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de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha técnica 5: medianería
ficha técnica 6
medianería
experiencia
Cerrando esta serie de fichas técnicas correspondientes al
tema “Medianería” nos pareció interesante poder compartir una
experiencia en cuanto a un caso concreto y paradigmático, y el
dictamen realizado en el mismo.
Frente a una situación específica, las resoluciones podrían ser
diferentes, teniendo en cuenta los criterios que adopta cada
profesional.
El caso que se presenta no corresponde a una liquidación de
derechos de medianería; fue elegido por su singularidad y
porque se manifiestan muchos de los conceptos que hemos
vertidos en esta serie de fichas técnicas.
MURO MEDIANERO
LOTE SUR
50 abril2009
LOTE NORTE
El ejemplo corresponde a un litigio entre vecinos en la localidad
de Ceres, presentado en un Juzgado de San Cristóbal como
medida cautelar.
El propietario de uno de los lotes linderos realizó la demolición
total de la vivienda existente en el predio para realizar la
construcción de una nueva vivienda de dos plantas. Dentro de
la demolición planteada, realizó asimismo la demolición parcial
del espesor del muro medianero que compartía con el vecino
del lado sur.
El muro medianero era de 18.40 mts. de largo por 4.00 mts. de
alto y 0.45 mts. de espesor.
La obra fue paralizada desde mayo del 2005 por 3 años, debido
a la medida impuesta en este litigio.
Como perito oficial resultó sorteada la Arq. María Viviana
Loyarte, de la lista de Peritos Arquitectos de la Corte Suprema
de Justicia de la Provincia de Santa Fe, participando otros
profesionales como peritos de cada una de las partes. El Arq.
Hernán Busaniche, había intervenido previamente, con un
informe técnico, como perito de la parte actora.
El trabajo pericial solicitado por el Juez debía considerar las
condiciones edilicias en el solar del demandado (obra nueva) y
del actor, a fin de determinar si existía daño inminente o peligro
para los inmuebles y/o personas.
En la vivienda del actor, todos los locales que se encontraban
sobre la medianera en conflicto, manifestaban deterioros de
distinta naturaleza; desde rajaduras horizontales en todo el
perímetro de los locales, humedades en el encuentro de losa y
muro medianero, rajaduras verticales en los encuentros de
muros, etc.
Situación de la medianera:
Según los planos y los antecedentes el muro medianero inicial
en cuestión estaba construido en forma contigua, es decir,
construido íntegramente en el predio norte, coincidiendo el filo
del muro con el eje Divisorio de Predios: (Lote norte
(demandado) y Lote sur (actor).
Dicho muro no estaba encaballado en el Eje Divisorio de los
Predios, por lo tanto, como vimos en las fichas técnicas
anteriores, el eje de simetría del muro no coincidía con el eje
divisorio de Predios.
La construcción de las ambas viviendas fue declarada en el
Servicio de Catastro e información Territorial en 1919.
Se presupone que el primer edificante era el propietario del lote
norte, quien por ignorancia sobre el tema, lo construyó
íntegramente en su terreno.
Antes de que el actor adquiera la vivienda, el propietario
anterior hizo uso del muro medianero construyendo y apoyando
su vivienda en él.
Por PRESCRIPCION ADQUISITIVA el propietario del lote sur,
adquirió el condominio (muro medianero) y la fracción de
terreno donde se asienta, por haber transcurrido 10 años de la
construcción del muro y no haber reclamo por parte del primer
edificante.
Según los antecedentes analizados, el espesor inicial del muro
se presumió era de 0.45 mts., construido de ladrillos con
asentamiento en barro, y una antigüedad de 87 años
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espesor demolido en su totalidad
Por partes se evidencia que ha quedado el muro medianero de
un espesor de 0,15 m (es decir, que según el espesor inicial, se
demolió 0,30 m. de espesor) y por partes se verifica que se ha
demolido en todo su espesor inicial, es decir, 0,45 mts, llegando
hasta una pared paralela y contigua al muro medianero
realizada por la parte actora en el interior de su vivienda. (Foto
1). Esto también se puede verificar porque la losa de la casa
vecina (actora) quedó en voladizo sobre la medianera, no
apoya en el muro. En ese sector, también se ha demolido
también la carga de la losa coincidente con el muro.
En la obra nueva, se construyó un muro paralelo al medianero
en conflicto donde se apoya la nueva construcción. Este muro,
se construyó de ladrillos huecos cerámicos, dejando una
cámara entre la nueva construcción y la medianera antigua,
donde parte de la cámara nombrada estaba cerrada en su
borde superior con una capa de mortero, (Foto 2-3) y parte de
esa cámara no se encontraba protegida. Inclusive, en el tramo
del muro que esta cámara se ensancha en su espesor. (Foto 4)
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Como si fuera poco, en el lote sur, a lo largo de toda la
medianera y adyacente a ella, se erige un muro a modo de
terminación de ladrillos vistos en algunos locales de la vivienda,
actuando sólo como revestimiento (No tiene trabas con los
muros perpendiculares ni cimientos).
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de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha técnica 6: medianería
La demolición realizada del muro para la ejecución de la obra
nueva fue irregular, según el reglamento de construcción de la
ciudad de Ceres – Ordenanza 220/80 y artículos 2737 y 3730
del Código Civil.
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de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha técnica 6: medianería
El siguiente gráfico muestra la resolución constructiva de la pared en cuestión:
Conclusión:
La demolición realizada en el muro medianero en cuestión como parte de una resolución
constructiva inadecuada, ocasionó la pérdida de la naturaleza original de dicho muro,
monolítico, estructural y sostén de las dos viviendas linderas, debido a la disminución de su
espesor y teniendo en cuenta que por su antigüedad (87 años) y características
constructivas, ladrillo asentado en barro, su vida útil se redujo significativamente en cuanto
a su capacidad estructural.
Como consecuencia de ello, se produjeron manifestaciones de rajaduras en los locales
contiguos a esa pared en la vivienda de la actora que se fueron recrudeciendo en el tiempo
desde el comienzo de las obras.
La perito estimó que la pared adyacente construida por la actora, colabora para que el muro
medianero no colapse, pero teniendo en cuenta que esa pared adyacente no tiene
cimientos ni trabas con las paredes perpendiculares, de persistir los movimientos del
edificio, podría colapsar también.
Las humedades verificadas en los mismos locales se manifestaron porque no se había
finalizado con la protección adecuada antes de la paralización de la obra, lo que provocó
desprendimientos de revoques, manchas en cielorrasos y descascaramientos de pintura.
En la conclusión del informe, dentro de las posibilidades constructivas aportadas, se
consideró insoslayable la reconstrucción completa del muro medianero, por lo menos en
un espesor mínimo de 0.30 mts. con ladrillo macizo en toda su extensión, el cimiento
correspondiente y la altura primigenia (4,00 mts.), recomponiendo las cargas sobre la losa
de la vivienda actora.
52 abril2009
Situación Actual:
Este litigio finalizó con un acuerdo de reconstrucción del muro a cargo de la parte
demandada.