registro de corredores de propiedades

Reseña Legislativa 964
13 de agosto de 2010
REGISTRO DE CORREDORES DE PROPIEDADES
Boletín 6228-03
I. DESCRIPCIÓN
REFERENCIA :
Crea el Registro Nacional de Corredores de Propiedades
INICIATIVA
:
Moción de los deputados Sra. Pascal y Sres. Chahuán, Eluchans,
Forni, González, Leal, Ortiz, Robles y Tuma
ORIGEN
:
Cámara de Diputados
COMSIÓN
:
De Economía, Fomento y Desarrollo
INGRESO
:
3 de diciembre de 2008
ARTICULADO :
5 artículos
II. OPINIÓN EJECUTIVA DE LyD
1.-
Se crea un Registro de Corredores de Propiedades, en al cual se deberán inscribir
obligatoriamente quienes deseen ejercer esta actividad, cumpliendo para ello los
requisitos que establece el proyecto (ser ciudadano o extranjero residente,
educación media y no haber sido condenado por estafa). Los demás serán
establecidos por el reglamento, lo que es inconstitucional, dado que la regulación de
actividades económicas, solo puede ser regulada por ley (y no por reglamento).
2.-
Como suele suceder con este tipo de registros, que se establecen para después
cerrarse (como sucedió con los taxis), es probable que también se trate de
establecer, por esta vía, una restricción de la oferta del servicio de corretaje de
propiedades; lo que a su vez traería como consecuencia un encarecimiento de las
respectivas comisiones, perjudicando a los consumidores.
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3.-
El proyecto es altamente inconveniente, por lo que la Comisión de Economía de la
Cámara rechazó la idea de legislar, pero el proyecto debe ir en todo caso a la sala,
donde se podría revertir el rechazo y continuar la tramitación del proyecto.
III. CONTENIDO DEL PROYECTO DE LEY
Se exige, para ejercer como corredor de propiedades, estar inscrito en el
respectivo Registro (que se viene creando).
Solo los corredores inscritos podrán usar la denominación de “corredor de
propiedades”.
Se establecen ciertos requisitos para inscribirse (que se comentan después,
dadas algunas dudas en la redacción).
El Registro estará a cargo de la persona jurídica que se adjudique su
administración en una licitación, que será regulada en un reglamento.
En caso de rechazo de la inscripción o de su cancelación, se otorga recurso
ante el juez de letras correspondiente al domicilio del solicitante.
La causal que da origen a la cancelación de la inscripción consiste en haber
dejado de cumplir los requisitos necesarios para la inscripción (entre otros, ser
ciudadano, haber cursado enseñanza media no haber sido condenado por
delitos contra la propiedad o estafa).
Para mayor información ver proyecto de ley en el Anexo
IV. COMENTARIOS DE MÉRITO
1.- Tramitación.
Este proyecto de ley ha sido estudiado en la Comisión de Economía, Fomento
y Desarrollo de la Cámara de Diputados, que, con fecha 14 de junio de 2010
emitió el correspondiente informe. En él se rechaza la idea de legislar y se
remite el informe a la sala de la Corporación, proponiendo el rechazo del
proyecto e incluyendo, en conformidad al Reglamento, el texto rechazado.
La sala de la Cámara, en consecuencia, puede aprobar el informe, lo que
significa rechazar la idea de legislar (caso en el cual el proyecto termina su
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tramitación y no podrá ser renovado sino transcurrido un año 1); o bien podría
rechazar el informe, aprobando, en consecuencia la idea de legislar (caso en
el cual continuaría su tramitación volviendo a la Comisión para su estudio en
particular).
Conviene precisar que la idea de legislar no tiene un carácter abstracto, como
por ejemplo “legislar acerca de los corredores de propiedades”, sino que debe
concretarse en un texto específico, esto es, un proyecto formalmente
redactado. Por ello, es este texto (que contiene la idea de legislar) el que se
aprueba o rechaza. Así lo ordena el artículo 287, Nº 8, del Reglamento de la
Cámara, citado en el Informe.
Por la misma razón, el texto analizado en esta Reseña Legislativa es el
contenido en el antes citado informe de la Comisión de Economía, Fomento y
Desarrollo de la Cámara de Diputados.
2.- El peligro de
cierta clase de
registros.
Existen, en general, dos grandes tipos de registros: los que definen,
establecen y protegen derechos; y los que tienen por objeto impedir que
quienes no estén inscritos ejerzan alguna actividad o desarrollen algún tipo de
comercio o profesión.
En el primer tipo tenemos, por ejemplo, el Registro de Propiedad que llevan
los Conservadores de Bienes Raíces y que permite determinar con la sola
copia autorizada de una inscripción quien es el dueño de una casa,
departamento, local comercial, etcétera. Es una manera de acreditar ante
todos el derecho de propiedad que asiste al dueño. Sin ese registro sería más
difícil o costoso acreditar dominio y se podría dar el caso de personas que
pretendieran discutirle su calidad de propietario al legítimo dueño. El Registro
de Propiedad inhibe esa discusión y por el contrario obliga a respetar ese
derecho. Puede reflexionarse en el sentido de que en la Edad Media, sin una
institución equivalente al Conservador de Bienes Raíces, casi la única
propiedad que era viable, era la que podía ser defendida mediante la fuerza
por su propietario con sus propias milicias (lo que dio origen al feudo).
Otros ejemplos lo constituyen el registro de aeronaves, el de comercio, el de
naves, el de vehículos motorizados, que, producen también ese mismo efecto
de proporcionar un medio barato y eficaz de acreditar el dominio sobre un bien
o la existencia de una determinada entidad jurídica.
Cosa distinta son los registros creados para impedir que los que no están
inscritos en él puedan desarrollar alguna profesión, industria, comercio o
actividad económica. Estos registros solo tienen sentido si se pueden cerrar,
pues de lo contrario carecen de toda utilidad práctica.
La creación de estos registros se fundamentaría, según las razones
comúnmente esgrimidas, en la conveniencia de que se fiscalice en mejor
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Artículo 68 de la Constitución Política.
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forma la respectiva actividad. Sin embargo, la motivación, tácita por cierto,
para crear esta clase de registros es su eventual cierre, del mismo modo que
ya se hizo con el Registro de Taxis. Éste se cerró inicialmente por dos años,
luego por otros cinco y cinco más, y actualmente se propone su cierre
indefinido2.
En el caso de los corredores de propiedades, muchos se han constituido como
sociedades comerciales y por lo tanto, inscritas en un registro donde se puede
establecer quiénes son los socios, su capital y otras características. Las
personas naturales, por su parte, están sujetas (igual que los representantes
de personas jurídicas) a las normas generales que sancionan delitos de
apropiación indebida, estafa y otros en que pudieran incurrir. No se ve,
entonces, la necesidad de que exista un registro de corredores de
propiedades.
Cuando se crea un registro que no tiene por objeto preservar la propiedad, es
porque se está pensando en cerrarlo, como sucedió en el caso de los taxis; y
aunque formalmente no sea cerrado el de corredores de propiedades,
probablemente se le introducirán limitaciones o restricciones que producirán
una barrera para el ejercicio de esta actividad. Ello solo beneficia a los que ya
están inscritos, perjudica a quienes no podrán a futuro desempeñarse como
tales, y la consiguiente restricción de la oferta del servicio, elevará su precio o
las comisiones que se cobran, perjudicando así a los consumidores.
3.- Aspectos
específicos del
proyecto.
a) La definición de corredores de propiedades que contiene el artículo 1º es
tautológica, pues tienen esa calidad, según el proyecto, los intermediarios “que
se dedican habitualmente a esta actividad”. Esta definición que, en esencia,
define como los corredores de propiedades a quienes ejercen la actividad de
corredores de propiedades, es impropia de un texto legal sobre la materia.
La insuficiencia de la definición, lo que tal vez sea intencional, podría requerir
que el reglamento, por la vía de señalar los requisitos, pudiera precisar el
contenido de la definición. Por ejemplo, ¿se considera o no, dentro del
corretaje, la administración de edificios?
Ésta es una actividad que
generalmente ejecutan los corredores de propiedades; pero también otras
personas, incluso profesionales, que probablemente deberían inscribirse o no
poder ejercer en este rubro. Además podrían quedar afectos a regulaciones
reglamentarias cuyo tenor y alcance el legislador desconoce.
b) El mismo artículo, en su inciso segundo, luego de señalar los requisitos
para ser corredor de propiedades, encarga al reglamento establecer “los
demás requisitos”. Esta remisión al reglamento es constitucionalmente
inadmisible, pues se está regulando una actividad económica a la que tiene
derecho cualquier persona conforme al artículo 19, Nº 21, de la Constitución,
precepto constitucional que exige, en caso de ser necesario regular una
actividad económica, una norma legal y no reglamentaria.
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Véase Reseña Legislativa 960.
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El proyecto permite que el reglamento establezca requisitos adicionales a los
que establecería la ley, lo que excede el marco regulatorio que permite la
Constitución.
c) La administración del Registro que se viene creando, se encarga a una
persona jurídica, la que será elegida mediante licitación. Pero tal licitación se
realizará conforme al reglamento, sin que se señalen en la ley los elementos
esenciales del procedimiento administrativo destinado a resolver el acto de
adjudicación. Es una exigencia constitucional que las bases de los actos de la
Administración se encuentren en la ley (artículo 63, Nº 18), exigencia que el
proyecto no cumple, y deja en libertad de acción al Ejecutivo para regular el
procedimiento son una base legal que lo sustente.
d) El artículo 4º del proyecto se refiere a la cancelación del Registro, lo que
produce el efecto de no poder continuar ejerciendo la actividad. Sin embargo,
la causal de cancelación es tan amplia como lo siguiente: “haber dejado de
cumplir con los requisitos necesarios para la inscripción”. Estos requisitos son:
ser ciudadano, lo que supone ser chileno mayor de 18 años y no haber sido
condenado a pena aflictiva; o también extranjero residente en el país (en este
caso de cualquier edad y sin expresión de plazo de residencia); haber cursado
enseñanza media o equivalente y “no haber sido condenado por delito contra
la propiedad o alguna figura especial o genérica de estafa”. Los delitos contra
la propiedad son los de robo y hurto, la receptación (o aprovechamiento de
especies robadas o hurtadas), la usurpación, las defraudaciones y las estafas
y otros engaños (además del incendio intencional y el delito de daños).
En primer lugar debe observarse la formulación de no haber sido condenado
por delito contra la propiedad o por estafa, es impropia, desde que la estafa,
en cualquiera de sus formas, es un delito contra la propiedad.
Además, el requisito para ejercer como chileno es más estricto que para los
extranjeros: a éstos solo se les exige residencia en el país y no haber sido
condenado por delitos contra la propiedad, incluida la estafa; a los chilenos, en
cambio, se les exige 18 años, y no haber sido condenado a pena aflictiva
(igual o superior a 3 años y un día) por cualquier delito y no solamente por los
que vulneran la propiedad. Es decir, será más fácil cancelar la inscripción en
el Registro a un chileno que a un extranjero.
Pero más grave aún, es que los demás requisitos van a quedar establecidos
en el reglamento, el cual, en consecuencia, va a crear también otras causales
de cancelación de la inscripción. Ello significa dejar en manos del Ejecutivo el
ejercicio de esta actividad económica.
La objeción anterior no se supera por el hecho de establecerse un recurso
ante los tribunales de justicia, toda vez que éstos, por falta de una regulación
legal eficiente, no podrán ejercer debidamente la función de tutelar el ejercicio
de la actividad.
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V. ANEXO
Artículo 1º.- Son intermediarios o corredores de
propiedades las personas naturales o jurídicas
establecidas en Chile que se dedican con
habitualidad a esta actividad.
Corredores de Propiedades, a cargo de la persona
jurídica que se adjudique la licitación, realizada de
conformidad a las normas del Reglamento.
Artículo 3º.- Los encargados del Registro deberán
pronunciarse sobre las solicitudes de inscripción
dentro del plazo de treinta días desde su
requerimiento.
Transcurrido
el
plazo
sin
pronunciamiento deberá efectuarse la inscripción
dentro de tercero día.
Para ejercer el corretaje de propiedades se
requiere ser ciudadano o extranjero residente en el
país, haber cursado la enseñanza media o
equivalente y no haber sido condenado por delito
contra la propiedad o alguna figura especial o
genérica de estafa. Las personas jurídicas deberán
estar constituidas en Chile y nombrar como
representante o gerente a una persona en
posesión de un título profesional o técnico de a lo
menos cinco semestres de duración, que deberá
cumplir con los mismos requisitos para ser
corredor de propiedades que una persona natural.
El reglamento establecerá los demás requisitos.
Todas las resoluciones deberán ser fundadas y
notificadas por carta certificada o correo
electrónico, según lo señale el solicitante. La
resolución que falle la reconsideración será
apelable, dentro del plazo de diez días, para ante
el juez de letras del domicilio del solicitante.
Si se rechaza la inscripción podrá pedirse
reconsideración dentro del plazo de cinco días.
Los encargados del Registro deberán pronunciarse
con respecto a la reconsideración dentro del plazo
de diez días. Transcurrido este último plazo sin
pronunciamiento deberá efectuarse la inscripción
dentro de tercero día.
Los corredores de propiedades deberán estar
inscritos en un Registro Nacional de Corredores de
Propiedades, de acuerdo con las normas del
reglamento, de carácter público y obligatorio, que
será requisito habilitante para la prestación del
servicio.
Los corredores de propiedades que utilizaren
páginas web o correo electrónico deberán exhibir
el certificado que acredite su inscripción en el
Registro, bastando en los correos electrónicos
colocar el número de inscripción. La misma
obligación regirá para quienes mantuvieren
oficinas, debiendo el certificado exhibirse en forma
visible.
Si se declarare que el rechazo ha sido
injustificado, la persona a cargo del Registro será
responsable de los perjuicios ocasionados.
Artículo 4º.- La inscripción en el Registro sólo
podrá ser cancelada mediante resolución firme,
previa audiencia del afectado, fundada en haber
dejado de cumplir con los requisitos necesarios
para la inscripción. Esta resolución será
reclamable, en procedimiento sumario, ante el juez
de letras del domicilio del solicitante.
Las personas que no estuvieren inscritas en el
Registro y ejerzan como corredores de
propiedades serán sancionadas con la pena de
presidio menor en cualquiera de sus grados y
multa de 100 a 200 unidades tributarias
mensuales.
Articulo 5º.- Se reserva el uso de la expresión
"corredor de propiedades" únicamente a las
personas que se encuentren inscritas en el
Registro que se señala en el artículo primero.
Artículo 2º.- Créase el Registro Nacional de
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