presentacion de balances o rendicion de cuentas

TPC 300
Presentación de balances o rendición de cuentas. Modificaciones introducidas por el
nuevo Código Civil y Comercial
Por la Dra. Diana Sevitz
No existe reglamentación alguna que establezca la forma de presentar la rendición de cuentas,
teniendo presente que un consorcio no es un comercio donde su contabilidad puede dar un
indicador de evolución, crecimiento, pérdidas o ganancias; limitándose exclusivamente a un
detalle de la forma en que se gastó el dinero recaudado de los propietarios.
Esta falta de uniformidad en la modalidad de presentar una rendición de cuentas hace que en
muchos casos no se informe correctamente el desenvolvimiento de un ejercicio o que en
muchas administraciones consideren que las propias liquidaciones de expensas son suficientes
y que al no ser observadas por los propietarios avalan una gestión administrativa.
Debe entenderse a la Propiedad Horizontal como una entidad carente de toda finalidad como
no sea la de satisfacer los servicios a las unidades funcionales que componen el consorcio.
Es decir, que sus propietarios no se reunieron con fines de lucro como pudiera ser una
cooperativa de trabajo, una empresa, etc., ni para hacer beneficencia como una ONG. Pero
que sin embargo, y dado a su idiosincrasia, durante la vigencia de la ley 13.512 (1) fue
considerada persona jurídica por toda la doctrina y la jurisprudencia (3) y a partir de la entrada
en vigencia del nuevo código (2), dicho concepto queda consagrado en el art. 2044.
Es indudable que la posea dado que contrata servicios, realiza reparaciones, tiene personal a
cargo, y responsabilidades civiles y penales como son las que se desprenden de sí como bien
inmueble (normas de seguridad, mantenimiento de ascensores y calderas, seguros contra
incendio, matafuegos, servicios bromatológicos, accesibilidad, etc.). Todo ello sujeto a
obligaciones locales y nacionales.
“No existe en la actualidad ninguna ley o decreto que establezca en forma obligatoria de qué
manera el administrador de un consorcio de propietarios debe presentar la rendición
documentada de su gestión. Los consorcios no son empresas, a diferencia de éstas deberían
regirse por el criterio contable de lo percibido, esto es por lo efectivamente cobrado y pagado, y
no obtienen utilidades ni producen pérdidas sino que tienen superávit o déficit de caja.
Un balance anual debe obviamente tener el detalle de todos los ingresos y egresos de fondos.
Sin embargo, sería de buena práctica que además cuente con información que permita conocer
el estado económico-financiero del consorcio: estado de caja y/o cuenta bancaria, expensas
pendientes de cobro, estado de juicios iniciados por cobro de expensas, pagos pendientes a
proveedores, cargas sociales adeudadas, estado de juicios iniciados contra el consorcio y toda
otra información que haga a la transparencia de la gestión, máxime cuando el art. 10º de la ley
3254 así lo exige.
La Subcomisión de Propiedad Horizontal del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de
la Ciudad de Buenos Aires, ha sugerido modelos de presentación de la información.
Asimismo, lo ha hecho el IRAM, pero reitero que ninguna norma es de aplicación obligatoria”.
(Viviana Grinberg 23/5/2008) Pequeñas Noticias)
Respecto del inventario, también es tema de cada consorcio, depende de los bienes muebles
que tengan. No es lo mismo un consorcio con “amenities”, es decir, con espacios de
recreación, pileta, sauna, sum, laundry, jaula de golf etc., en donde inexorablemente tendremos
que hacer un inventario porque habrá máquinas, muebles, vajilla, etc., que edificios que lo
único que poseen es una enceradora.
En ese caso la obligatoriedad de presentar un inventario, cae en desuetudo, es decir, no se
aplica ni es exigible.
Es importante que los administradores tengan en claro estos conceptos básicos, para tener a
mano una respuesta cuando son consultados en las asambleas ordinarias o cuando los
increpan porque no han cumplido con el reglamento, pues no han presentado el tal
“abominable balance”.
Modificaciones introducidas por el nuevo Código Civil
y Comercial. Rendición de cuentas
Si bien no hay forma específica para su presentación no quedan dudas de que el
administrador, en cuanto mandatario y representante legal del consorcio conforme los nuevos
arts.1319, 1320, 1324 inc. f) 1334 (4), tiene obligación de rendir cuentas en las oportunidades
convenidas o a la extinción del mandato.
El art. 1334 es contundente:
Se debe rendir cuentas conforme el art. 858 y sgtes
acompañando toda la documentación relativa a su gestión
Excepto estipulación contraria, las cuentas se rinden en el domicilio del mandatario
y los gastos generados son a cargo del mandante
En el capítulo 7.referido al administrador lo define "es el representante legal con carácter de
mandatario..." (5) y dentro de sus obligaciones se establece la de rendir cuenta documentada
de su gestión (6) dentro del plazo que establezca el reglamento para hacerlo y en caso de cese
por algunas de las causales (renuncia o remoción) debe entregar al consejo de propietarios,
dentro de un plazo de 15 días hábiles, activos existentes, documentación y rendir cuentas
documentadas (7).
Todo ello se rige por la sección 11º arts. 858 a 864 - RENDICION DE CUENTAS.
Requisitos:
descriptivo y fundamentado
referencias y explicaciones para su comprensión
acompañando comprobante de ingresos y egresos
debe concordar con los libros que lleve quien rinda (8)
¿Quiénes están obligados a rendir cuentas?
Quien actúa en interés ajeno (9)
Oportunidades para la rendición de cuentas
cuando lo estipulan las partes
lo dispone la ley
al concluir el negocio
al concluir cada finalización del año calendario (10)
Aprobación
tácita o expresa
Es considerada tácita si no es observada en el plazo:
el convenido por las partes
dispuesto por la ley
de 30 días corridos de presentadas en debida forma (11)
Puede ser observada por errores de cálculo o de registración dentro del plazo de
caducidad de un año de recibida.
Saldos y documentos del interesado
Aprobadas las cuentas:
Si existiera saldo a favor del mandatario, se deben abonar en el plazo convenido o en
el establecido en la ley o en el de diez días.
El mandatario debe devolver toda la documentación del mandante (título y
documentos) (12)
30/03/2015
Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadora–árbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
[email protected]
---------------------------------------------------------------------------------------------------------(1) La ley 13.512 se deroga a partir del 31/7/15
(2) 1ero. de agosto de 2015
(3) (EXPTE. Nº 84.222/2002 JUZG.64 Recurso Nº 504.044 - «Cons. Prop. Rivadavia
4136 c/Oreste, Silvia y otro s/rendición cuentas».)”
(4)capìtulo 8 Mandato nuevo còdigo C y Comercial vigencia a partir del 1ero. de
agosto de 2015
(5 )art 2065
(6) art 2067 inc e)
(7) art. 2067 inc j)
(8) art. 859
(9) art. 860
(10) art. 861
(11) art 862
(12) art. 864