(Continuación)
a.
(Continuación)

Operaciones con tarjetas de crédito “Financiación al consumo”
Los ingresos generados por operaciones con tarjetas de crédito incluyen
comisiones, ingresos por financiación, cargos a usuarios por seguro de vida e
incapacidad y por resúmenes de cuenta, entre otros. Las comisiones se reconocen
cuando se procesan las operaciones de los comerciantes, en tanto el resto de los
ingresos se reconocen al momento de su devengamiento. Los ingresos generados
por el otorgamiento de préstamos personales incluyen principalmente intereses
financieros, los que son reconocidos por el criterio del devengado en el ejercicio,
con independencia de que se haya efectivizado su cobro.

Operaciones hoteleras
La Sociedad contabiliza los ingresos provenientes de los servicios de habitación,
catering e instalaciones de restaurante a medida que se devengan al cierre de
operaciones de cada día.
En Nota 4 se expone el Resultado operativo neto por unidad de negocio.
b.
Inversiones
b.1. Inversiones corrientes
Las inversiones corrientes incluyen certificados de participación conforme al
programa de securitización de cuentas a cobrar por operaciones con tarjetas de
crédito de Tarshop S.A. con vencimiento igual o inferior a 12 meses las cuales han
sido valuadas con el método del valor patrimonial proporcional, neto de las
correspondientes previsiones por desvalorización, de corresponder. Asimismo,
incluyen títulos públicos, Bonos del Tesoro de U.S.A., participaciones en fondos
comunes de inversión y cédulas hipotecarias que se valúan a su valor de
cotización al cierre del ejercicio y plazos fijos valuados a su valor nominal, más los
intereses devengados al cierre del ejercicio.
b.2. Participaciones permanentes y otras inversiones no corrientes
Incluyen los certificados de participación valuados con el método del valor
patrimonial proporcional, neto de las correspondientes previsiones por
desvalorización, de corresponder.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
9
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 3:
(Continuación)
c. Activos intangibles
Los activos intangibles fueron valuados a su costo de adquisición reexpresado de acuerdo
con lo mencionado en Nota 2, menos las amortizaciones acumuladas y previsiones por
desvalorización correspondientes. Dentro del rubro activos intangibles se incluye:

Marcas
Las marcas incluyen los gastos y honorarios relacionados con su registro.

Gastos preoperativos y de organización
- Dichos gastos se amortizaron por el método de la linea recta en 3 años
comenzando a partir de la fecha de inauguración
- El valor de estos activos no supera su valor recuperable estimado al cierre del
ejercicio
d.
Llave de negocio
(i) Llave negativa: El valor llave negativo representa el exceso del valor corriente de los
activos netos de las subsidiarias al porcentaje de participación adquirido sobre el
costo de adquisición. Si el valor de los activos y pasivos tangibles e intangibles
identificados excede el precio pagado (i) los activos intangibles adquiridos no son
reconocidos debido a que darían lugar a un aumento de la llave negativa generada
con motivo de estas adquisiciones al momento de la compra (ii) el exceso se tratará
como un valor llave negativo del siguiente modo: (a) la parte relacionada con
expectativas de pérdidas futuras se reconocerá en los resultados de los mismos
períodos en que se produzcan tales pérdidas (b) el monto que no excede a la
participación sobre los activos no monetarios de la emisora, se reconocerá como
una llave negativa (c) el monto que exceda a los activos no monetarios se
reconocerá en resultados al momento de la compra.
El valor llave ha sido reexpresado siguiendo los lineamientos indicados en la Nota 2
y sus amortizaciones han sido calculadas por el método de la línea recta en base a
una estimación, que en ningún caso supera los 20 años, considerando el promedio
ponderado de la vida útil remanente de los activos identificables de la empresa
emisora que están sujetos a depreciación.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
10
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 3:
(Continuación)
d.
(Continuación)
(i) (Continuación)
Se incluye el valor llave originado en la compra de acciones de Fibesa S.A.,
Emprendimiento Recoleta S.A., Empalme S.A.I.C.F.A. y G. (“Empalme”) y Mendoza
Plaza Shopping S.A. (a través de APSA) y Palermo Invest S.A., APSA.
El valor llave relacionado con Tarshop S.A., Sociedad controlada de APSA, motivo
del aumento de la participación accionaria producido durante el presente ejercicio.
Dicho valor llave se amortiza por el método de la linea recta en un plazo de 12 años.
ii) Llave positiva: El valor llave representa el exceso del costo de adquisición sobre el
valor corriente de los activos netos de los negocios adquiridos al porcentaje de
participación.
Se incluye el valor llave originado en la compra de acciones de Tarshop S.A. y
Fibesa S.A. (a través de APSA) y APSA.
Adicionalmente, se incluye el valor llave originado en la compra de activos netos de
Museo Renault y de la Torre BankBoston.
Las amortizaciones han sido calculadas por el método de línea recta en base a una
vida útil estimada considerando el promedio ponderado de la vida útil remanente de
los activos adquiridos.
El valor residual del valor llave generado por adquisiciones de activos netos y
participaciones en sociedades ha sido expuesto en el rubro “Llave de negocio”. Las
amortizaciones han sido clasificadas en el rubro “Amortización de la llave de
negocio” del Estado de Resultados. Las llaves relacionadas con la adquisición de
participaciones en compañias vinculadas se exponen en inversiones no corrientes.
Los valores obtenidos de esta forma no superan a sus respectivos valores
recuperables estimados al cierre del ejercicio.
e.
Pasivos en especie relacionados con operaciones de permuta
Los pasivos en especie por obligaciones de entregar unidades a ser construidas son
valuados en función al costo de los bienes recibidos. La Sociedad estima que el mismo
supera al costo estimado de construcción de los bienes a entregar más los costos
adicionales para poner los bienes a disposición del acreedor. Los pasivos en especie
se encuentran expuestos en el rubro “Cuentas por pagar”.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
11
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 4:
RESULTADO OPERATIVO NETO POR UNIDAD DE NEGOCIO
La Sociedad considera que sus unidades de negocios a ser informadas son aquellas que se
basan en información de gestión generada por la Sociedad. En consecuencia, la Sociedad
posee seis unidades de negocios a ser informadas. Dichas unidades son Ventas y desarrollos,
Oficina y otros, Centros comerciales, Hoteles, Financiación al consumo y Operaciones
financieras y otros. Tal como se menciona en la Nota 1, los Estados de Resultados
Consolidados se confeccionaron siguiendo los lineamientos de la Resolución Técnica N° 21 de
la F.A.C.P.C.E..
A continuación se incluye una descripción general de cada segmento:

Ventas y desarrollos
Este segmento incluye los resultados operativos de los negocios de construcción y/o
venta de inmuebles de la Sociedad.

Oficina y otros
Este segmento incluye los resultados operativos de los ingresos por alquileres y
servicios de espacios de oficinas y otros edificios recibidos de los locatarios.

Centros comerciales
Este segmento incluye los resultados operativos provenientes de la actividad de los
centros comerciales de la Sociedad, que comprenden principalmente ingresos por
alquileres y servicios recibidos de los locatarios.

Hoteles
Este segmento incluye los resultados operativos provenientes de los hoteles de la
Sociedad que comprenden principalmente ingresos por servicios de habitación, catering
e instalaciones de restaurante.

Financiación al consumo
Abarca el resultado de administración de la cartera crediticia realizada por la sociedad
Tarshop S.A., controlada de APSA.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
12
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 4:
(Continuación)

Operaciones financieras y otros
Este segmento incluye principalmente los ingresos y costos relacionados, generados por
la venta de acciones, otras operaciones relacionadas con títulos valores y otros negocios
de la Sociedad. Este segmento también incluye los resultados de las sociedades
vinculadas relativas a la actividad bancaria.
La Sociedad mide sus unidades de negocio a ser informadas en base al resultado
operativo. Las operaciones entre unidades de negocios, si las hubiere, se contabilizan a
los precios de mercado vigentes. La Sociedad evalúa el rendimiento de sus unidades de
negocios y les asigna recursos en base al resultado operativo. La Sociedad no depende
de ningún cliente único.
Las políticas contables de las unidades de negocios son las mismas que las descriptas en la
Nota 1 de los Estados Contables Básicos y en la Nota 3 de los Estados Contables
Consolidados.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
13
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 4:
(Continuación)
A continuación se expone la siguiente información en relación con las unidades de negocio:
Al 30 de junio de 2009
Ventas y
desarrollos
Ventas, alquileres y servicios
Costos de ventas, alquileres y servicios
Ganancia bruta
Resultado por valuación de bienes de cambio al valor neto de realización
Gastos de comercialización
Gastos de administración
Resultado por participación en los fideicomisos de Tarjeta Shopping
Resultados por operaciones y tenencia de activos inmobiliarios
Oficina y
otros (a)
Centros
comerciales
Hoteles
Financiación al
consumo
280.362
(148.318)
132.044
147.749
(29.330)
118.419
396.733
(109.275)
287.458
158.913
(98.889)
60.024
236.827
(122.694)
114.133
-
12.056
(2.115)
(20.867)
(11.460)
(31.547)
1.073
(29.308)
(43.247)
-
(16.546)
(34.888)
-
(176.772)
(16.780)
(46.012)
-
-
51
Resultado operativo
121.169
76.485
214.903
8.590
(125.431)
Amortización de la llave de negocio
Resultados financieros, netos
Resultados sociedades art. 33 Ley N° 19.550
Otros ingresos y egresos, netos
Ganancia (Pérdida) antes de impuesto y participación minoritaria
455
(6.222)
1.974
117.376
1.100
(14.202)
63.383
47
(92.602)
40
3.882
126.270
(16.083)
127
(7.366)
(1.827)
(606)
(127.864)
Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta
Participación minoritaria
(41.149)
61
(16.542)
-
(53.258)
(22.104)
3.233
5.565
Ganancia (Pérdida) del ejercicio
76.288
46.841
50.908
Depreciaciones y amortizaciones (b)
Operaciones
financieras y otros
-
Total
1.220.584
(508.506)
712.078
12.056
(236.201)
(147.329)
(46.012)
1.124
295.716
(5.445)
59.528
(12.258)
41.825
1.602
(136.381)
61.542
(8.855)
213.624
37.484
41.823
(10.102)
-
(80.334)
25.345
1.432
(48.557)
31.723
158.635
(1)
782
24.781
86.643
18.001
5.584
-
135.791
10.060
25.332
15.948
-
252.646
-
2.204
-
3.439
-
544.191
284.296
569.523
Activos operativos
Activos no operativos
Total de activos
467.808
40.020
507.828
940.280
74.633
1.014.913
1.831.428
189.244
2.020.672
219.158
27.231
246.389
153.892
20.973
174.865
971.320
971.320
3.612.566
1.323.421
4.935.987
Pasivos operativos
Pasivos no operativos
25.379
303.808
122.869
304.426
413.381
672.794
31.236
174.765
136.853
106.761
83.672
729.718
1.646.226
Total de pasivos
329.187
427.295
1.086.175
206.001
243.614
83.672
2.375.944
Adiciones de bienes de uso y activos intangibles
Inversiones no corrientes en otras sociedades
(a) Incluye oficinas, locales comerciales y residenciales.
(b) Incluidas en el resultado operativo.
(1) Incluye la ganancia generada por Banco Hipotecario de $ 142,1 millones y la pérdida de Metropolitan 888 Third Avenue LLC. (a través de Tyrus) de $ 82,3 millones.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
14
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 4:
(Continuación)
A continuación se expone la siguiente información en relación con las unidades de negocio:
Al 30 de junio de 2008
Ventas, alquileres y servicios
Costos de ventas, alquileres y servicios
Ganancia bruta
Resultado por valuación de bienes de cambio al valor neto de realización
Gastos de comercialización
Gastos de administración
Resultado por participación en los fideicomisos de Tarjeta Shopping
Resultados por operaciones y tenencia de activos inmobiliarios
Resultado operativo
Amortización de la llave de negocio
Resultados financieros, netos
Resultados sociedades art. 33 Ley N° 19.550
Otros ingresos y egresos, netos
Ganancia (Pérdida) antes de impuesto y participación minoritaria
Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta
Participación minoritaria
Ganancia (Pérdida) del ejercicio
Depreciaciones y amortizaciones (b)
Adiciones de bienes de uso y activos intangibles
Inversiones no corrientes en otras sociedades
Ventas y
desarrollos
196.811
(150.894)
45.917
2.832
(7.696)
(21.849)
66
19.270
488
(8.502)
(1.065)
10.191
1.820
1
12.012
Oficina y
otros (a)
102.159
(26.347)
75.812
(3.458)
(22.028)
2.604
52.930
1.782
(10.069)
44.643
1.679
46.322
Centros
comerciales
345.395
(99.175)
246.220
(24.809)
(39.150)
182.261
(390)
(23.585)
(33)
4.975
163.228
(74.992)
(36.347)
51.889
Hoteles
148.847
(84.220)
64.627
(16.608)
(29.979)
18.040
(5.884)
(23)
(5.713)
6.420
(4.010)
863
3.273
Financiación al
consumo
291.030
(103.587)
187.443
(194.726)
(9.115)
(1.261)
(17.659)
(242)
(375)
3.800
(14.476)
(1.522)
7.458
(8.540)
Operaciones
financieras y otros
(28.327)
(1)
(12.088)
(8.704)
(49.119)
(1.087)
125
(50.081)
Total
1.084.242
(464.223)
620.019
2.832
(247.297)
(122.121)
(1.261)
2.670
254.842
1.638
(76.742)
(13.209)
(5.642)
160.887
(78.112)
(27.900)
54.875
577
3.118
-
24.908
442.585
-
73.185
250.887
-
13.283
40.077
-
1.888
6.822
-
318.250
113.841
743.489
318.250
Activos operativos
Activos no operativos
Total de activos
436.392
26.519
462.911
999.060
57.433
1.056.493
1.642.341
62.649
1.704.990
233.613
18.426
252.039
113.052
21.068
134.120
861.419
861.419
3.424.458
1.047.514
4.471.972
Pasivos operativos
Pasivos no operativos
Total de pasivos
25.530
247.320
272.850
100.430
209.399
309.829
250.957
662.174
913.131
33.115
199.813
232.928
205.671
75.714
281.385
80.956
80.956
615.703
1.475.376
2.091.079
(a)
(b)
Incluye oficinas, locales comerciales y residenciales.
Incluidas en el resultado operativo.
(1)
Incluye la pérdida generada por Banco Hipotecario de $ 12,4 millones.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
15
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 5:
CAJA Y BANCOS
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
30.06.08
Caja
Bancos
3.758
5.861
61.655
154.260
1.149
1.627
66.562
161.748
Valores a depositar
NOTA 6:
INVERSIONES
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
30.06.08
Corriente
Fondos comunes de Inversión (2)
141.011
150.123
Certificados de participación - Fideicomisos Tarshop S.A. (1)
136.231
57.106
Acciones públicas (1)
21.603
-
Títulos de deuda fiduciaria (1)
16.490
2.243
Depósitos a plazo fijo
15.156
138.232
Títulos PRE 2009 (1)
10.108
15.199
Títulos PRO 2012 (1)
3.987
6.179
798
1.286
48
51
Cédulas hipotecarias - Banco Hipotecario S.A. (1)
Otras inversiones (1)
Previsión por desvalorización de inversiones (1)
(10.198)
Bonos del Tesoro U.S.A. (1)
(11.423)
-
24.448
335.234
383.444
539.064
289.298
5.127
5.444
No corriente
Banco Hipotecario S.A. (5)
Banco de Crédito y Securitización S.A.
Manibil S.A. (Nota 16 8. a los Estados Contables Básicos)
25.332
23.508
Certificados de participación - Fideicomisos Tarshop S.A.
22.899
111.675
6.250
6.383
Anticipo por compra de acciones (Nota 22 B.2.)
Previsión por desvalorización de inversiones
(1.891)
Otras inversiones
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
16
(577)
95
693
596.876
436.424
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 6:
(Continuación)
30.06.09
30.06.08
Reserva de tierras:
Santa María del Plata
139.748
135.785
Puerto Retiro (4)
54.380
54.498
Patio Olmos (Nota 22 B.6.)
32.949
32.944
Terreno Caballito (Nota 21 B.)
36.741
36.696
Pereiraola
21.717
21.717
Torres Rosario
15.577
17.093
Espacio Aéreo Coto (Nota 22 B.10.)
13.188
13.143
Canteras Natal Crespo
5.705
5.555
Pilar
3.408
3.408
Torres Jardin IV
3.030
3.030
Luján
-
9.510
Terreno Beruti
52.715
52.030
Terreno Zetol
13.116
-
1.739
-
10.765
11.540
404.778
396.949
1.001.654
833.373
Terreno Vista al Muelle
Otras reservas de tierras (3) (Nota 22 B.8)
(1) No considerado como efectivo a los fines del Estado de Flujo de Efectivo.
(2) Al 30 de junio de 2009 y 2008 incluye $ 36.787 y $ 61.099, respectivamente, correspondientes a los fondos comunes de inversión no
considerados como efectivo a los fines del Estado de Flujo de Efectivo.
(3) Se expone neto de la previsión por desvalorización correspondiente a Padilla 902 de $ 259 al 30 de junio de 2008. Ver comentarios en
nota 1.5.i. a los Estados Contables Básicos.
(4) (Ver Nota 21 A.i)).
(5) Al 30 de junio de 2009 incluye $ 35.609 y $ 12.426 de llaves de negocio positivas y negativas, respectivamente y al 30 de junio de
2008
$ 35.699 y $ 3.328 de llaves de negocio positivas y negativas, respectivamente. Corresponden a 320.038.137 acciones cuyo
valor de cotización al cierre es de $ 0,85 y $ 1,130, por acción, al 30 de junio de 2009 y 2008, respectivamente.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
17
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 7:
CRÉDITOS POR VENTAS, ALQUILERES Y SERVICIOS
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
Deudores por alquileres y servicios
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
75.113
1.413
53.203
17
Documentos a cobrar
7.461
1.278
6.653
2.100
Tarjetas de crédito a cobrar
1.161
-
47
-
141.570
6.490
116.972
9.684
62.230
-
52.244
-
Deudores por Tarjeta Shopping
Valores a depositar
Deudores por ventas de inmuebles
8.713
153
1.591
550
34.583
-
28.141
-
Deudores por servicios actividad hotelera
7.713
-
10.076
-
Deudores por Tarjeta Shopping - agentes de cobro
5.070
-
3.829
-
37.689
-
14.843
-
1.320
-
1.409
-
9.812
-
1.730
-
Alquileres morosos y en gestión judicial
Deudores por expensas y fondo de promoción
colectiva
Deudores por ventas morosos y en gestión judicial
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550 y otras partes
relacionadas (Nota 19)
Menos:
Previsión alquileres y servicios, Tarjeta Shopping y
ventas de inmuebles
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
18
(128.964)
(2.708)
(104.721)
(1.956)
263.471
6.626
186.017
10.395
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 8:
OTROS CRÉDITOS
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550 y otras partes
relacionadas (Nota 19)
12.526
22.513
26.582
4
Crédito por venta de tenencia accionaria (1)
34.553
-
27.527
-
Impuesto al valor agregado
Gastos y servicios pagados por adelantado
Créditos con accionistas de sociedades vinculadas
1.821
71.400
1.811
31.064
25.413
3.733
27.076
244
29
-
-
-
36.089
-
-
-
44.877
-
-
-
Créditos por operaciones financieras a liquidar
(Nota 19)
Opción de venta Metropolitan 885 Third Ave. LLC
(Nota 22 A.4.)
Cuentas a cobrar fideicomisos financieros
(Nota 24 B.4.)
6.782
999
6.497
12.931
Impuesto a los ingresos brutos
2.789
1.989
840
1.173
Impuesto a la ganancia mínima presunta
4
40.799
7.799
23.536
Impuesto a las ganancias, posición neta
13.719
-
1.208
-
Garantía por créditos en Default (Nota 21 A.ii))
4.206
-
457
3.178
Préstamos otorgados
5.424
-
1.515
-
Impuesto diferido
-
71.320
-
70.055
Créditos hipotecarios incobrables
-
2.208
-
2.208
Previsión para créditos hipotecarios incobrables
-
(2.208)
-
(2.208)
Valor actual - Otros créditos
-
(19.341)
-
(5.587)
Créditos por servicios de terceros ofrecidos en locales
de Tarshop S.A.
Diversos
(1) Ver Nota 4 (1) a los Estados Contables Básicos.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
19
2.746
-
1.578
-
10.709
3.354
6.141
3.716
201.703
196.766
109.031
140.314
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 9:
BIENES DE CAMBIO
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
Crédito permuta Parcela 1 c) de Dique III
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
54
-
42.485
-
Crédito permuta Terreno Benavidez (3)
1.802
8.193
-
9.995
Abril / Baldovinos
2.932
742
4.377
3.352
251
-
-
-
Horizons (Nota 22 A.2.)
-
106.391
-
64.300
Crédito permuta Terreno Caballito (Cyrsa) (2)
-
21.194
-
19.742
Crédito permuta Terreno Caballito (Koad) (1)
15.828
11.795
-
22.663
Crédito permuta Terreno Rosario (Nota 22 B.7.)
-
11.023
-
3.379
Terrenos de Caballito
-
4.429
-
4.429
Bienes de cambio (actividad hotelera)
2.676
-
3.220
-
Otros bienes de cambio
1.356
1.166
3.520
1.318
24.899
164.933
53.602
129.178
Rivadavia 2768
(1) Ver Nota 5 (i) a los Estados Contables Básicos.
(2) Ver Nota 16 5. a los Estados Contables Básicos.
(3) En marzo de 2004, la Sociedad (a través de subsidiarias), vendió a Desarrolladora El Encuentro S.A. (DEESA) un terreno en
Benavidez a cambio de (i) U$S 1,0 millones en efectivo y (ii) 110 lotes residenciales del mencionado terreno a ser subdivididos por
DEESA por un valor de U$S 3 millones. Como garantía del cumplimiento de la operación, DEESA gravó con hipoteca los terrenos por
U$S 3 millones.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
20
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 10:
BIENES DE USO
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Hoteles
Llao – Llao
Intercontinental
Libertador
Terrenos Bariloche (Nota 13)
Oficinas
Edificio República
Torre BankBoston
Bouchard 551
Intercontinental Plaza
Dique IV
Bouchard 710
Maipú 1300
Libertador 498
Costeros Dique IV
Edificios Costeros (Dique II)
Dock del Plata
Suipacha 652
Avda. de Mayo 595
Libertador 602
Madero 1020
Sarmiento 517
Rivadavia 2768
Obras en curso Dique IV
Laminar Plaza
Reconquista 823
Avda. Madero 942
Inmuebles Comerciales
Museo Renault
Abril
Constitución 1111
Local comercial Cruceros
Otros Bienes de Uso
Santa María del Plata
Constitución 1159
Thames
Torre Renoir I
Alto Palermo Park
Otros
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
21
30.06.08
86.691
57.109
43.069
21.900
208.769
92.868
59.402
46.501
21.900
220.671
224.478
157.894
152.898
86.517
66.984
66.283
39.670
228.767
165.463
155.226
90.526
67.305
41.029
27.199
19.699
17.373
12.691
11.388
4.723
2.633
269
355
243
891.297
39.632
20.287
17.922
25.654
11.840
4.957
2.732
696
363
269
36.387
28.342
18.445
2.285
958.127
4.877
2.686
940
8.503
4.970
2.890
983
277
9.120
12.496
5.173
3.899
548
4.082
12.494
4.101
3.899
1.491
551
2.837
26.198
25.373
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 10:
BIENES DE USO (Continuación)
30.06.09
30.06.08
Centros Comerciales
Panamerican Mall
557.852
283.361
Abasto
172.586
180.972
Alto Palermo
156.665
178.622
Patio Bullrich
96.903
101.291
Alto Avellaneda
84.624
96.271
Mendoza Plaza
85.294
88.363
Alto Rosario
79.436
81.630
Paseo Alcorta
74.020
72.144
Córdoba Shopping - Villa Cabrera (Notas 22 B.4. y 24 B.1.)
69.195
72.464
Alto Noa
23.081
25.039
Proyecto Neuquén (Nota 24 B.2.)
12.127
12.912
Buenos Aires Design
11.306
13.617
Anticipo financiero por compra de bienes de uso (Notas 22 B.3. y B.9.)
27.252
60.025
116.485
41.721
18.913
8.418
Subtotal centros comerciales
1.585.739
1.316.850
Total
2.720.506
2.530.141
Otros bienes de uso
Otros inmuebles
NOTA 11:
LLAVE DE NEGOCIO
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
30.06.08
Llaves positivas:
Fibesa S.A.
2.395
4.449
Tarshop S.A.
6.897
-
Alto Palermo S.A.
20.670
22.095
Torre BankBoston
5.899
6.295
Museo Renault
3.276
3.438
39.137
36.277
Subtotal llaves positivas
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
22
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 11:
LLAVE DE NEGOCIO (Continuación)
30.06.09
30.06.08
Llaves negativas:
Emprendimiento Recoleta S.A.
(336)
(411)
Mendoza Plaza Shopping S.A.
(5.987)
(6.314)
Empalme S.A.I.C.F.A. y G.
(9.085)
(9.719)
Alto Palermo S.A.
(46.319)
(49.312)
Palermo Invest S.A.
(42.336)
(44.404)
(104.063)
(110.160)
(64.926)
(73.883)
Subtotal llaves negativas
Total llave de negocio
NOTA 12:
CUENTAS POR PAGAR
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
Cuentas por pagar (1)
134.178
58.862
197.150
55.140
Provisión para gastos
87.237
-
38.645
-
7.088
8.438
1.099
-
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550 y otras partes
relacionadas (Nota 19)
Diversos
1.039
-
5.169
-
229.542
67.300
242.063
55.140
(1) Incluye al 30 de junio de 2009 y 2008, $ 46.451 no corrientes correspondientes al pasivo en especie relacionado con la
adquisición de terrenos en Vicente López (ver Nota 22 A.2.).
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
23
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 13:
HIPOTECAS A PAGAR
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
Hipoteca a pagar Terrenos Bariloche (1)
(1)
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
1.930
-
2.919
1.538
1.930
-
2.919
1.538
En diciembre de 2006, Llao Llao Resorts S.A. adquirió varios terrenos ubicados en San Carlos de Bariloche, Provincia de Río
Negro, por la suma de U$S 7.000. Se abonó la suma de U$S 4.200 en efectivo y por el saldo se constituyó hipoteca sobre los
inmuebles adquiridos, a abonar en 36 cuotas mensuales, iguales y consecutivas de U$S 86 cada una, con vencimiento la primera
de ellas en enero de 2007. Dichas cuotas incluyen la amortización del capital y los intereses calculados por el sistema francés a
razón del 7% anual sobre saldos.
NOTA 14: ANTICIPOS DE CLIENTES
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
Anticipos de clientes
30.601
56.822
48.472
13.727
Derechos de admisión
45.392
60.626
34.906
48.613
20.850
32.909
21.206
36.457
96.843
150.357
104.584
98.797
Adelantos de alquileres y servicios (1)
(Nota 24 B.1.)
(1)
(a) El saldo de adelantos de alquileres y servicios incluye $ 300 y $ 3.127 corrientes y no corrientes, respectivamente, que
corresponden a los adelantos otorgados por Hoyts Cinema para la construcción de los complejos de cines del Centro
Comercial Alto Noa. Estos adelantos devengan un interés equivalente a la Tasa Libo semestral más 2-2,25 puntos. Al
30 de junio de 2009 la Tasa Libo semestral era del 1,742 %. Por acuerdo entre APSA y Hoyts Cinema, la suma
otorgada está siendo aplicada contra el devengamiento de los alquileres originados en el espacio utilizado por Hoyts
Cinema.
(b) Incluye anticipos de $ 8.167 recibidos de Wal-Mart Argentina S.R.L. en el marco de un contrato de alquiler suscripto
con Panamerican Mall S.A. (controlada de APSA) por un plazo de 30 años a contar desde el día de la inauguración del
centro comercial o desde la fecha de apertura del local por el locatario antes de la inauguración del centro comercial.
Al 30 de junio de 2009 y 2008 incluye anticipos de $ 8.122 y $ 3.685, respectivamente, recibidos de Wal – Mart
Argentina S.R.L. en el marco de un contrato de alquiler suscripto con Panamerican Mall S.A. (Controlada por APSA)
por un plazo de 30 años.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
24
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 15:
PRÉSTAMOS FINANCIEROS
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
Préstamos Bancarios (1)
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
178.654
76.611
85.853
97.504
Adelantos en Cuenta Corriente
90.539
-
45.030
-
Deuda financiada por el vendedor (2)
28.895
8.609
35.484
21.506
Obligaciones Negociables IRSA – 2017 (3) (Nota 19)
19.297
563.719
15.088
447.045
(Nota 19)
2.679
284.171
3.462
358.935
Bono convertible APSA 2014 (5) (Nota 19)
2.610
58.814
2.144
46.856
26.569
52.801
173
147.880
349.243
1.044.725
187.234
1.119.726
Obligaciones Negociables – APSA 2017 U$S 120 M (4)
Obligaciones Negociables – APSA 2012 $ 154 M (6)
(Nota 19)
(1) El saldo al 30 de junio de 2009 incluye principalmente:
(a)
$ 27.596 corrientes y $ 76.453 no corrientes correspondientes a la deuda por la compra del edificio República (Nota 16 1. a
los Estados Contables Básicos).
(b)
$ 20.736 correspondientes al préstamo con garantía hipotecaria de Hoteles Argentinos S.A. ((Nota 21 A.(ii)).
(c)
$ 130.322 corrientes y $ 158 no corrientes correspondiente a préstamos otorgados por diversas instituciones financieras
(principalmente $ 60.596 con el Banco Nación y $ 30.130 con el Banco Ciudad).
(2) El saldo al 30 de junio de 2009 incluye principalmente:
(a)
$ 15.626 corrientes correspondientes a la deuda por la compra del Terreno Beruti (Nota 22 B.8.).
(b)
$ 11.633 correspondiente a la deuda por la compra del 33,33% del paquete accionario de Palermo Invest (Nota 22 A.1.).
(c)
$ 8.606 correspondiente a la deuda por la compra de Zetol S.A. (Nota 22 A.6.).
(3) Ver Nota 17 1. a los Estados Contables Básicos.
(4) Ver Nota 23 2.. Se expone neto de las Obligaciones Negociables en poder de la Sociedad por $ 152.138 (ver Nota 17 3. a los
Estados Contables Básicos) y de honorarios y gastos relacionados con la emisión de deuda a devengar por $ 2.443.
(5) Corresponde al saldo de las Obligaciones Negociables Convertibles en acciones (“ONC”) emitidas originalmente por APSA por
U$S 50.000, de acuerdo con lo mencionado en Nota 23 1., neto de las ONC en poder de la Sociedad por $ 125.859.
(6) Ver Nota 23 2.. Se expone neto de las Obligaciones Negociables en poder de la Sociedad por $ 40.101y de honorarios y gastos
relacionados con la emisión de deuda a devengar $ 506.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
25
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 16.a: CARGAS FISCALES
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
Plan de facilidades de pago y moratorias del impuesto
a las ganancias
23.193
20.704
-
-
Plan de facilidades de pago del IVA
31.437
-
-
-
IVA, posición neta
44.139
-
17.578
-
Impuesto a la ganancia mínima presunta, neto
17.081
8
3.558
-
3.385
-
7.856
-
-
36.971
-
31.065
Retenciones impositivas a terceros
Pasivo por impuesto diferido
Impuesto a los ingresos brutos
357
2.433
2.116
3.392
4.397
1.138
-
-
14.042
-
39.638
-
2.158
-
3.109
-
mínima presunta
1.137
-
-
-
Otros
6.557
-
2.853
870
Total
147.883
61.254
76.708
35.327
Ingresos brutos a pagar
Provisión impuesto a las ganancias
Provisión impuesto a los bienes personales de
Accionistas
Plan de facilidades de pago del impuesto a la ganancia
NOTA 16.b: REMUNERACIONES Y CARGAS SOCIALES
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Provisión para vacaciones y gratificaciones
Remuneraciones a pagar
Cargas sociales
Diversos
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
26
30.06.08
25.986
24.754
299
382
8.990
8.194
588
625
35.863
33.955
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 17:
OTROS PASIVOS
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
Préstamo con accionistas de compañías vinculadas
Acreedor Administración de Parques Nacionales (Nota 20)
Depósitos en garantía
Menor valor contratos adquiridos (2)
Pasivo por operaciones financieras a liquidar (Nota 19)
Donaciones a pagar (Nota 19)
Provisión honorarios a Directores (1) (Nota 19)
Ganancias a realizar y mejoras efectuadas por terceros a
devengar (Nota 24 B.3.)
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550 y otras partes
relacionadas (Nota 19)
Valor actual - Otros pasivos
Depósitos en garantía Directores (Nota 19)
Compromiso de aporte (Nota 22 A.4.)
Deudas por operaciones de cobertura (Nota 25)
Diversos
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
837
10.223
5.228
3.722
78.788
2.068
47.388
4.795
1.308
-
39.166
10.189
3.666
3.811
4.656
13.821
10.588
4.049
5.390
-
470
9.964
1.015
10.055
138
(164)
20
3.425
5.145
6.036
4.600
6.057
2.270
243
7.005
110.992
71.881
93.017
(285)
20
568
30.385
(1) Se expone neta de anticipos de honorarios a Directores por $ 14.521 y $ 1.837 al 30 de junio de 2009 y 2008, respectivamente.
(2) Ver Nota 1.5.l. a los Estados Contables Básicos
NOTA 18:
OTROS INGRESOS Y EGRESOS, NETOS
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
30.06.08
Otros ingresos:
Recupero de previsiones
847
3.770
Recupero de otros créditos incobrables
-
4.649
Recupero contingencias por juicios
-
5.460
333
1.172
1.180
15.051
Impuesto a los bienes personales
(3.706)
(5.885)
Donaciones
(1.854)
(6.850)
Diversos
Subtotal otros ingresos
Otros egresos:
Contingencias por juicios
460
IVA crédito fiscal no computable
(4.267)
Diversos
Subtotal otros egresos
Total otros ingresos y egresos, netos
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
27
(6.684)
(1.098)
(668)
(176)
(10.035)
(20.693)
(8.855)
(5.642)
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 19:
SOCIEDADES ART. 33 LEY Nº 19.550 Y OTRAS PARTES RELACIONADAS
Los saldos patrimoniales al 30 de junio de 2009 comparados con los saldos al 30 de junio de
2008 y los resultados correspondientes a los ejercicios económicos finalizados el 30 de junio de
2009 y 2008, con las sociedades y personas vinculadas, relacionadas y los Accionistas son los
siguientes:
Sociedad
Relación
Rubro
Ingresos (Egresos) por el
ejercicio finalizado el
30.06.09
Accionistas en general
Otros ingresos y egresos – Impuesto a los
bienes personales
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
Accionistas
(192)
30.06.08
(502)
Activos y
Pasivos al
30.06.09
30.06.08
-
-
Cactus S.A.
Vinculada directa o
indirectamente
Vinculada directa o
indirectamente
Vinculada directa o
indirectamente
Vinculada directa o
indirectamente
Vinculada directa o
indirectamente
Vinculada directa o
indirectamente
Relacionada
Cactus S.A.
Relacionada
Cactus S.A.
Relacionada
Canteras Natal Crespo S.A
Control conjunto
Canteras Natal Crespo S.A
Control conjunto
Otros pasivos- corriente
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
Otros créditos- corriente
-
-
864
577
Canteras Natal Crespo S.A.
Control conjunto
Ventas y honorarios por servicios
48
-
-
-
Canteras Natal Crespo S.A.
Control conjunto
Intereses ganados
83
45
-
-
Consorcio Libertador
Relacionada
Ventas y honorarios por servicios
-
-
-
-
Consorcio Libertador
Relacionada
9
-
-
-
Consorcio Libertador
Relacionada
-
-
528
-
Consorcio Libertador
Relacionada
Alquileres ganados
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
Cuentas por pagar- corriente
-
-
122
-
Consorcio Libertador
Relacionada
Otros créditos- corriente
-
-
4
-
Consorcio Libertador
Relacionada
Otros pasivos- corriente
-
-
-
-
Consorcio Libertador
Relacionada
Intereses ganados
-
565
-
-
Consorcio Libertador
Relacionada
124
-
-
-
Consorcio Dock del Plata
Relacionada
-
-
344
-
Consorcio Dock del Plata
Relacionada
Ventas y honorarios por servicios
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
Otros créditos- corriente
-
-
26
-
Consorcio Dock del Plata
Relacionada
-
-
46
-
Consultores Assets Management S.A.
Relacionada
-
-
539
262
Consultores Assets Management S.A.
Relacionada
Cuentas por pagar- corriente
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
Otros créditos- corriente
-
5
16
Consultores Assets Management S.A.
Relacionada
-
-
7
-
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Accionista
896
826
-
-
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Accionista
1
-
-
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Accionista
Cuentas por pagar- corriente
Servicios compartidos - Sueldos y
gratificaciones
Intereses y diferencia de cambio de deudas
Soc. art. 33 - Ley Nº 19.550
Ventas y honorarios por servicios
-
372
-
-
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Accionista
Alquileres ganados
429
212
-
-
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Accionista
-
-
-
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Accionista
-
-
5.777
765
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Accionista
Intereses perdidos
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
Otros créditos- corriente
-
-
7.594
4.335
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Accionista
Cuentas por pagar- corriente
-
-
5.565
621
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Accionista
Préstamos financieros- corriente
-
-
-
-
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Accionista
Préstamos financieros- no corriente
-
-
-
-
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Cyrsa S.A.
Accionista
Otros pasivos corrientes
-
-
135
-
Control conjunto
Alquileres ganados
225
-
-
-
Cyrsa S.A.
Control conjunto
-
3
-
-
Cyrsa S.A.
Control conjunto
-
-
1.530
545
Cyrsa S.A.
Control conjunto
Intereses ganados
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
Cuentas por pagar- corriente
-
-
540
183
Cyrsa S.A.
Control conjunto
Otros créditos- corriente
-
-
20
712
Cyrsa S.A.
Control conjunto
-
-
-
88
Directores
Relacionada
-
Directores
Relacionada
Directores
Relacionada
Otros pasivos- corriente
Gastos administrativos-Honorarios a
directores
Intereses y diferencia de cambio de deudas
– Soc. art. 33 – Ley N° 9.550
Otros créditos- corriente
Directores
Relacionada
Directores
Relacionada
Directores
Relacionada
Banco Argentino de Crédito y Securitización
Banco Hipotecario S.A.
Banco Hipotecario S.A.
Banco Hipotecario S.A.
Banco Hipotecario S.A.
Banco Hipotecario S.A.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
28
-
-
-
18
Otros créditos- corriente
-
-
-
7
Préstamos financieros- corriente
-
-
-
1
Préstamos financieros- no corriente
-
-
-
22
Otros pasivos- corriente
-
-
-
29
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
Otros créditos- corriente
-
-
5
-
-
-
-
10
-
-
3
830
-
-
13
-
-
-
193
57
(2.677)
(6.602)
(22.434)
(16.337)
-
(11)
(2)
-
-
-
-
191
1.705
Cuentas por pagar- corriente
-
-
29
31
Otros créditos- no corriente
-
-
-
4
Otros pasivos – no corriente
-
-
20
-
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 19:
(Continuación)
Sociedad
Relación
Rubro
Ingresos (Egresos) por el
ejercicio finalizado el
30.06.09
30.06.08
Activos
(Pasivos) al
30.06.09
30.06.08
Directores
Relacionada
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
-
-
-
Directores
Relacionada
Anticipos honorarios a Directores, netos
-
-
-
-
Directores
Relacionada
Préstamos financieros- corriente
-
-
-
1
Directores
Relacionada
Préstamos financieros- no corriente
-
-
-
30
Directores
Relacionada
Provisión honorarios a Directores
-
-
2.068
13.821
Directores
Relacionada
Depósitos en garantía Directores
-
-
-
20
Directores de Banco Hipotecario S.A.
Vinculada
Préstamos financieros- corriente
-
-
-
1
Directores de Banco Hipotecario S.A.
Vinculada
Préstamos financieros- no corriente
-
-
-
22
Directores de Banco Hipotecario S.A.
Vinculada
Intereses y diferencia de cambio de deudas
– Soc. art. 33 –Ley N° 19.550
(8)
(2)
-
Dolphin
Relacionada
Otros créditos – corriente
Dolphin
Relacionada
Otros pasivos – corriente (Nota 22 5.)
Estudio Zang, Bergel y Viñes
Estudio Zang, Bergel y Viñes
Estudio Zang, Bergel y Viñes
Estudio Zang, Bergel y Viñes
Relacionada del
Directorio
Relacionada del
Directorio
Relacionada del
Directorio
Relacionada del
Directorio
Honorarios y retribuciones por servicios
Cuentas por pagar- corriente
Otros créditos- corriente
Otros pasivos- corriente
1
-
36.089
-
-
-
-
-
(53.288)
-
(4.117)
(2.182)
-
-
-
-
431
264
-
-
20
14
-
-
3
278
-
22
14
Fundación IRSA
Relacionada
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
Fundación IRSA
Relacionada
Otros ingresos y egresos- donaciones
Fundación IRSA
Relacionada
Otros créditos- corriente
-
-
Fundación IRSA
Relacionada
Donaciones a pagar
-
Fundación IRSA
Relacionada
Cuentas por pagar corrientes
-
Futuros y Opciones.com S.A.
Relacionada
Otros créditos- corriente
Futuros y Opciones.com S.A.
Relacionada
Futuros y Opciones.com S.A.
-
-
-
3
5
-
-
4.656
-
259
-
-
-
-
4
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
-
-
5
-
Relacionada
Cuentas por pagar - corrientes
-
-
6
-
IFISA
Relacionada
Otros pasivos – corrientes (Nota 22 5.)
Inversiones Ganaderas S.A.
Relacionada
Cuentas por pagar - corrientes
Inversora del Puerto
Metroshop S.A.
Metroshop S.A.
Metroshop S.A.
Metroshop S.A.
Controlada por Alto
Palermo S.A. (APSA)
Controlada en forma
conjunta por Tarshop
S.A.
Resultado de compañías relacionadas
3.281
(4.635)
-
(25.500)
-
-
-
1
-
-
(14)
-
-
-
-
2.265
19.028
-
-
22.509
-
-
-
-
4.811
-
Otros créditos- corriente
Controlada en forma
conjunta por Tarshop
S.A.
Otros créditos - no corriente
Controlada en forma
conjunta por Tarshop
S.A.
Controlada en forma
conjunta por Tarshop
S.A.
Otros pasivos- corriente
Cuentas por pagar - corriente
8.438
-
-
Museo de los Niños
Relacionada
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
-
-
811
21
Museo de los Niños
Relacionada
Otros créditos- corriente
-
-
-
143
Museo de los Niños
Relacionada
Cuentas por pagar - corriente
-
-
5
Parque Arauco S.A.
Accionista de Alto
Palermo S.A. (APSA)
Intereses y diferencia de cambio de deudas
Soc. art. 33 - Ley Nº 19.550
Parque Arauco S.A.
Accionista de Alto
Palermo S.A. (APSA)
Préstamos financieros- corriente
Parque Arauco S.A.
Accionista de Alto
Palermo S.A. (APSA)
Préstamos financieros- no corriente
Préstamos al personal
Relacionada
Intereses ganados
Préstamos al personal
Relacionada
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
Préstamos al personal
Relacionada
Cuentas por pagar- corriente
Préstamos al personal
Relacionada
Préstamos al personal
(17.473)
(3.720)
-
-
-
-
-
2.142
-
-
-
46.804
537
292
-
-
-
-
6
-
-
-
50
-
Alquileres ganados
143
-
-
-
Relacionada
Alquileres perdidios
(34)
-
-
-
Préstamos al personal
Relacionada
Otros créditos- corriente
-
-
1.521
-
Préstamos al personal
Relacionada
Otros créditos- no corriente
-
-
4
-
Vinculada directa o
indirectamente
Vinculada directa o
indirectamente
Créditos por ventas, alquileres y servicioscorriente
-
-
39
47
-
-
13
26
Rummaala S.A.
Control conjunto
Intereses ganados
-
41
-
-
Rummaala S.A.
Control conjunto
Cuentas por pagar- corriente
-
-
22
-
Puerto Retiro S.A.
Puerto Retiro S.A.
Otros créditos- corriente
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
29
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 20:
JUICIOS Y RECLAMOS EN CURSO DE RESOLUCIÓN
-
Previsión para reclamos no prescriptos Llao Llao Holding S.A.
La sociedad Llao Llao Holding S.A. (“LLH”) (en proceso de disolución por fusión
societaria con IRSA) predecesora de Llao Llao Resorts S.A. (“LLR”) en la explotación
del establecimiento hotelero denominado “Hotel Llao Llao”, fue demandada en el año
1997 por la Administración de Parques Nacionales con el objeto de obtener el cobro del
saldo impago por el precio adicional de venta, en títulos de la deuda externa argentina
(“TDE”) por la suma de U$S 2,9 millones. Una sentencia de primera instancia hizo lugar
a la demanda. Dicha sentencia fue apelada y la Cámara de Apelaciones confirmó la
sentencia de primera instancia, condenando a la empresa al pago de la suma de
U$S 3,8 millones, incluyendo intereses, intereses punitorios y honorarios de los
abogados intervinientes. En marzo de 2004, LLH pagó $ 9.156 en efectivo y TDE.
La accionante solicitó al juzgado de primera instancia, la formación de un incidente de
ejecución de sentencia practicando a través del Ministerio de Economía una
liquidación, la cual fue cuestionada por la Sociedad. Atento no suministrarse
información suficiente para evaluar el monto liquidado por el Ministerio, se solicitó
asimismo la suspensión de la ejecución hasta tanto recaiga sentencia en el recurso de
queja planteado ante la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por la denegatoria del
Recurso Extraordinario solicitando pesificación de la deuda.
En julio de 2008, la Cámara de Apelaciones notificó a LLR, que mediante Resolución
de fecha 18 de junio de 2008, confirmó la liquidación aprobada por el juzgado de
primera instancia.
Con fecha 17 de marzo de 2009, la Corte Suprema de Justicia de la Nación declaró
procedente el recurso de queja y dispuso suspender la ejecución de la sentencia hasta
que se resuelva sobre el recurso extraordinario planteado por LLR.
De acuerdo a lo informado por los abogados sobre este juicio, el monto a registrar en
virtud de la sentencia de Cámara asciende al 30 de junio de 2009, a la suma de
$ 10.223, que se encuentra registrado en Otros pasivos corrientes – Acreedor
Administración de Parques Nacionales.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
30
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 21:
BIENES DE DISPONIBILIDAD RESTRINGIDA
A. IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima.
i)
Puerto Retiro S.A.
El 18 de abril de 2000, Puerto Retiro S.A. (subsidiaria indirecta de IRSA) fue
notificada de una presentación del Gobierno Nacional, a través del Ministerio de
Defensa, para extender el pedido de quiebra de Inversora Dársena Norte S.A.
(Indarsa) a Puerto Retiro S.A.. Al requerimiento del demandante, el juzgado donde
tramita el pedido de quiebra emitió una medida cautelar impidiendo a Puerto
Retiro S.A. la posibilidad de vender o disponer de cualquier forma de la propiedad
adquirida a Tandanor S.A. en junio de 1993.
Indarsa había adquirido el 90% del capital de Tandanor S.A. a una empresa estatal
privatizada en 1991, cuya actividad principal se encontraba vinculada con la
industria naviera.
Como Indarsa no cumplió con su obligación de pago por la adquisición del capital
accionario de Tandanor, el Ministerio de Defensa presentó un pedido de quiebra
contra Indarsa, pretendiendo extenderlo a Puerto Retiro S.A..
El procedimiento judicial ya ha concluido sus etapas probatorias. Puerto
Retiro S.A. apeló la medida cautelar, habiendo sido la misma confirmada por la
Exma Cámara con fecha 14 de diciembre de 2000. Las partes presentaron sus
alegatos en tiempo y forma. Habiendo pasado el expediente a sentencia, el juez
dictó un auto suspendiendo el llamamiento de autos a sentencia por entender que
existe prejudicialidad en relación a la causa penal que se sigue contra ex
funcionarios del Ministerio de Defensa y ex directivos de la sociedad, por lo que el
expediente no se resolverá hasta que no recaiga sentencia definitiva en sede penal.
La Gerencia y los asesores legales de Puerto Retiro S.A., estiman que existen
argumentos técnicos legales suficientes para considerar que el pedido de extensión
de quiebra será rechazado por el tribunal. No obstante dadas las circunstancias y el
avance de la causa, esta posición no puede ser considerada conclusiva.
(ii)
Préstamo con Garantía Hipotecaria Hoteles Argentinos S.A.
En marzo de 2005, Credit Suisse First Boston (“CSFB”) adquirió el préstamo de
U$S 11,1 millones de Hoteles Argentinos (“HASA”), que había entrado en default a
partir de enero de 2002. En abril de 2006 HASA, efectuó un pago reduciendo el
monto del préstamo a U$S 6,0 millones. El saldo devengará intereses a tasa LIBOR
6 meses más 7,0% y será cancelado en cuotas, siendo la última de U$S 5,07
millones en marzo de 2010.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
31
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 21:
(Continuación)
A. (Continuación)
(ii)
(Continuación)
Adicionalmente se concertaron dos credit default swaps. Uno entre IRSA y CSFB
por el 80% del valor de la deuda reestructurada y otro entre Starwood Hotels and
Resorts Worlwide Inc. (Starwood) y CSFB, por el 20% del valor de la deuda
reestructurada. A través de estos contratos, ambas sociedades (IRSA y Starwood)
protegen a CSFB ante caso de incumplimiento de las obligaciones de HASA. Como
contraprestación, IRSA y Starwood recibirán el pago de un cupón periódicamente.
Como garantía de las obligaciones asumidas, la Sociedad efectuó un depósito de
U$S 1,2 millones.
(iii) La compañía y subsidiarias mantiene hipotecas sobre los siguientes inmuebles:
Propiedad
Edificio República
Hotel Libertador
Terrenos Bariloche
Suipacha 652
Terrenos de Caballito
Valor de libros al 30 de junio de 2009
224.478
43.069
21.900
11.388
4.429
(iv) La compañía constituyó prenda sobre las acciones de Rummaala.
B. Alto Palermo S.A. (APSA)
Dentro del rubro bienes de uso se incluye el edificio de cines ubicado en el Córdoba
Shopping Villa Cabrera, el cual se encuentra gravado con derecho real de anticresis en
virtud de la deuda financiera que Empalme S.A.I.C.F.A. y G. (fusionada con Shopping
Alto Palermo S.A. a partir del 1° de enero de 2009) mantenía con NAI INTERNACIONAL
II Inc. (ver Nota 24 B.1.).
Dentro de las cuentas a cobrar fideicomisos financieros como protección crediticia para
los inversores se incluye los fondos de contingencia de los fideicomisos financieros que
al 30 de junio de 2009 ascienden a $ 6.686. Los mismos son créditos de disponibilidad
restringida hasta el momento de su liquidación, de acuerdo con los prospectos
respectivos.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
32
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 21:
(Continuación)
B. (Continuación)
Al 30 de junio de 2009, dentro del rubro otros créditos corrientes, APSA posee fondos
cuya disponibilidad se encuentra restringida de acuerdo con el siguiente detalle:
i) $ 26 con relación al auto “Derviche Hernán Andres c/ Shopping Alto Palermo S.A.
s/ despido”;
ii) $ 53 con relación al auto “Palma Claudio c/ Alto Palermo S.A. s/ despido”;
iii) $ 18 con relación al auto “RIVAS Franco Emilio c/ Mendoza Plaza Shopping s/ daños
y perjuicios”;
iv) $ 19 con relacion al auto “Chavez Andres Ramiro c/Alto Palermo S.A. s/ despido”;
Con relación al expediente caratulado "Alto Palermo S.A. c/ Dirección General Impositiva
s/ Recurso de Apelación", Expediente Nº 25.030-I, en trámite ante la Sala A, Vocalía de
la 3ra. Nominación se encuentra embargado el inmueble ubicado en Av. Olegario
Andrade 367, Caballito, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuyo valor al 30 de junio de
2009 asciende a $ 36.741 (expuesto en el rubro Inversiones no corrientes - Reserva de
tierras).
Al 30 de junio de 2008 existían $ 34.073 en el rubro inversiones permanentes
correspondientes a acciones de Empalme S.A.I.C.F.A. y G., (sociedad fusionada con
Shopping Alto Palermo S.A. a partir del 1° de enero de 2009) las cuales se encontraban
prendadas. Con la cancelación de la última cuota del préstamo en diciembre de 2008, se
levantó dicha prenda (ver Nota 22 B.4.).
Dentro del rubro inversiones corrientes se incluyen títulos BONTE 2006 por $ 34, los
cuales se encuentran como depósito en garantía de alquiler.
-
Al 30 de Junio de 2009, APSA ha otorgado en prenda comercial, como garantía,
Certificados de Participación de los Fideicomisos Financieros Tarjeta Shopping,
según el siguiente detalle:
-
Al Standard Bank Argentina S.A., Certificados de Participación correspondientes a
los Fideicomisos Financieros Tarjeta Shopping Series XLII, XLIV, XLVI y XLVIII, por
VN $ 14.191.
-
Al Nuevo Banco Industrial de Azul S.A., Certificados de Participación
correspondientes a los Fideicomisos Financieros Tarjeta Shopping Series XXXIV y
XXXVI, por VN $ 2.640.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
33
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 21:
(Continuación)
B.
(Continuación)
-
Al Banco CMF S.A., Certificados de Participación correspondientes a los
Fideicomisos Financieros Tarjeta Shopping Series XXIX, XXX y XXXIII, por
VN $ 3.008.
-
Al Banco Supervielle S.A., Certificados de Participación correspondientes a los
Fideicomisos Financieros Tarjeta Shopping Series XXXII, XXXVII y XXXVIII, por
VN $ 1.392.
-
Al Banco Itaú Buen Ayre S.A., Certificados de Participación correspondientes a los
Fideicomisos Financieros Tarjeta Shopping Series XXXIX y XL, por VN $ 4.010.
Al 30 de junio de 2009, el terreno ubicado en la calle Beruti 3351/59, Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, se encuentra gravado con derecho real de hipoteca en primer grado
de privilegio a favor de Dowler Company S.A., en garantía del saldo del precio a la
fecha de compra, por un valor de U$S 4,5 millones (ver Nota 22 B.8.).
Con relación al expediente caratulado "Actoría civil en la causa N° 88.390/03
c/ María del Socorro Pedano; representantes de Tres Ce S.A. o Alto Palermo S.A.", se
encuentra embargado el inmueble ubicado en Av. Virrey Toledo 702, Salta, por un
monto de $ 180 (expuesto en el rubro bienes de uso).
Con fecha 13 de mayo de 2009 el Directorio de Alto Palermo S.A. resolvió aprobar que
la Sociedad se constituya como fiadora frente al Banco Itaú por el pago de las
obligaciones emergentes por parte de Tarshop S.A. en relación a la constitución de un
nuevo Fideicomiso Financiero con dicha entidad bancaria por hasta un monto máximo
equivalente al 10% del valor nominal de los Valores de Deuda Fiduciarios (VDF) que
sean suscriptos por el Banco Itaú. El monto total máximo de esta fianza asciende a Ps.
5,0 millones y se extiende hasta la efectiva cancelación de los VDF. Asimismo se
resolvió que la Sociedad asuma el compromiso de actuar como Administrador Sustituto
en el supuesto que Tarshop fuera removido de su función de Administrador bajo el
contrato de Fideicomiso.
Con relación al compromiso de permuta descripto en Nota 22.B.10) se encuentra
comprometida la entrega y escritura del Espacio Aéreo Coto.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
34
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
ADQUISICIÓN, CONSTITUCIÓN Y REESTRUCTURACIÓN DE NEGOCIOS E INMUEBLES
A. IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
1.
Adquisición de acciones de Palermo Invest S.A. (“Palermo Invest”)
En octubre de 2006, la Sociedad adquirió el 33,33% remanente de las acciones de
Palermo Invest S.A. a GSEM/AP Holdings, L.P., por un precio total de
U$S 18 millones, abonando a la firma del contrato la suma de U$S 9 millones. El
saldo, se acordó abonar en tres cuotas anuales, iguales y consecutivas de
U$S 3 millones, con vencimiento la primera en octubre de 2007, el cual devenga un
interés del 9% anual pagadero trimestralmente.
2.
Constitución de Cyrsa – Proyecto Horizons
En enero de 2007, IRSA adquirió Rummaala S.A. (“Rummaala”), cuyo principal
activo era un terreno ubicado en el barrio de Vicente Lopez, Provincia de Buenos
Aires. El precio fue de U$S 21,2 millones, pagaderos de la siguiente forma: (i)
efectivo por U$S 4,3 millones y (ii) entrega de ciertas unidades del edificio que se
construirá en el terreno propiedad de Rummaala por valor de U$S 17 millones,
dentro del plazo de 4 años contados desde la fecha de aprobación de los planos por
la autoridad competente o la desocupación del inmueble, lo que ocurra último. En
garantía por su obligación se constituyó una prenda sobre las acciones adquiridas.
En forma simultánea con la operación anterior, Rummaala adquirió el terreno
adyacente por un precio de U$S 15 millones, pagaderos de la siguiente forma: (i)
efectivo por U$S 0,5 millones; (ii) entrega de determinadas unidades de los Edificios
Cruceros I y II de propiedad de la Sociedad por valor de U$S 1,24 millones y (iii)
entrega de ciertas unidades del edificio que se construirá en el terreno adquirido por
valor de U$S 13,25 millones, dentro del plazo de 40 meses contados desde la fecha
de aprobación de los planos por la autoridad competente o la desocupación del
inmueble, lo que ocurra último. En garantía por su obligación se constituyó una
hipoteca sobre el inmueble de la Sociedad Suipacha 652. En abril de 2007, IRSA
constituyó CYRSA S.A., con la finalidad de contar con un vehículo societario que
facilite el desarrollo de un proyecto específico en forma conjunta con uno o más
inversores que posean amplio conocimiento y experiencia en la materia. En agosto
de 2007, se incorpora CYRELA con el 50% de su participación en CYRSA.
En el mismo acto la sociedad aportó el 100% del paquete accionario de Rummaala
y la deuda en especie asociada a la compra del terreno a CYRSA por un valor neto
de $ 21.495 y CYRELA aportó $ 21.495 (monto equivalente al valor de las acciones
aportadas por la sociedad).
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
35
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
A. (Continuación)
2.
(Continuación)
Desde mayo de 2008 Rummaala avanzó en el proceso de comercialización de las
unidades del edificio a construir sobre los terrenos mencionados denominado
“Complejo Horizons”, mediante la firma de boletos de compraventa alcanzando un
99% de las unidades propias a ser comercializadas, habiendo recibido anticipos que
se exponen en el rubro “Anticipos de clientes”.
El precio de compraventa establecido en estos boletos se compone de una parte fija
y determinada y otra parte determinable en función de los costos de construcción a
incurrir.
Dependiendo del plan de compra optado por el cliente:
-
El saldo del precio así determinado se cancelará en su totalidad en cuotas
pagadas hasta el momento de la entrega/escrituración o,
-
La cancelación parcial se efectuará en cuotas pagaderas hasta la
entrega/escrituración, financiándose el saldo remanente por el plazo de 90
meses con garantía hipotecaria sobre las unidades.
-
Los montos recibidos se registran en anticipos de clientes
Mediante los boletos de compraventa, CYRSA se compromete a la entrega de las
unidades funcionales a más tardar en febrero de 2011.
A la fecha de los presentes Estados Contables no se verifican las condiciones
necesarias para el reconocimiento de resultados.
3.
Quality Invest S.A.
En agosto de 2007 IRSA constituyó Quality Invest S.A. con el objeto de inversión de
capitales en negocios, así como transacción con instrumentos financieros, excepto
las que requieren la registración según la Ley de Entidades Financieras.
A la fecha de estos estados contables, Quality Invest no ha iniciado operaciones.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
36
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
A. (Continuación)
4.
Adquisición de Metropolitan
En julio de 2008, IRSA (a través de subsidiarias) adquirió el 30% de la sociedad
“Metropolitan 885 Third Ave. LLC” (o “Metropolitan”) cuyo patrimonio está
compuesto principalmente por un edificio de oficinas conocido como “Lipstick
Building” y la deuda asociado a ese activo. La operación incluyó la adquisición de
(i) una opción de venta (un “put right”) con vigencia hasta julio de 2011, para vender
el 50% de la tenencia adquirida al mismo valor pagado mas un interés del 4,5%
anual y (ii) el derecho a efectuar la primera oferta (“right of first offering”) para la
adquisición del 60% del 5% de tenencia de otro de los accionistas. El precio pagado
por esta transacción fue de U$S 22,6 millones.
Al 30 de junio de 2009 Metropolitan registró pérdidas que superan el valor contable
de la inversión registrada por IRSA, generadas principalmente por la registración de
una previsión para desvalorización sobre el mencionado edificio. La participación de
IRSA en estas pérdidas superan el valor contable de la inversión registrada. Por
tanto, la inversión fue valuada a cero y se reconoció un pasivo expuesto en “Otros
pasivos” de U$S 1,5 millones (por el monto hasta el cual IRSA tiene previsto aportar
para la financiación de las operaciones de Metropolitan en caso de ser requerido).
En virtud de esto se revaluó la opción de venta para llevarla a su valor estimado al
cierre de ejercicio. El mismo asciende a U$S 11,8 y se expone en el rubro Otros
Créditos
5.
Adquisición de acciones de Banco Hipotecario
Durante el ejercicio, IRSA (a través de subsidiarias) adquirió en el mercado, a
Dolphin Fund PLC. y a Inversiones Financieras del Sur S.A., el equivalente a
143.627.987 acciones del Banco Hipotecario pagando $ 107,6 millones. La
transacción fue contabilizada siguiendo el “método de adquisición” (ver Nota 1.5.l a
los Estados Contables Básicos). Como resultado de estas compras, al 30 de junio
de 2009, IRSA posee el 21,34% del capital social de Banco Hipotecario.
Adicionalmente, durante el presente ejercicio y con motivo de haberse operado el
vencimiento del contrato de cobertura (Total Return Swap) concertado el 29 de
enero de 2004, Banco Hipotecario recibió acciones propias por un total de
71.1 millones que se encuentran a disposición por el término y condiciones
establecidas por el artículo 221 de la Ley de Sociedades Comerciales.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
37
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
A. (Continuación)
5.
(Continuación)
A razón de la recompra de acciones propias por parte de la sociedad vinculada, la
participación de la Sociedad se incrementó del 21,34% al 22,40%. La transacción
también fue contabilizada siguiendo el “método de adquisición” (ver Nota 1.5.l a los
Estados Contables Básicos).
El resultado generado por ambas transacciónes asciende a $ 142,6 millones.
6.
Adquisición de Sociedades en la Republica Oriental del Uruguay
Durante el presente ejercicio la Sociedad adquirió el 100% de participación de
Liveck S.A. (una sociedad constituída en la República Oriental del Uruguay), la cual
adquirió en junio de 2009 el 90% de las acciones de las sociedades Vista al Muelle
S.A. y Zetol S.A., ambas titulares de inmuebles ubicados en el Departamento de
Canelones, de la República Oriental del Uruguay por un total de U$S 6,6 millones,
de los cuales U$S 2,1 millónes fueron abonados. El saldo de precio será abonado
en cinco cuotas de U$S 0,9 millónes, mas un interés del 3,5% anual sobre el saldo
de precio. En el mismo acto, se otorgó una opción a los vendedores para cobrar el
saldo de precio mediante entrega del 12% de los metros construidos. A su vez,
Ritelco S.A., como garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por
Liveck S.A., otorgó una fianza asegurando el 45% del saldo del precio, de sus
intereses y el derecho de opción de los vendedores. Con fecha 30 de junio de 2009,
la Sociedad vendió a Cyrela Brazil Realty S.A. el 50% de su participación en Liveck
S.A. por la suma de U$S 1,3 millones, quedando la fianza reducida en un 50% del
monto original.
B. Alto Palermo S.A.
1.
Aumento de la participación en Mendoza Plaza Shopping S.A.
Con fecha 29 de septiembre de 2004, al momento de celebrar el contrato de
compraventa del paquete accionario de Mendoza Plaza Shopping S.A.. APSA firmó
un acuerdo con Inversiones Falabella Argentina S.A. por el cual ésta última tenía un
derecho irrevocable para vender sus acciones en Mendoza Plaza Shopping S.A.
(put) a APSA, el que podría ser ejercido hasta el último día hábil del mes de octubre
de 2008, por la suma de U$S 3 millones de acuerdo a las condiciones establecidas
expresamente en el contrato.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
38
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
B. (Continuación)
1.
(Continuación)
Con fecha 30 de junio de 2008 Inversiones Falabella Argentina S.A. notificó
formalmente el ejercicio del put otorgado oportunamente por el cuál esta sociedad
vendió a Alto Palermo S.A. (APSA) 2.062.883 acciones ordinarias nominativas no
endosables, Clase A, de V$N1 cada una y con derecho a 5 votos por acción y
2.062.883 acciones ordinarias nominativas no endosables, Clase B, de V$N1 cada
una y con derecho a 1 voto por acción, adquiriendo un cinco por ciento (5%) de las
acciones por cuenta y orden de Shopping Alto Palermo S.A..
El total de acciones adquiridas representaban el 14,6% del capital social de
Mendoza Plaza Shopping S.A. al precio de U$S 3 millones establecido en el
contrato de opción respectivo (equivalente a $ 9.090). Dicho precio fue integramente
abonado por APSA con fecha 2 de julio de 2008, fecha en la cual se firmó la
respectiva acta de cierre entre ambas compañías.
Las acciones adquiridas por cuenta y orden de Shopping Alto Palermo S.A.
(SAPSA) fueron transferidas a dicha sociedad el día 2 de julio de 2008 por Contrato
de Cesión de Acciones y el monto pagado de U$S 1 millón fue devuelto a APSA el 2
de octubre de 2008. A partir del 1° de enero de 2009 Mendoza Plaza Shopping S.A.
se fusionó con Shopping Alto Palermo S.A. (ver Punto B.11.).
2.
Ejercicio de opción
Durante el mes de agosto de 2007, APSA ejerció una opción para la suscripción de
nuevas acciones que representarán el 75% del capital y votos de una compañía
cuyo principal objeto es el desarrollo de un complejo cultural y recreativo en la zona
de Palermo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Esta opción está sujeta al cumplimiento de ciertas condiciones esenciales, tales
como la aprobación del proyecto por las autoridades competentes y la autorización
de esta operación por parte de la Comisión Nacional de Defensa de la
Competencia, entre otras, que a la fecha de presentación de los estados contables
aún no se han cumplido.
El precio de esta opción se fijó en un monto de U$S 0,6 millones y ha sido
totalmente cancelado.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
39
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
B. (Continuación)
2.
(Continuación)
Si las condiciones mencionadas anteriormente se verifican, APSA deberá realizar
una inversión total de U$S 24,4 millones. En virtud de las diferentes interpretaciones
entre APSA y los suscriptores de la mencionada opcion respecto a si han cumplido
o no las condiciones suspensivas, las partes han intercambiado masivas y han
labrado actas exponiendo sus posturas.
A la fecha de cierre de los estados contables la Sociedad otorgó préstamos por la
suma de U$S 1,1 millones, expuestas en la linea Préstamos otorgados del rubro
Otros Créditos corrientes.
Esta opción ha sido registrada contablemente en el rubro Inversiones no corrientes
– Anticipo por compra de acciones.
3.
Adquisición de fondo de comercio de centro comercial
Con fecha 28 de diciembre de 2007, Alto Palermo S.A. (APSA) firmó un Boleto de
Transferencia Parcial de Fondo de Comercio con INCSA para la adquisición de una
de las partes del Fondo de Comercio constituida por un centro comercial en el
inmueble donde actualmente funciona el centro comercial denominado “Soleil
Factory”. La transacción se encuentra sujeta a determinadas condiciones
suspensivas. El precio total de esta operación es de U$S 20,7 millones, de los
cuales se pagaron U$S 8,1 millones a la firma del boleto. Dicha erogación fue
registrada contablemente como un anticipo financiero por compra de bienes de uso.
A partir de la firma definitiva de la transferencia del fondo de comercio el saldo de
precio de U$S 12,6 millones devengará un interés anual del 5% más IVA el cual se
cancelará en 7 cuotas anuales y consecutivas. La primer cuota de interés se
abonará a los 365 días de firmado el contrato y conjuntamente con el pago de la
última cuota de interés se cancelará el total del capital adeudado.
Asimismo, APSA firmó una carta de Oferta para la adquisición, construcción y
explotación de un Centro Comercial en un predio propiedad de INCSA ubicado en la
ciudad de San Miguel de Tucumán, Provincia de Tucumán. Esta transacción se
encuentra sujeta a determinadas condiciones suspensivas, entre ellas que APSA
adquiera parcialmente de INCSA el fondo de comercio constituido por el centro
comercial que funciona en Soleil Factory. El precio determinado para esta operación
es de U$S 1,3 millones, de los cuales se pagaron U$S 0,05 millones el día 2 de
enero de 2008. Dicha erogación fue registrada contablemente como un anticipo por
compra de bienes de uso.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
40
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
B. (Continuación)
4.
Adquisición de Córdoba Shopping
Con fecha 7 de julio de 2006, Alto Palermo S.A. (APSA) y Shopping Alto Palermo
S.A. suscribieron un contrato de compraventa de acciones por la compra de la
totalidad de las acciones de Empalme S.A.I.C.F.A. y G., empresa propietaria del
Córdoba Shopping Villa Cabrera. Dicha operación se encontraba sujeta a ciertas
condiciones suspensivas, entre ellas, la aprobación de la Comisión Nacional de
Defensa de la Competencia, la cual fue formalmente otorgada y notificada con fecha
20 de diciembre de 2006.
El precio pactado por dicha operación se fijó en un monto bruto de U$S 12 millones
más un monto variable proveniente del ajuste posterior al cierre (previsto
originalmente en el contrato) el cual se determinó en la suma de $ 3.961. La
incorporación de la Sociedad se efectivizó el 31 de diciembre de 2006. Durante el
mes de diciembre de 2008 APSA y Shopping Alto Palermo S.A. han abonado la
suma de U$S 2,1 millones correspondiente a la cuarta y última cuota de capital e
intereses. En garantía de pago del precio de compra remanente, se había prendado
a favor de los vendedores el 100 % de las acciones de Empalme. Con la
cancelación de dicha cuota, se procedió al levantamiento del gravamen.
Córdoba Shopping Villa Cabrera es un centro de compras de 35.000 m2 totales, con
106 locales comerciales, 12 salas de cine y estacionamiento para 1.500 vehículos
que se encuentra en el barrio de Villa Cabrera de la Ciudad de Córdoba. Esta
inversión representa una oportunidad de crecimiento en el segmento de centros
comerciales, alineada con la estrategia de expansión y presencia en las principales
plazas del interior del país.
A partir del 1° de enero de 2009 Empalme S.A.I.C.F.A. y G. se fusionó con
Shopping Alto Palermo S.A. (ver Punto B.11.).
5.
Aumento de capital y aportes irrevocables en Tarshop S.A.
En el transcurso del año fiscal 2009, y como consecuencia del contexto financiero
internacional, Alto Palermo S.A. se ha encontrado en la necesidad de revisar las
perspectivas económicas generales y particulares de la actividad de Tarshop,
tomando distintas medidas, todas tendientes a fortalecer el negocio de cara a las
condiciones económicas imperantes.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
41
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
B. (Continuación)
5.
(Continuación)
Para afrontar la creciente volatilidad en el contexto financiero internacional y dotar a
Tarshop de una base de capital acorde a las condiciones actuales de mercado,
durante el primer trimestre del año fiscal 2009, Alto Palermo S.A. resolvió participar
de un aumento de capital por hasta la suma de Ps. 60 millones, incrementando su
participación accionaria en Tarshop S.A. del 80% al 93,4%.
Algunas de las medidas implementadas, durante el año fiscal 2009, fueron:
(i) Readecuación de la estructura operativa, de acuerdo al nuevo contexto de
negocios.
(ii) Adecuación en planes de efectivo y financiación de consumos en comercios.
(iii) Modificaciones a las Políticas de Originación de créditos.
(iv)Fortalecimiento de la Gestión de Cobranzas.
(v) Análisis e implementación de nuevas herramientas de fondeo.
Durante el segundo trimestre del año fiscal 2009, Alto Palermo S.A. ha suministrado
asistencia financiera a Tarshop S.A. por la suma de Ps. 105 millones, luego
aceptada en concepto de aportes irrevocables. Esta medida fue adoptada con la
finalidad de fortalecer su situación patrimonial y robustecer su posición financiera,
solventar los gastos operativos y reposicionar a en Tarshop S.A. en el mercado.
6.
Adquisición del edificio ex escuela gobernador Vicente de Olmos (ciudad de
Córdoba)
En el mes de noviembre de 2006, APSA participó de una licitación pública realizada
por la Corporación Inmobiliaria Córdoba S.A. para la venta del inmueble conocido
como Edificio Ex Escuela Gobernador Vicente de Olmos, ubicado en la ciudad de
Córdoba. El edificio tiene una superficie de 5.147 m2 y sobre el mismo se encuentra
funcionando parte del centro comercial denominado “Patio Olmos”, desarrollado en
cuatro plantas comerciales y en dos subsuelos de cocheras.
El centro comercial que ocupa asimismo dos inmuebles linderos cuenta con un
complejo de cines y un anexo comercial unido al sector licitado que se encuentran
relacionados mediante contratos de servidumbre.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
42
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
B. (Continuación)
6.
(Continuación)
El inmueble se encuentra afectado a un contrato de concesión, del cual APSA
resultó concedente, vigente por un plazo de 40 años con vencimiento en febrero de
2032, el cual le otorga al concesionario la explotación comercial del inmueble. Dicho
contrato establece el pago de un canon escalonado a favor del concedente el cual
se incrementa en $ 2,5 cada 47 meses. A la fecha de presentación de los estados
contables, la concesión se encuentra en el mes 208, con un canon mensual vigente
de $ 12,6 estando el próximo incremento previsto para el mes 234.
La oferta realizada por APSA para la compra de este inmueble fue de $ 32.522
pagaderos de la siguiente forma: el 30%, es decir la suma de $ 9.772 en el
momento de la adjudicación y el saldo de $ 22.750 a la firma de la escritura
traslativa de dominio.
Con fecha 20 de noviembre de 2006 APSA fue notificada de la adjudicación de la
licitación, habiéndose abonado oportunamente el 30% del precio ofrecido según los
plazos establecidos en la licitación.
Asimismo, el 15 de enero de 2007 APSA fue notificada por la Comisión Nacional de
Defensa de la Competencia respecto a la presentación de dos denuncias frente a
este organismo realizadas por un particular y por el concesionario del centro
comercial en relación a esta operación. El día 1º de febrero de 2007 APSA contestó
el traslado de las citadas denuncias.
Con fecha 26 de junio de 2007 APSA fue notificado de una resolución dictada por
dicho organismo por medio de la cual se resolvió ordenar la apertura del sumario en
las actuaciones que tramitan en el expediente N° 501:0491102/2006 del Registro
del Ministerio de Economía y Producción caratulado como “Grupo IRSA y otros s/
infracción Ley N° 25.156 (C 1163)” conforme lo previsto en el artículo 30 de la Ley
N° 25.156.
Con fecha 25 de septiembre de 2007 se firmó la escritura traslativa de dominio con
el Gobierno de la provincia de Córdoba del inmueble donde se encuentra
funcionando actualmente el Centro Comercial Patio Olmos. Asimismo se firmó la
transferencia del contrato de concesión respectivo. En dicha operación se canceló el
saldo del precio pactado de $ 22.750. Al 30 de junio de 2009 esta operación se
encuentra registrada por APSA contablemente en el rubro inversiones no corrientes.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
43
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
B. (Continuación)
6.
(Continuación)
Con fecha 24 de enero de 2008 APSA ha recibido una notificación emitida por la
Comisión Nacional de Defensa de la Competencia en el marco del expediente
Nº S01/0477593/2007 (DP Nº 38) en la cual se le solicita información y
documentación general de la misma como así también relacionado con la
mencionada operación.
Con fecha 8 de noviembre de 2007 la ley N° 9.430 declaró de utilidad pública y
sujetas a expropiación dos (2) salas de ensayo de aproximadamente 400 y 531 m2
cada una, que se encuentran sobre el inmueble adquirido en la licitación pero que
no forman parte del área locativa y, consecuentemente, fueron adquiridas junto con
éste disponiendo, además, que el inmueble se subdivida para proceder a la
expropiación parcial dispuesta.
Con fecha 21 de agosto de 2008 APSA impugnó las tasaciones por $ 533 realizadas
por el Consejo General de Tasaciones de la Provincia de Córdoba en el marco de la
expropiación. A la fecha, APSA se encuentra a la espera de que la Provincia de
Córdoba inicie el juicio de expropiación correspondiente.
Cabe aclarar que las cláusulas acordadas por la Provincia y APSA al momento de la
adquisición, establecían que el uso de la porción del inmueble expropiado estaba
reservado a la Provincia de Córdoba hasta el año 2032 para el uso de las
mencionadas salas de ensayo.
7.
Permuta con Condominios del Alto S.A.
Con fecha 11 de octubre de 2007, APSA ha suscripto con Condominios del Alto S.A.
un contrato de permuta con relación a un terreno de su propiedad, (Parcela 2G)
ubicado en la Ciudad de Rosario, Provincia de Santa Fe.
Como contraprestación parcial por la mencionada permuta, Condominios del Alto
S.A. se comprometió a transferir en plena propiedad, posesión y dominio a favor de
APSA, los siguientes bienes inmuebles futuros: (i) Quince (15) Unidades
Funcionales Viviendas (Departamentos), con una superficie propia cubierta de
1.504,45 m2, que representan y representarán en su conjunto el 14,85% de los
metros cuadrados propios cubiertos de viviendas (departamentos) del edificio que
Condominios del Alto S.A. construirá en la Parcela G; y (ii) Quince (15) Cocheras,
que representan y representarán en su conjunto el 15% de los metros cuadrados
propios de cocheras del mismo edificio.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
44
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
B. (Continuación)
7.
(Continuación)
Las partes han determinado el valor de cada una de sus prestaciones en la suma de
U$S 1,1 millones. Lo anterior se expone contablemente en el rubro Bienes de
cambio.
Como contraprestación complementaria a favor de APSA, Condominios del
Alto S.A. abonó a APSA la cantidad de U$S 0,015 millones. Asimismo, y en garantía
de las obligaciones asumidas (i) Condominios del Alto S.A. gravó con derecho real
de hipoteca en primer lugar y grado de privilegio a favor de APSA la parcela 2 G,
por la suma de U$S 1,1 millones (ii) constituyó un seguro de caución del cual APSA
resultará cesionaria por hasta la suma asegurada de U$S 1,6 millones y (iii) los
accionistas de Condominios del Alto S.A. se constituyeron en fiadores de las
obligaciones de esta última hasta la suma de U$S 0,8 millones.
Asimismo, APSA otorgó a Condominios una opción de adquisición por vía de
permuta sobre la parcela 2 H. Con fecha 27 de noviembre de 2008 se escrituró la
parcela 2 H por un monto total de U$S 2,3 millones, valor que las partes han
determinado para cada una de sus prestaciones. Lo anterior se expone
contablemente en el rubro bienes de cambio.
Como contraprestación parcial por la mencionada permuta, Condominios del Alto
S.A. se comprometió a transferir en plena propiedad, posesión y dominio a favor de
APSA, los siguientes bienes inmuebles futuros: (i) cuarenta y dos (42) Unidades
Funcionales Viviendas (Departamentos), que representan y representarán en su
conjunto el 22% de los metros cuadrados propios cubiertos de viviendas
(departamentos) del edificio que Condominios del Alto S.A. construirá en la Parcela
H; y (ii) cuarenta y siete (47) Cocheras, que representan y representarán en su
conjunto el 22% de los metros cuadrados propios de cocheras del mismo edificio.
8.
Adquisición de terreno Beruti
Con fecha 24 de junio de 2008 APSA adquirió a la firma Dowler Company S.A. el
terreno ubicado en la calle Beruti 3351/3359, entre calles Bulnes y Avenida Coronel
Díaz de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ubicado en las proximidades del
centro comercial conocido como Shopping Alto Palermo S.A. localización
considerada estratégica para la compañía.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
45
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
B. (Continuación)
8.
(Continuación)
La operación fue efectuada por un precio total de U$S 17,8 millones de los cuales
se abonaron a la fecha de cierre de los presentes estados contables U$S 13,3
millones y el saldo de precio será abonado en una cuota de U$S 4,5 millones la cual
vence en febrero de 2010 y no devenga intereses. En garantía del cumplimiento del
saldo del precio, se ha gravado el terreno adquirido con derecho real de hipoteca en
primer grado de privilegio a favor de Dowler Company S.A. Dicho terreno se expone
en el rubro inversiones no corrientes – Reserva de tierras.
9.
Compra edificio Anchorena
Con fecha 7 de agosto de 2008 Alto Palermo S.A. suscribió un boleto de
compraventa por medio del cual adquiere las unidades funcionales número uno y
dos, con una superficie de 2.267,5 m2 y 608,37 m2 sitas en la calle Dr. Tomas
Manuel de Anchorena número 665, 667, 669 y 671, entre las calles Tucumán y
Zelaya. El precio total convenido asciende a U$S 2 millones los cuales fueron
totalmente cancelados el 15 de enero de 2009, fecha en la que se celebró la
escritura traslativa de dominio.
Con fecha 7 de agosto de 2008 Alto Palermo S.A. suscribió un boleto de
compraventa por medio del cual adquiere la unidad funcional número tres con una
superficie de 988 m2 sita en la calle Dr. Tomas Manuel de Anchorena número 665,
667, 669 y 671, entre las calles Tucumán y Zelaya. El precio total convenido
asciende a U$S 1,3 millones los cuales fueron totalmente cancelados el 15 de enero
de 2009, fecha en la que se celebró la escritura traslativa de dominio
Al 30 de junio de 2009 el total abonado por la adquisición de las unidades
funcionales mencionadas asciende a U$S 3,3 millones.
10. Permuta con Cyrsa S.A.
Alto Palermo S.A. (APSA) y COTO Centro Integral de Comercialización S.A.
(COTO) con fecha 24 de septiembre de 1997 otorgaron escritura mediante la cual
APSA, la que entonces giraba bajo la denominación de "Sociedad Anónima
Mercado de Abasto Proveedor" (SAMAP), adquirió los derechos a recibir unidades
funcionales cocheras y los derechos a sobreelevar sobre el inmueble ubicado entre
las calles Agüero, Lavalle, Guardia Vieja y Gallo, en el barrio de Abasto.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
46
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
B. (Continuación)
10. (Continuación)
Con fecha 31 de julio de 2008, se firmó un compromiso condicionado de permuta,
por el cual APSA transferiría a Cyrsa S.A. (Cyrsa) 112 unidades funcionales
cocheras y los derechos a sobreelevar para la construcción de dos torres de
edificios en el inmueble arriba mencionado, cumplidas una serie de condiciones.
Como contraprestación, Cyrsa entregaría a APSA un monto a determinar en el
futuro de unidades integrantes del edificio que se construiría equivalente al 25% de
los metros cuadrados, que en su conjunto totalicen no menos de 4.053,50 m2
propios a construirse. Asimismo, en caso de existir, Cyrsa entregaría a APSA, una
cantidad de bauleras equivalentes al 25% de las bauleras del futuro edificio.
Adicionalmente, y en caso de darse por satisfechos los condicionamientos a que
está sujeta toda la operación, Cyrsa abonaría a APSA la suma de U$S 0,1 millones
y llevaría a cabo obras en las unidades cocheras que APSA recibiría de COTO. El
pago de esta suma se efectuaría dentro de los 30 días corridos desde la
instrumentación de la escritura de permuta.
Para la efectivización de la presente permuta, es condición el cumplimiento de
ciertas prestaciones esenciales por parte de COTO.
La posesión de los mencionados activos será entregada simultáneamente con la
escritura traslativa del dominio, la que se llevará a cabo dentro de los 30 días
contados a partir de la fecha en la que APSA notifique a Cyrsa el cumplimiento de
las condiciones suspensivas.
El monto total de la operación entre Cyrsa y APSA asciende a U$S 5,9 millones.
Con fecha 30 de junio de 2009, Alto Palermo S.A. suscribió una “Carta de Intencion”
por medio de la cual manifiesta su intencion de adquirir un terreno de
aproximadamente 10.022 metros cuadrados ubicado en Ciudad Paraná, Provincia
de Entre Rios, para ser destinado a la construccion, desarrollo y explotacion de un
centro comercial o centro de compras. El precio fijado para la compra es de
U$S 0,5 millones de los cuales a principios del mes de julio se abonó la suma de
U$S 0,5 millones en concepto de anticipo y como contraprestación por el
compromiso de no comercializar el inmueble hasta el 27 de noviembre de 2009,
fecha prevista para el vencimiento de esta “Carta Intención”.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
47
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 22:
(Continuación)
B. (Continuación)
11. Fusión entre Shopping Alto Palermo S.A. (SAPSA), Mendoza Plaza Shopping S.A. y
Empalme S.A.I.C.F.A. y G..
La Asamblea General Extraordinaria y Unánime celebrada el 16 de febrero de 2009
resolvió la fusión por absorción de SAPSA con Mendoza Plaza Shopping S.A.
(Ver Nota 10) y Empalme S.A.I.C.F.A. y G..
De esta manera se generó un aumento de capital en Shopping Alto Palermo S.A.de
$ 122.485. El valor de canje de las acciones de Mendoza Plaza Shopping S.A. y
Empalme S.A.I.C.F.A. y G. se fijó en 91.368.699 y 31.116.055 acciones de Shopping
Alto Palermo S.A. respectivamente, por 26.844.027 acciones de Mendoza Plaza
Shopping S.A. y 7.860.300 acciones de Empalme S.A.I.C.F.A. y G..
NOTA 23:
PROGRAMAS DE EMISIÓN DE OBLIGACIONES NEGOCIABLES
A. Alto Palermo S.A.
1.
Emisión de Obligaciones Negociables Convertibles en acciones
Con fecha 19 de julio de 2002, APSA emitió la Serie I de hasta U$S 50 millones de
Obligaciones Negociables Convertibles en Acciones (“ONC”) ordinarias escriturales
de valor nominal $ 0,1 cada una. Dicha serie fue suscripta e integrada en su
totalidad.
Esta emisión fue resuelta por la Asamblea General Ordinaria y Extraordinaria de
Accionistas celebrada el día 4 de diciembre de 2001, aprobada por Resolución
Nº 14.196 de la Comisión Nacional de Valores de fecha 15 de marzo de 2002 y
autorizada para cotizar en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires el día 8 de julio de
2002.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
48
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 23:
(Continuación)
A. (Continuación)
1.
(Continuación)
Las principales condiciones de emisión de las Obligaciones
Convertibles son las siguientes:
-
-
-
Negociables
Moneda de emisión: Dólares estadounidenses.
Fecha de vencimiento: Con fecha 2 de mayo de 2006 la Asamblea de
Obligacionistas resolvió prorrogar la fecha de vencimiento original hasta el 19 de
julio de 2014, razón por la cual las ONC han sido clasificadas como no corrientes
en los presentes estados contables. Dado que las condiciones de suscripción no
han sido sustancialmente modificadas, ésta prórroga del plazo de vencimiento no
ha tenido impacto en los presentes estados contables.
Interés: Devengan intereses a tasa fija del 10% nominal anual pagaderos en
forma semestral.
Moneda de pago: Dólares estadounidenses o su equivalente en pesos.
Derecho de conversión: las obligaciones negociables pueden ser convertidas en
cualquier momento, a opción de cada obligacionista, en acciones ordinarias
escriturales a un precio de conversión que consiste en el mayor entre el
resultado de dividir el valor nominal de las acciones de la Sociedad ($ 0,1) por el
tipo de cambio y U$S 0,0324, lo que significa que cada ONC es potencialmente
canjeable por 30,864 acciones de valor nominal $ 0,1.
Goce de dividendos: Las acciones subyacentes a la conversión de las
obligaciones negociables gozarán de idéntico derecho que las acciones en
circulación, al momento de la conversión, a percibir los dividendos que se
declaren con posterioridad a la conversión.
Al 30 de junio de 2009, los tenedores de Obligaciones Negociables Convertibles en
acciones ordinarias de APSA ejercieron su derecho de conversión de las mismas
por un total de U$S 2,8 millones originando la emisión de acciones ordinarias de
VN$ 0,1 cada una. El monto total de Obligaciones Negociables Convertibles de
APSA al 30 de junio de 2009 asciende a U$S 47,2 millones.
Con fecha 20 de julio de 2009, se canceló la décimo cuarta cuota de interés por un
monto de U$S 2,4 millones.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
49
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 23:
(Continuación)
A. (Continuación)
2.
Emisión de Obligaciones Negociables
Con fecha 11 de mayo de 2007 Alto Palermo S.A. emitió dos nuevas series de
Obligaciones Negociables por un monto total de U$S 170 millones. La Serie I
corresponde a la emisión de U$S 120 millones con vencimiento el 11 de mayo de
2017, los cuales devengan una tasa de interés fija del 7,875 % pagaderos
semestralmente los días 11 de mayo y 11 de noviembre de cada año a partir del 11
de noviembre de 2007. Con fecha 11 de mayo de 2009 se canceló la cuarta cuota
de interés, por un monto de U$S 4,7 millones. El capital de esta Serie será pagado
íntegramente al vencimiento. La Serie II corresponde a la emisión de $ 154.020
(equivalente a U$S 50 millones).
El capital será cancelado en siete cuotas semestrales, iguales y consecutivas a
partir del 11 de junio de 2009, los cuales devengan un interés anual del 11% con
vencimiento el 11 de junio y 11 de diciembre de cada año a partir del 11 de
diciembre de 2007. Con fecha 11 de junio de 2009 se canceló la primer cuota de
capital de la Serie II, por un total de $ 22.003 y la cuarta cuota de interes por un total
de $ 8.471. Tanto la amortización de capital como la cancelacion de intereses
generaron egresos de caja inferiores a estos importes, debido a que , tal como se
menciona a continuación, a la fecha de estos movimientos, partes de las
Obligaciones Negociables habian sido recompradas por Alto Palermo S.A.
Las presentes emisiones constituyen las Clases N° 1 y N° 2 dentro del marco del
Programa Global de Emisión de Obligaciones Negociables por un valor nominal de
hasta U$S 200 millones (el “Programa”) autorizado por la Comisión Nacional de
Valores mediante Resolución N° 15.614 de fecha 19 de abril de 2007.
Durante el ejercicio económico finalizado al 30 de junio de 2009 APSA recompró
U$S 3 millones de Obligaciones Negociables Serie II y U$S 5 millones de
Obligaciones Negociables Serie I. Dichas obligaciones negociables fueron valuadas
a valor nominal y se exponen neteando del capital e intereses adeudados. Dichas
recompras generaron una ganancia de $ 13.202, expuesta en el rubro resultados
financieros generados por pasivos del Estado de Resultados. Al 30 de junio de 2009
el monto total de obligaciones negociables recompradas asciende a U$S 4,8
millones de la Serie II y a U$S 5,0 millones de Serie I.
Durante el ejercicio económino finalizado al 30 de junio de 2009 la Sociedad
adquirió obligaciones negociables Serie I por VN de U$S 39,6 millones. Asimismo
Cresud adquirió obligaciones negociables Serie I por VN U$S 38,2 millones.
Adicionalmente, la Sociedad adquirió obligaciones negociables Serie II por VN de
$ 46,5 millones.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
50
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
HECHOS RELEVANTES
A. IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
1. Inversión en Banco Hipotecario
Compensaciones del Gobierno
pesificación asimétrica
Nacional
a
entidades
financieras
por
Mediante Decreto 905, el Gobierno Nacional dispuso la emisión de “Bonos
Compensatorios del Gobierno Nacional” para compensar a las entidades financieras
los efectos patrimoniales negativos generados por la transformación a pesos, a
diferentes relaciones de cambio, de los créditos y obligaciones denominados en
moneda extranjera conforme a lo establecido por la Ley 25561, el Decreto 214 y sus
normas modificatorias o complementarias y para cubrir la diferencia negativa en la
posición neta entre activos y pasivos denominados en moneda extranjera resultante
de su transformación a pesos conforme lo establecido por las normas
precedentemente referidas, facultando al Banco Central de la República Argentina
(BCRA) para determinar la reglamentación.
Luego de sucesivas presentaciones, Banco Hipotecario S.A. efectuó la presentación
final respecto al requerimiento informativo de los artículos 28 y 29 del Decreto 905 Compensación a Entidades Financieras, que fue la siguiente:
- Compensación Bono del Gobierno Nacional en U$S 2012 (art. 29 inc. b, c y d): bono
compensatorio - diferencia entre activos y pasivos pesificados a $1,00 por el
diferencial del tipo de cambio $ 0,40, convertido a $1,40 por dólar estadounidense -:
U$S 360.811.
- Cobertura Bono del Gobierno Nacional en U$S 2012 (art. 29 inciso e). Bono
cobertura – diferencia entre activos y pasivos en dólares estadounidenses, neto del
bono compensatorio: U$S 832.827.
En septiembre de 2002 y octubre de 2005 el BCRA acreditó U$S 344.050 y
U$S 16.761 en BODEN 2012, respectivamente, en concepto de compensación.
Con fecha 1 de agosto de 2005 se presentó nota al BCRA manifestando la
conformidad de las cantidades de BODEN verificados por la Superintendencia de
Entidades Financieras y Cambiarias.
Entre septiembre de 2005 y enero de 2006 se procedió a la suscripción de BODEN
2012 cobertura por U$S 773.531. El 26 de junio de 2009, se realizó la suscripción
complementaria de Bonos cobertura y de sus cupones desprendidos, suscribiendo un
valor nominal original de U$S 59.294 mediante pago en efectivo del precio de
suscripción de pesos 211.947. Asimismo se recibió en concepto de cupones vencidos
US$ 40.207.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
51
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
(Continuación)
A. (Continuación)
1. (Continuación)
Exposición al sector público no financiero
Banco Hipotecario S.A. mantiene registrado en sus estados contables activos con el
Sector Público no Financiero que alcanzan $ 2.884.542 al 30 de junio de 2009.
A partir del 1 de enero de 2006 tomaron vigencia las disposiciones del punto 12 de la
Comunicación ”A” 3911 (Comunicación “A” 4455) en cuanto a que la asistencia al
Sector Público por todo concepto (medida en promedio) no podrá superar el 40% del
total del Activo correspondiente al último día del mes anterior. Mediante
Comunicación “A” 4546 del 9 de julio de 2006, se dispuso que a partir del 1 de julio de
2007, la modificación de dicho límite, estableciéndolo en 35%. La exposición de
Banco Hipotecario S.A. al Sector Público tiene su origen en compensaciones
otorgadas por el Gobierno Nacional por efectos de la crisis del año 2002,
principalmente relacionadas con la pesificación asimétrica de activos y pasivos en
moneda.
Por tal motivo y considerando que los activos al Sector Público excedían el citado
límite, con fecha 19 de enero de 2006 Banco Hipotecario S.A. informó al BCRA que
irá disminuyendo la proporción de su activo sujeto a la exposición al Sector Público en
la medida de la amortización y cancelación que efectúe el Gobierno de los bonos
recibidos por compensación asimétrica, en la moneda de su emisión, no habiéndose
recibido objeciones a la fecha.
Al 30 de junio de 2009 y 2008 la asistencia al Sector Público alcanza al 24,5% y
25,7%, respectivamente del total del Activo.
Coyuntura económica
En los últimos meses del ejercicio 2008 los mercados financieros de los principales
países del mundo se han visto afectados por condiciones de volatilidad, iliquidez y
falta de crédito, observándose, en consecuencia, una significativa caída en los índices
bursátiles de los mercados internacionales, a la vez que comenzó a evidenciarse una
desaceleración económica a nivel mundial, situación que paulatinamente se va
revirtiendo durante el año 2009.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
52
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
(Continuación)
A. (Continuación)
1. (Continuación)
Con respecto a la República Argentina, los mercados bursátiles durante 2008
mostraron bajas pronunciadas en los precios de los títulos públicos y privados, así
como también un alza de las tasas de interés, del riesgo país y de los tipos de cambio
que durante el primer semestre de 2009, recuperaron significativamente su valor en
especial instrumentos emitidos por el Gobierno Nacional.
La Gerencia del Banco se encuentra en un proceso de evaluación y monitoreo
permanente de los efectos derivados de las situaciones mencionadas, con el objeto
de adoptar las medidas necesarias para amortiguar sus efectos, por lo tanto, los
estados contable del Banco deben ser considerados a la luz de las circunstancias
descriptas precedentemente.
Aspectos pendientes de resolución
De acuerdo a lo mencionado en nota en el balance de Banco Hipotecario, se
encuentra pendiente la resolución de determinados aspectos observados por la
Gerencia de Supervisión de Entidades Financieras del BCRA, referidos
principalmente a:
a)
la registración contable de ciertas operaciones de instrumentos financieros
derivados de acuerdo a lo requerido por el BCRA adoptando los criterios
establecidos por las normas contables profesionales, implicarían una disminución
del patrimonio neto al 30 de junio de 2009.
b)
tratamiento regulatorio y relaciones prudenciales relacionadas principalmente
con fraccionamiento del riesgo crediticio del sector público no Financiero y riesgo
de contraparte y su impacto en capitales mínimos generado por la concertación y
cancelación de ciertas operaciones de instrumentos financieros derivados que
implicarían de acuerdo a los cálculos del BCRA un defecto de integración
significativo en dicha relación al 31 de diciembre de 2008.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
53
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
(Continuación)
A. (Continuación)
1. (Continuación)
Dado que la Compañía utiliza para la registración de la inversión en el Banco
Hipotecario, el Patrimonio Neto de la Entidad determinado bajo normas contables
profesionales, los aspectos mencionados en el punto a) precedente no tiene un efecto
significativo para los estados contables de la Sociedad, por haber sido ya
contemplados en los valores considerados.
Según el mencionado Ente de contralor el efecto en las regulaciones prudenciales, en
caso de quedar firmes las observaciones realizadas, incrementaría la exigencia y
disminuiría la integración de capitales mínimos significativamente y se generaría un
defecto significativo en la integración.
Con posterioridad a la emisión de sus estados contables al 30 de junio de 2009,
Banco Hipotecario presentó al BCRA su respuesta de fecha 10 de agosto de 2009,
reafirmando los criterios de valuación utilizados para los instrumentos financieros
derivados mencionados y ciertos criterios aplicados para el tratamiento regulatorio y
relaciones prudenciales relacionadas. Por otro lado la Entidad ha manifestado su
nueva interpretación en materia de exposición crediticia por operaciones con
derivados, informando al BCRA que por aplicación de la Comunicación “A” 4725 se
han verificado excesos sobre el límite previsto por la normativa, los que han sido
posteriormente regularizados, que determinan exigencias adicionales en la posición
de capitales mínimos durante el periodo en que se registró dicho exceso y por una
cantidad igual de meses al periodo en que se registró el mismo, generando como
consecuencia un defecto significativo en la integración de capitales mínimos.
2. Programa de capitalización para personal ejecutivo
La Sociedad ha desarrollado durante el ejercicio finalizado el 30 de junio de 2007 el
diseño de un programa de capitalización para el personal ejecutivo a través de
contribuciones que serán realizadas por los empleados y por la Sociedad.
Dicho plan está dirigido a determinados empleados que la Sociedad seleccione con la
intención de mantenerlos, incrementando su compensación total a través de una
recompensa extraordinaria siempre que se cumplan determinadas circunstancias.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
54
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
(Continuación)
A. (Continuación)
2. (Continuación)
La participación y contribuciones del plan son voluntarias. Una vez que el beneficiario
ha aceptado, podrá realizar dos clases de contribuciones: una mensual (en base al
sueldo) y otra extraordinaria (en base al bonus anual). La contribución sugerida es
hasta el 2,5 % del sueldo y hasta el 15 % del bonus. Por otro lado la contribución de
la Sociedad será del 200 % de las contribuciones mensuales y del 300 % de las
contribuciones extraordinarias de los empleados.
Los fondos resultantes de las contribuciones efectuadas por los participantes se
transfieren a un vehículo financiero independiente, especialmente creado y situado en
la Argentina como Fondo Común de Inversión que cuenta con la aprobación de la
Comisión Nacional de Valores (CNV). Tales fondos son libremente rescatables a
requerimiento de los participantes.
Los fondos resultantes de las contribuciones efectuadas por la Sociedad se
transfieren a otro vehículo financiero independiente y separado del anterior. En el
futuro, los participantes tendrán acceso al 100% de los beneficios del plan (es decir,
incluyendo las contribuciones de la Sociedad hechas en su favor al vehículo
financiero especialmente creado) bajo las siguientes circunstancias:
• retiro ordinario de acuerdo con las regulaciones de trabajo aplicables
• incapacidad o inhabilidad total o permanente
• muerte
En caso de renuncia o despido sin justa causa el participante obtendrá los importes
resultantes de las contribuciones de la Compañía solamente si han participado en el
plan por un plazo mínimo de cinco años sujeto a determinadas condiciones.
Al 30 de junio de 2009, las contribuciones del período de la Sociedad ascienden a
$ 2.657.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
55
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
(Continuación)
B. Alto Palermo S.A.
1.
Acuerdo de financiación y ocupación con NAI internacional II, INC.
Con fecha 12 de agosto de 1996 Empalme S.A.I.C.F.A. y G. (sociedad fusionada
con Shopping Alto Palermo S.A. a partir del 1° de enero de 2009, ver Nota 22
B.11.), celebró un acuerdo con la firma NAI INTERNACIONAL II, INC. en virtud del
cual esta última adelantó un préstamo por un monto original de hasta U$S 8,2
millones para la construcción de un complejo de cines y parte del estacionamiento
ubicados en el predio de Córdoba Shopping, los cuales se exponen en el rubro
bienes de uso. Dicho préstamo inicialmente devengó un interés sobre saldo a la
tasa LIBO más 1,5%. El devengamiento de los intereses comenzó a partir de abril
de 1999, en función de un período de gracia estipulado en las cláusulas
contractuales.
Vinculado con el contrato de préstamo, Empalme S.A.I.C.F.A y G. celebró un
acuerdo de ocupación del edificio y el área denominada cine a favor de
NAI INTERNACIONAL II, INC. (en adelante “El Acuerdo”). La ocupación se
estableció por un período de 10 años contados a partir de la fecha de iniciación, y
se extiende automáticamente por cuatro períodos adicionales de cinco años cada
uno; se entiende por fecha de iniciación, la fecha en la cual el ocupante comienza la
exhibición al público en general de películas en el edificio del cine (octubre de
1997).
Según el acuerdo, los importes adeudados en virtud del préstamo otorgado a
Empalme S.A.I.C.F.A y G. son compensados contra los pagos por posesión
generados como consecuencia de la ocupación que mantiene NAI
INTERNACIONAL II, INC. del edificio y el área denominada cine. El acuerdo
establece que si luego del último plazo enunciado en el párrafo anterior, aún existe
saldo impago del préstamo más sus intereses, se prorroga el contrato por un plazo
definitivo establecido como el menor de:
-
El plazo necesario para saldar totalmente el monto impago del préstamo, ó
Diez (10) años.
Si transcurrido el último plazo aún queda deuda pendiente, la Sociedad quedará
liberada de toda obligación de pago del saldo remanente del préstamo más sus
intereses.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
56
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
(Continuación)
B. (Continuación)
1. (Continuación)
Con fecha 1º de julio de 2002 NAI INTERNACIONAL II, INC, cedió todos los
derechos y obligaciones emergentes del acuerdo en favor de NAI INTERNACIONAL
II, INC - SUCURSAL ARGENTINA; asimismo, se estipuló una nueva modificación al
contrato, cuyas resoluciones más importantes son las siguientes:

Se pesificó la deuda pendiente ($ 1 por U$S 1) con motivo de las disposiciones
de la Ley N° 25.561 y el Decreto del P.E.N. N° 214/02, a la cual en función de
lo dispuesto por los artículos 4 y 8 del citado Decreto y normas
complementarias, corresponde aplicarle el coeficiente de estabilización de
referencia a partir del 3 de febrero de 2002.

Se constituyó derecho real de anticresis, y se estableció que todas las
obligaciones asumidas por Empalme S.A.I.C.F.A. y G. en el contrato y por las
cuales se garantiza a NAI INTERNACIONAL II, INC. el normal uso y
explotación del "centro de cines", incluyendo aquellas que implican
restricciones al uso o al dominio respecto de Empalme S.A.I.C.F.A. y G. o a
terceros, integran el citado derecho real.

Se formalizó la prórroga acordada a partir del 1° de enero de 2002 para la
suspensión de los pagos de ocupación debidos por el ocupante al propietario y
de los pagos a cuenta de capital e intereses que realiza el propietario al
acreedor por el lapso de 6 meses contados desde la citada fecha. A partir del
mes de julio de 2002 se reanudaron los pagos de dichos conceptos.
El capital adeudado al 30 de junio de 2009 y los intereses devengados a esa fecha,
como consecuencia del acuerdo original de préstamo y sus respectivas
modificaciones, se exponen en el rubro Anticipos de clientes dentro de la línea
Adelantos de alquileres y servicios por un total de $ 18.228.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
57
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
(Continuación)
B. (Continuación)
2. Proyecto Neuquén
El principal activo de Shopping Neuquén S.A., controlada de APSA, es un terreno
de aproximadamente 50.000 m2 que se encuentra destinado a la construcción de
un emprendimiento comercial de uso mixto. El proyecto contempla la construcción
de un Shopping Center, cines, un hipermercado, viviendas, clínica médica y otros
destinos compatibles.
Con fecha 13 de diciembre de 2006, Shopping Neuquén S.A. suscribió un convenio
con la Municipalidad y la Provincia del Neuquén por medio del cual, principalmente,
se reprogramaron los plazos para la realización del emprendimiento comercial y
residencial y se autorizó a Shopping Neuquén S.A. a transferir a terceros la
propiedad de las parcelas en que quede dividido el inmueble, siempre que no sea
aquella en la que se construirá el shopping center. Dicho convenio estaba sujeto a
dos condiciones, ambas ya cumplidas, consistentes en que aquél sea ratificado
mediante ordenanza por el órgano legislativo de la Municipalidad del Neuquén y en
que el nuevo anteproyecto arquitectónico y la ampliación del estudio de impacto
ambiental presentados fueran aprobados por la referida Municipalidad del Neuquén.
El aludido convenio puso fin al expediente “Shopping Neuquén S.A. c/Municipalidad
del Neuquén s/Acción Procesal Administrativa”, en trámite ante el Tribunal Superior
del Neuquén, en el cual queda pendiente únicamente la regulación de los
honorarios de los abogados de la Municipalidad, los que están a cargo de Shopping
Neuquén S.A.. Dichos honorarios se encuentran registrados en el rubro previsiones
Una vez producida dicha aprobación, la empresa contaba con un plazo de 150 días
para presentar los respectivos planos que conformaban el proyecto arquitectónico,
plazo que vencía el 17 de febrero de 2008, habiéndose producido la referida
presentación de los planos con anterioridad a la fecha indicada. Con respecto a la
presentación de los mismos, la Municipalidad del Neuquén efectuó observaciones
respecto de la solución vial del proyecto, razon por la cual se solicitó formalmente
un plazo adicional para presentar un muevo proyecto.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
58
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
(Continuación)
B. (Continuación)
2 (Continuación)
Con fecha 12 de junio de 2009, Shopping Neuquén S.A. y la Municipalidad del
Neuquén suscribieron un nuevo convenio por medio del cual Shopping Neuquén
S.A. se comprometió a modificar el proyecto vial oportunamente presentado y
presentar uno nuevo y a realizar aquellas modificaciones al proyecto general que
sean necesarias para que el nuevo proyecto vial se ensamble en el proyecto
general. El nuevo proyecto vial y las modificaciones al proyecto general deberán
presentarse en un plazo de 90 días contados a partir de la firma del convenio.
Luego de presentado el mismo, comenzará a correr el plazo de 30 días en el cual el
Municipio deberá expedirse. El plazo establecido para el inicio de las obras será de
90 días corridos contados a partir de la registración del proyecto arquitectónico, el
cual incluirá el nuevo proyecto vial y las modificaciones al proyecto general.
La primera etapa de la obra (que contempla la construcción shopping center y del
hipermercado) deberá finalizarse en un plazo máximo de 22 meses contados desde
la fecha de inicio de la construcción. En caso de incumplimiento de las condiciones
establecidas en el acuerdo, la Municipalidad del Neuquén tiene el derecho de
resolver el convenio y realizar las acciones que considere necesarias al respecto.
Con fecha 18 de Junio de 2009, Shopping Neuquén recibió de la sociedad G&D
Developers U$S 119.131,10 en concepto de precio por la venta de un lote de
aproximadamente 4.332 metros cuadrados que se encuentra en las cercanías pero
no forma parte del terreno en donde se implantará el Shopping Center, en el marco
de las negociaciones mantenidas con la Municipalidad del Neuquén.
3. Mejoras efectuadas por terceros a devengar – Otros pasivos
La Operadora de Estaciones de Servicios S.A. (O.P.E.S.S.A.) efectuó una mejora
sobre un inmueble de Mendoza Plaza Shopping S.A. (sociedad fusionada con
Shopping Alto Palermo S.A. a partir del 1° de enero de 2009, ver Nota 22 B.11.),
subsidiaria de APSA, la cual fue activada como bien de uso con contrapartida en
ésta línea del rubro Otros pasivos, reconociendo la ganancia por este concepto en
15 años, plazo de duración del contrato. Al cierre del período se encuentra
pendiente de devengamiento la suma de $ 96.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
59
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
(Continuación)
B. (Continuación)
3. (Continuación)
En marzo de 1996 Village Cinema S.A. inauguró diez salas de cine sistema
múltiplex con superficie de 4.100 m2 aproximadamente. Esta mejora sobre un
inmueble de Mendoza Plaza Shopping S.A. fue activada como bien de uso con
contrapartida en este rubro, reconociendo la depreciación y la ganancia en un plazo
de 50 años. Al cierre del ejercicio se encuentra pendiente de devengamiento la
suma de $ 9.969. El contrato de alquiler es por un plazo de 10 años, renovables por
4 períodos equivalentes y consecutivos, a opción de Village Cinema S.A..
Adicionalmente, se incluyen las mejoras efectuadas por terceros a devengar que
provienen de Alto Palermo S.A. (APSA).
4. Securitización de la cartera de créditos de Tarshop S.A.
Tarshop S.A. ha lanzado programas de securitización de créditos a cobrar por
tarjetas de crédito, a través de los cuales Tarshop S.A., una subsidiaria en la que
APSA posee una participación mayoritaria, transfiere una parte de los saldos a
cobrar por tarjetas de crédito de sus clientes a Fideicomisos que emiten certificados
a inversores públicos y privados.
En virtud de los programas de securitización, los Fideicomisos pueden emitir dos
tipos de certificados que representan participaciones indivisas en los Fideicomisos Títulos de Deuda Fiduciaria (“TDF”) y Certificados de Participación (“CP”) que
representan certificados de deuda y de participación, respectivamente. Los servicios
de capital e intereses se pagan periódicamente a los tenedores de TDF durante la
vigencia del título. Los CP son títulos subordinados que dan derecho a los
tenedores de CP a participar en forma proporcional en los flujos de fondos de los
saldos a cobrar por tarjetas de crédito, una vez pagados el capital y los intereses de
los TDF y otros honorarios y gastos. Durante el ejercicio de renovación no se
efectúan pagos a los tenedores de TDF y CP. Las cobranzas del capital de los
activos financieros subyacentes son utilizadas por el Fideicomiso para adquirir
saldos a cobrar por tarjetas de crédito adicionales durante el ejercicio de
renovación. Una vez finalizado el ejercicio de renovación, se produce un ejercicio de
liquidación durante el cual: (i) no se compran otros activos, (ii) todas las cobranzas
en efectivo se utilizan para cumplir con los requerimientos de servicio de los TDF y
(iii) el producido restante se utiliza para cumplir con los requerimientos de servicio
de los CP.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
60
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
(Continuación)
B. (Continuación)
4. (Continuación)
Como contraprestación de los créditos transferidos a los Fideicomisos, los cuales
son eliminados del balance de Tarshop S.A., la misma recibe dinero en efectivo
(proveniente de la colocación por parte de los Fideicomisos de los títulos de deuda)
y los certificados de participación emitidos por los Fideicomisos. Estos últimos son
contabilizados a sus valores patrimoniales proporcionales al cierre del período, neto
de las previsiones por desvalorización, de corresponder, sobre la base de los
estados contables emitidos por los fideicomisos.
Tarshop S.A. acordó un Programa de securitización de cartera de consumo
destinado a asegurar su financiación a largo plazo accediendo en forma directa al
mercado de capitales.
Bajo este programa de securitización, Tarshop S.A. cedió a fideicomisos financieros
durante el ejercicio finalizado al 30 de junio de 2009 un monto total de $ 2.251 de
créditos a cobrar originados por la utilización de las tarjetas de créditos de sus
clientes y por el otorgamiento de préstamos personales instrumentados mediante
pagarés. En virtud de ello, se emitieron T.D.F. Serie “A” por la suma de $ 1.869,
T.D.F. Serie “B” por la suma de $ 129.420, T.D.F. Serie “C” por la suma de $ 1.167,
C.P. Serie “C” por la suma de $ 223.054 y C.P. Serie “D” por la suma de $ 12.060.
Tarshop S.A. adquirió todos los C.P. Serie “C” por un monto igual a su valor nominal
mientras que se colocaron todos los T.D.F. y C.P. restantes a inversores a través de
una oferta pública en la Argentina, con excepción de los T.D.F. Serie “B”
correspondientes a los Fideicomisos Financieros Serie XXXIX, XL, XLVII, XLVIII y
XLIX, L y T.D.F. Serie “C” de la Serie XLVII, que Tarshop S.A. se ha quedado en
cartera con parte de ellos. Como protección crediticia para los inversores, se han
constituido reservas en efectivo para pérdidas por suma de $ 6.686.
5. Nuevo desarrollo comercial
Panamerican Mall S.A. (PAMSA), sociedad constituida en noviembre de 2006 entre
Alto Palermo S.A. (APSA) y Centro Comercial Panamericano S.A. (CCP), con
participaciones del 80% y del 20% respectivamente, se encuentra desarrollando un
nuevo emprendimiento comercial en el barrio de Saavedra de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
61
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
(Continuación)
B. (Continuación)
5. (Continuación)
Durante el mes de mayo de 2009 se produjo la apertura del centro comercial,
Dot Baires Shopping y del hipermercado, en tanto que la inauguración de los cines
se produjo los primeros días del mes de julio. El edificio de oficinas se encuentra
aún en etapa de construcción. El proyecto está siendo llevado a cabo por
Constructora San José Argentina S.A. compañía relacionada a Centro Comercial
Panamericano S.A.. El grado de avance de la obra es del 87%, al cierre del
ejercicio.
Dot Baires Shopping cuenta con 4 niveles y 3 subsuelos, una superficie de 173.000
m2 cubiertos, de los cuales 49.731 son m2 de Alumbrado, Barrido y Limpieza y que
comprende 153 locales comerciales, un hipermercado, un complejo de cines con 10
salas y estacionamiento para 2.200 vehículos. Es el centro comercial con mayor
cantidad de metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires.
Al 30 de junio de 2009, la participación de Alto Palermo S.A. (APSA) en
Panamerican Mall S.A. es del 80%.
El total de ingresos por alquileres para el ejercicio económico finalizado el 30 de
junio de 2009 fue de $. 8.510.
Al 30 de junio de 2009, el porcentaje de ocupación era del 99,9%.
Los aportes totales realizados por los accionistas en relación a este proyecto,
ascienden a la suma de $ 532.420 a la fecha de cierre de los estados contables.
6. Siniestro Alto Avellaneda
Con fecha 5 de marzo de 2006 se produjo un incendio en el Shopping Alto
Avellaneda como consecuencia de un desperfecto eléctrico en un local comercial. Si
bien no se registraron heridos ni víctimas fatales, se produjeron daños materiales,
haciéndose necesario el cierre de las zonas y locales afectados para su reparación.
El área total dañada reunió a 36 locales comerciales y representó el 15,7% del total
de metros cuadrados construidos. Entre los meses de septiembre y agosto de 2006
se produjo la reapertura de este sector reiniciando de esta forma la operatoria
normal.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
62
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 24:
(Continuación)
B.
(Continuación)
6. (Continuación)
Al 30 de junio de 2006 APSA dio de baja la parte proporcional de los bienes de uso
afectados por el siniestro por un valor contable estimado de $ 6.265.
APSA cuenta con coberturas de seguro por todo riesgo y responsabilidad civil
destinadas a cubrir este tipo de siniestros. Al 30 de junio de 2008 se finalizó el
proceso de liquidación relacionado con las pólizas mencionadas anteriormente,
valor final de la indemnización obtenida y cobrada por este concepto asciende a la
suma de $ 10.478.
7. Venta de acciones de e-commerce latina s.a. y compra de acciones de
comercializadora los altos s.a. (continuadora de altocity.com s.a.)
Con fecha 6 de noviembre de 2007, Alto Palermo S.A. y Shopping Alto Palermo S.A.
adquirieron de E-Commerce Latina S.A. el 80% y el 10%, respectivamente, de las
acciones de Comercializadora Los Altos S.A. (Continuadora de Altocity.com) por las
sumas de $ 3.264 y $ 408 respectivamente. Simultáneamente, Alto Palermo S.A. y
Shopping Alto Palermo S.A. vendieron a la Sociedad y a Patagonian Investment
S.A. el 90% y el 10%, respectivamente, del total de acciones de E-Commerce Latina
S.A. por las sumas de $ 3.146 y $ 350, respectivamente.
Comercializadora Los Altos S.A. (continuadora de Altocity.com S.A.) es una
sociedad que opera como agente de locación, relacionando a las sociedades del
grupo económico y a los potenciales locatarios de espacios disponibles en
determinados centros comerciales.
Con fecha 20 de noviembre de 2007, Alto Palermo S.A. y Shopping Alto Palermo
S.A. cedieron a E-Commerce Latina S.A. todos los créditos registrados con
Patagonian Investment S.A., respectivamente originados en la operación de venta
de acciones de E-Commerce Latina S.A., cancelando parcialmente la deuda por la
adquisición de las acciones de Comercializadora Los Altos S.A. (continuadora de
Altocity.com S.A.). El remanente del precio fue cancelado el día 21 de diciembre de
2007.
8. Capital de trabajo negativo
La Sociedad presenta al cierre del ejercicio un déficit de capital de trabajo de
$ 86.446, dicho monto proviene principalmente del capital de trabajo negativo de
APSA que asciende a $ 152.416, cuyo tratamiento está en consideración del
Directorio y de la respectiva Gerencia.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
63
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 25:
OPERACIONES DE COBERTURA
Al 30 de junio de 2009 las operaciones abiertas son las siguientes:
(Pérdidas)
Monto
Futuros
(U$S)
Ganancias
Vencimiento
acumuladas
Operaciones abiertas
Compra de dólares
Compra de dólares
Total
(*)
4.500.000
31/12/2009
4.500.000
31/12/2009
(153)
(90)
9.000.000
(243)
(*) Las mismas se suscribieron con Cresud S.A.I.C.F. y A.
El resultado generado por las operaciones mencionadas se incluyen dentro de “Resultado
por operaciones de cobertura” e incluye una ganancia de $ 9.679 correspondiente a
operaciones canceladas y una pérdida de $ 243 por operaciones abiertas.
NOTA 26:
RESULTADO POR ACCIÓN
A continuación se presenta una conciliación entre el promedio ponderado de acciones
ordinarias en circulación y el promedio ponderado de acciones ordinarias diluido.
En miles
30.06.09
30.06.08
Promedio ponderado de acciones en circulación
Efecto dilutivo
578.676
-
549.277
-
Promedio ponderado de acciones ordinarias diluido
578.676
549.277
A continuación se presenta una conciliación entre el resultado neto del ejercicio y el
resultado utilizado como base de cálculo para el resultado por acción diluido:
30.06.09
30.06.08
Resultado para el cálculo del resultado por acción básico
Efecto dilutivo
158.635
-
54.875
-
Resultado para el cálculo del resultado por acción diluido
158.635
54.875
0,274
0,274
0,100
0,100
Resultado neto por acción básico
Resultado neto por acción diluido
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
64
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 27:
HECHOS POSTERIORES
A. IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anonima
1. El dia 4 de Agosto la Compañía, a través de Real Estate Investment Group ("REIG"),
controlada y gerenciala por IRSA, anuncio la suscripción de 5.700.000 acciones
ordinarias representativas aproximadamente del 10,5% del capital social de Hersha
Hospitality Trust ("Hersha"). El precio total de compra de tales acciones por parte de
REIG fue de USD 14.250.000. En forma complementaria a la adquisición de la
participación accionaria, REIG tendrá una opción de compra por un plazo de 5 años
sobre 5.700.000 acciones ordinarias adicionales, a un precio de USD 3 por acción.
Asimismo, como parte de los acuerdos de inversión, nuestro Presidente y CEO, el Sr.
Eduardo S. Elsztain ha sido designado para integrar el Directorio de Hersha. Con esta
adquisición la participación total de IRSA en Hersha en forma directa e indirecta
asciende al 11,33%. Por otra parte, y en el caso que se ejerciesen las opciones
indicadas en el presente párrafo y no se emitieran nuevas Acciones Clase A como
resultado del ejercicio o conversión en cabeza de otros tenedores de opciones la
participación directa e indirecta de IRSA en Hersha ascendería a 19,68%.
Hersha es un Real Estate Investment Trust (REIT) listado en la Bolsa de Valores de
Nueva York (NYSE), bajo el símbolo "HT", que participa en forma mayoritaria en 73
hoteles a lo largo de Estados Unidos de América, totalizando unas 9.294
habitaciones. Dichos hoteles se encuentran dentro de la categoría de "select service"
y "upscale hotels" distribuidos principalmente en la costa noreste de los Estados
Unidos, incluyendo Nueva York, Nueva Jersey, Boston, Washington D.C. y Filadelfia,
en tanto hay algunos en el norte de California y Arizona. Las propiedades son
operadas bajo franquicias líderes y de gran prestigio del mercado, tales como Marriott
International, Intercontinental Hotel Group, Starwood Hotels, Hilton Hotels
Corporation, Global Hyatt Corporation y Choice Hotels International.
2. Adquisición de acciones del Banco Hipotecario S.A.
En septiembre de 2009, Tyrus S.A. (controlada al 100% por la Sociedad) adquirió
4.012.778 ADRs del Banco Hipotecario S.A., representativas de 10 acciones clase D,
de valor nominal $ 1 por acción, por un valor total de U$S 10 millones. La Sociedad,
se constituyó como garante de la transacción.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
65
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
y subsidiarias
Notas a los Estados Contables Consolidados (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 27:
(Continuación)
B. Alto Palermo S.A. (APSA)
1. Fusión con Shopping Alto Palermo S.A.:
Con fecha 24 de julio de 2009 el Directorio de Alto Palermo S.A. (APSA) resolvió dar
inicio a la confección de los instrumentos pertinentes con la intención de llevar a cabo
un proceso de fusión por absorción con Shopping Alto Palermo S.A.. Atento a ello, el
Directorio encargó la confección de los balances especiales a efectos de meritar la
procedencia del proceso de reorganización descripto siendo la fecha de
reorganización el 1° de julio de 2009.
2. Fusión entre Fibesa S.A. y Comercializadora Los Altos S.A.:
Con fecha 23 de julio de 2009 los Directorios de Fibesa S.A. y Comercializadora Los
Altos S.A. resolvieron la fusión por absorción de Comercializadora Los Altos S.A.
(Sociedad incorporada) con Fibesa S.A. (Sociedad incorporante). Atento a ello, los
Directorios encargaron la confección de los balances especiales de fusión a efectos
de meritar la procedencia del proceso de fusión siendo la fecha de reorganización el
1° de julio de 2009.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & CO.S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
66
IRSA Inversiones y Representaciones
Sociedad Anónima
Estados Contables Básicos
Correspondientes a los ejercicios económicos
finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
Denominación de la Sociedad:
IRSA Inversiones y Representaciones
Sociedad Anónima
Domicilio legal:
Bolívar 108 - 1º piso – Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Actividad Principal:
Inmobiliaria.
Estados contables al 30 de junio de 2009
Presentados en forma comparativa con el ejercicio anterior
Expresados en miles de pesos
Ejercicio económico N° 66 iniciado el 1º de julio de 2008
FECHA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PUBLICO DE COMERCIO
Del estatuto:
23 de junio de 1943
De las modificaciones (última):
12 de febrero de 2008
Número de inscripción en
la Inspección General de
Justicia:
213.036
Fecha de vencimiento del
estatuto o contrato social:
5 de abril de 2043
Denominación de la sociedad
controlante:
Cresud Sociedad Anónima, Comercial, Inmobiliaria,
Financiera y Agropecuaria.
Domicilio Legal:
Moreno 877-piso 23- Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Actividad principal:
Explotación agropecuaria e inmobiliaria.
Porcentaje de votos de la sociedad
controlante sobre el patrimonio:
55,64 %.
Información de las sociedades controladas en Anexo C
COMPOSICION DEL CAPITAL (Nota 13)
Clase de acciones
Ordinarias de 1 voto cada una
Autorizado a realizar oferta
pública de acciones (*)
578.676.460
En miles de pesos
Suscripto
Integrado
578.676
578.676
(*) Sociedad no adherida al Régimen Estatutario Optativo de Oferta Pública de Adquisición Obligatoria.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
67
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Balances Generales al 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos (Nota 1)
30.06.09
ACTIVO
ACTIVO CORRIENTE
Caja y bancos (Nota 2 y Anexo G)
Inversiones (Anexos C, D y G)
Créditos por ventas, alquileres y servicios (Nota 3 y Anexo G)
Otros créditos (Nota 4 y Anexo G)
Bienes de cambio (Nota 5)
Total del activo corriente
ACTIVO NO CORRIENTE
Créditos por ventas, alquileres y servicios (Nota 3 y Anexo G)
Otros créditos (Nota 4 y Anexo G)
Bienes de cambio (Nota 5)
Inversiones (Anexos C, D y G)
Bienes de uso (Anexo A)
Activos intangibles (Anexo B)
Total del activo no corriente
Total del activo
30.06.08
14.887
120.754
46.161
96.822
17.557
296.181
1.373
107.020
49.964
1.694.853
827.621
2.663
2.683.494
2.979.675
30.06.09
70.257
24.991
17.422
82.245
46.511
241.426
266
138.713
62.620
1.340.255
891.577
4.843
2.438.274
2.679.700
PASIVO
PASIVO CORRIENTE
Cuentas por pagar (Nota 6 y Anexo G)
Anticipos de clientes (Nota 7 y Anexo G)
Préstamos financieros (Nota 8 y Anexo G)
Remuneraciones y cargas sociales
Cargas fiscales (Nota 9)
Otros pasivos (Nota 10 y Anexo G)
Total Deudas
Previsiones (Anexo E)
Total del pasivo corriente
20.187
13.953
111.620
4.991
12.824
51.562
215.137
63
215.200
12.550
26.188
95.425
4.415
8.738
25.611
172.927
67
172.994
PASIVO NO CORRIENTE
Cuentas por pagar (Nota 6 y Anexo G)
Anticipos de clientes (Nota 7)
Préstamos financieros (Nota 8 y Anexo G)
Cargas fiscales (Nota 9)
Otros pasivos (Nota 10 y Anexo G)
Total del pasivo no corriente
Total del pasivo
7
640.172
1.555
27.079
668.813
884.013
5.445
978
537.331
1.640
37.134
582.528
755.522
2.095.662
2.979.675
1.924.178
2.679.700
PATRIMONIO NETO (Según estado correspondiente)
Total del pasivo y patrimonio neto
Las notas y anexos que se acompañan son parte integrante de los estados contables.
Por Comisión Fiscalizadora
.
Marcelo H. Fuxman
Síndico
PRICE WATERHOUSE & CO. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 17
Andrés Suarez
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 245 Fº 61
Ver informe profesional por separado
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 30
José Daniel Abelovich
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 102 Fº 191
Ver informe profesional por separado
68
30.06.08
.
Saúl Zang
Vicepresidente I en ejercicio
de la Presidencia
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Estados de Resultados
Correspondientes a los ejercicios económicos
iniciados el 1º de julio de 2008 y 2007
y finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos (Nota 1)
Ventas, alquileres y servicios
Costos de ventas, alquileres y servicios (Anexo F)
Ganancia bruta
Resultados por valuación de bienes de cambio al valor neto de realización
Gastos de administración (Anexo H)
Gastos de comercialización (Anexo H)
Subtotal
Resultado por operaciones y tenencia de activos inmobiliarios
Resultado operativo
Resultados financieros generados por activos:
Intereses ganados
Diferencias de cambio
Intereses por descuento de activos
Devengamiento de resultados financieros de ON de APSA (Nota 12.c.)
Resultado operaciones financieras
Subtotal
Resultados financieros generados por pasivos:
Diferencias de cambio
Intereses por descuento de pasivos
Gastos de financiación (Anexo H)
Subtotal
Total resultados financieros, netos
Resultado sociedades art. 33 Ley N° 19.550 (Nota 12.c.)
Otros ingresos y egresos, netos (Nota 11)
Ganancia antes de impuestos
Impuesto a las ganancias y ganancia mínima presunta (Nota 15)
Ganancia del ejercicio
30.06.09
394.472
(162.036)
232.436
11.915
(41.531)
(11.111)
(40.727)
1.073
192.782
30.06.08
299.461
(169.092)
130.369
2.543
(34.122)
(6.605)
(38.184)
2.632
94.817
33.081
52.516
84
6.391
5.284
97.356
26.035
(4.586)
233
1.541
23.223
(164.308)
(121)
(65.537)
(229.966)
(132.610)
176.071
(11.824)
224.419
(65.784)
158.635
14.379
(613)
(52.192)
(38.426)
(15.203)
(11.947)
(8.182)
59.485
(4.610)
54.875
Las notas y anexos que se acompañan son parte integrante de los estados contables.
Por Comisión Fiscalizadora
.
Marcelo H. Fuxman
Síndico
PRICE WATERHOUSE & CO. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 17
Andrés Suarez
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 245 Fº 61
Ver informe profesional por separado
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 30
José Daniel Abelovich
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 102 Fº 191
Ver informe profesional por separado
69
.
Saúl Zang
Vicepresidente I en ejercicio
de la Presidencia
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Estados de Evolución del Patrimonio Neto
Correspondientes a los ejercicios económicos
iniciados el 1º de julio de 2008 y 2007
y finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos (Nota 1)
Aporte de los propietarios
Ganancias reservadas
Reserva
para nuevos
proyectos
Resultados
no asignados
Diferencia
transitoria de
conversión
29.631
2.743
-
193.486
-
54.875
(2.743)
158.635
1.646.186
32.374
193.486
1.646.186
29.631
193.486
Capital social
(Nota 13)
Ajuste integral
del capital
Prima de
emisión
Saldos al comienzo del ejercicio
Aumento de capital social
Distribución de resultados según A.G.O. y E. del 31/10/08
Diferencia transitoria de conversión
Ganancia del ejercicio
578.676
-
274.387
-
793.123
-
1.646.186
-
Saldos al 30.06.09
578.676
274.387
793.123
Saldos al 30.06.08
578.676
274.387
793.123
Total
Reserva
legal
(Nota 13)
Total al
30.06.09
Total al
30.06.08
12.849
-
1.924.178
12.849
158.635
1.646.714
222.589
54.875
210.767
12.849
2.095.662
54.875
-
Las notas y anexos que se acompañan son parte integrante de los estados contables.
Por Comisión Fiscalizadora
PRICE WATERHOUSE & CO. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
.
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 17
Andrés Suarez
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 245 Fº 61
Ver informe profesional por separado
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 30
José Daniel Abelovich
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 102 Fº 191
Ver informe profesional por separado
Marcelo H. Fuxman
Síndico
70
.
Saúl Zang
Vicepresidente I en ejercicio
de la Presidencia
1.924.178
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Estados de Flujo de Efectivo (1)
Correspondientes a los ejercicios económicos
iniciados el 1º de julio de 2008 y 2007
y finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos (Nota 1)
30.06.09
VARIACIÓN DEL EFECTIVO
Efectivo al inicio del ejercicio
Efectivo al cierre del ejercicio
Aumento (Disminución) neto de efectivo
CAUSAS DE LAS VARIACIONES DE EFECTIVO
ACTIVIDADES OPERATIVAS
 Ganancia del ejercicio
 Más impuesto a la ganancia devengado en el ejercicio
 Ajustes para arribar al flujo neto de efectivo proveniente de las actividades operativas:
 Resultado sociedades art. 33 Ley N° 19.550
 Resultados por valuación de bienes de cambio al valor neto de realización
 Resultados por operaciones y tenencia de activos inmobiliarios
 Previsiones y provisiones
 Amortizaciones y depreciaciones
 Resultados financieros
 Resultado de venta de bienes de cambio
 Cambios en activos y pasivos operativos:
 Disminución de inversiones corrientes
 Aumento de créditos por ventas y alquileres
 Aumento de otros créditos
 Disminución de bienes de cambio
 (Disminución) Aumento de activos intangibles
 Aumento de cuentas por pagar
 Aumento de anticipo de clientes
 (Disminución) Aumento de intereses devengados
 Disminución de deudas fiscales y deudas sociales
 (Disminución) Aumento de otros pasivos
Flujo neto de efectivo generado por las actividades operativas
ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
 Aumento de participación en compañías vinculadas
 Aumento de aportes irrevocables en compañias vinculadas
 Dividendos cobrados
 Adquisición de obligaciones negociables de APSA
 Cobro de obligaciones negociables de APSA
 Préstamos otorgados a sociedades vinculadas
 Cobro préstamos otorgados sociedades vinculadas
 Adquisiciones y mejoras de reservas de tierras y otras inversiones
 Disminución de reservas de tierra
 Adquisiciones y mejoras de bienes de uso
Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de inversión
ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN
 Adelantos en cuenta corriente
 Aumento de préstamos
 Cancelación de préstamos
 Recompra de préstamos financieros
 Aumento de préstamos compañías vinculadas
 Cancelación de préstamos en compañías vinculadas
 Cancelación de hipotecas a pagar
 Aumento de capital por ejercicio de warrants
Flujo neto de efectivo (utilizado en) generado por las actividades de financiación
AUMENTO (DISMINUCIÓN) NETO DE EFECTIVO
(1)
30.06.08
87.568
99.408
11.840
172.205
87.568
(84.637)
158.635
65.784
54.875
4.610
(169.870)
(11.915)
(1.073)
26.021
21.535
78.307
-
11.947
(2.543)
(2.632)
10.757
20.604
(20.869)
(14.541)
14.871
(34.725)
(10.351)
105.866
101
7.177
9.649
(5.131)
(13.494)
(11.425)
229.962
21.500
(2.354)
(5.158)
120.614
(6.520)
4.942
5.411
1.191
(24.112)
5.666
183.388
(77.297)
(32.120)
38.154
(92.660)
6.645
(11.543)
7.983
(6.937)
4.065
(24.864)
(188.574)
(30.963)
(3.733)
34.768
(6.399)
(4.065)
(441.325)
(451.717)
(37.368)
60.000
(52.438)
4.500
(4.242)
(29.548)
11.840
45.030
107.387
(11.331)
(133.862)
28.594
(15.542)
163.416
183.692
(84.637)
Incluye caja, bancos e inversiones cuyo plazo de realización es inferior a tres meses.
Las notas y anexos que se acompañan son parte integrante de los estados contables.
Por Comisión Fiscalizadora
PRICE WATERHOUSE & CO. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
.
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 17
Andrés Suarez
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 245 Fº 61
Ver informe profesional por separado
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 30
José Daniel Abelovich
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 102 Fº 191
Ver informe profesional por separado
Marcelo H. Fuxman
Síndico
71
.
Saúl Zang
Vicepresidente I en ejercicio
de la Presidencia
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Estados de Flujo de Efectivo (Continuación)
Correspondientes a los ejercicios económicos
iniciados el 1º de julio de 2008 y 2007
y finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos (Nota 1)
30.06.09
30.06.08
Información adicional

Intereses pagados

Impuesto a las ganancias pagado
66.496
47.155
6.486
19.734
-
365
Operaciones que no afectan efectivo

Aumento de créditos por ventas a través de una disminución de bienes de cambio

Aumento de bienes de cambio a través de una disminución de bienes de uso

Transferencia de reserva de tierra a bienes de cambio



Aumento de reservas de tierra a través de un aumento de cuentas por pagar

Aumento de otros créditos a través de una disminución de inversiones permanentes

Aumento de inversiones permanentes a través de una disminución de otros créditos
-
3.995

Aumento de inversiones permanentes a través de un aumento de préstamos financieros
-
3.146

Disminución de inversiones permanentes a través de una disminución de préstamos financieros
-
52.097

Diferencia transitoria de conversión
12.849
-

Activación de costos financieros en bienes de uso

Conversión de Obligaciones Negociables en acciones
78.870
-
101
9.223
Disminución de anticipo de clientes a través de una disminución de bienes de cambio
26.883
-
Disminución de cuentas por pagar a través de una disminución de reservas de tierra
5.445
-
-
5.445
4.964
-
Por Comisión Fiscalizadora
PRICE WATERHOUSE & CO. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
.
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 17
Andrés Suarez
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 245 Fº 61
Ver informe profesional por separado
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 30
José Daniel Abelovich
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 102 Fº 191
Ver informe profesional por separado
Marcelo H. Fuxman
Síndico
72
7.561
109
-
59.173
.
Saúl Zang
Vicepresidente I en ejercicio
de la Presidencia
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables
Correspondientes a los ejercicios económicos
iniciados el 1º de julio de 2008 y 2007
y finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
NORMAS CONTABLES
A continuación se detallan las normas contables más relevantes utilizadas por la Sociedad
para la preparación de los presentes estados contables:
1.1.
Preparación y presentación de los estados contables
Los presentes estados contables están expresados en pesos argentinos y fueron
confeccionados conforme a las normas contables de exposición y valuación
contenidas en las Resoluciones Técnicas emitidas por la Federación Argentina de
Consejos Profesionales de Ciencias Económicas, aprobadas con ciertas
modificaciones por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, y de acuerdo con las resoluciones emitidas por la
Comisión Nacional de Valores.
Unificación de normas contables profesionales
La Comisión Nacional de Valores ha emitido las Resoluciones Generales N° 485 y
487 con fecha 29 de diciembre de 2005 y 26 de enero de 2006, respectivamente.
Dichas resoluciones adoptaron las nuevas normas contables emitidas por el Consejo
Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a
través de su Resolución C.D. N° 93/2005, con algunas modificaciones. Estas normas
contables son de aplicación obligatoria para ejercicios o períodos intermedios
correspondientes a los períodos iniciados a partir del 1 de enero de 2006.
El principal cambio producto de la unificación de las normas contables se relaciona
con el tratamiento del ajuste por inflación en el cálculo del impuesto diferido, el cual
podrá reconocerse como diferencia temporaria, a opción de la Sociedad. Actualmente
el ajuste por inflación se encuentra considerado como diferencia permanente en el
cálculo del impuesto diferido. La Sociedad, de acuerdo con lo establecido por las
nuevas normas contables, ha decidido no reconocer el pasivo diferido generado por el
efecto del ajuste por inflación sobre los bienes de uso y otros activos no monetarios.
El efecto estimado a la fecha de emisión de los presentes estados contables que
hubiera generado la adopción de este nuevo criterio sería una disminución del
patrimonio neto de aproximadamente $ 133,8 millones el cual debería imputarse
contra resultados de períodos anteriores por $ 155,5 millones (pérdida) y contra los
resultados del período por $ 21,7 millones (ganancia).
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
73
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.1.
(Continuación)
De acuerdo con estimaciones efectuadas por la Gerencia, el potencial efecto que
pudiera surgir de la unificación de normas en su subsidiaria Banco Hipotecario S.A.,
no resultaría significativo sobre el valor de dicha inversión.
Se estima que el mencionado pasivo se revertiría de acuerdo al siguiente detalle:
Concepto
Monto en millones
1.2.
Hasta 12
meses
De 1 a 2
años
8,0
7,7
De 2 a 3
años
7,6
De 3 en
adelante
110,9
Total
133,8
Estimaciones contables
La preparación de estados contables a una fecha determinada requiere que la
Gerencia de la Sociedad realice estimaciones y evaluaciones que afectan el monto de
los activos y pasivos registrados y los activos y pasivos contingentes revelados a
dicha fecha, como así también los ingresos y egresos registrados en el período. La
Gerencia de la Sociedad realiza estimaciones para poder calcular a un momento
dado, por ejemplo, la previsión para deudores incobrables, las depreciaciones y
amortizaciones, el valor recuperable de los activos, el cargo por impuesto a las
ganancias, las previsiones para contingencias, el valor de mercado de los activos
adquiridos en compras de subsidiarias o activos netos, el cumplimiento de las
condiciones para la valuación de los bienes de cambio a su valor neto de realización y
el valor de mercado de las transacciones de intercambio (permutas). Los resultados
reales futuros pueden diferir de las estimaciones y evaluaciones realizadas a la fecha
de preparación de los presentes estados contables.
1.3.
Consideración de los efectos de la inflación
Los estados contables han sido preparados en moneda constante, reconociendo en
forma integral los efectos de la inflación hasta el 31 de agosto de 1995. A partir de
esa fecha y hasta el 31 de diciembre de 2001 se discontinuó la reexpresión de los
estados contables debido a la existencia de un período de estabilidad monetaria.
Desde el 1° de enero de 2002 y hasta el 28 de febrero de 2003 se reconocieron los
efectos de la inflación debido a la existencia de un período inflacionario. A partir de
esa fecha se discontinuó la reexpresión de los estados contables.
Este criterio no está de acuerdo con normas contables profesionales vigentes, las
cuales establecen que los estados contables debieron ser reexpresados hasta el 30
de septiembre de 2003. Sin embargo, dado el escaso nivel de significatividad de las
tasas de inflación durante el lapso marzo a septiembre de 2003, este desvío no ha
generado un efecto significativo sobre los estados contables tomados en su conjunto.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
74
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.3.
(Continuación)
El índice utilizado a los efectos de la reexpresión de las partidas fue el índice de
precios internos al por mayor publicado por el Instituto Nacional de Estadística y
Censos.
1.4.
Información comparativa
Los saldos al 30 de junio de 2008 que se exponen en estos estados contables a
efectos comparativos surgen de los estados contables anuales auditados
correspondientes al ejercicio finalizado en dicha fecha.
Se han reclasificado cifras de los estados contables correspondientes al 30 de junio
de 2008 a los efectos de su presentación comparativa con las de este ejercicio.
1.5.
Criterios de valuación
a.
Caja y bancos
El efectivo disponible se ha computado a su valor nominal.
b.
Activos y pasivos en moneda extranjera
Los activos y pasivos en moneda extranjera han sido valuados a los tipos de
cambio vigentes al cierre del ejercicio.
Las operaciones nominadas en moneda extranjera se convierten a pesos a los
tipos de cambio vigentes en la fecha de liquidación de la operación.
c.
Inversiones corrientes
Las inversiones corrientes en títulos de deuda y fondos comunes de inversión
han sido valuadas a su valor neto de realización.
d.
Créditos por ventas, alquileres y servicios y cuentas por pagar
Los créditos por ventas, alquileres y servicios y las cuentas por pagar han sido
valuados al precio vigente para operaciones de contado al momento de la
transacción más los intereses y componentes financieros implícitos devengados
en base a la tasa interna de retorno determinada en dicha oportunidad.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
75
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.5.
(Continuación)
e.
Créditos y deudas financieras
Los créditos y las deudas financieras han sido valuados de acuerdo con la suma
de dinero entregada y recibida, respectivamente, neta de los costos de la
transacción, más los resultados financieros devengados en base a la tasa
interna de retorno estimada en dicha oportunidad.
f.
Otros créditos y deudas
Los créditos y pasivos diversos corrientes han sido valuados a su valor nominal
más los resultados financieros devengados al cierre del período de
corresponder.
Ciertos créditos y pasivos diversos expuestos como otros créditos y otros
pasivos no corrientes han sido valuados en base a la mejor estimación posible
de la suma a cobrar y a pagar, respectivamente, descontada utilizando una tasa
que refleje el valor tiempo del dinero y los riesgos específicos de la transacción
estimados en el momento de su incorporación al activo y pasivo,
respectivamente.
De acuerdo con lo establecido por las normas contables profesionales los
activos y pasivos por impuestos diferidos y ganancia mínima presunta no han
sido descontados.
g.
Saldos por transacciones financieras y créditos y deudas diversas con partes
relacionadas
Los créditos y deudas con partes relacionadas generados por transacciones
financieras y por otras transacciones diversas han sido valuados de acuerdo con
las condiciones pactadas entre las partes involucradas.
h.
Bienes de cambio
Los inmuebles clasificados como bienes de cambio responden a la
determinación del Directorio de su comercialización en el curso habitual de los
negocios durante los próximos años.
Los inmuebles clasificados como bienes de cambio se valúan al costo de
adquisición y/o construcción, reexpresado de acuerdo con lo mencionado en la
Nota 1.3. o a su valor de mercado estimado, el que sea menor. Entre los costos
se incluye el valor del terreno y las mejoras, los costos directos y gastos
generales de construcción, costos financieros e impuestos inmobiliarios.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
76
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.5.
(Continuación)
h.
(Continuación)
Los bienes de cambio sobre los cuales se recibieron anticipos que fijan precio y
las condiciones contractuales de la operación prevén la efectiva concreción de la
venta y la ganancia están valuados al valor neto de realización. El resultado
proveniente de dicha valuación se expone en el rubro “Resultados por valuación
de bienes de cambio al valor neto de realización” del Estado de Resultados.
Los inmuebles para la venta se clasifican en corrientes y no corrientes teniendo
en cuenta su fecha estimada de venta y la fecha en que se estima se cobrarán
las cuentas por cobrar que generan dichas ventas.
El valor contable de los bienes de cambio, neto de las previsiones constituidas,
no supera su valor recuperable estimado al cierre del ejercicio.
Créditos en especie:
La Sociedad posee créditos en especie por un derecho a recibir unidades a ser
construídas. Estos créditos han sido valuados de acuerdo con las reglas de
medición contable de los bienes de cambio a recibir y se encuentran expuestos
en el rubro “Bienes de Cambio”.
i.
Inversiones no corrientes

Inversiones en títulos de deuda:
Las inversiones en títulos de deuda han sido valuadas en base a la mejor
estimación posible de la suma a cobrar descontada utilizando la
correspondiente tasa interna de retorno estimada en el momento de su
incorporación al activo, debido a que serán mantenidas por la Sociedad
hasta su vencimiento.

Inversiones en acciones en sociedades controladas y vinculadas:
Las inversiones permanentes en las sociedades controladas y vinculadas,
detalladas en el Anexo C, han sido valuadas de acuerdo con el método del
valor patrimonial proporcional en base a los estados contables al 30 de junio
de 2009 emitidos por las mismas. Las normas contables utilizadas por las
sociedades controladas para la elaboración de sus estados contables son
las mismas a las utilizadas por la Sociedad. Las normas contables utilizadas
por las sociedades vinculadas para la elaboración de sus estados contables
son las normas contables vigentes.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
77
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.5.
(Continuación)
i.
(Continuación)
Los Estados Contables de Banco Hipotecario S.A. y de Banco de Crédito y
Securitización S.A. son preparados de acuerdo con las normas del Banco
Central de la República Argentina. A los efectos de la valuación de la
inversión en la Sociedad se han considerado los ajustes necesarios para
adecuar los estados contables a las normas contables profesionales.
Se incluye en este rubro el menor o mayor valor pagado por la compra de
las acciones en sociedades controladas y vinculadas asignable a los activos
adquiridos y las llaves de negocio relacionadas con las subsidiarias y
vinculadas adquiridas.
En virtud de disposiciones legales del BCRA y de los contratos firmados
consecuencia del proceso de reestructuración de la deuda financiera del
Banco Hipotecario S.A. existen ciertas restricciones para la distribución de
utilidades por parte de Banco Hipotecario S.A. a la Sociedad.
 Tyrus S.A.:
Tyrus S.A. radicada en la República Oriental del Uruguay, ha sido
clasificada como no integrada con las operaciones de la Sociedad en
relacion a su tenencia de acciones de la inversión en Metropolitan (a traves
de IRSA International LLC.) (Ver Nota 22 A.4. a los Estados Contables
consolidados) cuyas operaciones se realizan íntegramente en el extranjero.
La sociedad no controla las operaciones en el extranjero, las cuales se
llevan a cabo con considerable grado de autonomía respecto de las de la
sociedad. Adicionalmente las mismas se financian principalmente con
fondos procedentes de sus propias operaciones o con préstamos locales.
Los activos y pasivos de Tyrus fueron convertidos a pesos empleando el
tipo de cambio vigente al cierre del período. Las cuentas de resultado han
sido convertidas empleando los tipos de cambio vigentes a la fecha de cada
transacción. Las diferencias de cambio generadas por la conversión han
sido imputadas en el patrimonio neto en el rubro “Diferencia transitoria de
conversión” y ascendieron a $ 12.849 al 30 de junio de 2009.
 Reservas de tierra:
La Sociedad adquiere terrenos no desarrollados con el fin de brindar una
oferta adecuada y bien ubicada para sus operaciones con edificios
residenciales y de oficinas. La estrategia de la Sociedad para la adquisición
y desarrollo de terrenos responde a condiciones específicas del mercado en
que opera.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
78
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.5.
(Continuación)
i.
(Continuación)
Los terrenos mantenidos para el desarrollo y venta y mejoras se valúan a su
costo de adquisición, reexpresado de acuerdo con lo mencionado en la
Nota 1.3. o a su valor de mercado estimado, el que sea menor. Al 30 de
junio de 2008, la Sociedad mantenía previsiones por desvalorización sobre
determinadas reservas de tierra cuyo valor de mercado es menor al costo
(ver Anexo E). El cargo a resultados correspondiente a la constitución y
recupero de la prevision por desvalorización se expone en “Resultados por
operaciones y tenencia de activos inmobiliarios” del Estado de Resultados.
Los terrenos y mejoras de terrenos se transfieren a bienes de cambio o a
bienes de uso cuando comienza la construcción o se decide su
comercialización.
Los valores obtenidos de esta forma, netos de las previsiones registradas,
no superan a sus respectivos valores recuperables estimados al cierre del
ejercicio.
j.
Bienes de uso
Los bienes de uso comprenden principalmente bienes en locación y otros bienes
y equipos mantenidos para su uso por la Sociedad.
El valor residual de los bienes de uso, neto de las previsiones constituidas, no
supera su valor recuperable estimado al cierre del ejercicio.

Bienes en locación
Los bienes en locación se encuentran valuados al costo de adquisición y/o
construcción, reexpresado de acuerdo con lo mencionado en Nota 1.3., neto
de depreciaciones acumuladas y previsiones por desvalorización al cierre
del ejercicio. La Sociedad activa los costos financieros devengados por
proyectos de construcción a largo plazo. Durante el ejercicio finalizado el 30
de junio de 2009 y el 30 de junio de 2008 se activaron costos financieros en
el inmueble denominado “DIQUE IV” por $ 7.561 y $ 109, respectivamente.
Las depreciaciones acumuladas se calculan siguiendo el método de la línea
recta durante la vida útil estimada de cada bien. Los gastos por
mantenimiento y reparaciones se cargan al estado de resultados en el
período en que se incurren.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
79
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.5.
(Continuación)
j.
(Continuación)
La Sociedad mantiene previsiones por desvalorización sobre determinados
bienes en locación tal como se expone en el Anexo A. Los movimientos en
la previsión se exponen en el Anexo E. El cargo a resultados
correspondiente a la constitución y recupero de la prevision por
desvalorización se expone en “Resultados por operaciones y tenencia de
activos inmobiliarios” del Estado de Resultados.
Las renovaciones y mejoras significativas que mejoran o prolongan la vida
útil del bien son activadas y depreciadas durante su vida útil estimada
restante. En el momento en que se da de baja a los activos depreciables o
se dispone de otro modo de ellos, el costo y la depreciación acumulada de
los bienes se eliminan del balance y la ganancia o pérdida resultante se
refleja en el estado de resultados.

Otros bienes y equipos
Los otros bienes y equipos se contabilizan al costo, reexpresado de acuerdo
con lo mencionado en Nota 1.3., neto de las depreciaciones acumuladas al
cierre del período. Las depreciaciones acumuladas se calculan siguiendo el
método de la línea recta durante la vida útil estimada de los bienes, tal como
se especifica a continuación:
ACTIVOS
Mejoras en inmuebles de terceros
Muebles y útiles
Rodados
Maquinarias y equipos
Sistemas informáticos
Vida útil del bien expresada en años
de acuerdo con la duración
del contrato de alquiler
10
5
10
3
El costo de mantenimiento y reparaciones se carga a resultados a medida
que se incurre.
El costo de las renovaciones y mejoras significativas se suma al valor
contable de los bienes respectivos. Cuando se da de baja a los bienes o se
dispone de otro modo de ellos, el costo y las correspondientes
depreciaciones acumuladas se eliminan del balance.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
80
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.5.
(Continuación)
k.
Activos intangibles
Los activos intangibles se corresponden con costos que la Sociedad se evita
incurrir por adquirir contratos de alquiler en vigencia y los costos estimados de
celebración de los contratos de alquiler adquiridos (ver Nota 1.5.I.). Los mismos
se exponen netos de sus amortizaciones acumuladas.
Los activos intangibles se amortizan en la vida útil remanente inicial promedio de
los contratos de alquileres adquiridos.
El valor de estos activos, no supera su valor recuperable estimado al cierre del
ejercicio.
l.
Combinaciones de negocios
Las adquisiciones significativas de sociedades y activos netos fueron registradas
de acuerdo con el “método de adquisición” establecido en la RT N° 18. Todos los
activos y pasivos adquiridos a terceros independientes fueron ajustados para
reflejar su valor corriente. En tal sentido, la Sociedad identificó los activos y
pasivos adquiridos, incluyendo activos intangibles tales como: contratos de
alquiler adquiridos en condiciones superiores o inferiores a las de mercado;
costos de celebración de los contratos de alquiler en vigencia (siendo este último
el costo de mercado que se evita de incurrir la Sociedad por adquirir contratos de
alquiler en funcionamiento); el valor de las marcas adquiridas, el valor de los
depósitos asociados a la inversión y el valor intangible de las relaciones con
clientes.
Este proceso de identificación y la respectiva determinación de valores corrientes
requiere juicios complejos y estimaciones significativas.
La Sociedad utiliza la información contenida en valuaciones efectuadas por
peritos independientes como base primaria para asignar el precio pagado a los
terrenos, edificio y centros comerciales. Los importes asignados al resto de los
activos y pasivos se basan en valuaciones independientes o en el propio análisis
de la Sociedad con activos y pasivos comparables. El valor corriente de los
activos tangibles adquiridos considera el valor de la propiedad como si estuviera
vacía.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
81
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.5. (Continuación)
l.
(Continuación)
De acuerdo con lo establecido en la RT N° 21, si el valor de los activos y pasivos
tangibles e intangibles identificados excede el precio pagado, los activos
intangibles adquiridos no son reconocidos debido a que darían lugar a un
aumento de la llave negativa generada con motivo de estas adquisiciones al
momento de la compra. Asimismo, respecto de la llave negativa generada, la
parte relacionada con expectativas de gastos o pérdidas futuros esperados de
las sociedades adquiridas se reconocerá en los resultados de los mismos
períodos en que se produzcan e imputen tales gastos o pérdidas. La parte no
relacionada con expectativas de gastos o pérdidas futuros esperados de las
sociedades adquiridas, tendrá el siguiente tratamiento: (i) el monto que no
exceda a la participación de la empresa inversora sobre los valores corrientes de
los activos no monetarios identificables de las sociedades adquiridas, se
reconocerá en resultados de forma sistemática, a lo largo de un período igual al
promedio ponderado de la vida útil remanente de los activos identificables de las
sociedades adquiridas que estén sujetos a depreciación; (ii) el monto que exceda
a los valores corrientes de los activos no monetarios identificables de las
sociedades adquiridas, se reconocerá en resultados al momento de la compra.
Si el precio pagado excede el valor de los activos y pasivos tangibles
e intangibles identificados, el exceso se considera como un valor llave positivo.
m. Gastos de emisión de deuda
Los gastos relacionados con la obtención de préstamos y emisión de
Obligaciones Negociables se amortizan en el plazo del contrato. En el caso de
recompra o conversión de dichos títulos, dichos gastos se amortizan
proporcionalmente en forma acelerada.
Las amortizaciones han sido clasificadas en “Resultados financieros” del estado
de resultados como un mayor gasto de financiación.
n.
Anticipo de clientes
Los anticipos de clientes representan pagos recibidos de antemano relacionados
con la venta y locación de bienes y han sido valuados de acuerdo a la suma de
dinero recibido.
o.
Impuesto a las ganancias
La Sociedad ha reconocido el cargo por impuesto a las ganancias en base al
método del impuesto diferido, reconociendo de esta manera las diferencias
temporarias entre las mediciones de los activos y pasivos contables e impositivas
(ver Nota 15).
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
82
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.5 (Continuación)
o.
(Continuación)
A los efectos de determinar los activos y pasivos diferidos se ha aplicado sobre
las diferencias temporarias identificadas y los quebrantos impositivos, la tasa
impositiva que se espera esté vigente al momento de su reversión o utilización,
considerando las normas legales sancionadas a la fecha de emisión de estos
estados contables.
p.
Impuesto a la ganancia mínima presunta
La Sociedad determina el impuesto a la ganancia mínima presunta aplicando la
tasa vigente del 1% sobre los activos computables al cierre del ejercicio. Este
impuesto es complementario del impuesto a las ganancias. La obligación fiscal
de la Sociedad en cada período coincide con el mayor de ambos impuestos. Sin
embargo, si el impuesto a la ganancia mínima presunta excede en un período
fiscal al impuesto a las ganancias, dicho exceso podrá computarse como pago a
cuenta del impuesto a las ganancias que pudiera producirse en cualquiera de los
diez períodos siguientes.
q.
Previsiones
Para deudores incobrables: la Sociedad previsiona las pérdidas relacionadas
con deudores por ventas, alquileres y otros créditos cuando, basada en la
información disponible, es probable que la Sociedad no pueda cobrar los montos
pendientes según lo establecido en los términos y condiciones contractuales. La
previsión es determinada caso a caso y considera el valor actual del flujo de
fondos estimado. Si bien la Gerencia utiliza la información disponible para
efectuar evaluaciones, podría ser necesario efectuar futuros ajustes a la
previsión si las condiciones económicas futuras difieren sustancialmente de las
hipótesis utilizadas para efectuar las evaluaciones. La Gerencia ha considerado
todos los hechos y/u operaciones que están sujetos a métodos de estimaciones
razonables y normales lo cual se refleja en los estados contables básicos.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
83
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.5.
(Continuación)
q.
(Continuación)
Por desvalorización de activos: La Sociedad analiza la recuperabilidad de sus
activos no corrientes al cierre de cada ejercicio.
Para los inmuebles de renta, la Sociedad ha estimado el valor recuperable de los
mismos en base a su valor de utilización económica. El valor de utilización es
determinado en base a proyecciones de flujos de fondos futuros descontados.
Para el resto de los bienes (bienes de cambio y reservas de tierra) la Sociedad
efectúa una comparación con valores de mercado determinados en base a
valores de propiedades comparables. En caso de que se produzca incrementos
en el valor recuperable de los activos previamente desvalorizados, la Sociedad
contabiliza los recuperos correspondientes, tal como lo que requieren las normas
contables.
Los movimientos en la previsión por desvalorización durante los ejercicios
finalizados el 30 de junio de 2009 y al 30 de junio de 2008 se detallan en el
Anexo E. El cargo a resultados correspondiente a la constitución y recupero de
la previsión por desvalorización se expone en “Resultados por operaciones y
tenencia de activos inmobiliarios” del Estado de Resultados.
Para juicios: la Sociedad posee ciertos pasivos contingentes relacionados con
reclamos existentes o potenciales, juicios y otros litigios, incluyendo aquellos de
índole laboral. La Sociedad reconoce un pasivo cuando es probable que se
incurran costos futuros y dichos costos pueden estimarse razonablemente.
Dichos devengamientos se basan en acontecimientos ocurridos hasta la fecha,
las estimaciones de la Sociedad del resultado de dichos reclamos y la
experiencia de los abogados de la Sociedad en objetar, litigar y dirimir otras
cuestiones.
A medida que se define mejor el alcance de las contingencias, puede haber
cambios en las estimaciones de los costos futuros, lo cual podría tener un efecto
en los futuros resultados de las operaciones y la situación financiera o liquidez
de la Sociedad.
A la fecha de emisión de los presentes estados contables, la Gerencia de la
Sociedad entiende que no existen elementos que permitan determinar que otras
contingencias puedan materializarse y generar un impacto negativo en los
presentes estados contables.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
84
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.5.
(Continuación)
r.
Cuentas del patrimonio neto
Tal como se menciona en la Nota 1.3., las cuentas integrantes del patrimonio
neto se encuentran reexpresadas en moneda constante hasta el 28 de febrero
de 2003. Los movimientos posteriores se encuentran expuestos en moneda
corriente del mes al que corresponden.
La cuenta “Capital social” se encuentra expresada a su valor nominal histórico.
La diferencia entre el valor expresado en moneda homogénea de acuerdo con lo
mencionado en la Nota 1.3. y el valor nominal histórico ha sido expuesta en la
cuenta “Ajuste integral del capital”, integrante del patrimonio neto.
Las diferencias transitorias de conversión corresponden a las diferencias de
cambio puestas en evidencia por la conversión de los estados contables de
Tyrus S.A..
s.
Cuentas de resultados
Los resultados del ejercicio se exponen de la siguiente forma:
Las partidas de resultados se exponen en moneda corriente del mes al que
corresponden.
Los cargos por activos consumidos (depreciación de bienes de uso,
amortización de activos intangibles y costo de ventas) se determinaron en
función de los valores registrados de tales activos.
Los resultados de inversiones permanentes en sociedades controladas y
vinculadas, fueron calculados de acuerdo con el método del valor patrimonial
proporcional, aplicando el porcentaje de participación de la Sociedad sobre los
resultados de dichas sociedades, con los ajustes previstos por la RT N° 21.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
85
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 1:
(Continuación)
1.5.
(Continuación)
t.
Reconocimiento de ingresos
t.1.
Venta de bienes de cambio
La Sociedad registra la venta de propiedades cuando se cumplen todas
las siguientes condiciones:




La venta se ha consumado.
Existen evidencias suficientes de la capacidad y la intención de pago
del comprador.
El crédito no está subordinado a ninguna condición futura.
La propiedad es transferida al comprador.
La Sociedad contabiliza las ventas de propiedades en sus desarrollos
inmobiliarios en construcción de acuerdo con el método de grado de
avance de obra. De acuerdo a este método, los ingresos se reconocen en
base al coeficiente entre los costos incurridos y los costos totales
estimados de acuerdo al presupuesto total. La Sociedad no reconoce los
ingresos y costos hasta el momento en que se inicie la construcción de las
obras. El método de grado de avance de obra requiere que la Gerencia de
la Sociedad elabore presupuestos de costos respecto de las ventas de
propiedades/unidades. Las eventuales modificaciones de los costos
estimados de finalización son incorporadas periódicamente a los costos
estimados actualizados durante el plazo del contrato.
t.2.
Ingresos netos por alquileres
Los ingresos por alquileres se reconocen en forma lineal en función del
plazo de vigencia de los respectivos contratos.
u.
Efectivo
La Sociedad considera como equivalentes de efectivo, para fines de
presentación del estado de flujo de efectivo, a todas las inversiones líquidas con
vencimientos originales menores o iguales a tres meses, que consisten
principalmente en fondos comunes de inversión.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
86
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 2:
CAJA Y BANCOS
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Caja (Anexo G)
Bancos (Anexo G)
69
14.190
69.967
607
221
14.887
70.257
Valores a depositar
NOTA 3:
30.06.08
90
CRÉDITOS POR VENTAS, ALQUILERES Y SERVICIOS
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
Deudores por ventas, alquileres y servicios (1) (Anexo G)
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550 y otras partes
relacionadas (Nota 12.a.) (Anexo G)
Deudores por ventas, alquileres y servicios morosos y en
gestión judicial
30.06.08
No Corriente
Corriente
24.393
1.373
7.097
266
24.368
-
9.825
-
1.132
-
4.452
-
No Corriente
Menos:
Previsión para deudores incobrables (Anexo E)
(7.052)
-
46.161
1.373
(632)
-
17.422
266
(1) Los créditos por ventas de inmuebles a corto y largo plazo están respaldados con garantías hipotecarias en primer grado a
favor de la Sociedad.
NOTA 4:
OTROS CRÉDITOS
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550 y otras partes
relacionadas (Nota 12.a.) (Anexo G)
Crédito por venta de tenencia accionaria (Anexo G) (1)
Gastos pagados por adelantado (Anexo G)
Garantía por créditos en default (2) (Anexo G)
Impuesto diferido (Nota 15)
Impuesto a la ganancia mínima presunta
Valor actual
Diversos
52.121
34.115
3.748
4.206
2.632
96.822
30.06.08
No Corriente
94.797
1.290
7.238
3.377
(148)
466
107.020
Corriente
No Corriente
47.928
27.179
5.061
457
1.620
67.820
3.178
57.630
9.847
(232)
470
82.245
138.713
(1) En junio de 2007 la Sociedad vendió el 10% del paquete accionario de Solares de Santa María S.A. por U$S 10,6 millones (de
los cuales en esa fecha la Sociedad cobró U$S 1,6 millones). El saldo tiene vencimiento en diciembre 2009 y está respaldado
con prenda a favor de la Sociedad.
(2) Ver Nota 21.A.ii) a los Estados Contables Consolidados.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
87
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 5:
BIENES DE CAMBIO
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
30.06.08
No
Corriente
Crédito permuta Terreno Caballito (Koad) (i)
No Corriente
Corriente
15.828
11.795
-
Corriente
22.663
-
37.939
-
37.939
54
-
42.485
-
788
209
1.161
912
Crédito permuta Terreno Caballito (Cyrsa)
(Notas 12 a. y 16.4)
Crédito permuta Parcela 1 c) de Dique III
Abril
Otros bienes de cambio
(i)
887
21
2.865
1.106
17.557
49.964
46.511
62.620
En mayo de 2006 Koad S.A. (Koad) y la Sociedad firmaron un contrato de permuta valorizada en U$S 7, 5 millones, mediante
el cual la Sociedad entregó a Koad un terreno en Caballito para la construcción de un conjunto edilicio, denominado “Caballito
Nuevo”. Como contraprestación Koad abonó U$S 0,05 millones y el saldo de U$S 7,4 millones se cancelará mediante la
entrega de 118 unidades funcionales departamentos y 55 unidades funcionales cocheras en un plazo máximo de 1.188 días. El
número final de unidades a recibir dependerá de la fecha efectiva de entrega de las mismas por parte de Koad, ya que contará
con diferentes bonificaciones según el plazo de entrega, como garantía de la operación. Koad hipotecó el terreno objeto de la
presente transacción por U$S 7,5 millones y constituyó un seguro de caución por U$S 2 millones (el cual se redujo a U$S 1
millon conforme lo pactado en la escritura de permuta en relacion al avance de obra) y constituirá otro por U$S 0,5 millones en
el momento en que se entreguen las unidades funcionales.
Al 30 de junio de 2009 Koad entregó 42 cocheras del total estipulado. Adicionalmente se firmaron boletos de compraventa por
41 unidades funcionales a recibir valuando las mismas a valor neto de realización, generando un resultado de $ 4.960 por esta
operación.
NOTA 6:
CUENTAS POR PAGAR
30.06.09
Corriente
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
Cuentas por pagar (Anexo G)
3.796
-
2.931
5.445
Provisión para gastos
5.500
-
5.405
-
relacionadas (Nota 12.a. y Anexo G)
9.852
-
4.018
-
Diversos
1.039
-
196
-
20.187
-
12.550
5.445
No Corriente
Corriente
No Corriente
12.981
-
24.261
-
972
7
1.927
978
13.953
7
26.188
978
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550 y otras partes
NOTA 7:
ANTICIPOS DE CLIENTES
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
Anticipos de clientes (Anexo G)
Adelantos de alquileres y servicios
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
88
30.06.08
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 8:
PRÉSTAMOS FINANCIEROS
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
569.550
15.964
453.750
Obligaciones Negociables - 2017 (Notas 12.a. y 17.1)
(Anexo G)
20.172
Gastos de emisión de deuda (Nota 17.1)
(875)
(5.831)
(875)
(6.705)
Préstamos bancarios (1)
72.954
76.453
22.372
81.211
Deuda financiada por el vendedor (2)
11.633
-
12.934
9.075
7.736
-
45.030
-
111.620
640.172
95.425
537.331
Adelantos en cuenta corriente
(1) El saldo al 30 de junio de 2009 incluye principalmente:
a. $ 27.596 corrientes y $ 76.453 no corrientes correspondientes a la deuda por la compra del edificio República (Nota 16.1 y
Anexo G).
b. $ 30.268 correspondiente a un préstamo con el Banco de la Nación Argentina con vencimiento en septiembre de 2009, a
una tasa baibor de 30 días más 500 puntos básicos.
c. $ 15.090 correspondiente a un préstamo con el Banco Ciudad con vencimiento en noviembre de 2009, a una tasa badlar
mas 300 puntos básicos.
(2) El saldo al 30 de junio de 2009, corresponde a la deuda relacionada con la compra de acciones de Palermo Invest S.A.
(Nota 22.A.1) a los estados contables consolidados (Anexo G)
NOTA 9:
CARGAS FISCALES
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
Provisión impuesto a la ganancia minima presunta
3.378
-
Retenciones y percepciones impositivas a terceros
1.710
-
874
-
Impuesto a las ganancias, neto
2.397
-
1.663
-
Impuesto al valor agregado,neto
2.740
-
3.242
-
408
1.138
23
1.138
2.079
-
2.816
-
ingresos brutos
85
417
78
502
Otros impuestos
27
-
42
-
12.824
1.555
8.738
1.640
Impuesto a los ingresos brutos
Provisión impuesto a los bienes personales de los
accionistas
Plan de facilidades de pago del impuesto a los
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
89
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 10:
OTROS PASIVOS
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
Corriente
30.06.08
No Corriente
Corriente
No Corriente
41.946
21.332
15.284
28.311
231
-
2.996
-
Menor valor contratos adquiridos (Nota 1.5.l.)
3.722
1.308
3.811
5.150
Fondo de administración y de reservas
3.343
-
1.881
-
Depósitos en garantía (Anexo G)
2.146
4.408
978
3.763
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550 y otras partes
relacionadas (Nota 12.a. y Anexo G)
Provisión honorarios a Directores (Nota 12.a.) (1)
Valor actual
-
Diversos (Anexo G)
(1)
NOTA 11:
(164)
-
(285)
174
195
661
195
51.562
27.079
25.611
37.134
Al 30 de junio de 2009 y 2008 se expone neto de anticipos a Directores por $ 10.510 y $ 516, respectivamente.
OTROS INGRESOS Y EGRESOS, NETOS
La composición del rubro es la siguiente:
30.06.09
30.06.08
Otros ingresos:
Recupero de previsiones
31
-
Diversos
190
275
Subtotal otros ingresos
221
275
Otros egresos:
Impuesto a los bienes personales
(3.214)
(5.383)
Donaciones
(5.000)
(2.023)
IVA crédito fiscal no computable
(3.766)
(708)
(4)
(77)
(61)
(266)
Subtotal otros egresos
(12.045)
(8.457)
Total otros ingresos y egresos, netos
(11.824)
(8.182)
Juicios
Diversos
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
90
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 12:
SALDOS Y RESULTADOS CON SOCIEDADES ARTICULO 33 LEY N° 19.550,
CONTROLADAS, ACCIONISTAS, VINCULADAS Y PARTES RELACIONADAS
a. Los saldos al 30 de junio de 2009 y 2008 con las sociedades controladas, accionistas,
vinculadas y partes relacionadas eran los siguientes:
30.06.09
30.06.08
Alto Palermo S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Inversiones corrientes
Inversiones no corrientes
Cuentas por pagar corrientes
Otros pasivos corrientes
8.651
1.596
20.483
297.614
3.860
6.580
2.491
710
4.393
96.008
1.700
36
Bco. de Crédito y Securitización S.A. (3)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
-
18
Canteras Natal Crespo S.A. (5)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Otros créditos no corrientes
385
1.727
-
115
672
483
Comercializadora Los Altos S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Cuentas por pagar corrientes
48
5
48
5
Consorcio Dock del Plata (4)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
344
26
46
-
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
536
5
2
262
13
-
Consorcio Libertador S.A.(4)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
Otros pasivos corrientes
518
4
115
-
280
17
17
29
Cresud S.A.C.I.F. y A. (2)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
Préstamos financieros corrientes
Préstamos financieros no corrientes
Otros pasivos corrientes
1.127
7.570
1.901
4.458
61.204
135
591
111
617
-
Cyrsa S.A. (5)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
Bienes de cambio - créditos permuta terreno Caballito
2.862
20
695
37.939
2.038
114
867
37.939
160
29
231
8
86
2.996
8
18
-
1
1
3.464
Consultores Assets Management S.A. (4)
Directores (4)
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
Otros pasivos corrientes
Otros pasivos no corrientes
E-Commerce Latina S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Préstamos financieros corrientes
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
91
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 12:
(Continuación)
a. (Continuación)
30.06.09
30.06.08
Emprendimiento Recoleta S.A. (1)
Cuentas por pagar corrientes
1
1
Estudio Zang, Bergel & Viñes (4)
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
Otros pasivos corrientes
20
186
3
10
2
242
Fibesa S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Cuentas por pagar corrientes
2
3
-
Fundación IRSA (4)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
18
3
259
14
2
-
Hoteles Argentinos S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Otros pasivos corrientes
21
762
974
601
Inversora Bolívar S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Otros créditos no corrientes
Cuentas por pagar corrientes
Otros pasivos corrientes
3.475
28.728
39.644
2.184
22
1.429
5.555
61.206
520
28
Llao – Llao Resorts S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Otros créditos no corrientes
Otros pasivos no corrientes
1.734
196
45.466
6
581
30.910
6.131
5
Museo de los niños (4)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
20
21
Nuevas Fronteras S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
Otros pasivos corrientes
Otros pasivos no corrientes
152
1
2
19
4.565
1
114
-
Palermo Invest S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
66
6.068
38
5.313
Panamerican Mall S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
69
1
15
Patagonian Investment S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
54
26
Pereiraola S.A.I.C.I.F. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
39
22
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
92
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 12:
(Continuación)
a. (Continuación)
30.06.09
Préstamos al personal (4)
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
30.06.08
285
23
229
27
Puerto Retiro S.A. (5)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
78
47
Quality Invest S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
12
2
-
24
34.424
16.753
14
146
14.348
28.298
Rummaalá S.A. (5)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
7
1
43
174
5
-
Shopping Alto Palermo S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
Otros pasivos corrientes
1
20
27
1
2
-
Solares de Santa María S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
Otros créditos corrientes
Otros créditos no corrientes
869
26
9.687
533
4.150
-
Tarshop S.A. (1)
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
3.283
122
IRSA International LLC (1)
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
577
462
-
Tyrus S.A. (1)
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
5.040
9
-
Ritelco S.A. (1)
Otros créditos corrientes
Cuentas por pagar corrientes
Otros pasivos corrientes
Otros pasivos no corrientes
(1)
Controlada directa o indirectamente.
(2)
Accionista.
(3)
Vinculada directa o indirectamente.
(4)
Relacionada.
(5)
Control conjunto directa o indirectamente.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
93
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 12:
(Continuación)
b. Los resultados generados con sociedades controladas, accionistas, vinculadas y partes
relacionadas durante los ejercicios finalizados al 30 de junio de 2009 y 2008 fueron los
siguientes:
Año
Ventas y
honorarios por
servicios
2009
-
2008
2009
Alquileres
ganados
Alquileres
perdidos
Intereses
ganados
Honorarios
Intereses
perdidos
Gasto de
financiación
-
-
755
-
-
-
-
-
577
-
-
2.623
-
(2.056)
7.186
-
-
2008
-
-
324
7.927
-
-
2009
2.117
-
-
50.277
-
-
2008
636
-
-
7.630
-
-
2009
96
-
-
166
-
-
2008
-
-
-
90
-
2009
573
-
-
-
-
2008
372
-
-
-
-
-
2009
-
-
-
47
-
-
2008
-
-
-
229
-
-
2009
-
142
-
4.080
-
-
2008
-
132
-
3.271
451
-
2009
-
-
-
-
-
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550
Palermo Invest S.A. (1)
Inversora Bolivar S.A. (1)
Alto Palermo S.A. (APSA) (1)
Canteras Natal Crespo S.A. (4)
Cresud S.A.C.I.F. y A. (2)
Hoteles Argentinos S.A. (1)
Llao Llao Resorts S.A. (1)
E-Commerce S.A. (1)
Rummaalá S.A. (4)
Ritelco S.A. (1)
Patagonian Investment S.A. (1)
Tarshop S.A. (1)
Préstamos al personal (3)
Estudio Zang, Bergel & Viñes (3)
Directores (3)
CYRSA (4)
Nuevas Fronteras S.A. (1)
Solares de Santa María S.A. (1)
Consorcio Libertador S.A. (3)
(484)
2008
-
-
-
-
4
-
2009
-
-
-
-
-
-
2008
-
-
-
81
-
2009
-
-
-
-
-
2008
-
-
-
66
-
-
2009
-
-
-
-
-
-
2008
-
-
-
116
-
-
2009
158
1.602
-
-
-
-
2008
157
1.495
-
-
96
-
2009
-
-
(34)
15
-
-
2008
-
-
-
15
-
-
2009
-
-
-
-
1.473
-
2008
-
-
-
-
1.187
-
2009
-
-
-
-
10.626
-
2008
-
-
-
-
3.862
-
2009
-
450
-
-
-
-
2008
-
-
-
6
-
2009
-
-
-
-
-
2008
-
-
-
-
-
-
2009
-
-
-
949
-
-
2008
-
-
-
138
-
-
2009
124
9
-
-
-
-
2008
-
-
-
565
-
-
5.691
2.203
63.475
12.099
Totales 2009
Totales 2008
(1)
(2)
(3)
(4)
(6.602)
1.165
Controlada directa o indirectamente.
Accionista.
Relacionada.
Control conjunto directa o indirectamente.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
94
1.627
(2.090)
324
20.711
5.600
-
318
-
(1.539)
(339)
(8.964)
-
1.729
2.047
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 12:
(Continuación)
c.
La composición de los resultados de sociedades artículo 33 Ley N° 19.550 es la
siguiente:
(Pérdida)
(Pérdida)
Ganancia
Ganancia
30.06.09
30.06.08
Resultado participación en sociedades controladas y vinculadas
83.219
710
Resultado por compra de Obligaciones Negociables APSA (Nota 17.3)
92.648
-
Devengamiento de resultados financieros de ON de APSA (Nota 17.3)
(6.391)
Amortización llaves y menores / mayores valores / gastos de compra
1.817
Diferencia de cambio ON de APSA
6.201
Resultados No trascendidos a terceros
-
1.884
(14.541)
Amortización acelerada de gastos de emisión de deuda de ON de
APSA
(1.423)
176.071
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
95
(11.947)
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 13:
CAPITAL SOCIAL
a.
Estado del capital social
Al 30 de junio de 2009, el estado del capital social era el siguiente:
Aprobado por
Valor
nominal
Suscripto, emitido e integrado
Órgano
Registro Público de Comercio
05.04.1943
25.06.1943
Suscripto, emitido e integrado
16.000 Asamblea Extraordinaria
18.11.1991
28.04.1992
Suscripto, emitido e integrado
16.000 Asamblea Extraordinaria
29.04.1992
11.06.1993
Suscripto, emitido e integrado
40.000 Asamblea Extraordinaria
20.04.1993
13.10.1993
Suscripto, emitido e integrado
41.905 Asamblea Extraordinaria
14.10.1994
24.04.1995
Suscripto, emitido e integrado
2.000 Asamblea Extraordinaria
14.10.1994
17.06.1997
Suscripto, emitido e integrado
74.951 Asamblea Extraordinaria
30.10.1997
02.07.1999
Suscripto, emitido e integrado
21.090 Asamblea Extraordinaria
07.04.1998
24.04.2000
15.05.1998
02.07.1999
Suscripto, emitido e integrado
- Asamblea Constitutiva
Fecha de inscripción en el
Fecha
54 Acta de Directorio
Suscripto, emitido e integrado
9 Acta de Directorio (1)
15.04.2003
28.04.2003
Suscripto, emitido e integrado
4 Acta de Directorio (1)
21.05.2003
29.05.2003
Suscripto, emitido e integrado
172 Acta de Directorio (1)
22.08.2003
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
27 Acta de Directorio (1)
22.08.2003
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
8.585 Acta de Directorio (1)
31.12.2003
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
8.493 Acta de Directorio (2)
31.12.2003
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
4.950 Acta de Directorio (1)
31.03.2004
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
4.013 Acta de Directorio (2)
31.03.2004
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
10.000 Acta de Directorio (1)
30.06.2004
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
550 Acta de Directorio (2)
30.06.2004
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
9.450 Acta de Directorio (2)
30.09.2004
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
1.624 Acta de Directorio (1)
31.12.2004
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
1.643 Acta de Directorio (2)
31.12.2004
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
41.816 Acta de Directorio (1)
31.03.2005
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
35.037 Acta de Directorio (2)
31.03.2005
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
9.008 Acta de Directorio (1)
30.06.2005
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
9.885 Acta de Directorio (2)
30.06.2005
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
2.738 Acta de Directorio (1)
30.09.2005
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
8.443 Acta de Directorio (2)
30.09.2005
13.02.2006
Suscripto, emitido e integrado
354 Acta de Directorio (2)
31.03.2006
05.12.2006
Suscripto, emitido e integrado
13.009 Acta de Directorio (1)
31.03.2006
05.12.2006
Suscripto, emitido e integrado
2.490 Acta de Directorio (2)
31.03.2006
05.12.2006
Suscripto, emitido e integrado
40.215 Acta de Directorio (1)
30.06.2006
05.12.2006
Suscripto, emitido e integrado
10.933 Acta de Directorio (2)
30.06.2006
05.12.2006
Suscripto, emitido e integrado
734 Acta de Directorio (1)
30.09.2006
29.11.2006
Suscripto, emitido e integrado
1.372 Acta de Directorio (2)
30.09.2006
29.11.2006
Suscripto, emitido e integrado
5.180 Acta de Directorio (1)
31.12.2006
28.02.2007
Suscripto, emitido e integrado
6.008 Acta de Directorio (2)
31.12.2006
28.02.2007
Suscripto, emitido e integrado
2.059 Acta de Directorio (1)
31.03.2007
26.06.2007
Suscripto, emitido e integrado
2.756 Acta de Directorio (2)
31.03.2007
26.06.2007
Suscripto, emitido e integrado
8.668 Acta de Directorio (1)
30.06.2007
01.10.2007
Suscripto, emitido e integrado
2.744 Acta de Directorio (2)
30.06.2007
01.10.2007
Suscripto, emitido e integrado
33.109 Acta de Directorio (1)
30.09.2007
30.11.2007
Suscripto, emitido e integrado
53.702 Acta de Directorio (2)
30.09.2007
30.11.2007
Suscripto, emitido e integrado
1.473 Acta de Directorio (1)
31.12.2007
12.03.2008
Suscripto, emitido e integrado
25.423 Acta de Directorio (2)
31.12.2007
12.03.2008
578.676
(1)
(2)
Conversión de Obligaciones Negociables.
Ejercicio de opciones.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
96
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 13:
(Continuación)
b.
Restricción a la distribución de utilidades
i) De conformidad con la Ley de Sociedades Comerciales y los estatutos de la
Sociedad, el 5% de la utilidad neta y realizada del período, calculada de acuerdo con
normas contables profesionales vigentes, más (menos) los ajustes de resultados de
períodos anteriores deben destinarse, una vez absorbidas las pérdidas acumuladas,
mediante resolución de los accionistas, a una reserva legal hasta que dicha reserva
sea igual al 20% del capital en circulación de la Sociedad. Esta reserva legal sólo
podrá utilizarse para absorber pérdidas.
ii) Ver Nota 17.1.
NOTA 14:
BIENES CON DISPONIBILIDAD RESTRINGIDA
La Sociedad tiene una hipoteca sobre el inmueble denominado “Suipacha 652”, en garantía
por su obligación de construcción de un edificio y la transferencia de las unidades a construir
en dicho edificio en concepto de saldo de precio por la adquisición del terreno ubicado en
Libertador 1755 y posee ademas un mutuo con garantia hipotecaria del Banco Macro
generado por la compra del “Edificio República” (Nota 21.A.iii a los Estados Contables
Consolidados).
NOTA 15:
IMPUESTO A LAS GANANCIAS – IMPUESTO DIFERIDO
La evolución y composición de los activos y pasivos por impuesto diferido se detallan en el
siguiente cuadro:
Saldos al
inicio del
ejercicio
Conceptos
Evolución
del
ejercicio
Saldos al
cierre del
ejercicio
Activos y pasivos diferidos
Caja y bancos
Inversiones
Créditos por ventas, alquileres y servicios
Otros créditos
Bienes de cambio
Bienes de uso
Préstamos financieros
Remuneraciones y cargas sociales
Otros pasivos
Quebranto impositivos
175
61.544
115
669
(6.098)
(3.558)
(2.652)
22
6.570
843
(275)
(436)
2.350
(1.584)
1.899
(52.413)
305
98
507
(843)
(100)
61.108
2.465
(915)
(4.199)
(55.971)
(2.347)
120
7.077
-
Total activo diferido neto
57.630
(50.392)
7.238
El activo neto al cierre del ejercicio derivado de la información incluida en el cuadro anterior
asciende a $ 7.238.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
97
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 15:
(Continuación)
A continuación se presenta una conciliación entre el impuesto a las ganancias cargado a
resultados y el que resultaría de aplicar la tasa del impuesto vigente sobre la utilidad contable
antes de impuestos por los ejercicios finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008:
Conceptos
30.06.09
Resultado del ejercicio (antes del impuesto a las ganancias)
Tasa de impuesto vigente
59.485
35%
Resultado del ejercicio a la tasa del impuesto
Diferencias permanentes a la tasa del impuesto:
- Reexpresión en moneda homogénea
- Donaciones
- Resultado Sociedades art. 33 Ley N° 19.550
- Resultados no trascendidos
- Resultado por venta de acciones
- Resultado por tenencia certificados de participación F.F.
- Impuesto a los bienes personales
- Diferencias DDJJ año anterior
- Diferencias permanentes varias
78.547
20.820
12.271
1.750
(30.219)
191
1.125
1.467
652
2.355
157
4.182
(5.089)
(198)
(150)
1.884
535
- Cargo por impuesto a las ganancias e impuesto diferido del ejercicio
65.784
- Cargo por impuesto a la ganancia mínima presunta
Total cargos por impuestos a las ganancias y ganancia mínima presunta
NOTA 16:
30.06.08
224.419
35%
65.784
24.496
(19.886)
4.610
ADQUISICIÓN, CONSTITUCIÓN Y REESTRUCTURACIÓN DE NEGOCIOS E INMUEBLES
1. Compra edificio República
En abril de 2008 la Sociedad adquirió el inmueble conocido como “Edificio República” sito
en Tucumán 1, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por un monto de U$S 70,3
millones parcialmente financiado con un mutuo con garantía hipotecaria del Banco Macro
por U$S 34 millones en cinco cuotas anuales y consecutivas (la primera en abril 2009) con
intereses semestrales y una tasa del 12% nominal.
La Compañía consultó a la Comisión Nacional de Defensa de la Competencia (CNDC),
respecto de la necesidad de notificar dicha operación como de concentración económica.
La CNDC resolvió que, efectivamente, se debía notificar la misma. La Sociedad objetó
dicha decisión en los tribunales locales. A la fecha de este estado contable, los tribunales
locales aún no han tomado una decisión respecto de esta apelación.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
98
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 16:
(Continuación)
2. Adquisición y venta edificio Bouchard
En marzo de 2007 la Sociedad adquirió el inmueble conocido como “Bouchard Plaza” sito
en Bouchard N° 551/7 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (incluyendo los contratos
de alquiler vigentes), por un monto de U$S 84 millones.
En abril de 2008 la Sociedad notificó la operación ante la CNDC y a la fecha de este
estado contable, aún no han tomado una decisión al respecto.
En enero de 2008 la Sociedad vendió a la firma Techint Compañía Técnica Internacional
Sociedad Anónima Comercial e Industrial (Techint) el 29,85% indiviso de “Bouchard Plaza”
(incluyendo los contratos de alquiler vigentes), por la suma de U$S 34,4 millones. Dicha
operación generó una ganancia de $ 19,0 millones.
La autoridad de aplicación autorizo la operación con fecha 10 de junio de 2009
3. Adquisición terreno en Luján
En mayo de 2008, la Sociedad (en comisión) y Birafriends S.A. firmaron un boleto de
compraventa con posesión por el cual IRSA se comprometió a adquirir una fracción de
campo ubicada en el partido de Luján de la Provincia de Buenos Aires por la suma total de
U$S 3 millones abonando al momento de celebración del boleto la suma de U$S 1,2
millones. El saldo será abonado al momento de suscribirse la respectiva escritura
traslativa de dominio del inmueble. En diciembre de 2008 la Sociedad notificó que el
comitente será Cresud S.A.C.I.F. y A. a quien le transfirió el terreno y el pasivo asociado.
4. Permuta de terreno con Cyrsa
La Sociedad firmó con Cyrsa una escritura de permuta por U$S 12,6 millones mediante la
cual IRSA le entregó a Cyrsa un terreno en el barrio de Caballito. Por su parte, Cyrsa se
obligó a realizar en el terreno un desarrollo inmobiliario para ser destinado a vivienda. En
una primera etapa dos edificios serán construidos y un tercer edificio a desarrollarse en
una segunda etapa a elección de Cyrsa.
Como contraprestación, Cyrsa abonó U$S 0,12 millones; y el saldo se cancelará mediante
la entrega del 25% de las unidades funcionales integrantes de los edificios a construirse
en el terreno. Si a junio de 2010 Cyrsa decide no construir el tercer edificio IRSA recibirá la
unidad funcional que tuviera los derechos a sobreelevar el futuro tercer edificio.
En garantía del cumplimiento de sus obligaciones Cyrsa ha gravado con hipoteca el
terreno por la suma de U$S 12,6 millones.
Esta transacción generó una ganancia bruta de $ 29.081 que se elimina en función de la
tenencia accionaria en Cyrsa.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
99
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 16:
(Continuación)
5. Adquisición del 50 % de la Torre Bankboston
En agosto de 2007 la Sociedad adquirió el 50% del inmueble conocido como “Torre
BankBoston” (incluyendo los contratos de alquiler vigentes) sito en la calle Carlos María
Della Paolera N° 265, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por un monto de
U$S 54 millones (Anexo B). La adquisición ha sido considerada como una combinación de
negocios. (Ver Nota 1.5.l).
La Compañía consultó a la Comisión Nacional de Defensa de la Competencia (“CNDC”),
respecto de la necesidad de notificar dicha operación como de concentración económica.
La CNDC resolvió que, efectivamente, se debía notificar la misma. La Sociedad objetó
dicha decisión en los tribunales locales y a la fecha de este estado contable aun no han
tomado una decisión al respecto.
6. Adquisición del Museo Renault
En diciembre de 2007 la Sociedad adquirió ciertas unidades funcionales del inmueble
conocido como “Palacio Alcorta” o “Museo Renault” (incluyendo los contratos de alquiler
vigentes) por un monto de U$S 3,2 millones (Anexo B). La adquisición ha sido considerada
como una combinación de negocios. (Ver Nota 1.5.l).
7. Compra paquete accionario Manibil S.A.
En mayo de 2008, la Sociedad adquirió de Land Group S.A. el 49% de Manibil S.A. cuyo
objeto es realizar actividades inmobiliarias, de construcción y financieras y realizó aportes
proporcionales a su tenencia por $ 23,9 millones. En virtud de los acuerdos firmados, la
Sociedad se compromete a no efectuar transferencia de sus acciones o de los derechos
de las acciones por un plazo de tres años.
8. Venta de inmuebles
La Sociedad vendió en distintas operaciones durante el último nonestre inmuebles de
oficina, los cuales representaban un área bruta locativa de 20.315 metros cuadrados en su
portafolio, por un total de $ 201,3 millones. Dichas operaciones generaron una ganancia
bruta de $ 119,4.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
100
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 17:
PROGRAMA DE EMISIÓN DE OBLIGACIONES NEGOCIABLES
1. Emisión de Obligaciones Negociables
En febrero de 2007, la Compañía emitió U$S 150 millones de obligaciones negociables no
convertibles (“Obligaciones Negociables - 2017”) con vencimiento en febrero de 2017,
dentro del marco del Programa Global de Emisión de Obligaciones Negociables por un
valor nominal de hasta U$S 200 millones autorizado por la Comisión Nacional de Valores.
Las Obligaciones Negociables - 2017 devengan una tasa de interés fija del 8,5% anual,
pagaderos semestralmente a partir de agosto de 2007. El capital será pagado
íntegramente al vencimiento. Las Obligaciones Negociables - 2017 contienen ciertos
covenants, incluyendo restricciones al pago de dividendos de acuerdo a determinados
límites. Al 30 de junio de 2009 se expone neta de gastos de emisión de
$ 875
corrientes y $ 5.831 no corrientes.
2. Obligaciones Negociables convertibles en acciones ordinarias
En noviembre de 2002, la compañía emitió obligaciones negociables convertibles en
acciones (“IRSA – ONC – 2007”) por U$S 100 millones, con vencimiento en el año 2007, a
una tasa de interés fija del 8% anual pagadero por semestre vencido y por cada IRSA –
ONC 2007 el tenedor tenia derecho a canjearla por 1,8347 acciones (0,1835 GDS) y
adicionalmente tenía una opción para comprar igual cantidad de acciones al precio de
ejercicio del warrant. El vencimiento de las Obligaciones Negociables convertibles y de las
opciones fue en noviembre de 2007.
Hasta su vencimiento se ejercieron U$S 99,9 millones derechos de conversión y, en
consecuencia, la Compañía emitió 183.380.366 acciones; adicionalmente, la compañía
emitió 183.296.821 acciones a cambio de U$S 119,9 millones como resultado del ejercicio
de los warrants.
3. Compra de Obligaciones Negociables de Alto Palermo
Durante el ejercicio la Sociedad adquirió obligaciones negociables de Alto Palermo (VN
U$S 120 millones y vencimiento en 2017), por un valor nominal de U$S 39,6 millones a
una cotización promedio de U$S 0,46. El monto total pagado fue de U$S 19,3 millones. El
resultado de la operación ascendió a $ 74.285.
Adicionalmente, la Sociedad adquirió obligaciones negociables de Alto Palermo
(VN $ 154 millones con vencimiento 2012) por un valor nominal de $ 46,5 millones, a una
cotizacion promedio de $ 0,61 el monto pagado ascendió a U$S 8,2 millones. El resultado
de la operación ascendio a $ 18.363.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
101
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 18:
HECHOS RELEVANTES
1. Asamblea ordinaria y extraordinaria del 31 de octubre de 2008
La asamblea general ordinaria y extraordinaria de accionistas celebrada el 31 de octubre
de 2008 aprobó lo siguiente:
-
Aplicar el 5% de las ganancias del ejercicio finalizado el 30 de junio de 2008 a la
reserva legal;
-
Que el saldo del resultado del ejercicio pase a nuevo ejercicio, facultando al Directorio
a disponer del saldo y reservas de libre disponibilidad para entre otros usos, distribuir
dividendos, o disponer la adquisición de acciones propias. Ello en virtud de la situación
de crisis financiera que exhiben el mercado nacional e internacional de la cual resulta
clara la afectación de los precios de cotización de los valores de la empresa, que por
cierto no se corresponden con la realidad de la compañía, resultando imperativo
proteger el interés de los accionistas preservando los precios de cotización;
-
Que el impuesto a los bienes personales de los señores accionistas ingresado por la
Sociedad en su calidad de responsable sustituto por hasta la suma de $ 5.433, sea
íntegramente absorbido por la Sociedad mientras no se modifique tal decisión por acto
asambleario;
2. Adquisición de acciones de la sociedad por parte de Cresud S.A.C.I.F. y A.
Durante el ejercicio Cresud S.A.C.I.F. y A. (“Cresud”, accionista de la Sociedad) adquirió
78.181.444 acciones adicionales de la Compañía. De esta manera, la participación de
Cresud en la Sociedad, en forma directa e indirecta a través de sus sociedades
controladas, asciende aproximadamente al 55,64%, por lo que comienza a ejercer, a partir
de octubre de 2008, control sobre la Sociedad, dado que posee los votos necesarios para
formar la voluntad social en las asambleas ordinarias de acuerdo con lo establecido en la
RT N° 21.
3. Situación del mercado financiero y de capitales
A partir de los últimos meses del año 2008 los mercados financieros de los principales
países del mundo se han visto afectados por condiciones de volatilidad, iliquidez, falta de
crédito e incertidumbre, observándose, en consecuencia, una significativa caída de los
mercados internacionales, a la vez que comenzó a evidenciarse una desaceleración
económica a nivel mundial, situación que paulatinamente se fue revirtiendo en los últimos
meses.
Con respecto a Argentina, los mercados mostraron bajas pronunciadas en los precios de
los títulos públicos y privados que durante el primer semestre de 2009 recuperaron
significativamente su valor. Asimismo los mercados mostraron también un alza de las
tasas de interés, del riesgo país y de los tipos de cambio.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
102
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 18:
(Continuación)
3. (Continuación)
La Gerencia de la Sociedad se encuentra en un proceso de evaluación y monitoreo
permanente de los efectos derivados de las situaciones mencionadas en la propia
Sociedad así como en aquellas sociedades controladas, con el objeto de adoptar en
tiempo real las medidas necesarias para amortiguar los efectos de esta coyuntura en pos
de la protección del patrimonio de la Sociedad.
En lo que respecta al valor de cotización de las acciones emitidas por la Sociedad, sus
subsidiarias, la Gerencia de la Sociedad manifiesta que, el precio de cotización de sus
acciones también se ha visto afectado, entendiendo que dicha caída (aunque la accion de
IRSA fue recuperándose en el transcurso del ejercicio) aún no se corresponde con la
realidad patrimonial ni con el giro de la compañía, siendo una consecuencia inmediata del
proceso coyuntural por el que transita el mercado nacional e internacional.
En particular, durante el período, la acción de Banco Hipotecario ha sufrido una
declinación en el valor de cotización que fue recuperándose en el transcurso del ejercicio.
Sin embargo, la Gerencia, estima que la misma aún no es representativa de la
performance operativa actual de Banco Hipotecario.
Entre los factores que consideró la Compañía se encuentran los siguientes: (i) las razones
para la declinación en el valor (si está relacionado con el crédito, los intereses o con el
mercado), (ii) la habilidad e intención de la Compañía de mantener la inversión por un
período de tiempo suficiente en el cual se recupere el valor, (iii) si la declinación es
significativa para la Compañía, (iv) el comportamiento histórico de los factores que causan
la declinación en el valor y (v) los fundamentos del negocio de la Compañía. La evaluación
de una desvalorización no temporaria es un proceso cualitativo y cuantitativo, el cual está
sujeto a varios riesgos e incertidumbres. A la fecha de los presentes Estados Contables la
Gerencia estima que la declinación en el valor de cotización es temporaria.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
103
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Notas a los Estados Contables (Continuación)
Cifras expresadas en miles
NOTA 19:
HECHOS POSTERIORES
Escisión – fusión Palermo Invest
Investment S.A.
S.A., Inversora Bolívar S.A. y Patagonian
Que con fecha 30 de julio de 2009 el Directorio de la Sociedad resolvió dar inicio a la
confección de los instrumentos pertinentes con la intención de llevar a cabo: (i) un proceso
de escisión-fusión con Inversora Bolívar SA, en adelante denominada “IBOSA” y Palermo
Invest SA, en adelante denominada “PISA” (nuestras controladas en forma directa e
indirecta en un 100%), mediante el cual tanto IBOSA como PISA, destinarán parte de su
patrimonio a constituir cada una de ellas nuevas sociedades, y el resto será absorbido por
fusión por parte de IRSA; y (ii) un proceso de fusión por absorción con Patagonian
Investment SA, en adelante denominada “PAISA” (nuestra controlada en forma directa e
indirecta en un 100%), en la cual IRSA sería la sociedad incorporante y PAISA la sociedad
incorporada. Atento ello, el Directorio encargó la confección de los balances especiales al
30 de junio de 2009 a efectos de merituar la procedencia del proceso de reorganización
antes descripto siendo la fecha de reorganización el 1 de julio de 2009.
Cumplimiento de la normativa ambiental vigente
La Sociedad mantiene dentro de sus objetivos permanentes el desarrollo sustentable de
sus negocios en consonancia con el cumplimiento de la normativa ambiental vigente.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
104
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Bienes de Uso
Correspondientes al ejercicio económico
iniciado el 1º de julio de 2008 y finalizado el 30 de junio de 2009
comparativo con el ejercicio finalizado el 30 de junio de 2008
Expresados en miles de pesos
Anexo A
Depreciaciones
(50)
-
Valores al
cierre del
ejercicio
1.575
6.940
2.016
6.753
57
130
Acumuladas al
inicio del ejercicio
5.742
1.661
6.534
104
Valores al
inicio del ejercicio
1.211
6.611
1.719
6.753
39
130
Aumentos
y transferencias
364
329
297
68
-
Subtotal otros bienes de uso
16.463
1.058
(50)
17.471
14.041
Inmuebles:
Edificio República
Torre BankBoston (3)
Bouchard 551
Dique IV
Bouchard 710
Maipú 1300
Libertador 498
Costeros Dique IV
Edifícios Costeros (Dique II)
Dock del Plata
Suipacha 652
Museo Renault (4)
Constitución 1159
Avda. de Mayo 595
Libertador 602
Constitución 1111
Sarmiento 517
Madero 1020
Rivadavia 2768
Obras en curso Dique IV
Laminar Plaza
Reconquista 823
Avda. Madero 942
Torre Renoir I
Local comercial Cruceros
229.910
174.339
160.657
72.460
52.693
51.152
23.337
21.184
26.944
17.010
8.503
8.762
7.339
3.486
1.338
485
974
334
36.387
33.513
24.764
3.277
1.520
293
334
5
2.687
23
30
28.288
-
50
(5.266)
64.675
(14.808)
(13.608)
(566)
(64.675)
(33.513)
(24.764)
(3.277)
(1.520)
(293)
230.294
169.078
160.657
67.362
72.460
52.716
36.344
23.337
21.184
13.366
17.010
8.503
8.762
7.339
3.486
1.338
485
408
334
-
1.143
2.581
5.431
5.155
11.664
11.520
3.050
3.262
1.290
5.170
95
2.382
754
355
55
278
65
5.171
6.319
992
29
16
Subtotal inmuebles
960.661
31.367
(97.565)
894.463
Totales al 30.06.09
977.124
32.425
(97.615)
911.934
441.325
(85.111)
977.124
Conceptos
Obras en curso
Maquinarias, equipos y sistemas informáticos
Muebles y útiles
Mejoras en inmuebles de terceros
Anticipo bienes de uso
Rodados
Totales al 30.06.08
(1)
(2)
(3)
(4)
620.910
Disminuciones y
transferencias
El destino contable de las depreciaciones del ejercicio se expone en el Anexo H.
Se expone neta de amortizaciones del ejercicio por $ 10 (Anexo H) y de recupero de desvalorización de 1.073.
Incluye, al 30 de junio de 2009 y 2008, $ 5.899 y $ 6.295 , respectivamente, correspondientes a la llave generada por la alocación del precio de compra (ver Nota 1.5.I.).
Incluye, al 30 de junio de 2009 y 2008, $ 3.276 y $ 3.438 , respectivamente, correspondientes a la llave generada por la alocación del precio de compra (ver Nota 1.5.I.).
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
105
Del ejercicio
Disminuciones y
transferencias
-
Acumuladas al
cierre del
ejercicio
Neto
resultante
al 30.06.09
1.575
612
309
123
57
-
Neto
resultante
al 30.06.08
1.211
869
58
219
39
26
2.676
2.422
586
46
96
26
6.328
1.707
6.630
130
Previsión por
desvalorización (2)
-
754
14.795
-
(183)
(3.628)
(1.044)
(186)
(5.805)
(6.811)
(1.038)
(29)
(21)
4.673
2.887
2.328
378
1.022
1.382
1.253
588
549
429
452
255
234
99
43
18
47
26
634
492
46
5
5.816
5.285
7.759
378
6.177
13.046
9.145
3.638
3.811
675
5.622
350
2.616
853
398
73
139
91
-
(3.589)
(57)
-
224.478
163.793
152.898
66.984
66.283
39.670
27.199
19.699
17.373
12.691
11.388
8.153
5.173
4.723
2.633
940
355
269
243
-
228.767
171.758
155.226
67.305
41.029
39.632
20.287
17.922
25.654
11.840
8.408
4.100
4.957
2.732
983
363
696
269
36.387
28.342
18.445
2.285
1.491
277
66.777
(18.745)
17.840
65.872
(3.646)
824.945
889.155
80.818
(18.745)
18.594
80.667
(3.646)
827.621
65.350
(2.584)
18.052
80.818
(4.729)
-
Monto
(1)
891.577
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Activos Intangibles
Correspondientes al ejercicio económico
iniciado el 1º de julio de 2008 y finalizado el 30 de junio de 2009
comparativo con el ejercicio finalizado el 30 de junio de 2008
Expresados en miles de pesos
Anexo B
Valores al origen
Valores al
inicio
$
Altas y
transferencias
$
Gastos intangibles - costos ahorrados
- Torre BankBoston
- Museo Renault
- Edificio República
5.767
198
555
Totales al 30.06.09
Totales al 30.06.08
(1)
Amortizaciones
Bajas y
transferencias
$
Valores al
cierre
$
Acumuladas
al inicio
$
Del
ejercicio
(1) $
Bajas
$
Acumuladas
al cierre
$
Neto
resultante al
30.06.09
Neto
resultante al
30.06.08
4.140
152
551
-
(123)
-
5.644
198
555
1.627
46
4
(22)
-
1.744
79
256
3.349
125
260
2.295
73
295
6.520
-
(123)
6.397
1.677
(22)
2.079
3.734
2.663
-
6.520
6.520
-
1.677
1.677
-
El destino contable de las amortizaciones del ejercicio se expone en el Anexo H.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
106
-
4.843
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Acciones y otros títulos emitidos en serie
Participaciones en otras sociedades
Balances Generales al 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos
Anexo C
Información sobre el ente emisor (1)
Valor
Emisor y características de los valores
Clase
V.N.
Cantidad
registrado al
registrado
Actividad
Domicilio
30.06.09
al 30.06.08
principal
legal
Inversiones corrientes
Boden 2013 (2)
Cédulas Hipotecarias Argentina (2)
U$S
0,003
400
1
1
$
0,001
168.250
165
259
Total de Inversiones corrientes al 30.06.09
Total de Inversiones corrientes al 30.06.08
(1) Porcentaje
Ultimo estado contable
Valor
166
260
(1) No se informa por poseer participación accionaria inferior al 5%.
(2) No considerado como efectivo a los fines del Estado de Flujo de Efectivo.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
107
Fecha
de participación
Capital social
Resultado del
Patrimonio
(valor nominal)
ejercicio
Neto
sobre el capital
social
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Acciones y otros títulos emitidos en serie
Participaciones en otras sociedades
Balances Generales al 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos
Anexo C (Continuación)
Información sobre el ente emisor (1)
Emisor y características
de los valores
Clase
V.N.
Cantidad
Valor
registrado al
Valor
registrado
30.06.09
al 30.06.08
Pereiraola S.A.I.C.I.F. y A.
Ordin. 1 voto
Aportes irrevoc.
Mayor valor
0,001
1.641.168
1.293
60
7.553
Palermo Invest S.A. (1)
Ordin. 1 voto
Mayor valor
Gastos de compra
Llave
0,001
76.685.772
142.036
28.682
464
(40.355)
Hoteles Argentinos S.A.
Ordin. 1 voto
Mayor valor
Gastos de compra
0,001
15.366.840
Alto Palermo S.A. (2)
Ordin. 1 voto
Llave
Mayor valor
0,001
49.537.175
Patagonian Investment S.A.
Ordin. 1 voto
Aportes irrevoc.
Gastos de compra
0,001
4.204.415
Actividad principal
Domicilio legal
Fecha
Capital social
Resultado del
Patrimonio
(valor nominal)
ejercicio
Neto
(1) Porcentaje
de
participación
sobre el
capital social
Inmobiliaria y financiera
Bolívar 108 1° Piso
Ciudad Autónoma
de Buenos Aires
30/06/09
3.282
(170)
2.707
50,00 %
165.353
30.018
480
(42.308)
Inversionista
Bolívar 108 1° Piso
Ciudad Autónoma
de Buenos Aires
30/06/09
78.251
(23.792)
183.791
98,00 %
19.003
1.424
35
20.803
1.555
38
Hotelería
Av. Córdoba 680
Ciudad Autónoma
de Buenos Aires
30/06/09
19.209
(2.250)
23.754
80,00 %
482.764
(40.816)
113.093
536.255
(43.453)
22.058
Inversiones inmobiliarias
Moreno 877, Piso 22
Ciudad Autónoma
de Buenos Aires
30/06/09
78.206
(22.059)
765.859
63,34 %
Inversiones inmobiliarias
Florida 537 Piso 18
Ciudad Autónoma
de Buenos Aires
30/06/09
4.321
3.014
7.055
97,30 %
6.806
58
1
1.308
7.553
Ultimo estado contable
3.368
48
1
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
108
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Acciones y otros títulos emitidos en serie
Participaciones en otras sociedades
Balances Generales al 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos
Anexo C (Continuación)
Información sobre el ente emisor (1)
Emisor y características
de los valores
Clase
V.N.
Cantidad
Valor
registrado al
30.06.09
Valor
registrado al
30.06.08
Ultimo estado contable
Actividad principal
Domicilio legal
Fecha
Capital social
(valor nominal)
Resultado
del periodo
Ordin. 1 voto
Gastos de compra
0,001
14.247.506
4.792
162
11.465
174
Hotelería
Florida 537 Piso 18
Ciudad Autónoma de Bs.As.
30/06/09
Banco de crédito y Securitización S.A.
Ordin. 1 voto.
0,001
3.187.500
5.127
5.444
Bancaria
Tte. Gral. Perón 655 - PB
Buenos Aires
30/06/09
Ritelco S.A.
Ordin. 1 voto
Aportes irrevoc.
0,001
66.970.394
196.984
27.340
191.518
27.340
Inversionista
Zabala 1422 Montevideo
Uruguay
30/06/09
Banco Hipotecario S.A. (3)
Ordin. 1 voto
Llave
Mayor valor
0,001
75.000.000
130.272
(2.162)
36
125.519
(2.116)
Bancaria
Reconquista 151 1° Piso
Ciudad Autónoma de
Buenos Aires
30/06/09
Canteras Natal Crespo S.A.
Ordin. 1 voto
Mayor valor
Gastos de compra
0,001
149.760
(839)
4.842
319
(398)
4.842
319
Extracción y
venta de áridos
Caseros 85, Oficina 33
Córdoba
30/06/09
300
(882)
Inversora Bolivar S.A.
Ordin. 1 voto
0,001
46.687.768
4.137
Adquisición, construcción
Bolívar 108 1° Piso
Ciudad Autónoma de Buenos
Aires
30/06/09
132.043
62.095
328.846
35,36 %
Inversiones inmobiliarias
Bolívar 108 1° Piso
Ciudad Autónoma
de Buenos Aires
30/06/09
100
(51)
43
95,00 %
60.333
93,49 %
34.934
10,00 %
Aportes irrevoc.
4.929
(4)
62.500
(4)
1.500.000
Ordin. 1 voto
0,001
95.000
41
90
E-Commerce Latina S.A.
Ordin. 1 voto
Aportes irrevoc.
0,001
2.539.250
55.370
1.039
3.353
135
Participación directa o indirecta
en sociedades vinculadas a
Florida 537 18° Piso
Ciudad Autónoma
30/06/09
2.716
Rummaala S.A. (5)
Ordin. 1 voto
0,001
4.314.719
3.493
3.829
Adquisición, construcción y
compraventa de inmuebles
Moreno 877, Piso 21
Ciudad Autónoma
de Buenos Aires
30/06/09
43.147
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
109
(4)
66.970
Quality Invest S.A.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
(13.346)
capital social
Llao-Llao Resort S.A.
111.219
28.495
Patrimonio
Neto
(1) Porcentaje
de
participación
sobre el
7.533
(4)
5.453
(4)
82.974
55.408
(3.357)
(4)
9.583
50,00 %
122.916
5,10 %
224.541
100,00 %
2.662.737
5,00 %
(1.677)
50,00 %
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Acciones y otros títulos emitidos en serie
Participaciones en otras sociedades
Balances Generales al 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos
Anexo C (Continuación)
Emisor y características
de los valores
Clase
V.N.
Cantidad
Valor
registrado
al 30.06.09
Valor
registrado
al 30.06.08
Información sobre el ente emisor (1)
Ultimo estado contable
Actividad principal
Domicilio legal
Inversiones Inmobiliarias
Bolívar 108, Piso 1°
Ciudad Autónoma
de Buenos Aires
(1)
Porcentaje de
participación
sobre el
capital social
Capital social
(valor nominal)
Resultado
del periodo
Patrimonio
Neto
30/06/09
52.336
(4.835)
41.192
50,00 %
Fecha
CYRSA S.A. (5)
Ordin. 1 voto
Gastos de compra
0,001
26.167.857
6.056
1
3.850
1
Solares de Santa María S.A.
Ordin. 1 voto
0,001
283.427.390
116.405
116.931
Inversiones mobiliarias
e Inmobiliarias
Bolívar 108, Piso 1°
Ciudad Autónoma
de Buenos Aires
30/06/09
314.919
(584)
314.362
90,00 %
Financel Communications S.A.
Ordin. 1 voto
0,001
-
-
4
Promoción y gestión de
sistemas de pago de
bienes y servicios por
medios electrónicos,
Bolívar 108, Piso 1°
Ciudad Autónoma de
Buenos Aires
30/06/08
300
(2)
5
80,00 %
Manibil S.A.
Ordin. 1 voto
Aportes irrevoc.
Gastos de compra
0,001
23.897.880
25.322
10
Inmobiliaria y constructora
Av. Del Libertador
498 Piso 10 Of. 6
30/06/09
48.772
3.306
51.678
49,00 %
Tyrus S.A.
Ordin. 1 voto
Aportes irrevoc.
Llave
Gastos de compra
0,001
1.600.000
(6.967)
73.358
(46)
21
Inversionista
Colonia 810/403
Montevideo, Uruguay
30/06/09
1.600
(19.899)
53.542
100,00 %
(6)
Anticipo por compra de acciones (Anexo G)
Total de Inversiones no corrientes al 30.06.09
Total de Inversiones no corrientes al 30.06.08
(1)
(2)
(3)
(4)
No contempla aportes irrevocables
(5)
(6)
Ver Nota 22 A.2. a los Estados Contables Consolidados.
3.994
(394)
23.892
10
4.592
1.483.219
1.227.614
Valor de cotización de la acción de APSA al 30/06/09 $ 4,80. Valor de cotización de la acción de APSA al 30/06/08 $ 11,50.
Valor de cotización de la acción del Banco Hipotecario S.A. al 30/06/09 $ 0,85. Valor de cotización de la acción del Banco Hipotecario S.A. al 30/06/08 $ 1,13.
Los montos corresponden a los estados contables de Banco Hipotecario S.A. y de Banco de Crédito y Securitización S.A. preparados de acuerdo con las normas del Banco Central de la República Argentina. A los efectos de la valuación de la inversión en la Sociedad se han considerado los ajustes necesarios para adecuar los
estados contables a las normas contables profesionales.
Con fecha 31 de diciembre de 2008, la Sociedad vendió la totalidad de las acciones de Financel Communications S.A.. Al 30/06/08 la Sociedad poseía 240.000 acciones.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
110
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Otras inversiones
Balances Generales al 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos
Anexo D
Conceptos
Otras inversiones corrientes
Fondos comunes de inversión (Anexo G) (1)
Acciones en moneda extranjera (Anexo G) (2)
Bono APSA 2012 (Nota 12.a.) (2)
Intereses Bono APSA 2012 (Nota 12.a.) (2)
Intereses Bono APSA 2017 (Nota 12.a. y Anexo G) (2)
Intereses Bono Convertible APSA 2014 (Nota 12.a. y Anexo G) (2)
Total de otras inversiones corrientes al 30.06.09
Total de otras inversiones corrientes al 30.06.08
Otras inversiones no corrientes
Pilar
Luján
Torres Jardín IV
Padilla 902 (3)
Subtotal reserva de tierras
Bono APSA 2012 (Nota 12.a.) (4)
Bono Convertible APSA 2014 (Nota 12.a. y Anexo G)
Bono APSA 2017 (Nota 12.a. y Anexo G) (4)
Otras inversiones
Obras de arte
Subtotal otras inversiones
Total de otras inversiones no corrientes al 30.06.09
Total de otras inversiones no corrientes al 30.06.08
(4)
Valor registrado
al 30.06.09
Valor registrado
al 30.06.08
86.958
13.147
13.290
231
1.613
5.349
120.588
20.338
4.393
24.731
3.408
3.030
6.438
3.408
9.510
3.030
101
16.049
11.117
120.510
73.529
40
205.196
211.634
96.008
544
40
96.592
112.641
(1) Al 30 de junio de 2009 y 2008, incluyen $ 2.437 y $ 3.027, respectivamente, correspondientes a fondos comunes de
inversión no considerados como efectivo a los fines del estado de flujo de efectivo.
(2) No considerado como efectivo a los fines del estado de flujo de efectivo.
(3) Neto de la previsión por desvalorización de $ 259 al 30 de junio de 2008.
(4) Ver Nota 23 1. y 2. a los Estados Contables Consolidados.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
111
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Previsiones
Correspondientes al ejercicio económico
iniciado el 1º de julio de 2008 y finalizado el 30 de junio de 2009
comparativo con el ejercicio finalizado el 30 de junio de 2008
Expresados en miles de pesos
Anexo E
Saldos al inicio
Conceptos
del ejercicio
Aumentos
Disminuciones
Totales al
Totales al
30.06.09
30.06.08
Deducidas del Activo:
Previsión para deudores incobrables (1)
632
6.599
(179)
7.052
632
4.729
-
(1.083)
3.646
4.729
259
-
(259)
-
259
Subtotal al 30.06.09
5.620
6.599
(1.521)
10.698
Subtotal al 30.06.08
7.985
301
(2.666)
67
-
(4)
63
Subtotal al 30.06.09
67
-
(4)
63
Subtotal al 30.06.08
6
77
(16)
Previsión por desvalorización de bienes de uso (2)
Previsión por desvalorización de reserva de tierras (4)
5.620
Deducidas del Pasivo:
Previsiones para juicios (3)
(1)
(2)
(3)
(4)
Los incrementos se exponen en el Anexo H. Las disminuciones corresponden a utilizaciones.
Las disminuciones corresponden a: depreciaciones del ejercicio por $ 10 (expuestas en el Anexo H) y recupero previsión por desvalorización por $ 1.073.
Los incrementos se exponen en Nota 11. Las disminuciones corresponden a utilizaciones.
La disminución corresponde a la transferencia a bienes de cambio.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
112
67
67
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Costo de Ventas, Alquileres y Servicios
Correspondientes a los ejercicios económicos
iniciados el 1º de julio de 2008 y 2007
y finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos
Anexo F
Conceptos
Totales al
Totales al
30.06.09
30.06.08
$
$
109.131
113.508
I. Costo de venta de inmueble
Existencia al inicio del ejercicio
Mas:
Compras del ejercicio
Permuta terreno Caballito
Gastos (según Anexo H)
276
95
-
37.939
5.073
2.940
Transferencia de reservas de tierra
101
9.222
Transferencia de bienes de uso (1)
78.870
92.266
Menos:
Existencia al final del ejercicio
Subtotal
(67.521)
(109.131)
125.930
146.839
11.915
2.543
137.845
149.382
24.191
19.710
24.191
19.710
162.036
169.092
Más:
Resultados por valuación de bienes de cambio al valor neto de realización
Costo de venta de inmuebles
II. Costo de alquileres y servicios
Gastos (según Anexo H)
Costo de alquileres y servicios
Total costo de ventas, alquileres y servicios
(1)
Al 30 de junio de 2009 corresponden a:
(a) Edificio Libertador 498
$
11.180
(b) Dock del Plata
$
12.564
(c) Torre BankBoston
$
5.083
(d) Madero 942
$
2.239
(e) Edificio Crucero
$
272
(f) Madero 1020
$
380
(g) Laminar
$
27.708
(h) Renoir
$
1.491
(i) Reconquista 823
$
17.953
Al 30 de junio de 2008 corresponden a:
(a) Bouchard 551
$
91.364
(b) Madero 1020
$
902
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
113
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Activos y Pasivos en moneda extranjera
Balances Generales al 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos
Anexo G
Conceptos
Activo
Activo Corriente
Caja y bancos
Caja
Caja
Caja
Caja
Bancos
Bancos
Inversiones
Boden 2013
Fondos comunes de inversión
Intereses Bono Convertible APSA 2014
Intereses Bono APSA 2017
Acciones
Créditos por ventas, alquileres y servicios
Deudores por ventas, alquileres y servicios
Deudores por ventas, alquileres y servicios
Sociedades art. 33 y otras partes relacionadas
Otros créditos
Gastos pagados por adelantado
Crédito por venta de tenencia accionaria
Sociedades art. 33 y otras partes relacionadas
Garantía por créditos en default
Diversos
Total del Activo Corriente
Activo no Corriente
Créditos por ventas, alquileres y servicios
Deudores por ventas, alquileres y servicios
Otros créditos
Sociedades art. 33 y otras partes relacionadas
Garantía por créditos en default
Inversiones
Anticipo por compra de Sociedades
Bono Convertible APSA 2014
Bono Convertible APSA 2017
Total del Activo no Corriente
Total del Activo al 30.06.09
Total del Activo al 30.06.08
Pasivo
Pasivo Corriente
Cuentas por pagar
Cuentas por pagar
Cuentas por pagar
Sociedades art. 33 y otras partes relacionadas
Anticipo de clientes
Préstamos financieros
Otros pasivos
Sociedades art. 33 y otras partes relacionadas
Depósitos en garantía
Diversos
Total del Pasivo Corriente
Pasivo no Corriente
Cuentas por pagar
Préstamos financieros
Otros pasivos
Sociedades art. 33 y otras partes relacionadas
Depósitos en garantía
Total del Pasivo no Corriente
Total del Pasivo 30.06.09
Total del Pasivo 30.06.08
Monto en
moneda
extranjera
Tipo
U$S
Euros
Libras
Real
U$S
Euros
Cambio
Vigente(1)
Total al
30.06.09
Total al
30.06.08
5
5
1
3.506
117
3,7570
5,2677
6,1769
1,7500
3,7570
5,2677
18
28
2
2
13.171
619
10
18
2
2
69.356
552
23.145
1.409
425
3.499
3,7570
3,7570
3,7970
3,7970
3,7570
1
86.958
5.349
1.613
13.147
1
20.338
4.393
-
U$S
Euros
U$S
5.694
983
3,7570
5,2677
3,7970
21.393
3.731
2.420
7
1.092
U$S
U$S
U$S
U$S
U$S
11
8.985
1.621
1.120
55
3,7570
3,7970
3,7970
3,7570
3,7570
40
34.115
6.157
4.206
207
190.757
12
27.179
178
457
126.017
U$S
366
3,7570
1.373
266
U$S
U$S
2.992
-
3,7970
-
11.359
-
6.132
3.178
U$S
U$S
U$S
31.738
19.365
3,7970
3,7970
120.510
73.529
206.771
397.528
597
96.008
106.181
U$S
U$S
U$S
U$S
U$S
232.198
U$S
Euros
U$S
U$S
U$S
239
529
2.767
15.644
3,7970
3,7970
3,7970
3,7970
907
2.009
10.505
59.400
349
12
196
23.969
47.805
U$S
U$S
U$S
9.323
518
-
3,7970
3,7970
-
35.399
1.968
110.188
14.848
839
658
88.676
U$S
U$S
170.135
3,7970
646.003
5.445
544.036
U$S
U$S
5.614
1.028
3,7970
3,7970
21.318
3.904
671.225
781.413
28.298
3.295
581.074
669.750
(1) Tipo de cambio comprador y vendedor oficial Banco Nación vigentes al 30 de junio de 2009.
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
114
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Información requerida por el artículo 64 inc. b) de la Ley N° 19.550
Correspondientes a los ejercicios económicos
iniciados el 1º de julio de 2008 y 2007
y finalizados el 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos
Anexo H
Rubros
Intereses y actualizaciones
Depreciaciones y amortizaciones
Honorarios a Directores
Sueldos, gratificaciones y cargas sociales
Deudores incobrables
Honorarios y retribuciones por servicios
Gastos de mantenimiento de inmuebles
Impuestos, tasas y contribuciones
Ingresos brutos
Alquileres
Comisiones y gastos de venta de inmuebles
Viajes y estadías
Gastos bancarios
Suscripciones y publicaciones
Publicidad y propaganda
Viáticos, movilidad y librería
Seguros
Servicios públicos y correos
Cursos
Vigilancia
Caja de valores y gastos de Bolsa de Comercio
Otros gastos administración del personal
Diversos
Recupero de gastos
Totales al 30.06.09
Totales al 30.06.08
Total al
30.06.09
63.522
21.537
11.601
12.631
6.599
6.235
5.022
3.401
2.848
2.904
5.670
898
655
472
299
337
169
113
100
12
129
2.289
147.443
Costo
de los
alquileres
19.908
58
53
4.172
24.191
19.710
Costo de los
bienes de
cambio
74
15
679
4.305
5.073
2.940
Gastos de
Expensas
41
2.585
19
6.328
1.598
24
13
187
33
488
3.700
2
3.356
139
801
(19.314)
-
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
115
Recupero
de gastos
(41)
(2.585)
(19)
(6.328)
(1.598)
(24)
(13)
(187)
(33)
(488)
(3.700)
(2)
(3.356)
(139)
(801)
19.314
-
Administración
755
11.601
12.499
6.167
171
3.401
2.904
898
655
472
337
169
113
100
12
129
1.148
41.531
34.122
Comercialización
6.599
2.848
1.365
299
11.111
6.605
Financiación
63.522
874
1.141
65.537
52.192
Totales al
30.06.08
50.021
20.604
3.862
13.305
301
7.840
1.409
2.469
4.989
803
795
767
4.140
254
520
433
165
163
123
6
275
233
2.092
115.569
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Apertura por vencimiento de colocación de fondos, créditos y pasivos
Balances Generales al 30 de junio de 2009 y 2008
Expresados en miles de pesos
Anexo I
Con Plazo
Intereses
A vencer
Sin Plazo
Vencido
Hasta 3
meses
De 3 a 6
meses
De 6 a 9
meses
De 9 a 12
meses
De 1 a 2
años
Devenga
De 2 a 3
años
De 3 a 4
años
De 4 años
en adelante
Total a
vencer
Total con
plazo
Total
No
devenga
A tasa fija
A tasa
variable
30.06.09
Activos
Inversiones
Créditos
Pasivos
Préstamos
Otras Deudas
104.266
8.557
6.837
5.349
85.888
8.490
37.522
8.572
6.645
3.195
5.558
65.768
5.558
429
34.401
194.039
207
225.639
235.982
225.639
242.819
329.905
251.376
40.063
125.912
205.156
111.568
84.686
13.896
4.909
437
58.047
40.950
28.526
17.260
(219)
1.919
25.266
37.882
24.610
6.463
24.610
22.003
24.610
111
566.342
224
751.792
126.812
751.792
127.249
751.792
132.158
23.914
73.250
682.878
7.982
45.000
50.926
21.182
119.638
5.023
4.393
22.395
66.832
2.069
1.321
21.080
94
70
96.008
124
100.401
113.985
100.401
119.008
121.583
238.646
25.575
122.595
96.008
107.626
8.425
12.661
248
60.775
22.124
14.784
43.279
1.132
19.866
3.574
28.503
31.111
19.428
2.769
19.428
339
469.972
5.529
632.756
109.857
632.756
110.105
632.756
122.766
11.166
79.540
621.590
580
42.646
30.06.08
Activos
Inversiones
Créditos
Pasivos
Préstamos
Otras Deudas
Inicialado a los efectos de su identificación
con nuestro informe de fecha 08/09/09
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
116
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Información solicitada por el artículo 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio
Balance General al 30 de junio de 2009
Expresados en miles de pesos
1.
No existen.
2.
No existen.
3.
Créditos y deudas por plazos de vencimiento.
Conceptos
Créditos
Créditos por ventas, alquileres y
servicios
Sin Plazo
(Punto 3.b.)
30.06.09
Cte.
A Vencer (Punto 3.c.)
30.09.09
31.12.09
Total
31.03.10
30.06.10
6.790
-
38.663
3
684
21
47
734
47.461
37.518
7.888
3.174
96.822
6.837
734
86.124
37.521
8.572
3.195
142.983
Cuentas por pagar
-
1.039
19.148
-
-
-
20.187
Anticipo de clientes
-
-
3.410
10.057
243
243
13.953
Préstamos financieros
-
-
58.047
28.526
(219)
Remuneraciones y cargas sociales
-
-
4.519
-
472
-
4.991
Cargas fiscales
-
-
4.905
5.795
21
2.103
12.824
Otros pasivos
437
3.862
9.134
1.408
1.183
35.538
51.562
Total
437
4.901
99.163
45.786
1.700
63.150
215.137
Otros créditos
Total
Deudas
Vencido
(Punto 3.a.)
117
25.266
46.161
111.620
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Información solicitada por el artículo 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio
Balance General al 30 de junio de 2009
Expresados en miles de pesos
3.
(Continuación)
Conceptos
Sin Plazo
(Punto 3.b.)
No Cte.
Créditos
Deudas
Créditos por ventas, alquileres y
servicios
A Vencer (Punto 3.c.)
30.09.2010
31.12.2010
31.03.2011
30.06.2011
30.09.2011
31.12.2011
31.03.2012
30.06.2012
30.09.2012
28
-
22
23
1.151
24
25
26
27
27
Otros créditos
7.823
121
24.543
121
39.762
110
108
101
5
3
Total
7.823
143
24.566
1.272
39.786
135
134
128
32
31
Cuentas por pagar
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Anticipo de clientes
-
7
-
-
-
-
-
-
-
-
Préstamos financieros
-
Remuneraciones y cargas sociales
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Cargas fiscales
-
22
23
1.162
24
25
25
26
26
27
Otros pasivos
8
1.145
1.243
399
2.438
142
17.025
Total
8
955
1.047
1.342
27.728
(52)
16.831
(219)
(219)
118
(219)
25.266
(219)
(219)
(219)
(193)
25.266
4.565
29.857
(219)
(192)
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Información solicitada por el artículo 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio
Balance General al 30 de junio de 2009
Expresados en miles de pesos
3.
(Continuación)
Conceptos
Créditos
Créditos por ventas, alquileres y
servicios
Otros créditos
Total
Deudas
Cuentas por pagar
Anticipo de clientes
Préstamos financieros
Remuneraciones y cargas
sociales
Cargas fiscales
Otros pasivos
Total
A Vencer (Punto 3.c.)
31.12.2012
31.03.2013
30.06.2013
30.06.2014
30.06.2015
30.06.2016
30.06.2017
30.06.2018
Total
20
-
-
-
-
-
-
-
1.373
3
3
34.110
6
-
201
-
-
107.020
23
3
34.110
6
-
201
-
-
108.393
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(219)
(219)
-
-
25.266
(875)
(875)
(875)
-
-
7
568.970
-
640.172
-
-
-
-
-
-
-
-
-
27
28
29
111
-
-
-
-
1.555
-
-
27.079
-
668.813
(192)
(191)
-
-
25.295
(764)
119
(875)
114
(761)
568.970
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Información solicitada por el artículo 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio
Balance General al 30 de junio de 2009
Expresados en miles de pesos
4.a.
Créditos y deudas clasificados por vencimiento y por moneda.
Corriente
Conceptos
Créditos
Deudas
Moneda
Local
No Corriente
Moneda
Extranjera
Moneda
Local
Total
Moneda
Extranjera
Totales
Moneda
Local
Total
Moneda
Extranjera
Total
Créditos por ventas, alquileres y
servicios
21.037
25.124
46.161
-
1.373
1.373
21.037
26.497
47.534
Otros créditos
52.097
44.725
96.822
95.661
11.359
107.020
147.758
56.084
203.842
Total
73.134
69.849
142.983
95.661
12.732
108.393
168.795
82.581
251.376
Cuentas por pagar
17.271
2.916
20.187
-
-
-
17.271
2.916
20.187
Anticipo de clientes
3.448
10.505
13.953
7
-
7
3.455
10.505
13.960
52.220
59.400
111.620
646.003
640.172
58.051
705.403
751.792
4.991
-
4.991
-
-
-
4.990
-
4.991
12.824
-
12.824
1.555
-
1.555
14.379
-
14.379
Préstamos financieros
Remuneraciones y cargas sociales
Cargas fiscales
Otros pasivos
Total
(5.831)
14.195
37.367
51.562
1.857
25.222
27.079
16.052
62.589
78.641
104.949
110.188
215.137
(2.412)
671.225
668.813
102.537
781.413
883.950
120
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Información solicitada por el artículo 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio
Balance General al 30 de junio de 2009
Expresados en miles de pesos
4.b.
Créditos y deudas clasificados por cláusula de ajuste.
Corriente
No Corriente
Totales
Conceptos
Créditos
Sin Ajuste
Con Ajuste
Créditos por ventas, alquileres y
servicios
46.161
-
Otros créditos
96.822
-
Total
Deudas
Total
Sin Ajuste
Con Ajuste
46.161
1.373
-
96.822
107.020
-
Total
Sin Ajuste
Con Ajuste
Total
1.373
47.534
-
47.534
107.020
203.842
-
203.842
142.983
-
142.983
108.393
-
108.393
251.376
-
251.376
Cuentas por pagar
20.187
-
20.187
-
-
-
20.187
-
20.187
Anticipo de clientes
13.953
-
13.953
7
-
7
13.960
-
13.960
111.620
-
111.620
640.172
-
640.172
751.792
-
751.792
Préstamos financieros
Remuneraciones y cargas sociales
Cargas fiscales
Otros pasivos
Total
4.991
-
4.991
-
-
-
4.991
-
4.991
12.824
-
12.824
1.555
-
1.555
14.379
-
14.379
51.562
-
51.562
27.079
-
27.079
78.641
-
78.641
215.137
-
215.137
668.813
-
668.813
883.950
-
883.950
121
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Información solicitada por el artículo 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio
Balance General al 30 de junio de 2009
Expresados en miles de pesos
4.c.
Créditos y deudas clasificados por devengamiento de interés.
Corriente
Devenga
Variable
No
devenga
346
-
45.815
Otros créditos
31.098
5.296
Total
31.444
5.296
Cuentas por pagar
-
-
Anticipo de clientes
-
Conceptos
Créditos
Deudas
No Corriente
Créditos por ventas, alquileres y
servicios
Préstamos financieros
Remuneraciones y cargas
sociales
Cargas fiscales
Otros pasivos
Total
Fija
Devenga
Total
Fija
Variable
No
devenga
Devenga
Total
Fija
Variable
No
devenga
46.942
47.534
Total
46.161
246
-
1.127
1.373
592
-
60.428
96.822
79.878
8.600
18.542
107.020
110.976
13.896
78.970
203.842
106.243
142.983
80.124
8.600
19.669
108.393
111.568
13.896
125.912
251.376
20.187
20.187
-
-
-
-
-
-
20.187
20.187
-
13.953
13.953
-
-
7
7
-
-
13.960
13.960
36.875
45.000
29.745
111.620
646.003
-
640.172
682.878
45.000
23.914
751.792
(5.831)
-
-
4.991
4.991
-
-
-
-
-
4.991
4.991
2.825
-
9.999
12.824
418
-
1.137
1.555
3.243
-
11.136
14.379
174
34.173
17.215
51.562
4.565
16.753
5.761
27.079
4.739
50.926
22.976
78.641
39.874
79.173
96.090
215.137
650.986
16.753
1.074
668.813
690.860
95.926
97.164
883.950
122
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Información solicitada por el artículo 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio
Balance General al 30 de junio de 2009
Expresados en miles de pesos
5.
Sociedades Art. 33 Ley N° 19.550 y otras partes relacionadas.
a. Participación Sociedades Art. 33 Ley N° 19.550. Ver Anexo C a los estados contables.
b. Saldos deudores / acreedores Sociedades Art. 33 Ley N° 19.550, relacionadas y vinculadas
(Nota 12).
Créditos por ventas, alquileres y servicios corrientes
30.06.09
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550:
Alto Palermo S.A.
Inversora Bolívar S.A.
Tarshop S.A.
Cyrsa S.A.
Llao Llao Resorts S.A.
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Solares de Santa María S.A.
Consultores Assets Management S.A.
Consorcio Libertador S.A.
Canteras Natal Crespo S.A.
Consorcio Dock del Plata
Nuevas Fronteras S.A.
Puerto Retiro S.A.
Panamerican Mall S.A.
Palermo Invest S.A.
Patagonian Investment S.A.
Comercializadora Los Altos S.A.
Pereiraola S.A.I.C.I.F.
Museo de los Niños
E-Commerce Latina S.A.
Fundación IRSA
Quality Invest S.A.
Rummaala S.A.
Fibesa S.A.
Shopping Alto Palermo S.A.
TOTAL
123
8.651
3.475
3.283
2.862
1.734
1.127
869
536
518
385
344
152
78
69
66
54
48
39
20
18
18
12
7
2
1
24.368
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Información solicitada por el artículo 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio
Balance General al 30 de junio de 2009
Expresados en miles de pesos
5.
(Continuación)
Otros créditos corrientes
30.06.09
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550:
Inversora Bolívar S.A.
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Palermo Invest S.A.
Tyrus S.A.
Canteras Natal Crespo S.A.
Alto Palermo S.A.
IRSA International LLC
Préstamos al personal Gerentes, Directores y Staff de la compañía
Llao Llao Resorts S.A.
Directores
Consorcio Dock del Plata
Solares de Santa María S.A.
Ritelco S.A.
Hoteles Argentinos S.A.
Estudio Zang, Bergel y Viñes
Cyrsa S.A.
Shopping Alto Palermo S.A.
Consultores Assets Management S.A.
Consorcio Libertador S.A.
Fundación IRSA
Quality Invest S.A.
Panamerican Mall S.A.
Nuevas Fronteras S.A.
Rummaala S.A.
TOTAL
28.728
7.570
6.068
5.040
1.727
1.596
577
285
196
160
26
26
24
21
20
20
20
5
4
3
2
1
1
1
52.121
Otros créditos no corrientes
30.06.09
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550:
Inversora Bolívar S.A.
Llao Llao Resorts S.A.
Solares de Santa Maria S.A.
TOTAL
39.644
45.466
9.687
94.797
Inversiones corrientes
30.06.09
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550:
Alto Palermo S.A.
TOTAL
20.483
20.483
124
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Información solicitada por el artículo 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio
Balance General al 30 de junio de 2009
Expresados en miles de pesos
5.
(Continuación)
Inversiones no corrientes
30.06.09
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550:
Alto Palermo S.A.
TOTAL
297.614
297.614
Bienes de cambio no corrientes
30.06.09
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550:
Cyrsa S.A.
TOTAL
37.939
37.939
Cuentas por pagar corrientes
30.06.09
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550:
Alto Palermo S.A.
Inversora Bolívar S.A.
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Cyrsa S.A.
Irsa International LLC
Fundación IRSA
Estudio Zang, Bergel Viñes
Consorcio Libertador S.A.
Consorcio Dock del Plata
Rummaala S.A.
Directores
Shopping Alto Palermo S.A.
Préstamos al Personal, Gerentes, Directores y staff de la
compañía
Tyrus S.A.
Comercializadora Los Altos S.A.
Fibesa S.A.
Nuevas Fronteras S.A.
Consultores Assets Management S.A.
Emprendimiento Recoleta S.A.
TOTAL
125
3.860
2.184
1.901
695
462
259
186
115
46
43
29
27
23
9
5
3
2
2
1
9.852
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Información solicitada por el artículo 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio
Balance General al 30 de junio de 2009
Expresados en miles de pesos
5.
(Continuación)
Otros pasivos corrientes
30.06.09
Sociedades art. 33 Ley N° 19.550:
Ritelco S.A.
Alto Palermo S.A.
Hoteles Argentinos S.A.
Directores
Cresud S.A.C.I.F. y A.
Inversora Bolívar S.A.
Nuevas Fronteras S.A.
Estudio Zang, Bergel & Viñes
Shopping Alto Palermo S.A.
TOTAL
34.424
6.580
762
231
135
22
19
3
1
42.177
Otros pasivos no corrientes
30.06.09
Sociedades art. 33 Ley 19.550:
Ritelco S.A.
Nuevas Fronteras
Llao Llao Resorts S.A.
Depósitos en garantía de directores:
Directores
TOTAL
16.753
4.565
6
8
21.332
6.
Nota 12.
7.
Dada la naturaleza de los bienes de cambio, no se toman inventarios físicos, ni existen bienes
inmovilizados.
8.
Ver Notas 1.5.h., 1.5.i. y 1.5.j. a los estados contables.
9.
No existen.
10.
No existen.
126
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Información solicitada por el artículo 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio
Balance General al 30 de junio de 2009
Expresados en miles de pesos
11.
No existen.
12.
Ver Notas 1.5.h, 1.5.i., 1.5.j. y 1.5.q. a los estados contables.
13.
Bienes asegurados.
Inmueble
EDIFICIO REPÚBLICA
BOUCHARD 551
TORRE BANKBOSTON
BOUCHARD 710
LIBERTADOR 498
DOCK DEL PLATA
MAIPU 1300
SUIPACHA 652
EDIFICIOS COSTEROS (DIQUE II)
COSTEROS DIQUE IV
DIQUE IV
AVDA. DE MAYO 595
MUSEO RENAULT
LIBERTADOR 602
MADERO 1020
RIVADAVIA 2768
CONSTITUCIÓN 1159
CONSTITUCION 1111
SARMIENTO 517
SUBTOTAL
POLIZA UNICA
(1)
Sumas
aseguradas
(1)
Valores
contables
Riesgo Cubierto
76.378
62.542
39.900
38.717
27.042
21.885
20.758
13.238
12.342
6.335
4.736
4.105
3.310
911
899
170
98
98
32
224.478
152.898
163.793
66.283
27.199
12.691
39.670
11.388
17.373
19.699
66.984
4.723
8.153
2.633
269
243
5.173
940
355
333.496
824.945
15.000
-
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Todo riesgo operativo, con adicionales y riesgos menores
Responsabilidad Civil
Los montos asegurados son en dólares, se encuentran expresados al tipo de cambio comprador oficial Banco Nación vigente al 30 de
junio de 2009.
A nuestro juicio el detalle de seguros descripto cubre suficientemente los riesgos corrientes.
14.
Ver Anexo E.
15.
No aplicable.
16.
No aplicable.
17.
No existen.
18.
Ver Nota 13 b. y 16.6 a los Estados Contables Básicos.
A la fecha, el Directorio continúa analizando la política de dividendos de la compañía.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 8 de septiembre de 2009.
127
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Reseña Informativa
Expresados en miles de pesos
1.
Breve comentario sobre actividades de la Sociedad en el ejercicio, incluyendo referencias a
situaciones relevantes posteriores al cierre del ejercicio.
Ver adjunto.
2.
Estructura patrimonial consolidada resumida comparativa con los cuatro ejercicios inmediatos
anteriores.
30.06.09
30.06.08
30.06.07
30.06.06
30.06.05
Activo Corriente
Activo No Corriente
891.869
4.044.118
893.842
3.578.130
1.175.790
2.969.109
481.788
2.258.333
389.735
2.134.691
Total
4.935.987
4.471.972
4.144.899
2.740.121
2.524.426
Pasivo Corriente
Pasivo No Corriente
974.890
1.401.054
742.267
1.348.812
652.082
1.395.693
419.228
385.138
310.977
515.381
Subtotal
2.375.944
2.091.079
2.047.775
804.366
826.358
Participación de terceros en sociedades
controladas
3.
464.381
456.715
450.410
449.989
445.839
Patrimonio Neto
2.095.662
1.924.178
1.646.714
1.485.766
1.252.229
Total
4.935.987
4.471.972
4.144.899
2.740.121
2.524.426
Estructura de resultados consolidada resumida comparativa con los cuatro ejercicios
inmediatos anteriores.
30.06.09
Ganancia operativa ordinaria
Depreciación de la llave de negocio
Resultados financieros
Resultado sociedades vinculadas
Otros ingresos y egresos, netos
Resultado ordinario antes de impuestos
– Ganancia
Impuesto a las ganancias/ a la ganancia
mínima presunta
Participación de terceros en sociedades
controladas
Resultado neto Ganancia
30.06.08
30.06.07
30.06.06
30.06.05
295.716
1.602
(136.381)
61.542
(8.855)
254.842
1.638
(76.742)
(13.209)
(5.642)
198.532
(1.472)
4.099
40.026
(14.100)
201.621
(1.080)
(41.381)
41.657
(18.263)
141.111
(1.663)
(12.217)
67.207
(14.834)
213.624
160.887
227.085
182.554
179.604
(80.334)
(78.112)
(87.539)
(58.791)
(53.207)
25.345
(27.900)
(32.449)
(27.190)
(23.152)
158.635
54.875
107.097
96.573
103.245
128
Reseña Informativa
Expresados en miles de pesos
4.
Datos estadísticos comparativos los cuatro ejercicios inmediatos anteriores.
Resumen de ventas de inmuebles en unidades y en miles de pesos.
30.06.09
Inmueble
Viviendas
Alto Palermo Park
Torre Renoir II
Edificios Cruceros
Alcorta Plaza (1)
Concepción Arenal y Dorrego 1916
Minetti D
Torres de Abasto (1)
Torres Jardín
Barrio Chico
Otros
30.06.08
Acumulado al
30.06.07
30.06.06
30.06.05
53.798
319
554
2.042
568
56.591
1.262
49
295
577
2.359
-
390
8.383
8.557
-
63
10.031
22.969
-
21
21
-
Comunidades residenciales
Abril / Baldovinos (2) (3)
Villa Celina I, II y III
9.904
76
4.030
-
1.124
-
3.942
-
3.820
-
Reservas de tierra
Canteras Natal Crespo
Benavidez
Caballito
Santa María del Plata
Terreno Rosario (1)
Agüero 596 (1)
29
7.644
1.041
57
19.152
3.428
-
91
31.000
-
75
22.815
-
-
2.006
74.510
6.850
6.137
42.070
36.350
31.535
1.830
3.099
280.362
476
108.423
112
196.811
26.206
75.751
1.833
41.808
430
103.966
1.213
23.624
3.543
69
32.311
Otros
Locales Crucero I
Laminar
Torre BankBoston
Madero 942
Dock del Plata
Libertador 498
Reconquista
Alsina 934
Hotel Piscis
Dique II
Dique III
Madero 1020
Bouchard 551
Otros
(1) A través de Alto Palermo S.A..
(2) Corresponde a locales comerciales de Abril, que pertenecen 50% a IRSA y 50% a IBSA.
(3) Incluye los ingresos por la venta de Dormies.
129
Reseña Informativa
Expresados en miles de pesos
5.
Índices comparativos con el mismo período de los cuatro ejercicios inmediatos anteriores.
30.06.09
30.06.08
30.06.07
30.06.06
30.06.05
Liquidez
Activo Corriente
891.869
Pasivo Corriente
974.890
= 0,91
893.842
= 1,20
742.267
1.175.790
= 1,80
652.082
481.788
= 1,15
419.228
389.735
= 1,25
310.977
Endeudamiento
Pasivo Total
2.375.944
Patrimonio Neto
2.095.662
= 1,13
2.091.079
= 1,09
1.924.178
2.047.775
= 1,24
1.646.714
804.366
= 0,54
1.485.766
826.358
= 0,66
1.252.229
Solvencia
Patrimonio Neto
2.095.662
Pasivo Total
2.375.944
= 0,88
1.924.178
= 0,92
2.091.079
1.646.714
= 0,80
2.047.775
1.485.766
= 1,85
804.366
1.252.229
= 1,52
826.358
Inmovilización del capital
6.
Activo No Corriente
4.044.118
Activo Total
4.935.987
= 0,82
3.578.130
4.471.972
= 0,80
2.969.109
4.144.899
= 0,72
2.258.333
2.740.121
Breve comentario sobre perspectivas futuras para el siguiente período.
Ver adjunto.
130
= 0,82
2.134.691
2.524.426
= 0,85
Informe de la Comisión Fiscalizadora
A los señores Accionistas de
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
De nuestra consideración:
1.
De acuerdo con lo requerido por el artículo 5º del artículo 294 de la Ley Nº 19.550, hemos
examinado el inventario y balance general de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad
Anónima al 30 de junio de 2009, y los correspondientes estados de resultados, de evolución del
patrimonio neto y de flujo de efectivo por el ejercicio económico terminado en esa fecha y las notas
1 a 19 y anexos A a I que los complementan, los que han sido presentados por la Sociedad para
nuestra consideración. Además, hemos examinado los estados contables consolidados de IRSA
Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima con sus sociedades controladas por el ejercicio
económico terminado el 30 de junio de 2009, los que se presentan como información
complementaria. La preparación y emisión de los mencionados estados contables es
responsabilidad de la Sociedad.
2.
Nuestro examen fue practicado de acuerdo con normas de sindicatura vigentes. Dichas normas
requieren que los exámenes de los estados contables se efectúen de acuerdo con las normas de
auditoría vigentes, e incluyan la verificación de la razonabilidad de la información significativa de los
documentos examinados y su congruencia con la restante información sobre las decisiones
societarias de las que hemos tomado conocimiento, expuestas en actas de Directorio y Asamblea,
así como la adecuación de dichas decisiones a la ley y los estatutos, en lo relativo a sus aspectos
formales y documentales. Para realizar nuestra tarea profesional, hemos efectuado una revisión del
trabajo efectuado por los auditores externos de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad
Anónima, Price Waterhouse & Co. S.R.L. y Abelovich, Polano & Asociados S.R.L., quienes
emitieron una opinión sin salvedades con fecha 8 de Septiembre de 2009. Una auditoría requiere
que el auditor planifique y desarrolle su tarea con el objetivo de obtener un grado razonable de
seguridad acerca de la inexistencia de manifestaciones no veraces o errores significativos en los
estados contables. Una auditoría incluye examinar, sobre bases selectivas, los elementos de juicio
que respaldan la información expuesta en los estados contables, así como evaluar las normas
contables utilizadas, las estimaciones significativas efectuadas por la Sociedad y la presentación de
los estados contables tomados en su conjunto. No hemos evaluado los criterios empresarios de
administración ni comercialización, dado que ellos son de incumbencia exclusiva de la Sociedad.
3.
Asimismo, en relación con la Memoria del Directorio correspondiente al ejercicio terminado el 30 de
junio de 2009, hemos verificado que contiene la información requerida por el artículo 66 de la Ley
de Sociedades Comerciales y, en lo que es materia de nuestra competencia, que sus datos
numéricos concuerdan con los registros contables de la Sociedad y otra documentación pertinente.
4.
Los saldos al 30 de junio de 2008 que se exponen en los estados contables se presentan a efectos
comparativos y fueron examinados por nosotros quienes expresamos una opinión sin salvedades
en nuestro informe de fecha 8 de septiembre de 2008.
Informe de la Comisión Fiscalizadora (Continuación)
5.
Basado en el trabajo realizado, informamos que:
a)
6.
En nuestra opinión:
i)
los estados contables de IRSA Inversiones y Representaciones S.A. presentan
razonablemente, en todos sus aspectos significativos, su situación patrimonial al 30 de
junio de 2009, los resultados de sus operaciones, las variaciones en su patrimonio neto y
el flujo de efectivo por el ejercicio terminado en esa fecha, de acuerdo con normas
contables profesionales vigentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
ii)
los estados contables consolidados de IRSA Inversiones y Representaciones S.A. con sus
sociedades controladas presentan razonablemente, en todos sus aspectos significativos,
su situación patrimonial consolidada al 30 de junio de 2009, los resultados consolidados
de sus operaciones y el flujo de efectivo consolidado por el ejercicio terminado en esa
fecha, de acuerdo con normas contables profesionales vigentes en la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires.
b)
No tenemos observaciones que formular, en materia de nuestra competencia, en
relación con la Memoria del Directorio, siendo las afirmaciones sobre hechos futuros
responsabilidad exclusiva del Directorio.
c)
En relación a lo determinado por la Resolución N° 368 de la Comisión Nacional de
Valores, informamos que hemos leído el informe de los auditores externos, del que
se desprende lo siguiente:
i)
las normas de auditoría aplicadas son las aprobadas por el Consejo Profesional
de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las que
contemplan los requisitos de independencia, y
ii)
los estados contables han sido preparados teniendo en cuenta las normas
contables aprobadas por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires y las disposiciones de la Comisión Nacional
de Valores
Se ha dado cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 294 de la Ley de Sociedades Comerciales.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 8 de septiembre de 2009.
Por Comisión Fiscalizadora
Marcelo Héctor Fuxman
Síndico Titular
Informe de los Auditores
A los Señores Accionistas, Presidente y Directores de
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
Domicilio legal: Bolívar 108 - 1º piso
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
C.U.I.T.: 30-52532274-9
1.
Hemos efectuado un examen de auditoria de los balances generales de IRSA Inversiones y
Representaciones Sociedad Anónima al 30 de junio de 2009 y 2008, de los correspondientes
estados de resultados, de evolución del patrimonio neto y de flujo de efectivo por los ejercicios
terminados en esas fechas y de las notas 1 a 19 y anexos A a I que los complementan. Además,
hemos examinado los estados contables consolidados de IRSA Inversiones y Representaciones con
sus sociedades controladas por los ejercicios terminados el 30 de junio de 2009 y 2008, los que se
presentan como información complementaria. La preparación y emisión de los mencionados estados
contables es responsabilidad de la Sociedad. Nuestra responsabilidad consiste en expresar una
opinión sobre los estados contables, en base a las auditorías que efectuamos.
2.
Nuestros exámenes fueron practicados de acuerdo con normas de auditoría vigentes en la
República Argentina. Tales normas requieren que planifiquemos y realicemos nuestro trabajo con el
objeto de obtener un razonable grado de seguridad que los estados contables estén exentos de
errores significativos y formarnos una opinión acerca de la razonabilidad de la información relevante
que contienen los estados contables. Una auditoría comprende el examen, en base a pruebas
selectivas, de evidencias que respaldan los importes y las informaciones expuestas en los estados
contables. Una auditoría también comprende una evaluación de las normas contables aplicadas y
de las estimaciones significativas hechas por la Sociedad, así como una evaluación de la
presentación general de los estados contables. Consideramos que las auditorías efectuadas
constituyen una base razonable para fundamentar nuestra opinión.
3.
En nuestra opinión:
a)
los estados contables de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima que se
mencionan en el párrafo 1, reflejan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, su
situación patrimonial al 30 de junio de 2009 y 2008, los resultados de sus operaciones, las
variaciones en su patrimonio neto y el flujo de efectivo por los ejercicios terminados en esas
fechas, de acuerdo con normas contables profesionales vigentes en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires.
Price Waterhouse & Co. S.R.L.
Bouchard 557, Piso 7°
C1106ABG Ciudad de Buenos Aires – Argentina
Tel. (54-11) 4850-0000
Fax: (54-11) 4850-1800
www.pwc.com/ar
Abelovich, Polano & Asociados S.R.L.
25 de Mayo 596 – 8° Piso
(1002) Buenos Aires – Argentina
Tel./Fax 4312-8525
E-mail:[email protected]
Informe de los Auditores (Continuación)
b)
4.
los estados contables consolidados de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
con sus sociedades controladas reflejan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, su
situación patrimonial consolidada al 30 de junio de 2009 y 2008, los resultados consolidados de
sus operaciones y el flujo de efectivo consolidado por los ejercicios terminados en esas fechas, de
acuerdo con normas contables profesionales vigentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
En cumplimiento de disposiciones vigentes informamos que:
a)
los estados contables de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima y sus
estados consolidados se encuentran asentados en el libro "Inventarios y Balances" y cumplen
en lo que es materia de nuestra competencia, con lo dispuesto en la Ley de Sociedades
Comerciales y en las resoluciones pertinentes de la Comisión Nacional de Valores;
b)
los estados contables de IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima surgen de
registros contables llevados en sus aspectos formales de conformidad con normas legales que
mantienen las condiciones de seguridad e integridad en base las cuales fueron autorizados por la
Comisión Nacional de Valores;
c)
hemos leído la reseña informativa y la información adicional a las notas a los estados contables
requerida por el artículo 68 del Reglamento de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, sobre
las cuales, en lo que es materia de nuestra competencia, no tenemos observaciones que
formular.
d)
al 30 de junio de 2009 la deuda devengada a favor del Sistema Integrado Provisional Argentino
que surge de los registros contables de la Sociedad ascendía a miles de $ 650, no siendo
exigible a dicha fecha.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 8 de septiembre de 2009.
PRICE WATERHOUSE & Co. S.R.L.
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 17
Andrés Suarez
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 245 Fº 61
Price Waterhouse & Co. S.R.L.
Bouchard 557, Piso 7°
C1106ABG Ciudad de Buenos Aires – Argentina
Tel. (54-11) 4850-0000
Fax: (54-11) 4850-1800
www.pwc.com/ar
ABELOVICH, POLANO & ASOCIADOS S.R.L.
(Socio)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 1 Fº 30
José Daniel Abelovich
Contador Público (U.B.A.)
C.P.C.E.C.A.B.A. Tº 102 Fº 191
Abelovich, Polano & Asociados S.R.L.
25 de Mayo 596 – 8° Piso
(1002) Buenos Aires – Argentina
Tel./Fax 4312-8525
E-mail:[email protected]