Guía de Valoraciones Administrativas

DIRECCION GENERAL DE TRIBUTACION
DIRECCIÓN DE VALORACIONES ADMINISTRATIVAS
Y TRIBUTARIAS
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Ministerio de Hacienda.
Dirección General de Tributación.
Dirección de Valoraciones Administrativas y Tributarias.
DIRECTRIZ VA-001-2012
GUIA DE VALORACIONES ADMINISTRATIVAS.
15 de noviembre de 2012.
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INDICE.
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Introducción. ................................................................................................................... 6
1.1
Avalúos administrativos. ........................................................................................ 7
1.2
Base Legal: ............................................................................................................. 8
2 Proceso Previo al Avalúo: .............................................................................................. 9
2.1
Solicitud del avalúo: ............................................................................................... 9
2.1.1 Presentación de la Solicitud................................................................................ 9
2.1.2 Expediente. ....................................................................................................... 10
2.1.3 Nota de Solicitud de avalúos ............................................................................ 11
2.1.4 Requisitos: ........................................................................................................ 12
2.1.4.1 Requisitos para solicitudes de avalúos de bienes inmuebles: ................... 12
2.1.4.2 Requisitos para Solicitudes de Avalúos de Bienes muebles: ................... 13
2.1.5 Asignación del avalúo. ..................................................................................... 14
2.1.6 Confidencialidad de los avalúos ....................................................................... 14
3 Proceso del avalúo: ....................................................................................................... 15
3.1
Definición del Trabajo .......................................................................................... 15
3.1.1 Identificación del bien: ..................................................................................... 15
3.1.2 Identificación de los derechos de propiedad .................................................... 15
3.1.2.1 Servidumbres y otras restricciones. ........................................................ 15
3.1.2.2 Gravámenes Hipotecarios, deudas tributarias y servicios municipales, y
otras afectaciones monetarias. ............................................................................... 16
3.1.3 Uso pretendido del avalúo y objetivo o definición del tipo de valor ................ 16
3.1.4 Número de avalúo:............................................................................................ 17
3.1.5 Fecha efectiva del avalúo y fecha del informe: ................................................ 18
3.1.5.1 Fecha de la opinión de valor (fecha efectiva del avalúo). ........................ 18
3.1.5.2 Fecha del informe. .................................................................................... 18
3.1.5.3 Valores retrospectivos o prospectivos: ..................................................... 18
3.1.6 Enfoque del Trabajo. ........................................................................................ 19
3.1.7 Condiciones limitantes y presunciones del avalúo ........................................... 19
3.1.8 Análisis preliminar, Selección y Recolección de Datos ................................... 19
3.1.8.1 Datos generales de la Región, la ciudad, el vecindario, sector (Sociales,
económicos, gubernamentales y ambientales): ........................................................ 19
3.1.8.2 Datos del mercado (oferta y demanda competitivas) ............................... 20
3.1.8.3 Datos específicos (del sujeto y de los comparables) ................................ 21
3.2
Valor de mercado: ................................................................................................ 23
3.3
Análisis del mayor y mejor uso. ........................................................................... 25
3.3.1 Del terreno vacante y de la propiedad mejorada: ............................................. 25
3.4
Estimación del Valor de Mercado del bien: ......................................................... 26
3.4.1 Aplicación de enfoques al valor ....................................................................... 26
3.4.1.1 Enfoque de los costos: .............................................................................. 27
3.4.1.2 Enfoque de las ventas Comparables: .................................................... 27
3.4.1.3 Enfoque de Capitalización de los Ingresos: .............................................. 27
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3.4.2 Aplicación de los Enfoques al Valor de Mercado. ........................................... 28
3.4.2.1 En el Enfoque de los costos: ..................................................................... 28
3.4.2.2 En el Enfoque de las ventas Comparables: ............................................... 29
3.4.2.3 Enfoque de Capitalización de los Ingresos: .............................................. 31
3.4.3 Reconciliación de indicaciones de valor y valor final estimado ...................... 32
3.4.4 Informe del valor definido. ............................................................................... 33
3.4.4.1 Informe de Avalúos. ................................................................................. 33
3.4.5 Vigencia de los avalúos: ................................................................................... 34
4 Aplicación de Valores Distintos al Valor de Mercado: ................................................ 36
4.1
Análisis de Subdivisión: ....................................................................................... 36
4.2
Valor “Plottage” o Valor de Matrimonio: ............................................................ 37
4.3
Valor de Salvamento: ........................................................................................... 38
4.4
Valor de Liquidación Forzada o Valor de Venta Forzada (Valor de Remate): .... 38
5 Estimación de la Indemnización por Expropiaciones Parciales o el Establecimiento de
Servidumbres por el Método de Antes y Después”: ............................................................. 39
5.1
Método de “Antes y Después”: ............................................................................ 39
5.1.1 Excepciones a la Aplicación del Método de Antes y Después: ........................ 41
5.1.2 Remanente: ....................................................................................................... 42
5.1.3 Costo de Curar: ................................................................................................. 42
5.1.4 Beneficios Generales y Especiales: .................................................................. 43
5.1.5 “Regla de Antes y Después” ............................................................................. 44
6 Consideraciones especiales en avalúos que se realicen de conformidad con la Ley de
Expropiaciones. .................................................................................................................... 44
7 Acerca del Uso que dará el Estado a la propiedad y de Usos no económicos como
“mayor y Mejor Uso”, y su aplicación como base para la estimación de un Valor de
Mercado. ............................................................................................................................... 47
8 Valoración de bienes inmuebles anexos. ...................................................................... 48
9 Revisión de avalúos. ..................................................................................................... 49
9.1
Introducción: ......................................................................................................... 49
9.2
Procedimiento para la Revisión de Avalúos en la Dirección General de
Tributación: ...................................................................................................................... 50
9.3
Consideraciones éticas y de procedimiento en la revisión de avalúos: ................ 53
10 Definiciones. ................................................................................................................. 54
11 Literatura Consultada y/o Recomendada. ..................................................................... 57
12 ANEXOS. ..................................................................................................................... 59
12.1 Formato para Avalúos de bienes inmuebles (convencional) ................................ 60
12.2 Formato para avalúos de terrenos en Zona Marítima Terrestre............................ 67
12.3 Formato para Avalúos de bienes inmuebles (antes y después.) Expropiaciones
parciales y establecimiento de servidumbres.................................................................... 73
12.4 Formato para avalúo de vehículos con fines administrativos. .............................. 81
12.5 Formato para informes de avalúos de maquinaria y equipo. ................................ 86
12.6 Hoja de Campo. Datos Generales, del mercado, del Sector y del Terreno. ......... 91
12.7 Hoja de Campo Datos de Mejoras: Viviendas, Apartamentos. ............................ 92
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12.8 Hoja de Campo Datos de Mejoras: Bodegas, Naves Comerciales y Similares. ... 93
12.9 Hoja de Campo Datos de Mejoras: Oficinas, Locales y Edificios Comerciales y
Similares. .......................................................................................................................... 94
12.10
Hoja Resúmen Enfoque Ventas Comparables. ................................................. 95
12.11
Hoja Resumen Enfoque de los Costos.............................................................. 96
12.12
Hoja Resumen Enfoque de la Capitalización de los Ingresos. ......................... 97
12.13
Hoja de Verificación de Datos para revisiones de avalúos administrativos. .... 98
12.14
Formato de un informe de revisión de avalúo. ............................................... 100
12.15
Descripción de los Distintos Estados de Conservación de Construcciones,
Instalación y Mejoras en General. .................................................................................. 104
12.16
Descripción de los Distintos Estado de Conservación de Vehículos, Maquinaria
y Equipo. 105
12.17
Hoja de verificación de requisitos para solicitudes de avalúos. ..................... 106
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Introducción.
Esta guía ha sido preparada para su utilización por los valuadores de Dirección General de
Tributación con el fin de establecer la uniformidad en la valoración y los principios
generales aplicables para la valoración de bienes, tanto para la adquisición o venta por
entes públicos por medios voluntarios, como para los casos de expropiaciones, y en
general para cualquier solicitud de valoración administrativa que realicen los entes
públicos a la Dirección General de Tributación. Además, en lo que corresponda y cuando
así lo indiquen otras directrices, secciones de esta guía podrán serán aplicadas en avalúos
cuyos usos sean distintos a los antes indicados.
Esta guía establece procedimientos generales de aplicación en las valoraciones
administrativas que se realizan en la Dirección General de Tributación, y no pretende
sustituir libros de texto y otras fuentes de conocimiento técnico, por lo tanto los
valuadores deben además consultar otra literatura y capacitarse continuamente en los
métodos de valoración existentes. También tienen que mantenerse actualizados con las
distintas tendencias del mercado de los bienes que usualmente requieren ser valorados.
Debe reconocerse que las necesidades del gobierno y demás entes públicos de bienes
privados para propósitos públicos, son tan variadas y complejas, que muchas veces
generan problemas de valoración únicos. Lo mismo sucede cuando se valoran bienes
públicos para su adquisición por el sector privado. Esta guía no pretende, y tampoco
podría, cubrir todos los posibles escenarios con los que el valuador se encontrará en sus
avalúos, por lo tanto este documento no debe considerarse una herramienta rígida que
puede ser aplicada en todos los casos.
Cuando por alguna circunstancia razonable, el valuador tenga que apartarse de lo
establecido en este documento, deberá justificarlo e indicarlo así en su informe. Previo a
ello, la Administración Tributaria deberá someter su criterio a consulta a la Subdirección
de Valoraciones Administrativas.
Los principios del valor: de anticipación, de sustitución, de la oferta y demanda, de unidad
en el uso o uso consistente, y del cambio o externalidades, deben ser considerados en las
valoraciones que se realicen en la Dirección General de Tributación, según las definiciones
indicadas en el apartado de definiciones de esta directriz.
Los valuadores tienen además que realizar sus avalúos de conformidad con lo establecido
en las leyes, decretos y demás normativa relacionada. Cuando el valuador se encuentre
con situaciones excepcionales no incluidas en la normativa vigente, será aplicable lo
establecido para el caso en la versión vigente al momento del avalúo de las Normas
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Internacionales de Valoración. Las razones para tal decisión deberán ser justificadas he
indicadas en el informe.
Las Normas Internacionales de Valoración son también referentes tanto de los valuadores,
como de quienes supervisan o revisan sus trabajos.
Además, por la importancia y responsabilidad que implica la revisión técnica de los
avalúos, en este documento se incluye un capítulo sobre los procedimientos y aspectos
éticos que deben cumplirse en todas las revisiones de avalúos administrativos que se
practiquen en la Dirección General de Tributación.
Esta nueva versión de la Guía de Valoración incorpora cambios en atención a las
disposiciones de la Contraloría General de la República para la Dirección General de
Tributación, según informe Nº DFOE-PGAA-IF-32010 del 26 de febrero de 2010. También
se realizan modificaciones a fin de adecuarla a los cambios generados en la estructura por
el Reglamento de Organización y Funciones de la Dirección General de Tributación.
Finalmente se modifica parcialmente el capítulo dedicado al método de Antes y Después,
esto con el fin de adecuarlo a la jurisprudencia, en el sentido de no deducir de la
indemnización lo correspondiente a los posibles beneficios que el remanente reciba como
producto del proyecto que justifica la expropiación parcial.
En los anexos de este documento se encuentran formatos para los informes de avalúos de
distintos tipos de bienes a valorar, que deberán ser aplicados por los valuadores y
mantenerse en medio electrónico.
Esta guía sustituye a la versión anterior (directriz VA-01-2008), la cual a su vez dejó sin
efecto al Manual de Procedimientos para el Avalúo Administrativo del año 1996.
La vigencia de esta directriz será a partir de su comunicación mediante correo electrónico .
1.1 Avalúos administrativos.
Para los efectos de este documento se consideran avalúos administrativos, todas aquellas
valoraciones que la Dirección General de Tributación realiza a solicitud de diferentes entes
públicos cuyo uso pretendido sea distinto a uno tributario.
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1.2 Base Legal:
a. Constitución Política de Costa Rica.
b. Leyes.
Ley Nº 1788 del 24 de agosto de 1954. Ley orgánica del Instituto Nacional de
Vivienda y Urbanismo. (INVU). Artículo 5 inciso n. Refiere a la Ley de
Expropiaciones.
Ley Nº 2760 del 16 de mayo de 1961. Ley de Erradicación de Tugurios y
Defensa de sus Arrendamientos, Artículo 11.
Ley Nº 4071 del 22 de enero de 1968. Declara Zona Urbana de Ciudad de
Puntarenas y Reforma Otras Leyes. Artículo 4, delega en la Dirección General
de Tributación la valoración de terrenos no residenciales en posesión para
efectos de determinar su precio de venta.
Ley Nº 6043: Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre, del 2 de marzo de 1977.
artículo 76, transitorio VII. Delega en la Dirección General de Tributación la
valoración de los terrenos en demasías.
Ley Nº 6172 del 28 de noviembre de 1997. Ley Indígena. Artículo 5. Remite a
la Ley de Expropiaciones para las expropiaciones que requiera el CONAI,
además de facultar al ITCO (hoy IDA) para que realice los estudios y trámites
pertinentes.
Ley Nº 6227. Ley General de la Administración Pública.
Ley Nº 6653 del 16 de septiembre de 1981. Ley de Expropiación de inmuebles
para los fines de la Universidad de Costa Rica. Artículo 3°. Delega en la
Dirección General de Tributación la realización de los avalúos.
Ley Nº 6758 del 4 de junio de 1982. Ley Reguladora del Proyecto Turístico
Papagayo. Artículo 15. Delega en la Dirección General de Tributación la
valoración de las mejoras en los casos de reubicación de concesionarios en el
citado proyecto.
Ley Nº 6797 del 4 de octubre de 1982. Código de Minería. Artículo 53. Refiere a
la Ley de Expropiaciones.
Ley Nº 7399 del 3 de mayo de 1994. Ley de Hidrocarburos. Artículo 40. Delega
en la Dirección General de Tributación la realización de los avalúos para las
expropiaciones.
Ley Nº 7494 del 8 de junio de 1995. Ley de Contratación Administrativa.
Reformado por la Ley Nº 7612 del 22 de julio de 1996. Artículos: 50 inciso a), 70
y 71.
Ley Nº 7495 del 3 de mayo de 1995. Ley de Expropiaciones, reformada por Ley
Nº 7757 de 10 de marzo de 1998. Artículos 21 y 22.
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Ley Nº 7744 del 6 de febrero de 1998. Ley de Concesión y Operación de
Marinas Turísticas. Artículo 17, delega en la Dirección General de Tributación la
actualización cada cinco años del valor de las obras marítimas y terrestres
complementarias en el área de concesión de marinas.
Ley Nº 7762 del 14 de abril de 1998. Ley General de Concesión de Obras
Públicas con Servicios Públicos y su Reglamento. Artículo 18, inciso c, remite a
la Ley de Expropiaciones.
c. Decretos Ejecutivos y acuerdos.
Acuerdo Nº 218 del 13 de noviembre de 1987 de la Autoridad Presupuestaria,
ratificada por el Consejo de Gobierno, en acuerdo Nº 130 del 22 enero de 1988.
Decreto Nº 3341-H. Publicado en La Gaceta Nº 210 del 2 de noviembre de 2006.
Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa. Artículos 15, 32, 101 inciso a),
155, 157.
Decreto Nº 7841-P Reglamento a la Ley de Zona Marítimo Terrestre y sus reformas.
Artículo 95. Delega en la Dirección General de Tributación la valoración de terrenos
en demasía en el cantón de Puntarenas.
2 Proceso Previo al Avalúo:
2.1 Solicitud del avalúo:
2.1.1 Presentación de la Solicitud.
Las solicitudes de avalúos administrativos se tramitarán en la Administración Tributaria en
cuya jurisdicción se localiza el bien a valorar.
Si la solicitud se entrega en una
Administración Tributaria distinta a la que corresponde realizar el avalúo, deberá
trasladarse dentro de un plazo máximo de dos días hábiles a la Administración Tributaria
que corresponda.
No obstante, en circunstancias especiales, la Dirección de Valoraciones Administrativas y
Tributarias podrá autorizar que un avalúo se realice en una administración tributaria
diferente a la que correspondería según la localización del bien. Esta decisión deberá
fundamentarse en criterios objetivos, entre ellos:
Necesidad de uniformar los criterios de valoración de bienes similares solicitados
por un mismo ente público, cuando los bienes están localizados en distintos puntos
del país.
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Un uso racional de los recursos humanos y materiales de la Administración
Tributaria y de los entes públicos solicitantes de avalúos.
La búsqueda de una carga equitativa de trabajo entre las distintas Áreas de
Avalúos de las Administraciones Tributarias.
En aquellos casos en que el solicitante del avalúo administrativo es la misma
administración tributaria, estas solicitudes deberán remitirse a la Dirección de
Valoraciones Administrativas a fin de que asigne los avalúos a una Administración
Tributaria distinta. Para ello se consideraran los criterios antes citados. Esto de
conformidad a lo indicado en Acuerdo DM-51-2012 del 11 de septiembre de 2012:
“Ordenar a la Subdirección de Valoraciones Administrativas para que se revise la
directriz denominada “Guía de Valoración”, con el fin de incorporar un criterio o
lineamiento sobre las acciones a seguir por los peritos valuadores en casos
especiales donde se debe guardar la independencia y objetividad, para no actuar
como “juez y parte” en valoraciones administrativas propias de la Administración
Tributaria de su jurisdicción, que a su vez podría involucrar intereses de terceros de
la zona.”
2.1.2 Expediente.
Toda solicitud de avalúo generará la apertura de un expediente en la Administración
Tributaria, a este expediente se agregarán además de la solicitud, los formularios para
recolección de datos en el campo y las hojas de resumen aplicado para cada uno de los
enfoques al valor de mercado aplicados (estos formularios se encuentran en los anexos de
este documento) y una copia del avalúo, además de toda aquella información relevante
para el avalúo. No deberá incluirse en el expediente información que no sea importante
para el avalúo. Los expedientes tendrán una carátula con la siguiente información:
Administración Tributaria, número de expediente, institución solicitante, fecha de
presentación y nombre del valuador. Además incluirá un índice con los documentos y los
números de folios correspondientes. Para la foliatura se aplicará lo establecido al respecto
en la Directriz DGT-02-04 de la Dirección General de Tributación del 15 de marzo de 2004,
que textualmente dice:
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3. Foliatura
Todo documento deberá ser colocado y foliado en el expediente
respectivo, en orden cronológico de acuerdo con la fecha de entrada o de
emisión, y numerado en orden ascendente, de manera que al abrir el
expediente los primeros folios correspondan al inicio del procedimiento
administrativo; en consecuencia el documento que se observa al principio
debe ser el primero que se presenta o se emita; y los últimos coincidan con
la conclusión del mismo.
Los números de folio no podrán ser tachados ni borrados. Si fuera
necesario corregir la foliatura, el encargado del expediente debe hacer una
nota en la cual indique los folios que van a ser corregidos y deberá estampar
su firma en cada uno de los folios cuya numeración se corrigió.
Asimismo, no se deben agregar folios sueltos de liquidaciones u otros
documentos o copias, engrapados o adheridos de alguna manera, en la
parte final de la carpeta (file).”
2.1.3 Nota de Solicitud de avalúos
Solamente procederá la realización de un avalúo cuando exista una solicitud escrita formal,
no obstante cuando se tenga disponible la plataforma tecnológica necesara, se podrán
implementar procedimientos para la presentación de solicitudes de avalúo utilizando
medios electrónicos. Los avalúos administrativos únicamente pueden ser solicitados por
funcionarios del ente público competente, de conformidad con lo establecido en las leyes
y reglamentos que delegan en el Ministerio de Hacienda la responsabilidad de valorar,
según el uso que se pretenda para el avalúo. Entre ellos se encuentran:
Órganos del Poder Ejecutivo
Órganos del Poder Judicial
El Poder Legislativo
El Tribunal Supremo de Elecciones
La Contraloría General de la República.
La Defensoría de los Habitantes.
El Sector descentralizado territorial e institucional.
Entes públicos no estatales
Las empresas públicas.
Las municipalidades.
Las Administraciones Tributarias.
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Se entenderá competente para solicitar avalúos al funcionario que firme la nota de
petición del avalúo, de modo que no será responsabilidad de las Administraciones
Tributarias determinar tal competencia.
Además, de conformidad con el párrafo 2° del artículo 1° de la Ley de Contratación
Administrativa, cuando se utilicen parcial o totalmente recursos públicos, la actividad
contractual de todo otro tipo de personas físicas o jurídicas se someterá a los principios de
esa ley. En consecuencia, las Administraciones Tributarias ocasionalmente deberán
atender peticiones de avalúos formuladas por solicitantes que no son entes públicos, por
ejemplo fundaciones, asociaciones, organismos no gubernamentales, etc.
2.1.4
Requisitos:
Toda solicitud de avalúo debe presentarse por escrito y firmada por un funcionario de la
entidad solicitante, indicando la normativa (ley, reglamento o decreto) que soporta la
solicitud del avalúo y el uso que se pretende dar al avalúo. Además deberá detallarse el
tipo de bienes y los derechos a valorar, la institución solicitante deberá aportar al menos
la siguiente información:
2.1.4.1 Requisitos para solicitudes de avalúos de bienes inmuebles:
Planos de agrimensura:
Plano catastrado o sin catastrar, con nombre y firma del profesional responsable, o
al menos un croquis, indicando dimensiones, localización y área.
En casos de expropiaciones parciales y/o el establecimiento de servidumbres por
expropiación: plano de la finca madre y plano o croquis del lote o de la franja de
servidumbre a expropiar, mostrando su ubicación dentro de la finca madre.
Para solicitudes de valoración de derechos de arrendamiento, cuando el alquiler
no sea por la totalidad del inmueble, debe especificarse el área a arrendar y
cualquier circunstancia especial que se establecerá en el contrato de alquiler:
parqueos, mantenimiento, seguridad, pago de servicios, etc. De no especificarse
por el solicitante estas condiciones, el valuador realizará el avalúo bajo el supuesto
que el contrato de arrendamiento se establecerá con las condiciones
prevalecientes en el mercado para ese tipo de bienes. En renovación de contratos
se deberá además aportar copia del contrato vigente.
Indicación en la solicitud de un detalle de la cantidad y tipo de las mejoras a
valorar.
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Cualquier otra información adicional que facilite la localización del bien: fotografías,
fotografía aéreas, cartografía, ortofoto etc.
Citas de inscripción en el Registro Público de la Propiedad:
Las citas de inscripción deberán indicarse en la solicitud: se establece la obligación
de los valuadores de realizar la consulta de la información disponible al sitio de
Internet del Registro Público de la Propiedad en todos los avalúos de bienes
inscribibles. De ser necesario se pueden realizar consultas en el Sistema de
Información Integral de la Administración Tributaria “SIIAT”.
Planos constructivos y/o descripción de las mejoras.
Si existiesen planos constructivos.
En la nota de solicitud se deberá indicar la cantidad y tipo de mejoras a valorar: de
no indicarse, la valoración se hará bajo el supuesto que deben incluirse todas las
mejoras existentes en el inmueble.
Plazo y condiciones en el caso de valoración de derechos de servidumbres:
En las solicitudes de valoración de derechos de servidumbre, además tiene que indicarse:
El tipo de servidumbre (subterránea, aérea, superficial, etc.).
Uso(s) de la servidumbre: eléctrica, de paso, canal de riego, tubería de agua, paso
de oleoducto, etc.
Las limitaciones propias de la servidumbre (a la construcción, a los cultivos y en
general a las actividades económicas dentro del área de servidumbre y al resto de
la finca) también deben ser especificadas por el ente solicitante.
El plazo por el cual se establecerá la servidumbre: de no especificarse por el
solicitante se supondrá que la servidumbre será a perpetuidad, tal supuesto
deberá indicarse en el informe de avalúo.
2.1.4.2 Requisitos para Solicitudes de Avalúos de Bienes muebles:
En las solicitudes de valoraciones de bienes muebles, el solicitante aportará la siguiente
información:
Inventario detallado de los muebles a valorar: descripción, cantidad, número de
identificación (serie, número de patrimonio, etc.).
Ubicación exacta de los bienes.
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Para efectos de valorar vehículos: consulta o copia de certificación de la propiedad
en el Registro Público de la Propiedad.
El ente solicitante deberá facilitar la inspección de los bienes, para ello es
indispensable que estén debidamente identificados y ordenados.
En el anexo 12.17 de esta directriz, se resumen los requisitos que deben cumplir las
solicitudes de avalúos según el tipo de propiedad y el uso pretendido del avalúo.
2.1.5 Asignación del avalúo.
Será responsabilidad del Subgerente de Valoraciones o del Coordinador del Área de
Valoraciones, según corresponda, la asignación de las distintas solicitudes de avalúos.
Para ello considerará en orden de prioridad los siguientes aspectos:
Experiencia y conocimiento del valuador en el tipo de bien a valorar.
Eficiencia en la utilización de los recursos de la Administración Tributaria y del ente
público solicitante (transporte, viáticos, equipo, etc.)
Distribución equitativa de la carga de trabajo entre los valuadores del Área de
Avalúos de la Administración Tributaria.
Si la dificultad o el enfoque del trabajo para un avalúo lo ameritan, se puede asignar un
avalúo a un equipo de dos o más valuadores.
2.1.6 Confidencialidad de los avalúos
Los informes de avalúos, los expedientes y demás información relacionada con un avalúo
se consideran información de carácter confidencial.
En todo avalúo el valuador, sus superiores jerárquicos y demás personal que por sus
funciones puedan tener acceso a los informes de avalúos, sus correspondientes
expedientes y demás información relacionada (Coordinadores del Área de Valoraciones,
Gerentes de las Administraciones Tributarias, Secretarios (as), Ministro y Viceministros de
Hacienda, Director General de Tributación, Subdirector de Valoraciones Administrativas y
funcionarios de la Subdirección de Valoraciones Administrativas), deberán proteger la
naturaleza confidencial de la relación con el ente solicitante. Esta confidencialidad en
casos de expropiaciones, se hace extensiva a los propietarios de los bienes o a quienes
ellos nombren como sus representantes.
Además de los funcionarios antes citados, los valuadores no deberán dar información
confidencial a nadie más que al funcionario del ente público que solicita la valoración o a
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quien(es) él delegue, o a terceros autorizados como parte de un debido proceso (jueces,
procuradores, funcionarios de la Contraloría General, etc.)
Bajo ninguna circunstancia el valuador podrá adelantar a las partes los posibles resultados
de un informe de avalúo.
3
Proceso del avalúo:
A continuación se describen las distintas etapas, que deberá cumplir el valuador en todo
avalúo. Este proceso se inicia con la definición de la asignación y finaliza con el informe del
avalúo. El proceso aquí indicado está especialmente dirigido a valoraciones de bienes
inmuebles cuyo objetivo es un valor de mercado, por lo tanto puede que algunas partes
no sean aplicables a valoraciones de otros tipos de bienes o incluso en avalúos de bienes
inmuebles con un objetivo de valor distinto al valor de mercado. En los anexos de este
documento, se encuentran formatos para distintos tipos de avalúos, los que servirán
como referencia para algunos de estos casos especiales.
3.1 Definición del Trabajo
3.1.1 Identificación del bien:
En todo informe de avalúo el bien objeto de valoración debe identificarse completamente
de tal modo que el usuario o lector del informe pueda reconocerlo plenamente. La
identificación debe ser tanto física (número de lote, localización exacta, número de serie,
número de motor, etc.), como legal (citas de inscripción en el Registro Público de la
Propiedad, número de placa). En todos los casos deben tomarse fotografías del bien
mueble o inmueble que respalden el valor que se definirá.
3.1.2 Identificación de los derechos de propiedad
Mediante consulta en el Registro Nacional de la Propiedad, y de acuerdo a lo solicitado, el
valuador debe identificar los derechos de propiedad que serán objeto de avalúo e
indicarlos en el informe.
Si sobre el bien no pesa ninguna servidumbre o cualquier otro tipo de afectación, en el
informe se debe indicar que el avalúo se realiza bajo el supuesto de que el bien está libre
de gravámenes y por lo tanto se valoran los derechos de propiedad plenos.
3.1.2.1 Servidumbres y otras restricciones.
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En los avalúos de bienes inmuebles, cualquier afectación particular a los derechos de
propiedad, producto de servidumbres, restricciones por la ley forestal que sobre el mismo
pesen, deberán considerarse en el avalúo. Si la servidumbre está inscrita en el Registro
Público de la Propiedad, deben indicarse las citas de inscripción. Si por el contrario, el
valuador se encuentra en el terreno la existencia de alguna servidumbre de hecho la cual
es evidente, aun cuando no se encuentre inscrita en el Registro Público de la Propiedad,
deberá también considerarla en la estimación de valor, e indicar en el informe que se trata
de una servidumbre que no está inscrita.
3.1.2.2 Gravámenes Hipotecarios, deudas tributarias y servicios municipales, y otras
afectaciones monetarias.
El valuador debe asumir que las posibles hipotecas, deudas por impuestos a la propiedad,
deudas por servicios municipales y otros que pesen sobre el bien sujeto a valoración se
cancelarán antes de realizar la transacción, por lo tanto los avalúos se realizarán bajo el
supuesto que el bien está libre de este tipo de afectaciones; al menos que el ente
solicitante indique lo contrario.
El valuador deberá citar los gravámenes hipotecarios existentes, además de indicar el
supuesto antes citado en el informe del avalúo.
3.1.3 Uso pretendido del avalúo y objetivo o definición del tipo de valor
En todos los informes de avalúos que se realicen en las Administraciones Tributarias de la
Dirección General de Tributación, el valuador está en la obligación de establecer e indicar
el objetivo y el uso pretendido para el avalúo.
El objetivo o propósito del avalúo es desarrollar una opinión de cierto tipo de valor,
generalmente un valor de mercado, aunque puede requerirse en casos especiales otro
tipo de valor, distinto del valor de mercado: valor de inversión, valor de uso, valor de
salvamento, valor de ensamble o de matrimonio, etc.
El uso pretendido de un avalúo es el uso indicado por el solicitante; por ejemplo un
avalúo puede ser utilizado en un proceso de expropiación, para una compra o para venta,
en un remate, para la actualización del monto asegurable, etc.
Para los avalúos administrativos que se realicen en la Dirección General de Tributación se
establece el Valor de Mercado como la mejor medida de la justa compensación en
expropiaciones, y del posible precio en arrendamientos, compras, ventas y permutas de
bienes por medios voluntarios.
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No obstante, se admite que en circunstancias especiales, puede requerirse un tipo de
valor distinto al Valor de Mercado, tales como:
Cuando se valoran propiedades especializadas o de muy limitado mercado, para las
cuales no hay evidencia del mercado disponible.
Cuando por el uso pretendido del avalúo, resulte indispensable estimar un valor
distinto al valor de mercado: valor de remate, valor de salvamento, valor de
liquidación, valor asegurable, etc.
Cuando por razones extraordinarias, se requiera un valor distinto al valor de mercado, el
valuador deberá justificarlo en su informe. En el capitulo cuatro de esta Guía se definen y
establecen las aplicaciones y limitaciones generales para la utilización como objetivo del
avalúo de un valor distinto al valor de mercado.
3.1.4 Número de avalúo:
Todos los informes de valoración que se realicen en las distintas Administraciones
Tributarias de la Dirección General de Tributación serán identificadas mediante una
numeración.
La identificación de los informes constará de tres secciones, separadas entre sí por un
guión:
Primera Sección, Administración Tributaria responsable: Según el siguiente
detalle:
ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA
SAN JOSÉ OESTE
ALAJUELA
HEREDIA
CARTAGO
PUNTARENAS
IDENTIFICACIÓN
SJ
A
H
C
P
Será responsabilidad de la Dirección de Valoraciones Administrativas y Tributarias
establecer las siglas para la identificación de los informe de avalúos para las
Administraciones Tributarias que en el futuro puedan contar con Áreas de Valoración.
Segunda Sección, Número consecutivo: cada administración llevará una
numeración consecutiva de los avalúos que realice durante el año. Este
consecutivo se iniciará el primero de enero de cada año y terminará el 31 de
diciembre de cada año.
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Tercera Sección, Año del informe de valoración: además como parte de la
identificación, los informes se deberán identificar por los cuatro dígitos del año
en que se emitió el informe.
Ejemplos de numeración: SJ-125-2006, A-12-2006.
La numeración de los informes de avalúos con este sistema se iniciará a partir del
primero de enero siguiente a la entrada en vigencia de esta guía de valoraciones.
3.1.5 Fecha efectiva del avalúo y fecha del informe:
3.1.5.1 Fecha de la opinión de valor (fecha efectiva del avalúo).
En todo informe de avalúo se indicará la fecha a la cual se especifica la opinión de
valor. El valuador emite su opinión a una fecha determinada, en consecuencia esa
opinión de valor refleja el valor de esa propiedad a esa fecha.
3.1.5.2 Fecha del informe.
Es la fecha en la cual se finaliza el informe del avalúo. Los valuadores en todo informe
de avalúo que se realice en la Dirección General de Tributación deben indicar la fecha
del informe, especificando el día, el mes y el año en que se realizo el informe.
3.1.5.3 Valores retrospectivos o prospectivos:
Cuando así lo solicite el ente solicitante del avalúo, el valuador en casos especiales
dará una opinión de valor retrospectiva (a una fecha pasada) o prospectiva (a una
fecha futura). En estos casos, tal circunstancia tiene que indicarse en el informe, lo
mismo que la fecha a la cual aplica la opinión de valor. Los valores retrospectivos o
prospectivos son valores distintos al “valor de mercado”.
Los índices o factores utilizados para estimar un valor retrospectivo deben reflejar las
variaciones de los precios de bienes similares a través del tiempo. En tanto que los
valores a una fecha futura (valores prospectivos) deben establecerse a partir del
comportamiento de los precios de bienes similares en el pasado reciente y las
expectativas del mercado a la fecha.
En estos casos, los ajustes utilizando indicadores económicos generales, como el Índice
de Precios al Consumidor o el tipo de cambio, proceden únicamente cuando no
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existen referencias de valor en el mercado para bienes similares, que permitan
conocer el comportamiento de los precios en el tiempo para esos bienes.
3.1.6 Enfoque del Trabajo.
El valuador debe describir y documentar en su informe de avalúo, las características y
la dimensión del trabajo realizado, entre otros:
El área geográfica de la cual se investigaron datos del mercado.
El tipo de mercado y los datos investigados.
La aplicabilidad de cada uno de los enfoques al valor de mercado y; de
proceder, los razonamientos para la exclusión de alguno de ellos.
3.1.7 Condiciones limitantes y presunciones del avalúo
La condiciones limitantes, supuestos ordinarios o normales en todo avalúo no
requieren una indicación expresa en el informe, pues se asumirán contenidas en el
mismo: por ejemplo que la opinión de valor es válida únicamente a la fecha efectiva
del avalúo, que se da por cierta la información de otros profesionales en planos
constructivos, planos de fincas, etc. La misma definición de valor de mercado supone
condiciones para la transacción que se consideran ordinarias.
Otras limitaciones y presunciones que se pueden considerar extraordinarias que
deben indicarse en el informe, por ejemplo:
El valuador no asume responsabilidad por cualquier uso que se dé al avalúo
distinto al establecido en el informe.
El valor se establece bajo el supuesto que el estado estructural de la mejora es
bueno (siempre que no existan daños estructurales evidentes).
El avalúo se realiza bajo el supuesto que las hipotecas que pesan sobre el bien
se cancelarán antes de la transacción.
La inspección del bien se limitó a lo observado desde el exterior de los linderos
de la propiedad, cuando que el propietario impidió el ingreso del valuador a la
propiedad, en caso contrario dispondrá de toda la información y no habrán
limitantes o supuestos.
3.1.8 Análisis preliminar, Selección y Recolección de Datos
3.1.8.1 Datos generales de la Región, la ciudad, el vecindario, sector (Sociales, económicos,
gubernamentales y ambientales):
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Los datos económicos pueden ser recolectados por el valuador a nivel de vecindario,
de la ciudad, regional y aún a nivel nacional o internacional, dependiendo del tipo de
propiedad involucrada.
Aquellos factores sociales, económicos, gubernamentales y ambientales que
influencian el Valor de Mercado (o cualquier otro tipo de valor) deben ser examinados
para un mejor entendimiento de la propiedad en particular. Para ello se tienen que
utilizar las hojas de recolección de datos incluidos en el anexo 6.1 de este documento.
Entre los datos generales a considerar se pueden citar cambios en:
La población.
La diversidad de la base económica de la comunidad.
El nivel y estabilidad del empleo.
El ingreso familiar
Las tendencias económicas regionales, nacionales o internacionales: índice de
precios al consumidor, disponibilidad de crédito, tasas de interés, estadísticas
de empleo y desempleo, los metros cuadrados construidos (documentar), la
cantidad de permisos de construcción solicitados o aprobados (documentar),
el producto interno bruto, etc.
El tamaño y complejidad de las operaciones de los negocios.
Las regulaciones gubernamentales: zonificación, transporte, construcción,
ambientales, etc.
Las posibilidades de exportación de los productos regionales.
Las perspectivas en el futuro de importaciones competitivas de los productos
regionalmente producidos.
Otros
Únicamente se considerarán en el avalúo aquellos datos de relevancia para resolver el
problema del avalúo.
3.1.8.2 Datos del mercado (oferta y demanda competitivas)
Entre los datos específicos del mercado a considerar se encuentran:
Existencia de propiedades competitivas.
Ventas y ofertas por propiedades competitivas (documentar).
Nivel de desocupación de inmuebles.
Demanda por inmuebles competitivos.
Tasas de absorción para inmuebles comparables.
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La oferta y demanda para el mercado del bien sujeto a valoración deben ser
estudiadas y analizadas. También se consideran como parte de la oferta y demanda
aquellas propiedades que pueden, mediante una transformación o construcción, ser
adaptadas al uso del bien sujeto a valoración y por lo tanto volverse competitivas.
Un análisis de la desocupación en el segmento del mercado, así como de las tasas de
absorción es indispensable.
Si bien el valuador no siempre dispone de estadísticas del mercado, analizará las
condiciones del mercado en base en la consulta de conocedores, investigación en las
fuentes usualmente consultadas por los compradores, su experiencia y conocimiento
del mismo.
3.1.8.3 Datos específicos (del sujeto y de los comparables)
Incluye detalles acerca de la propiedad objeto del avalúo, de los comparables y de las
propiedades en arrendamiento.
Estos datos son necesarios dentro del proceso del avalúo para determinar el mayor y
mejor uso, y para hacer las comparaciones necesarias y los análisis requeridos para
desarrollar una opinión de valor. Las hojas de recolección de datos del anexo 12.6
(Hoja de campo: datos generales del mercado, del sector y del terreno) deben
utilizarse y adjuntarse al expediente respectivo. Igualmente incluirá las hojas de los
anexos 12.7, 12.8, y 12.9 (Hojas para la toma de datos de mejoras) según proceda, el
valuador utilizará la hoja de recolección de datos de las mejoras que mejor se adapte a
las características de la mejora a valorar.
Si se trata de un lote urbano vacante o una finca rural pequeña, de ser posible se hará
un recorrido por su perímetro, con el fin de observar el frente, forma, topografía,
pendiente, evacuación de aguas y nivel, o cualquier otra particularidad que presente
el inmueble.
En los casos de fincas de mucha extensión y de terrenos que presenten lomas o cerros
que oculten parte de ellas, es recomendable situarse en el punto o puntos más
elevados desde los que, a criterio del perito, se domine la mayor extensión y se tenga
la mayor visibilidad, con el fin de tener una mayor apreciación global de la finca.
En resumen, el valuador deberá realizar la mejor inspección del inmueble que las
circunstancias razonablemente le permitan, de modo tal que se determinen con
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detalle las características del bien. Las limitaciones de importancia que el valuador
enfrente durante la inspección deberán indicarse en el avalúo y en el espacio de
observaciones de la Hoja para la toma de datos en el campo (anexo 12.6). La fecha de
inspección deberá indicarse en el avalúo.
Entre los datos específicos de la propiedad y de los comparables a considerar se
encuentran:
Características físicas: área, forma, topografía, pendiente, nivel con la vía
pública, localización, servicios públicos disponibles, fertilidad y productividad
de los suelos, etc.
Costos y depreciación: costos de reposición o de reproducción, depreciación
física, obsolescencia funcional y económica o externa.
Ingresos y gastos: para bienes competitivos similares y para la propiedad
objeto de valoración.
Tasas de capitalización y/o multiplicadores de renta bruta.
Historial de la propiedad: precios de venta anteriores, precios y condiciones de
arrendamiento actuales y recientes, etc.
Mejoras: destino, edad efectiva y edad de las mejoras, detalles estructurales y
constructivos, equipo mecánico, condición física (según la clasificación
establecida en los anexos 11 y 12 para construcciones y maquinaria
respectivamente, utilidad funcional o inutilidad. Para mejoras agrícolas deberá
considerar la densidad, condición sanitaria y edad de los cultivos, entre otros.
Uso y disfrute de la zona marítimo terrestre: especial cuidado se tendrá cuando
las referencias y el inmueble se encuentren cerca o contiguos a la zona
marítimo terrestre y existan diferencias entre las referencias y el inmueble
objeto de valoración en cuanto a la posibilidad de disfrute de la zona pública
inalienable de la Zona Marítimo Terrestre, tal como el acceso restringido en
Parques Nacionales. En estos casos, si la evidencia del mercado indica que
existe una influencia significativa en el valor de mercado por las diferencias en
cuanto al grado de disfrute de esta zona, el valuador deberá realizar ajustes a
los precios de los comparables a fin de disminuir sus diferencias con el sujeto.
Uso de la propiedad: uso actual y uso o usos recientes.
Etc.
La cantidad y naturaleza de los datos específicos requeridos dependerá del tipo de
propiedad, del objetivo del avalúo y la complejidad del análisis.
El valuador debe realizar una inspección exhaustiva de las referencias y del bien
sujeto a valoración además de documentar todos los elementos de valoración posibles.
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Si por alguna circunstancia particular y de fuerza mayor se limitase la posibilidad de
una inspección apropiada, el valuador en el término máximo de tres días luego de la
visita deberá devolver al Gerente de la Administración Tributaria o al Coordinador del
Área de Valoraciones, según corresponda, el expediente respectivo con una nota
indicando la situación. El Gerente o el Coordinador del Área de Valoraciones, según
corresponda, hará la respectiva nota de prevención al ente solicitante a fin de que se
realicen las acciones necesarias que permitan una adecuada inspección del bien.
Transcurridos más de diez días sin respuesta del ente solicitante se procederá a
archivar el caso.
3.2 Valor de mercado:
El concepto de valor de mercado a utilizar en las valoraciones administrativas que se
realicen en la Dirección General de Tributación es el establecido por el Comité
Internacional de Normas de Valoración en la Normas Internacionales de Valoración,
según la siguiente definición1:
Valor de Mercado: es la cantidad estimada por la cual una propiedad
puede intercambiarse a la fecha de la valuación, en una transacción entre
un comprador motivado y un vendedor también motivado, después de un
período de exposición apropiado, en la cual cada una de las partes ha
actuado con conocimiento y prudencia y sin compulsión.
Cada elemento de la anterior definición tiene su propio marco conceptual:
“la cantidad estimada:…”, se refiere a un precio expresado en términos
monetarios (normalmente en la moneda local) pagable por la propiedad en una
transacción mano a mano. El valor de mercado es considerado como el más
probable precio razonablemente obtenible en el mercado a la fecha del avalúo,
cumpliendo con los términos de la definición de Valor de Mercado. Es el mejor
precio razonablemente obtenible por el vendedor, y el más ventajoso precio
razonablemente obtenible por el comprador. Este estimado, específicamente
excluye un precio inflado o deflatado por términos especiales o circunstancias tales
como: financiamientos atípicos, arreglos extraordinarios de compra o
arrendamientos, consideraciones o concesiones especiales dadas por cualquiera
involucrado en la venta.
1
Normas Internacionales de Valoración 2005. Norma Internacional de Valoración Número 1. Bases para la
Valoración a Valor de Mercado.
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“por la cual una propiedad puede intercambiarse...”, se refiere al hecho que el
valor de una propiedad es un monto estimado más que un monto predeterminado
o un precio actual de venta. Es el precio al cual el mercado espera que una
transacción que llena todos los otros elementos de la definición del Valor de
Mercado pueda ser completada a la fecha del avalúo.
“En la fecha del valuación…”, requiere que el Valor de Mercado estimado es
específico a una fecha dada. Porque los mercados y las condiciones de mercado
pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en otro
momento. El monto de la valoración debe reflejar el estado actual del mercado y
las circunstancias a la fecha efectiva del avalúo, no a una fecha anterior o posterior.
La definición también asume intercambio simultáneo, y cierre del contrato de
venta sin ninguna variación en el precio que podría darse bajo otras circunstancias.
“Entre un comparador motivado…” se refiere a un comprador que está motivado,
pero no compulsivo para comprar. Este comprador es también uno que compra en
concordancia con las realidades del mercado actual y con las expectativas del
mercado actual, en lugar de, o en relación con, un mercado imaginario o hipotético
que no puede ser demostrado o anticipado. El comprador asumido no pagaría un
precio mayor al requerido por el mercado. El actual propietario es incluido entre
aquellos que constituyen “el mercado”. Un valuador no debe hacer presunciones
irreales acerca de las condiciones del mercado, ni asumir un nivel de mercado
menor que aquel razonablemente obtenible.
“y un vendedor motivado…” se refiere a uno que está motivado, pero no
excesivamente ansioso, ni uno forzado, dispuesto para vender a cualquier precio,
tampoco uno dispuesto a mantener un precio que no se considera razonable en el
mercado del momento. El vendedor motivado está dispuesto a vender la
propiedad en los términos del mercado por el mejor precio obtenible en el
mercado (abierto), después de un periodo de exposición del bien en el mercado.
Las circunstancias particulares del propietario actual no son parte de las
consideraciones, porque el “vendedor motivado” es un propietario hipotético.
“después de un período de exposición apropiado …”: significa que la propiedad se
ha expuesto al mercado de la manera más apropiada, para efectuar su venta al
mejor precio razonablemente obtenible, en concordancia con la definición de valor
de mercado. La duración del tiempo de exposición puede variar con las
condiciones del mercado, pero debe ser suficiente para permitir la atención de un
número adecuado de potenciales compradores de la propiedad a ser comprada. El
periodo de exposición ocurre con anterioridad a la fecha del avalúo.
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“donde las partes han cada una actuado con conocimiento y prudencia…”
supone que tanto el comprador motivado como el vendedor motivado están
razonablemente informados acerca de la naturaleza y características de la
propiedad, su uso actual y potencial, y la situación del mercado a la fecha del
avalúo. Cada uno además, se supone que actúa según sus propios intereses con tal
conocimiento y prudencia para buscar el mejor precio para sus respectivas
posiciones en la transacción. No es necesariamente imprudente para un vendedor,
vender una propiedad en un mercado de precios a la baja en un precio que es
menor que los niveles previos del mercado. En tales casos, así como en otras
situaciones de compra y venta en mercados de precios cambiantes, el comprador o
vendedor prudentes actuarán en concordancia con la mejor información disponible
en el momento.
“... y sin compulsión.”: establece que cada parte está motivada para llevar a cabo
la transacción, pero ninguno está forzado o indebidamente cohesionado para
completarla.
Finalmente, el Valor de Mercado se entiende como el valor de un bien estimado sin
considerar los costos de venta o compra, y sin compensaciones por los impuestos
asociados a la transacción.
3.3 Análisis del mayor y mejor uso.
3.3.1 Del terreno vacante y de la propiedad mejorada:
En todo avalúo de bienes inmuebles el valuador tiene que emitir una opinión del
“mayor y mejor uso” del terreno vacante. El concepto de “mayor y mejor uso”
aplicable en los avalúos administrativos de la Dirección General de Tributación es el
establecido por el Comité Internacional de Normas de Valoración en las Normas
Internacionales de Valoración2, según la siguiente definición:
“El más probable uso de una propiedad, el cual es físicamente posible,
apropiadamente justificable, legalmente permisible, financieramente factible y
que resulta en el mayor valor de la propiedad que es objeto de avalúo”.
La posibilidad física se refiere a que el inmueble es físicamente apto, o que con una
inversión razonable puede adaptarse a ese uso.
2
Normas Internacionales de Valoración 2005. Nota Guía Número 1. Valuación de Bienes Inmuebles.
25
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Que un uso sea legalmente permisible indica que existe una posibilidad razonable de
que un permiso para tal uso pueda obtenerse.
Un uso que no es físicamente posible ni legalmente permisible, no puede considerarse
“mayor y mejor uso”. Y aunque un uso sea físicamente posible y legalmente
permisible, debe ser además razonable.
De aquellos usos que pasen la prueba de posibilidad física y legal, y que además sean
razonables, aquellos que sean financieramente factibles clasifican para la prueba de
mayor valor o rentabilidad.
El valuador puede concluir que un inmueble puede tener dos o más usos alternativos o
complementarios como “mayor y mejor uso”.
Se requiere una explicación en el informe de valoración del valuador acerca de sus
razonamientos para determinar el “mayor y mejor uso” de un inmueble.
Una vez definido el “mayor y mejor uso” del terreno vacante, y en aquellos inmuebles
con mejoras, el valuador debe indicar si estas mejoras se ajustan al mayor y mejor uso
del terreno vacante. En aquellos casos en los que las mejoras no correspondan al
“mayor y mejor uso” y de conformidad con el principio de unidad en el uso, el
valuador considerará la factibilidad de rehabilitación o renovación, o incluso de la
demolición de la mejora.
3.4 Estimación del Valor de Mercado del bien:
3.4.1 Aplicación de enfoques al valor
En todos aquellos avalúos que se realicen en la Dirección General de Tributación cuyo
objetivo es desarrollar una opinión del Valor de Mercado, los valuadores tienen que
realizar la aplicación de los tres enfoques universalmente aceptados que permiten una
aproximación al valor de mercado:
Enfoque de los Costos.
Enfoque de la Ventas Comparables.
Enfoque de la Capitalización de los Ingresos.
Cuando por alguna circunstancia no proceda o no fuese posible aplicar alguno o
algunos de los anteriores enfoques, el valuador deberá justificarlo en su informe. Por
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circunstancias obvias, no se requiere esta justificación cuando el inmueble a valorar no
incluye mejoras.
Los conceptos y principios generales para cada uno de estos enfoques son los
siguientes3:
3.4.1.1 Enfoque de los costos:
Se define como una aproximación comparativa al valor de mercado de una propiedad
u otro bien, que considera como un sustituto para la compra de una propiedad dada,
la posibilidad de construir otra propiedad que es réplica de, o equivalente a la original
o una que pueda cumplir igual utilidad, sin considerar ningún costo extra por el retraso.
La estimación del valuador puede estar basada en el costo de reproducción o de
reposición (reemplazo) de la propiedad objeto de valoración (incluyendo una utilidad
típica en el mercado para el inversionista), menos la depreciación total, más el valor
estimado del terreno.
3.4.1.2 Enfoque de las ventas Comparables:
Se define como una aproximación al valor de mercado que considera las ventas de
propiedades similares o sustitutas y datos del mercado relativos, y establece un valor
estimado mediante procesos que involucran comparación.
En general, la propiedad valorada es comparada con ventas de propiedades similares
que han sido transadas en un mercado abierto.
Listas y ofertas de propiedades similares también pueden ser consideradas.
3.4.1.3 Enfoque de Capitalización de los Ingresos:
Una aproximación al valor que considera datos de ingresos y gastos relativos a la
propiedad objeto de valoración y estima un valor a través de un proceso de
capitalización.
La capitalización relaciona los ingresos (usualmente ingresos netos) y un tipo definido
de valor por la conversión de una cantidad de ingresos en un valor estimado. Este
proceso puede considerar una capitalización directa (en la cual una tasa de
capitalización que considera todos los riesgos, es aplicada a los ingresos de un solo
3
Comité Internacional de Normas Internacionales de Valoración. Normas Internacionales de Valoración. 2005.
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año); o tasas de descuento (que reflejan mediciones del retorno sobre la inversión)
aplicadas a una serie de ingresos sobre un periodo proyectado de tiempo.
El enfoque de Capitalización de los Ingresos refleja el principio de anticipación.
3.4.2 Aplicación de los Enfoques al Valor de Mercado.
En los avalúos que se realicen en la Dirección General de Tributación, para la
aplicación de los enfoques al Valor de Mercado, el valuador debe al menos incluir y
considerar los siguientes aspectos:
3.4.2.1 En el Enfoque de los costos:
Fundamentar el valor de reproducción nuevo o el valor de reposición nuevo.
El valor de reproducción nuevo o el valor de reposición nuevo pueden
obtenerse de cualquier fuente confiable, entre ellas: el Manual de Valores Base
Unitarios por Tipología Constructiva del Órgano de Normalización Técnica,
referencias de constructores, referencias de profesionales en ingeniería, ventas
u ofertas de mejoras nuevas similares, presupuestos de construcciones
similares, listados de costos de colegios profesionales, cámaras empresariales,
etc. En la hoja de resumen del enfoque de los costos (anexo 12.11) se indicará
la fuente de información.
El enfoque de los costos no es aplicable a valoraciones de terrenos que no
incluyan mejoras.
Se deben realizar los ajustes necesarios al costo de reproducción o de
reposición para que representen más fielmente los costos actuales del bien
objeto de valoración.
La depreciación debe reflejar la depreciación típica del mercado para bienes
similares. De preferencia, la depreciación se estimará por el método de
extracción del mercado. Debe evitarse la estimación de la depreciación
obtenida por el uso de tablas publicadas y/o de fórmulas generales de
depreciación.
Si la utilización de tablas o formulas de depreciación resulta inevitable, el
valuador debe considerar la posibilidad de que exista una depreciación
adicional por obsolescencia funcional o económica.
Las distintas fuentes de depreciación (desgaste físico, obsolescencia funcional y
obsolescencia económica) deben describirse separadamente en el informe.
El valor del terreno debe estar bien fundamentado por el enfoque de las ventas
comparables o del mercado.
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Tiene que adjuntarse al expediente un resumen del análisis, utilizando para ello
el formato del anexo 12.11 de este documento.
No se recomienda el enfoque de los costos en los siguientes casos:
o En la valoración de condominios individuales cuando el objetivo del
avalúo es un valor de mercado. Lo anterior por la dificultad de estimar
el valor de la tierra que aplica a cada unidad y el valor contributivo de
los elementos comunes.
o Cuando se valoran mejoras o muebles de avanzada edad.
o Cuando se valora un negocio en marcha, pues los costos rara vez
representan el valor de mercado de un negocio.
o Cuando se estima un valor de salvamento, o cuando es obvio que las
mejoras nunca podrán ser reproducidas, y por lo tanto el enfoque de
los costos en nada contribuye a la solución del problema del avalúo.
o En la valoración de vehículos, excepto en el raro caso que se trate de
vehículos de los cuales no existan referencias de similares en el
mercado. Es estos casos el precio de los vehículos nuevos similares se
considera un costo para el propietario (usualmente un costo de
reposición).
3.4.2.2 En el Enfoque de las ventas Comparables:
En la aplicación del Enfoque de las Ventas Comparables, el valuador debe considerar e
incluir los siguientes aspectos:
Identificación de las ventas, ofertas o rentas de comparables.
Verificación con el comprador, vendedor, corredor de bienes raíces o cualquier
otra persona que tenga conocimiento del precio, términos y condiciones de la
transacción. En aquellos casos en los que no se pueda verificar deberá indicarse
así en el expediente del avalúo.
El monto de una operación de compra - venta reciente del mismo bien es la
mejor referencia de valor. Obviamente siempre que esta transacción se
hubiese dado en términos cercanos a los establecidos en la definición de valor
de mercado, y que la información sea de una fuente confiable.
Por el contrario deberá tenerse especial cuidado para su utilización como
referencias del mercado, las simples ofertas de compra o venta del mismo bien
sujeto a valoración, lo anterior porque la facilidad con que se pueden fabricar
estas ofertas las convierte en poco confiables. El valuador tendrá que verificar
razonablemente la legitimidad de estas referencias y compararlas con otra
información del mercado para determinar la conveniencia de su utilización.
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Cuando el valuador disponga de información concerniente a las motivaciones
de los compradores y vendedores, que se alejen de las motivaciones normales
establecidas en la definición de valor de mercado, deberá tener especial
cuidado en el tratamiento de estas referencias, sea ajustándolas cuando sea
posible, o bien descartando tales referencias. Éstas referencias pueden incluir,
pero no se limitan a: transacciones entre familiares, empresas o personas
relacionadas, venta de bienes temporales por bancos o entidades financieras,
donaciones, expropiaciones y transacciones entre el Estado y particulares o
entidades públicas, etc.
El valuador dará mayor peso a las referencias más comparables al bien sujeto a
valoración. Es decir, aquellas que son más similares en aspectos como:
localización espacial y temporal, características físicas, mayor y mejor uso,
derechos de propiedad transados, términos de financiamiento, condiciones de
venta, etc.
El proceso de comparación puede ser cuantitativo y/o cualitativo.
Las similitudes o diferencias de cada comparable con el bien objeto de avalúo
deben ser discutidas e individualmente ajustadas en términos monetarios o
porcentuales por aspectos como:
o
o
o
o
Cambios en el mercado en ese tiempo.
Localización.
Características físicas y económicas.
Motivaciones para la transacción.
La directriz VA-03-2010 denominada “Procedimientos de ajuste para bienes
inmuebles en el enfoque de las ventas comparables” de junio de 2010, provee
a los valuadores de diversos métodos o procedimientos para la estimación de
ajustes.
Los ajustes establecidos por el Órgano de Normalización Técnica, pueden ser
utilizados siempre que reflejen el comportamiento particular del mercado ante
tales diferencias entre las referencias o comparables y la propiedad a valorar.
Otros procedimientos de ajuste son aceptados, siempre que reflejen el
comportamiento del mercado ante tales diferencias.
El valuador dará siempre mayor ponderación a las referencias que resultan de
operaciones de compra – venta, antes que las simples ofertas de bienes
similares.
Aquellas diferencias de importancia, que por su naturaleza no puedan ser
comparadas cuantitativamente, deben ser comparadas cualitativamente, y los
razonamientos para tales ajustes explicados en forma narrativa en el informe.
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No se aceptan ajustes muy altos, pues son indicativos de que los bienes no son
realmente comparables.
Las opiniones de valor establecidos por valuadores en informes anteriores de
avalúos (incluidas las plataformas de valores de terrenos de uso fiscal) y los
criterios de otros peritos o personas sobre el valor de un bien, no se consideran
referencias del mercado, en consecuencia no es aceptable que sobre estas
opiniones de valor se apliquen ajustes para su comparación con el inmueble
objeto de avalúo. No obstante, se considera esta información de mucha
utilidad para respaldar los valores estimados por el enfoque de las ventas
comparables y durante el proceso de conciliación.
Durante el proceso de conciliación, siempre que existan referencias en
cantidad y calidad suficientes, el valuador debe dar mayor peso al valor
obtenido por el enfoque de las ventas comparables.
Tiene que adjuntarse al expediente un resumen del análisis, utilizando para ello
el formato del anexo 12.10 de este documento.
3.4.2.3 Enfoque de Capitalización de los Ingresos:
En la aplicación del enfoque de la capitalización de los Ingresos, el valuador debe
considerar e incluir los siguientes aspectos:
El valuador tiene que recopilar e indicar los datos del mercado para
fundamentar:
o
o
o
o
o
La renta o ingresos brutos estimados.
Las deducciones por vacancia y rentas no cobradas.
Estimación de todos los gastos propios del bien
Vida económica de la mejora.
El tipo y tasa de capitalización.
La capitalización de los ingresos netos debe ser a la tasa prevaleciente en el
mercado para el tipo de propiedad y su localización.
La mejor tasa de capitalización es la obtenida de ventas recientes de bienes
comparables cuya renta es conocida.
El monto actual o reciente en que se renta el mismo bien que es sujeto a
valoración es la mejor indicación de los ingresos que el mismo puede generar.
De igual forma los mejores datos de deducciones son los del mismo bien.
Obviamente, siempre que la renta se hubiese convenido en términos cercanos
a los establecidos en la definición de valor de mercado.
La técnica de capitalización, método y tasa usada deben ser explicados en
forma narrativa en el informe del avalúo.
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Tiene que adjuntarse al expediente un resumen del análisis, utilizando para ello
el formato del anexo 12.12 de este documento.
Los multiplicadores de ingreso (bruto o neto) pueden aplicarse siempre que
reflejen las condiciones del mercado de rentas para bienes comparables.
Este enfoque, por razones evidentes, no es aplicable en avalúos de terrenos
que no incluyan mejoras, al menos que exista un mercado de arrendamientos
de terrenos en el mercado.
No se recomienda la aplicación del enfoque de la capitalización de los ingresos
en los siguientes casos:
o En la valoración de maquinaria o equipo individuales, al menos que el
equipo o maquinaria realicen todo el proceso de producción. Lo
anterior por cuanto en un proceso industrial en el que participan
diversas máquinas y/o equipos, es imposible aplicar a cada uno de ellos
su participación en los ingresos o gastos.
o No debe utilizarse el enfoque de los ingresos en la valoración de
vehículos, aunque si a los negocios asociados como: derechos de taxi,
de transporte público, etc.
3.4.3 Reconciliación de indicaciones de valor y valor final estimado
Durante el proceso de reconciliación de los valores obtenidos de la aplicación de los
tres enfoques al valor de mercado, el valuador debe explicar los siguientes aspectos:
El razonamiento aplicado para llegar a la opinión final de valor.
La forma en que los resultados de cada uno de los enfoques aplicados fueron
considerados o pesaron en tal opinión.
La confiabilidad de cada uno de los enfoques al valor para resolver el problema
particular del avalúo.
El valor final establecido para el bien debe ser un monto simple, por lo tanto en los
avalúos administrativos que se practiquen en la Dirección General de Tributación no
pueden reportarse valores finales en forma de rango de valor o de un máximo o
mínimo de valor.
En avalúos cuyo uso será en un proceso de expropiación, deberá cumplirse con lo
establecido en el artículo 22 de la Ley de Expropiaciones:
Art. 22. Ley de Expropiaciones: Cuando se trate de zonas rurales, extensiones
considerables o ambas, el precio se fijará por hectárea. En caso de zonas
urbanas, áreas menores o ambas, el precio podrá fijarse por metro cuadrado.
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En avalúos administrativos con un uso pretendido distinto al de expropiación, el
valuador reportará el valor en los términos que mejor reflejen el mercado para ese
tipo de bien. El monto final podrá ser la suma de los componentes (terreno y mejoras)
o bien el valuador puede concluir un valor final ajustado o “redondeado” en los
mismos términos que lo haría el mercado.
Además, dependiendo del tipo de bien objeto de valoración, si el mercado utiliza una
unidad de referencia diferente al metro cuadrado o hectárea, es aceptable reportar
valores unitarios en esas unidades: por ejemplo el valor de un hotel puede reportarse
en términos de colones por cuarto o un hospital en colones por cama, una bodega en
colones por metro cúbico, un edificio de departamentos en colones por departamento,
etc.
El valuador asume, dentro de las limitaciones y supuestos normales y las establecidas
en el informe, la responsabilidad total por el valor final reportado.
3.4.4 Informe del valor definido.
3.4.4.1 Informe de Avalúos.
Todos los avalúos que se practiquen en la Dirección General de Tributación, se
reportaran en forma escrita, utilizando para ello los formatos recomendados en los
anexos de este documento o cualquier otro que la Dirección de Valoraciones
Administrativas sugiera en el futuro. Cuando por las características particulares de un
bien o de un avalúo se requiera, el valuador tendrá que adaptar los formatos
recomendados a las circunstancias.
No obstante, a petición del ente solicitante o de una persona o funcionario
competente, el valuador puede complementar el informe escrito con un informe oral
del avalúo.
Además, los informes de avalúos deben cumplir con los siguientes requisitos:
Una presentación aceptable.
Deben estar libres de errores ortográficos.
Evitar el uso de anglicismos o términos en otros idiomas distintos al español.
La redacción debe ser clara.
Debe evitarse la inclusión de información innecesaria para el avalúo.
En lo que a medidas se refiere, el valuador debe realizar sus informes de
conformidad con lo establecido en el decreto ejecutivo número 36463-MEIC,
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publicado en La Gaceta N° 56 del 21 de marzo de 2011 (Reglamento Metrología,
Unidades Legales de Medida).
El valuador deberá remitir en formato electrónico a su jefe inmediato el
informe del avaluó realizado, el cual deberá mantenerlo resguardado en una
carpeta destinada para este fin.
Se debe conformar una base de datos “resumen” de todos los avalúos realizados en
cada administración Tributaria en excell, mientras se dispone de la herramienta
tecnológica para unificar todas en el SIIAT, esta base de datos debe ser actualizada
con cada avaluó que se realice, y debe ser remitida cada mes a la subdirección de
Valoraciones Administrativas.
3.4.5 Vigencia de los avalúos:
La opinión de valor de un valuador en un informe se considera representa el valor
únicamente para la fecha efectiva indicada en el mismo, no obstante que para efectos
prácticos un avalúo puede considerarse vigente hasta por un periodo máximo
determinado. Lo anterior, sujeto a que las condiciones de mercado y del mismo bien
se mantengan sin modificaciones importantes.
Para valoraciones de bienes inmuebles se consideran vigentes hasta por un año a
partir de la fecha de la opinión de valor (fecha efectiva del avalúo). Para valoraciones
de bienes muebles, debido a que en general son bienes mucho más susceptibles a la
depreciación física y a la obsolescencia funcional o económica, la vigencia puede ser
hasta un máximo de seis meses luego de la fecha de la opinión de valor o fecha
efectiva del avalúo.
En cualquier caso, toda nueva solicitud de valoración de una propiedad, luego del
plazo de vigencia del avalúo, se considerará un nuevo avalúo y nunca una revisión o
modificación del anterior; aún cuando el ente solicitante se refiera en la solicitud en
términos de revisión o actualización.
Se exceptúan de este plazo los avalúos que se realicen para ser utilizados de
conformidad con lo establecido en el artículo 32 del Reglamento a la Ley de
Contratación Administrativa (Decreto Ejecutivo 33411-H del 2 de noviembre de 2006),
es decir para la dación de bienes muebles como parte de pago. En estos casos está
establecido que el avalúo no podrá exceder los tres meses anteriores a la respectiva
invitación a los oferentes.
Entre las condiciones del mercado que pueden disminuir el periodo de vigencia de un
avalúo se pueden citar:
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Cambios sensibles en las relaciones de oferta y demanda,
Altas tasas de plusvalía o de disminución de valores,
Variaciones importantes en las condiciones económicas, tales como una alta
inflación.
Variaciones importantes en los costos de construcción.
Modificaciones importantes en las cargas tributarias.
Avances tecnológicos de importancia.
Modificaciones en la legislación que puedan afectar el valor de los bienes
valorados.
Otros.
Los avalúos pueden también perder vigencia antes de los periodos establecidos si los
bienes sufren cambios o modificaciones importantes por cualquier causa:
Naturales: sismos, inundaciones, etc.
Reparaciones importantes.
Demoliciones, remodelaciones o restauraciones importantes.
Daños importantes de los mecanismos o estructuras.
otros.
La realización de un nuevo avalúo por las circunstancias antes citadas, únicamente
procederá mediante petición escrita del ente público que solicitó originalmente la
valoración.
En aquellos avalúos cuyo uso pretendido sea la expropiación, únicamente procede la
revisión de un avalúo administrativo por las causas establecidas en el artículo 23 de la
Ley de Expropiaciones4.
En caso que un avalúo pierda vigencia por alguna de las causas antes citadas, no puede
interpretarse como una modificación del mismo, pues se continuará considerando que
el informe de valoración expresa la opinión del valuador sobre el valor del bien a la
fecha efectiva. Por lo tanto la nueva opinión de valor será un nuevo avalúo, y no una
modificación del anterior.
No se considera avalúo la actualización del precio pactado entre el expropiado y el
ente expropiante establecida en el artículo 23 de la Ley de expropiaciones, que
contempla aquellos casos que hubieren transcurrido más de seis meses sin que se le
4
Art. 23 Revisión del avalúo: “Cuando accidentes naturales varíen la naturaleza del bien o su cabida, y no se hayan iniciado aún las
diligencias judiciales, la Administración o el interesado podrá solicitar una revisión del avalúo para ajustarlo a las nuevas características
del bien”. Ley de Expropiaciones Nº Ley Nº 7495 del 3 de mayo de 1995.
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hubiese indemnizado. En esta situación el expropiado podrá pedir que el “valor
pactado se actualice conforme a los índices de inflación registrados por el Banco
Central de Costa Rica”. Tal actualización no puede considerarse un avalúo pues no
implica todo el proceso típico para desarrollar una opinión de valor. Por lo tanto no se
requiere de un valuador para tales actualizaciones y deberán ser realizadas por
funcionarios del mismo ente expropiante.
4
Aplicación de Valores Distintos al Valor de Mercado:
Como se indicó con anterioridad en este mismo documento, en circunstancias
especiales será necesario que el valuador establezca como objetivo de un avalúo
emitir un criterio para un tipo de valor distinto al valor de mercado. La estimación de
valores distintos al valor de mercado en un avalúo, únicamente procederá cuando por
las condiciones particulares del mercado o por el uso que se pretende para el avalúo,
resulte inevitable su aplicación.
A continuación se describen las limitaciones para utilizar valores distintos al valor de
mercado, así como las aplicaciones posibles para su uso.
4.1 Análisis de Subdivisión:
La técnica del Análisis de Subdivisión (conocida como “Valor en Verde” cuando se
aplica a terrenos para urbanizar), es un método que permite estimar un valor para un
terreno sin desarrollar cuyo “mayor y mejor uso” está en la subdivisión en lotes para la
venta. Este enfoque consiste en estimar un precio final para el total de lotes en los
cuales la propiedad puede ser mejor dividida, y luego se deducen todos los costos del
desarrollo del proyecto, incluyendo una utilidad apropiada para el desarrollador. La
suma remanente, o residuo, se dice representa el valor de subdivisión o valor en verde
del terreno sin desarrollar.
La técnica de valor en verde puede ser utilizada para realizar la prueba de mayor
productividad o mayor valor cuando se trata de determinar el mayor y mejor uso de
un terreno; así como para apoyar los resultados obtenidos por el enfoque de las
ventas comparables cuando las referencias son escasas.
Cuando el mayor y mejor uso de un terreno es la subdivisión y/o el desarrollo de lotes
para su venta, y no existen referencias del mercado para terrenos comparables, el
valuador puede utilizar esta técnica para estimar el valor del inmueble. Además el
valuador debe justificar muy bien los procedimientos y datos utilizados para la
valoración: precios de venta de los lotes, porcentajes de área vendible, costos de
urbanización, utilidad del inversionista, tasas de capitalización, etc.
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En resumen, en los avalúos administrativos que se realizan en la Dirección General de
Tributación, únicamente cuando ocurran las circunstancias que se detallan a
continuación se admitirá el valor en verde o valor de subdivisión como indicativo del
valor del terreno:
Cuando el mayor y mejor uso del terreno es la subdivisión o desarrollo de una
urbanización para la venta de lotes.
Cuando no existan referencias del mercado para terrenos comparables.
Deben existir referencias que permitan justificar el precio en que se podrían
vender los lotes.
Los costos financieros durante el tiempo en que puede tardarse vendiendo los
lotes deben considerarse dentro de la estructura de costos.
Los costos de urbanización, la tasa de capitalización y demás datos necesarios
para la técnica, deben reflejar las condiciones prevalecientes en el mercado.
4.2 Valor “Plottage” o Valor de Matrimonio:
Valor plottage (también conocido como valor de matrimonio o valor de ensamble),
definido como el incremento de valor que resulta de la unión de dos o más
propiedades.
Se admite como medida apropiada de valor en casos de adquisiciones o ventas de
bienes inmuebles en situaciones muy calificadas, únicamente cuando se den las
siguientes circunstancias:
Cuando no hay mercado o el mercado es muy limitado para el bien (propiedad
de mercado limitado): por ejemplo un lote interno cuyos únicos posibles
compradores son sus colindantes.
El valor de matrimonio no debe resultar en ningún caso, superior al incremento
de valor resultante de la reunión de las dos o más propiedades.
El valuador tiene que revelar en su informe que el valor “plottage” (o de
matrimonio o de ensamble) es el establecido.
No se debe aplicar en casos de expropiaciones parciales, pues el método a
utilizar es el “Antes y Después”.
El valuador tiene además que justificar y documentar en su informe las razones para la
utilización de un valor diferente al valor de mercado.
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4.3 Valor de Salvamento:
Definido como el valor de una propiedad, excluido el terreno, como si se dispusiera
por los materiales que contiene, en lugar de por un uso continuado, sin reparaciones
especiales o adaptaciones5.
El valor de salvamento puede ser estimado como un valor “bruto” o “neto” de costos
de disposición. El valor de salvamento bruto se estima en el sitio y condiciones en
que se encuentran los bienes a valorar, en tanto que el valor de salvamento neto
considera los costos de disponer de los bienes: desarmar o demoler, transportar hasta
un sitio determinado, etc.
Cuando por las características y condición de los bienes resulta evidente que su mejor
uso económico es su venta por el valor de los materiales de que están constituidos, se
acepta el valor de salvamento en los avalúos administrativos de la Dirección General
de Tributación.
En estos casos el valuador estimará el valor de salvamento bruto, al menos que el
ente público que solicita el avalúo indique lo contrario.
El valuador indicará claramente en su informe que el propósito u objetivo del avalúo
es dar una opinión del valor de salvamento (bruto o neto).
La metodología que se debe usar para estimarlo se establecerá por parte de la
Subdirección de Valoraciones Administrativas cuando sea requerida por el valuador
ante un caso específico.
4.4 Valor de Liquidación Forzada o Valor de Venta Forzada (Valor de
Remate):
Es el valor que puede razonablemente ser recibido de la venta de una propiedad
dentro de un período de tiempo muy corto para cumplir con el tiempo de exposición
en el mercado requerido por la definición de valor de mercado. Puede también
entenderse como el valor que involucra a un vendedor sin capacidad, y un comprador
o compradores que compran con conocimiento de la situación desventajosa del
vendedor.
5
Normas Internacionales de Valoración 2005. Norma Internacional de Valoración 2. Bases para Valoración
distintas al Valor de Mercado.
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Este valor es aplicable cuando los entes públicos solicitan valoraciones a la Dirección
General de Tributación cuyo uso pretendido es el remate de los bienes.
En el informe del avalúo, tiene claramente que indicarse que el objetivo del avalúo es
estimar un valor de remate, así como las consideraciones para su utilización.
La metodología que se debe usar para estimarlo se establecerá por parte de la
Subdirección de Valoraciones Administrativas cuando sea requerida por el valuador
ante un caso específico.
5
Estimación de la Indemnización por Expropiaciones Parciales o el
Establecimiento de Servidumbres por el Método de Antes y Después”:
5.1 Método de “Antes y Después”:
En aquellos casos en que los entes públicos solicitan un avalúo como parte de un
proceso de expropiación, y la expropiación corresponde a una adquisición parcial del
terreno o al establecimiento de una servidumbre o cualquier otro tipo de afectación
parcial de los derechos de propiedad de un bien, el método a aplicar preferentemente
por los valuadores de la Dirección General de Tributación para estimar el monto de la
indemnización es el método de “antes y después”.
Este método consiste básicamente en la valoración del inmueble antes de la
adquisición y la valoración del remanente en las condiciones que quedará luego de la
adquisición y finalización del proyecto que causa la expropiación. En esta directriz se
aplicará la modalidad del Método de Antes y Después descrita en la Guía de
Valoración del gobierno de Canadá6 el cual consta de dos partes: la primera consiste
en estimar el valor de lo expropiado, y la segunda en estimar el monto de cualquier
disminución en el valor del remanente de la propiedad.
Esta variación del método de Antes y Después, permite que independientemente de
cualquier beneficio que el proyecto que justifica la expropiación genere en el
remanente, la indemnización al menos incluye el valor de la fracción de terreno
expropiado.
El procedimiento a seguir es el siguiente:
Parte 1. Valoración de lo expropiado o de la fracción a expropiar (VFE). Si esta
fracción es vendible en el mercado, se valorará a su valor de mercado como una
66
Valuation Guidelines. Office of the Chief Appraiser, Public Work and Government Services, Canadá,
March 2007.
39
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parcela individual. Si no es vendible por sí misma, debe valorarse a lo que resulte
mayor, entre su contribución al valor de la finca total o su valor equivalente en terreno
como parte del total.
Parte 2. Valoración de los daños por la expropiación parcial (VDEP). Es calculado a
partir del valor de mercado de la totalidad de la finca antes de la expropiación parcial
(VA), menos el valor de la fracción a expropiar (VFE) (estimada de la forma descrita en
la Parte 1), y el valor de mercado del remanente después (VRD):
VDEP = VA – VFE - VRD
La pérdida total de valor, es la suma de los valores obtenidos en las partes 1 y 2. Si el
valor de mercado del remanente después (VRD) de la expropiación (después) es
inferior al valor del remanente antes de la expropiación parcial (VRA), existen daños,
por el contrario, si el valor del remanente después de la expropiación parcial (VRD) es
superior al valor del remanente antes de la expropiación (VRA), la expropiación
genera beneficios, y en tales circunstancias la indemnización será igual al valor
estimado para la fracción a expropiar (VFE).
El valor del remanente antes de la expropiación (VRA) es igual al valor de la finca antes
(VA) menos el valor de la fracción a expropiar (VFE), estimada tal como se describe en
la parte 1:
VRA = VA - VFE
En el siguiente cuadro, con ejemplos, se resume el procedimiento para dos escenarios
(con beneficios y con daños al remanente):
40
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Ej. 1. La expropiación resulta con beneficios en el remanente
Operación
Descripción
VA
valor del inmueble antes de la
expropiación
valor de la fracción a expropiar, por su
valor de mercado o valor como parte del
todo
valor del remanente antes de la
expropiación
VFE
VRA = VA - VFE
Área ha
Valor unitario
Valor
25
₡5,000,000
₡125,000,000
4
₡5,000,000
₡20,000,000
21
₡5,000,000
₡105,000,000
21
₡6,000,000
₡126,000,000
VRD
valor del remanente después de la
expropiación
VDEP = VRA VRD
Daños (+) o beneficios (-) al remanente, si
VRD es menor que VRA existe daño al
remanente, si VRD es mayor que VRA no
hay daño y la compensación es igual al
valor de la fracción a expropiar
------
------------
-₡21,000,000
indemnización total (si no existen daños
al remanente) = VFE
------
------------
₡20,000,000
Área ha
Valor unitario
Valor
25
₡5,000,000
₡125,000,000
4
₡5,000,000
₡20,000,000
21
₡5,000,000
₡105,000,000
21
₡4,000,000
₡84,000,000
Ej. 2. La expropiación resulta con daños en el remanente
Operación
VA
VFE
VRA = VA - VFE
valor del inmueble antes de la
expropiación
valor de la fracción a expropiar, por su
valor de mercado o valor como parte del
todo
valor del remanente antes de la
expropiación
VRD
valor del remanente después de la
expropiación
VDEP = VRA VRD
Daños (+) o beneficios (-) al remanente, si
VRD es menor que VRA existe daño al
remanente, si VRD es mayor que VRA no
hay daño y la indemnización es igual al
valor de la fracción a expropiar
------
------------
₡21,000,000
indemnización total (si existen daños al
remanente)
------
------------
₡41,000,000
Indemnización =
VFE + VDEP
En el anexo 12.3 se encuentra un formato recomendado para estos avalúos.
5.1.1 Excepciones a la Aplicación del Método de Antes y Después:
El método de Antes y Después puede obviarse en expropiaciones parciales o
afectaciones por servidumbres cuando ocurran las siguientes circunstancias:
Cuando resulta obvio que la expropiación parcial no produce un efecto sobre el
remanente.
41
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Cuando el costo de valorar todo el inmueble antes y después de la adquisición
es muy alto dado el pequeño valor de la adquisición. Ejemplo: afectaciones
pequeñas en fincas de grandes extensiones, o en complejos industriales de
grandes dimensiones, etc.
En los casos en que se sucedan estas circunstancias, la indemnización será igual al
valor de lo expropiado o de la fracción a expropiar (VFE), estimado según el
procedimiento establecido en la parte 1.
El método del “Antes y Después” no debe aplicarse en adquisiciones parciales que no
califiquen como expropiaciones, pues en estos casos el Estado está en posibilidad de
considerar la adquisición de otros bienes, y los propietarios también pueden decidir no
vender al Estado, y la negociación para los efectos del avalúo, se considera la normal
entre dos particulares.
5.1.2 Remanente:
Por remanente debe entenderse no solamente el terreno que no será adquirido por el
ente expropiante, sino también los derechos de propiedad que no serán objeto de
expropiación, esto último especialmente aplicable cuando se establecen servidumbres
de cualquier tipo, en las cuales el ente público adquiere ciertos derechos sobre la
propiedad, pero otros quedan en poder del propietario. El valuador deberá en su
informe, describir las características del remanente, con especial énfasis en los efectos
de la expropiación parcial sobre el remanente y su posible repercusión en el mayor y
mejor uso.
El valor del remanente deberá establecerse antes y después, tal como se describió con
anterioridad.
5.1.3 Costo de Curar:
Aplicado en casos de expropiaciones parciales o servidumbres, el costo de curar se
debe entender como el costo de remediar un daño causado al remanente. En
ocasiones, el daño al remanente puede ser curado totalmente mediante acciones
llevadas a cabo por el propietario; en tales casos el costo de curar puede ser una
medida apropiada del daño al remanente, y por lo tanto no se requiere aplicar el
método del antes y después. Por ejemplo el daño causado por un canal que divide
una finca de gran extensión en dos secciones, puede ser curado mediante la
construcción de puentes para el paso de la maquinaria o animales. En otros casos el
daño al remanente solo puede ser curado parcialmente. Además de ser físicamente
posible, la medida curativa debe ser legalmente viable.
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El costo de curar es una medida apropiada del daño, únicamente cuando su costo no
es mayor que la disminución en el valor del mercado del remanente después (VRD) si
no se aplicara la medida correctiva o curativa.
Si la medida correctiva corre por cuenta de la entidad expropiante, el costo de curar
no debe considerarse. En este último caso, el valor del Remanente (después) debe
estimarse en su condición curada. Tal supuesto debe indicarse en el informe del
avalúo.
El que un daño pueda ser estimado mediante el costo de curar, no puede interpretarse
como que el valuador no debe valorar el remanente después (VRD) en su condición
no curada, pues de lo contrario no podría conocerse con certeza si es realmente
curable.
5.1.4 Beneficios Generales y Especiales:
Para la aplicación del Método de Antes y Después, es indispensable conocer lo
conceptos de beneficios generales y beneficios especiales, que son fundamentales
para la “Regla de Antes y Después” que se debe seguir en estas valoraciones.
La definición que mejor distingue en casos de expropiaciones entre beneficios o daños
generales y beneficios o daños especiales, es que “los beneficios o daños generales
son aquellos que surgen de la culminación del objeto público que justifica la
adquisición; y beneficios o daños especiales son aquellos que se originan de la
relación particular entre el terreno en cuestión y la mejora pública”.
Los daños o beneficios generales afectan todo un sector o tipo de inmuebles
influenciados por el proyecto, mientras los daños o beneficios especiales son aquellos
que se deben a la relación directa del proyecto con el inmueble. Por ejemplo, los
inmuebles de un barrio pueden ser generalmente beneficiados por la construcción de
una nueva carretera que mejora la comunicación con otros sectores, pero además
algunos inmuebles pueden ser beneficiados especialmente por adquirir un frente a
una vía pública de primer orden.
En todos los avalúos por expropiaciones que impliquen una adquisición parcial y en los
que se utilice el “Método de Antes y Después” el valuador debe aplicar la “Regla de
Antes y Después”. En la presente directriz la Regla de Antes y Después a aplicar es la
que se define a continuación:
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5.1.5 “Regla de Antes y Después”
El valuador estimará el valor de mercado del bien al momento del avalúo, sin incluir
ninguna suma o disminución adicional por el proyecto, y el valor de mercado del
remanente al momento del avalúo, incluyendo cualquier beneficio o disminución
especial por el proyecto.
Los valuadores deberán en su informe describir la existencia de posibles beneficios
para el remanente como producto del proyecto, igual trato darán a los posibles daños
que el proyecto provoque.
Igualmente, de existir describirán, los daños que como producto de la expropiación
parcial sufra el remanente. Estos daños tienen que considerarse en el valor del
remanente.
Normalmente los avalúos con fines de expropiación que realiza la Dirección General de
Tributación se llevan a cabo antes de la adquisición de bien por el ente expropiante, el
valuador debe estimar el valor de mercado de la totalidad del bien con las condiciones
de mercado a la fecha efectiva (Valor de “Antes”).
Al estimar el valor de mercado del remanente después (“valor de “después”), el
valuador debe estimar el valor de mercado del remanente dadas las condiciones de
mercado a la fecha efectiva, pero considerando cualquier afectación especial por el
proyecto.
Los beneficios pueden tomar muchas formas, tales como cuando el proyecto deja un
remanente con mayor frente a una vía pública, o una mejor vista, un mejor drenaje, un
mejor acceso a la playa, etc. Un cambio hacia un “mayor y mejor uso” de mayor
rentabilidad del remanente, es usualmente un indicativo de la existencia de beneficios
especiales. Por el contrario si como producto de la expropiación el remanente
adquiere un “mayor y mejor uso” de menor rentabilidad al que tenía el inmueble
antes, es muy posible que existan daños al remanente.
6
Consideraciones especiales en avalúos que se realicen de conformidad
con la Ley de Expropiaciones.
Un avalúo se realizará como uno de expropiación únicamente cuando si así lo
indique el ente solicitante en su solicitud. Si bien la declaratoria de interés
público es un requisito para la expropiación, no lo es para la realización del
avalúo.
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En su informe de avalúo, el perito deberá establecer que el uso pretendido
para el avalúo será en un proceso de expropiación.
Si se negase el ingreso del valuador al inmueble para realizar una inspección
apropiada del mismo, el valuador deberá reportar por escrito tal situación al
gerente o coordinador, según proceda, quién a su vez hará la prevención
escrita del caso al ente público solicitante, a fin de que realice las acciones
necesarias para una adecuada inspección. Sí pasado el término de diez días
hábiles no hubiese respuesta se comunicará al solicitante que se archiva el caso.
Únicamente se pueden considerar en el avalúo los daños reales permanentes.
No se considerarán los posibles daños que resulten de expectativas: por
ejemplo:
o Pérdidas por cosechas futuras.
o Posibles rentas dejadas de percibir.
o Expectativas adicionales al valor de mercado por plusvalías futuras: lo que
no implica que el valuador renuncie al principio de anticipación 7 . El
valuador debe estimar el valor del bien con las condiciones del mercado a
la fecha del avalúo. Pues el principio de anticipación responde a una
expectativa de los participantes del mercado sobre los beneficios futuros
de la adquisición, y esta expectativa tiene un componente real que se
refleja en el valor de mercado del bien al momento del avalúo.
Bienes en arriendo: únicamente se podrá considerar parte de la indemnización el
valor presente (capitalizado a una tasa adecuada y desde la fecha efectiva del
avalúo hasta la finalización del contrato vigente), de las rentas (rentas netas) en
exceso o bajo la renta típica del mercado al momento del avalúo. Cuando se trata
de rentas en exceso sobre las rentas típicas del mercado, el valor presente de las
mismas será a favor del propietario del inmueble; y cuando las rentas resultan
inferiores a las rentas típicas del mercado, el valor presente de tales diferencias
será a favor del inquilino. En estos casos el ente expropiante, el propietario o el
inquilino deberá aportar copia certificada del contrato de arrendamiento vigente
y/o comprobantes de pago. Si el valuador concluye que el arrendamiento es por
un monto típico en el mercado de alquileres para bienes similares, entonces no
procederá ninguna indemnización por este rubro.
La estimación de la
indemnización por los derechos de arrendamiento vigentes en casos de
7
Principio de anticipación: establece que el valor es creado por la anticipación de los beneficios que se
derivaran en el futuro.
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expropiaciones, será procedente únicamente cuando así lo solicite la institución
expropiante.
El bien debe valorarse a su valor de mercado bajo el supuesto de que no está
afectado directamente por el proyecto que provoca la expropiación. Este supuesto
es necesario porque un bien que será inevitablemente expropiado tendrá un valor
de mercado seguramente muy inferior que un inmueble similar que no estuviese
afectado por la expropiación, pues ningún comprador informado pagaría lo mismo
por una propiedad cuyos derechos están limitados por la eminente acción
expropiatoria del Estado, que por otro inmueble cuyo propietario puede disfrutar
plenamente de sus derechos de propiedad. De no considerarse este supuesto, la
indemnización sería incompleta.
En resumen, en avalúos que se utilizarán en procesos de expropiación, la variación
en el valor de mercado del bien que resulta de su afectación directa por el proceso
de expropiación no puede ser considerada por el valuador.
Por ejemplo, una finca localizada dentro de un Parque Nacional y que será objeto
de expropiación tendría en el mercado un valor que considera la afectación por la
expropiación, este valor seria el posible precio si la transacción se realizase entre
particulares. Este valor no representa de ninguna manera la indemnización por la
expropiación, pues el propietario no puede disponer de todos los derechos
inherentes a la propiedad. En estos casos las referencias del mercado válidas serán
aquellas que correspondan a inmuebles similares no afectados por el proyecto.
En su informe pericial el valuador debe indicar que el avalúo se realiza bajo este
supuesto.
Cuando por causa de las limitaciones en el uso del inmueble, producto del mismo
proyecto que provoca la expropiación, estas mejoras no hubiesen recibido el
debido mantenimiento o en el caso de cultivos, las prácticas culturales típicas en el
sector, el valuador estimará el valor de las mismas bajo el supuesto que estas
mejoras se encuentran en una condición similar a otras mejoras comparables en el
sector. Este supuesto deberá indicarse en el informe pericial.
En toda inspección de los bienes sujetos a una posible expropiación, el perito
deberá dar al propietario (s) o quien él o ellos deleguen como sus representantes,
la oportunidad de acompañarlos durante la inspección del bien. En el expediente
respectivo deberá consignarse el nombre del propietario o su representante para
la inspección del bien. Si por alguna razón el propietario o su representante no
acompañase al valuador, deberá indicarse así en el expediente.
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7
Acerca del Uso que dará el Estado a la propiedad y de Usos no
económicos como “mayor y Mejor Uso”, y su aplicación como base para
la estimación de un Valor de Mercado.
Dado el creciente auge de políticas de conservación y otros, se ha incrementado para el
Estado la necesidad de valoraciones cuyo uso es la adquisición de inmuebles, y
ocasionalmente otro tipo de bienes, para la conservación y protección del ambiente, de
sitios de interés histórico o arquitectónico, sea para crear o anexar a parques nacionales,
reservas forestales u otros. En su mayoría, aunque no es la regla, estas valoraciones se
originan en procesos de expropiación.
Algunos valuadores han argumentado que el “mayor y mejor uso” de estos inmuebles es
el uso para el cual el Estado los adquiere, tales como: la conservación, la protección de
cuencas, la conservación de sitios históricos y otros usos similares. Todos estos usos
tienen en común que no tienen un fundamento económico. Por lo tanto se clasifican
como usos “no económicos”, porque implican que a la propiedad se excluye a perpetuidad
de cualquier actividad económica.
No obstante, es necesario indicar que los textos modernos de valoración, y en general la
sana práctica de la valoración, han establecido que los valores estimados sobre la base de
un “mayor y mejor uso" no económico, no pueden considerarse valores de mercado, sino
que más bien se clasifican como “valor de interés público, “valor para el gobierno”, u otros
tipos de valores subjetivos, distintos al valor de mercado.
El valor de mercado debe establecerse sobre la base del “mayor y mejor uso”; que es el
más rentable uso para la cual la propiedad es adaptable y demandada, o posiblemente
demandada en el futuro cercano.
Para establecer un “mayor y mejor uso” se requiere demostrar una razonable posibilidad
de que el terreno es físicamente adaptable para tal uso, y que existe una necesidad o
demanda para tal uso en el futuro cercano, la adaptabilidad física por si sola es
insuficiente.
Debido a las motivaciones tan particulares por las que El Estado requiere expropiar, el
“mayor y mejor uso” en estos casos no puede establecerse sobre la demanda creada
únicamente por el proyecto para el cual el terreno es adquirido por el Estado. El “mayor y
mejor uso” no puede ser el uso para el cual el gobierno está adquiriendo la propiedad, por
ejemplo la construcción de una carretera, construcción de un aeropuerto, conservación
de sitios de interés ecológico, histórico o arqueológico, etc., al menos que exista una
demanda de bienes similares por compradores distintos del gobierno para tal uso.
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El uso que el gobierno dará al terreno una vez completada su adquisición, no debe como
regla general, ser el “mayor y mejor uso”, porque es la misma necesidad del gobierno la
que crea mercado para el terreno, esta necesidad es muy particular y no debe ser
considerada por el valuador.
Únicamente en aquellos casos esporádicos, en los cuales existe una demanda privada por
la tierra para el mismo uso para el cual es adquirida por el gobierno, es procedente
concluir que el “mayor y mejor uso” para la propiedad es el uso para el cual es adquirida
por el gobierno. Por ejemplo, si el gobierno desea adquirir un terreno para un desarrollo
de lotes para viviendas, y en el sector existe un mercado en el que desarrolladores
privados participan comprando terrenos para urbanizar, entonces existe coincidencia
entre el uso que el Estado pretende para el terreno y el mayor y mejor uso para el cual
existe mercado. Por el contrario, si el gobierno desea adquirir una propiedad como parte
del proyecto de construcción de una carretera, no existirá un mercado activo con
compradores dispuestos a adquirir propiedades para dedicarlas a ese uso, en
consecuencia el “mayor y mejor” uso del terreno no puede ser el proyecto de la carretera.
El valor es un concepto económico, nunca un concepto social, por lo tanto el “mayor y
mejor uso” debe ser estimado únicamente en términos económicos.
Un “mayor y mejor uso” no económico no será nunca una base apropiada para la
estimación de un valor de mercado. En consecuencia, un “mayor y mejor uso” como la
conservación, la preservación, o cualquier otro que implique que la propiedad se separe
de toda actividad económica a perpetuidad, no puede ser un uso válido sobre el cual
estimar un valor de mercado.
En conclusión, en los avalúos que se realizan en la Dirección General de Tributación no se
acepta establecer como “mayor y mejor uso” un uso no económico.
8
Valoración de bienes inmuebles anexos.
Cuando en una misma solicitud de avalúo se incluyan dos o más inmuebles contiguos,
únicamente cuando se cumplan las siguientes condiciones el valuador deberá
considerarlos para efectos de valoración como un único bien, estas condiciones son:
Unidad en la Propiedad y Unidad en el Uso:
Unidad en la propiedad: esta condición requiere que las fincas tienen que pertenecer
al mismo propietario.
Unidad en el uso: las fincas deben estar dedicadas al mismo uso. Es decir deben
utilizarse en una misma actividad económica.
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Cuando se cumplan estas dos condiciones, el valor concluido tiene que incluir las
propiedades como un todo, y no como la suma independiente de las dos o más
propiedades.
No obstante, si el ente público solicitante requiere la valoración individual de los
inmuebles, el valuador deberá realizarlos por aparte, aún en aquellos casos en los que se
cumplan las dos anteriores condiciones. Tal situación tiene que destacarse en el informe
del avalúo.
9
Revisión de avalúos.
9.1 Introducción:
Se define la revisión de un avalúo como la revisión del trabajo de un valuador llevada a
cabo por otro valuador ejerciendo un juicio imparcial.
La revisión de avalúos se ha convertido en parte integral de la práctica profesional de la
valoración, y todo valuador moderno debe estar dispuesto a que su trabajo sea revisado.
Del mismo modo, todo valuador debe tener el conocimiento, el profesionalismo y la
imparcialidad necesarios para realizar una revisión objetiva de un avalúo.
Durante un proceso de revisión, se puede requerir la consulta de otros expertos en temas
como: costos de construcción, ingresos, asesores legales, asesores tributarios,
ambientales, etc.
La revisión por un valuador de un avalúo proporciona un respaldo a la credibilidad de la
valoración objeto de la revisión, y sirve para probar la fortaleza del avalúo en aspectos
como:
La aparente adecuación y relevancia de los datos usados y de las investigaciones
realizadas.
La pertinencia de los métodos y técnicas utilizadas.
Si el análisis, las opiniones y conclusiones son apropiadas y razonables
Si la totalidad del producto cumple o excede los principios generalmente
aceptados de la valoración y los procedimientos establecidos.
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9.2 Procedimiento para la Revisión de Avalúos en la Dirección General
de Tributación:
Las revisiones a que se refiere este capítulo serán revisiones técnicas.
No se considerarán revisiones de avalúos las solicitudes de una nueva valoración de un
bien que se justifiquen por cambios en la cabida o naturaleza del bien o del mercado
ocurridos con posterioridad al avalúo. Estos casos serán tratados como avalúos normales,
y a discreción de subgerente o coordinador (según proceda), podrán asignarse al mismo
valuador que practicó el avalúo o a otro. Tampoco se considerarán revisiones aquellos
casos en los que el avalúo ha perdido vigencia.
De conformidad con lo establecido en Directriz DGT-06-05 de la Dirección General de
Tributación del 29 de julio de 2005, los avalúos administrativos deberán ser revisados por
peritos valuadores de la misma administración tributaria que realizó el avalúo.
A fin de determinar si el avalúo es completo, el revisor utilizará el Formulario de
Verificación del Informe de Avalúo del anexo 12.13 de este documento. Este formulario
es una herramienta que ayuda al valuador a establecer un criterio sobre si el avalúo
incluye la información mínima establecida en esta guía. Debe destacarse que este
formulario no permite hacer un análisis cualitativo del avalúo en aspectos como la
pertinencia de los datos utilizados, lo apropiado de los métodos y de los ajustes y lo
razonable de los análisis y conclusiones.
Si el aspecto a revisar de un avalúo requiere la inspección del bien, de su entorno o de los
comparables, la “revisión de escritorio” debe complementarse con una “revisión de
campo”. Si por el contrario, la solicitud de revisión se fundamenta en aspectos de cálculo,
redacción, etc., que pueden ser revisados desde la oficina, el proceso puede limitarse a
una “revisión de escritorio”.
Los resultados de toda revisión de avalúos se comunicarán mediante un informe escrito al
ente público que solicitó la revisión. Un formato recomendado para la elaboración de un
informe de revisión de avalúo se encuentra en el anexo 12.14 de este documento. No
obstante, a petición del ente solicitante o de una persona o funcionario competente, el
revisor puede complementar el informe escrito con un informe oral de la revisión del
avalúo.
Además, los informes de revisión tienen que cumplir con los mismos requisitos de
presentación y redacción de un informe de avalúo, entre ellos:
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Una presentación aceptable.
Deben estar libres de errores ortográficos.
Evitar el uso de anglicismos o términos en otros idiomas distintos al español.
La redacción debe ser clara.
Debe evitarse la inclusión de información innecesaria para la revisión del avalúo.
En lo que a medidas se refiere, el valuador tiene que realizar sus informes de
conformidad con lo establecido en el decreto ejecutivo número 29660-MEIC,
publicado en La Gaceta N° 151 del 8 de agosto de 2001 (Reglamento Metrología,
Unidades Legales de Medida).
Por las características particulares de los avalúos administrativos, en las revisiones de
avalúos administrativos que se realicen en las Administraciones Tributarias de la Dirección
General de Tributación, los valuadores encargados de la revisión realizarán su labor
asumiendo dos funciones:
Como valuadores revisores: con las obligaciones y deberes de un revisor.
Como valuadores propiamente: si como resultado de la revisión se concluye que
se justifica una nueva opinión de valor, el revisor entonces dejará de serlo y
asumirá la función propia de valuador, lo que incluye que asume la responsabilidad
por el criterio de valor emitido.
Como revisores de un avalúo, los valuadores de la Dirección General de Tributación deben
emitir su opinión sobre si los análisis, opiniones y conclusiones en el informe en revisión
son apropiados, razonables y sustentables.
Como resultado de la revisión pueden darse los siguientes escenarios:
Que los análisis, opiniones y conclusiones en el informe en revisión son apropiados,
razonables y sustentables, y además no existen cambios relevantes en el mercado
con posterioridad a la fecha efectiva del avalúo, o información adicional que
justifique que la administración emita una nueva opinión de valor.
Que los análisis, opiniones y conclusiones en el informe en revisión son apropiados,
razonables y sustentables, pero que con posterioridad a la fecha efectiva del
avalúo se han dado cambios relevantes en el mercado, o que el revisor tiene
información adicional que no estuvo disponible para el valuador, que justifiquen
que la administración emita una nueva opinión de valor.
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Que los análisis, opiniones y conclusiones en el informe en revisión no resultan
apropiados, razonables y/o sustentables, y por lo tanto, con independencia de que
existan o no cambios en el mercado o información adicional, es justificable que la
administración emita una nueva opinión de valor.
En el cuadro siguiente, se resumen las posibles acciones a tomar por el encargado de
revisar un avalúo ante distintos escenarios:
Cuadro de resumen de los distintos escenarios posibles ante revisiones de valor.
Análisis, opiniones
y conclusiones en
el avalúo sujeto a
revisión.
Cambios en el
Mercado y/o
información
adicional
Sin cambios en el
mercado
y/o
información adicional
Apropiados,
relevante
razonables
y
Cambios
en
el
sustentables
mercado
y/o
información adicional
relevante
Sin cambios en el
mercado
y/o
información adicional
No son apropiados,
relevante
razonables
y
Cambios
en
el
sustentables
mercado
y/o
información adicional
relevante
Escenario
Aprobación de
Avalúo
Nueva
opinión de
Valor
a.
Si
No
b.
Si
Si
c.
No
Si
d.
No
Si
En los escenarios a y b, el revisor concluirá que el avalúo objeto de revisión es aceptable.
Sin embargo, aún cuando un avalúo cumple con los requisitos establecidos en esta guía, si
se han presentado cambios relevantes en el mercado con posterioridad a la fecha efectiva
del avalúo sujeto a revisión o si el valuador encargado de la revisión dispone de
información adicional de relevancia que justifique una nueva opinión del valor, deberá
emitir su opinión sobre el valor del bien (escenario b).
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En los escenarios b, c y d, el valuador además de revisar el avalúo, emitirá su opinión
sobre el valor del bien. En estos casos se convierte en responsable del criterio de valor
dado, y por lo tanto está sujeto a todos los requisitos que aplican al desarrollo de un
avalúo de la Dirección General de Tributación.
Los valuadores cuando ejercen la función de revisores de avalúos, deben reconocer que
deficiencias técnicas pueden ser encontradas prácticamente en todos los avalúos. Sin
embargo, pequeñas deficiencias o disconformidades con lo establecido en este
documento no deben ser causa para la desaprobación de un avalúo, al menos que tal
deficiencia afecte la confiabilidad en el valor estimado, o el mismo valor estimado.
La emisión de una nueva opinión del valor de un bien producto de una revisión, implicará
automáticamente que el avalúo anterior pierda vigencia, y la nueva opinión de valor se
considerará el criterio aceptado por la Administración Tributaria.
9.3 Consideraciones éticas y de procedimiento en la revisión de avalúos:
Al revisar un avalúo se deben respetar los siguientes aspectos éticos y de procedimiento:
En toda revisión de avalúo, el encargado de la revisión consultará al valuador que
realizó el avalúo sujeto a revisión.
El revisor debe disponer de la totalidad del expediente correspondiente al avalúo
sujeto a revisión, así como de una copia del informe del avalúo.
La función del valuador como revisor no es valorar el bien, sino examinar los
contenidos del avalúo y formarse una opinión acerca de si son apropiados y
adecuados.
La confidencialidad del valor y los juicios emitidos en el avalúo deben ser
mantenidos por el revisor.
Durante el proceso de revisión de un avalúo, con el fin de determinar si la opinión
de valor del valuador resulta apropiada o no de conformidad con los
procedimientos establecidos y los principios generalmente aceptados de la
valoración, el revisor no debe considerar eventos que afecten la propiedad o el
mercado ocurridos con posterioridad a la valoración, debe limitarse a la
información que estaba disponible para el valuador al momento de la valoración.
Los valuadores que revisan avalúos violan las reglas de equidad y objetividad
cuando aumentan sin razón el nivel de las críticas contra un informe de avalúo.
Si el informe de revisión de un avalúo contiene errores de hecho o se sustituye el
juicio del revisor por el juicio del valuador que realizó el avalúo, se considerará una
falta a la ética.
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El revisor de un avalúo debe claramente distinguir entre una diferencia de opinión
con el valuador que preparó el informe objeto de avalúo y una revisión objetiva del
avalúo.
La revisión de un avalúo puede ser total o parcial, por ejemplo puede abarcar
únicamente el análisis de las referencias de valor, de la tasa de capitalización, de la
descripción del bien o del derecho valorado, o bien puede abarcar la totalidad del
avalúo.
Aunque la revisión generalmente abarcará un solo avalúo, en algunas
circunstancias pueden incluirse en una sola revisión un grupo de avalúos
solicitados por un único ente público y que compartan un mismo objetivo y uso
pretendido.
Aún cuando el revisor concluya que los análisis, opiniones y conclusiones en el
informe en revisión son apropiados, razonables y sustentables, si encuentra que
existe información adicional no disponible para el valuador o eventos posteriores a
la fecha efectiva del avalúo, que justifiquen una nueva opinión del valor, concluirá
siempre que el avalúo es aceptable (dado la información disponible para el
valuador y las condiciones de mercado al momento del avalúo); aunque por la
existencia de nuevos elementos o circunstancias del mercado se justificará que la
administración proceda a emitir una nueva opinión de valor.
Si como resultado de la revisión se concluye que es necesario que la
administración emita una nueva opinión, el revisor dejará de serlo y asumirá
únicamente el papel de valuador. Y como tal procederá a dar su opinión del valor
del bien, la que deberá justificar en su informe de revisión.
10 Definiciones.
Análisis de Subdivisión (Valor en Verde): método para estimar el valor del terreno cuando
la subdivisión y su desarrollo es el mayor y mejor uso. Los costos directos e indirectos y la
utilidad del desarrollador son deducidos de un estimado de los ingresos brutos
anticipados de la venta de los lotes terminados. Las ventas netas resultantes son
descontadas a valor presente a una tasa derivada del mercado por el periodo de
desarrollo y absorción, para indicar el valor del terreno en bruto o en verde.
Avalúo administrativo: para lo efectos de este documento se consideran avalúos
administrativos, todas aquellas valoraciones que la Dirección General de Tributación
realiza a solicitud de diferentes entes públicos cuyo uso pretendido no sea tributario.
Condiciones hipotéticas del avalúo: son condiciones distintas a las que existen, pero para
efectos del avalúo el valuador las asume como tales. Ejemplo: para efectos de valorar el
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remanente de un inmueble que será afectado por una expropiación parcial el valuador
debe hipotéticamente asumir que el proyecto que afectará el inmueble se ha concluido.
Condiciones limitantes del avalúo: limitaciones del avalúo establecidas por el valuador.
Por ejemplo que el valuador no asume responsabilidad por un uso del avalúo distinto al
establecido en el informe.
Costo de reposición: costo estimado de construir, a la fecha efectiva del avalúo, una
construcción con una utilidad equivalente a la del edificio objeto de avalúo, usando
materiales, normas, sistemas y diseños contemporáneos.
Costo de reproducción: costo estimado de construir, a la fecha efectiva del avalúo, un
duplicado exacto o réplica del edificio objeto del avalúo, hasta donde sea posible
utilizando los mismos materiales, normas, diseños, sistemas y calidad de trabajo, y
además manteniendo todas las deficiencias, sobre diseños y obsolescencias del edificio
valorado.
Fecha del informe: fecha en la cual se finaliza el informe del avalúo.
Fecha efectiva del avalúo: fecha a la cual se especifica la opinión de valor.
Informe de avalúo: un documento que registra las instrucciones para la asignación, las
bases y el propósito de un avalúo, y los resultados del análisis que llevaron a una opinión
de valor.
Mayor y mejor uso: el más probable uso de una propiedad, el cual es físicamente posible,
apropiadamente justificable, legalmente permisible, financieramente factible y que
resulta en el mayor valor de la propiedad que está siendo valorada.
Objetivo o propósito del avalúo: tipo de valor que se desarrollará en un avalúo.
Principio de anticipación: establece que el valor es creado por la anticipación de los
beneficios que se derivaran en el futuro. En los mercados de bienes inmuebles el valor
actual de una propiedad no está usualmente basado en su precio histórico o el costo de su
creación; más bien está fundamentado en la percepción de los participantes del mercado
de los beneficios futuros de su adquisición.
Principio de la oferta y demanda: este principio establece que el precio de un bien,
servicio o valor varia directamente, pero no necesariamente proporcionalmente, con la
demanda; e inversamente, pero no necesariamente proporcionalmente, con la oferta.
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Principio de las externalidades: establece que factores externos a la propiedad pueden
tener un efecto positivo o negativo en su valor.
Principio de sustitución: establece que cuando algunos bienes, servicios o valores
similares están disponibles, aquel con el precio más bajo atraerá la mayor demanda. De
acuerdo con este principio un comprador no pagaría más por una propiedad o servicio que
por otra propiedad o servicio igualmente deseable.
Principio de uso consistente: la tierra no puede ser valorada sobre la base de un uso,
mientras que las mejoras son valoradas sobre la base de otro uso. Las mejoras que no
representan el mayor y mejor uso del terreno, pero aún tienen una considerable vida
física remanente, pueden tener un valor de uso interino, no tener valor del todo, o incluso
un valor negativo si su remoción conlleva costos considerables.
Principio del cambio: el resultado de la relación causa y efecto entre las fuerzas que
influencian el valor de los bienes inmuebles.
Propiedad de mercado limitado: propiedad que por las condiciones de mercado,
características únicas u otros factores, atrae relativamente pocos potenciales
compradores en un momento particular. La característica distintiva central de las
propiedades de mercado limitado no es que sean imposibles de vender en un mercado
abierto, sino que tales propiedades comúnmente requieren un periodo de venta mayor
que el usual para otras propiedades más rápidamente vendibles.
Propiedad especializada, de propósito especial o especialmente diseñada: propiedad que
raramente (si alguna vez), es vendida en un mercado abierto, excepto por medio de la
venta del negocio del cual es parte, debido a su condición única que se deriva de su
naturaleza especializada y el diseño del edificio, su configuración, tamaño, localización u
otras; ejemplos: una refinería de petróleo, un molino de cereales, un beneficio de café, etc.
Revisión de campo de avalúos: una revisión que incluye la inspección del exterior y
algunas veces el interior de la propiedad y posiblemente también la inspección de los
comparables, para confirmar los datos del informe de avalúo.
Revisión de escritorio de avalúos: es una revisión que se realiza sin la visita o inspección
del bien y está limitada a los datos indicados en el informe de avalúo y el expediente
respectivo, los que pueden o no ser independientemente confirmados. El valuador revisor
revisa los cálculos, lo razonable de los datos, la pertinencia de la metodología y el
cumplimiento con lo solicitado por el cliente, los requerimientos establecidos y los
estándares profesionales.
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Revisión técnica de avalúo: revisión del trabajo de un valuador llevado a cabo por otro
valuador ejerciendo un juicio imparcial, esta revisión tiene por objetivo formarse una
opinión acerca de si el análisis, las opiniones y conclusiones en el informe en revisión son
apropiados y razonables.
Supuestos extraordinarias del avalúo: aspectos en el avalúo que el valuador asume como
ciertas aunque son inciertas. Ejemplo: el valuador supone que un edificio se encuentra en
buenas condiciones estructurales aunque no cuenta con elementos para tener certeza de
ello. Los supuestos extraordinarios tienen que ser razonables.
Uso pretendido del avalúo: uso indicado por el solicitante de los servicios de valoración.
Valor de Matrimonio, Valor de Ensamble o Valor ”Plotage”: el incremento de valor que
resulta de la unión de dos o más propiedades. Ejemplo: el valor de dos inmuebles
reunidos puede ser mayor a la suma de los valores de cada uno de ellos por separado.
Valor de Mercado: es la cantidad estimada por la cual una propiedad puede
intercambiarse a la fecha de la valuación, en una transacción entre un una comprador
motivado y un vendedor motivado, después de un período de exposición apropiado, en la
cual cada una de las partes han actuado con conocimiento y prudencia y sin compulsión.
Valor de remate, valor de venta forzada o valor de liquidación: valor que puede
razonablemente ser recibido de la venta de una propiedad dentro de un período de
tiempo muy corto para cumplir con el tiempo de exposición en el mercado requerido por
la definición de valor de mercado. Puede también entenderse como el valor que
involucra a un vendedor sin capacidad, y un comprador o compradores que compran con
conocimiento de la situación desventajosa del vendedor.
Valor de Salvamento: el valor de una propiedad, excluido el terreno, como si se dispusiera
por los materiales que contiene, en lugar de por un uso continuado, sin reparaciones
especiales o adaptaciones
11 Literatura Consultada y/o Recomendada.
Akerson, Charles B. Capitalization Theory and Techniques. Study Guide. Appraisal
Institute. Segunda edición. Chicago Illinois., E.E.U.U.
Appraisal Institute. El Avalúo de Bienes Raíces. 1° Edición en Español. Appraisal
Institute. Chicago Illinois, EE.UU. 406 páginas. 2002.
Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 12 th. edition. Appraisal Institute.
Chicago Illinois, EE.UU. 760 páginas. 2001.
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Borrero Ochoa Oscar A. Avalúos de Inmuebles y Garantías. Biblioteca de la
Construcción. Segunda Edición. Bogotá, Colombia. 403 páginas. 2002.
Borrero Ochoa Oscar A. Y Otros. Valoración de Predios Agrarios. Biblioteca de la
Construcción. Primera Edición. Bogotá, Colombia. 406 páginas. 2002.
Boykin, James H. Land Valuation. Adjustment Procedures and Assignments.
Appraisal Institute. Chicago, Illinois, E.E.U.U. 288 páginas. 2001.
Department of Environmental Protection. Supplemental Appraisal Standards for
Board of Trustees Land Acquisitions. Bureau of Appraisal. Division of State Lands.
Department of Environmental Protection. 31 páginas. 1999.
Dirección General de Tributación. Manual de Procedimientos para el Avalúo
Administrativo. Sector de Avalúos. San José, Costa Rica. 1996.
International Valuation Standards Committee. International Valuation Standards
2003. http://www.ivsc.org/.
International Valuation Standards Committee. International Valuation Standards
2005. http://www.ivsc.org/.
Public Works and Government Services, Office of the Chief Appraiser, Canada.
Valuation Guidelines. Marzo 2007.
Svelka, Tony. Expropiation Appraisal Review. The Appraisal Journal. Volumen LXXVI,
número 2, 2008.
U.S. Department of Environmental Protection. Division of State Lands. Bureau of
Appraisal. Supplemental Appraisal Standards for Board of Trustees Land
Acquisitions. 1995.
U.S. Department of Justice. Interagency Land Acquisition Conference. Uniform
Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions. Publicado por Appraisal Institute.
Washington, D.C. 2000.
U.S. Department of Transportation. The Appraisal Guide. Federal Highway
Administration. 2003.
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12 ANEXOS.
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12.1 Formato para Avalúos de bienes inmuebles (convencional)
Usos: este formado es aplicable en avalúos de bienes inmuebles en los siguientes casos:
Expropiaciones totales.
Expropiaciones parciales en las que no existe daño al remanente.
La adquisición o venta por procesos voluntarios.
1. Portada
Debe incluir
Administración Tributaria.
Ubicación del bien (por provincia, cantón y distrito) que se indicará en el extremo
superior de la hoja.
El número del avalúo administrativo y el número del expediente, que se anotará en
el primer cuarto superior de la hoja, en posición central.
Nombre del propietario que se ubicará en el segundo cuarto, en el centro.
Nombre de la institución solicitante, que se ubicará en el tercer cuarto, en
posición central.
Nombre del funcionario responsable de la ejecución del trabajo y la fecha efectiva
del avalúo y la fecha del informe; éstos se deben ubicar en el último cuarto de la
hoja, en posición central.
2. Carta de presentación
Debe ser dirigida a la persona que solicitó el avalúo, su objetivo es formalizar la entrega
del informe a la institución solicitante del avalúo. Se evitará duplicar en esta carta
información que el lector encontrará en el cuerpo del informe. Esta carta debe ser lo más
resumida posible e incluir únicamente la siguiente información:
Referencia de que se adjunta el avalúo (indicar número de avalúo).
Administración Tributaria responsable del avalúo.
Citas de inscripción del bien valorado o breve identificación del bien.
Propietario del bien valorado.
Ubicación del bien valorado.
Fecha efectiva del avalúo y fecha del informe.
Opinión final de valor.
Nombre del perito.
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Nombre y firma del Gerente de la Administración Tributaria o del Coordinador,
según proceda.
3. Tabla de contenidos:
Cuando por la complejidad del avalúo y lo extenso del informe resulte necesario o
conveniente, se incluirá una tabla de contenidos.
4. Resumen ejecutivo:
Cuando por la complejidad y dimensiones del avalúo resulte conveniente, se incluirá un
resumen ejecutivo, que no podrá sobrepasar una página. La siguiente lista indica la
información que más frecuentemente se incluye en el resumen cuando se valoran bienes
inmuebles, aunque ésta puede variarse según el bien valorado:
Breve identificación de la propiedad.
Presunciones y condiciones hipotéticas.
Determinación del mayor y mejor uso de terreno vacante y de la propiedad
mejorada.
Edad de las mejoras
Opinión del valor del terreno.
Indicación de valor por el enfoque de los costos
Indicación de valor por el enfoque de las ventas comparables.
Indicación de valor por el enfoque de la capitalización de los ingresos.
Opinión final del valor.
5. Cuerpo del Informe
5.1 Nombre del Solicitante:
Nombre de quien firma la nota de solicitud.
Cargo que ocupa.
Institución solicitante.
Oficio de solicitud: número y fecha.
5.2 Supuestos extraordinarios y condiciones limitantes del avalúo.
El valuador indicará los supuestos y condiciones limitantes del avalúo. Entre los supuestos
y condiciones limitantes que el valuador puede incluir en el avalúo (siempre que
procedan), se citan las siguientes:
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Supuesto que el bien se valora libre de hipotecas.
El valuador no asume ninguna responsabilidad por cualquier uso del avalúo
distinto al establecido en el informe.
Dado que las mejoras (edificios, casas, etc.) no evidencian daños estructurales, el
avalúo se realiza bajo el supuesto que las edificaciones no tienen problemas
estructurales. Si mediante estudio técnico posterior se concluyera que existen
deficiencias estructurales, el valor concluido en este avalúo podría no aplicar.
Se supone que la propiedad cumple con todas las regulaciones y restricciones de
zonificación, al menos que alguna inconformidad se hubiese indicado en el informe.
Se supone como correcta la información de otros profesionales incluida en los
planos de agrimensura y constructivos.
5.3 Uso intencionado del avalúo:
Uso que el solicitante pretende dar al avalúo.
5.4 Objetivo del avalúo: (tipo de valor)
Valor de mercado
Valor distinto al valor de mercado: especificar el tipo de valor.
Ejemplo:
Este avalúo se realiza con el objetivo establecer una opinión del Valor de Mercado
de la propiedad objeto de valoración.
5.6 Descripción de los derechos de propiedad valorados.
Citar si el bien se encuentra libre de servidumbres o cualquier otra afectación a los
derechos de propiedad (Ejemplo: afectaciones a la Ley Forestal, etc.)
Indicar si existen hipotecas, y de existir que el avalúo se realiza bajo la presunción de que
las mismas serán canceladas antes de la transacción (si aplica).
5.7 Enfoque del trabajo:
Definición del mercado y de las dimensiones del trabajo.
Ej.: Para la realización de este avalúo se investigó el mercado de viviendas de clase
media en los alrededores de la Ciudad de Heredia. El 25 de octubre de 2006, se
realizó una inspección visual del inmueble desde su interior y exterior y de dos de
las referencias. Otras dos referencias se obtuvieron de sitios de Internet. También
62
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se realizó un reconocimiento del sector inmediato al inmueble y se realizaron
consultas con conocedores del mercado: un corredor de bienes raíces y dos
valuadores bancarios.
6. Presentación de datos:
6.1 Identificación de la propiedad: descripción legal, citas de inscripción en el Registro
Público de la Propiedad (si el inmueble no está inscrito deberá indicarse así en el avalúo)
6.2 Historia de la propiedad: Si se conoce de ventas recientes, ofertas actuales, etc. De
no conocerse la historia reciente de la propiedad esta sección puede obviarse.
6.3 Datos del área de mercado:
6.3.1. De la ciudad, el vecindario: relación de oferta y demanda (escasez, en balance,
sobre oferta), gustos y tendencias en el mercado de bienes comparables, tasa de
crecimiento (rápida, estable, lento), tasas de desocupación de los inmuebles, porcentaje
de inmuebles construidos, datos de población, edad, nivel de ingresos de sus pobladores,
cambios en el uso, datos de migración, actividades económicas, niveles de empleo,
empleo, servicios públicos y privados y facilidades comerciales. Facilidades de
comunicación, clima. Nota: Únicamente aquella información relevante para el problema
del avalúo debe considerarse.
6.4. Datos de la propiedad:
6.4.1 Descripción del terreno: Área, forma, frente a vía pública, pendiente y topografía,
uso actual, suelos, aguas, servicios públicos disponibles, etc.
6.4.2 Descripción de las mejoras: construcciones, instalaciones, cultivos, etc.
6.5 Datos de los comparables
6.5.1 Descripción del terreno
La inclusión de un cuadro resumiendo las características de los comparables y del sujeto
es muy recomendable. El formato de tal cuadro puede ser el siguiente:
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Distancia al sujeto
Frente
Forma
Área
Servicios públicos
Localización
Etc.
Sujeto
0
30
Regular
Comparable 1
1.5 km
40
Ligeramente irregular
Comparable 2
900 m
20
Muy irregular
Comparable 3
250 m
30
Ligeramente
irregular
1250
1500
1200
1500
Electricidad,
agua Electricidad,
agua Electricidad, agua Electricidad, agua
potable,
teléfono, potable, teléfono,
potable, teléfono, potable,
alumbrado
alumbrado
alumbrado
Medianero
Medianero
Esquinero
medianero
6.5.2 Descripción de las mejoras
7. Análisis de datos y conclusiones:
Mayor y mejor uso del terreno vacante.
Mayor y mejor uso de la propiedad con sus mejoras.
Valor del terreno, de preferencia por el enfoque de las ventas comparables.
8. Enfoques al Valor de Mercado.
8.1 Enfoque de los costos (se obviará en avalúo de terrenos que no incluyen mejoras):
Costo de reposición o de reproducción de las mejoras: costo e indicar cuál de estos
dos valores se utilizó, y las referencias utilizadas.
Descripción de los ajustes necesarios en los distintos datos.
Depreciación: física, obsolescencia funcional y obsolescencia económica. Describir
los principales tipos de depreciación. La condición física tiene que describirse
según la clasificación establecida en el anexo 11 de este documento.
Valor de reposición o de reproducción depreciado de las mejoras en un monto
total para cada una de las mejoras.
Valor total de las mejoras.
Valor del inmueble según el Enfoque de los Costos: valor de terreno y mejoras.
8.2 Enfoque de las Ventas Comparables:
Descripción de los ajustes necesarios en los distintos datos, tanto cuantitativos como
cualitativos. La inclusión en el informe de un cuadro de ajustes comparativos es
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recomendable y puede asistir al valuador en la explicación de sus análisis. Tal cuadro
puede tener el siguiente formato:
Sujeto
Frente
Forma
Servicios
públicos
Localización
Otros
Valor Ajustado
Comparable 1
+¢1 000 000.00
0
Comparable 2
Ajuste
0
-5%
Comparable 3
+¢500 000.00
+5%
Valor según el Enfoque de las Ventas Comparables: indicación del valor de la propiedad
por este enfoque.
8.3 Enfoque de la Capitalización de los Ingresos (se obviará en avalúos que solo incluyan
terreno sin mejoras, o en aquellos en los que este enfoque no contribuya al avalúo).
Ingresos Brutos: descripción de los ingresos.
Deducciones: descripción de las deducciones
Ingresos netos
Tasa de capitalización: descripción del procedimiento para establecer la tasa de
capitalización.
Valor de la propiedad según el enfoque de la Capitalización de los Ingresos.
9. Reconciliación y opinión final de valor.
Descripción de razonamientos aplicados para llegar a la opinión final de valor y el peso
de los indicadores de valor de cada uno de los enfoques en tal opinión.
La confiabilidad de cada uno de los enfoques al valor para resolver el problema
particular del avalúo
Se recomienda concluir con una frase como la siguiente:
Basado en una inspección visual de las áreas interiores y exteriores de la propiedad
objeto de valoración, y dadas la limitaciones y supuestos establecidas en el avalúo,
mi opinión del Valor de Mercado (tal como se define en el Manual de Avalúos
Administrativos de la Dirección General de Tributación), para la propiedad que es el
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sujeto de éste avalúo es de ----------------------colones (valor en letras y números)
al______ de _______de 200_, la cual es fecha de inspección y fecha efectiva de
este avalúo.
10 Anexos.
Esta información puede incluirse en el informe del avalúo, o alternativamente mantenerse
en el expediente respectivo:
Fotografías (si no se incluyeron en la descripción del terreno). La fotografías deben
numerarse, titularse e indicar la fecha y persona que tomó la foto.
Planos.
Consultas Registro Público.
Cuadros comparativos, etc.
Otra información apropiada (que aporte algo sustantivo al avalúo).
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12.2 Formato para avalúos de terrenos en Zona Marítima Terrestre.
Usos: este formado es aplicable en valoraciones de terrenos para efectos de
estimar la base para el cobro del canon por concesión en Zona marítimo terrestre.
1. Portada
Debe incluir
Administración Tributaria.
Ubicación del bien (por provincia, cantón y distrito) que se indicará en el extremo
superior de la hoja.
El número del avalúo administrativo y el número del expediente, que se anotará en
el primer cuarto superior de la hoja, en posición central.
Nombre del concesionario o ocupante, que se ubicará en el segundo cuarto, en el
centro.
Nombre de la municipalidad o concejo distrital solicitante, que se ubicará en el
tercer cuarto, en posición central.
Nombre del funcionario responsable de la ejecución del trabajo y la fecha efectiva
del avalúo y la fecha del informe; éstos se deben ubicar en el último cuarto de la
hoja, en posición central.
2. Carta de presentación
Debe ser dirigida a la persona que solicitó el avalúo, su objetivo es formalizar la entrega
del informe a la municipalidad solicitante del avalúo. Se evitará duplicar en esta carta
información que el lector encontrará en el cuerpo del informe. Esta carta debe ser lo más
resumida posible e incluir únicamente la siguiente información:
Referencia de que se adjunta el avalúo (indicar número de avalúo).
Administración Tributaria responsable del avalúo.
Citas de inscripción de la concesión o bien que no se encuentra inscrita.
Nombre del concesionario u ocupante del terreno.
Ubicación del bien valorado.
Fecha del informe.
Opinión final de valor: valor de mercado y fecha efectiva del avaluo, valor
resultante de la aplicación del factor de 0.60.
Nombre del perito.
Nombre y firma del Gerente de la Administración Tributaria o del Subgerente de
Valoraciones o coordinador, según proceda.
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3. Tabla de contenidos:
Cuando por la complejidad del avalúo y lo extenso del informe resulte necesario o
conveniente, se incluirá una tabla de contenidos.
4. Resumen ejecutivo:
Cuando por la complejidad y dimensiones del avalúo resulte conveniente, se incluirá un
resumen ejecutivo, que no podrá sobrepasar una página. La siguiente lista indica la
información que más frecuentemente se incluye en el resumen cuando se valoran bienes
inmuebles:
Breve identificación del inmueble.
Supuestos y condiciones hipotéticas.
Determinación del mayor y mejor uso de terreno vacante.
Opinión del valor del terreno: valor de mercado, fecha efectiva del avalúo y valor
resultante de la aplicación del factor de 0.60 establecido en el reglamento.
5. Cuerpo del Informe
5.1 Nombre del Solicitante:
Nombre de quien firma la nota de solicitud.
Cargo que ocupa.
Municipalidad o Concejo de distrito solicitante.
Oficio de solicitud: número y fecha.
5.2 Supuestos extraordinarios y condiciones limitantes del avalúo.
El valuador indicará los supuestos y condiciones limitantes del avalúo. Entre los supuestos
y condiciones limitantes que el valuador puede incluir en el avalúo (siempre que
procedan), se citan las siguientes:
Se supone hipotéticamente que El Estado puede disponer de los derechos de
propiedad del terreno, a pesar del carácter demanial, inalienable e imprescriptible
de estos terrenos.
De existir construcciones, instalaciones o cualquier otra mejora, se emite la
presente opinión de valor bajo la condición hipotética que el terreno se encuentra
libre de mejoras. Esto por cuanto de conformidad con el principio de valoración de
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“Uso Consistente”, el terreno refleja su mayor valor cuando las mejoras son
coincidentes con el mayor y mejor uso del terreno, incluso un terreno sin mejoras
podría tener un mayor valor en el mercado que uno similar cuyas mejoras tienen
un valor negativo, por el costo de su demolición.
El valuador no asume ninguna responsabilidad por cualquier uso del avalúo
distinto al establecido en el informe.
Se supone que la propiedad cumple con todas las regulaciones y restricciones de
zonificación, al menos que alguna inconformidad se hubiese indicado en el informe.
Se supone como correcta la información de otros profesionales incluida en los
planos de agrimensura y constructivos.
Debido a que las construcciones, instalaciones o mejoras en general no son objeto
de valoración, el presente avalúo se limita a la aplicación del Enfoque de las Ventas
Comparables.
5.3 Uso intencionado del avalúo:
Ejemplo:
El presente avalúo será de utilidad para la Municipalidad solicitante a fin de
establecer la base para el cobro del canon por uso del terreno en la zona marítima
terrestre.
5.4 Objetivo del avalúo: (tipo de valor)
Ejemplo:
El objetivo del presente avalúo es emitir una del Valor de mercado del inmueble,
según la definición establecida en el inciso a) del artículo 50 del Reglamento a la
Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre8.
8
Se entenderá por valor de mercado el valor de un bien inmueble estimando el precio que se
pagaría por el mismo en una hipotética venta caracterizada por las siguientes condiciones: a- El
comprador y vendedor presentan un interés normal. b- La compraventa se entiende producida en un
mercado existente y abierto. Si el bien no fuere transmitido a este comprador, el mercado siempre
proveerá otro igualmente motivado. Tanto uno como otro se consideran bien informados y
aconsejados. c- Ni el comprador ni el vendedor presentan urgencias de tiempo en el comprar o
vender, si no se transmite en una fecha se hará en otra. d- El bien se considera libre de cargas
especiales. e- Se entiende que la compra del bien se realiza para destinarlo a su uso más completo y
apropiado.
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5.5 Enfoque del trabajo:
Definición del mercado y de las dimensiones del trabajo.
Ejemplo:
Para la realización de este avalúo se investigó el mercado de terrenos ubicados en
el sector inmediato al inmueble a valorar. El 25 de octubre de 2006, se realizó una
inspección visual del inmueble desde su interior y exterior y de dos de las
referencias. Otras dos referencias se obtuvieron de sitios de Internet. También se
realizó un reconocimiento del sector inmediato al inmueble y se realizaron
consultas con conocedores del mercado: un corredor de bienes raíces y dos
valuadores bancarios.
5.6 Identificación de la propiedad:
Ejemplo.
El terreno a valorar es un bien demanial, ubicado en la franja de 150 metros de uso
privado de la zona marítimo terrestre. Se encuentra en concesión inscrita en el Registro
Nacional bajo el número ______.
6. Presentación de datos:
6.1 Datos del área de mercado:
De la ciudad, el vecindario: relación de oferta y demanda (escasez, en balance, sobre
oferta), gustos y tendencias en el mercado de bienes comparables, tasa de crecimiento
(rápida, estable, lento), tasas de desocupación de los inmuebles, porcentaje de inmuebles
construidos, datos de población, edad, nivel de ingresos de sus pobladores, cambios en el
uso, datos de migración, actividades económicas, niveles de empleo, empleo, servicios
públicos y privados y facilidades comerciales. Facilidades de comunicación, clima. Régimen
de propiedad en el sector (ordinario, condominio, en concesión) Nota: Únicamente
aquella información relevante para el problema del avalúo debe considerarse.
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6.2. Datos de la propiedad:
Descripción del terreno: área, forma, frente a vía pública y/o a la playa, calidad del paisaje,
acceso a la playa, pendiente y topografía, uso actual, suelos, aguas, servicios públicos
disponibles, etc. Breve cita de las construcciones e instalaciones (no se requiere un
detalle del área, materiales o acabados pues no son objeto de valoración).
Análisis del mayor y mejor uso del terreno: breve análisis del mayor y mejor uso del
terreno vacante (análisis de posibilidad física y legal, de factibilidad financiera y de mayor
valor).
6.3 Datos de los comparables
La inclusión de un cuadro resumiendo las características de los comparables y del sujeto
es muy recomendable. El formato de tal cuadro puede ser el siguiente:
Elemento de
comparación
Sujeto
Comparable 1
Comparable 2
Comparable 3
Etc.
7. Enfoque de las Ventas Comparables:
Descripción de los ajustes necesarios en los distintos datos, tanto cuantitativos como
cualitativos. La inclusión en el informe de un cuadro de ajustes comparativos es
recomendable y puede asistir al valuador en la explicación de sus análisis. Tal cuadro
puede tener el siguiente formato:
Elemento de
comparación
Sujeto
Comparable 1
Comparable 2
Comparable 3
Ajuste
Precio
Ajustado
__________
Valor según el Enfoque de las Ventas Comparables: indicación del valor de la propiedad
por este enfoque.
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8. Reconciliación y opinión final de valor.
Descripción de razonamientos aplicados y el peso de las referencias para llegar a la
opinión final de valor.
Para avalúos en zona marítimo terrestre se recomienda:
Fundamentado en una inspección visual completa desde el interior y exterior del
inmueble, el enfoque de trabajo definido y las presunciones y condiciones limitantes
establecidas, mi opinión del Valor de Mercado de la propiedad objeto de avalúo en
este informe es de ¢______________ (valor en letras)) al día ___ de _________ del
____, la cual es fecha de inspección y fecha efectiva de este avalúo. De
conformidad con el inciso a) del artículo 50 del Reglamento a la Ley de Zona
Marítimo Terrestre, de la aplicación al valor de mercado de un coeficiente de
relación de 0,60, resulta un valor de ¢_________ (Valor en letras), base para el
cobro del canon correspondiente.
Nombre del Valuador: ________________________________________
Firma del Valuador.___________________________________________
10 Anexos.
Esta información puede incluirse en el informe del avalúo, o alternativamente mantenerse
en el expediente respectivo:
Fotografías (si no se incluyeron en la descripción del terreno). La fotografías deben
numerarse, titularse e indicar la fecha y persona que tomó la foto.
Planos.
Consultas Registro Público.
Cuadros comparativos, etc.
Otra información apropiada (que aporte algo sustantivo al avalúo).
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12.3 Formato para Avalúos de bienes inmuebles (antes y después.)
Expropiaciones parciales y establecimiento de servidumbres.
Usos: este formado es aplicable en avalúos de bienes inmuebles en los siguientes casos:
Expropiaciones parciales o el establecimiento de servidumbres y en los que se
utiliza el “Método de Antes y Después.
1. Portada
Debe incluir
Administración Tributaria.
Ubicación del bien (por provincia, cantón y distrito) que se indicará en el extremo
superior de la hoja.
El número del avalúo administrativo y el número del expediente, que se anotará en
el primer cuarto superior de la hoja, en posición central.
Nombre del propietario que se ubicará en el segundo cuarto, en el centro.
Nombre de la institución solicitante, que se ubicará en el tercer cuarto, en
posición central.
Nombre del funcionario responsable de la ejecución del trabajo y la fecha efectiva
del avalúo y la fecha del informe; éstos se deben ubicar en el último cuarto de la
hoja, en posición central.
2. Carta de presentación
Debe ser dirigida a la persona que solicitó el avalúo, su objetivo es formalizar la entrega
del informe a la institución solicitante del avalúo. Se evitará duplicar en esta carta
información que el lector encontrará en el cuerpo del informe. Esta carta debe ser lo más
resumida posible e incluir únicamente la siguiente información:
Referencia de que se adjunta el avalúo (indicar número de avalúo).
Administración Tributaria responsable del avalúo.
Citas de inscripción del bien valorado o breve identificación del bien.
Propietario del bien valorado.
Ubicación del bien valorado.
Fecha efectiva del avalúo y fecha del informe.
Opinión final de la indemnización.
Nombre del perito.
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Nombre y firma del Gerente de la Administración Tributaria o del Coordinador,
según proceda.
3. Tabla de contenidos:
Cuando por la complejidad del avalúo y lo extenso del informe resulte necesario o
conveniente, debe incluirse una tabla de contenidos.
4. Resumen ejecutivo:
Cuando por la complejidad y dimensiones del avalúo resulte conveniente, se incluirá un
resumen ejecutivo, el cual no podrá sobrepasar una página. La siguiente lista indica la
información que más frecuentemente se incluye en el resumen cuando se valoran bienes
inmuebles, aunque ésta puede variarse según el bien valorado:
Breve identificación de la propiedad.
Presunciones y condiciones hipotéticas.
Determinación del mayor y mejor uso de terreno vacante y de la propiedad
mejorada.
Edad de las mejoras
Opinión del valor del terreno.
Indicación de valor de “antes”.
Indicación de valor de “después”.
Indicación del monto de la indemnización por el Método de Antes y después..
Opinión final del valor.
5. Cuerpo del Informe
5.1 Nombre del Solicitante:
Nombre.
Cargo.
Institución.
Oficio de solicitud: número y fecha.
5.2 Supuestos extraordinarios y condiciones limitantes del avalúo.
El valuador indicará los supuestos y condiciones limitantes del avalúo. Entre los supuestos
y condiciones limitantes que el valuador puede incluir en el avalúo (siempre que
procedan), se citan las siguientes:
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Supuesto de que el bien se valora libre de hipotecas.
El bien se valora a su valor de mercado bajo el supuesto de que no está afectado
directamente por el proyecto que provoca la expropiación.
El valuador no asume ninguna responsabilidad por cualquier uso del avalúo
distinto al establecido en el informe.
El avalúo se realiza bajo el supuesto que el expropiante cubrirá el costo de
remediar el daño producido por la división del inmueble, mediante la construcción
de pasos para personas, animales y maquinarias.
Dado que las mejoras (edificios, casas, etc.) no evidencian daños estructurales, el
avalúo se realiza bajo el supuesto que las edificaciones no tienen problemas
estructurales. Si mediante estudio técnico posterior se concluyera que existen
deficiencias estructurales, el valor concluido en este avalúo podría no aplicar.
Se asume que la propiedad cumple con todas las regulaciones y restricciones de
zonificación, al menos que alguna inconformidad se hubiese indicado en el informe.
Se asume como correcta la información de otros profesionales incluida en los
planos de agrimensura y constructivos.
5.3 Uso intencionado del avalúo:
Uso que el solicitante pretende dar al avalúo.
5.4 Objetivo del avalúo: (tipo de valor)
Valor de mercado
Valor distinto al valor de mercado: especificar el tipo de valor.
Ejemplo:
Este avalúo se realiza con el objetivo establecer una opinión del valuador del Valor
de indemnización basados en el Valor de Mercado de la propiedad objeto de
valoración antes y después de su adquisición parcial.
5.6 Descripción de los derechos de propiedad valorados.
Servidumbres o cualquier otra afectación a los derechos de propiedad, etc.
Citar si el bien se encuentra libre de servidumbres o cualquier otra afectación
particular a los derechos de propiedad (Ejemplo: afectaciones a la Ley Forestal, etc.)
Indicar si existen hipotecas, y de existir que el avalúo se realiza bajo la presunción
de que las mismas serán canceladas antes de la transacción (si aplica).
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5.7 Enfoque del trabajo:
Definición del mercado y una descripción resumida del tipo y las dimensiones del
trabajo ejecutado para el avalúo: inspección de campo, referencias, información,
documentos, etc.
Ejemplo:
Para la realización de este avalúo se investigó el mercado de viviendas de clase
media en los alrededores de la Ciudad de Heredia. El 25 de octubre de 2007 se
realizó una inspección visual del inmueble desde su interior y exterior y de algunas
de las referencias. Otras referencias se obtuvieron de sitios de Internet. También se
realizó un reconocimiento del sector inmediato al inmueble y se consultaron
conocedores del mercado: corredores de bienes raíces y valuadores bancarios.
5.8 Presentación de datos:
5.8.1 Identificación de la propiedad: descripción legal. Inscripción en el Registro Público
de la Propiedad (si el inmueble no está inscrito deberá indicarse así en el avalúo).
5.8.2 Historia de la propiedad: Ventas recientes, ofertas actuales, etc.
5.8.3 Datos del área de mercado: de la ciudad, el vecindario: relación de oferta y
demanda (escasez, en balance, sobre oferta), gustos y tendencias en el mercado de bienes
comparables, tasa de crecimiento (rápida, estable, lento), tasas de desocupación de los
inmuebles, porcentaje de inmuebles construidos, datos de población, edad, nivel de
ingresos de sus pobladores, cambios en el uso, datos de migración, actividades
económicas, niveles de empleo, empleo, servicios públicos y privados y facilidades
comerciales, facilidades de comunicación, clima, etc.
5.8.4 Descripción del terreno: Área, forma, frente a vía pública, pendiente y topografía,
uso actual, suelos, aguas, servicios públicos disponibles, etc.
5.8.5 Descripción de las mejoras. Construcciones, instalaciones, cultivos, etc.
6. Valoración del inmueble antes (VA):
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6.1 Análisis de datos y conclusiones:
Mayor y mejor uso del terreno vacante antes.
Mayor y mejor uso de la propiedad con sus mejoras antes.
Valor de mercado del inmueble antes (finca madre), de preferencia por el Enfoque
de las Ventas Comparables.
6.2 Valoración de la fracción a expropiar (VFE):
Análisis del mayor y mejor uso de la fracción a expropiar.
Emitir una opinión fundamentada acerca de si la fracción de terreno a expropiar es
vendible o no en el mercado
Valor de la fracción a expropiar, sea por su valor de mercado si es un terreno
vendible en el mercado, o por su aporte al valor de la finca madre, si no es
vendible.
6.3 Valoración del remanente antes (VRA):
Igual al valor de mercado de la totalidad de la finca antes, menos el valor de la
fracción a expropiar.
7. Valoración del remanente después de la adquisición:
7.1 Descripción del remanente después de la adquisición: Deben indicarse aquellos
aspectos del terreno que serán modificados por la adquisición parcial o el establecimiento
de la servidumbre. Describir cómo afecta la expropiación al mayor y mejor uso del
terreno.
7.2 Descripción de las mejoras en el remanente después de la adquisición: Enfatizando
en aquellas mejoras que se verán afectadas por la expropiación. Describir si la mejoras
que quedarán luego de la adquisición se ajustan al mayor y mejor uso del remanente.
7.3 Valor del remanente después de la adquisición (VRD).
Mayor y mejor uso del remanente luego de la expropiación.
Mayor y mejor uso del remanente después de la expropiación con sus mejoras.
Valor de mercado del remanente después de la expropiación.
7.3 Resumen de los efectos de la adquisición parcial sobre el remanente:
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El valuador hará una breve descripción narrativa de los daños (o beneficios) al remanente
producto de la adquisición parcial.
Puede ayudarse también con un cuadro comparativo de las condiciones “antes” y
“después” de la adquisición, tal como se detalla a continuación:
Ejemplo:
CONDICIÓN
Antes
Área
5 000 m2
Forma
irregular
Frente a la vía pública
150 m
Mayor y mejor uso del
industrial
terreno vacante
Construcciones
Bodega industrial
1500 m2
Patio 1000 m2
Servicios
públicos
básicos
disponibles
Después (remanente)
3000 m2
regular
75 m
comercial
Bodega industrial 1500 m2
Patio 500 m2
básicos
9. Costo de curar
En aquellos casos en los que los daños resultantes de la adquisición (o parte de ellos)
puedan ser curados mediante medidas curativas a cargo del propietario, ésta medidas
deben describirse y estimar el costo de curar.
10. Estimación de la indemnización:
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Se recomienda presentarse en forma resumida en un cuadro como en el siguiente ejemplo:
El remanente resulta con beneficios por la expropiación.
Operación
VA
VFE
VRA = VA - VFE
Descripción
valor del inmueble antes de la
expropiación
valor de la fracción a expropiar, por su
valor de mercado o valor como parte del
todo
valor del remanente antes de la
expropiación
Área ha
Valor unitario
Valor
25
₡5,000,000.00
₡125,000,000.00
4
₡5,000,000.00
₡20,000,000.00
21
₡5,000,000.00
₡105,000,000.00
VRD
valor del remanente después de la
expropiación
21
₡6,000,000.00
₡126,000,000.00
VDEP = VRA VRD
Daños (+) o beneficios (-) al remanente, si
VRD es menor que VRA existe daño al
remanente, si VRD es mayor que VRA no
hay daño y la compensación es igual al
valor de la fracción a expropiar
----
--------
-₡21,000,000.00
indemnización total (si no existen daños
al remanente) = VFE (valor de la fracción
a expropiar).
----
--------
₡20,000,000.00
Indemnización
total
El remanente resulta con daños por la expropiación.
Operación
VA
VFE
VRA = VA - VFE
valor del inmueble antes de la
expropiación
valor de la fracción a expropiar, por su
valor de mercado o valor como parte del
todo
valor del remanente antes de la
expropiación
Área ha
Valor unitario
Valor
25
₡5,000,000.00
₡125,000,000.00
4
₡5,000,000.00
₡20,000,000.00
21
₡5,000,000.00
₡105,000,000.00
VRD
valor del remanente después de la
expropiación
21
₡4,000,000.00
₡84,000,000.00
VDEP = VRA VRD
Daños (+) o beneficios (-) al remanente, si
VRD es menor que VRA existe daño al
remanente, si VRD es mayor que VRA no
hay daño y la compensación es igual al
valor de la fracción a expropiar
-----
-------
₡21,000,000.00
indemnización total (si existen daños al
remanente) , igual a la suma de la
fracción a expropiar, más los daños
causados al remanente.
-----
-------
₡41,000,000.00
Indemnización
total = VFE +
VDEP
11. Conciliación y opinión final de valor.
Descripción de razonamientos aplicados para llegar a la opinión final de valor.
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Se recomienda concluir con una frase como la siguiente:
Basado en una inspección visual de las áreas interiores y exteriores de la propiedad
objeto de valoración, y dadas la limitaciones y presunciones establecidas en el
avalúo, mi opinión del monto de la indemnización, fundamentado en el valor de
mercado (tal como se define en la Guía de Avalúos Administrativos de la Dirección
General de Tributación), y aplicando el método de “antes y después”, es de ---------------------colones (valor en letras y números) al______ de _______de 20-_, la cual es
la fecha de inspección y la fecha efectiva de este avalúo.
Firma del valuador___________________________________
12. Anexos. (Pueden incluirse en el informe o bien adjuntarse al expediente respectivo).
Fotografías (cuando existan y no se incluyeron en la descripción del terreno). La
fotografías deben numerarse, titularse e indicar la fecha y persona que tomó la
foto.
Copias de Planos.
Consultas Registro Público.
Otra información apropiada (que aporte algo sustantivo al problema del avalúo).
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12.4 Formato para avalúo de vehículos con fines administrativos.
Usos: este formado es aplicable en avalúos administrativos de vehículos y equipo móvil.
Dado la diversidad de equipo móvil que debe valorarse, cuando sea necesario el
valuador deberá modificar la descripción de las características al bien sujeto a
valoración.
1. Portada
Debe incluir
Administración Tributaria.
El número del avalúo administrativo y el número del expediente, que se anotará en
el primer cuarto superior de la hoja, en posición central.
Nombre del propietario que se ubicará en el segundo cuarto, en el centro.
Nombre de la institución solicitante, que se ubicará en el tercer cuarto, en
posición central.
Nombre del funcionario responsable de la ejecución del trabajo y la fecha efectiva
del avalúo y la fecha del informe; éstos se deben ubicar en el último cuarto de la
hoja, en posición central.
2. Carta de presentación
Dirigida a la persona que solicitó el avalúo, su objetivo es formalizar la entrega del informe
a la institución solicitante del avalúo. Se evitará duplicar en esta carta información que el
lector encontrará en el cuerpo del informe. Esta carta debe ser lo más resumida posible e
incluir únicamente la siguiente información:
Referencia de que se adjunta el avalúo (indicar número de avalúo).
Administración Tributaria responsable del avalúo.
Breve identificación del bien (es): usualmente el número de placa o si no dispone
de placa el número de serie (si se trata del avalúo de una flotilla de más de tres
vehículos, se indicará únicamente el número de vehículos valorados)
Propietario del bien valorado.
Ubicación del bien valorado.
Fecha efectiva del avalúo y fecha del informe.
Opinión final de valor (para flotillas de más de tres vehículos incluir únicamente el
monto total).
Nombre del perito.
Nombre y firma del Gerente de la Administración Tributaria o del Coordinador,
según proceda.
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3. Cuerpo del Informe
3.1 Nombre del Solicitante:
Nombre de quien firma la nota de solicitud.
Cargo que ocupa.
Institución solicitante.
Oficio de solicitud: número y fecha.
3.2 Presunciones extraordinarias y condiciones limitantes del avalúo.
Entre las presunciones y condiciones limitantes que el valuador puede incluir en el avalúo
(siempre que procedan), se citan las siguientes:
Presunción de que el vehículo se valora libre de todo gravamen: multas de tránsito,
al día con el pago del marchamo, libre del pago de impuestos aduaneros, etc.
El valuador no asume ninguna responsabilidad por cualquier uso del avalúo
distinto al establecido en el informe.
3.3 Uso intencionado del avalúo:
Uso que el solicitante pretende dar al avalúo: en un proceso de venta, canje, compra, etc.
3.4 Objetivo del avalúo: (tipo de valor)
Valor de mercado
Valor distinto al valor de mercado: especificar el tipo de valor.
Ejemplo:
Este avalúo tiene por objetivo establecer una opinión del Valor de Mercado del
vehículo objeto de valoración.
3.5 Descripción de los derechos de propiedad valorados.
Generalmente se valora la totalidad de los derechos de propiedad.
3.6 Enfoque del trabajo:
Definición del mercado y de las dimensiones del trabajo.
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Ejemplo: Para la realización de este avalúo se investigó el mercado costarricense de
vehículos del mismo modelo y entre los años _____ y _____. El día 25 de octubre de
2007 se realizó una inspección visual del vehículo en su interior y exterior y de dos
de las referencias. Otras dos referencias se obtuvieron de sitios de Internet y en los
avisos clasificados de diarios de circulación nacional. El detalle de la investigación
puede consultarse en el expediente respectivo.
4. Detalles de (los) vehículo (s):
Vehículo numero 1:
Fecha de inspección:
Identificación y características generales:
Placa:
Marca:
Estilo:
Modelo:
Motor Número:
Chasis número:
Capacidad pasajeros:
Kilometraje:
Condición del contador de kilómetros:
Motor:
Combustible:
Cilindrada:
Marca:
Condición:
Sistema de Transmisión:
Tipo:
Estado:
Caja de velocidades: automática o manual y de cuantas velocidades.
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Otros sistemas:
Dirección: hidráulica o mecánica y condición.
Suspensión: condición
Frenos:
o Delanteros: de disco o tambor y condición.
o Traseros: de disco o tambor y condición.
Sistema eléctrico:
Sistema de luces: delanteras y traseras.
Sistema de arranque: condición.
Carrocería, pintura y accesorios:
Carrocería: condición (presencia de golpes o corrosión).
Pintura: color y condición de la pintura (existencia de rayones o manchas, etc.)
Tapicería: materiales y condición
Puertas: cantidad y condición
Aros: tipo y condición.
Sistema de sonido: tipo y condición.
Bolsas de aire: existencia o no y condición.
Llantas: cantidad y condición
Observaciones generales del vehículo: indicar cualquier observación importante para el
avalúo que no se hubiese descrito con anterioridad.
5. Valor y fecha efectiva del avalúo.
Nota: cuando la valoración incluya flotillas de más de tres vehículos, alternativamente
puede utilizarse un formato en cuadro, siempre que se incluya la misma información, tal
como se muestra en el siguiente ejemplo:
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vehículo
1
2
3
4
5
6
7
Identificación
y
características
generales:
Fecha de inspección
Placa:
Marca:
Estilo:
Modelo
Motor número
Chasis número:
Capacidad pasajeros
Kilometraje:
Condición del contador
de kilómetros
Motor
Combustible
Cilindrada
Marca
Condición
Sistema de Transmisión:
Tipo
Estado
Caja de velocidades
Otros sistemas
Dirección
Suspensión
Frenos delanteros
Frenos traseros
Luces delanteras
Luces traseras
Sistema de arranque
Carrocería y accesorios:
Carrocería
Pintura
Tapicería
Puertas
Aros
Sistema de sonido
Bolsas de aire
Llantas
Valor
Fecha
avalúo
efectiva
del
Valor total: de la flotilla.
6. Nombre y Firma del valuador
7. Anexos. (Pueden incluirse en el informe o bien adjuntarse al expediente respectivo).
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Fotografías (cuando existan y no se incluyeron en el cuerpo del informe. La
fotografías deben numerarse, titularse e indicar la fecha y persona que tomó la
foto.
Otra información apropiada (que aporte algo sustantivo al avalúo).
12.5 Formato para informes de avalúos de maquinaria y equipo.
Usos: este formado es aplicable en avalúos administrativos de maquinaria y equipo. Se
previene que dado la diversidad de maquinaria y equipo que debe valorarse, el valuador
deberá realizar los ajustes necesarios a la descripción de los bienes a fin de que el
usuario del avalúo se forme una idea clara de sus características.
1. Portada
Debe incluir
Administración Tributaria.
El número del avalúo administrativo y el número del expediente, que se anotará en
el primer cuarto superior de la hoja, en posición central.
Nombre del propietario, que se ubicará en el segundo cuarto, en el centro.
Nombre de la institución solicitante, que se ubicará en el tercer cuarto, en
posición central.
Nombre del funcionario responsable de la ejecución del trabajo y la fecha efectiva
del avalúo y la fecha del informe; éstos se deben ubicar en el último cuarto de la
hoja, en posición central.
2. Carta de presentación
Debe ser dirigida a la persona que solicitó el avalúo, su objetivo es formalizar la entrega
del informe a la institución solicitante del avalúo. Se evitará duplicar en esta carta
información que el lector encontrará en el cuerpo del informe. Esta carta debe ser lo más
resumida posible e incluir únicamente la siguiente información:
Referencia de que se adjunta el avalúo (indicar número de avalúo).
Administración Tributaria responsable del avalúo.
Breve identificación del bien (es): usualmente el número de placa o si no dispone
de placa el número de serie. Si se valoró una lista extensa de bienes, se hará una
descripción general.
Propietario del bien valorado.
Ubicación del bien valorado.
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Fecha efectiva del avalúo y fecha del informe.
Opinión final de valor.
Nombre del perito.
Nombre y firma del Gerente de la Administración Tributaria o del Coordinador,
según proceda.
Nombre de quien firma la nota de solicitud.
Cargo que ocupa.
Institución solicitante.
Oficio de solicitud: número y fecha.
3. Cuerpo del Informe
3.1 Nombre del Solicitante:
Nombre de quien firma la nota de solicitud.
Cargo que ocupa.
Institución solicitante.
Oficio de solicitud: número y fecha.
3.2 Presunciones extraordinarias y condiciones limitantes del avalúo.
Entre las presunciones y condiciones limitantes que el valuador puede incluir en el avalúo
(siempre que procedan), se citan los siguientes ejemplos:
Presunción de que el bien se valora libre de todo gravamen: libre del pago de
impuestos aduaneros, etc.
El valuador no asume ninguna responsabilidad por cualquier uso del avalúo
distinto al establecido en el informe.
Los bienes se valoran en su ubicación actual, sin considerar los costos asociados a
su desmontaje y transporte.
3.3 Uso intencionado del avalúo:
Uso que el solicitante pretende dar al avalúo.
3.4 Objetivo del avalúo: (tipo de valor)
Valor de mercado
Valor distinto al valor de mercado: especificar el tipo de valor.
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Ejemplos:
El presente avalúo tiene por objetivo emitir una opinión del valuador del Valor de
Remate de los bienes.
El presente avalúo tiene por objetivo emitir una opinión del valuador del Valor de
Salvamento bruto de los bienes.
3.5 Descripción de los derechos de propiedad valorados.
Generalmente se valora la totalidad de los derechos de propiedad.
3.6 Enfoque del trabajo:
Definición del mercado y de las dimensiones del trabajo.
Ej.: Para la realización de este avalúo se investigó el mercado costarricense de
maquinaria textil. El día 25 de octubre de 2007 se realizó una inspección visual de la
maquinaria en su ubicación actual y además en aquellas máquinas que resultó
posible se comprobó su funcionamiento. Otras dos referencias se obtuvieron de
sitios de Internet, especialmente de casas fabricantes de equipo similar. Además se
consultó la opinión de conocedores e industriales acerca de la factibilidad de venta.
El detalle de la investigación puede consultarse en el expediente respectivo.
4. Detalles de (las) máquinas (s):
Máquina numero 1:
Identificación y características generales:
Descripción del tipo de máquina:
Identificación: mediante número de patrimonio, número de serie, etc.
Marca, modelo, edad, fecha de fabricación, etc.
La identificación y características generales dependerán de las características del bien. Lo
apropiado es que el valuador identifique los bienes en los mismos términos que los hace
el mercado.
Fecha de inspección:
Características Físicas:
Capacidad.
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Dimensiones
Materiales.
Controles.
Combustible
Cilindrada.
Accesorios.
etc.
Observaciones
Características operacionales.
Calidad del producto.
Potencia
Velocidad
Eficiencia,
Et.
Observaciones.
Las características técnicas dependerán del tipo de máquina. Dado la diversidad de
maquinaria y equipos que se requieren valorar, el valuador deberá adaptar la
descripción de las características al bien objeto de avalúo.
Condición física y obsolescencia funcional y económica:
Estado: la condición física debe describirse, para ello debe utilizarse la clasificación
establecida en el anexo 12 de este documento. Además tiene que describirse
detalladamente el estado del bien.
Vida útil, edad cronológica y edad efectiva.
Depreciación física, funcional y económica: descripción de las posibles formas de
depreciación física, funcional y económica que afecten el bien.
Observaciones generales de la máquina: indicar cualquier observación que el valuador
considere importante para el avalúo y que no se hubiese descrito con anterioridad.
5. Valor y fecha efectiva del avalúo.
Nota: cuando la valoración incluya más de tres máquinas o equipos similares,
alternativamente puede utilizarse un formato en tabla.
6. Nombre y Firma del valuador
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7. Anexos. (Pueden incluirse en el informe o bien adjuntarse al expediente respectivo).
Fotografías (cuando existan y no se incluyeron en el cuerpo del informe). Las
fotografías deben numerarse, titularse e indicar la fecha y persona que tomó la
foto.
Otra información apropiada (que aporte algo sustantivo al avalúo).
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12.6 Hoja de Campo. Datos Generales, del mercado, del Sector y del
Terreno.
Datos Generales
Ingreso al
inmueble
Expediente N°
si
Fecha inspección
Nombre del Propietario o su representante
Plano Catastrado
Localización
Cantón
Provincia
Datos del Sector
Uso predominante
no (causas)
Distrito
Señas
Datos del Mercado
Relación Oferta : demanda
deficit
equilibrio
sobreoferta
Actividades económicas
Ocupación
1)
Alta (mayor a 95%)
2)
Media (70-95)
3)
Baja (menos de 70%)
Porcentaje de inmuebles
construidos
mayor a 95%
60-95%
30-60%
menos de 30%
Crecimiento
en aumento
estable
en baja
Valores de propiedades
en aumento
estable
en baja
Tipo de viviendas (zonas
residenciales)
Tipo de locales comerciales
(zonas comerciales)
Individuales
Condominios
horizontales
Apartamentos
Otro_____
locales individuales
Centros comerciales
medio
alto
medio
alto
Datos del inmueble
Datos del Terreno
Area:___________.
Forma
Regular
Poco disponibles
No hay disponibilidad
Poco disponibles
No hay disponibilidad
Vía pública
Ninguna
Asfalto o concreto
Estado Bueno
Transporte público
Destinos principales de rutas
de buses
Servíciós publicos
disponibles
Recepción teléfono movil
Irregular
lastre
regular
Bueno
tierra
malo
regular
malo
agua potable
electricidad
alcantarillado
potable
alcantarillado sanitario TV / cable
mala
regular
teléfono
buena
Observaciones:
Frente:______
Ubicación en
manzana: _________
Fondo: ___________
Otro___________
Carreteras y caminos Distancia a carretera principal: _____________________
Vías secundarias
otro
alto
Industrial
Ganadero
Facilidades de
comunicación
Condominios
verticales
medio
Comercial
Agricola
Facilidades servicios y
comerciales
Disponibles
Centros de Educación
Primaria
Secundaria
Superior
Otra
Disponibles
Comercios
Básico (pulperías,
abastecedores , etc)
Supermercados , centros
comerciales , etc
Facilidades de parqueo (zonas Parqueos privados
Urbanas)
Calidad del servicio de buses
Area estimada de los terrenos
Mínimo
en el mercado
Precios estimados de las
Mínimo
viviendas en el mercado
Area estimada de las
Mínimo
2
viviendas en el mercado m
Residencial
Muy irregular
Afecta al mayor y mejor uso
si
no
Nivel con la vía pública
Sobre______m
Bajo______m
A nivel ____m
Topografía (superficie)
plana
irregular
muy irregular
Pendiente (%)
0-10
10 a 30
30 a 60
más de 60%
Cultivos (en
Estado de los cultivos:________
agrícolas):________
Vista (paisaje)
favorable
desfavorable
Ninguna
Uso actual
Residencial
Comercial
Industrial
Agrícola
Pecuario
Otro
Es el uso actual legal
si
no
Mayor y mejor uso del terreno
vacante: _____________
Peligro de inundación o
si (especificar)
no
cualquier otro peligro
si (especificar)
no
Existencia de condiciones
adversas del sitio o externas
(contaminación, lineas de
transmisión alta tensión,
oleoductos, instalaciones o
fábricas peligrosas, etc)
Servíciós publicos
agua potable
electricidad
teléfono
disponibles para el
inmueble
alcantarillado potable
Centros de Educación
alcantarillado sanitario
TV por cable
Distancia estimada al Centro más cercano:____________
Primaria
Secundaria
Superior
Otra
Distancia a parada de buses más cercana: ___________________
Restricciones
Ley forestal
Planes reguladores
Cobertura máxima
Retiro frontal
Usos permitidos
Otras retricciones
Datos de las mejoras: (usar formulario aparte según tipo de construcción)
91
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12.7 Hoja de Campo Datos de Mejoras: Viviendas, Apartamentos.
Hoja de Campo. Viviendas, apartamentos, etc.
Administración Tributaria de _________
Perito: ______________________________
Expediente N°______
Fecha de Inspección _____
Tipo de Propiedad:
Individual ( )
Condominio horizontal ( )
Condominio vertical ( )
Nombre de condominio:
Descripción
Categoría:
Sencillo ( ) Medio ( ) Lujo ( )
Edad: Efectiva ( )
Cronológica ( )
2
Area m _______ (croquis en reverso)
Uso actual _________
Dormitorios ( )
Baños ( )
Niveles ( )
Cochera para ( ) vehículos
Estructura
Paredes
Cubierta de techos
Canoas y Bajantes
Cielos
Pisos
Vidrios y ventanas
Puertas
Baños (calidad)
Cocina (calidad del mueble)
Sistema eléctrico
Instalación de TV
Instalación telefónica
Agua caliente
Aire Acondicionado
Destino igual a Mayor y Mejor Uso del terreno vacante
Si ( )
No ( )
Condición física general:
Descripción de las distintas formas de depreciación:
Depreciación Física:
Depreciación funcional:
Depreciación económica:
Observaciones, información adicional:
Valor de Reposición ( ) Reproducción ( ) ¢_________________/m2
92
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12.8 Hoja de Campo Datos de Mejoras: Bodegas, Naves Comerciales y
Similares.
Hoja de Campo. Bodegas, industriales, Naves Comerciales y Similares
Administración Tributaria de _________
Perito: ______________________________
Expediente N°______
Fecha de Inspección _____
Tipo de Propiedad:
Individual ( )
Condominio ( ) Nombre del condominio______________
Edad: Efectiva ( )
Cronológica ( )
% de ocupación: ___%
Descripción
Destino: ____________
2
Area m _______ (croquis en reverso)
Uso actual _________
Niveles:
Parqueo para ( ) vehículos
Parqueo:
techado ( )
descubierto ( )
Estructura:
Paredes:
Altura de paredes: _____m
3
Capacidad de bodega: ______m
Cubierta de techos:
Canoas y Bajantes:
Cielos:
Pisos:
Portones:
Baños (calidad):
Oficinas ( )
Damas ( ) Caballeros ( )
Divisiones:
Iluminación natural:
Iluminación artificial:
Sistema eléctrico:
Instalación telefónica:
Aire acondicionado
Destino igual a Mayor y Mejor Uso del terreno vacante
Si ( )
No ( )
Condición física general:
Descripción de las distintas formas de depreciación:
Depreciación Física:
Depreciación funcional:
Depreciación económica:
Observaciones, información adicional:
Valor de: Reposición ( ) Reproducción ( ) ¢_________________/m2
93
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12.9 Hoja de Campo Datos de Mejoras: Oficinas, Locales y Edificios
Comerciales y Similares.
Hoja de Campo. Oficinas, comerciales.
Administración Tributaria de _________
Perito: ______________________________
Expediente N°______
Fecha de Inspección _____
Tipo de Propiedad:
Individual ( )
Condominio ( ) Nombre del condominio______________
Categoría:
Sencillo ( ) Medio ( ) Lujo ( )
Edad: Efectiva ( )
Cronológica ( )
% de ocupación en el edificio): ___%
Descripción
Independientes ( )
Edificio ( )
2
Area m _______ (croquis en reverso)
Uso actual _________
Oficinas N° ( )
Baños: ( ) Damas ( ) Caballeros ( )
Niveles: total ( )
Ubicación en el edificio: nivel (es) ( )
Parqueo para ( ) vehículos
Parqueo: techado ( ) descubierto ( )
Estructura:
Paredes:
Cubierta de techos:
Canoas y Bajantes:
Cielos:
Entrepisos:
Pisos:
Vidrios y ventanas:
Puertas:
Baños (calidad):
Divisiones:
Cubículos:
Sistema eléctrico:
Elevadores ( ):
Escaleras eléctricas ( )
Instalación de TV:
Instalación telefónica:
Agua caliente:
Aire Acondicionado:
Destino igual a Mayor y Mejor Uso del terreno vacante
Si ( )
No ( )
Condición física general:
Descripción de las distintas formas de depreciación:
Depreciación Física:
Depreciación funcional:
Depreciación económica:
Observaciones, información adicional:
Valor de Reposición ( ) Reproducción ( ) ¢_________________/m2
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12.10
Hoja Resúmen Enfoque Ventas Comparables.
RESUMEN ENFOQUE AL VALOR DE MERCADO.
Administración Tributaria:
Avalúo:______
Perito:______________
ENFOQUE DE LAS VENTAS COMPARABLES:
CARACTERÍSTICA
SUJETO
DIRECCIÓN
PROXIMIDAD AL SUJETO
PRECIO DE VENTA (OFERTA)
PRECIO DE VENTA /M2 DE ÁREA
ÚTIL
FECHA DE VENTA (OFERTA)
AJUSTES AL VALOR POR:
DESCRIPCIÓN
CONDICIONES ESPECIALES DE
VENTA O FINANCIAMIENTO
FECHA DE VENTA (OFERTA)
LOCALIZCIÓN
DERECHOS DE PROPIEDAD
AREA
SITIO (Z. VERDE, JARDINES,
TERRAZAS, ETC)
VISTA
DISEÑO
CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
EDAD EFECTIVA
CONDICION DE LAS MEJORAS
FUNCIONALIDAD
OTROS AJUSTES
COCHERA (N° DE VEHÍCULOS)
NÚMERO DE HABITACIONES
Expediente:_____
Fecha:_______
COMPARABLE 1.
DESCRIPCIÓN
AJUSTE (+,-)¢
¢
COMPARABLE 2.
DESCRIPCIÓN
AJUSTE (+,-)¢
¢
COMPARABLE 3.
DESCRIPCIÓN
AJUSTE (+,-)¢
¢
AJUSTE NETO.
PRECIO AJUSTADO
COMENTARIO Y ANÁLISIS DE
LOS AJUSTES CUANTITATIVOS:
ANÁLISIS CUALITATIVO:
AJUSTE POR ANÁLISIS
CUALITATIVO:
VALOR INDICADO POR EL
ENFOQUE DE LAS VENTAS
COMPARABLES.
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12.11
Hoja Resumen Enfoque de los Costos.
RESUMEN ENFOQUE DE LOS COSTOS:
Administración Tributaria:
Perito:______________
Avalúo:______
OPINIÓN DE VALOR DEL TERRENO
¢
COSTO ESTIMADO NUEVO:
FUENTE DE INFORMACIÓN DE COSTOS
MENOS DEPRECIACIÓN
FÍSICA
FUNCIONAL
EXTERNA
DEPRECIACIÓN TOTAL
COSTO DEPRECIADO
COSTO DEPRECIADO TOTAL DE LAS MEJORAS
VALOR TOTAL INDICADO POR EL ENFOQUE DE
LOS COSTOS. (TERRENO + MEJORAS)
Expediente:_____
CONSTRUCCIÓN N° 1.
CONSTRUCCIÓN N° 2.
REPRODUCCIÓN ( )
REPRODUCCIÓN (
REPOSICIÓN ( )
REPOSICIÓN (
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
Fecha:_______
CONSTRUCCIÓN N° 3.
REPRODUCCIÓN ( )
REPOSICIÓN ( )
)
)
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
COMENTARIOS Y RAZONAMIENTOS PARA LA
CONCLUSIÓN DE VALOR POR EL ENFOQUE DE
LOS COSTOS
96
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12.12
Hoja Resumen Enfoque de la Capitalización de los Ingresos.
RESUMEN ENFOQUE DE LA CAPITALIZACIÓN DE LOS INGRESOS.
Administración Tributaria:
Perito:______________
CONCEPTO
INGRESOS BRUTOS
DEDUCCIONES
Avalúo:______
Expediente:_____
Fecha:_______
MONTO
¢
ADMINISTRACIÓN
IMPUESTOS Y SERVICIOS MUNICIPALES
MANTENIMIENTO
SEGURIDAD
COBRANZA
VACANCIA E INCOBRABLES
OTROS
¢
¢
¢
¢
¢
¢
¢
TOTAL DE DEDUCCIONES
INGRESOS NETOS
¢
¢
TASA DE CAPITALIZACIÓN
O MULTIPLICADOR DE INGRESO NETO ( ) O BRUTO ( )
%
VALOR SEGÚN ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE LAS RENTAS.
¢
OBSERVACIONES SOBRE EL ENFOQUE DE LOS INGRESOS. (AJUSTES EN INGRESOS, GASTOS, DEDUCCIONES, ETC.)
97
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12.13
Hoja de Verificación de Datos para revisiones de avalúos
administrativos.
Administración Tributaria:
Expediente:
Datos
Número de avalúo:________
Indicación en el informe
SI
NO
Nombre del propietario
Fecha del informe
Fecha efectiva del avalúo
Nombre del solicitante y ente público
Uso del avalúo
Objetivo del avalúo (tipo de valor)
Justificación para utilizar valor distinto al Valor de Mercado. (si
procede)
Indicación de los Derechos de propiedad valorados
Indicación de servidumbres u otras afectaciones.
Presunción libre de hipotecas o no.
Situación legal
Citas de inscripción o en su defecto que no está inscrita
Mercado
Definición del mercado
Relación oferta-demanda
Crecimiento
Actividades económicas predominantes
Facilidades y servicios
Servicios públicos
Facilidades comerciales
Facilidades comunicación
Terreno
Área
Número de plano
Forma
Frente
Topografía
Pendiente
Servicios públicos disponibles
Uso actual
Suelos
Aguas
Valor del terreno
Mejoras
Descripción
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Edad efectiva
Edad
Condición
Destino
Uso
Mayor y mejor uso
Mayor y mejor uso del terreno vacante
Mayor y mejor uso del terreno con sus mejoras
Valor del terreno
Enfoques al valor de mercado
Justificación para no aplicar uno o más de los enfoques al valor
de mercado*
Enfoque de los Costos
Valor de reproducción o de reposición.
Descripción de ajustes
Descripción de depreciación
Enfoque de las Ventas Comparables
Cantidad de comparables
Descripción de los comparables
Descripción de los ajustes
Enfoque de los Ingresos.
Descripción de los ingresos
Descripción de los gastos
Justificación para la tasa de capitalización
Reconciliación de los indicadores de valor
Conclusión de valor final
Nombre y firma del valuador
Revisor: Nombre:
Firma:
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12.14
Formato de un informe de revisión de avalúo.
Usos: revisiones de avalúos administrativos.
Portada
Administración Tributaria.
Ubicación del bien (por provincia, cantón y distrito) que se indicará en el extremo
superior de la hoja.
El número del informe de revisión y el número del expediente (de la revisión), que
se anotará en el primer cuarto superior de la hoja, en posición central.
Título: especificando que se trata de una revisión de un avalúo (Número de avalúo
sujeto a revisión). Ej. Revisión del Avalúo Administrativo Número_______.)
Nombre del propietario que se ubicará en el segundo cuarto, en el centro.
Nombre de la institución solicitante, que se ubicará en el tercer cuarto, en
posición central.
Nombre del funcionario responsable de la ejecución de la revisión y la fecha
efectiva de la revisión y la fecha del informe de revisión; éstos se deben ubicar en
el último cuarto de la hoja, en posición central.
Carta de presentación
Debe ser dirigida a la persona que solicitó la revisión del avalúo, su objetivo es formalizar
la entrega del informe a la institución solicitante de la revisión. Se evitará duplicar en esta
carta información que el lector encontrará en el cuerpo del informe. Esta carta debe ser
lo más resumida posible e incluir únicamente la siguiente información:
Referencia de que se adjunta el informe de revisión del avalúo (indicar número de
informe de revisión y número del informe de avalúo sujeto a revisión).
Administración Tributaria responsable del avalúo.
Citas de inscripción del bien valorado o breve identificación del bien.
Propietario del bien valorado.
Ubicación del bien valorado.
Fecha efectiva del avalúo y fecha del informe.
Resultado final de la revisión.
Opinión final de valor (si procede).
Nombre del revisor.
Nombre y firma del Gerente de la Administración Tributaria o del Coordinador,
según proceda.
100
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Datos sobre la revisión:
Identificación del solicitante de la revisión: nombre de la persona que solicita la
revisión, posición, institución solicitante.
Usuario de la revisión del avalúo: usualmente es la entidad pública solicitante.
Utilidad de los resultados y propósito de la asignación.
Identificación del informe sujeto a revisión
Número de informe y Fecha Efectiva de la Revisión: fecha a la que aplica la revisión
del avalúo.
Identificación de la propiedad y el tipo de interés valorado (derechos de propiedad,
derechos de arrendamiento, derechos de servidumbre, etc.)
Fecha del informe del avalúo objeto de revisión y la fecha efectiva del avalúo.
Número de avalúo y expediente.
Nombre del valuador responsable del avalúo.
Tipo de enfoque de la revisión: (revisión técnica, de escritorio o de campo).
Limitaciones y supuestos en la revisión. (se visitó o no el bien, se comprobaron los
comparables o se supone fidedigna la información en el avalúo, etc.)
Enfoque del proceso de revisión: deben describirse con detalle todos los cálculos, la
naturaleza del proceso, etc. que el revisor realiza como parte de su análisis, y que le
permiten desarrollar una opinión acerca de diversos aspectos del avalúo.
Ejemplo:
Como parte de este proceso de revisión se analizó la documentación del expediente
_____, que incluía entre otros las hojas de campo y de cálculos, además de copia
del plano catastrado número _______ y consultas en el Registro Público de la
Propiedad. Se realizó además una entrevista con el Ing.______, valuador cuyo
informe es el objeto de esta revisión.
A fin de determinar si el avalúo cumple con los requisitos establecidos y los
principios generalmente aceptados de la valoración únicamente se considero
aquella información disponible para el valuador y las condiciones del mercado a la
fecha efectiva del avalúo.
Opiniones: el revisor tiene que desarrollar una opinión acerca de los siguientes aspectos
del avalúo:
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Desarrollar una opinión acerca de si el avalúo en revisión está completo, de
acuerdo al enfoque de trabajo aplicable. Es decir si lo valorado es lo solicitado por
el cliente y si cuantitativamente el avalúo cumple con los requisitos mínimos
establecidos en esta guía.
Desarrollar una opinión sobre la aparente adecuación y relevancia de los datos y
de los ajustes:
Costos: opinión del revisor acerca de si los costos de reproducción o de
reposición usados en el avalúo reflejan los costos vigentes a la fecha efectiva
del avalúo para las mejoras valoradas.
Depreciación: opinión del revisor acerca de si la depreciación aplicada (física,
funcional o económica), son las esperadas para el bien en el mercado a la fecha
efectiva del avalúo.
Comparables: opinión del revisor acerca de la comparabilidad de las
referencias. En otras palabras, si son realmente competitivos.
Tasa de capitalización: opinión del revisor acerca de si la tasa de capitalización
utilizada en el avalúo refleja las tasas de capitalización en el mercado para
bienes similares,
Ajustes: el revisor debe desarrollar una opinión sobre los ajustes utilizados en
el avalúo, y acerca de si esos ajustes reflejan el comportamiento del mercado
ante tales diferencias.
Desarrollar una opinión de la pertinencia de los métodos y técnicas usados, y
desarrollar las razones para coincidir o disentir con el avalúo bajo revisión.
El revisor tiene que emitir su opinión sobre el uso de los enfoques de valor y su
aplicación particular según el tipo de bien valorado, y la información y
condiciones de mercado para el bien.
Si el valuador descartó la aplicación de alguno o algunos de los enfoques al
valor de mercado, el revisor tiene que externar su opinión sobre la pertinencia
de tal decisión.
También cuando en el avalúo se decidió como objetivo la estimación de un
valor distinto al Valor de Mercado, el revisor tiene que desarrollar una opinión
acerca de la pertinencia de tal decisión.
Desarrollar una opinión sobre si el análisis, las opiniones y conclusiones en el
avalúo objeto de revisión son: apropiadas, razonables y sustentables.
102
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Conclusión final: el revisor debe dar una conclusión final sobre el avalúo sujeto a revisión
aprobando o desaprobando el mismo según lo indicado en el capítulo de Revisión de
Avalúos de este mismo documento. Tal conclusión tiene que justificarse. El revisor puede
ratificar la opinión dada en el avalúo o bien puede recomendar que la administración
emita una nueva opinión.
Nueva opinión de valor (si procede):
Justificación de los razonamientos para la nueva opinión: elementos nuevos o
cambios en el entorno, factores de ajuste distintos, cambios en la tasa de
capitalización, etc.
Fecha efectiva de la opinión de valor.
Opinión de valor.
Firma y responsabilidad del revisor
Anexos:
Fotografías, informes técnicos, planos, etc.
Si se emite una nueva opinión de valor se incluirá un resumen del proceso:
referencias, ajustes, enfoques al valor de mercado, etc.
103
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12.15
Descripción de los Distintos Estados de Conservación de
Construcciones, Instalación y Mejoras en General.
CLASIFICACIÓN
Óptimo o nuevo
Bueno
Promedio
Regular
Malo
Demolición
CONDICIONES FÍSICAS
No ha sufrido ni necesita reparaciones, aplica a mejoras
nuevas.
Requiere un nivel de mantenimiento menor a otras estructuras
similares en el mercado.
Requiere el mismo nivel de mantenimiento diferido que otras
estructuras similares en el mercado.
Requiere de un mantenimiento diferido superior al que
muestran otras estructuras similares en el mercado. Algunos
de los elementos de vida media muestran un desgaste
importante.
Requiere de un mantenimiento diferido muy superior al que
muestran otras estructuras similares en el mercado. Algunos
de los elementos de vida media requieren reemplazo. Y/o
algunos de los elementos de vida larga pueden necesitar
reparaciones.
Estructuras con un desgaste y falta de mantenimiento tal que
únicamente tienen valor por la venta de sus materiales,
incluso podrían tener un valor negativo por sus costos de
demolición.
Nota: esta clasificación permite al valuador calificar la condición física del bien. Aquellos
factores depreciantes por obsolescencia de origen funcional o económico que pudiesen
estar afectando al bien se deberán considerar por separado.
104
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12.16
Descripción de los Distintos Estado de Conservación de
Vehículos, Maquinaria y Equipo.
Muy bueno: este término describe un bien en excelente condición, capaz de ser
utilizado al máximo para el propósito que fue diseñado, sin necesidad de ser
modificado y sin requerir ninguna reparación o mantenimiento anormal, al
momento de la inspección o en un futuro próximo.
Bueno: este término describe aquellos equipos que han sido modificados o
reparados y que están siendo utilizados cerca o muy cerca de su capacidad original
según sus especificaciones técnicas.
Promedio o feria: este término describe aquellas máquinas que están siendo
utilizadas en algún punto bajo su capacidad de utilización máxima para la que
fueron diseñados, debido a los efectos de la edad y/o aplicación, y que requiere
reparaciones generales y en el futuro próximo algún reemplazo de elementos
menores para incrementar su nivel de aplicación cerca o muy cerca de sus
especificaciones originales. Se denomina así, pues representa el estado en que se
vendería una máquina usada en una feria de equipo usado.
Pobre: este término es utilizado para describir aquellos equipos que solamente
pueden ser utilizados a algún punto muy por debajo de la totalidad de su
capacidad especificada, y que no es posible que trabajen a su capacidad total bajo
condiciones normales sin costosas reparaciones y/o el reemplazo de elementos
mayores en el futuro próximo.
Deshecho: este término es utilizado para describir aquellos equipos que no
pueden ser puestos en servicio y que no pueden ser utilizados a ningún grado
práctico, independientemente de la extensión de las reparaciones o
modificaciones a que puedan ser sometidos. Esta condición aplica a equipos que
han sido utilizados por el cien por cien de su vida útil.
Nota: esta clasificación permite al valuador calificar la condición física del bien. Aquellos
factores depreciantes por obsolescencia de origen funcional o económico que pudiesen
estar afectando al bien se deberán considerar por separado.
105
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12.17
Hoja de verificación de requisitos para solicitudes de avalúos.
LISTA DE REQUISITOS PARA RECIBIR LA SOLICITUD DE AVALUO
EN LAS ADMINISTRACIONES TRIBUTARIAS
Requisitos (en la nota o documentos a adjuntar)
Solicitud avalúos alquileres inmuebles
Solicitud avalúos articulo 26 Renta
Solicitud avalúos para terrenos en
demasía, Puntarenas.
Solicitud avalúos vehículo
Solicitud avalúos otros bienes muebles
Nombre y firma del funcionario del ente público
competente.
Citas de inscripción en el Registro Público de la
Propiedad (o indicación de que no está escrito).
Planos de agrimensura de lote(documentos anexos)
Solicitud avalúos servidumbres
FUNDAMENTO LEGAL (número o nombre de la ley
o reglamento), (confrontar con listado de de leyes
adjunto)
Uso que se pretende dar al avalúo.
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Planos de agrimensura o croquis de lote o franja a
expropiar o servidumbre (documentos anexos)
Planos constructivos (documentos anexos) opcional
BIENES
INMUEBLES
BIENES
MUEBLES
El tipo de servidumbre (subterránea, aérea,
superficial, etc.)
Uso(s) de la servidumbre: eléctrica, de paso, canal
de riego, tubería de agua, paso de oleoducto, etc.
Las limitaciones propias de la servidumbre (a la
construcción, a los cultivos y en general a las
actividades económicas dentro del área de
servidumbre y al resto de la finca) también deben
ser especificadas por el ente solicitante.
El plazo por el cual se establecerá la servidumbre
(opcional)
Consulta o copia de certificación de la propiedad en
el Registro Público de la Propiedad (documentos
anexos)
Descripción de los bienes.
Listado de los bienes.
Número de identificación (serie, número de
patrimonio, etc.).
Ubicación exacta de los bienes.
Muebles (vehículos, mobiliario,
maquinaria, etc.)
Solicitud avalúos expropiaciones parciales
de inmuebles
BIENES
MUEBLES E
INMUEBLES
Inmuebles (terrenos, construcciones, alquileres, etc.)
Solicitud avalúos compra, venta,
expropiaciones totales de inmuebles
TIPO DE BIENES
Tipo de avalúo.
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
106
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a. Decreto 3341-H. Publicado en La Gaceta Nº 210 del 2 de noviembre de 2006. Reglamento a la Ley de
Contratación Administrativa. Artículos 15, 32, 101 inciso a), 155, 157.
b. Ley 4071 del 22 de enero de 1968. Declara Zona Urbana de Ciudad de Puntarenas y Reforma Otras
Leyes. Artículo 4, delega en la Dirección General de Tributación la valoración de terrenos en no
residenciales en posesión para efectos de determinar su precio de venta.
c. Ley Nº 1788 del 24 de agosto de 1954. Ley orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.
(INVU). Artículo 5 inciso n. Refiere a la Ley de Expropiaciones.
d. Ley Nº 6043: Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre, del 2 de marzo de 1977, artículo 76, transitorio VII.
Delega en la Dirección General de Tributación la valoración de los terrenos en demasías.
e. Ley No 2760 del 16 de mayo de 1961. Ley de Erradicación de Tugurios y Defensa de sus
Arrendamientos, Artículo 11.
f. Ley No. 6172 del 28 de noviembre de 1997. Ley Indígena. Artículo 5. Remite a la Ley de
Expropiaciones para las expropiaciones que requiera el CONAI, además de facultar al ITCO (hoy IDA)
para que realice los estudios y trámites pertinentes.
g. Ley No. 6653 del 16 de septiembre de 1981. Ley de Expropiación de inmuebles para los fines de la
Universidad de Costa Rica. Artículo 3°. Delega en la Dirección General de Tributación la realización de
los avalúos.
h. Ley No. 6758 del 4 de junio de 1982. Ley Reguladora del Proyecto Turístico Papagayo. Artículo 15.
Delega en la Dirección General de Tributación la valoración de las mejoras en los casos de reubicación
de concesionarios en el citado proyecto.
i. Ley No. 6797 del 4 de octubre de 1982. Código de Minería. Artículo 53. Refiere a la Ley de
Expropiaciones.
j. Ley No. 7399 del 3 de mayo de 1994. Ley de Hidrocarburos. Artículo 40. Delega en la Dirección General
de Tributación la realización de los avalúos para las expropiaciones.
k. Ley No. 7494 del 8 de junio de 1995. Ley de Contratación Administrativa y su reglamento. Reformado
por la Ley Nº 7612 del 22 de julio de 1996. Artículos: 50 inciso a), 70 y 71.
l. Ley No. 7495 del 3 de mayo de 1995. Ley de Expropiaciones, reformada por Ley No.7757 de 10 de
marzo de 1998. Artículos 21 y 22.
m. Ley No. 7744 del 6 de febrero de 1998. Ley de Concesión y Operación de Marinas Turísticas. Artículo
17, delega en la Dirección General de Tributación la actualización cada cinco años del valor de las
obras marítimas y terrestres complementarias en el área de concesión de marinas.
n. Ley No. 7762 del 14 de abril de 1998. Ley General de Concesión de Obras Públicas con Servicios
Públicos y su Reglamento. Artículo 18, inciso c, remite a la Ley de Expropiaciones.
o. Reglamento a la Ley de Zona Marítimo Terrestre. Nº 7841-P. Artículo 95. Delega en la Dirección
General de Tributación la atención de los avalúos de terrenos en demasía en el cantón de Puntarenas.
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