pre dictamen - Congreso de la República

COMISIÓN DE JUSTICIA Y DERECHOS
HUMANOS
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“Decenio de las personas con discapacidad en el Perú”
“Año de la Consolidación del Mar del Grau”
PREDICTAMEN DE LA COMISIÓN DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS
”
recaído en el proyecto de ley 4556/2014-CR, con un texto sustitutorio que
propone la Ley que regula el sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
COMISIÓN DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS
Periodo Anual de Sesiones 2015-2016
Señor Presidente:
Han venido para dictamen de la Comisión de Justicia y Derechos Humanos el proyecto de ley
4556/2014-CR presentado por el grupo parlamentario Perú Posible a iniciativa del congresista
Fernando Andrade Carmona, mediante el cual propone la Ley que regula el sistema de transferencia
de la propiedad inmueble.
I.- SINTESIS DEL CONTENIDO DE LA PROPUESTA LEGISLATIVA
En el Proyecto de Ley 4556/2014-CR se propone la Ley que regula el sistema de transferencia de
la propiedad inmueble con finalidad que la trasferencia de la propiedad inmueble se perfeccione
mediante la inscripción del título de propiedad en los Registros Públicos.
II.- MARCO NORMATIVO
Marco normativo nacional
1. Constitución Política del Perú.
2. Código Civil aprobado por el Decreto Legislativo 295
III.- OPINIONES
3.1
Opiniones solicitadas
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3.2
Por Oficio P.O 951 2014-2015-CJ/DDHH-CR-P, de fecha 10 de junio del 2015, se solicitó
opinión al Ministro de Justicia y Derechos Humanos Gustavo Lino Adrianzén.
Por Oficio P.O 952 2014-2015-CJ/DDHH-CR-P, de fecha 10 de junio del 2015, se solicitó
opinión al Presidente del Poder Judicial Víctor Ticona Postigo.
Por Oficio P.O 953O 2014-2015-CJ/DDHH-CR-P, de fecha 10 de junio del 2015, se
solicitó opinión al Fiscal de la Nación Pablo Sánchez Velarde reiterado mediante Oficio
P.O 484-2015-2016-CJ/DDHH-CR-P, de fecha 09 de mayo del 2016.
Por Oficio P.O 954-2014-2015-CJ/DDHH-CR-P, de fecha 10 de junio del 2015, se solicitó
opinión al jurista Mario Castillo Freyre.
Por Oficio P.O 955-2014-2015-CJ/DDHH-CR-P, de fecha 10 de junio del 2015, se solicitó
opinión al Superintendente Nacional de los Registros Públicos Mario Santiago Solari
Zerpa.
Por Oficio P.O 483-2015-2016-CJ/DDHH-CR-P, de fecha 09 de mayo del 2016, se
solicitó opinión al Ministro de Economía y Finanzas Alonso Arturo Segura Vasi.
Opiniones Recibidas
3.2.1 Participación Ciudadana
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recaído en el proyecto de ley 4556/2014-CR, con un texto sustitutorio que
propone la Ley que regula el sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
Por Oficio 453-2015-APAEC-OPPEC-OM el Jefe del área de Participación, Atención y
Educación Ciudadana comunica la recepción de la opinión DESFAVORABLE del ciudadano
José Hilario Montes quien considera que la propuesta legislativa generaría un perjuicio
económico, pues el costo del procedimiento ya no sería facultativo como sucede actualmente
al estar regida la transferencia de los bienes mueble como inmuebles por el consentimiento
del transferente y del adquirente
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3.2.2 Ministerio de Justicia y Derechos Humanos
Mediante Informe 134-2015-JUS/GA, su fecha 01 de octubre del 2015, el Jefe de Gabinete
de Asesores del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos opina FAVORABLEMENTE
señalando qué si bien es cierto en la actualidad la trasferencia de los bienes inmuebles se
perfecciona por el solo mérito del acuerdo de voluntades, este sistema es riesgoso al no
poderse verificar con certeza la identidad real y actual del propietario, ni fecha cierta de su
traslación por falta de publicidad obligatoria, por lo que, opina, el Estado debería implementar
mecanismos a través de un sistema que coadyuve a la transparencia y confiablidad del tráfico
de inmuebles, garantizando la titularidad de los mismos a través del sistema constitutivo en
el que es indispensable la inscripción en los registros públicos del acuerdo de transferencia
de propiedad; pero sugiere que se debe considerar su aplicación de forma progresiva y no
absoluta. En esa misma línea, sugiere que:
Se evalúe la pertinencia de la Segunda Disposición Complementaria Final para verificar si
existe la necesidad de la misma.
En la Tercera Disposición Complementaria Final se debe otorgar un plazo para la
regularización de las inscripción de titularidad de los bienes inmuebles no inscritos,
sugiriendo que el proceso gradual para no vulnerar el inciso 16 del artículo 2, referido al
derecho de propiedad.
La única Disposición Complementaria Derogatoria es muy genérica, por lo que se debe
precisar que normas está derogando.
Se debería hacer un mejor análisis costo beneficio, debido a que este cambio de sistema
significa un costo cuantificable porque significaría recursos para su operatividad y viabilidad.
Se recomienda evaluar los artículos afines: 950 del Código Civil (requisitos de la usucapión
de bien inmueble, 1135 del Código Civil (concurrencia de acreedores de bien inmueble) y
1549 del Código Civil (perfección de la transferencia de propiedad).
3.2.3 Superintendencia Nacional de los Registro Públicos
Mediante Oficio 244-2015-SUNARP/OGAJ-SN, su fecha 28 de setiembre del 2015, el
Superintendente Nacional de los Registros Públicos remite las conclusiones de los Informes
691-2015-SUNARP/OGAJ, su fecha 24 de junio del 2015 y 105-2015-SUNARP/DTR, su
fecha 22 de setiembre del 2015, FAVORABLES EN PARTE señalando que si bien considera
que la propuesta legislativa es conceptualmente viable, considerando la eficiencia y
seguridad que proporcionaría al tráfico comercial de inmuebles, también considera que dicha
norma podría generar un incremento considerable en costos para aquellos que no han
inmatriculado su predio y que se verían obligados a inscribirlos.
En ese sentido recomiendan que la norma opte por hacer obligatoria la inscripción registral
de los inmuebles mediante un sistema registral constitutivo progresivo y no absoluto.
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recaído en el proyecto de ley 4556/2014-CR, con un texto sustitutorio que
propone la Ley que regula el sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
Por otra parte considera que previamente se debería evaluar la capacidad operativa de la
SUNARP, y de otros actores que intervienen en el procedimiento de inscripción, pues la
implementación de la norma implicaría costos tanto a nivel registral como de tecnologías de
información para que dicha institución pueda cumplir la propuesta planteada.
3.2.4 Jurista Mario Castillo Freyre
Mediante carta de fecha 20 de junio del 2015, el jurista Mario Castillo Freyre emite una
opinión indicando que modificación planteada a los artículos 949, 660, 912 y 2022 del Código
Civil planea la transición del actual sistema consensual para la transferencia de la propiedad
inmueble a un sistema donde la inscripción constitutiva del bien inmueble en los Registros
Públicos sea la única manera de transmitir la propiedad.
Sin embargo señala que la inscripción constitutiva es un sistema de riguroso formalismo que
no se ajusta a la realidad peruana, principalmente por no contar nuestro país con un sistema
catastral completo y actualizado, y si bien dicha propuesta busca terminar con la informalidad
en el sistema de transferencia de la propiedad, esta norma podría impedir peligrosamente un
gran número de actos de intercambio patrimonial.
En ese sentido el consultor opina que dicha propuesta legislativa no resultaría factible en el
sistema jurídico peruano.
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3.2.5 Estudio Bullard Falla Ezcurra
Mediante carta de fecha 12 de octubre del 2015, el referido estudio establece que el registro
dota de mayor seguridad jurídica a la transferencia de bienes inmuebles, pasar a un sistema
de transferencia de propiedad donde el registro sea constitutivo del derecho de propiedad, lo
que sería en principio positivo; sin embargo señala algunas atingencias que se deben tener
en cuenta:
La propuesta no considera la situación de los inmuebles que no se encuentran registrados,
no ha reparado en las dificultades que el sistema registral presenta en determinadas zonas,
así como también el costo de la inscripción. Por ello, se deberían considerar diversas
alternativas a la inscripción, permitiendo que los particulares puedan optar entre el sistema
registral o el sistema basado en la tradición.
Se hace necesario modificar la normativa referida a la prescripción adquisitiva de dominio,
que es un mecanismo común en el país para un eficiente saneamiento de partidas registrales
cuya información no se ha actualizado.
Por otro lado, considera que, no hay justificación a la restricción de estipular mediante
contrato que se prohíba transferir la propiedad (art. 882 C.C.), por lo que sugiere que tal
restricción no sea absoluta y contenga un plazo temporal de 30 años o la vida del beneficiado
del pacto. Sugiere se incorpore el sistema de clasificación de bienes en “registrados” y “no
registrados”, debido a que tradicionalmente el Código Civil ha clasificado los bienes en
muebles e inmuebles, clasificación que tiene un marcado arraigo y es además bastante
intuitivo e insuficiente a efectos de permitir un sistema registral flexible. Por su arraigo el
sistema de clasificación debe mantenerse pero debería incorporarse el sistema de
clasificación basado en el registro que le daría total consistencia a la propuesta.
Las modificaciones propuestas significarían además modificar los artículos 660, 912 y 2022
del Código Civil.
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recaído en el proyecto de ley 4556/2014-CR, con un texto sustitutorio que
propone la Ley que regula el sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
IV.- ANÁLISIS DE LA PROPUESTA LEGISLATIVA
Planteamiento del problema
De conformidad con el proyecto de ley, la inseguridad jurídica en las transferencias inmobiliarias es
un problema que trasciende el mero interés privado, pues es obligación del Estado el garantizar la
transparencia y confiabilidad en el tráfico inmobiliario. Ello se condice además con la función
orientadora y promotora del desarrollo que le corresponde al Estado en una economía social de
mercado, en cuyo marco la seguridad jurídica que presta el Sistema Registral cuyo ente rector es la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos SUNARP, es indispensable para la promoción de
las transacciones económicas y de las inversiones, tanto nacionales como extranjeras.
Actualmente en nuestro ordenamiento legal, la transferencia de los bienes inmuebles se perfecciona
por el solo mérito del acuerdo de voluntades (consensual), a diferencia de los sistemas registrales o
constitutivos, donde es obligatoria la inscripción en los Registros Públicos de la transferencia de un
bien inmueble, para efectos que se perfeccione la misma.
El sistema de trasferencia de la propiedad inmueble según el Código Civil Peruano
El artículo 949 del Código Civil vigente establece que: "La sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario."
Por su parte el artículo 1529 del mismo Código define al contrato de compra venta a aquél en que "el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en
dinero", lo que es concordante con el artículo 1549 del Código acotado que señala "es obligación
esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien", con lo cual convalida
el espíritu "consensualista" de nuestro Código Civil respecto de la transferencia de la propiedad
inmueble.
No obstante ello, el Código Civil vigente sí recoge algunas disposiciones propias de un sistema
"constitutivo" o registral para efectos de determinar el "mejor derecho" ante la pluralidad de
acreedores frente a un inmueble. En efecto, el artículo 1135 del Código Civil establece que "Cuando
el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a
entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto
de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere en este último caso, el título
que conste de documento de fecha cierta más antigua". Por su parte el artículo 2014 del mismo
Código que protege la buena fe registral al señalar que "El tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene
su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos. La buena fe del tercero se
presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro".
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propone la Ley que regula el sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
Los sistemas contemporáneos de transferencia de propiedad inmueble.Según lo expuesto por Roger Vidal Ramos 1 en el derecho occidental contemporáneo existen dos
grandes sistemas de transferencia de propiedad, a saber: el sistema de la unidad del contrato y el
sistema de la separación del contrato. El primer sistema se caracteriza por exigir la celebración de
un solo negocio jurídico en el cual reposan las voluntades del transferente y del adquirente dirigidas
a provocar la transferencia de la propiedad. El segundo sistema, en cambio, se caracteriza por exigir
dos negocios jurídicos, uno obligacional y otro dispositivo, en los que, con distintas características y
consecuencias, reposan las voluntades del transferente y del adquiriente dirigidas a provocar la
transferencia de la propiedad.
1) Sistema de Unidad del Contrato
a) Sistema Transmisivo de la causa única.- Que establece que el contrato es la fuente
directa del efecto traslativo de la propiedad por lo cual no requiere del modo que haga
pública la adquisición de la propiedad; es decir el solo consentimiento (simple acuerdos
de voluntades) es la causa del nacimiento del derecho del nuevo propietario; en efecto
en los denominados sistemas de causa única, al reputarse a la voluntad suficiente para
producir la mutación jurídico-real, puede afirmarse que el contrato adicionalmente a que
pueda producir efectos obligatorios está en la capacidad de producir efectos reales.
Dentro de este sistema encontramos el siguiente sub. Sistema.
b) Sistema consensual o espiritualista.- Ven este caso solo el consentimiento de las
partes hace propietario al comprador; es decir se expresa en su más lato grado la
autonomía de la voluntad (hoy autonomía privada) es aquella posibilidad que tiene la
persona como poder de autorregulación o autorreglamentación, de creación de
preceptos privados de conducta para ejercer facultades y conformar relaciones jurídicas
por la sola decisión del individuo, para ejercer derechos subjetivos o actuar a través de
la idea del negocio jurídico. Sistema italiano (articulo 1376 de su Código Civil), el sistema
francés (articulo 1138 de su C.C.), el sistema portugués (articulo 408 de su C.C.), el
sistema mexicano (articulo 2014 de su C.C.) y el sistema venezolano (articulo 1161 de
su C.C.).
2) Sistema Transmisivo de doble causa
En este caso señala el referido autor que el contrato no es suficiente para generar la
transferencia de propiedad y que necesariamente requiere un signo o modo de
recognoscibilidad social cuya finalidad consista en publicitar a la colectividad de la
adquisición del derecho de propiedad. Los denominados sistemas transmisivos de doble
causa, consideran a la voluntad insuficiente para producir efectos reales, estos solo pueden
1
http://www2.congreso.gob.pe/sicr/cendocbib/con3_uibd.nsf/4F8957B52C7F4583052579B50075B041/$FILE/SISTEMA_
TRANSFERENCIA_PROPIEDAD_DERECHO_CIVIL_PERUANO.pdf
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propone la Ley que regula el sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
producirse a través de “actos de disposición”. En la teoría de la doble causa, el acto que crea
la relación obligatoria se denomina “acto de obligación”, “titulo” o “causa remota” (ej. El
contrato de compraventa). El acto que produce el efecto real es el “acto de disposición”,
“modo” o “causa próxima”, por medio de este la situación subjetiva sale del patrimonio del
transmitente e ingresa al del adquiriente (ej. La tradición, la inscripción, etc.21.). Dentro del
presente sistema existen los siguientes subsistemas.
a) Sistema Real o de Tradición o Sistema de la unión del título y el modo.Reconocido en el sistema jurídico peruano para la transferencia de bienes muebles;
los países que se acogen a este sistema son: el sistema español (Arts. 609 y 1095
del su C.C.), el sistema argentino (Arts. 577, 2524, 2601 y 2609 de su C.C.), el
sistema cubano (art. 178 de su C. C.) y solo para la transmisión de que bienes
recoden este sistema, el sistema chileno Arts. 670 y 684 de su C.C.), el sistema
ecuatoriano (Arts. 740 y 754 de su C.C.) y el sistema peruano (Art. 947 del C.C.).
b) Sistema Registral Constitutivo no Convalidante.- En este sistema el registro
no es convalidante puesto que de operar un defecto en la validez del acto o contrato
(causal) el acto del registro también resultaría ineficaz estructural o invalido. Este
sistema es adoptado solo para inmuebles por el sistema brasileño (art. 676 de su
C.C.).
3) El Sistema de Separación del Contrato.- El sistema de separación tuvo su origen en la revisión
critica a la que fue sometida en Alemania del siglo XIX la teoría del título y el modo, este sistema
postula de la separación de los contratos, es decir existen dos contratos o actos jurídicos, uno que
produce los efectos obligatorios y otro que genera la transferencia de la propiedad. De acuerdo al
sistema recogido en el BGB, los negocios obligacionales quedan absolutamente separados de los
negocios de disposición. Los primeros crean los vínculos de obligación que sirven de fundamento o
base para la transferencia de propiedad. Los segundos por su parte, acompañados de la inscripción
registral (cuando se trata de inmuebles) o de la entrega (cuando se trata de muebles), son los que
producen la referida transferencia, el sistema de separación del contrato supone, entonces, la
concurrencia de dos negocios jurídicos y de un acto ejecutivo real.
Precisa el autor que el acto jurídico generador de efectos personales fuese invalido el acto del registro
resultaría plenamente eficaz estructural. Este sistema es conocido como el sistema de transferencia
de propiedad registral convalidante, dado que se produce una suerte de convalidación del vicio causal
al continuar el adquiriente del bien con el derecho de propiedad. Se ubica dentro del sistema de
Separación del Contrato dos sistemas: El Sistema Registral Constitutivo y El Sistema Real
Abstracto. Finalmente, en lo que respecta al grupo de sistemas transmitidos de causa abstracta,
acogen para inmuebles, el sistema registral constitutivo convalidante: el sistema alemán (artículo
873, I parte, BGB), el sistema suizo (articulo 971) de su Código Civil) y el sistema Torrens australiano.
Los sistemas clásicos de transferencia de propiedad inmueble.Sistema Romano
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propone la Ley que regula el sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
Señala Vidal Ramos que en Roma los contratos no transferían nunca la propiedad y era necesario
un acto material como en la mancipatio, en la cessio in jure, en la traditio usucapión, la transmisión
de la propiedad inmueble se ejercía primero con el título y luego con el modo.
La separación del contrato en dos momentos en Roma, se justificaba por establecer un mecanismo
objetivo de publicidad sobre la transmisión del derecho. Una publicidad que permite conocer a la
comunidad de las transferencias de propiedad realizadas.
Sistema Fránces
El mismo autor Vidal Ramos indica que el código francés de 1804, Código Napoleónico señala que
que la propiedad de los inmuebles se transfiere como efecto de la estipulación, del consenso
(consensus); la obligación de entregar se reputa idealmente ejecutada; La tradición que resulta luego
del pacto es un acontecimiento que no transfiere el dominio, sino solo de poner al adquiriente en
aptitud de servirse del bien. La obligación nace y muere sin solución de continuidad; hay por
expresarlo un modo, una tradición de derecho implícita, la convención pone los riesgos del bien a
cargo del acreedor convertido en propietario por el solo consentimiento.
El sistema consensual parte de la base de que el derecho real nace directamente del mero
consentimiento de las partes que contratan. Añade que para el transmisor de los derechos reales,
basta el solo contrato (convención), sin necesidad de la tradición (entrega); las transferencias de
bienes tienen lugar por el simple consentimiento.
El consentimiento viene a reemplazar la tradición, pues las partes entienden que se realiza la tradición
cuando así se obligaron. De esta manera, el sistema francés considera que vender es enajenar, y
PLANIOL citado por Vidal, expresa que ambas nociones eran muy distintas en la antigüedad, y que
hoy se confunden, el comprador pasa a ser propietario y acreedor al mismo tiempo, acreedor dentro
de la relación obligatoria y propietario por la misma razón, sin más, no es necesario otro requisito
más que la voluntad de las partes contratantes.
Los hermanos MASEAUD, citados también por Vidal sostienen diversas disposiciones del Código
Civil afirman el principio de la transmisión “solo cosensus” (por el simple consentimiento), la voluntad,
toda poderosa para crear obligaciones, es todo poderosa igualmente para producir, sin ninguna
formalidad ni tradición, transmisión de derechos reales, el contrato además de su efecto obligatorio,
posee un efecto real; la compraventa, por ejemplo, no solo crea obligaciones entre las partes, sino
que el transmite al comprador la propiedad de la cosa vendida.
La entrega es importante, pero esta entrega no transmite el derecho real, la entrega se justifica no
para adquirir o transmitir el derecho, sino porque este ha sido ya transmitido o adquirido, es tradicional
la opinión de ALBALADEJO citado por Vidal, al sustentar que la entrega es un simple traspaso
posesorio y no una tradición (entrega de la posesión con ánimo de transferir el derecho de la cosa),
con ello demuestra que en el sistema francés, uno es propietario con el solo consentimiento , y que
la entrega de la propiedad es un simple traspaso posesorio del bien, con el fin de que le propietario
pueda ejercer sus potestades de propiedad sobre el bien.
El Código Civil Francés tomando como base el principio de la voluntad, considera que el simple
acuerdo entre las partes es suficiente para que se realice la transmisión de la propiedad.
La voluntad del individuo es considerada como instrumento todo poderoso al punto que en ella se
hace reposar la justificación y razón de ser el contrato. El código de Napoleón marco el triunfo de la
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propone la Ley que regula el sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
voluntad sobre el formalismo jurídico; en consecuencia, protegió fundamentalmente a los adquirentes
convertidos de manera inmediata en propietarios, mientras el transmitente solo podía ejercer las
acciones personales o de impugnación del contrato.
Según el código francés, la propiedad de los inmuebles se transmite como efecto de la estipulación,
conforme a este sistema la obligación de entregar se reputa mentalmente ejecutada. La tradición que
viene después del pacto, es un hecho que no tiene la virtud de transferir el dominio, sino únicamente
de poner al adquiriente en aptitud de servirse de la cosa, “la obligación nace y muere sin solución de
continuidad”.
El Sistema francés se estableció sobre la base de los siguientes principios: i) la inscripción que
contendría por objeto hacer oponibles los actos frente a terceros, ii) el registro seria personal, iii) los
actos celebrados intervivos necesariamente deberían ser inscritos, iv) la inscripción no convalidaría
los vicios de los títulos, ni impediría las acciones reivindicatorias, v) los registros serian accesibles a
todos los interesados en el inmuebles, vi) de un lado, se llevaría un registro de hipoteca y, del otro,
uno de la propiedad y sus desmembraciones.
Concluye Vidal que el derecho francés desarrolla un sistema de transmisión y adquisición de
derechos reales distinto del sistema dual (titulo y modo) por lo cual solo se baza en el “solo
consensus” es suficiente para adquirir la propiedad de un bien inmueble, una vez transmitido el
derecho de dominio como efecto inmediato del contrato, la obligación del vendedor consistirá en
permitir la posesión real y efectiva del bien, en propiedad del comprador.
Sistema Alemán
Indica el mismo autor Vidal que la transferencia de los inmuebles se realizaba en dos fases: el
negocio jurídico y el acto traslativo del dominio. En Alemania prima el criterio de la “Ausflassung” que
es un acuerdo abstracto de transmisión entre el adquiriente y el enajenante. Según el código alemán
y su doctrina comparada casi siempre existe un deber de emitir declaración de “auflassung” emanado
de la relación causal básica, es por eso que el vendedor debe hacer todo lo posible y todo lo que
este al alcance de sus manos para conseguir la transmisión de propiedad, si se niega a emitir por su
parte la declaración requerida, puede ser demandado en tal sentido. El “Auflassung” también puede
ser judicial y extrajudicial; será judicial cuando al igual que la “in iure cessio” era un juicio simulado;
el adquiriente demandada al enajenante la entrega de la cosa, este de allanaba a la demanda y el
juez resolvía a favor del acciónate entregándoles judicialmente la posesión; será extrajudicialmente
cuando el contrato se perfecciona con la inscripción de la transmisión de la propiedad en el libro
territorial. A este sistema se le conoce con el nombre del registro.
El que compra una cosa quiere adquirirla no solo para aprovecharse de ella temporalmente, sino con
carácter definitivo y excluyente y para disponer de ella; por lo tanto, con la sola entrega de la cosa el
vendedor no ha cumplido su obligación totalmente: está obligado a proporcionar la propiedad sobre
ella. La transmisión de la propiedad está regulada en el derecho de cosas. Esta transmisión, cuando
se refiere a cosas muebles, exige la entrega y el acuerdo de ambas partes de “transmitir la propiedad”
no se contiene en el contrato de compraventa, sino que es necesario un especial contrato “real”
diferente, cuyo único contenido es que la “propiedad sea transmitida”, este contrato real es
independiente del contrato de compraventa que le sirve de base, es decir, es un contrato “abstracto”.
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propone la Ley que regula el sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
En el sistema germano de la separación del contrato (artículos 873, 925 y 929 del Código Civil
Alemán) el consentimiento no es suficiente para la traslación de la propiedad y esta se produce
desdoblada, según se trate de bienes muebles o inmuebles.
En el primer caso se requiere la tradición, sea física o espiritualizada, en tanto que en el segundo es
necesaria la inscripción del contrato en el registro de la propiedad o en los libros territoriales.
El sistema Peruano
El sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble es por excelencia de herencia e
influencia francés, por lo cual adopta el sistema espiritualista francés o sistema declarativo, el
antecedente del artículo 949 del Código Civil de 1984 se ubica en el artículo del Código Civil de 1936
que a la letra regulaba “la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor
propietaria de ella, salvo pacto en contrario” norma que también estaba contenida en el Código Civil
de 1852 en sus artículos 574 y 1306. Todos los artículos mencionados abandonan el sistema del
derecho romano del título (el consentimiento) y el modo (la tradición), adoptando el sistema
espiritualista francés para la transmisión de propiedad de bienes inmuebles determinados.
Solución del problema planteado
El presente proyecto de Ley establece que los beneficiarios de esta propuesta legislativa serían los
propios ciudadanos ya que un inmueble registrado aumenta de valor, les permite un más fácil acceso
a la titularidad de servicios (luz, agua, teléfono, cable, internet), acceso a créditos hipotecarios
utilizando el bien como garantía, la posibilidad de actos de disposición (además de la compra-venta)
como independización o herencia, incluso les proporciona una mayor seguridad para alquilar el bien.
Además la masificación de estas inscripciones podría generar una reducción de las tarifas tanto
notariales como registrales para la inscripción de las compra-ventas de inmuebles.
Asimismo, se beneficia el Estado pues se fortalecería el sistema nacional registral, dotando de un
marco de seguridad jurídica a los ciudadanos en sus transacciones de bienes inmuebles,
descongestionando consecuentemente los despachos de Fiscales y Jueces al reducirse la incidencia
de denuncias y procesos judiciales por irregularidades en la compra-venta de inmuebles.
Por otro lado, la información recogida y gestionada por la SUNARP, facilitaría la actualización de los
catastros municipales, los que servirán de base para el diseño de un Catastro Nacional alineado con
los datos con que cuenta la SUNARP.
En ese sentido establece el proyecto de ley que la normatividad debe adecuarse a los cambios
ocurridos en el país, particularmente en cuanto a los avances en el campo de las tecnologías de la
información y su aplicación tanto a las relaciones privadas como a la calidad de los servicios públicos
prestados por el Estado. Por otro lado, toda reforma legislativa debe tener presente el principio de la
economía procesal, lo que se verificaría con la modificación propuesta, que reduciría
significativamente las situaciones irregulares en la compra venta de bienes inmuebles, y por
consiguiente las acciones legales y procesales que derivarían de ellos.
Uno añade
deAñade
Se
en elel presente proyecto de ley que 29 años después, con la creación de la
los
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos que unificó los registros públicos a nivel
element y con el uso de las tecnologías de la información, tenemos una institución que ofrece
nacional,
os que
gravitó
9
en
la
decisión
de los
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HUMANOS
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“Decenio de las personas con discapacidad en el Perú”
“Año de la Consolidación del Mar del Grau”
PREDICTAMEN DE LA COMISIÓN DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS
”
recaído en el proyecto de ley 4556/2014-CR, con un texto sustitutorio que
propone la Ley que regula el sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
servicios cada vez más eficientes, el abaratamiento de los costos de transacción y sobre todo
información fidedigna que permite que éstas se desarrollen en un marco de mayor seguridad. Es así
que el poder contar con información estructurada, sistematizada y estandarizada en data informática,
ha permitido la implementación de 13 zonas registrales, 14 sedes zonales, 59 oficinas registrales y
82 oficinas de recepción a nivel nacional que trabajan en red, toda vez que éstas se pueden
intercomunicar entre sí y con otras entidades del Estado, pudiendo acceder a la información
registrada para su verificación.
Se concluye en el proyecto de Ley de igual modo se vienen implementando cada vez mayores
servicios online para los usuarios, todo lo que facilita el acceso a los servicios de la SUNARP, su
descongestionamiento y abaratamiento de costos. Cabe señalar que desde la promulgación del
Código Civil de 1984, el número de inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble se ha
incrementado significativamente, a lo que ha contribuido en la última década el crecimiento del
sistema hipotecario y de la oferta inmobiliaria en el Perú, con programas masivos de vivienda.
Por tanto la propuesta legislativa es viable, debiendo ser el acto de inscripción registral constitutivo
del derecho para que se perfeccione la transferencia de la propiedad inmueble, quedando las
modificaciones al Código Civil según el siguiente cuadro comparativo:
Cuadro comparativo
Código Civil de 1984
Texto Sustitutorio
Trasmisión sucesoria de pleno derecho
Artículo 660.- Desde el momento de la muerte
de una persona, los bienes, derechos y
obligaciones que constituyen la herencia se
trasmiten a sus sucesores.
Trasmisión sucesoria de pleno derecho
Artículo 660.- Desde el momento de la muerte
de una persona, los bienes, derechos y
obligaciones que constituyen la herencia se
transmiten a sus sucesores. Tratándose de
bienes inmuebles, la transmisión de la
propiedad deberá inscribirse en los
Registros Públicos.
Presunción de propiedad
Artículo 912.- El poseedor es reputado
propietario, mientras no se pruebe lo contrario.
Esta presunción no puede oponerla el poseedor
inmediato al poseedor mediato. Tampoco
puede oponerse al propietario con derecho
inscrito.
Presunción de propiedad
Artículo 912.- El poseedor es reputado
propietario mientras no se pruebe lo contrario.
Esta presunción no puede oponerla el poseedor
inmediato al poseedor mediato. Tampoco
puede oponerse al propietario con derecho
inscrito. El presente artículo no se aplica a los
bienes inmuebles.
Transferencia de propiedad de bien
inmueble
Artículo 949.- La sola obligación de enajenar
un inmueble determinado hace al acreedor
Transferencia de propiedad de bien
inmueble
Artículo 949.- La transferencia de la
propiedad de un bien inmueble se
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recaído en el proyecto de ley 4556/2014-CR, con un texto sustitutorio que
propone la Ley que regula el sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
propietario de él, salvo disposición legal perfecciona mediante la inscripción del
diferente o pacto en contrario.
título de propiedad en los Registros
Públicos.
Oponibilidad de derechos sobre inmuebles
inscritos
Artículo 2022.- Para oponer derechos reales
sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso
que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza
se aplican las disposiciones del derecho común.
Oponibilidad de derechos sobre inmuebles
inscritos
Artículo 2022.- Para oponer derechos reales
sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso
que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone.
(Se elimina segundo párrafo)
V.- CONCLUSIÓN
Por las consideraciones expuestas la Comisión de Justicia y Derechos Humanos recomienda por
[…], la APROBACIÓN del Proyecto de Ley 4556/2014CR de conformidad a lo establecido en el inciso
b) del Artículo 70 del Reglamento del Congreso, con el siguiente:
TEXTO SUSTITUTORIO
El Congreso de la República
Ha dado la Ley siguiente:
LEY QUE REGULA EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Artículo Único.- Modificación de los artículos 660, 949 y 2022 del Código Civil
Modifícanse los artículos 660, 949 y 2022 del Código Civil en los términos siguientes:
Trasmisión sucesoria de pleno derecho
Artículo 660. Desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y
obligaciones que constituyen la herencia se transmiten a sus sucesores. Tratándose de
bienes inmuebles, la transmisión de la propiedad debe inscribirse en los Registros
Públicos.
Transferencia de propiedad de bien inmueble
Artículo 949. La transferencia de la propiedad de un bien inmueble se perfecciona
mediante la inscripción del título de propiedad en los Registros Públicos.
Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos
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recaído en el proyecto de ley 4556/2014-CR, con un texto sustitutorio que
propone la Ley que regula el sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
Artículo 2022. Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone.
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA FINAL
Única. Elaboración del catastro nacional
Declarar de interés y prioridad nacional la elaboración del catastro nacional, así como la integración
y unificación de sus estándares, nomenclatura y procesos técnicos, conforme a lo establecido por la
Ley 28294, Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro
de Predios, y su reglamento.
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS TRANSITORIAS
Primera. Saneamiento de la titularidad de los bienes inmuebles
El Poder Ejecutivo, en un plazo no mayor de ciento ochenta (180) días contados a partir de la entrada
en vigencia de la presente ley, adopta las acciones necesarias que permitan establecer mecanismos
simplificados de saneamiento de la titularidad de los bienes inmuebles.
Asimismo, dicta modificaciones normativas y establece regímenes simplificados para los actos de
primera de dominio, subdivisiones de predios, declaratoria de fábrica y actos de transferencia de
predios.
Segunda. Vigencia de la Ley
Las modificaciones del Código Civil establecidas en el artículo único de la presente ley se aplican,
desde el día siguiente de su publicación en el diario oficial El Peruano, para los bienes inmuebles
inscritos en los Registros Públicos.
Luego de cinco (05) años contados desde la entrada en vigencia de la presente ley, tales
modificaciones serán de aplicación para todos los bienes inmuebles, independientemente de su
condición de inscritos o no en los registros públicos.
En un plazo de cinco (05) años contados desde la entrada en vigencia de la presente ley, los titulares
de los predios no inscritos deberán realizar las acciones necesarias para inscribir su dominio ante los
registros públicos.
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA DEROGATORIA
Única. Derogación
Deróguense todas las disposiciones contrarias a la presente ley.
Salvo mejor parecer
Dese cuenta
Sala de la Comisión
Lima, 17 de mayo de 2016
JEN/canm
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