TT - técnicas de tasación

TT
EDUBP |
-
MAR
técnicas de tasación
| tercer cuatrimestre
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 1
í ndice
 presentación
3
 programa
4
contenido módulos
 mapa conceptual 6
 macroobjetivos 7
 agenda
7
 material
8
material básico
material complementario
 glosario
8
 módulos *
m1 | 12
m2 | 26
m3 | 63
m4 | 89
m5 | 95
* cada módulo contiene: microobjetivos
contenidos
mapa conceptual
material
actividades
glosario

evaluación 123
impresión total del documento 123 páginas
!
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.2
p r e s e n t ación
Bienvenido a TÉCNICAS DE TASACIÓN
Le damos la bienvenida a la materia Técnicas de
Tasación IC 1, asignatura que se encuentra en el
tercer cuatrimestre de su carrera, razón por la cual
usted ya debería contar con una base sólida para
comprender la mayoría de los términos técnicos
que utilizaremos de aquí en adelante.
¿Recuerda usted cuáles son los objetivos IC 2 que el plan de estudios de la
carrera tiene previstos para el alumno? Seguramente, retomarlos a través de su
lectura posibilite ver de qué manera se relacionan con el desarrollo de la materia
Técnicas de Tasación.
Comenzaremos por el objetivo principal de la asignatura, que es el
estudio de los distintos tipos de métodos para poder establecer el valor de las
diferentes clases de bienes. Este objetivo nos permite delimitar nuestro horizonte
y explicitar qué es lo que pretendemos que usted logre durante el cursado de
esta materia.
Queremos destacar que la aplicación de estos métodos no se circunscribe
a la actividad de tasación, lo que hace que la profesión que usted ha elegido
ejercer en un futuro, sea más trascendente.
¿Qué queremos decir con esto? Ciertamente, que
nuestro ámbito de actuación como profesionales
se refleja tanto en la esfera judicial como en las
transacciones inmobiliarias. Si nos circunscribimos al
ámbito judicial, debemos comprender la importancia
de la labor del martillero como perito y auxiliar de la
justicia.
Ahora bien, si vamos un poco más allá, y ya en el ámbito privado, usted
será el facilitador de la actividad de intermediación inmobiliaria y, específicamente
con esta materia, podrá calcular el valor de los bienes que le confiarán sus
clientes. Tal como usted podrá advertir en esta presentación, la asignatura
tiene una faz eminentemente práctica que esperamos le posibilite construir los
cimientos para su actuar profesional.
Consideramos fundamental que durante el cursado nos mantengamos
comunicados permanentemente, para intercambiar ideas, despejar dudas y
abordar juntos los contenidos estudiados.
Para ello, usted no sólo cuenta con el soporte tecnológico y las
herramientas que le ofrece esta modalidad, sino también con nuestra mejor
predisposición para acompañarlo y ayudarlo en lo que esté a nuestro alcance.
¡Bienvenido nuevamente, y manos a la obra!
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 3
m1 |presentación | IC
información complementaria 1
La versión impresa no contiene este contenido. Para visualizarlo diríjase a la
plataforma.
m1 |presentación | IC
información complementaria 2
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Capacitar al alumno para desempeñar eficazmente la función de
rematador en subastas privadas, públicas y judiciales;
Capacitar profesionales para contribuir a la fluidez y celeridad en la
celebración de negocios mobiliarios e inmobiliarios.
Formar profesionales con aptitud para desempeñarse como auxiliares
de justicia en los procedimientos judiciales vinculados a embargos,
secuestros y subastas de bienes materiales e inmateriales.
Formar técnicos con aptitudes y habilidades para determinar el valor de
mercado de bienes materiales e inmateriales.
Capacitar al futuro egresado en el desarrollo de habilidades de
intermediación que contribuyan al acercamiento de las partes en toda
negociación de contrato en la cual intervenga
Entrenarlo en la técnica de redacción de contratos, escritos, oficios,
informes, dictámenes periciales, todos vinculados al desempeño de la
profesión de martillero y corredor público.
Capacitar técnicos con idoneidad para la administración de propiedades
inmobiliarias.
Efectuar ventas de remate público y practicar tasaciones, avalúos y/o
peritajes de cualquier clase de bienes de tráfico lícito que se realice por
orden judicial, oficial o particular, además de toda otra actividad propia
de sus funciones
Intervenir en todos los actos propios del corretaje, asesorando,
promoviendo o ayudando a la conclusión de contratos relacionados con
toda clase de bienes de tráfico lícito, y toda otra actividad propia de sus
funciones.
p r o g rama
MÓDULO 1: CONCEPTOS GENERALES DE LA MATERIA
Conceptos de: tasación, cotización, valor y precio. Variabilidad del precio.
Principios generales de la tasación. Categorías de la tasación. Doctrina
objetiva y subjetiva. Simetría y su importancia. Centro de simetría, superficie.
Denominaciones catastrales.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.4
MÓDULO 2: MÉTODOS DE TASACIÓN
Aspectos Generales. Métodos usuales de tasación. Método indirecto o de
conjunto, o de la renta. Tasa de capitalización. Técnicas de aplicación del
método indirecto. Quebrantos de la renta. Método directo comparativo o
separativo. Valor del terreno. Homogeneización de antecedentes. Coeficientes
de homogeneización. Tabla de Fitte y Cervini. Tabla de Tribunal de Tasaciones
de la Nación. Ley de Hoffman. Regla Norteamericana. Lote esquina. Mejoras.
Tabla de Ross Heidecke. Método Empírico. Factores que inciden en el valor del
inmueble. Elementos extrínsecos e intrínsecos. Clasificación de las categorías
según su destino.
MÓDULO 3: TASACIÓN DE DEPARTAMENTOS, LOCALES Y OFICINAS
Introducción al método directo comparativo o separativo. Desarrollo de la
metodología. Tasación de unidades funcionales de vivienda. Departamento
tipo. Superficie propia homogeneizada. Normas de Homogeneización de
las superficies propias. Coeficiente de ubicación del edificio. Coeficiente de
ubicación del departamento según el piso. Coeficiente de ubicación en planta.
Coeficiente del departamento en esquina o frente a plaza. Coeficiente de
características constructivas de edificio. Coeficiente de depreciación por edad
y estado de conservación. Coeficiente de superficie propia homogeneizada
del departamento. Coeficiente de Oferta. Tasaciones de unidades funcionales
destinadas a oficinas. Coeficientes y normas de homogeneización. Tasaciones
de unidades funcionales destinadas a locales comerciales.
MÓDULO 4: TASACIONES DE VEHÍCULOS
Tipos de vehículos. Identificación del bien. Estado funcional. Estado estructural.
Aspectos fundamentales a tener en cuenta. Método Lineal.
MÓDULO 5: TASACIÓN RURAL
Conceptos generales. Suelo, agua, clima. Pastizales naturales. Mejoras. Factores
que influyen en el valor de un inmueble rural. Metodología de la valuación rural.
Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural. Actividad
ganadera. Tipos de razas. Sugerencias para establecer valores. Equinos. Fuentes
de información para la tasación. Modelo pericial en sede judicial. Modelo de
autorización para tasar en forma particular.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 5
m a p a c o n c eptual
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.6
m a c r o o b j etivos
•
•
•
•
•
Comprender la terminología específica sobre las técnicas de tasación,
para aplicarla correctamente en su desempeño profesional.
Utilizar adecuadamente los criterios para reconocer los diferentes tipos
de bienes existentes en el tráfico jurídico-comercial, a los fines de
identificar cuáles pueden ser objeto de valuación.
Conocer adecuadamente el objeto a tasar para aplicar con precisión el
método de valuación que resulte más conveniente.
Aplicar a casos concretos las herramientas que se proponen en la
materia, para transferir esas herramientas a la realidad laboral.
Comprender en qué consiste el procedimiento para la presentación
formal de la tasación, entendiendo que esto forma parte de la actividad
profesional del martillero y corredor público.
a genda
Porcentaje estimativo por módulo, según la cantidad y complejidad de
los contenidos y actividades:
Módulo
Porcentaje
Módulo 1
20%
Módulo 2
35%
Módulo 3
25%
Módulo 4
10%
Módulo 5
10%
TOTAL
100%
Tiempo estimado en semanas que le demandará el estudio de cada
módulo de la asignatura:
Semanas
Módulos
Módulo 1
1
2
Módulo 2
Módulo 3
Módulo 4
3
4
5
Módulo 5
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 7
6
7
8
Primer parcial
9
10
11
12
13
14
Segundo parcial
m a terial
Material básico:
• AGUADA, et ál: Manual Integrador del Tasador.
Advocatus, 2007.
Córdoba, Editorial
Material complementario:
•
•
AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasación inmobiliaria urbana y rural.
4º Edición (reelaborada, ampliada y actualizada). Rosario, Editorial
Juris, 2006.
CHANDIAS, M.: Tasación de inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Editorial
Alsina, 1954.
•
GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y rurales.
2º Edición. Buenos Aires, Editorial Alsina, 1994.
•
IBÁÑEZ, M. A.; TOPALIÁN, A.: Elementos de la tasación bienes muebles,
inmuebles y semovientes. 2º Edición. Córdoba, Editorial Alveroni, 2008.
g l osario
Aguada: lugar en el que abreva el ganado. Aguadas naturales: la de los arroyos,
lagunas, etc.
Aguadas artificiales: la de las bebidas o bebederos.
Airbag: sistemas de seguridad de los automóviles, que consiste en una bolsa
sintética que se infla con los gases producidos en un choque. Es un sistema
complementario al cinturón de seguridad.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.8
Alambrado: cerco de alambres estirados, sujetos a postes enterrados de trecho
en trecho.
Alzada: altura de un equino, tomada desde el suelo a la cruz, es decir, donde
comienza el pescuezo.
Antecedentes: operaciones inmobiliarias de similares características que son
cercanas en el espacio y en el tiempo, y son de utilidad para tasar un inmueble
mediante el método directo comparativo.
Antigüedad o edad: el número de años transcurridos entre las fechas de
construcción de un inmueble o de la última rehabilitación integral del mismo, y
la fecha de la valoración.
Aparcería: trato o convenio de quienes van a la parte en una granjería.
Apero: conjunto de piezas y arneses que sirven para una cabalgadura (recado,
freno, cabezada, riendas, estribos y rebenque) o que son necesarios para atar o
uncir animales a un rodado o máquina rodante.
Arrendamiento: precio de la locación de un campo. Contrato por el cual el
arrendatario o locatario goza, por un tiempo y precio convenidos, del campo de
propiedad de otra persona.
Arreo: conjunto de animales vivos que se transportan por tierra, con sus propios
medios, de un lugar a otro.
Automotor: serán considerados automotores los siguientes vehículos:
automóviles, camiones (inclusive los llamados tractores para semirremolque),
camionetas rurales, jeeps, furgones de reparto, ómnibus, microómnibus y
colectivos, y sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no
estuvieran carrozados.
Bien inmueble: el suelo físico y aquellos elementos artificiales que se adhieren
al suelo.
Bienes inmuebles por accesión física: las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, de manera tal que esta adhesión
tenga el carácter de perpetuidad.
Bienes inmuebles por su naturaleza: las cosas que se encuentran, por sí
mismas, inmovilizadas como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que
forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo, de
una manera orgánica y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del
hombre.
Bienes muebles: son todos aquellos bienes personales que son transportables,
es decir que pueden trasladarse de una parte a otra.
Brete: sitio reducido cercado con fuertes maderas, estacas o postes y que sirve
para reunir hacienda, que ha de pasar por mangas o entrar a corrales.
Caballo: equino macho castrado, utilizado para el trabajo. Caballo de tiro: para
ser atado a un vehículo o implemento agrícola. Caballo de silla: para ser utilizado
como cabalgadura.
Cabina: habitáculo principal de un camión que puede ser fija o basculante.
Caravana: cinta de cobre o metal blanco que se pasa por un agujero hecho en
medio de las orejas de los lanares finos, en la que consta el nombre del criador
y el número del registro particular del animal, a fin de su más fácil y pronta
individualización. También se emplea en forma de botón de dos caras, colocadas
a presión, para individualizar lanares y porcinos.
Carnero: ovino reproductor macho.
Carrocería: estructura de un automotor que permite diferenciarlo en tricuerpo o
tres volúmenes, bicuerpo o dos volúmenes, monovolumen y familiares.
Casco: casa habitación o conjunto de dependencias principales donde reside
el dueño, mayordomo, peones y demás personas que viven o trabajan en una
estancia.
Catastro: el inventario y registro de la propiedad inmobiliaria, pública y privada,
urbana y rural de un territorio o país en sus aspectos físicos, jurídicos y valorativos.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 9
Contramarca: marca duplicada, puesta al revés de la primera. Indica que queda
anulada la marca, por una transferencia de propiedad.
Cordero: ovino recién nacido y hasta de cuatro meses de edad.
Corral: cercado de palos a pique, postes o alambrados fuertes, que se usa para
encerrar ganado.
Cotización: estimar particularmente, de forma pública, a alguien o a algo en
relación a un fin determinado.
Cubiertas: superficie de goma montada sobre llantas.
Denominaciones Catastrales: definiciones dadas por las leyes de la dirección
de catastro (Provincial, Nacional y Municipal) a los distintos tipos de inmuebles.
Departamento tipo: características ideales.
Departamentos: cada una de las divisiones en unidades funcionales o de
vivienda de un inmueble de propiedad horizontal y/o edificio en altura.
Depreciación en las mejoras: disminución del valor o precio de una cosa, con
relación al que antes tenía, comparándolas con otras de su clase.
Depreciación: es la disminución del valor de un bien, por causas físicas
funcionales económicas o ambientales.
Descornar: cortar los cuernos a un vacuno.
Dimensiones: distancia entre ejes, alturas de asientos, etc.
Doctrina: Escuela, Método, Disciplina.
Equino: perteneciente o relativo al caballo
Escasez: condición del mercado existente a cualquier precio, en la cual la
cantidad ofrecida de un bien es menor que la cantidad demandada.
Estancia: explotación rural destinada a la ganadería y agricultura en gran escala.
Estimativa: apreciar, fijar.
Factores Extrínsecos: son aquellas características externas y ajenas al bien.
Factores Intrínsecos: son aquellas características individuales y especificas del
bien.
Fundo: finca, predio
Hacienda gorda: conjunto de ganados de un dueño o de una finca.
Haras: explotación rural destinada a la cría y reproducción de equinos.
Hierra: marcación de hacienda mayor (vacuno, equino, mular) mediante un
hierro caldeado.
Homogeneizar: es el procedimiento por el cual se analizan las características
del inmueble que se tasa, en relación con otros comparables, con el objeto
de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de
compraventa o una renta homogeneizada para aquél.
Interés: lucro producido por un capital prestado, expresado casi siempre en un
tanto por ciento anual – tipo de interés – tasa de interés.
Interpolar: intercalar, interponer entre los resultados de los coeficientes, si así
fuera necesario.
Invernada: campo de buenos pastos destinado especialmente al engorde del
ganado mayor.
Jagüel: excavación o fosa grande y profunda que, en los campos de mala o poco
agua, sirve para acumular la de napas y de lluvia, mejorando y conservando las
del lugar. Del jagüel se la eleva por medios mecánicos hasta los bebederos.
Labranzas: cultivo de los campos, tierras de labor.
Libro de Pedigrí: en el que se anotan los datos relativos a la individualización de
un animal, su ascendencia y su descendencia.
Local Comercial: espacio físico donde una persona desarrolla una actividad de
exposición y venta al público de productos de consumo.
Manada: conjunto de yeguas que sirve un semental.
Mejora: toda construcción y /o agregado realizado en un terreno que aumenta
su valor y calidad.
Mercado: el sistema en el que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores, mediante mecanismos de precios.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.10
Método Directo: examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.
Método Empírico: es una técnica de tasación de características no normativas,
basada únicamente en la experiencia.
Método Indirecto: tiene en cuenta la renta que produce o es susceptible de
producir la propiedad, la cual capitalizada a un tipo conveniente de interés
conduce inmediatamente a su Valor.
Método Lineal: busca el precio a nuevo del bien y le resta el valor de depreciación
por su antigüedad.
Mocho: el ganado vacuno sin cuernos.
Novillo: vacuno macho, castrado y sin domar.
Objetiva: al realizar la tasación, sólo se determinan las características físicas
actuales.
Oficinas: espacio físico, donde se desempeñan distintas tareas, ya sean
administrativas o de toma de decisiones para un fin determinado, en donde
pueden compartir una o más personas.
Ordinarias: comunes, usuales, frecuentes.
Orejan: se dice del animal que está sin marcar (orejano de marca) o del ganado
menor que no se ha señalado (orejano de señal)
P.U.Z: Precio Unitario de la Zona.
Padrillo: el equino destinado a semental o reproductor macho
Paletilla: señal que se pone en las orejas de los vacunos u ovinos y que consiste
en una muesca arriba y otra debajo de una misma oreja.
Pastaje: derecho que se paga por tener animales en campo ajeno, para que allí
pasten.
Pecuniario: concerniente o relativo al dinero efectivo.
Pedigree: árbol genealógico de un animal.
Plante: conjunto de madres finas, cuidadosamente seleccionadas y a quienes se
les destina un determinado semental.
Plusvalía: acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrínsecas a ella.
Potrero: pedazo de campo cercado, de gran extensión, en que se divide un
campo de mayor superficie, y que se destina al pastoreo.
Potrillo: hijo de la yegua, de hasta dos años de edad.
Potro: caballo nuevo (2 a 3 años) que no ha sido aún domado.
Precio: el término usado para designar la cantidad pedida ofrecida o pagada por
un bien o servicio.
Propiedad Horizontal: en inmuebles, se considera parcela al conjunto del
inmueble y subparcela a cada unidad que la compone.
Propiedad Horizontal: finca que, perteneciendo a una sola o varias personas se
halla integrada dentro de una comunidad en la que existen elementos comunes
compartidos por los titulares de los distintos pisos o departamentos individuales.
Renta: utilidad o beneficio que se cobra periódicamente por el alquiler de algo.
Rentabilidad: utilidad producida por una determinada inversión, su cálculo se
efectúa dividiendo los beneficios obtenidos por la inversión realizada.
Res: animal vacuno o lanar destinado al abasto o a la matanza.
Semental: dicho de un animal macho, que se destina a padrear
Semental: reproductor. Macho de calidad que se destina a la reproducción y a
la mejora del ganado de su especie.
Simetría: correspondencia de posición, forma y medida, con relación a un eje
entre los elementos de un conjunto.
Subjetiva: perteneciente o relativo a nuestro modo de pensar o de sentir, y no al
objeto en sí mismo.
Superficie cubierta: toda mejora o construcción dentro de una parcela cubierta.
Superficie propia homogeneizada: son los metros cuadrados que tiene una
unidad funcional que incluye los distintos tipos de superficie que la conforman y
que los podemos describir como: cubierta, semi-cubierta o galerías, balcones;
descubierta, etc.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 11
Superficie: extensión, medida de un espacio limitado por una línea.
Tasa de Capitalización: interés del Mercado inmobiliario, en lugar y tiempo
determinados.
Tasación: justiprecio, estimación del precio de algo, fijado oficialmente.
Técnica de balance: equilibrio, comparación para la elección de un método
correcto.
Ternero/a: animal vacuno así llamado hasta que haya cumplido alrededor de
un año. Los machos castrados, en la época del destete toman el nombre de
novillitos y luego el de novillos. Los machos enteros, se llaman toritos y luego
toros. Las hembras, son vaquillonas de año, vaquillonas de dos años y después,
vacas.
Terreno: espacio de tierra (terreno para edificar). Lote.
Tinglado: galpón grande, hasta de tres paredes o costados, en el que se guardan
mercaderías, maquinarias, etc. a fin de resguardarlas de la intemperie.
Toro: vacuno macho destinado a semental.
Tranquera: armazón de madera y hierro que, a manera de puerta, se coloca en
los alambrados para permitir el tránsito de peatones, cabalgaduras, vehículos y
haciendas.
Tropa: conjunto más o menos numeroso de hacienda, que se lleva por tierra.
Vaca: vacuno hembra que ha cumplido 3 años de edad.
Valor venal: valor de comercialización.
Valor: concepto económico que se refiere al precio más probable al que llegarán
compradores y vendedores de un bien o servicio que está disponible para su
adquisición.
Vaquillona: vaca nueva de 1 a 3 años.
Variabilidad del precio: variación del precio en un momento y tiempo
determinados.
Venal: vendible o expuesto a la venta.
Vida Probable: la estimación en años del tiempo total de vida útil de un edificio,
desde el momento de su construcción hasta el momento en el que deja de estar
en condiciones para ser usado conforme su destino.
Vida Remanente: es la expectativa en años de vida útil que le resta a un bien.
Vida Útil: es el plazo durante el cual un inmueble está en condiciones de ser
usado para el fin a que se destina.
Viscosidad: propiedad de los fluidos por la que presentan resistencia a la
velocidad de deformación.
m ó dulos
m1
m1
•
microobjetivos
Comprender los conceptos técnicos propios de la tasación (tales como tasar,
cotizar, precio y valor) y sus doctrinas, para aplicarlos correctamente a los
casos particulares.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.12
m1
contenidos
Conceptos generales de la materia
En el presente módulo estudiaremos el significado de algunos conceptos
claves para nuestra asignatura tales como la tasación, cotización, valor y precio.
Éstos son los más importantes a tener en cuenta en el momento de realizar la
tasación de un bien, cualquiera fuera su naturaleza. Ahora comencemos:
1.
¿Que es la Tasación?
Autores como Arson, Marston y Thomas definen a la tasación como el
arte de estimar o dar el justiprecio de los valores de cambio de determinadas
propiedades. Se puede decir que la tasación es la estimación del valor en dinero
sobre una cosa y dicha cosa es a su vez, susceptible de valor pecuniario. La
tasación siempre recae sobre cosas materiales capaces de modificar su valor
y que, desde el punto de vista jurídico, responden al nombre de bienes. Éstos
constituyen parte del patrimonio activo de una persona y pueden ser muebles,
inmuebles y semovientes.
Al tasar un bien inmueble se tiene un objetivo determinado que es medir
el valor monetario de una propiedad en un mercado y tiempo determinado.
Asimismo, vamos a aclarar algunos conceptos que son utilizados con frecuencia
y que tienen relación con la materia que vamos a estudiar; dichos conceptos nos
ayudarán a ubicar y precisar la tarea específica de tasar.
Tasar
Precio
Valor
Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una
mercadería.
Graduar el precio o valor de una cosa o de un trabajo.
Justipreciar.
Valor pecuniario en que se estima algo
Estimación que le asignamos a nuestras preferencias
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 13
Cotizar
Apreciar
Valorar
Valuar
Avaluar
Poner o fijar precio: estimar particularmente de forma
pública a alguien o algo en relación con un fin determinado
Poner precio o tasar a las cosas vendibles
Señala el precio de algo. Reconocer, estimar o apreciar el
valor de alguien o algo
Transitivo de valorar
Transitivo de valúa
A
1
Fuente: Diccionario de la Lengua Española. Real Academia Española 22 Edición
año 2001.
Ahora bien, con todo esto podemos entender que avaluar, valuar y valorar
son sinónimos entre sí: los términos se refieren a la tarea de estimar o apreciar
que realiza una persona para obtener el valor o precio de una cosa. Podríamos
pensar que cualquiera de nosotros, a diario, valoramos o apreciamos el valor
que tienen las cosas, en función de las preferencias que tenemos de las mismas,
y no necesariamente tenemos que ser expertos para ello.
Si una persona realiza la tarea en forma pública diremos que la misma
se encarga de cotizar. Cabe aclarar aquí que una persona que realiza dicha
tarea en forma pública debe denotar cierta idoneidad en la función. Se entiende
por esto que la persona que se encarga de cotizar debe demostrar solidez, lo
cual se logra formándose en dicha tarea e implica poseer criterio, experiencia, y
aplicación de métodos.
Para ser más específicos, pensemos en el caso de un martillero y
corredor público al momento de cotizar un inmueble antes de ponerlo a la venta,
realizando dicha cotización por requerimiento del propietario (el Cliente).
Entonces, decimos que cualquier persona puede avaluar, valuar o valorar,
y que para esta tarea no es necesaria una formación específica. Ahora bien,
no cualquiera puede cotizar, ya que para ello se requiere pericia, idoneidad
u oficio en el tema.
Si estas personas realizan dichas tareas en forma oficial, lo que ejecutan es la
acción de tasar, porque lo hacen en representación de un órgano del Estado.
Como ejemplo de tasar, tenemos el caso típico del Martillero y Corredor
Público en la sede judicial; allí actúa, como Perito Tasador, por requerimiento
oficial del juez.
¿El precio en una tasación varía?
Puede ocurrir que el precio determinado en una tasación sufra
variabilidad, ya sea aumentando o disminuyendo el importe establecido. Por
lo general esto sucede cuando ingresa al mercado, transformándose en precio
venal para la venta. Las circunstancias fortuitas que provocan la variabilidad
pueden ser de distintas índole, lo ideal es que el tasador esté prevenido y haya
efectuado una correcta técnica de balance que será lo que le permitirá escoger
una metodología más propicia conforme al objeto y al mercado.
Para ello, el tasador deberá reconocer los aspectos técnicos, jurídicos y
económicos, que inciden en la tasación. Veamos con mayor detalle cada uno de
estos tres aspectos:
 El
aspecto técnico: es la situación que involucra la metodología; un
buen método empírico ayudará a determinar objetivamente el bien y el
momento económico, tras una aplicación de la técnica correspondiente.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.14
 En
cuanto al jurídico, se considera de suma importancia verificar
la certeza de los títulos, situación de planos, invasiones, ordenanzas
municipales, etc.; puesto que cualquier problema planteado en estas
circunstancias puede significar la imposibilidad de transferencias u otros
inconvenientes que se reflejan de inmediato, creando una disminución
en el precio por pago de multas u otra solución jurídicamente costosa.
En definitiva, la situación jurídica, tanto del sujeto como del objeto, se
debe tener en cuenta puesto que incide en el precio.
 El aspecto económico: es el determinante del precio. El correcto análisis
del mercado inmobiliario - recensión, estabilidad, progresión económica
- es el punto de partida para la tasación, lo que nos puede demostrar
que, en algunas ocasiones, el capital invertido en una construcción
no siempre se refleja en el precio de transferencia, algunas veces se
mantiene o bien se puede ver perjudicado o favorecido. Es por ello
que necesitamos identificar la situación que caracteriza el momento
económico.
En la tasación, no podemos separar los tres aspectos porque son
concurrentes y constituyen la base de esta especialidad. Todos estos aspectos
quedan a cargo del profesional interesado en incursionar en esta materia, que
deberá adquirir los conocimientos y la experiencia necesarios a fin de realizar
una correcta tasación para la determinación del justoprecio.
Para continuar con el estudio de la materia, vamos a analizar otros conceptos
importantes. Luego de aclarar en qué consiste la tarea, función u oficio de tasar y
de quién lo puede hacer, vamos a avanzar para poner en claro cuál es el objetivo
o motivo de dicha tarea. Para ello, ahondaremos en los conceptos de valor y de
precio.
El valor se define como el resultado de la comparación de bienes y riquezas en
función de una unidad monetaria, para un mercado dado y en un determinado
tiempo. El valor de un bien es único, objetivo y privativo del bien examinado.
El valor no es una característica del bien sino una función variable con
los fines de la estimación. No existen diversos valores para un mismo bien, lo
que existen son distintos métodos para estimarlo. Esos métodos serán nuestro
objeto de estudio, pensando cómo cada uno de ellos se adapta en mayor o
menor medida a cada avalúo en particular.
Volviendo a la idea de unicidad del valor, así lo ha entendido también
la Primera Convención Panamericana de Valuadores, realizada en Lima en
1949, al establecer “que el valor de un inmueble en un momento dado es único,
cualquiera sean los fines para los que se avalúa este valor, es ideal y el objeto
de una valuación es aproximarse lo más posible a él. El grado de aproximación
de una valuación está en función directa del fin para el cual se efectúa, ya sea
tributario, hipotecario, comercial o judicial”.
De este concepto general se derivan otros conceptos fundamentales:
valor mercado y valor patrimonial. Veamos a continuación sus características:
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 15
 El
valor mercado es el que le
corresponde a una propiedad al
momento de realizar la tasación. Se
encuentra relacionado, en forma
directa, con la oferta y demanda
de bienes de características
similares, que se encuentren
situados en zonas semejantes.
Usted bien se imagina que al existir
mayor cantidad de ofertas con
relación a la demanda, el precio
del inmueble baja; mientras que
a mayor cantidad de demanda en
relación a la oferta, el precio del
inmueble aumenta.
 Por su parte, el valor
patrimonial
es un tanto difícil de obtener en una
tasación puesto que el patrimonio
no representa únicamente el
conjunto de bienes que posee una
persona, como lo define el Código
Civil en su Art. 2312, sino que a ello
hay que agregarle las cargas que
inciden en el inmueble. Entonces,
el valor patrimonial de un bien es
igual al valor mercado del mismo,
menos las cargas que lo gravan.
Profundicemos un poco más…
2. Valor y Precio
La persona que realiza la tarea de tasar o cotizar logra el efecto de poner
valor o determinar el precio a una cosa. Comenzamos definiendo que valor es
la estimación que le damos o asignamos a nuestras pertenencias. Se dice que
el valor que le asignamos a una cosa siempre se da en función de otra cosa
distinta; que el valor surge de la comparación que realizamos entre dos riquezas
entre sí.
Esto nos remonta a la época del trueque cuando se negociaban las cosas
por lo que se apreciaba equivalía de otra. Así podríamos decir que un escritorio
tiene el valor equivalente a dos sillas, el valor del escritorio se apreciaba, se
estimaba en función de las sillas. De la misma manera, si comparáramos el
escritorio con otro bien, la apreciación es la proporción que representa del otro.
Por ejemplo 1 pizarrón podría equivaler a ½ puerta, 1 ventilador, etc.
Con el tiempo, surgió lo que denominamos la moneda y más
contemporáneamente el papel moneda. Se trata de una cosa, un bien, una
riqueza en sí misma o de lo que representa nominalmente, y fue creado para
agilizar la comercialización de los bienes en el mercado. Con él surgió lo que
denominamos precio, que no es otra cosa que la comparación de dos riquezas,
siendo una de ellas el papel moneda.
Podríamos completar el concepto diciendo que cuando el valor de una
cosa surge de compararla con la unidad monetaria, estamos en presencia de lo
que se denomina precio. Cuando el valor de una cosa se encuentra en función
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.16
de la unidad monetaria, el valor es sinónimo de precio. El precio es un valor
pecuniario, un valor relativo al dinero.
Ahora bien, cabría preguntarse: ¿el precio o valor de un bien es siempre el
mismo?
3. Variabilidad del precio.
Anticipándonos a la respuesta de la pregunta formulada, el precio no
siempre es el mismo. Para encontrar la respuesta nos formulamos los siguientes
interrogantes
 ¿Por qué varía o cambia el precio o valor de las cosas?
 ¿Cuáles son los motivos por los que varía el precio?
Aquí haremos referencia a un principio económico, el principio de escasez,
que afecta la variabilidad de los precios. Este principio plantea que los bienes
valen más o menos unos que otros, en relación a cuán limitada sean las
cantidades existentes del mismo en un lugar.
Como ejemplo típico, un bien muy limitado en las cantidades que podemos
obtener de él es el diamante. Por lo tanto, ése es el motivo por lo que un diamante
es caro, es un bien de lujo, es un bien que muy pocos podrían comprar, de hecho
es poco probable que alguien tenga el patio de la casa lleno de diamantes.
Por el otro lado, el agua es un bien que existe en mucha mayor cantidad
(paradójicamente, nuestro planeta se llama Tierra y en su gran mayoría está
compuesto de agua), por lo cual su precio es uno de los más bajos que existen,
cualquier persona puede adquirir litros de agua, de hecho es posible que alguien
tenga una pileta llena de agua en el patio de su casa.
Pero aquí no concluye la cuestión, ya hablamos de que la escasez se da
en un lugar, pues los recursos o bienes son limitados, y de ello se deriva que
el consumirlos implica su agotamiento en el tiempo: el stock de existencias
se reducirá y el precio de los mismos tenderá a aumentar. Éste es otro de los
motivos que nos harán variar el precio de los bienes.
También tenemos ciertos casos en los que la escasez no sólo se da en un lugar
y en un tiempo determinado, sino que también ocurre en una circunstancia
específica o particular. Suponga Ud. que se encuentra en un desierto sometido
al calor, y que sumado a ello se le ha terminado el agua que llevó para realizar
la travesía, o que por cierto accidente perdió toda el agua de la que disponía.
Luego de caminar un rato, aparece un vendedor que tiene para ofrecer diamantes
y agua fresca.
Analice y respóndase:
¿Cuál de los bienes adquiere mayor precio, dadas estas circunstancias?
¿Cuánto pagaría por el diamante? ¿Cuánto por el agua?
4. Principios Generales de Tasación.
El Tribunal de Tasaciones de la Nación, en su Norma TTN 1.31, ha
establecido un concepto sobre lo que es tasar o valuar, considerándolos
expresamente como sinónimos, ajustándolo estrictamente a la tarea del experto
tasador y basando el concepto en tres principios fundamentales y aceptados a
nivel internacional. Así, define que:
“Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de
bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido”.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 17
En función de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales:
1)
2)
3)
Principio de sustitución: el valor de un bien es equivalente al de otros
activos de similares características sustitutivos de aquél.
Principio de temporalidad: el valor de un bien está en función de la
fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo.
Principio de finalidad: la finalidad de la valoración condiciona el
enfoque, el método y las técnicas por seguir.
5. Categorías de las Tasaciones2.
Se clasifican las tasaciones en las siguientes categorías:
1) Estimativas: la apreciación del valor económico de la cosa se realiza por
impresión del experto, basada en comparaciones de valores no analizados
técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente, con
explicaciones relativas a las razones de la estimación.
2) Ordinarias: la apreciación del valor se funda en la comparación de valores
analizados en detalle, de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará de una
memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios
para la tarea serán proporcionados por el comitente.
3) Extraordinarias: se dan cuando, además de las que caracterizan a las
Ordinarias, se realiza una o más de las siguientes tareas:
1 Tribunales de Tasación de la Nación www.ttn.gov.ar
2 Norma TTN 2.2 www.ttn.gov.ar
a.
b.
c.
Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que
sean aplicables.
Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc.,
correspondientes a una época anterior, de por lo menos cinco
años, a la fecha de la encomienda.
Actuación conjunta con otros profesionales.
Continuemos ahora con los fundamentos que sustentan la tasación
La tasación de un inmueble tiene siempre una finalidad práctica
determinada y, cualquiera sea la teoría que alrededor de esta operación se
desarrolle, será forzoso reconocer que dado su carácter netamente utilitario,
su aplicación a los casos concretos no podrá escapar de la influencia de la
naturaleza propia de aquella finalidad.
Los motivos que comúnmente hacen necesaria o procedente la tasación
son:
• la compraventa.
• la garantía de préstamos.
• la división de condominios.
• la confección de inventarios.
• los reclamos por invasión de terrenos.
• la regulación de cargas impositivas.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.18
•
•
las expropiaciones.
la especulación.
Si bien el punto de partida y las normas básicas para la tasación de un
mismo inmueble, han de ser lógicamente uniformes, no es posible pretender
que el criterio práctico para concluirla haya de ser uniforme a pesar de que los
motivos puedan ser tan diferentes.
La evidencia de esta tesis encuentra su apoyo en los hechos.
6. Doctrinas: Objetiva y Subjetiva
La tarea de tasar se lleva a cabo aplicando métodos según las
características, la finalidad y la potencialidad de los bienes. Hablaríamos de
que una tasación es objetiva cuando el análisis y estudio del bien se realiza
solamente teniendo en cuenta sus características físicas actuales (solo se evalúa
el objeto).
En el otro extremo tenemos que una tasación sería subjetiva cuando,
además del análisis y estudio de sus características físicas actuales, se pone
en consideración la potencialidad de lo que se podría realizar con los bienes
dándole un destino distinto al actual, variando según la finalidad que se le quiera
asignar (es decir, se evalúa lo que un sujeto pretenda realizar con el bien).
Veamos un ejemplo:
El Palacio Ferreyra está situado en Barrio Nueva
Córdoba de la Ciudad de Córdoba, una de las zonas
de mayor construcción de edificios en altura en los
últimos años y que también concentra la mayor
cantidad de estudiantes universitarios.
El Palacio posee unas características constructivas
y calidad de materiales que lo hacen único.
Perteneció a una familia de apellido Ferreyra, de allí
su denominación, pero en la actualidad funciona
como un Museo de Arte que depende de la Provincia
de Córdoba, que expropió el inmueble.
Hasta el día de hoy, la familia Ferreyra sigue
reclamando ante la justicia que el valor que le
pagaron por la expropiación no es suficiente, pues
pretende que la tasación se considere en forma
subjetiva, lo que le daría un mayor valor al inmueble,
mientras que la Provincia por ley tuvo que tasar en
forma objetiva.
En este caso, la justicia dirá hacia qué doctrina se
inclina. Considerando solamente la construcción
que posee hoy, para expropiar un inmueble, la ley
determina que el valor de tasación debe ser objetivo.
Sería subjetivo, siguiendo con el ejemplo anterior, tasar el mismo
inmueble pero evaluando la cantidad de metros cuadrados cubiertos que se
pueden construir sobre el terreno, y la cantidad de departamentos por planta.
Es evidente que los valores serían distintos, pues en la zona se pueden construir
torres con la altura más alta permitida en toda la ciudad.
7. Simetría: su importancia
7.1. Definición de simetría
Sin entrar en mayores detalles, para los propósitos de la presente asignatura,
consideramos de utilidad dar algunas nociones elementales de simetría que
servirán para regularizar lotes de características asimétricas.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 19
La simetría es la propiedad que tienen algunas figuras de parecer equilibradas
y armoniosas por estar sus partes distribuidas de manera tal que, con respecto
a un punto o una recta, constituyen un conjunto armónico.
Si las personas fueran simétricas, podríamos partir en dos una foto
de manera tal que nos permita obtener exactamente la mitad de la figura, y
notaríamos que ambas partes son iguales. Lo mismo ocurriría con un objeto
o animal cuando sus lados tengan armonía en un todo. Llevada a un terreno,
cuanto más simétrico (regular) sea el mismo más aprovechable será su superficie
al momento de realizar las mejoras. Los terrenos con proporciones adecuadas
constituyen un predio con armonía en sus dimensiones.
7.2. Centro de simetría
Una figura tiene centro de simetría cuando, respecto de ese punto, cada
una de las figuras tiene su centro en la intersección de las diagonales, en la
misma figura.
En los paralelogramos, el centro de simetría está dado por el punto de
intersección de las dos diagonales. En la circunferencia el centro geométrico “O”
es el centro de simetría. Cualquier punto de ella tiene su punto simétrico.
7.3 Eje de simetría
Se dice que dos puntos distintos son simétricos con respecto a una
recta, llamada eje, cuando se encuentre sobre una misma perpendicular a dicha
recta y equidistante de ella.
La simetría con respecto a una recta se llama axial, y la recta, eje de
simetría.
Se dice que una figura tiene eje de simetría cuando haciendo girar 180º
sobre el supuesto eje, a una de las dos partes en que ha quedado dividida la
figura, la misma coincide exactamente con la otra. En otras palabras, el eje de
simetría es el que divide a la figura en dos partes iguales, de tal manera que
superponiéndolas coinciden en toda su extensión.
Por lo tanto, hay figuras que tienen uno, dos o más ejes de simetría, y
otras que no tienen ninguno.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.20
8. Superficie
La superficie de una figura es la medida de su extensión considerando
dos dimensiones: largo y ancho.
La unidad de medida es el metro cuadrado (m2). Por lo tanto, para
calcular la superficie de una figura habrá que averiguar cuántas veces la unidad
de medida está comprendida en dicha superficie.
Los polígonos pueden tener superficies regulares o irregulares. A
continuación nos ocuparemos de la explicación de las superficies irregulares.
Omitiremos la explicación de la superficie de los polígonos regulares, en virtud
de que por ser tan elemental, consideramos que debe ser conocida por todos.
Para explicar la superficie de los polígonos irregulares, utilizaremos el
método más sencillo, es decir, por medio de la división de triángulos. Estas
superficies irregulares pueden darse en terrenos o campos que por diversos
motivos resultaron subdivididos, invadidos, etc.
Para hallar la superficie es menester recurrir a la triangulación, tomando
como punto de partida uno de los vértices y, desde allí, se trazan segmentos de
recta a los vértices no consecutivos, como podrá verse en el próximo ejemplo.
Una vez obtenidos diversos triángulos - A B C, A C D, A D E y A E F
-, a los efectos de hallar la superficie de cada triángulo, usted deberá aplicar
la fórmula base por altura sobre dos y señalar cada superficie con la siguiente
numeración: I, II, III, IV.
A continuación analicemos un ejemplo:
Ud. posee un terreno con forma de polígono irregular
El mismo tiene una superficie total de doscientos setenta y siete mil
quinientos metros cuadrados (277.500 mts2).
La superficie está calculada a través del método de la triangulación,
que a continuación pasaremos a ejemplificar.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 21
Superficie
gulo I
Trián-
Superficie
gulo II
Trián-
Superficie
gulo III
Trián-
Superficie
gulo IV
Trián-
Total
bxh
2
800 m x 300 m
2
120.000 m2
bxh
2
900 m x 100 m
2
45.000 m2
bxh
2
600 m x 200 m
2
60.000 m2
bxh
2
700 m x 150 m
2
52.500 m2
277.500
mts2
9. Denominaciones catastrales utilizadas
En este apartado Ud. será brevemente introducido en el ámbito de las
denominaciones empleadas por la Dirección Nacional y Provincial de Catastro, a
los fines de la identificación de la tierra según Ley de Catastro Nacional 14.159
IC 1 http://materias.fi.uba.ar/7018/Ley%2014159.pdf y Decreto Reglamentario
Nº 17.389/53.
 Predio: extensión territorial configurada por la poligonal cerrada que
delimita físicamente el derecho del dominio, cierto o presunto de una
persona o de varias en condominio. El predio puede estar constituido
por uno o más títulos.
 En el orden de la provincia de Córdoba, según la ley 5738 de catastro,
se denomina planta:
o Urbana: a las ciudades, pueblos, villas y todo otro fraccionamiento
representado por manzanas o unidades equivalentes, cuyas
superficies no excedan a una hectárea y media y no superen a
doce hectáreas rodeadas de calles.
o Suburbana: conjunto de fracciones (quintas) cuyas superficies
excedan de una y media, y no superen a doce hectáreas
rodeadas de calles.
o Subrural: conjunto de fracciones de tierras (chacras) cuyas
superficies excedan a doce hectáreas y no superen a ciento
veinte hectáreas rodeadas por calles.
o Rural: conjunto de predios cuyo fraccionamiento no encuadre
en las clasificaciones establecidas en lo que respecta a urbana,
suburbana y subrural.
 Parcela: toda posición de inmueble con características uniformes,
cerradas por una línea polígona perteneciente a un solo dueño o a varios
en condominio por uno o más títulos ubicados en un mismo partido
dentro de un término que puede ser manzana, chacra, quinta, cuartel o
sección.
 Propiedad horizontal: en el caso de inmuebles sujetos a este régimen,
se considerará como parcela al conjunto del inmueble y como subparcela
cada una de las unidades que lo componen.
Habiendo visto las nociones de simetría aplicables a terrenos irregulares y
los tipos de denominaciones catastrales empleados, Ud. está en condiciones de
ver la temática referida a los métodos de tasación y sus aplicaciones.
Finalizamos aquí el Módulo 1 en el que hemos conocido parte del vocabulario
que utilizaremos en el futuro para relacionarnos profesionalmente con nuestros
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.22
pares, y le dejamos una pista para ampliar sus informaciones sobre el catastro
en Internet: puede consultar en la siguiente página http://www.catastro.meh.es/
esp/enlaces1.asp los enlaces a distintas direcciones de catastro de Argentina
y del mundo.
m1 |contenidos | AA
asistente académico 1
Verbo transitivo es aquel cuya acción recae sobre un objeto distinto del
sujeto. Por ejemplo
Veo la torre.
La abeja elabora la miel.
Son oraciones transitivas porque está expresado en ellas lo que veo, lo
que elabora la abeja, por ejemplo.
Por el contrario, verbo intransitivo es aquel cuya acción no pasa de
una persona o cosa a otra. Algunos verbos son siempre intransitivos, como ir;
nacer, morir, brillar. Es decir, en este tipo de verbos la acción se acaba en el
sujeto. Por ejemplo, no tiene sentido decir “yo muero a Juan”.
Fuente: http://www.escolared.com.ar/nuevacarpeta/elverbo.html
m1 |contenidos | IC
información complementaria 1
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 23
Ley 14159 - Catastro Nacional - Prescripción adquisitiva de
inmuebles
TÍTULO I - EL CATASTRO NACIONAL
ARTÍCULO 1.- Procédase a la ejecución del catastro geométrico parcelario de todo el territorio de jurisdicción
nacional, en sus dos aspectos fundamentales, el físico y el jurídico, con el propósito determinante de obtener la
correcta localización de los bienes inmuebles, fijar sus dimensiones lineales y superficiales, su naturaleza intrínseca,
su nomenclatura y demás características y sanear en definitiva los respectivos títulos de propiedad.
ARTÍCULO 2.- Los trabajos a que se refiere la presente ley estarán a cargo de la Dirección Nacional del Catastro, que
funcionará como organismo centralizado dependiente del Ministerio de Obras Públicas de la Nación.
ARTÍCULO 3.- La ejecución del catastro físico se llevará a cabo separada o simultáneamente en forma de obtener:
a) El catastro preparatorio;
b) El catastro geométrico parcelario definitivo.
ARTÍCULO 4.- Para la formación del catastro preparatorio se utilizarán todos los trabajos catastrales relacionados con
el territorio de jurisdicción nacional, los que serán sometidos a un riguroso análisis que permita establecer su grado de
bondad y correlativamente la posibilidad de su aprovechamiento.
ARTÍCULO 5.- En la ejecución del catastro preparatorio se procederá, asimismo, a la demarcación de los límites de
los territorios de jurisdicción nacional y sus divisiones con intervención del Ministerio del Interior, cuando así
corresponda.
ARTÍCULO 6.- En las zonas territoriales donde no existieran trabajos catastrales, o en las que aun existiendo no
resultaren aprovechables, se realizarán aquéllos, con vistas a servir tanto al catastro preparatorio (complementación)
como al catastro geométrico parcelario definitivo.
ARTÍCULO 7.- El catastro geométrico parcelario que permitirá obtener con carácter definitivo la correcta localización
y descripción física de los inmuebles, se ejecutará en forma de satisfacer a las exigencias técnicas modernas que esta
labor impone. A tal fin los trabajos geodésicos fundamentales que sirvan de apoyo a la confección de la carta del país
(ley 12696) servirán a su vez para el catastro geométrico parcelario del territorio.
ARTÍCULO 8.- Si la urgencia en acelerar las tareas para la localización geográfica de los inmuebles en las zonas
donde no existiere triangulación geodésica, así lo exigiera, se podrán apoyar los trabajos del levantamiento en
triangulaciones topográficas y poligonaciones con arranques y controles en puntos determinados por posiciones de
astronomía expeditiva. Tales puntos se vincularán posteriormente a la triangulación geodésica fundamental.
ARTÍCULO 9.- Para el cumplimiento de lo estipulado en el artículo 7 de la presente ley el Ministerio de Obras
Públicas (Dirección Nacional del Catastro), tendrá derecho a exigir, con prioridad, la realización de los trabajos
geodésicos fundamentales por parte del Instituto Geográfico Militar, donde así lo necesitare, quedando eximido de las
erogaciones que estipula el artículo 14 de la ley 12696.
ARTÍCULO 10.- El catastro geométrico parcelario definitivo comportará, esencialmente, la ejecución de los trabajos
siguientes:
m1
material
Material básico:
•
AGUADA, et ál: Manual Integrador del Tasador.
Advocatus, 2007.
Córdoba, Editorial
Material complementario:
•
AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasación inmobiliaria urbana y rural.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.24
•
4º Edición (reelaborada, ampliada y actualizada). Rosario, Editorial
Juris, 2006.
CHANDIAS, M.: Tasación de inmuebles Urbano. Buenos Aires, Editorial
Alsina, 1954.
•
GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y rurales.
2º Edición. Buenos Aires, Editorial Alsina, 1994.
•
IBÁÑEZ, M. A., TOPALIÁN, A.: Elementos de la tasación bienes muebles,
inmuebles y semovientes. 2º Edición. Córdoba, Editorial Alveroni, 2008.
m1
activdades
m1 | actividad 1
El cliente que nunca falta
Usted se acaba de recibir y un amigo suyo, que
es Martillero y Corredor Público, hace muchos
años, le ofrece trabajo en su estudio.
El primer día su amigo le encarga la atención del
estudio, y se va a realizar una tasación, suena el
timbre, usted atiende, y se presenta el Sr. Rava,
cliente habitual del estudio, quien va a contratar
sus servicios
Mientras espera a su amigo, el Sr. Rava comienza a preguntar sobre
situaciones relacionadas con su profesión, porque siempre ha escuchado sobre
términos que nunca entendió. Ante esta situación, usted deberá contestarle las
siguientes preguntas:
1.
2.
3.
4.
¿Qué es la tasación?
Me dijeron que valuar y cotizar es lo mismo. ¿Es así efectivamente?
¿Cuál es el significado de los términos valor mercado y valor patrimonial?
¿De qué forma incide la oferta y la demanda en el precio de una
propiedad.
Como producto de la excelente calidad de sus explicaciones, a la semana
siguiente el Sr. Rava vuelve a recurrir a usted para aclarar sus inquietudes:
5.
6.
El Sr. Rava le comenta que hace algunos días escuchó a otros colegas
hablar de las doctrinas subjetiva y objetiva y en relación con ello le
pregunta: ¿qué son dichas doctrinas?
¿De acuerdo con qué denominación catastral se encuentra una propiedad
que está ubicada en el centro de la ciudad?
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 25
7.
Ahora explíquele al Sr. Rava el principio de escasez y cómo incide en el
precio de la propiedad.
m1
glosario
Catastro: el inventario y registro de la propiedad inmobiliaria, publica y privada,
urbana y rural de un territorio o país en sus aspectos físicos, jurídicos y valorativos.
Cotización: estimar particularmente, de forma pública, a alguien o algo en
relación a un fin determinado.
Denominaciones Catastrales: definiciones dadas por las leyes de la dirección
de catastro (Provincial, Nacional y Municipal) a los distintos tipos de inmuebles.
Doctrina: Escuela, Método, Disciplina.
Escasez: condición del mercado existente a cualquier precio, en la cual la
cantidad ofrecida de un bien es menor que la cantidad demandada.
Estimativa: apreciar, fijar.
Objetiva: al realizar la tasación sólo se determinan las características físicas
actuales.
Ordinarias: comunes, usuales, frecuentes.
Pecuniario: concerniente o relativo al dinero efectivo
Precio: término usado para designar la cantidad pedida ofrecida o pagada por
un bien o servicio.
Propiedad Horizontal: en inmuebles, se considera parcela al conjunto del
inmueble y subparcela a cada unidad que la compone.
Simetría: correspondencia de posición, forma y medida, con relación a un eje
entre los elementos de un conjunto.
Subjetiva: perteneciente o relativo a nuestro modo de pensar o de sentir, y no al
objeto en sí mismo.
Superficie: extensión, medida de un espacio limitado por una línea.
Tasación: justiprecio, estimación del precio de algo, fijar oficialmente ese precio.
Técnica de balance: equilibrio, comparación para la elección de un método
correcto.
Valor: concepto económico que se refiere al precio mas probable al que llegarán
compradores y vendedores de un bien o servicio que está disponible para su
adquisición.
Variabilidad del precio: Variación del precio en un momento y tiempo
determinados.
Venal: vendible o expuesto a la venta.
m2
m2
•
microobjetivos
Comprender en qué consisten los diferentes métodos y técnicas más
utilizados en la tasación de inmuebles, para aplicarlos adecuadamente
en su desempeño profesional.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.26
m2
contenidos
Métodos de Tasación
La necesidad de efectuar valuaciones de bienes llevó a profundizar sobre
los factores y elementos que influyen en la estimación de un valor. Es necesario
aclarar que los métodos de tasación no se encuentran ligados a normas legales,
es decir, que no existe norma alguna que nos indique el procedimiento a seguir
para realizar una tasación, sino que a la fijación de un valor se llega mediante la
aplicación de diversas técnicas que nos permiten demostrar las características
del bien y compararlo con antecedentes. Dichos antecedentes pueden servir
para la aplicación de dos teorías.
Una de ellas sostiene que la tasación del inmueble debe realizarse
teniendo en cuenta la condición actual del mismo, sin tener en cuenta futuras
condiciones, lo que llamamos “valor potencial”. La otra teoría tiene en cuenta
datos del presente y las posibilidades futuras del bien.
La primera teoría, es decir, la de actualidad exclusiva, es rechazada
por algunos especialistas en la materia, dado que éstos sostienen que las
condiciones actuales son muy importantes al momento de realizar una tasación
pero, que de ningún modo deben perderse de vista las condiciones futuras del
bien, debido a que esto puede influir en el valor actual del mismo.
Ahora bien, si nos basamos en la concepción actual y general de Chandias,
encontramos que éste clasifica los métodos en dos grupos: separativos y de
conjunto, además encontramos el Método Empírico
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 27
•
Método Directo Comparativo o Separativo:
Parte de la premisa que un inmueble se encuentra compuesto de dos
elementos fundamentales. En el caso de un terreno, por ejemplo, se
habla del terreno por un lado y las mejoras realizadas en él por el otro,
y que cada uno tiene un valor por sí mismo, independiente uno del otro.
•
Método Indirecto O De Conjunto o De Renta :
Este método tiene en cuenta el beneficio que presta el bien en su
totalidad, sin considerar otra cosa que la renta real o probable que el
mismo pueda producir. De esta clasificación surge que los métodos
pueden clasificarse en específicos o comparativos.
o Los métodos específicos: tienen en cuenta las particularidades
del bien, superficie, forma del terreno, condiciones del suelo,
topografía, categoría de edificación, aprovechamiento y
distribución de la superficie edificada y renta.
o Los métodos comparativos: tienen en cuenta las características
generales del bien a tasar y lo comparan con propiedades de
semejantes características en cuanto a su ubicación, superficie
del terreno y edificada, categoría de las mejoras, etc.
Puede explorar ahora el powerpoint técnicas de tasación
lo que hemos trabajado hasta aquí en la materia.
IC
1como síntesis de
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.28
1. De los métodos usuales de tasación
Los métodos más usuales de tasación son el método directo, el método
indirecto, y el empírico que describiremos a continuación. Veamos.
El método directo es aquel que analiza, por un lado, el valor del terreno,
y por el otro, el de sus mejoras (edificaciones que se encuentren asentadas en
éste), obteniendo de cada uno de ellos un resultado; de la suma de ambos se
obtiene el valor total del inmueble. El estudio de la tierra se realiza de forma
comparativa, para lo cual se realiza una minuciosa búsqueda de antecedentes
de lotes libres de mejoras, que posean características similares en cuanto a
ubicación, forma, superficie, servicios, etc.
Dichos antecedentes luego son homogeneizados a través de la aplicación
de técnicas, como puede ser la aplicación de tablas.
El valor de las mejoras se obtiene teniendo en cuenta las características
generales de la edificación, en lo que respecta a calidad (categoría), cantidad,
antigüedad, estado de conservación, etc.
Este análisis es más riguroso que el Método Indirecto o de Conjunto,
ya que se hace estableciendo el presupuesto de ejecución de obra, o bien
determinando el valor del metro cuadrado cubierto, a los que en ambos
casos corresponde aplicarle el porcentaje de descuento correspondiente a
amortización, según su antigüedad y estado de conservación.
Dentro de los métodos separativos existe una teoría que identifica a las
técnicas utilizadas en los mismos como comparativas, analíticas o empíricas. Las
comparativas y analíticas tienen como objetivo la aplicación de los métodos
anteriormente descriptos, mientras que las empíricas, se basan en la experiencia,
en la capacidad que tiene el tasador para buscar datos, compararlos tanto en
sus aspectos internos como externos y realizar una investigación de sus valores.
Esta técnica ayuda en muchas oportunidades al tasador a encontrar el método
correcto para encontrar el valor de un bien.
Por el otro lado, el método indirecto es de conjunto, es decir, el valor del
inmueble se encuentra relacionado en forma directa con la renta líquida anual
que éste produce o es capaz de producir, la que es capitalizada a un tipo de
interés conveniente, lo que nos conduce a su valor.
2. Observaciones sobre el método indirecto
Retomando lo expresado anteriormente sobre este método, decimos
que la conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un
tipo de interés equitativo, es un método universalmente aceptado como básico
en toda tasación.
Para aquellos bienes que están destinados a producir renta, esta
capitalización es uno de los elementos más importantes que hacen a la formación
del juicio definitivo. Éste es un método claro, expeditivo, y exclusivamente
matemático que comprende dos elementos determinantes:
• la estimación y separación de la renta bruta actual
• la aplicación de una tasa conveniente de capitalización
El valor de inversión de una propiedad depende
de la cantidad y calidad de los frutos que genera
o bien puede generar y de otros factores que
pueden alterar la cantidad o calidad de éstos; o
bien pueden producir una disminución o aumento
en el poder adquisitivo del dinero, lo que se va a
encontrar reflejado en la tasa de capitalización.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 29
La tasa de capitalización, a su vez, depende de los riesgos que genere
la inversión: a medida que aumenta el interés, más alto es el riego, tanto para
el capital como para la renta. En consecuencia, los títulos que devengan altos
intereses no se negocian con tanta facilidad como aquellos que producen
intereses más bajos.
En la actualidad, al encontrarnos inmersos en una economía globalizada,
existen hechos tales como la caída de la bolsa en mercados internacionales, que
pueden producir de una forma u otra algún tipo de recesión que influya en forma
directa en las economías particulares.
Por eso, el análisis del mercado inmobiliario se debe realizar en el
momento económico que corresponda, a fin de obtener una tasación lo más
acertada posible.
2.1 Tasa de capitalización
Para que surja de la aplicación de este método, (método indirecto)
un resultado razonable, es imprescindible que la tasa de interés utilizada sea
equitativa. La renta es muy fácil de calcular siempre que los datos que se tengan
no sean erróneos; no ocurre lo mismo con el cálculo de la tasa, el cual no tiene
más método para su determinación que el buen criterio del tasador.
No obstante, existen algunos factores a tener en cuenta para determinar
una tasa de interés razonable, los que se describen de la siguiente manera:
•
•
El tipo de edificación: definido por la calidad de los materiales y la
funcionalidad en la distribución de las mejoras, lo que se relaciona con
otros elementos de importancia como la duración física del inmueble, el
valor residual del mismo, la caída en desuso etc. Es decir, edificios de
alta calidad tanto material como funcional serán más fáciles de vender;
esa perspectiva de realización de capital invertido hace disminuir la
tasa de interés.
La ubicación de la propiedad: la zona donde se encuentre el
inmueble nos va a dar un panorama de la categoría de inquilino y sus
futuras tendencias; si éstas son de desarrollo y valorización indicarán
estabilidad y una duración en la renta.
En consecuencia, podemos decir que la tasa de interés va a depender
de las condiciones que le otorguen seguridad a la renta y que le aseguren
duración, de manera que a condiciones favorables corresponde una disminución
de la tasa y viceversa.
Otros elementos a tener en cuenta al momento de elegir la tasa de
capitalización de un inmueble son:
• El promedio de los intereses fijados por la rentabilidad del mercado
inmobiliario
• El tipo de riesgo que genera la inversión, recordemos que a mayor
riesgo mayor debe ser la tasa lo que disminuye el valor de la propiedad.
• Un análisis comparativo con la plaza inmobiliaria del sector.
•
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.30
¿Conoce Usted cuál es la situación del mercado inmobiliario en la Argentina?
Los primeros días del año definieron un nuevo panorama para algunos
inmuebles, después de haber sido duramente golpeados por la crisis
internacional. Los especialistas auguran una suba en los precios de venta
mientras que la caída de los alquileres encontró su piso. Amplíe su información
sobre la rentabilidad actual de los inmuebles IC 2 haciendo clic en http://
www.iprofesional.com/notas/92631-Cuales-son-las-oportunidades-delmercado-inmobiliario-para-inversores-.html
Todos los elementos que nombramos en este apartado contribuyen a la
correcta aplicación del método indirecto.
Vamos, ahora sí, a ver sus técnicas de aplicación.
2.2 Técnicas de aplicación del método indirecto
El Ing. Dante Guerrero no está muy conforme con el método de
capitalización de renta; sostiene que al partir valores pequeños para encontrar
grandes valores, los errores por pequeños que sean pueden producir un error
muy grande en la determinación del valor.
No obstante su disconformidad con el método, el ing. Guerrero desarrolló
una fórmula muy sencilla para encontrar el valor locativo de un inmueble en la
que establece que:
la renta es igual al valor del inmueble por la tasa de interés bancaria
R=VxI
Y para encontrar el valor del inmueble establece la siguiente fórmula:
valor es igual a renta sobre tasa de interés del mercado inmobiliario
V =
R
I
A continuación unos ejemplos:
R=VxI
Cálculo de
R = $210.000 x 0,6%
la renta
R = $ 1260
Cálculo
del
valor
del bien
V =
R
I
V = $1260 / 0,6 % = $210.000
Referencias: R = Renta
V = valor del inmueble
I = tasa de interés
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 31
2.3 Quebrantos en la renta
En nuestro país, los usos y costumbres fijaban que el alquiler de una
propiedad representaba el uno por ciento de su valor, es decir, el doce por ciento
anual. Por lo tanto, un inmueble cuyo valor es de $100.000 tiene una renta de
$1.000 equivalente al uno por ciento de su valor.
Esta pauta planteada desde el método indirecto se transforma en una
aplicación directa y constante, con limitaciones que le impone el mismo mercado
cuando existen variantes en el poder adquisitivo de la gente, lo que produce un
quebranto en la regla.
Tal relación directa de capital inmobiliario invertido e intereses que
debiera producir la propiedad (1%), se ve reducida en las rentas de propiedades
de muy buena categoría debido a sus costos de mantenimiento, lo que produce
una caída en el alquiler que hace que en algunos casos la renta no supere el 0,4
% del valor de la propiedad, es decir, un 4,8% anual.
En las propiedades de menor valor, este hecho produce la situación
inversa debido a que la demanda de alquileres aumenta, lo que produce una
muy buena relación del capital invertido con respecto a la renta, arrojando como
resultado rentas del 1% del valor de la propiedad. Tal es el caso de propiedades
cuyo valor es de $30.000 donde se abonan rentas de $300.
Es decir que, la renta se encuentra estrechamente ligada a la situación
del país, ya que en periodos inflacionarios el poder adquisitivo baja produciendo
como consecuencia lo analizado anteriormente. Además, no podemos dejar de
mencionar la relación rentas/tasa de interés bancaria.
En la tasa de interés bancaria también surgen variaciones producidas
por la situación que atraviesa el país en determinado momento, haciendo que
en épocas donde no existe inflación las tasas de interés ronden el doce por
ciento del capital y en épocas de inflación, como las que atraviesa el país en la
actualidad, el interés disminuya, oscilando tasas que rondan el 4,5% a 5% anual.
3. Método directo comparativo o separativo
Como pudimos ver anteriormente, los métodos se clasifican en
separativos (método directo-comparativo), o de conjunto (método indirecto). Los
separativos son aquellos que sostienen que el inmueble se encuentra formado
por dos componentes de distinta naturaleza (Lote y Mejoras) constituyendo cada
uno un valor por separado. Los de conjunto consideran el bien por el beneficio
que presta o rinde, al margen de las partes que lo conforman.
El método directo comparativo es más preciso que el método indirecto,
pero su aplicación técnica requiere mayor trabajo, dado que realiza el estudio de
la tierra y las mejoras por separado, adquiriendo un valor para cada uno, los que
después son sumados para obtener el valor total del inmueble.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.32
3.1 Valor del terreno
La tierra es el elemento que requiere mayor dedicación al momento de
realizar la tasación, dado que existen diversos factores que influyen en el valor
del lote a tasar y de los tomados como antecedentes, los que podemos calificar
como: factores intrínsecos y extrínsecos. Los intrínsecos son aquellos que
dependen del lote mismo y los extrínsecos son aquellos que dependen del
emplazamiento del lote.
El tasador tiene que expresar a través de números estas influencias,
variables, contradictorias y confusas, para lo cual deberá realizar una
investigación en la que analizará y aplicará un criterio honesto, ya que es la única
forma de llegar hasta donde no llegan los métodos fundados racionalmente,
sobre hipótesis más o menos fieles a la realidad.
3.2 Homogenización de Antecedentes
El camino más seguro para establecer el valor de la tierra libre de mejoras
consiste en determinar; por comparación, su valor venal, es decir su precio en
plaza establecido al momento de la tasación. Para realizar esta comparación se
deben tener en cuenta operaciones de compraventa, ya que en éstas se puede
ver la incidencia de todos los factores que pueden variar el precio del lote.
De esta manera se obtiene, en forma directa y comparativa, el valor
del metro cuadrado de tierra en la zona, valor que luego será analizado por el
tasador para determinar la influencia de los factores que podrían incidir en él,
lo que podría reflejarse en un porcentaje de plusvalía (aumento de precio) o en
un porcentaje castigo (disminución de precio). Entonces, una vez recopilados
los antecedentes el tasador los procesa a los fines de lograr una correcta
homogeneización. Homogeneizar antecedentes es convertirlos a todos en
operaciones de ventas al contado, de lotes tipo tomados como patrón: baldíos
ubicados en un punto básico, con iguales servicios públicos y referidos a la
fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser tanto la actual como
una anterior.
Para realizar una correcta homogenización es necesario aplicar
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 33
coeficientes correctivos, a cuyos fines se han confeccionado tablas que, si se
aplican de manera correcta, se transforman en la base de una correcta tasación.
En definitiva, saber homogenizar es saber tasar.
3.3 Coeficientes de homogeneización
En este punto, veremos cómo aplicar los coeficientes de medida, para lo
cual es necesario recopilar antecedentes de ventas de lotes heterogéneos en sus
medidas, para transformarlos en un lote tipo que, como vimos con anterioridad
en este módulo, son aquellos cuyas medidas tienen 10 m x 30m u 11 m x 30 m .
Dentro de los coeficientes de medidas encontramos los que surgen de
la tabla de Fitte y Cervini y de la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación, y
los detallamos a continuación.
3.3.1 La Tabla de Fitte y Cervini
Establece como lote tipo (ideal) el de 11 metros de frente por 30 metros
de fondo y realiza una tabla de doble entrada en la que se observa que a medida
que aumenta el fondo del lote disminuye el coeficiente, siendo al revés con el
frente, ya que a medida que éste aumenta lo hace también su coeficiente.
Este aumento se produce hasta un límite, donde el autor considera que
el frente pasa a ser oneroso debido que para su aprovechamiento requerirá una
mayor inversión al momento de construir, y también le significará una mayor
carga en los impuestos y servicios públicos (recordemos que las mejoras en
servicios públicos normalmente se cobran teniendo en cuenta el frente del lote,
tal es el caso de las cloacas, asfalto, cordón, cuneta, etc.). Esta tabla, por lo
general, es aplicable en lugares destinados a viviendas de tipo individuales.
Por consiguiente, para el valor normalizado del lote a tasar tenemos que:
•
Homogeneizar los antecedentes:
Para llevar adelante esta tarea es necesario calcular el valor del metro
cuadrado (del lote antecedente), el cual dividiremos por el coeficiente de
frente y fondo obtenido en la tabla, y a este resultado lo multiplicaremos
por un índice cuyo valor es cien.
Valor metro ² homogeneizado = Valor del metro cuadrado
Coeficiente x 100
•
Promedio de valores de metros cuadrados homogeneizados (Valor
Unitario de la cuadra “VUC” o Valor Unitario de la Zona “VUZ”): esta
operación se llevará a cabo mediante una simple tarea que consiste en
sumar los antecedentes homogeneizados y dividirlos por la cantidad de
los mismos.
•
Determinación del valor del metro cuadrado normalizado: surge de
multiplicar el VUC o VUZ, según corresponda, por el coeficiente del lote
a tasar, y a su resultado dividirlo por cien.
Valor del metro² normalizado = Vuc x Coef.
100
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.34
•
Valor normalizado del lote: surge de multiplicar el valor normalizado
del metro cuadrado por la superficie del lote a tasar.
Será una herramienta de utilidad que Usted conozca la tabla de Fitte y
Cervini. IC 3
Vamos a ver un ejemplo:
Ud. tiene una prima, María, que está deslumbrada por un lote que ha
visto en venta, en el cual quiere edificar su casa. En esa zona, por las
averiguaciones realizadas, se han encontrados los siguientes antecedentes:
Antecedente 1: Lote 11 m de fte x 33 m de fdo Valor : $ 75.000
Antecedente 2: Lote 12,50 m de fte x 30 m de fdo Valor : $ 82.000
Y el lote a tasar es un Lote de de 12 m de fte x 29 m de fdo… ¡Nos ponemos
a trabajar!
Antecedente 1: lote 11m de fte x 33 m de fdo Valor : $ 75.000
Valor m² = Valor del lote / Superficie
Valor m² = $ 75000 / 363 m² = $ 206,61
Valor metro² homogeneizado = Valor del metro cuadrado
Coeficiente x 100
Valor metro² homogeneizado = $ 206,61
96,1 x 100
Valor metro² homogeneizado= $ 214, 99
Antecedente 2: lote 12,50m de fte x 30 m de fdo Valor : $ 82.000
Valor m² = Valor del lote / Superficie
Valor m² = $ 82000 / 375 m² = $ 218,66
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 35
Valor metro² homogeneizado = Valor del metro cuadrado
Coeficiente x 100
Valor metro ² homogeneizado = $ 218,66
99,5 x 100
Valor metro² homogeneizado= $ 219, 75
Para trabajar de una forma más ordenada, aconsejamos sistematizar los
datos en una planilla como la que mostramos a continuación:
Antecendente
Medidas
Superficie
Valor
1
11 m x
33 m
363
m2
$
75.000
2
12,5mx30
m
375
m2
$
82.000
Valor
Unit.
del m²
Coeficiente
Coef. Aj.
Esquina
$
206,61
96,1%
------
$
218,66
95,5
%
------
Valor
Homogeneizado
$
214,99
$
219,75
Valor unitario de la cuadra “VUC” o Valor unitario de la zona “VUZ”:
$ 214, 99 + $ 219, 75 = $434,74 / 2 = $217,37
Lote a tasar
Valor del metro cuadrado normalizado = Vuc x Coef.
100
$ 217,37 x 100,8 = $ 21910 / 100 = $ 219,10
Valor del metro cuadrado Normalizado x Superficie del Lote:
$ 219,10 x 348 m² = $ 76.246,80
EL VALOR DEL LOTE A TASAR ES $ 76.246,80
3.3.2 La Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación
La tabla del Tribunal de Tasaciones IC 4 de la Nación establece como
lote tipo aquel que mide 10 metros de frente por 30 metros de fondo, al que le
asigna el coeficiente de uno (1). Este coeficiente se acrecienta hasta llegar a los
15 metros de frente, empezando a partir de allí a descender argumentando lo
mismo que FITTE Y CERVINI.
Ahora veremos cómo puede variar una tasación según la tabla que
utilicemos para realizarla:
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.36
a.
Tabla del Tribunal de Tasaciones
Lote de 11mts x 30 mts coef. 1,015
Lote de 7 mts x 30 mts coef. 0,864
b.
Tabla de Fitte y Cervini
Lote de 11 mts x 30 mts Coef. 1,00
Lote de 7 mts x 30 mts Coef.. 89,0
Queda entonces demostrado cómo beneficia el Tribunal de Tasaciones a
los lotes de mayor frente, siempre hasta el límite que es los quince metros.
3.4 Ley de Hoffman
Esta teoría divide el lote de terreno en dos partes iguales y estima que
las dos terceras partes (66%) del valor de un terreno se encuentran en la primera
mitad dándole a la segunda mitad (la más alejada del frente) un tercio (33%) del
valor del lote.
Esta teoría es utilizada generalmente para tasar unidades funcionales que se
encuentren distribuidas a lo largo de un terreno.
Ejemplo:
Valor Total del Lote: $ 15.500
Valor
Valor
Valor
Valor
de la primera mitad: $ 15.500 x 2 /3 = $ 10.333,33 (66% del valor)
mts ²= $ 62,62
de la segunda mitad: $15.500 x 1 /3 = $ 5.166,66 (33% del valor)
mts²= $ 31,31
3.5 Regla norteamericana
Esta teoría divide en cuatro partes iguales el fondo del lote, dándole a la
parte del frente un valor cuatro veces superior a la del fondo, y a las del medio le
da un valor dos o tres veces superior.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 37
Estos coeficientes los podríamos llamar coeficientes de distribución, ya que
determinan el valor del metro cuadrado de terreno según dónde se ubique
el inmueble emplazado en el mismo. Estas técnicas se utilizan generalmente
en tasaciones de inmuebles construidos en propiedad horizontal y que se
encuentren distribuidos a lo largo del terreno.
Ejemplo
Precio total del lote: $10.000
a)$ 10.000 x 4 = $ 4.000
10
b)$ 10.000 x 3 = $3.000
10
c)$ 10.000 x 2 = $2.000
10
d)$ 10.000 x 1 = $1.000
10
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.38
3.6 Lote Esquina
Siempre se piensa que los lotes esquina tienen mayor valor unitario que el
lote medial. La plusvalía (aumento del precio) se relaciona, en esta teoría,
con el mejor aprovechamiento que tienen éstos para llevar adelante proyectos
arquitectónicos, brindándole mayor facilidad al desarrollo de las ventilaciones,
iluminación, etc. Otro de los beneficios a tener en cuenta es la posibilidad para
proyectar locales comerciales con grandes vidrieras a la calle, etc.
Todo esto ha hecho que siempre a las esquinas se le reconociera un
porcentaje de mayor valor, que en la antigüedad era de un 25% y para ello, el
Ing. Miguel Valvano propone un método para su valorización. Se tiene en cuenta
para el cálculo de su plusvalía dos cosas:
• El índice de utilización (n en la Tabla de Valvano) que es aquél
que surge de dividir la suma de los frentes del lote, por el frente
de mayor valor.
• Una vez obtenido dicho índice ingresamos a la tabla, teniendo
en cuenta la zona donde se encuentra el inmueble.
Las tablas que corresponden pueden ser:
•
•
•
•
Tabla
Tabla
Tabla
Tabla
I: Corresponde a las zonas céntricas y comerciales;
II: Comercial y residencial intermedia;
III: Familiar con algunos pequeños comercios,
IV: Barrios en formación.
Al coeficiente obtenido en esta operación le sumamos 1 en concepto de
plusvalía. Es decir, que para el cálculo de valor normalizado del metro cuadrado
de un lote esquina, hay que multiplicar el valor unitario de esquina (valor del
metro cuadrado del frente más costoso) por el coeficiente obtenido en la tabla
de frente y fondo (Tribunal de Tasaciones, o Fitte Cervini según corresponda por
la zona donde se encuentre), y luego multiplicar este resultado por el coeficiente
obtenido en la tabla de Valvano.
Si a este resultado lo multiplicamos por la superficie total del lote a tasar,
obtenemos el valor final del lote.
n =suma de frentes (en metros) / frente (en metros) de mayor valor en $
o
n = F1 + F2 / F mayor $
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 39
La tabla de Valvano
IC
5 le servirá para resolver el siguiente caso:
Vamos a tasar un Lote Esquina de 12 m de fte x 29 m de fdo (frente
de mayor valor)
Ubicado en zona céntrica comercial. Los antecedentes son los
mismos que en el ejercicio anterior.
Antecedente 1: lote 11m de fte x 33 m de fdo Valor : $ 75.000
Valor m² = Valor del lote / Superficie
Valor m² = $ 75000 / 363 m² = $ 206,61
Valor m² homogeneizado = Valor del metro cuadrado
Coeficiente x 100
Valor m² homogeneizado = $ 206,61
96,1 x 100
Valor m² homogeneizado= $ 214, 99
Antecedente 2: lote 12,50m de fte x 30 m de fdo Valor : $ 82.000
Valor m² = Valor del lote / Superficie
Valor m² = $ 82000 / 375 m² = $ 218,66
Valor metro² homogeneizado = Valor del metro cuadrado
Coeficiente x 100
Valor metro² homogeneizado = $ 218,66
99,5 x 100
Valor metro² homogeneizado= $ 219, 75
Valor unitario de la cuadra “VUC” o Valor unitario de la zona “VUZ”:
$ 214, 99 + $ 219, 75 = $434,74 / 2 = $217,37
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.40
Lote a tasar
Valor del metro cuadrado Normalizado = Vuc x Coef.
100
$ 217,37 x 100,8 = $ 21910 / 100 = $ 219,10
Valor del metro cuadrado Normalizado x Superficie del Lote Esquina Zona
Céntrica Comercial.
n = Suma de frentes (en metros) / Frente (en metros) de mayor valor en $
o
n = F1 + F2 / F mayor $
12 m +29 m =41m / 29m = 1,41
Ahora, ingresamos a la Tabla de Valvano a la columna n, tomamos índice
1,50, y como es una zona céntrica comercial corresponde la Tabla I. El resultado
es 0,19; al cual le sumamos 1 en concepto de plusvalía. El resultado es 1,19.
$ 219,10 x 1,19 x 348 m² = $ 90.733,69
El valor del lote a tasar es $ 90.733,69
3.7 Mejoras
Cuando nos referimos a las mejoras, hablamos de
todo aquello que se ha incorporado al terreno y que
nuestro Código Civil en su artículo 2315 identifica
como inmueble por accesión.
No siempre el capital invertido en mejora nos determina
el valor final de la misma, recordemos que siempre el
valor de la inversión se va a ver relacionado en forma
directa con los factores intrínsecos y extrínsecos del
inmueble, lo que analizaremos cuando lleguemos al
método empírico.
Sumado a esto, no siempre se invierte de manera
correcta en la construcción de un inmueble, ya que su
calidad de construcción puede ser de la mejor, pero su
emplazamiento puede no ser acorde al capital invertido
en mejoras, por lo que debemos ser muy cuidadosos
al aplicar los métodos de tasación. Para ello, contamos
con la ayuda de la tabla de Ross-Heidecke.
3.7.1 Tabla de Ross -Heidecke
Este criterio es el más utilizado para la depreciación de las mejoras,
porque tiene en cuenta el estado de conservación del bien, algo que otros
métodos no tienen.
El estado de conservación de bien es el elemento de juicio que debe
intervenir en la determinación del valor actual depreciado. Por ejemplo,
pueden existir edificios de similar antigüedad pero con distintos servicios de
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 41
mantenimiento, lo que le dará distintos valores. Ross Heidecke fija 5 estados
posibles.
12345-
Nuevo o muy bueno.
Regular, con conservación normal.
Necesita reparaciones sencillas.
Necesita reparaciones importantes.
Estado de demolición
Aplicación: ¿como ingresamos a la tabla de Ross Heidecke?
.
% de Duración = Antigüedad X 100
Vida probable
Con este resultado, ingresamos a la Tabla de Ross Heidecke IC 6, y éste
será el porcentaje de depreciación
Para calcular la vida probable de un bien inmueble, el tasador debe
aplicar su criterio y buen sentido. Para ello, la vida probable en nuestro país
oscila entre 60 años a 75 años de acuerdo con la categoría y calidad de los
materiales empleados en la construcción.
Los estados de conservación encabezan las columnas de la tabla de
Ross Heidecke.
Depreciación = % de desvalorización X Valor Realización del Mts ² según
su categ
100
Precio Normalizado = Valor Realización del m2 según su categoría X
depreciación
Entonces, el valor de las mejoras es igual al precio normalizado por la
cantidad de metros cuadrados.
4. Método empírico
Como hemos podido ver anteriormente, este método se basa pura y
exclusivamente en la práctica y la experiencia que tiene el tasador para recopilar
datos que puedan ser necesarios para la elección y aplicación de un método.
Recopilación de antecedentes
Esta técnica carece de teorías y fórmulas, simplemente se trata de
observar, recopilar y comparar antecedentes, para después estar en condiciones
de aplicar el procedimiento correcto.
Conocido el inmueble a tasar, el tasador debe hacer una exhaustiva
búsqueda de información que le sirva para llevar adelante su tarea, ya que sin
información podemos decir que no hay valuación.
Una de las formas usuales, a los fines de conseguir datos, es acudir a
inmobiliarias del sector, ya que mediante éstas se realizan muchas operaciones
que pueden ser utilizadas como antecedentes, además nos pueden dar su opinión
sobre el bien a tasar; cabe destacar que las apreciaciones de las inmobiliarias
pueden ser acertadas o no, por lo cual queda a criterio del tasador si las tiene
en cuenta.
Otra forma de recopilación de antecedentes es a través de los avisos
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.42
clasificados, con los cuales podemos adquirir información de operaciones
realizadas u ofrecimientos. En este último caso se tendrá que actuar con
precaución, ya que son operaciones no concretadas, por lo que deberá realizar
un análisis de las condiciones impuestas para que ésta se realice.
Sin embargo, lo más importante es recopilar datos de ventas, esta tarea
conviene que sea realizada por el tasador en forma personal ya que durante la
realización de la tarea va captando información adicional.
Una vez recopilados los datos, corresponde realizar la
inspección del inmueble al cual se refiere, en donde
se reúnen una serie de elementos internos y externos
que será necesario tener en cuenta al momento de
elegir el método a emplear: aspecto de la zona donde
se ubica, servicios públicos y privados, pavimento,
topografía, forma y superficie del lote, categoría de
las mejoras, antigüedad y estado de conservación,
materiales recuperables en una posible demolición,
etc.
5. Factores que inciden en el valor del inmueble.
5.1 Aspectos generales
Una vez realizada la búsqueda de antecedentes, el tasador debe
seleccionar los que tengan características similares a las del inmueble a tasar, a
los fines de la formación y variación del precio del mismo, dentro de las cuales
podemos enumerar:
Factores propios del lote:
• Dimensiones y proporciones relativas de las mismas.
• Forma, regular e irregular en mayor o menor grado.
• Niveles; propios y en relación con los de la calle.
• Ubicación dentro de la manzana, orientación.
• Suelo.
• Relación lote-edificio.
Factores que dependen de su emplazamiento:
•
•
•
•
•
•
•
Zona o Barrio.
Normas de zonificación.
Tendencias de desarrollo en la zona
o barrio.
Servicios públicos con que dispone
(agua corriente, energía eléctrica,
gas, cloacas, trasporte, luz blanca).
Importancia de las calles y sus
condiciones físicas (ancho, estado
general de las mismas, si son
de tierra, ripio, pavimentadas,
pendientes y niveles).
Tipo de construcciones vecinas
(linderos y proximidades).
Ofertas de tierras en la zona.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 43
Factores que dependen de las condiciones de venta
•
•
•
•
Fecha en que se realizó la operación de compra – venta.
Forma de pago (contado o con facilidades).
Venta individual o en block.
La situación del vendedor y su necesidad de vender; la situación del
comprador y su interés en comprar.
Factores particulares
En los puntos anteriores se han visto las influencias que normalmente
son fenómenos característicos de la tierra urbana, dentro de ciudades que
tienen una tendencia progresiva como es el caso de Capital Federal, Ciudad de
Córdoba y todos los centros que mantengan la misma tendencia.
El valor no es ajeno a influencias particulares, privativas de una
comunidad determinada, de una zona o aún más una cuadra determinada;
influencias imposibles de fijar dentro de los límites de un texto, aun cuando fuera
más amplio que éste, pero que no escaparán a la agudeza del valuador. Así, por
ejemplo, los desniveles fuertes en ciudades de turismo serrano pueden constituir
un elemento más de valorización.
En síntesis, los factores particulares son aquellos que no estando
incluidos en la lista anterior, resultan de condiciones particularísimas del bien,
pero no son siempre susceptibles de reconocer y escapan a todo intento de
enumeración.
De la enumeración vista anteriormente, surgen dos tipos de factores que
influyen en el valor de la propiedad. Por un lado, los elementos extrínsecos; y por
el otro, los elementos intrínsecos.
5.2 Elementos extrínsecos
El elemento más importante es la ubicación. Se podría decir que el precio
de una propiedad se encuentra directamente relacionado con su ubicación y
como consecuencia de ésta, surgen los siguientes datos a tener en cuenta:
Ciudad: al realizar el análisis de la ciudad donde se encuentra emplazado el
inmueble a tasar, se deberán tener en cuenta:
• Características principales (turística, Industrial, etc.).
• Tendencia económica (progresiva, regresiva, estancada).
• Desarrollo social.
En las ciudades importantes, centros de
regiones geográficas de actividad propias
- económicas y políticas-, siempre se
encontrarán centros de perfil típicamente
comercial, donde la tierra alcanza los valores
más altos.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.44
En oposición a estos centros de tendencia florecientes, los centros
urbanos también contienen regiones de estancamiento, o tendencia regresiva.
Ellas constituyen un problema al momento de la tasación ya que no son muchos
los antecedentes que puedan encontrarse, porque las ventas generalmente se
encuentran completamente retraídas.
Barrio: se denomina así a cada una de las partes en que se encuentra dividida
una ciudad y constituyen una parte del conjunto urbano. Entre ellos existen
diferencias marcadas por los distintos tipos de factores, que a continuación
enumeraremos.
Carácter distintivo de la zona o barrio: en este punto se debe tener en cuenta
el tipo de conformación de la zona, para lo cual debemos analizar si se trata de
una zona de tipo industrial, comercial, residencial, etc.
En las zonas de tipo industrial los lotes de mayor superficie, dado su
utilización, adquieren mayor valor que los lotes chicos ya que éstos resultan de
menor interés adquisitivo. En zonas de tipo comercial se debe tener en cuenta el
tránsito tanto vehicular como peatonal, el ancho de las veredas y calzadas y, por
su puesto, el tamaño del lote en lo que respecta a su frente. Respecto a este último
punto, recuerde que uno de los puntos importantes de un emprendimiento de
este tipo es la exhibición al público, para lo cual el frente es de suma importancia
a los fines de tener grandes vidrieras de exhibición.
Otro de los aspectos a tener en cuenta por el tasador al momento de
hacer el estudio de la zona, es realizar un análisis a los fines de establecer si el
barrio posee vida propia o si los habitantes de éste se encuentran obligados a
trasladarse a barrios aledaños para satisfacer sus necesidades básicas.
Por último, tanto la urbanización como los servicios públicos y privados
otorgan confort y comodidad a los habitantes del sector, dándole mayor valor a
la tierra del sector.
Manzana: la manzana es un espacio que por lo general es de forma simétrica,
delimitado por calles, y dividido en parcelas. Para el estudio de este elemento es
necesario realizar un análisis exhaustivo de las arterias que circundan la manzana,
el primer punto a tener en cuenta son las características que las identifican: si se
trata de una calle común, con o sin salida, si es una avenida, boulevard o pasaje.
El segundo punto a tener en cuenta son las dimensiones (ancho) tanto de la
calzada como de la acera.
El tercer punto es él tránsito, tanto el
vehicular como el peatonal. Para el primero,
tendrá que analizar el sentido en que corre
la calle, si es de doble mano, la velocidad
de circulación (normal, rápida, lenta), las
posibilidades de estacionamiento, etc.
Para el segundo caso, pensará en las
paradas de transporte público o privado,
la proximidad de espacios verdes (plazas,
arboledas), etc.
El tipo de calzada influye: se debe tener en cuenta si ésta se encuentra
pavimentada o bien es de ripio o tierra, si tiene o no cordón cuneta, el estado de
conservación de la misma.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 45
Otro de los elementos a considerar es la categoría de la edificación
existente en la manzana y el desarrollo de centros comerciales.
También considerará la altimetría, que es la diferencia de altura que
existe entre manzanas del mismo sector, teniendo en cuenta la ubicación del lote
a tasar dentro de la manzana y la relación de altura de éste con respecto a las
calles de la zona (en el alto o en el bajo). Hay barrios donde existe poca diferencia
de altura entre las manzanas, pero existen otros barrios donde la diferencia de
altura entre manzanas es por demás notoria, resultando un inconveniente en
épocas de lluvias: en los lugares que no tienen bocas de tormenta o bien cuando
éstas no están en condiciones de funcionamiento, se producen inundaciones.
Cuadra: llamamos cuadra a la distancia que cubre una calle, entre dos arterias
transversales, las que la delimitan. Desde el punto de vista de la tasación,
llamamos cuadra a una sola de las aceras, ya que pueden existir marcadas
diferencias entres ellas, las que influyen en el valor del terreno. Los elementos a
tener en cuenta al momento de realizar el análisis de la cuadra son la importancia
y la orientación:
• Acera de mayor importancia: sea por su carácter comercial
(comercios, bares, teatros, etc.) lo que hará que tenga
mayor cantidad de tránsito peatonal.
•
Orientación: hay que tener presente que la mejor
orientación es la NORESTE, ya que el sol sale al este y se
esconde al oeste, por lo que un lote con esta orientación
recibe los rayos solares durante más tiempo por día que
un lote ubicado en la acera SUR u OESTE. Estas últimas
orientaciones se consideran negativas debido a que los
lotes situados al sur son más fríos y las edificaciones
sufren más deterioros y los lotes que dan al oeste sufren,
en muchas oportunidades, de altas temperaturas en
horarios vespertinos, debido a que el sol se pone por el
oeste.
Ubicación del lote en la cuadra: la proximidad del lote con calles que podamos
considerar de mayor importancia, como puede ser el caso de una avenida,
boulevard, etc., tendrá una influencia positiva en el valor del lote.
Pensemos la diferencia entre un lote medial (que se encuentra entre dos
lotes) y uno en esquina: si es un lote esquina, su valor se verá incrementado
debido a que tiene acceso por dos calles y mejor ventilación e iluminación, etc.;
mientras que a medida que nos retiramos hacia el centro de la cuadra el lote
disminuye el valor.
Como decíamos más arriba, en el caso de zonas comerciales el lote
esquina es el óptimo, porque ofrece al inversionista una vidriera más amplia que
la que podemos obtener en un lote medial.
Factores en potencia que pueden variar el valor: dichos factores pueden
influir de manera positiva o negativa. Influyen positivamente todas las obras
de infraestructura que se realicen en el sector, los emprendimientos de tipo
comerciales. Tal es el caso de los shoppings, que generan un movimiento muy
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.46
importante y jerarquizan la zona en la cual se emplazan, lo cual acrecienta
notablemente el valor de los inmuebles.
El tasador siempre debe tener en cuenta las obras y proyectos realizados
o en vías de ejecución, nunca debe considerar un simple comentario realizado
por terceras personas sobre futuros proyectos a realizarse en el lugar.
Pueden influir de forma negativa el emplazamiento de villas miserias
asentadas en el sector, la presencia de fábricas que arrojen contaminantes al
exterior, los descampados que con frecuencia se transforman en basurales,
siendo de esta forma un foco contaminante del medio ambiente, etc.
El análisis de estos factores queda a criterio del tasador, ya que hay
corrientes diferentes. Una de ellas tiene en cuenta las obras una vez realizadas
en el sector, ya que de esta forma es notorio si el emprendimiento causó una
influencia negativa o positiva en la zona. La otra teoría tiene en cuenta la incidencia
negativa o positiva de un proyecto con el sólo hecho de haber comenzado los
trabajos de ejecución. Sin embargo, no es este último el método más aplicado,
dado que la mayoría prefiere no atribuir mayor o menor valor al bien por un
simple comentario de un posible hecho.
5.3 Elementos Intrínsecos
Estos factores son inherentes al lote, y se refieren a la relación frentefondo, las medidas, superficie en relación a la zona donde se encuentran, las
formas (regulares e irregulares), las mejoras realizadas (la superficie edificada,
la calidad de los materiales, el estado de conservación de las mismas y la
antigüedad).
Relación frente-fondo: las dimensiones de un lote son un factor de primera
importancia en la determinación de su valor, lo que no significa que existan otros
elementos que actúen de manera positiva o negativa en la determinación del
valor.
El precio del lote no surge de la multiplicación del valor de metro
cuadrado por la superficie del mismo. En este sentido, decíamos anteriormente
que Fitte y Cervini establecen como relación ideal de frente y fondo la de un lote
simétrico de 10 metros de frente por 30 metros de fondo, ya que sostienen que
en esta superficie y con estas medidas se puede lograr un aprovechamiento
total del lote y una excelente distribución de las mejoras, por lo tanto es mucho
más valioso en proporciones que un lote de 10 metros de frente por 50 metros
de fondo.
Nivel: se refiere al nivel que tiene el lote con relación a la vereda. Siempre
que existe alguna diferencia, su solución genera un costo, ya que si el lote se
encuentra por encima del nivel de vereda será necesario nivelarlo, y si el lote se
encuentra por debajo del nivel de la vereda habrá que rellenar el mismo para
poder llegar al nivel ideal. El costo que genere cualquiera de estos trabajos,
deberá ser tenido en cuenta al momento de realizar la tasación, para restarlo del
valor.
En algunos casos, según el entorno de la zona, la diferencia de niveles
es aprovechada por el adquirente para el mayor beneficio del proyecto. Tal es el
caso de las zonas turísticas, donde en muchas oportunidades se aprovechan los
desniveles para darle mayor vista a la casa. Otro de los casos es el de las zonas
inundables, donde los desniveles son aprovechados para construir más alto y
que el agua no llegue a la vivienda.
Suelo: la bondad del suelo establece la seguridad que puede ofrecer la tierra
a la edificación y es la primera preocupación de los profesionales al momento
de edificar. El suelo malo trae como consecuencia un encarecimiento de la
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 47
construcción, ya que se tendrá que invertir mucho más en los cimientos de lo
que se pretende edificar.
Mejoras: podemos considerar mejora todo aquel espacio cubierto que forme
parte de un lote de terreno, construido con materiales tradicionales o con éstos y
otros elementos que complementen el diseño de la construcción. Para tasar una
mejora hay que tener en cuenta diversos factores que influyen en su valor y que
seguidamente pasamos a detallar:
•
•
•
Medidas de la superficie cubierta: se mide a partir de los ejes de los
muros medianeros colindantes – latitud - y desde la línea municipal del
frente hasta el eje del muro medianero del contra frente – longitud - y en
el caso que existan jardines, patios o espacios al aire libre se calcularán
sus superficies y se procederá a descontarlas.
Elementos accesorios: se sostiene que los elementos accesorios forman
parte de las mejoras e intervienen en forma directa sobre la categoría de
la construcción, influyendo así en el valor del metro cuadrado cubierto.
Calidad de los materiales:
existen varias formas de
clasificar las mejoras según
el tipo de material utilizado,
encontrando
así
una
tendencia que las ordena
como de lujo, estándar,
económica y otra como de
lujo, muy buena, baja calidad
y precaria.
En Córdoba, el colegio Profesional de Martilleros sostiene que el estudio
de las características de las edificaciones en cada caso y en relación con la
ubicación, es de índole profesional y técnica, por lo cual el tasador deberá tener
en cuenta la incidencia de los distintos factores que componen el inmueble, a
fin de establecer de manera correcta la categoría, según el ordenamiento que
veremos a continuación.
6. Clasificación de las categorías de la construcción según su destino
Existen también categorías de tipo intermedias, que son aquellas que
no se encuentran definidas por el tipo de material utilizado o por las categorías
tradicionalmente conocidas.
Al momento de realizar el estudio de la categoría de las mejoras, el
profesional a cargo deberá tener en cuenta, además de la calidad de los materiales
empleados, otros elementos que se encuentran directamente relacionados con
éstos, como es el caso de la mano de obra empleada para la aplicación de los
materiales, el emplazamiento del lote dentro del cual se realizaron las mejoras,
la distribución de las mismas etc.
Recuerde que por más que los materiales utilizados sean de primer nivel,
si se ha empleado una mano de obra que no sea acorde con éstos, o si las
mejoras se realizaron en un lote cuyo emplazamiento (barrio) no es acorde con
su categoría, o si la distribución de éstas es defectuosa, el valor que adquiere el
metro cuadrado cubierto no va ha ser acorde con su categoría.
•
Edificios destinados a vivienda familiar individual o unidad funcional
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.48
colectiva: de lujo, muy buena, buena y económica.
Edificios destinados a locales comerciales, escritorios y oficinas: muy
buena, buena, y económica.
• Edificios destinados a depósitos, cocheras y similares:
a) Tinglados y cobertizos: categoría única.
b) Galpones: construcción simple, mejorada y buena.
c) Cocheras: buena y económicas.
•
Estado de conservación: para determinar el estado de conservación del
inmueble se deben tener en cuenta dos aspectos fundamentales, el aspecto
exterior del bien y el estructural. El aspecto exterior se encuentra compuesto por
los revoques, cielos rasos, carpinterías, pintura, revestimientos, pisos, estado
de los techos, humedades, etc. El aspecto estructural se refiere a los elementos
vitales de una propiedad como por ejemplo el estado de los cimientos, columnas,
vigas, paredes, cañerías (Agua, Gas, cloacas).
Antigüedad: la vida útil de un edifico se encuentra directamente relacionada con
la categoría de la construcción, es decir, con la calidad de los materiales con
que se encuentra construida: a mejor calidad de materiales mayor será la vida
útil del inmueble.
Ahora sí, damos por finalizado el desarrollo del Módulo 2. Diríjase a las
actividades, que le brindarán la posibilidad de poner en práctica los métodos
aprendidos en este módulo.
m2 |contenidos | IC
información complementaria 1
La versión impresa no contiene este contenido. Para visualizarlo diríjase a la
plataforma.
m2 |contenidos | IC
información complementaria 2
Cuáles son las oportunidades del mercado inmobiliario para inversores Domingo 17 de Enero de 2010
Los primeros días del año definieron un nuevo panorama para algunos inmuebles
después de haber sido duramente golpeados por la crisis internacional. Los
especialistas auguran una suba en los precios de venta mientras que la caída de
los alquileres encontró su piso. Apuntes sobre la rentabilidad
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 49
La avidez de los inversores por refugiarse en el ladrillo, ante un dólar estable y
tasas de interés poco atractivas, favoreció la demanda de inmuebles en algunos
segmentos que, hasta ahora, habían sido golpeados de lleno por la crisis.
La tendencia comenzó a manifestarse impulsada por dos factores. Por un lado,
una leve reactivación en las expectativas y el ánimo de la gente y, por el otro,
el alejamiento del fantasma del derrumbe económico y el miedo a perder el
empleo.
Como consecuencia de esta recuperación, dos tipos de proyectos mostraron
rápidamente un cambio de tendencia. Se trata, específicamente, de las oficinas
y los locales comerciales, que han comenzado a dejar de lado la dura realidad
que les tocara afrontar durante gran parte del 2009.
“El mercado vive hoy un fenómeno interesante que es la reaparición del interés
de la demanda por comprar, a pesar de que suben los precios, mientras
que los alquileres vienen de caídas de hasta 20% y recién ahora empiezan a
estabilizarse”, comentó Diego Cazes, vicepresidente de LJ Ramos y director de
la División Oficinas.
En el caso de locales comerciales, la reactivación de la demanda también se
motorizó notablemente.
En este segmento, la aparición de más compradores, ante una oferta limitada
en cuanto a buenas ubicaciones en la Ciudad de Buenos Aires, impacta en
el valor de los alquileres. “Lentamente vuelven los interesados y con ellos la
suba de precios del m2”, explicó Armando Pepe, de la inmobiliaria que lleva su
nombre.
Por su parte, Herman Faigenbaum, Managing Director de Cushman & Wakefield,
también advirtió sobre un posible aumento del nivel de transacciones en 2010.
Ventajas de la inversión
Quienes miran a este tipo de propiedades se diferencian, en principio, por tener
una visión a más largo plazo que los compradores de tierras o viviendas.
En general, se trata de adquisiciones que se piensan mantener
en el tiempo y el interesado no busca desprenderse en uno
o
dos
años,
como
puede suceder
en
el
caso
residencial.
Esto justifica que se lleguen a pagar precios muy elevados aún cuando los
alquileres atraviesan un período de caída como sucedía hasta hace algún tiempo.
“El que apuesta a las oficinas no mira el precio de la renta, sino que piensa
puntualmente qué tipo de proyecto es y a quién le puede interesar”, comentó
Cazes.
Hay que tener en cuenta que los valores para la venta en un edificio AAA, que
son los más interesantes para los inversores, son de u$s3.200 por m2 promedio,
mientras que se pueden alquilar por un valor de u$s30 a u$s33 por m2, según
un informe de LJ Ramos.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.50
Además, al ser un inversor que busca los mejores activos a nivel local e
internacional, con un dólar estable que no asegura una ganancia y tasas de
interés que tampoco son buenas, prefiere el ladrillo que rinde entre 10% y 12%
anual en dólares, en oficinas y locales.
“En locales comerciales el retorno anual por alquiler, si se trata de una propiedad
en Avenida Santa Fe o Florida, puede establecerse entre un 5% o 6% anual,
porque son inversiones muy seguras con alta demanda e igualmente rentables.
Un ejemplo es el local de Santa Fe y Coronel Díaz donde estaba C&A. Ya fue
alquilado por Frávega, y el que desocupa, a media cuadra, también tiene un
inquilino”, agregó Marcelo Zuliani, director de Locales de Colliers International.
La demanda se reactiva
Por el lado de oficinas, Javier Dborkin confirmó que el apetito inversor está
volviendo fuertemente porque “cualquier empresario con excedente de capital
tiene dificultad para colocarlo, entonces el ladrillo es la primera opción”.
En el caso de locales lo mismo admite Zuliani, quien ve una recuperación del
mercado con precios estables o con tendencia a la suba y Pablo Vivot, Director
de retail de LJ Ramos, quien explicó que las grandes marcas han vuelto a buscar
locaciones.
“Ahora las empresas se están activando porque las ventas de fin de año fueron
buenas”, agregó.
Además de los grandes inversores, aparecen también algunos particulares
que buscan pequeños espacios para destinarlos a servicios de consultoría con
destino, muchos de ellos, al posterior alquiler a un tercero.
“Mi visión es que ahí habrá más movimientos de compraventa incluso que en las
grandes superficies”, agregó Dborkin.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 51
La disminución de la vacancia en términos de m2 da cuenta de ello. “El año
pasado de 5.000m2 libres que había en Capital Federal subieron a 45.000m2.
La situación era realmente preocupante. Ahora, desde hace dos meses, con
la reactivación se han vuelto a tomar 10.000m2 y creemos que seguirá esa
tendencia”, explicó Cazes.
Por otro lado, el directivo de LJ Ramos explicó que el mercado se encuentra
en los niveles lógicos de vacancia, ya que lo ideal es que funcione con una
disponibilidad del 8% al 10%, sobre un total de 500.000 m2 que fueron construidos
para oficinas.
En cuanto a locales, Vivot agregó que una buena muestra de lo que está
sucediendo son los grandes espacios que se alquilaron después de que marcas
líderes los dejaron por la caída de las ventas. “El local de Santa Fe y Callao, ex
Musimundo, fue alquilado por Movistar; y el de Avenida Alvear que ocupaba
Armani, está en manos de Cardón”, puntualizó.
Oportunidades
En un mercado donde las oficinas y locales comerciales vuelven a ser una
buena opción, los expertos destacaron algunas claves para tener en cuenta y
hacer un buen negocio.
Según los relevamientos de Cushman, los centros de distribución en buenas
localizaciones del corredor norte y los edificios de oficina para usuarios
corporativos en el corredor Libertador son los productos que van a tener mejor
performance de cara al futuro.
Desde Andes Boston destacaron, además, los edificios de oficinas de 35 a 50m2,
espacios pequeños pero que permiten invertir en dos propiedades y obtener dos
rentas, en lugar de hacerlo en una grande.
Any Rubinat, del estudio que lleva su nombre, explicó que, dado que los
bienes físicos de las empresas representan el 25% de los activos totales y que
la productividad de la misma depende del desempeño de sus empleados, el
diseño adecuado de los espacios de oficinas contribuye a mejorar la performance.
“Un entorno de trabajo estandarizado, modulado, flexible, que incorpore
tecnología de avanzada y sistemas y materiales ‘verdes’ o sustentables, facilita
la creación de espacios de trabajo amigables que influyen directamente en la
productividad y la rentabilidad de las empresas”, explicó.
Es por eso que es recomendable ocupar edificios que tengan modularidad
en las carpinterías exteriores, en los cielorrasos, en la estructura con grandes
espacios entre columnas, materiales de terminación y sistemas de seguridad
y de acondicionamiento del aire y la iluminación, que contribuyan al cuidado
del medio ambiente, sean renovables y fundamentalmente logren un ahorro
sustancial en los consumos de energía, que pueden llegar del 30 al 40 por ciento.
Todo esto mejora el ratio de superficie utilizable/superficie rentable y hace que
para la relocalización a nuevas oficinas, las empresas tengan que considerar
una inversión de u$s300 a u$s350 m2 más mobiliario, según las condiciones del
edificio.
En locales comerciales, las oportunidades tienen que ver especialmente con los
rubros elegidos y la zona donde se ubican, según LJ Ramos. En este caso, se
considera que los locales de productos más masivos, en zonas históricamente
vinculadas al consumo premium, son los de mejor performance. Así, algunos
negocios de accesorios han logrado posicionarse y crecer de forma notable en
2009.
Por otro lado, gran parte de la activación en locales la explican los supermercados
chinos, que demandan cada vez más espacios para abrir nuevos locales
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.52
El momento para invertir
En este escenario, seguido de cerca por los inversores, la gran pregunta es
cuándo es el mejor momento para invertir.
Según los expertos, las búsquedas de propiedades están dándose cada vez
con más fuerza, lo que impulsa los precios al alza. Lo mismo pasará con los
alquileres.
Por otro lado, la gran pregunta es qué pasará con los desarrollos, especialmente
en el segmento de oficinas. Para este año se sumarán varios m2 de edificios que
están por terminarse y se proyectan algunas obras nuevas para 2011.
En locales, los shoppings serán los principales contribuyentes en m2, ya que en
la Ciudad de Buenos Aires quedan pocos espacios libres.
De esta manera, los expertos aseguran que comenzar la búsqueda hoy puede
asegurar un buen negocio.
Guillermina Fossati
Fuente: ©iProfesional.com
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 53
m2 |contenidos | IC
información complementaria 3
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.54
m2 |contenidos | IC
información complementaria 4
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 55
m2 |contenidos | IC
información complementaria 5
Técnicas de Tasación: Módulo 2- Contenidos
Tablas de Valvano
Tablas para calcular Coeficientes de Esquina del Ing. Valvano
Porcentajes de valorización de terrenos
Por ubicación en esquina:
n
1,00
1,25
1,50
1,75
2,00
2,25
2,50
2,75
3,00
3,25
3,50
3,75
4,00
4,25
4,50
4,75
5,00
5,25
5,50
5,75
6,00
Tabla I
%
0,15
0,17
0,19
0,20
0,22
0,24
0,26
0,27
0,29
0,31
0,33
0,34
0,36
0,38
0,40
0,41
0,43
0,45
0,47
0,48
0,50
Tabla II
%
0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,15
0,16
0,17
0,18
0,19
0,20
0,21
0,22
0,23
0,24
0,25
0,26
0,27
0,28
0,29
0,30
Tabla III
%
0,05
0,06
0,07
0,07
0,08
0,09
0,10
0,10
0,11
0,12
0,13
0,13
0,14
0,15
0,16
0,16
0,17
0,18
0,19
0,19
0,20
Tabla IV
%
0,00
0,01
0,02
0,02
0,03
0,04
0,05
0,05
0,06
0,07
0,08
0,08
0,09
0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,14
0,14
0,15
Tabla I: Zonas céntricas comerciales
Tabla II: Comercial y residencial intermedia
Tabla III: Familiar con algunos pequeños comercios
Tabla IV: Barrios en formación
Coeficiente de Esquina
Zona Comercial 1,20
Comercial y Residencial 1,15
Residencial 1,10
Barrios en Formación 1,05
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.56
m2 |contenidos | IC
información complementaria 6
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 57
m2
material
Material básico:
•
AGUADA, et ál:. Manual Integrador del Tasador.
Advocatus, 2007.
Córdoba: Editorial
Material complementario:
•
•
AGUIAR, Artemio Daniel.: Manual de Tasación inmobiliaria urbana y rural.
4º Edición (reelaborada, ampliada y actualizada). Rosario, Editorial
Juris, 2006.
CHANDIAS, M.: Tasación de inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Editorial
Alsina, 1954.
•
GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y rurales.
2º Edición. Buenos Aires, Editorial Alsina, 1994.
•
IBÁÑEZ, M. A.; TOPALIÁN, A.: Elementos de la tasación bienes muebles,
inmuebles y semovientes. 2º Edición. Córdoba, Editorial Alveroni, 2008.
m2
actividades
m2 | actividad 1
Cristina y Claudio quieren vender su casa
Cristina Méjico y Claudio Cuello están recién casados y sus padres les
regalaron una casa en un barrio Residencial que posee 2 dormitorios,
kitchenette, living, 1 baño, garage y un patio de un tamaño considerable.
Ellos deciden acondicionarla para vivir, pero después de un año de habitarla
resuelven alquilarla debido a que los trabajos de cada uno de ellos quedan a
una gran distancia y pierden mucho tiempo en traslados.
El matrimonio se encuentra en un dilema y quieren saber en cuánto se podría
vender la propiedad.
Ellos estiman que el alquiler de la misma sería aproximadamente de $ 2100,
con los impuestos incluidos; y la tasa de interés del mercado inmobiliario
sería el 6% anual.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.58
En esta actividad usted deberá calcular el valor de venta de la propiedad.
A 1
m2 |actividad 1 | AA
asistente académico 1
Para realizar este cálculo, usted deberá aplicar el método indirecto.
m2 | actividad 2
Asesorando a su cliente en la compra de una propiedad
En su estudio inmobiliario lo visitan Juan Manuel Quinteros y Luna
Rodríguez, amigos de Cristina y Claudio, quienes lo recomendaron por el
excelente trabajo de asesoramiento que usted realizó. Ellos quieren comprar una
propiedad con ciertas características: 3 dormitorios, living, comedor, 2 baños,
cocheras, quincho y pileta.
Usted tiene para
ofrecerle lo que ellos
necesitan:
Una propiedad
que tiene una
antigüedad de 10
años y una categoría
de construcción
muy buena, con una
superficie cubierta
total de 160 m².
Con la experiencia adquirida, Usted sabe que el valor a nuevo del m² de
estas mejoras, oscila en los $ 1950. Tenga en cuenta que estas mejoras se
encuentran asentadas sobre un terreno de 12 m x 33 m. Además, en esa zona se
han recopilado los siguientes antecedentes de operaciones de venta de terrenos
recientemente:
 Antecedente 1: Lote de 11 m x 35 m
 Antecedente 2: Lote de 15 m x 35 m
 Antecedente 3: Lote de 11 m x 37 m
$ 48.000
$ 40.000
$ 55.000
En esta oportunidad, usted deberá calcular el valor de la propiedad que le
interesa comprar a su cliente. Para ello, le presentamos la siguiente tabla que
seguramente lo ayudará en su trabajo:
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 59
Tablas de Antecedentes de Lotes
Antecendente
Medidas
Superficie
Valor
Valor
Unit.
del m²
Coeficiente
Valor
Homogeneizado
Valor
Promedio
1
2
3
A
1
m2 |actividad 2 | AA
asistente académico 2
Para resolver correctamente esta actividad, se le recomienda repasar lo
relativo al Método Directo Comparativo.
m2 | actividad 3
Actuando como Perito Tasador
El juez de una causa lo llama como Perito Tasador especializado para que
justiprecie el valor de un lote determinado. Dicho terreno se encuentra situado
en las esquinas del Barrio Céntrico Comercial más conocido de su provincia, que
tiene 10 m de fte x 27,50 m de fdo (10 m fte de mayor valor). Los antecedentes
recopilados fueron lotes mediales:
 Antecedente 1: Lote de 10 m x 25 m $ 200.000
 Antecedente 2: Lote de 9 m x 24 m $ 150.000
De acuerdo con lo estudiado: ¿qué precio le dará usted al juez que se lo
encomendó?
Tal como le sugeríamos en la actividad anterior, el siguiente cuadro es un
recurso útil para su trabajo.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.60
Tablas de Antecedentes
Antecendente
Medidas
Superficie
Valor
Valor
Unit.
del m²
Coeficiente
Coef.
Aj.
Esquina
Valor
Homogeneizado
1
2
Lote
a
tasar
A
Medidas
Superficie
Valor
Zona
Valor
Unit.
del m²
Coeficiente
Coef.
Aj.
Esquina
Valor
del Lote
1
m2 |actividad 3 | AA
asistente académico 3
Para resolver esta actividad, se le recomienda que repase y aplique el
Método Directo Comparativo.
m2 | actividad 4
Actuando como Perito Tasador
Usted fue llamado como perito de partes en un conflicto entre los
miembros de la familia Olivero. Valentina y Joaquín (hermanos) son los únicos
dueños de un terreno de 40 m x 80 m. Indagándolos, Ud. se enteró que Joaquín
hace uso de la mitad que da al frente, mientras que Valentina prefiere los fondos
del terreno.
Usted sabe que el precio fijado por las partes para venta del lote es de
$153.000. En esta actividad Usted deberá determinar cuánto es el monto que
Valentina le tendría que abonar a su hermano Joaquín en caso de querer
quedarse con el total del lote.
A
1
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 61
m2 |actividad 4 | AA
asistente académico 4
Para este caso en particular, usted debe tener en cuenta la Ley de
Hoffman.
m2
glosario
Antecedentes: operaciones inmobiliarias de similares características que son
cercanas en el espacio y en el tiempo, y que son de utilidad para tasar un
inmueble mediante el método directo comparativo.
Antigüedad o edad: el número de años transcurridos entre las fechas de
construcción de un inmueble o de la última rehabilitación integral del mismo, y
la fecha de la valoración.
Bien inmueble: el suelo físico y aquellos elementos artificiales que se adhieren
al suelo.
Depreciación: es la disminución del valor de un bien, por causas físicas,
funcionales, económicas o ambientales.
Factores Extrínsecos: son aquellas características externas y ajenas al bien.
Factores Intrínsecos: son aquellas características individuales y específicas del
bien.
Homogeneizar: es el procedimiento por el cual se analizan las características
del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de
deducir - por comparación entre sus similitudes y diferencias - un precio de
compraventa o una renta homogeneizada para aquél.
Interés: lucro producido por un capital prestado, expresado casi siempre en un
tanto por ciento anual – tipo de interés – tasa de interés.
Mejora: toda construcción y /o agregado realizado en un terreno que aumenta
su valor y calidad.
Mercado: el sistema en el que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores, mediante mecanismos de precios.
Método Directo: examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.
Método Empírico: es una técnica de tasación de características no normativas,
basada únicamente en la experiencia.
Método Indirecto: tiene en cuenta la renta que produce o es susceptible de
producir la propiedad, la cual capitalizada a un tipo conveniente de interés
conduce inmediatamente a su Valor.
Renta: utilidad o beneficio que se cobra periódicamente por el alquiler de algo.
Rentabilidad: utilidad producida por una determinada inversión, su cálculo se
efectúa dividiendo los beneficios obtenidos por la inversión realizada.
Tasa de Capitalización: interés del Mercado inmobiliario, en lugar y tiempo
determinado.
Terreno: espacio de tierra (terreno para edificar). Lote.
Valor: concepto económico que se refiere al precio más probable al que llegarán
compradores y vendedores de un bien o servicio que está disponible para su
adquisición.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.62
Vida Probable: la estimación en años del tiempo total de vida útil de un edificio,
desde el momento de su construcción hasta el momento en que deja de estar en
condiciones para ser usado conforme su destino.
Vida Remanente: Es la expectativa en años de vida útil que le resta a un bien.
Vida Útil: es el plazo durante el cual un inmueble está en condiciones de ser
usado para el fin a que se destina.
m3
m3
microobjetivos
 Reconocer las particularidades del método para realizar una tasación, a
los fines de aplicarlo correctamente según las características del bien a
tasar que puede ser: un departamento, una oficina o un local comercial.
 Analizar las particularidades de cada uno de los métodos para realizar
una tasación, para comprender en qué consisten sus diferencias.
m3
contenidos
Tasacion de departamentos, locales y oficinas.
En este módulo veremos métodos para determinar valores de unidades
funcionales, departamentos, oficinas y locales comerciales de acuerdo a las
características de los mismos.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 63
El desarrollo del sistema inmobiliario ha tenido las
características de un brillante negocio inmobiliario,
con renovado aporte de capitales interesados.
La sumatoria de capitales y esfuerzos hacia este
rubro, determinará, al margen de las situaciones
generales, su paulatino encauzamiento hacia
un ritmo normal en la construcción, todo ello
dependiendo de las circunstancias políticas y
económicas del momento.
Chandías nos dice: “el valuador debe admitir que un terreno vendido
en propiedad horizontal debe tener un precio mayor que el de los que no
han sido afectados a este régimen, en razón de que para los primeros hay
una demanda mayor, tanto mayor será cuanto mayor sea el número de
departamento“. Cabe agregar que para el caso de que no estén sometidos a
dicho régimen y se sitúen en un sector de permanentes inversiones, siempre
se debe observar el aprovechamiento del suelo y del espacio aéreo, teniendo
en cuenta, las posibilidades y limitaciones que surgen de los respectivos
códigos de edificación
1. Introducción al método Directo Comparativo o Separativo
Para determinar el valor venal de este tipo de inmuebles, el método
más aconsejable es el Directo- Comparativo, similar al que comúnmente
usamos para la determinación del valor de la tierra.
Este método consiste en comparar el departamento que debemos
tasar con los antecedentes o referencias de ofertas o de ventas de
unidades funcionales de departamentos, ubicadas dentro del mismo
sector o sectores con características similares a los que se conoce el
valor, por el cual se realizó la transacción inmobiliaria.
Este método de tasación es sencillo y simple; veamos un poco
más de qué se trata:
•
•
•
Se prescinde de la determinación del valor del terreno, que
en lugares de gran densidad de población se hace dificultosa
por la escasez o inexistencia de antecedentes de baldíos.
Se hace innecesario el cálculo del valor de las construcciones.
Se obtiene el valor del mercado de la unidad funcional en
forma directa, por comparación con el valor de otras unidades.
2. Desarrollo de la Metodología
Consiste en analizar una cantidad conveniente de antecedentes
que, correctamente homogeneizados, permiten determinar, mediante su
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.64
promedio, el valor de la “Unidad Funcional Tipo”, que se toma como base.
Aplicando este valor venal unitario (previamente corregido por los
correspondientes coeficientes o factores de valorización) a la superficie
propia homogeneizada de la unidad que se quiere tasar, se obtiene el
valor venal de la misma. De lo expuesto se desprende que el éxito de
este método se sustente en la correcta elección de los coeficientes de
homogeneización, utilizados tanto para el tratamiento de los antecedentes,
como así también, para llegar al valor venal de la unidad a tasar.
Los coeficientes para homogeneizar los valores venales de
unidades funcionales de viviendas, oficinas y locales cuya numeración,
conceptos y valores propuestos se detallan en las normas, fueron fijados
originalmente en forma empírica, sobre la base de la experiencia aplicada
al análisis comparativo de numerosas ventas realizadas y gran cantidad
de ofertas que luego se materializaron en ventas.
Tenemos que tener en cuenta que estas normas han sido
confeccionadas para ser aplicadas en la Capital Federal, y ciudades
con niveles similares, como Córdoba, Rosario, etc. Otras ciudades con
diferentes características, ya sea por su cantidad de población, por la
tipología edilicia o por su perfil socio económico, exigirán una adaptación
de dichas normas.
3.
Tasación de departamentos
Departamento tipo
Para una mejor interpretación y uso de las normas que se exponen
seguidamente, estimamos conveniente definir, de la manera más sencilla
y concreta, cuál es el concepto que se utiliza para las denominaciones
“departamento tipo” y “superficie propia homogeneizada”.
Así como para obtener el valor de la tierra se toma como base de
comparación un “Lote tipo” (por ejemplo: el lote de 11 metros de frente
x 30 metros de fondo, Fitte y Cervini), lo mismo es necesario para
aplicar con los valores venales de departamentos. Esa función de base
de comparación la cumple el Departamento Tipo, estableciéndose a
continuación las condiciones que debe reunir.
Ideal
Coeficiente
Coeficiente por ubicación en piso
3° piso
1
Coeficiente por ubicación en planta
Al frente
1
Estándar
1
Coeficiente
de
constructivas
características
Coeficiente por edad y estado
Coeficiente
superficie
homogeneizada
1.1.
propia
Usado a
Nuevo
1 2 0
mts.2.
1
1
Superficie propia homogeneizada
Es conveniente trabajar con las superficies propias ya que
definen, con mayor precisión, las bondades de la unidad a tasar. Ello no
implica que no se consideren las superficies comunes, ya que su valor se
encuentra implícitamente incluido en el de aquéllas. La superficie propia
de una unidad funcional está compuesta por distintos tipos constructivos
(cubierta, semi-cubierta, galerías, balcones; descubierta, etc.): lo que
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 65
hace necesario ponderar todas ellas respecto de un patrón: la Superficie
Cubierta Propia con la cual se obtiene la denominada “Superficie Propia
Homogeneizada”.
3.2. Normas de homogeneización de las superficies propias
Estas normas permiten uniformar las características y/o destino
de las partes integrantes de la unidad de vivienda. Se aplica a las distintas
superficies para obtener así la “Superficie Total Homogeneizada”.
Normas de Homogeneización de las Superficies
Porcentaje
Propias de departamentos:
Vivienda
100%
Dependencias (separadas del cuerpo principal)
40 a 70 %
Galerías
50%
Balcones cubiertos
30 a 35 %
Balcones Terraza (incluida la sup. del balcón)
30%
Bauleras y/o depósitos
25%
Patios y terrazas (en forma acumulativa):
Hasta 30 mts.2
Desde 30 a 60 mts.2
De más de 60 mts.2
15%
10%
5%
Jardín: ponderación según sus características
5 a 15 %
3.3. Coeficiente de ubicación del edificio
Pondera la ubicación del edificio respecto a las características
de su vecindad, al adelanto edilicio, a los medios de transporte que lo
vinculan al resto de la ciudad, etc. Por tratarse de un coeficiente altamente
subjetivo, su evaluación se deja librada al criterio del tasador, debiéndose
destacar la conveniencia de analizar antecedentes con ubicaciones
similares, evitando así el uso de fuertes coeficientes que podrían
distorsionar el método de comparación.
Veamos los coeficientes de acuerdo a las características de los
departamentos, en las siguientes tablas
3.4. Coeficiente de ubicación del departamento según el piso
Edificios con Ascensor
Planta Baja
0,90
1er Piso
0,96
2do Piso
0,98
3er Piso
1,00
4to Piso
1,02
5to Piso
1,04
6to Piso
1,06
7mo Piso
1,08
8vo Piso
1,10
9no Piso
1,11
Del décimo tercer piso en adelante será a juicio del tasador sin superar
el 1,15.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.66
Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso, menos
0,04
Edificios sin Ascensor
Planta Baja
1er Piso
2do Piso
3er Piso
1,00
0,97 a
0,98
0,95
0,85 a
0,90
Edificios de una sola planta:
Coeficiente
1,00 (incluye terraza expuesta )
3.5. Coeficientes de ubicación del departamento en planta
Con vista al frente
Con vista a amplio espacio libre de contrafrente
Con vista a patios interiores o mínimo contrafrente
1,00
0,95
0,90
3.6. Coeficientes de ubicación del departamento en esquina o frente
a plaza o parque
Departamento en esquina
Departamento con vista a
plaza o parque
1,00
1,05 a 1,10
3.7 Coeficientes de características constructivas del edificio
Contempla la categoría del edificio resultante de la calidad de los
materiales empleados en la construcción de las instalaciones centrales
que posee y su distribución.
Económica
Estándar
Buena sin servicios centrales
Buena con servicios centrales
Muy Buena con servicios centrales
0,85
0,95
1,05
1,15
1,26
a
a
a
a
a
0,94
1,04
1,14
1,25
1,50
3.8. Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación
del departamento
Pondera la depreciación que sufre el valor venal en función de la
edad y estado del departamento. Se ha considerado una depreciación
similar, pero más atenuada que la que surge de las curvas de Ross Heidecke para valores físicos, ya que en el valor venal sólo se deprecia
la parte correspondiente a la construcción, manteniéndose constante el
valor del terreno. Se fija la siguiente ley:
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 67
C ­: 1-K/2
C: Coeficiente
K: Coeficiente de depreciación obtenido de las tablas de RossHeidecke, en función del por ciento de la vida transcurrida y su
estado de conservación.
3.9. Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento
Considera, de manera implícita, el monto de la inversión, ya que
de acuerdo a la ley de la oferta y la demanda, el valor unitario venal del
departamento es inversamente proporcional a la superficie cubierta del
mismo.
Superficie Cubierta
Propia Homogeneizada
30
40
50
60
70
80
90
100
110
120
Coeficiente de
Superficie
1,35
1,30
1,25
1,20
1,15
1,10
1,08
1,05
1,03
1,00
3.10. Coeficiente de oferta
En toda transacción inmobiliaria generalmente se arriba a un valor
final inferior al que es pretendido inicialmente, este coeficiente varía en
función de la oferta y la demanda: C = 1,00 a 1,20
Para tasar unidades usadas se deberán utilizar antecedentes
de unidades también usadas. El mismo criterio se aplica a las nuevas a
estrenar, pues ambos tipos de unidades, a estrenar y usadas, pertenecen
a diferentes mercados. Realizamos así el procedimiento:
Normas de homogeneización de superficies propias
El objetivo es obtener una superficie uniforme para poder
determinar el valor unitario de cada metro cuadrado ($/m2), para luego
corregir este valor en base al Departamento Tipo y, con ello, poder obtener
el valor promedio de la zona o precio unitario de la zona (P. U. Z.).
Valor unitario de los antecedentes
Determinadas las superficies propias homogeneizadas, podemos
sacar los precios unitarios.
Normas de homogeneización de valores venales de los antecedentes
Ahora, con los precios unitarios de cada antecedente podemos
comenzar a comparar las características propias de cada antecedente
respecto del Departamento Tipo. En este procedimiento obtenemos
distintos coeficientes de acuerdo con las características de la unidad .
Para simplificar los cálculos, tenemos que realizar el producto de
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.68
los coeficientes entre sí y, de ese modo, obtener un coeficiente único.
Determinación del Precio unitario de la zona (P. U. Z.).
Una vez que se obtienen los costos unitarios homogeneizados de cada antecedente se ca
dio; luego debemos sumarlos entre ellos y dividirlos por la cantidad de antecedentes, a tra
u observación denominaremos entonces el Precio Unitario de la Zona (P. U. Z.).
P. U. Z. = Sumatoria de $/m2 H° de antecedentes
Cantidad de Antecedentes
3.11 Determinación del valor del departamento.
El valor del departamento lo determinaremos corrigiendo P. U. Z.
por el producto del coeficiente único del departamento a tasar:
Obtenido este valor, que nos dice cuánto vale cada metro del
departamento a tasar según sus características propias, tendremos
solamente que multiplicarlo por la cantidad de metros cuadrados que
obtenemos luego de calcular la superficie propia homogeneizada del
mismo:
Tasando un departamento
A Ud. le encomiendan la
tasación de un departamento
en la zona céntrica de su
ciudad.
El mismo tiene una la
superficie de 60 m2, se
encuentra ubicado en
4to piso, con vista al
frente. La característica de
construcción es buena con
servicios centrales, su estado
de conservación es muy
bueno, dicho edificio tiene
una antigüedad de 16 años.
La vida probable es de 60
años
Antecedente 1:
Departamento de 70 m² situado a una cuadra del departamento
a tasar en 5to piso, con ascensor, externo con vista a espacios libres
de contrafrente, característica de construcción estándar, su estado de
conservación es muy bueno, tiene una antigüedad de 14 años. Tiene un
valor de $ 220.000.
Valor Unitario del m² = Valor / Superficie
Valor Unitario del m² = $ 220.000 / 70 m ²
Valor Unitario del m² = $ 3142,85
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 69
Coeficiente de Superficie propia homogeneizada.
1,15
Coeficiente
Coeficiente
Coeficiente
Coeficiente
1,04
0,95
0,95
de Ubicación según el piso.
de Ubicación del departamento en Planta.
Caract. Const. Del Edificio
de depreciación por edad y estado.
Cálculo del % de duración (Ingreso a la Tabla de Ross
Heidecke).
N= Antigüedad x 100 = 14 x 100 =
Vida Probable
60
N = 23,33%
0,92
Ingresamos a la Tabla Ross Heidecke, al Estado de
conservación 1,5 y el resultado es 14,173%.
Coeficiente de depreciación por edad y estado.
1-(K/2)
1-(14,173%/2)
1-7,08 %= 0,92
Cálculo Final de los coeficientes
1,15 x 1,04 x 0,95 x
0,95 x 0,92 = 0,99
Valor Unitario del m2 Homogeneizado.
$ 3142,85 / 0,99 = $
3174,59
Antecedente 2:
Departamento de 50 m², situado en 2do piso, con ascensor,
en esquina característica de construcción económica, su estado de
conservación es bueno, tiene una antigüedad de 12 años. Tiene un valor
de $205.000.
Valor Unitario del m² = Valor / Superficie
Valor Unitario del m² = $ 205.000 / 50 m²
Valor Unitario del m² = $ 4100
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.70
Coeficiente de Superficie propia
homogeneizada.
Coeficiente de Ubicación según el piso.
Coeficiente de Ubicación del departamento
en Esquina.
Coeficiente caract. const. del edificio.
Coeficiente de depreciación por edad y
estado.
Cálculo del % de duración (Ingreso a la
Tabla de Ross Heidecke).
1,25
0,98
1,00
0,85
N= Antigüedad x 100 = 12 x 100 =
Vida Probable
60
N = 20%
0,92
Ingresamos a la Tabla Ross Heidecke, al
estado de conservación 2 y el resultado es
14,22%.
Coeficiente de depreciación por edad y
estado.
1-(K/2)
1-(14,22%/2)
1-7,11 %= 0,92
Cálculo Final de los coeficientes
Valor Unitario del m2
Homogeneizado.
1,25 x 0,98 x 1,00 x 0,85 x
0,92 = 0,95
$ 4100 / 0,95 = $ 4315.78
Ahora vamos a determinar el precio unitario de la zona:
P. U. Z. = Sumatoria de $/m2 H° de antecedentes
Cantidad de antecedentes
P.U.Z = $ 3174,59 + $ 4315.78
2
P.U.Z = $ 3745.18
Departamento a Tasar
Precio de la Zona Homogeneizado $ 3745.18
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 71
Coeficiente de Superficie propia homogeneizada.
1,20
Coeficiente de Ubicación según el piso.
Coeficiente de Ubicación del departamento en
Planta.
Coeficiente caract. const. del edificio.
Coeficiente de depreciación por edad y estado.
Cálculo del % de duración (Ingreso a la Tabla de
Ross Heidecke).
1,02
N= Antiguedad x 100 = 16 x 100 =
Vida Probable
60
N = 26,66%.
Ingresamos a la Tabla Ross Heidecke, al Estado
de conservación 1,5 y el resultado es 17,17%.
1,00
1,15
0,91
Coeficiente de depreciación por edad y estado.
1-(K/2)
1-(17,17%/2)
1-8,58 %= 0,91
Cálculo Final de los coeficientes
1,20 x 1,02 x 1,00 x 1,15 x
0,91 = 1,28
Precio de la Zona Homogeneizado
$ 3745.18 x 1,28 = $ 4793,83 x 60 m
Valor del Departamento $ 287.629,80
Valor del Departamento:
Doscientos ochenta y siete
mil, seiscientos veintinueve
con ochenta ctvos.
4. Tasación de unidades funcionales destinadas a oficinas
Aquí también encontramos tablas con coeficientes destinadas a tasar
oficinas. Las veremos a continuación:
Oficina Tipo
La función de base de comparación
la cumple la “Oficina Tipo” (ideal),
estableciéndose a continuación las
condiciones que debe reunir:
Oficina Tipo Adoptada:
Coeficiente por Ubicación en piso
Coeficiente por Ubicación en planta
Coeficiente de características
constructivas
Coeficiente por Edad y Estado
Coeficiente Superficie propia
homogeneizada
Ideal
3° o 4°
piso
Al frente
Estándar
Usada a
Nuevo
120
mts.2.
Coeficiente
1
1
1
1
1
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.72
4.1 Superficie propia homogeneizada
Se estimó conveniente trabajar con las superficies propias,
por cuanto las mismas definen, con mayor precisión, las bondades de
la oficina a tasar. Ello no implica que no se consideren las superficies
comunes, ya que su valor se encuentra incluido, implícitamente, en las de
aquéllas.
Tal como en el caso de los departamentos, la superficie propia de
una unidad funcional está compuesta por distintas calidades constructivas
(cubierta, semi cubierta o galería, descubierta, etc.), lo que hace necesario
ponderar todas ellas respecto de un patrón: la superficie de la oficina
propiamente dicha, con lo cual obtiene la denominada “superficie propia
homogeneizada”.
Estas normas son de uso general y su adaptación a casos
particulares debe hacerse minuciosamente.
4.2 Normas de homogenización de las superficies propias de oficinas
Estas normas permiten uniformar las características y/o
destino de las partes integrantes de la unidad; se aplican a las distintas
superficies para obtener así la “superficie total homogeneizada”.
Oficina propiamente dicha
100 %
Dependencias
50 a 80 %
Archivos en subsuelos
20 %
Balcones
20%
Jardines: Ponderación según sus
características y aporte estético a la
oficina
5 a 10 %
Patios utilizables (en forma acumulativa)
Hasta 16 m²
20 %
Desde 16 a 30 m²
15 %
De 30 a 60 m ²
5%
4.3 Coeficiente de ubicación de la oficina según el piso
Pondera la ubicación del edificio en lo que hace a las características
de la vecindad: tribunales, oficinas públicas, bancarias, comerciales, etc.
La fijación de este coeficiente, queda librada al criterio y experiencia del
tasador, siendo el parámetro aconsejable del mismo, no menor de 0.70 ni
mayor de 1.50.
Edificio con Ascensor
Planta Baja
1er y 2do Piso
3er y 4to Piso
5to y 6to Piso
7mo al 12do Piso
13ro en adelante a juicio del tasador sin pasar
Ultimo piso c/terraza expuesta: Coeficiente de piso menos
0,90
0,95
1,00
1,05
1,10
1,15
0,02
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 73
Edificio sin Ascensor
Planta Baja
1er Piso
2do Piso
3er Piso
1,00
1,00
0,90
0,80
Coeficiente de ubicación de la oficina en planta
Con vista al frente
1,00
Con vista a amplio espacio de
contrafrente
0,95
Con vista a patios interiores y/o
mínimo de contrafrente
0,85
4.4 Coeficiente de ubicación de la oficina en esquina o frente a plaza
o parque
Considera la mayor iluminación y mejor vista que posee la unidad
funcional en estos casos:
Oficina en esquina
1,05
Oficina con vista a plaza
1,05
4.5 Coeficientes de características constructivas del edificio
Contempla la categoría del edificio, resultante de la calidad
de los materiales empleados en la construcción, como así también las
instalaciones centrales que posee y su distribución funcional.
Económica
Estándar
Buena, sin servicios centrales
Buena, con servicios centrales
Buena, con aire acondicionado
central
Muy Buena
0,90
0,95
1,05
1,16
a
a
a
a
0,94
1,04
1,15
1,30
1,35
1,36 a 1,45
4.6 Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación
de la oficina
Pondera la depreciación que sufre el valor venal de la oficina en
función de su edad y estado de conservación. Se ha considerado una
depreciación similar pero más atenuada que la que surge de las curvas
de Ross- Heidecke para los valores físicos, ya que en el valor venal sólo
se deprecia la parte correspondiente a la construcción, manteniéndose
constante el valor del terreno.
Para las oficinas se apreció que este coeficiente se ubica entre los
correspondientes a los departamentos y a los locales, es decir, es menor
que para los primeros y mayor que para los segundos.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.74
Se fija la siguiente ley:
C: 1-K/3
C: Coeficiente
K: Coeficiente de depreciación obtenido de las tablas de RossHeidecke, en función del por ciento de la vida transcurrida y del estado
de conservación.
4.7 Coeficiente según la superficie cubierta propia homogeneizada de
la oficina
Considera en forma implícita el monto de la inversión, ya que de
acuerdo a la ley de la oferta y la demanda, el valor unitario venal de oficina
es inversamente proporcional a la superficie cubierta de la misma.
Superficie Cubierta Propia Homogeneizada
Coeficiente
30 m²
1,15
60 m²
1,10
90 m²
1,05
120 m²
1,00
210 m²
0,95
300 m²
0,90
400 m²
0,85
Para superficies intermedias se deberá interpolar linealmente. Para
superficies mayores o menores a las citadas se considerará el coeficiente
en forma particular.
4.8 Coeficiente por tener baño privado
Pondera la diferencia existente entre la oficina que tiene baño
privado y aquélla que lo tiene en paliers o pasos comunes del edificio.
Coeficiente de Oficina con Baño Privado
1,05
4.9 Coeficiente por tener garage en el edificio
Pondera el mayor valor venal que adquieren las oficinas ubicadas
en edificio que poseen garage, independientemente del valor en sí de la o
las cocheras que correspondan a la oficina.
Coeficiente de Oficina en edificio con Garage
1,10
4.10 Coeficiente de oferta
Tiene en cuenta que, en toda transacción inmobiliaria se arriba
generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido. Este
coeficiente varía en función de la oferta y la demanda.
C: 1.00 a 1.20
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 75
4.11 Observaciones
A los efectos de la correcta aplicación del método comparativo, se
aconseja seleccionar oficinas de superficie y mercado semejante.
5. Tasación de unidades funcionales destinadas a locales
Locales en galerías
En estos tiempos se ha verificado un acrecentamiento en la construcción de galerías comerciales, sobre todo en los sectores céntricos de la
ciudad y en algunos barrios con características
comerciales. El panorama es sencillo desde este
punto de vista: tabiques y vidrieras contribuyen
para que un gran salón se divida en muchos
locales pequeños, que cuentan con un lavamanos; este tipo de comodidades son de carácter
colectivo en proporción a la cantidad de unidades. Es decir que la inversión no entra en una
serie de detalles, lo que significa un ahorro en
material y mano de obra. El beneficio económico
sería significativo en relación con el capital invertido.
Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes
factores, tanto para el conjunto en general como para el local en particular:
a)
Ubicación: es indispensable que se encuentre en un lugar donde
se observe la circulación de los transeúntes, lo que por lo general
presenta diferencias entre las aceras de una misma calle, salvo
si se trata de una peatonal. La ubicación del local dentro de la
galería es un factor determinante del precio; a medida que se
alejan de la entrada principal los locales van perdiendo valor y
éste disminuye progresivamente en los entrepisos, subsuelos o
recovecos. Algunas galerías poseen más de un ingreso y el valor
de los locales dependerá del movimiento económico de las calles
perspectivas.
b) Tipos de construcción: algunos de los elementos más importantes
en el diseño de la galería son: la amplitud de los pasillos o
corredores que posibilitan a los individuos examinar cómodamente
las vidrieras desde distintos ángulos; y la presentación de los
pisos a los efectos de la seguridad y la fluidez del tránsito. A estos
dos elementos podríamos sumarle el confort (aire acondicionado,
calefacción, etc.) que agrega un valor positivo. En cuanto al
local propiamente dicho, no pasará inadvertido para el valuador
la cuestión de que estén o no dotados de sótanos o duplex,
esto significa una mayor amplitud de espacio utilizable para el
propietario. Es razonable otorgarle mayor valor a los que cuentan
con duplex ya que se les permite una doble posibilidad, que es
guardar mercadería y exhibir sobre una vidriera alta. Se debe tener
en cuenta la situación de los pasillos y su dificultad para circular
y para ver hacia arriba; esto trae aparejada una disminución de
valor. Combinando todos los elementos positivos nombrados,
tanto para la galería como para el local, y sumando la posibilidad
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.76
de una amplia vidriera, obviamente el mayor precio estaría en este
tipo de local, es decir el valuador tendrá presente estos detalles
de qué tipo de construcción es preferida por el público de acuerdo
con su idiosincrasia.
c)
Estado de conservación: el estado y la época de construcción
también cuentan en la valuación. Si las condiciones son óptimas,
no hay inconveniente alguno, y podemos decir que el conjunto
influye positivamente sobre el valor del local. Pero, si es necesario
restaurar en forma parcial la galería, en virtud de que su aspecto
no resulta atrayente para los peatones, estamos en presencia de
una incidencia altamente negativa para el precio de la unidad, ya
que se encontrará pendiente una inversión económica que atañe
a los propietarios de los locales, y una inversión sobre un local en
particular, sería en vano debido a que el local es parte del conjunto.
Si el hecho se produce a la inversa, que el estado de la galería sea
óptimo y el local en particular no lo sea, el que adquiere un local
comercial tiene tácitamente prevista una inversión sobre el mismo
de acuerdo con el producto que comercializará y el marketing de
publicidad que requiera dicho producto.
d) Gastos Comunes: a los locales en galerías comerciales, al igual
que a las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal,
les corresponde una proporción de las partes de uso común y,
por lo tanto, de los gastos generales. Estos gastos deben ser
observados, porque también producen cierta incidencia sobre el
precio de la unidad: normalmente son reducidos, salvo cuando
hay defectos en la construcción, como en el caso señalado
anteriormente, o cuando existe una mala administración, lo que
provoca serios incrementos.
La función de base de comparación la cumple el “Local Tipo” (local
ideal) estableciéndose a continuación las condiciones que debe reunir:
Local Tipo Adoptado:
Coeficiente
de
Características
constructivas
Coeficiente por Edad y Estado
Coeficiente
por
Superficie
propia
homogeneizada
Coeficiente por Relación fondo/frente
Ideal
Coeficiente
Estándar
1
Usada
a
1
Nuevo
100 mts.2.
1
2
1
Se estimó conveniente trabajar con las superficies propias, por
cuanto las mismas definen con mayor precisión las características o
bondades de la oficina a tasar. Ello no implica que no se consideren las
superficies comunes, ya que su valor se encuentra implícitamente incluido
en el de aquéllas. La superficie propia de un local está compuesta por
distintas calidades constructivas (local propiamente dicho, dependencias,
galerías, superficies descubiertas, etc.), lo que hace necesario ponderar
todas ellas respecto de un patrón: la superficie del local propiamente
dicho, con lo cual se obtiene la “superficie propia homogeneizada”.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 77
5.1 Normas de homogenización de las superficies propias locales
Estas normas permiten informar las características y/o destino de
las partes integrantes de la unidad, y se aplican a las distintas superficies
para obtener así la “superficie total homogeneizada”.
Local propiamente dicho
100%
Dependencias al mismo nivel de local
50 a 80 %
Dependencias en distinto nivel que el local
Depósitos (según su facilidad de acceso y capacidad de
almacenaje)
Galerías
40 a 60%
25 a 40%
25%
Patios utilizables (en forma acumulativa)
Hasta 30 m²
20%
De 30 a 60 m²
10%
Más de 60 m²
5%
Jardín:
ponderación
según
sus
características y aporte estético y/o
económico al local
3% a 10%
El coeficiente pondera la ubicación del local respecto del
desarrollo de las actividades comerciales de la zona. Por tratarse de una
estimación altamente subjetiva. Su evaluación se deja librada al criterio
del tasador, debiéndose destacar la conveniencia de tomar antecedentes
con ubicaciones similares, evitándose así el uso de fuertes coeficientes
que podrían distorsionar el método de comparación.
5.2 Coeficientes de características constructivas
Estos coeficientes examinan la categoría del local, resultante de la
calidad de los materiales empleados en su ejecución y en las instalaciones
complementarias que posee. No obstante, no debe dársele mucho peso,
por cuanto el comprador da al local una terminación vinculada con el tipo
de actividad comercial que piensa desarrollar.
Económica
0,90
Estándar
1,00
Buena sin servicios centrales
1,05
Buena con servicios centrales
1,10
Muy Buena
1,20
5.3 Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación
del local
Este coeficiente pondera la depreciación que sufre el valor
venal del local en función de su edad y estado de conservación. Se ha
considerado una depreciación similar a la que surge de las curva de
Ross—Heidecke para valores físicos. En las normas para la determinación
de los valores de departamentos se fijó C = 1 - K/2 y C = 1- K/3 para
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.78
obtener el valor de oficinas, teniendo en cuenta que en el valor venal sólo
se deprecia la parte correspondiente a la construcción, manteniéndose
constante el valor del terreno.
Para los locales se reduce el coeficiente, por cuanto para los
mismos, la incidencia del valor de la parte correspondiente a la construcción
es mucho menor que para los departamentos. Se fija la siguiente ley:
C=1–K/4
C: Coeficiente a utilizar.
K: Coeficiente de depreciación: obtenido de las tablas de
Ross— Heidecke, en función del porcentaje de vida transcurrida y del estado de conservación.
5.4 Coeficiente de relación entre frente y fondo
Aprecia la diferencia de valor entre los locales, resultante del
desarrollo de sus respectivos frentes.
Se consigna a continuación una tabla de coeficientes determinados
en forma empírica, sobre la base de múltiples experiencias verificadas y
ajustadas mediante su aplicación en numerosos casos prácticos, a la que
se accede con la relación entre la superficie del local y el desarrollo de su
frente al cuadrado. Todo esto resultante de:
FR / Σ Ff
En donde:
FR: Fondo Relativo
Ff: Frente del Local
FR / Σ :FfSumatoria
Sup.Local / (Ff) ²
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
Sup. Local /
Ff ²
Coeficiente
1,45
1,40
1,35
1,30
1,25
1,20
0,8
1.15
1
1,10
2
1,00
3
0,95
4
0,90
5
0,85
6
0,80
8
0,75
10
0,70
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 79
5.5 Coeficiente según la superficie cubierta del local propia
homogeneizada
Considera de manera implícita el monto de la inversión que
establece que, de acuerdo a la ley de oferta y demanda, el valor unitario
venal del local es inversamente proporcional la superficie cubierta propia
del mismo.
Al utilizar este coeficiente debe tenerse en cuenta el uso,
destino y/o ubicación del local, que pueden hacer que requiera una gran
superficie (Ejemplo: Bancos, Supermercado Grandes Tiendas o bazares,
Concesionarias de autos etc.), cuyo caso debe aplicarse la TABLA II.
Tabla I: Locales que no requieren gran superficie.
Superficie Propia m²
Coeficiente
10
1,26
40
1,14
50
1,11
60
1,08
70
1,06
100
1,00
150
0,92
200
0,86
Tabla II: Locales que requieren gran superficie.
Superficie Propia m²
100
150
200
300
500
800
900
1000
2000
3000
Coeficiente
1,00
0,98
0,96
0,93
0,90
0,87
0,84
0,80
0,75
0,70
5.7 Coeficiente de oferta
Este coeficiente toma en cuenta que, en toda transacción
inmobiliaria se arriba, generalmente, a un valor final inferior al inicialmente
pretendido. Este coeficiente varía en función de la oferta y de la demanda.
C = 1,00 a 1,20
A los efectos de la correcta aplicación del método comparativo
deben seleccionarse antecedentes de similares características a las del
local a tasar:
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.80
•
•
•
•
Para un local en propiedad horizontal, analizar antecedentes
de locales en propiedad horizontal.
Para un local ubicado en una galería, analizar antecedentes
de locales en galería, pudiendo en casos excepcionales
compararse los locales que dan a la calle con otros ubicados
dentro de dicha galería.
Para determinar el valor de un local ubicado en una calle
peatonal o dentro de un Centro Comercial (Shopping Center),
se deberán analizar antecedentes de esa misma calle peatonal
o de ese mismo Centro Comercial.
Para un local que constituya por sí mismo un inmueble,
analizar antecedentes de otros en igual condición, ya que
disfrutan del 100% del valor del terreno y del espacio aéreo.
Para una correcta organización en el desarrollo de las actividades,
de departamentos, oficinas y locales comerciales adjuntamos las
siguientes tablas:
Tablas para tasar locales comerciales
Tablas para tasar oficinas IC 2
Tablas para tasar departamentos IC 3
IC
1
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 81
Local
Comer
cial
5
4
3
2
1
Ant
Sup.
Propia
Homog
Sup.
Propia Homog
Precio
Valor
m2
Valor
m2
Coef.
Caract.
Constr.
Coef.
Caract.
Constr.
Tablas para Tasar Locales Comerciales
Contenidos
Técnicas de Tasación: Módulo 3
Coef.
Frente
y
Fondo
Coef.
Frente
y
Fondo
Coef.
Sup.
Homg.
Coef.
Único
Coef.
Deprec
Edad y
Estado
Coef.
Sup.
Homg.
Coef.
Único
Local Comercial para tasar
Coef.
Deprec
Edad y
Estado
Valor
m²
Homog
Valor Promedio
Valor Total
Valor
m²
Homog.
m3 |contenidos | IC
información complementaria 1
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.82
Oficin
a
5
4
3
2
1
Ant
Sup.
Propia
Homog
Precio
Valor
Unitar.
de zona
Sup.
Propia
Homog
Coef.
Ubic.
En piso
Valor
m2
Tablas para tasar oficinas
Contenidos
Técnicas de Tasación: Módulo 3
Coef.
Ubic.
Oficina
en
Planta
Coef.
Ubic.
En piso
Coef.
Ubc.
Ofic
Esq,Fte
Plaza,
Pque
Coef.
Ubic.
Oficina
en
Planta
Coef.
Caract.
Constr.
Coef.
Caract.
Constr.
Coef.
Deprec
Edad y
Estado
Oficina a Tasar
Coef.
Ubc.
Ofic
Esq,Fte
Plaza,
Pque
Coef.
Sup.
Homg
.
Coef.
Deprec
Edad y
Estado
Coef.
Baño
Priv.
Coef.
Sup.
Homg
.
Coef.
Coch.
Coef.
Baño
Priv.
Coef.
Único
Coef.
Coch.
Valor
m²
Homog.
Coef.
Único
Valor Total
Valor
m²
Homog.
Valor Promedio
m3 |contenidos | IC
información complementaria 2
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 83
Dpto
a
Tasar
5
4
3
2
1
Ant
Sup.
Propia
Homog
Precio
Valor m2
Sup.
Propia
Homog
Coef.
Ubic.
Dpto
Valor m2
Tablas para tasar departamentos
Contenidos
Técnicas de Tasación: Módulo 3
Coef.
Ubic.
Dpto en
Planta
Coef.
Ubic.
Dpto
Coef.
Ubc.Dpto
Esq,Fte
Plaza,Pque
Coef.
Ubc.Dpto
Esq,Fte
Plaza,Pque
Coef.
Caract.
Constr.
Coef.
Caract.
Constr.
Coef.
Deprec
Edad y
Estado
Departamento a tasar
Coef.
Ubic.
Dpto en
Planta
Coef.
Sup.
Homg.
Coef.
Deprec
Edad y
Estado
Coef.
Único
Coef.
Sup.
Homg.
Valor m²
Homog.
Coef.
Único
Valor
Dpto
Valor m²
Homog.
Valor
Promedio
m3 |contenidos | IC
información complementaria 3
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.84
m3
material
Material básico:
•
AGUADA, et ál: Manual Integrador del Tasador.
Advocatus, 2007.
Córdoba: Editorial
Material complementario:
•
•
AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasación inmobiliaria urbana y rural.
4º Edición (reelaborada, ampliada y actualizada). Rosario, Editorial
Juris, 2006.
CHANDIAS, M.: Tasación de inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Editorial
Alsina, 1954.
•
GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y rurales.
2º Edición. Buenos Aires, Editorial Alsina
•
IBÁÑEZ, M. A.; TOPALIÁN, A.: Elementos de la tasación bienes muebles,
inmuebles y semovientes. 2º Edición. Córdoba, Editorial Alveroni, 2008.
m3
actividades
m3 | actividad 1
Técnicas de Tasación: Módulo 3
Actividad 1: Tasando un departamento
Llegan a su oficina unos clientes, que ya lo han visitado en otras
oportunidades: Cristina Méjico y Claudio Cuello, decididos a hacer una importante
inversión, y quieren que Ud. los asesore en la compra de un departamento que
tiene las siguientes características.
Departamento a tasar:
Está ubicado en la Avenida más importante de su provincia, zona
netamente comercial, el mismo se encuentra situado en el 7mo piso con vista
a un amplio espacio libre de contrafrente, su superficie es de 90 m² y tiene un
balcón de 10 m², su característica de construcción es estándar, y su estado de
conservación es bueno. Dicho edificio tiene una antigüedad de 6 años y recuerde
que la vida probable es de 60 años.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 85
Ud., como su actividad lo requiere,
recopiló los siguientes antecedentes,
de operaciones realizadas o a realizar
y los resultados fueron los siguientes:
Antecedente 1
Departamento 80 m², un patio de 20
m² ubicado en 6to piso con vista al
frente, en esquina, su característica de
construcción es buena sin servicios
centrales, y su estado de conservación
muy bueno.
Su antigüedad es de 8 años. El valor
del mismo es de $ 190.000
Antecedente 2
Departamento 70 m², ubicado en 2do piso con ascensor, con vista a patios
interiores o mínimo contrafrente, su característica de construcción es muy buena
con servicios centrales, y su estado de conservación bueno.
Su antigüedad es de 10 años. El valor del mismo es de $ 205.000
Antecedente 3
Departamento 50 m², ubicado en 8vo piso, su característica de construcción es
muy buena, con servicios centrales, y su estado de conservación también es
muy bueno.
Su antigüedad es de 7 años. El valor del mismo es de $ 220.000
Luego de realizar el análisis correspondiente, usted deberá realizar
la tasación del departamento, utilizando las tablas correspondientes para su
mejor organización.
m3 | actividad 2
Buscando una oficina para comprar
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.86
Se acerca a su inmobiliaria una amiga suya, Valeria Fidán. Le pide
que participe en su proyecto de la compra de una oficina, solicitándole que
realice la tasación del bien que desea comprar. Luego de realizar el análisis
correspondiente, usted deberá realizar la tasación de la oficina.
¡Manos a la obra!
Oficina a Tasar:
Esta oficina tiene una superficie de 90 m² y un balcón de 10 m² y se
encuentra situada en el 2do piso con ascensor, con vista al frente, en esquina, la
característica de construcción del edificio es muy buena, posee baño privado y
garage, su estado de conservación es también muy bueno, con una antigüedad
de 2 años.
La vida probable es de 65 años.
Los antecedentes encontrados en la zona son los siguientes:
Antecedente 1
Hallamos una oficina con una superficie de 60 m², con un archivo en
subsuelo de 20 m² y se encuentra situada en PB con ascensor, con vista a la
plaza, su característica de construcción del edificio es estándar, posee baño
privado, su estado de conservación es bueno, con una antigüedad de 5 años.
Valor $ 90.000
Antecedente 2
Oficina con una superficie de 120 m², se encuentra situada en el 3er
piso, sin ascensor, con vista a amplio espacio de contrafrente, su característica
de construcción del edificio es buena con servicios centrales, su estado de
conservación es bueno, con una antigüedad de 8 años.
Valor $ 130.000
Antecedente 3
El último antecedente encontrado es una oficina con una superficie de
30 m² y se encuentra situada en el 3er piso, con ascensor, con vista a amplio al
frente, su característica de construcción del edificio es económica, tiene baño
privado, su estado de conservación es muy bueno, con una antigüedad de 4
años.
Valor $ 70.000
Luego de realizar el análisis correspondiente, usted deberá realizar
la tasación de la oficina, utilizando las tablas correspondientes para su
mejor organización.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 87
m3 | actividad 3
Veamos cómo realiza la tasación de un local comercial
Unos vecinos suyos que están desarrollando
una actividad comercial en su domicilio,
deciden trasladar dicho emprendimiento a
un local comercial que le han ofrecido para
su compra. Lo citan para ver si el valor fijado
es el correcto. Para ello le encomiendan su
tasación y usted se propone comenzar la
tarea de inmediato.
Local comercial a tasar:
El local comercial se encuentra situado en
una galería muy transitada en el centro de
su ciudad, el cual mide 10 m de frente x 15
m de fondo, con una superficie de 150 m²,
y posee un patio de 15 m², su característica
de construcción es buena, y su estado de
conservación es muy bueno, tiene una
antigüedad de 10 años. Su vida probable es
de 70 años.
Los antecedentes encontrados con los que Ud. tendrá que trabajar para
tasar este local comercial son los siguientes:
Antecedente 1
El local comercial mide 5 m de frente x 8 m de fondo, con una superficie
de 40 m², y posee una galería de 20 m², sus características de construcción son
muy buenas, y su estado de conservación también. Tiene una antigüedad de 12
años.
El valor del mismo es de $ 150.000
Antecedente 2
El local comercial mide 7,50 m de frente x 18 m de fondo, con una
superficie de 135 m²,con un depósito de 18 m², su característica de construcción
es estándar y su estado de conservación es bueno, tiene una antigüedad de 14
años.
El valor del mismo es de $ 195.000
Antecedente 3
El local comercial mide 8 m de frente x 15 m de fondo, con una superficie
de 120 m². Sus características de construcción son buenas, con servicios
centrales, y su estado de conservación es muy bueno, tiene una antigüedad de
8 años.
El valor del mismo es de $ 180.000.
Luego de realizar el análisis correspondiente, usted deberá realizar
la tasación del local comercial, utilizando las tablas correspondientes para
su mejor organización.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.88
m3
glosario
Bienes inmuebles por accesión físicas: las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, de manera tal que esta adhesión
tenga el carácter de perpetuidad.
Bienes inmuebles por su naturaleza: las cosas que se encuentran por sí mismas
inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su
superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo, de una manera
orgánica y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre.
Departamento tipo: características ideales.
Departamentos: cada una de las divisiones en unidades funcionales o de
vivienda de un inmueble de propiedad horizontal y/o edificio en altura.
Depreciación en las mejoras: disminución del valor o precio de una cosa, con
relación al que antes tenía, comparándolas con otras de su clase.
Interpolar: intercalar, interponer entre los resultados de los coeficientes si así
fuera necesario.
Local Comercial: espacio físico donde una persona desarrolla una actividad de
exposición y venta al público de productos de consumo.
Oficinas: espacio físico, donde se desempeñan distintas tareas, ya sean
administrativas o de tomas de decisiones para un fin determinado, en donde
pueden compartir una o más personas.
Propiedad Horizontal: finca que, perteneciendo a una sola o varias personas se
halla integrada dentro de una comunidad en la que existen elementos comunes
compartidos por los titulares de los distintos pisos o departamentos individuales.
P.U.Z.: Precio Unitario de la Zona.
Superficie cubierta: toda mejora o construcción dentro de una parcela cubierta.
Superficie propia homogeneizada: son los metros cuadrados que tiene una
unidad funcional que incluye los distintos tipos de superficie que la conforman
y que los podemos describir como: cubierta, semi-cubierta o galerías, balcones;
descubierta, etc.
Valor venal: valor de comercialización.
m4
m4
•
microobjetivos
Aplicar el método lineal para conocer minuciosamente las
características del bien a tasar y utilizar correctamente este
método en su desempeño profesional.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 89
m4
.
contenidos
Tasación de vehículos
En este módulo abordaremos el
método utilizado para realizar la
tasación de un automotor. Este
método le será de suma utilidad
en el desarrollo de su actividad
profesional.
A continuación presentamos
una breve introducción al tema,
mencionando también algunos
datos a tener en cuenta al
momento de realizar la tasación
de un automóvil.
1. Aspectos generales
Presentamos algunos datos a tener en cuenta al momento de elaborar la
ficha técnica del auto:
Tipo de vehículo: familiar, utilitario, camión, acoplado, coupe, tres puertas,
cuatro puertas, cinco puertas, entre otros.
Identificación del bien: número de dominio, marca, modelo, año de fabricación,
motor (marca y número), chasis (marca y número), registro donde se encuentra
inscripto.
Estado funcional: aquí tendremos en cuenta
Motor: Verificar el estado de la compresión del motor, teniendo en cuenta
los datos aportados por el fabricante. Verificar posibles consumos de
aceite, golpes internos y posibles pérdidas de aceite.
Caja de velocidades: verificación del nivel de fluido, viscosidad y restos
de partículas metálicas, verificación del estado de la caja (probar el auto),
pérdidas de aceite, etc.
Tren delantero y tren trasero del vehiculo: verificar el estado de los bujes y
de los amortiguadores, parrillas de suspensión, coloración de los humos
de combustión, rótulas y demás componentes.
Estado estructural: estado general de la carrocería del vehículo (verificar
posibles arreglos realizados y a realizar). Control de las líneas de techo,
puertas, guardabarros. Luces de puertas, capot, baúl. Localizar accesorios
faltantes y estado general del interior del vehículo (tapizado, alfombras,
etc.).
Según la teoría del Mart. Hugo Teruzzi, en la tasación de automotores
existen tres aspectos a tener en cuenta:
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.90
•
•
•
Jurídicos: es decir, el estado de los papeles del vehículo y demás
aspectos legales.
Técnicos: el tasador deberá tener suficiente conocimiento a los
fines de analizar, por medio de la confección de una ficha técnica,
el funcionamiento de todos los componentes mecánicos, eléctricos,
etc. que hacen a las características propias del modelo a tasar y
permiten el correcto funcionamiento del mismo. Este análisis es de
suma importancia ya que arrojará, como resultado, el estado de
conservación y uso del auto.
Económicos: se trata del análisis propio del mercado determinante
del precio del bien.
El avalúo (tasación) se realiza depreciando el bien por su antigüedad,
tomando como referencia el valor a nuevo del vehículo, o sea el precio abonado
en fábrica o concesionaria. Otro aspecto a tener en cuenta es la vida útil del
vehículo, ya que es un elemento fundamental a los fines de establecer la
depreciación del automotor. Una vez superada su vida útil y si se mantiene un
buen estado de conservación, el valor residual del bien se calculará comparando
el auto con otros de similares características en el mercado.
Para identificar dichas características, el tasador deberá acceder al título
de propiedad de automotor, allí encontrará todos los datos necesarios para la
correcta individualización del bien a tasar.
El estado de conservación de los puntos descriptos anteriormente
nos dará como resultado una plusvalía o un castigo, que será igual al costo
de reposición que corresponda en cada caso, influyendo estos costos en el
resultado final de la tasación.
Veamos un ejemplo. Si al realizar la tasación de un vehículo, éste presenta
las cubiertas dañadas, al valor final de la tasación tendremos que restarle el
costo de reposición de las cuatro cubiertas. Es decir, si el auto cuesta $20.000
y la reposición de las cuatro cubiertas nos implica un costo de $2000, el auto
tendrá un valor de $18.000. Otro de los aspectos a tener en cuenta es el tipo de
carrocería del vehículo a tasar, ya que esto puede variar su valor.
Recordemos que actualmente existen distintos tipos de carrocerías y
que, en muchas oportunidades, un mismo modelo puede llegar a venir con dos
carrocerías distintas, costando ambos dos valores totalmente diferentes. Tal es el
caso de los Renault 9 y 11, 19, 21 y 21 alizze, Fiat Uno y Duna etc. A los distintos
tipos de carrocerías los podríamos clasificar de la siguiente manera:
•
•
•
•
Monovolúmenes: son aquellos vehículos en los que sus espacios
no se encuentran diferenciados, es decir trompa, habitáculo y baúl;
sino que éstos se encuentran íntimamente relacionados.
Dos volúmenes: son aquellos en los que la conformación de su
carrocería deja perfectamente establecidos dos espacios, trompa y
habitáculo.
Tres volúmenes: son aquellos vehículos en los que se encuentran
bien diferenciados su trompa, habitáculo y baúl.
Familiares: tienen características similares al Dos volúmenes en lo
que hace a la conformación de carrocería, pero en la parte trasera del
habitáculo posee un espacio mayor que, en algunas oportunidades,
es utilizado únicamente como baúl.
2. Método lineal
Esta metodología, además de servir para tasar automóviles,
sirve para tasar cualquier bien mueble, pero siempre tiene como punto de
partida el valor a nuevo del bien. En caso de tratarse de automóviles, su
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 91
punto de partida siempre va a ser el valor de compra de 0 km., es decir, el
valor abonado en concesionaria o fábrica. Para el caso de los automotores,
su vida útil es de cinco años y se calcula de la siguiente manera:
Método Lineal = Precio a Nuevo – Depreciación
Veamos un ejemplo:
Auto: New beetlle Volkswagen
Antigüedad: 2 años
Vida probable: 5 años
Valor a nuevo: $80.000
D = 2 x 100
5
D = 40%
Valor depreciado: $80.000 x 40%
100
Valor depreciado: $ 32.000
Así, pasado un periodo de cinco años, su precio será aquel que fija
el mercado al momento de la tasación. Esta disminución en la vida útil de los
automotores se debe al continuo avance tecnológico que éstos sufren. Tal es
el caso de los avances que existen en cuanto a los frenos, a los que se les ha
incorporado un sistema anti bloqueo, llamado (A.B.S), o los avances respecto
a la alimentación de los motores (ya casi no existen modelos a carburador), y
aquéllos en materia de seguridad (como la incorporación de airbags).
Asimismo, es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee un referente
económico (precio nuevo) en el mercado, lamentablemente este método no se
puede emplear. Por ejemplo, si se debe tasar un vehículo modelo 99, y resulta que
a la misma marca y modelo se le introdujeron cambios en el diseño del frente en
el año 2001: entonces, no se puede aplicar este método lineal, ya que el precio
a nuevo no se corresponde específicamente con el objeto de la tasación. En
este caso, es oportuno remitirse al mercado del usado y obtener algún referente
por comparación directa, aplicando porcentajes de castigos o plusvalías según
corresponda, de acuerdo a su antigüedad y estado de conservación.
m4
material
Material básico:
•
AGUADA, et ál: Manual Integrador del Tasador. Córdoba, Editorial
Advocatus, 2007.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.92
Material complementario:
•
AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasación inmobiliaria urbana y rural.
4º Edición (reelaborada, ampliada y actualizada) Rosario, Editorial Juris,
2006.
•
CHANDIAS, M.: Tasación de inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Editorial
Alsina, 1954.
•
GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y rurales.
2º Edición. Buenos Aires, Editorial Alsina, 1994.
•
IBÁÑEZ, M. A.; TOPALIÁN, A.: Elementos de la tasación bienes muebles,
inmuebles y semovientes. 2º Edición. Córdoba, Editorial Alveroni, 2008.
m4
actividades
m4 | actividad 1
Tasando un vehículo
María decide renovar su vehículo (marca
Ford Focus, modelo 2009, que se
encuentra en excelentes condiciones),
por un O km. de la misma marca. Tiene
previsto ir a una concesionaria para ver
cuál es la oferta de la agencia por el
vehículo que ella entregaría como parte
de pago.
Si bien está en sus planes ir a la concesionaria, María prefiere asesorarse
con Ud., para tener el justo valor, teniendo en cuenta que el valor a nuevo es de
$ 55.000
En esta actividad, usted deberá calcular, mediante el método aprendido,
a cuánto asciende el valor del automóvil.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 93
m4 | actividad 2
Asesorando a un amigo
Un amigo suyo lo visita en su oficina y
le comenta su interés por un vehículo
que se encuentra a la venta. Dicho
automotor (marca Fiat 147 Diesel,
Modelo 95, en excelente estado), sólo
tiene un detalle en el guardabarro
delantero y repararlo tendría un costo
de: $1000.
Calcule el valor de mercado de dicho vehículo, teniendo en cuenta que
ese mismo modelo y marca se vendió, en este período y sin ningún detalle,
en la suma de: $15000. Tiene como referencia otra operación con las mismas
características que el anterior, a un valor de: $13000.
m4
glosario
Airbag: sistemas de seguridad de los automóviles que consiste en una bolsa
sintética que se infla con los gases producidos en un choque. Es un sistema
complementario al cinturón de seguridad.
Automotor: serán considerados automotores los siguientes vehículos:
automóviles, camiones (inclusive los llamados tractores para semirremolque),
camionetas rurales, jeeps, furgones de reparto, ómnibus, microómnibus y
colectivos, y sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no
estuvieran carrozados.
Bienes muebles: son todos aquellos bienes personales que son transportables,
es decir que pueden trasladarse de una parte a otra.
Cabina: habitáculo principal de un camión. Puede ser fija o basculante.
Carrocería: estructura de un automotor que permite diferenciarlo en tricuerpo o
tres volúmenes, bicuerpo o dos volúmenes, monovolumen y familiares.
Cubiertas: superficie de goma montada sobre llantas.
Dimensiones: distancia entre ejes, alturas de asientos, etc.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.94
Método Lineal: busca el precio a nuevo del bien y le resta el valor de depreciación
por su antigüedad.
Plusvalía: acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrínsecas a ella.
Viscosidad: propiedad de los fluidos por la que presentan resistencia a la
velocidad de deformación.
m5
m5
•
microobjetivos
Comprender los conceptos fundamentales de la Tasación de inmuebles
rurales y semovientes, a fin de aplicarlos correctamente durante su
desempeño profesional.
m5
contenidos
1. Tasación rural
En este módulo vamos a incursionar en la
tasación de inmuebles rurales, que exige
una metodología particular, diferente
de la valuación de predios urbanos y
suburbanos en muchos aspectos.
Para comenzar, recordemos que los
inmuebles rurales son un medio apto para
la producción agropecuaria y su valor
depende principalmente de su capacidad de
producción, en cuanto a su cantidad y calidad.
Cuando hablamos de producción, lo hacemos respecto de producción
agrícola y producción ganadera. Si nos retrotraemos a lo visto hasta el momento
en cuanto a la valuación de inmuebles urbanos es obvio decir que el valor de
los predios urbanos está íntimamente relacionado con el mercado de viviendas,
comercios y demás destinos, y los valores surgen de un estudio de mercado local
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 95
con antecedentes comparables homogéneos o susceptibles de homogeneizar
mediante factores correctivos convenientemente calculados.
La valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos técnicos
agropecuarios, socioeconómicos y geopolíticos, ya que el valor de los campos
está definido, por una parte, en aspectos intrínsecos y productivos; y por la
otra, por situaciones económicas relacionadas con el intercambio comercial
internacional, regímenes impositivos, política crediticia, etc.
Tanto es así que, por ejemplo, los valores de predios ganaderos pueden variar
notablemente entre un año y otro, de acuerdo al precio internacional de la
carne de exportación. El conocimiento adecuado de las características del
medio rural es requisito indispensable para el tasador. Resulta primordial
reconocer las características del suelo y las técnicas de su laboreo, el tipo
de agua y la cantidad en la que sirve al predio, el comportamiento del clima,
la presencia de pastizales naturales, etc. A lo anterior debemos sumarle el
análisis de las mejoras a los fines de arribar a un valor general del predio bajo
análisis.
A
1
La producción agrícola depende de la disponibilidad de suelos capaces
de desarrollar cultivos con un buen rendimiento. Los factores que inciden
directamente en la actividad agropecuaria son: el suelo, el agua y el clima.
2. Suelo, agua y clima
El suelo es la superficie suelta de la tierra, aún sin ser materia muerta.
En él se verifican constantes transformaciones físicas, químicas y biológicas, que
son influidas por las condiciones climáticas: lluvia, viento y temperatura, y por las
prácticas agrícolas: aradura y fertilización.
La capa cultivable del suelo consta de materiales sólidos (partículas
minerales y materias orgánicas), agua y aire. Estos componentes determinan
las características del suelo y de su relación depende la fertilidad.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.96
Ahora bien, si hiciéramos un corte perpendicular en el suelo, veríamos que
se distinguen varias capas, de las que por el momento sólo nos interesarán
cuatro:
 La capa más superficial: con gran actividad química y biológica (con
acumulación de materia orgánica) donde se desarrollan las raíces de las
plantas. Esta capa se ve afectada por las labranzas y a ella se incorporan
los fertilizantes, se la denomina suelo activo o tierra laborable. Su espesor
varía entre 15 y 40 cm.
 Una segunda capa de color más claro llamada suelo inerte.
 El subsuelo, a continuación del anterior, que tiene gran influencia sobre
el suelo activo y que alcanza hasta unos 60 cm. de profundidad.
 Una capa impermeable que impide que el agua siga cayendo, por
gravedad, hacia el interior de la tierra.
La composición del suelo en grupos de partículas de distintos tamaños
define su textura y hace que los mismos se clasifiquen en:
 Arcillosos: con una proporción de arcilla superior al 20%. Tienen gran
cohesión y acumulan mucha agua; cuando se secan forman costras, se
agrietan y se endurecen; cuando están húmedos resultan pegajosos,
muy compactos y mal aireados. Las labranzas son dificultosas y dejan
la superficie aterronada. Resultan inadecuados para la mayoría de los
cultivos.
 Arenosos o silicios: contienen más del 70% de arena, por lo que son
sueltos y muy permeables, por ello el agua los atraviesa fácilmente,
arrastrando consigo las sales minerales solubles. Las labranzas no son
de gran dificultad pero nunca se terminan de manera perfecta.
 Calcáreos: tienen más del 10% de calcio. Son suelos claros y por ello,
más bien fríos. Hay muchas plantas que no vegetan en estos suelos.
 Humíferos: contienen más del 10% de humus, sustancia formada por
materias orgánicas transformadas o en proceso de transformación.
Tienen gran capacidad para retener el agua y son de color oscuro, lo
que los hace húmedos y cálidos.
 Suelo franco: el que por su composición especial es fértil, fácil de
trabajar y en donde la mayor parte de los vegetales prosperan en
inmejorables condiciones. La composición química de un suelo franco
acusa los siguientes valores:
o Arena 60 % al 70 %
o Arcilla 15 % al 20 %
o Calcio 5 % al 10 %
o Humus 5% al 10 %
Ahora bien, hecha una somera aproximación al tema anterior, se concluye
que la productividad del suelo es su capacidad para producir cultivos. Para que
el suelo sea productivo es necesario que sea fértil, es decir, que contenga y
suministre a las raíces las cantidades adecuadas de nutrientes, agua y aire.
Todo ello sumado a una estructura y profundidad que proporcione un ambiente
favorable al desarrollo de las plantas.
Respecto a los nutrientes, se clasifican en macro elementos (nitrógeno,
fósforo y potasio), elementos o nutrientes secundarios (calcio, magnesio y azufre)
y micro elementos (cobre, hierro, etc.).
En el análisis del suelo, otro elemento fundamental es poder
conocer su estado de acidez o de alcalinidad, que se conoce como reacción del
suelo y se cuantifica por medio del pH. Los principales factores que determinan
la intensidad de acidez son: la lluvia, la irrigación, el drenaje, las partículas
minerales, el tiempo de explotación y la fertilización.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 97
En esta categoría, los suelos pueden ser: ácidos, neutros o alcalinos.
Estas condiciones se expresan en el pH del suelo que tiene una influencia
decisiva en la disponibilidad de nutrientes para las plantas. Los suelos alcalinos
tienen un pH mayor que 8 y los muy ácidos, menor que 5,5.
La degradación del suelo se produce por cualquier pérdida de sus
propiedades, y es el resultado de la falta de control de las influencias naturales
negativas e inadecuadas prácticas agrícolas, pudiendo llegar a la erosión que
consiste en el arrastre de parte de la superficie terrestre. Las lluvias fuertes y
el viento son los principales agentes de este proceso, pudiendo llegar a ser
especialmente destructivos en aquellos lugares donde la cubierta natural de
vegetación se ha roto por el desmonte, el sobrepastoreo o por una aradura
inadecuada. Las tierras cultivables también están expuestas al peligro de la
erosión si no se manejan racionalmente, ya que termina agotándose su materia
orgánica.
Ahora bien, ya hemos visto que existen distintos tipos de suelos y que en
función de la aptitud que reúna cada uno de ellos se los puede clasificar en:
 Suelo de aptitud agrícola: son suelos de textura franca, de fácil
laboreo, provistos de materia orgánica, con buena estructura y fertilidad.
Esta aptitud se halla condicionada fundamentalmente a la cantidad y
distribución de la lluvia caída. El grado de aptitud se determina con el
rendimiento promedio de los cultivos y se mide en quintales por hectárea
sembrada.
 Suelo de aptitud ganadera: son suelos pesados con alto porcentaje
de arcilla, difíciles de trabajar. La aptitud de estos suelos se mide en
base a la receptividad ganadera que tengan, es decir qué cantidad de
animales por hectárea pueden ser sostenidos con forraje verde, en sus
requerimientos normales de producción a lo largo de un año.
 Suelo de aptitud forestal: son suelos de textura arenosa o franco
arenosa, con perfil profundo, que permiten la implantación y desarrollo
radicular de especies de latí foliadas (ej. eucaliptos). Las especies
coníferas (ej. pinos) soportan cierto grado de anegamiento, pudiendo
resultar más aptos aquellos suelos con porcentajes de arcilla más
elevados. Los suelos inundables son aptos para cultivos de salicáceas
(sauces en bajos inundables y álamos en albardones).

Otros de los factores influyentes es el
agua que cumple dos funciones muy
importantes en el suelo agrícola:
 Interviene en todos los
procesos físicos, químicos y
biológicos, involucrados en
la formación de la tierra fértil.
 Solubiliza
las
sales
minerales que luego pone a
disposición de los vegetales
como alimento
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.98
A esto debemos agregarle por supuesto una de las utilidades que brinda
el agua y que todos conocemos: para el consumo humano, para la provisión a los
animales, para riego a las plantas, para uso doméstico, industrial y energético.
Para su aprovechamiento, el agua caída bajo forma de lluvia en un campo
laborable puede ser evaporada de un 30% a un 50%, puede ser escurrida de un
10% a un 25% y puede ser infiltrada de un 20% a un 30%.
La temperatura y los vientos aceleran la evaporación. En los suelos
muy inclinados el agua se desliza con mucha mayor facilidad que en los que
tienen poco declive. Los suelos arenosos y sueltos son más permeables que
los pedregosos y arcillosos de modo que en los primeros el agua será mejor
infiltrada.
Como se podrá imaginar, en agricultura interesa fundamentalmente la
conservación de la humedad del suelo. Las labranzas ayudan a este propósito
porque reducen la evaporación, al modificar su estructura y eliminar las plantas
indeseables que quitan agua y la vuelven a la atmósfera por transpiración.
Según sea el contenido de las materias orgánicas e inorgánicas, el agua
resultará apta o no para los distintos usos que tiene en la actividad agropecuaria.
El tercer factor es el CLIMA. Es posible eludir, en mayor o menor grado,
la acción adversa del clima sobre los organismos vivos, mediante distintos
métodos:
 Cultivando especies que se aclimaten a la región.
 Realizando los cultivos en las estaciones que tengan mayor similitud con
las características del clima de donde dichos cultivos procedan.
 Modificando la temperatura del suelo, por medio de labranzas especiales,
riegos y otras prácticas;
 Atenuando los vientos, interponiendo cortinas de árboles, empalizadas,
muros, etc.
3. Pastizales Naturales
La pradera natural, es la tierra productora de forraje natural que sirve
para el consumo de los animales. Como tal, puede ser revegetado natural y
artificialmente, para proveer una cubierta que se maneje como vegetación nativa.
En el pastizal natural encontramos una asociación de plantas y especies
vegetales que incluyen: gramíneas (pastos); leguminosas forrajeras; seudo
pastos (plantas semejantes a los pastos); hierbas.
Para determinar la condición del pastizal natural, se toma en cuenta:
el valor cualitativo de su composición (presencia de distintas especies y el
valor relativo de cada una de ellas); el valor cuantitativo, es decir, la cobertura
(relación entre la superficie ocupada por plantas y la superficie total del pastizal).
4. Mejoras
Dentro de las mejoras que
existen en un establecimiento
rural, podemos encontrar:
• Alambrados: facilitan la delimitación de las propiedades, a la vez que la
división de las estancias en los potreros necesarios. Un buen cerco de
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 99
•
•
•
alambrado se compone de postes para los que, en general, se utilizan
maderas duras (aunque la madera más utilizada por sus cualidades es el
quebracho, también se utiliza el ñandubay, una madera más liviana). Los
postes de buena calidad tienen mayor duración en el tiempo.
Varillas: el tipo más común es de madera dura, aunque también las
hay de hierro y de alambre retorcido y reforzado. También hay varillas
especiales para alambrado suspendido. Las de madera se fabrican en
quebracho blanco, curupay, virapitá, lapacho o ñandubay, en distintas
dimensiones.
Alambres: hay varios tipos de este material, al principio se utilizaba
solamente alambre de hierro dulce, alquitranado, para preservarlo de la
oxidación; luego se incorporó el uso del alambre de hierro galvanizado.
Actualmente se emplea en mayor medida el alambre de acero, resistente
e inoxidable.
Torniquetes: son cajas metálicas con un eje de crique, que sirven para
estirar los alambres. Los torniquetes pueden ser de diversos tipos.
El alambrado tradicional se construye con postes ubicados a distancias
importantes o en esquinas. Entre éstos se ubican los medios postes y entre los
medios postes, las varillas. La cantidad de hilos se relaciona con las necesidades
del uso del predio. El alambrado suspendido duplica la distancia entre postes
intermedios, reduce la cantidad de varillas y de hilos, con alambre de alta
resistencia. La flexibilidad del sistema determina una vibración y fuerte cimbrado
que se transmite en muchos metros, hecho que asusta a los animales y evita
que embistan el alambrado. El alambrado eléctrico es un alambre sometido a
una corriente de alta tensión y bajo amperaje, que produce descargas inocuas
sobre el animal, alejándolo de la cerca.
Corrales
Se trata de sitios cercados, de
pequeñas dimensiones, donde se
realizan las prácticas comunes del
campo.
Se construyen en forma
circular, lo que permite un fácil
desplazamiento del ganado y evita
amontonamientos y magulladuras
en el animal. No obstante, existen
también corrales cuadrados y
rectangulares.
En general, se construyen con
postes que se ubican muy
próximos, según la mansedumbre
de la hacienda, alternados con
medios postes.
En establecimientos grandes, a continuación del corral y separado de él por
una tranquera, se construye el trascurra, con iguales características que el corral
pero con una superficie menor. Luego, se instala un embudo que se comunica
con la manga que lo continúa; en la parte terminal de la manga está el brete
para operaciones, curaciones, desvasado, etc. Como complemento, figura el
bañadero y el escurridero.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.100
Aguadas
Las aguadas artificiales se preparan en los campos cuando éstos
carecen de aguadas naturales o cuando las existentes resultan inapropiadas.
Son perforaciones practicadas hasta las distintas napas existentes o de represas
construidas en partes bajas para el aprovechamiento de las lluvias.
Se construyen a los
fines que actúen como
reservorios de agua,
tanques con chapa de
hierro galvanizado (tanque
australiano), o con ladrillo
de canto revestidos con
cemento, premoldeados
e incluso de madera dura.
Los bebederos son el
complemento del tanque y
se utilizan para abrevadero
del ganado.
La ubicación de las aguadas depende de la extensión de los potreros,
de su capacidad para alimentar la hacienda, de la topografía del terreno y de
la distribución de éste; existen distintos tipos: hierro, galvanizado, madera,
cemento, etc.
Construcciones
Una instalación
agropecuaria se completa
con el casco, parque, casa
principal, alojamientos
para el personal,
galpones, tinglados,
establos, cobertizos, silos,
construcciones especiales,
etc.
En el caso de la casa principal y de aquéllas destinadas al personal,
el tratamiento se asemeja a las construcciones urbanas, sin descuidar
particularidades constructivas propias del medio y estilos de vida.
Las construcciones específicas para la explotación agropecuaria, deberán
analizarse en su calidad, cantidad, adecuación y grado de aprovechamiento.
Infraestructura y servicios
Una serie de mejoras completan el equipamiento de un establecimiento
rural y, para poder determinar su valor, debemos considerarlas como objetos de
evaluación. Entre las mejoras encontramos las siguientes:
• Sistema de provisión de energía: eólica, hidráulica, térmica o eléctrica.
• Existencia de caminos internos mejorados.
• Desagües construidos (alcantarillas, sifones, puentes, etc.).
• Plantaciones perennes con fines de reparo, adorno, etc.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 101
5. Factores que influyen en el valor de un inmueble rural
El valor de los predios rurales está influenciado no solamente por las
cualidades del bien y de su entorno, sino que además los factores políticos
y económicos que desencadenan acontecimientos y tienen un peso especial
sobre el valor de estos bienes. En la realidad, nos encontramos con factores que
sostienen o aumentan el valor y, al mismo tiempo, con factores que actúan como
depresores del valor de los predios rurales.
Entre los factores sostenedores del valor podemos rescatar los siguientes:
• Rendimientos esperados de la explotación e inversiones.
• Políticas de promoción tales como: subsidios, préstamos y
desgravaciones impositivas.
• Un mercado internacional favorable.
• Expectativas de obras públicas a realizarse.
•
•
•
•
Entre los factores depresores del valor, podemos ver:
El bajo rendimiento productivo y altos impuestos.
Degradación ecológica.
Adversidades climáticas reiteradas.
Realización de obras públicas que resulten perjudiciales para el predio.
6. Metodología de la Valuación Rural
Metodología más utilizada para realizar una tasación rural :
Método Comparativo y Sumario Comparativo Homogeneizado
Consiste en estimar el valor de un predio en función del precio de otro
u otros predios semejantes, previa apreciación de las diferencias y su probable
influencia en el valor. Se basa en el análisis minucioso del predio por valuar
considerando, paralelamente, aquéllos de los cuales se conoce el precio,
procediendo a su comparación y homogeneización, teniendo en cuenta las
razones que normalmente dan carácter al valor.
Para poder aplicar este método, debemos recurrir en primera instancia a
la búsqueda de antecedentes similares a nuestro objetivo, dentro del mercado al
que el mismo pertenece. En consecuencia, deberemos contar con:
• La mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios de ventas y de ofertas.
• Analizar valores obtenidos en subastas públicas, privadas y judiciales.
• Analizar las condiciones de venta, facilidades, urgencias y necesidades
de venta de los predios antecedentes.
• Consultar contratos de alquiler, aparcería etc., analizando circunstancias
y condiciones.
• Establecer el valor básico, punto alrededor del cual fluctúan los valores
de la tierra.
• Tener en cuenta los valores físicos que afectan el valor de la propiedad y
analizar la capacidad productiva.
6.1 Factores de Comparación
A continuación disponemos de una lista de factores que necesariamente
tendremos que observar cuando decidamos tasar un inmueble rural:
Ubicación: consiste en la identificación del lugar, localidad, provincia y
nomenclatura catastral, a los fines de poder establecer la localización exacta
del predio. Será muy importante determinar la distancia a caminos, a lugares de
abastecimiento, a los centros de comercialización de su propia producción, ya
que esto influirá significativamente en el costo de los fletes, etc.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.102
Situación Jurídica: en este factor debemos poner especial atención al estudio
de títulos correspondiente, identificando al titular, explicitando los datos del
dominio, la fecha de inscripción, el análisis de la existencia de gravámenes
que pesen sobre la propiedad, las restricciones al dominio que pueda tener, la
disponibilidad del mismo en cuanto a su transferibilidad, y todo lo que implique
la facilidad o dificultad en la transferencia del inmueble, lo que obviamente incide
en un probable valor de realización.
Extensión del campo: aquí transcribimos textualmente lo que expresa Guerrero
en su Manual de Tasaciones para este punto:
“aspecto muy importante, ya que el precio unitario del terreno
será mayor para la superficie que corresponda a la Unidad
Económica (Unidad Económica de un predio rural es la relación
existente entre la superficie, calidad de la tierra, ubicación,
mejoras y demás condiciones de explotación racionalmente
trabajada por una familia agraria, que le permita afrontar sus
necesidades, y que favorezcan a la evolución de la empresa).
Dicho valor se va haciendo menor a medida que la superficie se
aparte de la Unidad Económica, o sea que a mayor extensión,
menor valor por unidad de superficie, excepción hecha de
los predios que disminuyen su superficie, pero se acercan
a un centro urbano. En estos casos, el valor unitario puede
aumentar, pero puramente por factores de tipo especulativo”.
Por otro lado, la fijación de la Unidad Económica la realiza el Ministerio
de Agricultura, y se predetermina por zonas y en función del tipo de suelo.
Tampoco debemos dejar de considerar que, de acuerdo al uso que se haga del
suelo, o bien de la actividad que cada propietario practique en su fundo, dicha
producción y su rendimiento cumplirá o no con los requisitos establecidos por el
concepto de unidad económica: que le permita afrontar sus necesidades y que
favorezca a la evolución de la empresa.
En los tiempos que corren, sin políticas de estado consistentes, con
precios comerciales tentadores, haciendo un uso inadecuado del suelo, muchas
veces sin tener en cuenta las rotaciones de cultivos necesarias, se provoca la
degradación de la tierra en pro de un rendimiento económico inmediato; en
realidad, debería realizarse un estudio agroeconómico de cada predio y fijar,
para cada uno de ellos, una unidad económica que atienda racionalmente a las
necesidades de la familia agraria.
6.1.1 Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural
Ahora bien, cuando se nos encarga la tasación de un inmueble rural, habida
cuenta de su extensión, la verificación a priori de la superficie resulta mucho
más difícil que si estuviéramos hablando de un inmueble urbano. A modo de
recomendación, cabe aquí dejar planteado lo siguiente:
• Tomar todas las precauciones posibles en cuanto a determinar con
exactitud la localización del fundo a tasar.
• Cuando el inmueble está ubicado en el medio del campo no resulta
fácil poder determinar si el lugar al que llegamos es exactamente
el mismo bajo análisis. Esto si se trata, obviamente, de una tasación
para la justicia, ya que si estuviéramos hablando de una tasación
particular, se sobreentiende que quien nos la ha encargado, nos dará las
indicaciones exactas para llegar al lugar o bien nos acompañará. Pero
cuando estamos hablando de un inmueble en litigio, en nuestra función
de peritos tasadores, no podemos dejarnos guiar exclusivamente por
las indicaciones de las partes, sino que además, por nuestros propios
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 103
•
medios debemos saber a ciencia cierta hacia dónde nos dirigimos y
adónde llegamos.
Disponer de la documentación necesaria como para tomar la real
dimensión del inmueble que está bajo análisis, por ejemplo: plano de
mensura, escritura, boleta de liquidación de impuesto inmobiliario, etc.
Forma: la más conveniente es la forma cuadrangular, en cuanto a la facilidad de
manejo (en relación a las tareas a realizar) y a la facilidad para su comercialización
por las ventajas que ofrece.
En campos muy alargados sobre márgenes de arroyo se deben castigar, ya sea
por la mayor incidencia de alambrados y aguadas excesivas, o por la mayor
dificultad de manejo y desproporción de los potreros resultantes.
Calidad del suelo: en cuanto a la naturaleza del terreno, la misma estará dada
por las características de la zona, teniendo directa relación con ello el clima,
la vegetación natural, la topografía, la cantidad y calidad de agua. En algunos
casos, resulta casi imprescindible realizar un estudio de suelos, a los fines de
determinar si toda la superficie involucrada en el fundo que debemos tasar reúne
las mismas características de suelo, o si toda ella o alguna fracción, ha sido
tratada y utilizada bajo las mismas condiciones.
Recordemos lo visto anteriormente en cuanto a los distintos suelos y a las
aptitudes que cada uno de ellos presenta en cuanto a la producción. Dante
Guerrero nos dice que debemos contar con información sobre textura, estructura,
profundidad, características del subsuelo y posibilidades de erosión, tener en
cuenta la presencia de suelos salitrosos, la existencia de suelos degradados,
etc.
Cuando estamos aplicando el método comparativo, el mismo Guerrero
plantea que debemos estimar el rendimiento de cada fundo (hablando de los
antecedentes y del objetivo) y calcular la renta diferencial, la cual - capitalizada
- nos da la diferencia de valor entre uno y otro campo.
Existencia de agua: resulta imprescindible contar con agua para el desarrollo de
la actividad agrícola y ganadera. Debe tenerse en cuenta la existencia de fuentes
superficiales (ríos, lagunas, arroyos), y cuál es la distancia desde el fundo hasta
ellas. También se debe considerar la presencia de fuentes subterráneas, a qué
profundidad se encuentran y cuál es su calidad.
Es necesario tener presente los riesgos de contaminación del agua en caso de
cercanía a pozos ciegos, represas, etc., sin perder de vista que la proporción de
sales que contenga no sea excesiva y, por lo tanto, perjudicial para la actividad
y para el consumo tanto de personas como de animales.
Clima: conocer si el promedio de precipitaciones pluviales del último año guarda
relación con lo previsto para la zona, y si es posible conocer la evolución de los
últimos diez años como para tener un comportamiento de la zona.
Mejoras: si tanto el campo a tasar como aquéllos de los que conocemos sus
valores (y que nos sirven como referencias) tienen mejoras, calculamos el valor
de las mismas y las deducimos de la tierra, obteniendo así el valor de la tierra
nuda.
Ahora bien, dentro de lo que nominamos como “mejoras” debemos tener en
cuenta que las mejoras pueden ser:
• Mejoras extraordinarias: como por ejemplo el desmonte, la nivelación, que
•
son inversiones que se realizan por única vez y que son determinantes
para modificar el valor de la tierra;
Mejoras ordinarias: alambrados, mangas, corrales, aguadas, sistemas de
riego, construcciones (casa habitación, galpones, tinglados, bañaderos),
caminos internos, plantaciones herbáceas y arbóreas (frutales –viñedos).
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.104
6.2 Método empírico sumario
Dentro de los métodos empíricos es destacable el que se aplica en
algunas zonas características por una explotación única y común en su tipo.
El Tribunal de Tasaciones de la Nación lo llama Método Empírico Zonal, ya
que contempla las receptividades y/o rendimientos de la zona en que se esté
trabajando. Por ejemplo, en la Patagonia Argentina, en la que los campos se
valúan en relación a la productividad de la única explotación (agropecuaria) de
la zona.
En la actualidad, la actividad económica se ha expandido y se explotan
otras actividades, por ejemplo el turismo, por lo que las bases para la valuación
cambian fundamentalmente.
A partir del conocimiento del valor asignable a un campo en la zona, dado
por la receptividad admisible en el mismo, el valor total resultará de multiplicar
su superficie por dicho valor y la cantidad de unidades por hectárea que admite.
Cuando se utilice esta metodología, se deberá adjuntar a la tasación las fuentes
o publicaciones que sostienen el valor unitario adoptado.
Volviendo a la valuación
tradicional en dichas
tierras, la receptividad
ovejuna constituye el
elemento fundamental en
este tipo de valuación. El
valor unitario de la tierra
se estima, entonces, en
función de la cantidad
de ovejas que el campo
en estudio es capaz de
soportar, de acuerdo al
pastaje que produce por
hectárea y por año.
Ejemplo:
Valor unitario de la zona: $ 3.000 p/ha. Con capacidad de una oveja por ha.
Si el campo tiene 5.000 has. y capacidad de dos animales por ha, su valor será:
5000 has. X $ 3.000/ animales-ha. X 2 animales = $ 30.000.000
El TTN aconseja que este método se utilice únicamente en aquellos casos en
que fuese dificultosa la aplicación del Método Comparativo de la Norma TTN 3.x.
6.3 Método Analítico Comparativo Ponderado o Sistema de Puntos
El tema que desarrollaremos en este punto lo será en base al contenido
y desarrollo que hace Dante Guerrero en su Manual de Tasaciones.
El método propone la estrecha relación entre el valor real del inmueble
obtenido en plaza y su correcta ponderación en cuanto a lo que hace a su calidad
agropecuaria.
La sustancia del mismo recae en el estudio pormenorizado de los
distintos bienes inmuebles del sector que se ofrezcan en compraventa, o que
hayan sido motivo de operaciones inmobiliarias recientes.
Un factor importante es el análisis de la calidad agropecuaria de cada
antecedente, ubicación y funcionalidad de los fundos.
Para comenzar, se deberán recoger de los mercados antecedentes de
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 105
transacciones inmobiliarias obtenidas en el lugar. Luego habrá que ponderar
cada uno de esos antecedentes en función de conceptos tales como topográficos
(de altura – de relieve), edáficos (determinación en cm. del espesor de la capa
arable, textura y calidad del suelo en cuanto a si está medianamente suelto o
si es compacto, niveles, etc.; todo esto a fin de prever el estancamiento del
agua, calidad y profundidad del agua del subsuelo, fertilidad del suelo, etc.),
fisiográficos (vegetación – receptividad ganadera) y económicos (accesibilidad
a las rutas – fuentes de consumo).
La ponderación se realiza a través de un análisis estadístico, a partir del
cual se fijan parámetros para ser utilizados como referencia. Luego del análisis
(de cual se obtiene un valor de “aptitud ponderada” de los antecedentes), se
consigue un nuevo valor, que surge de la relación entre la sumatoria de los
precios globales de los antecedentes recogidos del mercado y el coeficiente
de aptitud, este último obtenido a partir de la ponderación de la superficie en
hectáreas y los puntos de aptitud que se le asignaron a cada antecedente en
particular.
Entonces la tasación surgirá de la siguiente expresión:
Sup. tierra x valor ha (promedio simple ponderado) x aptitud del campo a tasar
aptitud media
antecedentes
En realidad, la aplicación de este método requiere un conocimiento
amplio y específico de la tierra, para lograr la determinación de la calificación
agropecuaria o puntaje de aptitud del campo de cada uno de los antecedentes y
del campo objetivo, siempre respecto de parámetros preestablecidos.
La incorrecta asignación de los puntajes, nos llevará irremediablemente
a determinar un erróneo valor de tasación.
6.3.1 Recomendaciones
En cuanto a la documentación que necesitará, Ud. deberá reunir:
a) Asiento de dominio (preferentemente actualizado): copia sin valor notarial
expedida por el Registro de la Propiedad respectivo o, en su defecto, si no
tiene posibilidad de conseguir dicha publicidad registral, deberá tener en sus
manos la escritura con la que el actual propietario compró ese inmueble. De este
documento Ud. podrá verificar:
1. Titularidad.
2. Descripción del inmueble que debe coincidir con lo que surge
del plano de mensura. A su vez, la misma información deberá ser
coincidente con la situación que Ud. observe al momento de realizar
la inspección ocular.
3. Si surge de la publicidad registral, algún gravamen o alguna
restricción al dominio.
b) Plano de Mensura: en el mismo podrá corroborar:
• Nombre del titular.
• Ubicación según títulos.
• Ubicación según la Dirección de Catastro de la provincia.
• Hoja de Registro Gráfico y número de parcela.
• Nº de cuenta con el que figure inscripto el inmueble en la Dirección
de Catastro y la Dirección de Rentas de la Provincia.
• Inscripción dominial (dato que verificará con el dato que obtuvo
del Registro de la Propiedad).
• Croquis de ubicación respecto de la población más cercana.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.106
• Croquis de la parcela, que estará referenciada en escala, donde
•
Ud. podrá verificar: medidas lineales, ángulos y superficie del
polígono bajo análisis.
Datos de los linderos en cuanto a: número de parcela, inscripción
dominial, titularidad registral.
c) Boleta de Liquidación de Impuesto Inmobiliario Provincial: de aquí Ud.
podrá extraer los mismos datos citados en los puntos anteriores, pudiendo
verificar unos con otros y obtener:
•
•
•
•
Nomenclatura Catastral.
Nº de Cuenta.
Base Imponible.
Año de edificación de las construcciones.
d) Plano de las superficies construidas: que le será de ayuda para determinar
las superficies cubiertas. En caso de no existir plano o no estar a su alcance
es conveniente que Ud. elabore un croquis en base al relevamiento físico que
realizará al momento de la “inspección in situ”.
e) Relevamiento de Antecedentes de inmuebles comparables: esto significa
que Ud. deberá recorrer la zona, investigar acerca de los establecimientos
rurales que se hayan vendido en los últimos 6 u 8 meses aproximadamente, o
que se encuentren a la venta en el momento de la inspección. También se puede
recabar toda la información posible entre los pobladores del lugar, cooperativas
de la zona y/o en las inmobiliarias de las zonas aledañas.
Semovientes
7. Actividad Ganadera
Si bien, las condiciones naturales posibilitan que la actividad ganadera
tenga lugar en vastas extensiones del territorio argentino, en lo que respecta
al ganado vacuno la máxima aptitud ganadera del país se da en la región
pampeana, donde abundan las praderas naturales de pastos tiernos, aptos para
el pastoreo durante todo el año; suelos óptimos que permiten la introducción
del cultivo de forrajeras; el clima templado y húmedo que permite la cría “a
campo”. La orientación de la ganadería en esta región permite distinguir dos
áreas diferenciadas:
 La ganadería de cría, que se orienta a la producción de terneros o
novillitos, que se engordan en los establecimientos de inverne. Los
cabañeros se especializan en la obtención de reproductores para
venderlos al criador. La zona de cría más importante se ubica en el centroeste de la provincia de Buenos Aires (pampa deprimida), siguiéndole el
centro y sur de La Pampa, Noroeste de Córdoba, Corrientes y norte de
Entre Ríos.
 La invernada, contrariamente a la cría, se realiza en las mejores tierras,
ya sean de praderas naturales o de pastoreos artificiales cultivados con
alfalfa, sorgo, maíz, avena u otras forrajeras.
La región de engorde más importante del país es la del oeste de la
provincia de Buenos Aires; oeste y noroeste de La Pampa; centro y sur de Córdoba
y Santa Fe y sur de la provincia de Entre Ríos. En esta región se encuentra
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 107
el ganado vacuno más refinado; las razas productoras de carne: Shorthon,
Hereford y Aberdeen Angus. Está orientado al consumo de los grandes centros
urbanos y a la exportación.
En las regiones extra pampeanas se desarrolla una ganadería marginal
con preponderancia de razas criollas cuya rusticidad les permite adaptarse a la
escasez de agua y pastizales; en los ambientes más desfavorables, sobre todo
en zonas áridas, coexisten con ganado ovino y caprino.
En las zonas donde se practica una agricultura intensiva, bajo riego,
se encuentran razas más refinadas, productoras de carne y leche para el
abastecimiento de los centros urbanos locales.
En los ambientes de clima subtropical (Misiones, norte de Corrientes,
Chaco y Formosa) se introdujo el cebú mediante cruzas con animales de raza
Brahman, Nelore y derivados como el Santa Gertrudis y Bradford, lográndose
ejemplares resistentes a las prolongadas sequías, escasez de forraje,
enfermedades parasitarias e infecciosas.
7.1 Tipos de razas
Razas de Bovinos y sus características
Estos animales están desprovistos de dientes delanteros en el maxilar superior y, por
ello mastican con los dientes inferiores y las
encías.
La vaca traga rápidamente el alimento que
ingiere, almacenándolo en el rumen, o
panza de los rumiantes, que es el primero
de los cuatro compartimentos en que se
divide el estómago. Luego la comida pasa
al segundo estómago, denominado redecilla, donde se agrupa formando una serie
de pelotitas.
Cuando la vaca descansa, devuelve esas
bolas, que mastica o rumia más detenidamente, y entonces el alimento pasa al tercero y cuarto estómagos, llamados respectivamente libro y cuajar, donde tiene lugar
la digestión.
Las bacterias existentes en el estómago de la vaca contribuyen a facilitar
la digestión de la celulosa que compone los tallos de la hierba.
En la República Argentina se consideran razas tradicionales el Aberdeen
Angus, Hereford, Shorthorn y Holando Argentino.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.108
Razas Británicas
Aberdeen Angus: raza de
origen británico, proveniente
del noroeste de Escocia.
Se cría en el país desde
1879. Es una de las más
difundidas en nuestro país
por sus aptitudes de rápido
engorde y condiciones de
fácil adaptación a nuestras
pampas, considerada por
gran cantidad de expertos
como la de mayor calidad de
carne. Base fundamental en
nuestro país.
Produce carne, reses y cortes del tipo que el mercado nacional e
internacional exige, ya que una vez faenado se destaca su carne por la terneza,
jugosidad, aroma, sabor y maduración (cuando tiene la debida consistencia).
Es una raza sin cuernos, conocida vulgarmente como Mocha Negra.
Tiene tamaño mediano y su pelaje oscila entre el negro o colorado, aunque el
blanco puede segregar en la ubre. Esta raza es usada para todas las cruzas, ya
que es la que mejor responde al choque de sangre, y tiene mayor resistencia.
Hereford – Polled Hereford (mochos): Raza
que produce una excelente conformación
carnicera con muy buen rendimiento y carne
de muy buena calidad. Sus orígenes se
remontan a principios del siglo XVIII, en el
sur de Inglaterra. En 1862, se introducen
al país los primeros ejemplares, cuando los
productores comprenden la importancia de
refinar sus rodeos.
La raza Hereford, mocho o astado, se caracteriza por su precocidad y
productividad. Es una raza ideal para cruzas, y en ella aporta rusticidad, fertilidad
y homogeneidad de conformación. Prueba contundente es la constituida por los
Bradford (Hereford-Cebú), que se crían en el Norte Argentino.
Los machos pueden pesar entre 800-1100 kg., las hembras entre 600800 kg., y los terneros entre 40-42 kg. Es una raza muy fuerte.
De las razas británicas, es la de menor cantidad de leche, no obstante
alcanza para la cría.
La Polled Hereford es una variedad mocha de la raza Hereford, originaria de los
EEUU. Se ha popularizado mucho en los últimos años y juntas son la segunda
raza de carne de la Argentina.
Su introducción data de 1940. Presenta caras, patas y vientre de color blanco,
características que se conocen como “pampas” por tales colores. Se distingue por
su aptitud cárnica, dado que sus reses poseen un contenido graso sumamente
adecuado al consumo interno, similar el Hereford astado.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 109
Shorthorn: Raza de doble
propósito, y primera
mejoradora del ganado criollo.
Guarda bastante similitud
con las dos anteriores, se
destaca por la precocidad en
el engorde, produce carne de
alta calidad. El primer toro de
raza, proveniente del noroeste
de Inglaterra (llano, templado,
pastos tiernos), ingresa a
nuestro país en 1823.
Animal chico, extremidades cortas, musculoso, compacto, ancho,
excesivo cúmulo de grasa especialmente en pecho. Tiene el pelo colorado
oscuro (también rosillo, blanco) con manchas blancas en frente, vientre, patas; y
su peso oscila entre 800-1000 kg. en los machos; 600-800 kg. en las hembras; y
35-40 kg., en los terneros. Es el más importante en producción de leche.
Razas continentales
La Holando Argentino pertenece a una
de las razas de doble propósito (lechecarne), pero debe encuadrarse dentro
de las Razas Continentales teniendo en
cuenta que es una gran productora de
leche. Oriunda de los Países Bajos, los
primeros ejemplares se introdujeron a
nuestro país en 1880.
Los novillos Holando-Argentino que van a mercado para su venta o
faenamiento se comercializan entre los 500/600 kg. Existiendo excepciones por
diversas razones. El valor comercial normalmente es inferior en 10% al valor
de las tres razas enunciadas precedentemente. Este novillo es destinado en
porcentajes muy elevados para exportación.
Es de pelaje corto, overo negro y overo colorado.
Otras razas de importancia en el País
Charolais (también debe encuadrarse dentro de las razas continentales). Raza
de gran capacidad productora de carne, ingresa desde Francia después de 1910.
Animal armonioso en su contextura, pelo mediano espesor no muy largo, blanco
trigo (o rosado), sin manchas. Presenta una gran masa muscular con abundante
manto de carne en los cuartos posteriores, donde se encuentran los cortes de
mayores cualidades de sabor cárnico. También existe la variedad del Charolais
mocho, miembros ni cortos ni largos, no demasiado finos y muy aplomados.
Limousin (también debe encuadrarse dentro de las razas continentales).
Originario del oeste de Francia, en 1960 entra en la Argentina. Es la primera
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.110
Raza continental, tiene mucho músculo, mucha carne y poca grasa. Es muy
apreciada dentro de la industria frigorífica debido a su alto rendimiento. Se
adapta a zonas de altas temperaturas y escasos recursos (forraje regular, campo
árido). Su pelaje es alazán (tostado), producción lechera indispensable. Es la
raza continental con mayor facilidad para el parto. Presenta cuernos, aunque
también existe una variedad mocha. Peso: toros 800- 900 kg.; vacas 600-700 kg.
Fleckvieh (también debe encuadrarse dentro de las razas continentales). Su
origen se remonta a varios siglos atrás, en la zona centro europea, especialmente
en Suiza. En un principio fue una raza de triple propósito: apta para el trabajo, la
producción de leche y la de carne. Después de la Segunda Guerra Mundial y a
raíz de la mecanización agrícola, el propósito trabajo perdió importancia y hoy en
día es una raza de doble propósito, orientada en la Argentina hacia la producción
carnicera, preferentemente.
Es una raza muy importante, representando el 49 % de ganado vacuno de Europa
Occidental. En Argentina su ingreso se remonta a 1967. La raza demostró su
adaptación a las más variadas condiciones de clima y suelo, y particularmente
resistente en las zonas frías.
Como características principales podemos mencionar:
 Color: de estos animales es overo tostado u overo amarillo. Piel muy
gruesa, en ciertas partes colgante.
 Peso: en las vacas adultas oscila entre 600 y 700 kg. mientras que en el
toro adulto, entre 1000 y 1200 kg.
 Alta producción de leche, permite lograr altos pesos de destete,
temperamento dócil, carne magra con buen veteado.
El Fleckvieh en cruzamientos con razas británicas presenta una perfecta
complementación de aptitudes
Simbrah. Las difíciles condiciones productivas del norte argentino (caracterizado
por altas temperaturas, pasturas de crecimiento estacional y bajo valor nutritivo,
y proliferación de garrapatas), hicieron que las razas cebuinas tuvieran rápida
aceptación entre los ganaderos. Entre ellas se destaca el Simbrah, ganado
resultante del cruzamiento del Fleckvieh con las distintas razas índicas –
Brahman, Nelore y Tabapua principalmente – teniendo gran acogida en distintas
zonas de Corrientes, Misiones, Chaco, Tucumán y Salta.
Brangus. Raza productora de carne. Se llama así, genéricamente a todo animal,
mocho y negro (o colorado), con determinada proporción de sangre Cebú
(Brahman, Nelore o Tabapuá) y determinada proporción de sangre Aberdeen
Angus (negro o colorado).
El Brangus es la combinación ideal de dos razas sobresalientes, en sus caracteres
fundamentales:
 El Cebú: es resistente a las enfermedades, vigor sin igual, tolerancia
al calor, no presenta tendencia a la acumulación de grasa, buena
producción de leche, facilidad de parto y longevidad.
 El Angus es posiblemente la raza con mejor calidad de carne. Se destaca
por su precocidad, alta fertilidad y habilidad materna.
El Brangus tiene las siguientes características: notable capacidad de adaptación
a cualquier clima, resistencia al calor y a las enfermedades, habilidad materna
(las hembras son buenas productoras de leche), los terneros tienen mayor
peso al destete y bajo índice de mortalidad, buen rendimiento en el gancho (res
magra, rendimientos entre el 61 y 62 % que lo hace requerido por los mercados
de consumo y exportación). Su color es negro (cuero, piel y mucosas).
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 111
Santa Gertrudis: raza que se originó en el sur de Texas (USA), región de
prolongadas sequías y pastos duros, mediante el cruzamiento de toros cebú
sobre vientres Shorthorn.
Mantiene buen estado a lo largo del año. En la Argentina, se introdujo la raza
en 1955 y hoy se halla prácticamente extendida en todas las provincias al norte
de la Patagonia.
Las vacas británicas o cruza Cebú con Toro Santa Gertrudis, tienen mayor
precocidad, un novillo de gran calidad y grasa moderada.
Su color es colorado oscuro o cereza, mechón cola blanco, mucosas rosadas; y
su peso varía de 1000 kg. en los machos; hasta 700 kg., en las hembras.; y 30-35
kg., en los terneros.
Bradford: es una raza adaptada a las condiciones subtropicales de las zonas
marginales de la Argentina, formada a partir del ganado cebú de alta rusticidad
y la raza Hereford que aporta calidad de carne y fácil engorde a pasto. Esta raza
tiene amplia difusión en las laderas cordilleranas, los esteros de Corrientes y el
monte Chaqueño, donde por su resistencia a la garrapatas y a la humedad logra
resultados superiores a los de otras razas productoras de carne. En nuestro país
no sólo se adaptó a los suelos más difíciles, sino también a la pampa húmeda.
Existen las variedades astada y mocha.
La raza retinta: tiene un origen muy antiguo, explotada en un principio como
animal de trabajo, desde principios de siglo se la explota por su definida aptitud
cárnica. Esta raza contribuye a la formación del bovino criollo. En 1933 el
Ministerio de Agricultura pone en marcha el Libro Genealógico. Proviene del
S.O. de España.
Es un animal de gran tamaño, cabeza mediana en los machos y relativamente
corta, más alargada y estrecha en las hembras, cuello fuerte, lomos amplios
y anchos, extremidades altas, coloración roja de la capa con tonalidades que
varían desde la más oscura (retinta) hasta las más claras (coloradas y rubias),
con una degradación del color alrededor de los ojos (ojo de perdiz), mechón de
cola blanco y mucosas sonrosadas.
Su peso en los adultos es de 1.300 kg. en el toro y 800 kg. en las vacas. Entre otras
características encontramos su capacidad de adaptación a distintas condiciones
del medio, resistencia a las enfermedades, rusticidad, facilidad para el parto.
Se explota en régimen extensivo, a expensas de pastos naturales durante todo
el año. Tiene buen índice de crecimiento, buen peso al destete, buen índice
de transformación, buen rendimiento y calidad de carne, con un porcentaje de
grasa adecuado a una excelente calidad, buen grado de terneza y sabor.
La Vaca Jersey (raza productora de leche). Es la que con mayor frecuencia se
adapta al tipo lechero ideal. Se adapta rápidamente a los distintos climas de
nuestro país. Su peso en la edad adulta se aproxima a los 500 kg.
Criollos. Este tipo de hacienda tiene sus orígenes en nuestra Patria poco
después del descubrimiento de América. Fueron los primeros traídos al país
por los primeros españoles que colonizaron el área del Río de la Plata en los
siglos XVI y XVII, y se adaptaron perfectamente al medio ambiente tan propicio
brindado por nuestra pampa húmeda. Es un animal de lento crecimiento, de
conformación deficiente y se trata permanentemente de mejorarlo incorporando
reproductores de razas definidas a los rodeos.
Según estudios realizados por el INTA, las aptitudes del ganado criollo son su
rusticidad y resistencia a las condiciones adversas, con una calidad de respuesta
muy aceptable. Las características del pelaje son muy variadas, poseen todas las
tonalidades: desde colores claros, colorado hasta negro, con diversos grados de
overismos, sin un patrón definido y con la presencia de cuernos voluminosos.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.112
Cuarterones. Este tipo de hacienda, como el criollo, no dispone de registros.
Fueron definidos en esta categoría al producirse el cruzamiento de hacienda
criolla con toros de razas concretas que produjeron un mejoramiento de sus
crías.
7. 1.1 Algunas sugerencias para establecer valores
En razón de los diferentes climas, zonas, adaptación del animal,
receptividad en los campos, se produce una natural desigualdad de valores que
es motivada por el interés que despiertan las mejoras en las perfomances de las
diferentes razas en distintas zonas.
Ejemplo 1: un animal adaptado a zona de garrapatas y a climas extremadamente
calurosos, tiene mejor valor comercial precisamente en zonas de ese tipo. En el
caso de la garrapata, de no estar inmunizado, otro animal no resiste. Normalmente
en estas zonas se cría y luego los terneros machos son vendidos a zonas de
engorde. En estas zonas predominan las razas índicas, sus cruzamientos y
además el cuarterón y criollo. Las hembras generalmente quedan en la zona
para futuros planteles de madres.
Ejemplo 2: en las zonas de crianzas de la pampa húmeda, éstas se realizan
con animales de buena y muy buena calidad preferentemente de las tres razas
tradicionales británicas. Estos animales con destino de invernada (hacienda
flaca) se comercializan en zonas cercanas y en la misma con valores superiores
en un 20 % a los animales del ejemplo 1. Los valores de hacienda de invernada
varían conforme a precio de hacienda gorda, razones estacionales, lluvias,
sequías, expectativas de exportación, cotización dólar y otros factores.
Ejemplo 3: para tasar ejemplares de cabañas, animales puros de pedigrees,
puros por cruza y otros de buenos antecedentes, es conveniente recurrir a las
Asociaciones de diferentes razas y a publicaciones y revistas especializadas a
efectos de conocer los resultados de ventas y remates.
Este tipo de hacienda dispone de una cotización muy especial existiendo
oscilaciones muy importantes provocadas por corrientes de sangre y
antecedentes.
Ejemplo 4: la cotización de hacienda gorda es regida casi en toda la época
del año por los valores que se obtienen en el Mercado de Liniers. Casi con
normalidad, en el interior la cotización es menor, pero suceden excepciones por
los mismos motivos que en el ejemplo 2, que hacen que se deban tener en
cuenta esos motivos para alguna tasación.
Ejemplo 5: para precisar valores del día existen dos líneas directas. Los valores
que se obtienen en el mercado de Liniers y la consulta a las firmas consignatarias
del lugar donde resulte la actuación. Hay que tener en cuenta que Liniers
solamente cotiza hacienda gorda y conserva; para el resto, o sea invernada, cría,
reproductores, etc. , el consignatario zonal es el informante natural.
Ejemplo 6: técnicas a utilizar para tasar hacienda gorda.
Para este tipo de hacienda es preciso tener en cuenta especialmente la calidad
del animal y su grado de terminación. Si un animal llega al grado óptimo de
gordura (óptimo no quiere decir excedido en grasa) y es de muy buena calidad
racial debe marcar el precio máximo del día. El mismo animal estando excedido
de grasa o faltándole terminación sufre un deterioro en el precio que oscila entre
el 10 % y el 20%
El mismo menor precio se obtiene por animales categorizados como faltos de
aptitud carnicera. Esta aptitud se mide por la amplitud de cuartos traseros, lomo
y la distribución y mayor porcentaje que posea el ejemplar de carne en cortes
más cotizadas.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 113
7.2 Equinos
El caballo forma parte del
género Equus, perteneciente
a la familia de los équidos,
que abarca además el asno
y las diversas especies
de cebras. Este género
surgió en la Tierra hace algo
más de un millón de años
con el comienzo de la era
Cuaternaria. Se caracteriza
por estar conformado
especialmente para la carrera.
El tarpán y el caballo salvaje de
Mongolia son las formas más primitivas
de caballos actuales. Ellos dieron origen
(en especial el primero) a las razas de
hoy.
Tarpan
El caballo de raza de nuestros días tuvo su origen, al parecer, a fines
del siglo XVII o principios del S. XVIII, en Inglaterra. Por su lado, el caballo
de pura raza derivó de dos castas fundamentales: el caballo de silla y el de
origen árabe, importado de África en el siglo XVII. Los conquistadores españoles
introdujeron en América gran número de caballos, entre ellos algunos de muy
buena ascendencia árabe.
En cuanto a su clasificación, se nombra POTRO al caballo joven de
ambos sexos; SEMENTAL al caballo macho adulto, y YEGUA a la hembra del
caballo. Respecto de su andar, puede moverse AL PASO (levanta las patas
una por una), AL TROTE (apoya a un tiempo en el suelo los remos anterior y
posterior de los lados opuestos), o AL GALOPE (marcha a la carrera, llevando
un ritmo de tres tiempos).
Al caballo se lo puede utilizar:
a) Como animal de silla en equitación: adiestrado para alto
rendimiento en salto.
b) En las carreras hípicas: en casi todos los países existen pistas
acondicionadas especialmente para las competiciones hípicas
que atraen a muchos aficionados. Las carreras de obstáculos se
efectúan en pistas donde los tramos rectos alternan con vallas, setos
y charcas que obligan al jinete y su caballo a salvarlos de un salto.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.114
c) Para partidas de caza: en general, estas partidas son organizadas
bajo el patrocinio de sociedades de caza, que suelen disponer de los
perros, y a veces, hasta suministran los zorros. Los caballos para las
cacerías suelen ser más grandes que los de pura raza, aunque casi
todos cuentan, entre sus antepasados, con caballos de este linaje.
d) Polo: es uno de los deportes más antiguos del mundo, ya que
los persas lo practicaban hace aproximadamente 3000 años. Fue
introducido en la India por los invasores del Asia Central y luego en
Europa y América, por los ingleses, en el siglo XVIII. Es un ejercicio
especialmente viril, ya que para practicarlo se requiere poseer
notables condiciones de valentía y destreza.
e) Exhibiciones ecuestres: en ellas, el propietario de un caballo
tiene la oportunidad de demostrar las cualidades que posee su
montura. En estos concursos se tiene en cuenta no sólo la apariencia
del caballo sino también su inteligencia y su forma de conducirse.
7.2.1 Razas y tasación
En esta especie, las razas más difundidas son: la Criolla, Sangre Pura
de Carrera árabe, Anglo argentino (de mayor mediana alzada y tipo polo), Anglo
normando (tipo silla y tiro), Percheron, siguiéndole - con menor divulgación y
cantidad - las razas Hunter, American trotter y otras menos conocidas.
La tasación de estos ejemplares debe efectuarse teniéndose en cuenta
en todos los casos, la pureza de raza del animal, su estampa y edad.
En el caso de los Sangre Pura de Carrera es importante además su
performance o la de sus padres. En los animales de paseo o trabajo, además,
debe considerarse la mansedumbre y otros atributos especiales que hacen a la
actividad que se los aplicará.
También existen varias plantas frigoríficas que se dedican al faenamiento
de esta especie y lo hacen con animales fuera de uso, y con equinos carentes de
calidad y aplicación provenientes de zonas marginales.
Distintas razas de equinos
Hunter
Se denomina Hunter (cazador) a cualquier caballo apto para transportar
un jinete en pos de los sabuesos. La raza y el tipo de animal requerido varían
con el terreno y la presa, como con las necesidades y aptitudes del jinete. Uno
de los mejores tipos de Hunter es el producto del cruce entre el Pura sangre y el
Caballo de tiro inglés.
Percheron
Originario de la región francesa del
Perche, de ahí su nombre. En el
registro genealógico de esta raza sólo
se admiten los animales criados en
los departamentos del Perche (Sarthe,
Eure-et-Loire, Loir-er-Cher, y Orne); los
de las otras regiones tienen sus propias
genealogías. Es un animal pesado y bien
proporcionado, tordo o negro, en el que
se aúnan nervio y resistencia. Es posible
distinguir en él su ascendencia árabe.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 115
American Trotter (Trotador de Missouri o Fox Trotter)
Desciende del Pura sangre
inglés, el árabe y el Morgan. La
cría selectiva sin cruces extraños
produjo un caballo de silla dotado
de un peculiar trote corto o “foxtrot” y de ahí el nombre de la
raza. Realiza un paso vivo con las
patas delanteras y un trote con las
traseras, alcanzando velocidades
de hasta 16 km/h. Es un caballo
fuerte y compacto. En los últimos
años ha sido cruzado con el
Tennessee y con el caballo de
silla americano, y en la actualidad
existen categorías de competición
adaptadas a esta insólita raza.
Árabe
Es un caballo de muchísima antigüedad que
ha influido más que ningún otro en buen
número de razas de todo el mundo. Originario
de Arabia, hoy se cría en todas partes y, en
el curso de los años se ha cruzado con todo
tipo de ponies y caballos con fines de mejora.
Esta raza, la más antigua y pura de todas,
posee excepcional belleza y refinamiento, y
una distintiva estampa.
Su delicada cabeza de perfil cóncavo, frente amplia, ojos grandes y
hocico breve se yergue sobre un elegante cuello. El cuerpo es compacto y
musculoso, las patas estilizadas y fuertes, y destaca la sedosidad de la capa,
crines y cola, esta última, alta. De gran capacidad de aguante y vigor para
transportar cargas, pese a su tamaño relativamente pequeño (1,40 a 1,50 mt.).
Resulta excelente para montura en largos recorridos.
Anglo – Árabes
Son producto del cruce entre un semental Pura sangre inglés y una
yegua árabe o viceversa, con los consiguientes entrecruzamientos; es decir, en
sus pedigríes no intervienen razas que no sean la Pura sangre o la árabe.
Las contribuciones más notables de su progenitor árabe son quizás el
nervio y el buen temperamento, que hacen del anglo-árabe un caballo sumamente
versátil. Es excelente como animal de silla y de adiestramiento artístico.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.116
Criollo
De origen español, con
mezcla de sangre árabe,
berberisca y andaluza,
introducido a Sudamérica
por los conquistadores en el
siglo XVI. El criollo, difundido
por todo el continente, ha
adquirido características
ligeramente distintas de
acuerdo con el medio.
Es, en esencia, macizo, compacto y musculoso, con una cabeza corta
y ancha, de perfil recto y ojos separados. El cuello y los cuartos están bien
desarrollados, el pecho es amplio, el lomo corto y los hombros en declive.
Las patas son cortas y huesudas y los pies, resistentes. Es muy voluntarioso y
sufrido, con gran capacidad de aguante y para transportar pesos.
El color más visto es el zaino, con cola y crines negras, también se
encuentran alazanes, tordos, ruanos, palominos, bayos y negros. La alzada
y el tipo varían ligeramente en las distintas zonas de Sudamérica, aunque en
esencia son muy parecidos. Son utilizados como animales reproductores por
los gauchos y como monturas en general. Se denominan criollos en Argentina.
Pura Sangre Inglés
Caballo de carreras por excelencia y una de
las más hermosas razas del mundo. Posee una
cabeza aristocrática implantada sobre un elegante
cuello, poderosos cuartos traseros y fuertes y
huesudas patas. La raza evolucionó en Inglaterra
mediante el cruce de garañones orientales con
yeguas nativas, logrando el caballo más veloz del
mundo.
Tres sementales comparten el honor de ser los “padres fundadores de la
estirpe”: el turco Byerley importado en 1689, el árabe Darley importado en 1705
y el árabe Godolphin importado en 1728. Los tres animales fundaron los linajes
Herod, Eclipse y Matchem, de capital importancia en la cría de los pura sangre
ingleses. No tardaron en exportarse a todo el mundo y se han establecido allí
donde el deporte hípico goza de popularidad.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 117
Coraje y resistencia son sus principales características. Los colores más
habituales de la capa son: el tostado, el bayo y el alazán, aunque se acepta
cualquier capa lisa y la alzada puede variar desde 1,42 hasta más de 1,70 m; el
promedio es de 1,61 m.
8. Fuentes de información para la tasación
Para el caso de Argentina, las firmas consignatarias que actúan en los
remates periódicos en Palermo son las fuentes más adecuadas para animales
de razas definidas, conjuntamente con exposiciones zonales (para ejemplares
generales) y las firmas de la zona que actúan en el ramo. Recuerde Ud. que, al
igual que cualquier otro bien mueble o inmueble, existen fuentes para acudir y
expertos en el tema, además de la posibilidad de conseguir el valor mercado de
este tipo de animales.
En cuanto a los destinados a frigoríficos, los mismos establecimientos
posibilitan una lista de precios con detalles de categorías, según las características
del animal según su raza.
9. Modelos periciales
9.1 Modelo pericial en sede judicial
Dictámenes de tasaciones en sede judicial
Dictamen Pericial:
El artículo 278 del Código Procesal Civil de la provincia de Córdoba establece:
Que el dictamen pericial, se presentará por escrito dentro del plazo fijado. Habrá
tantos dictámenes como opiniones diversas existan.
Partes que lo componen:
Introducción
¿A quién va dirigido?: al Sr. Juez.
¿Quién o quiénes lo realizan?: el perito Tasador Oficial por un lado y, por el otro,
el Perito Tasador de Control, o bien en forma conjunta.
Motivo de la presente: los respectivos puntos propuestos en los que se ofrece
prueba, de una o ambas partes del pleito, es decir sobre lo que debe versar la
tasación en relación con el bien.
Desarrollo:
Metodología:
1. Explicación del método a seguir.
2. Aplicación de la técnica.
Conclusión:
Recolección de lo peticionado (aquello establecido en la introducción), con
lo actuado en el desarrollo. Finalmente, se concluye determinando, en forma
específica, el precio solicitado.
Mencionar si acompaña algún material anexado y características del mismo.
Firma del o de los peritos actuantes.
9.2 Modelo de autorización para tasar en forma particular
Autorizo
a
la
Sr/a.
Martillero/a……………………………
mp……….
Domicilio……………….para la realización de la inspección in situ de los
siguientes bienes, lo que se identifican………………….. ubicados en
……………………………………………………de los cuales deberá determinar el
precio actual.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.118
Asimismo se fija como fecha de entrega para la presente tasación, el día
…………………………… del año ……………… En este acto se hace entrega
del material necesario a los fines de cumplimentar la labor encomendada, el
que se restituirá conjuntamente con el dictamen, el que consiste en …………..
……………………… Conforme lo requerido se hace entrega de la suma de pesos
............................ …………………………… en concepto de gastos necesarios,
se deja constancia de que contraentrega del dictamen se efectuará el abono
o cancelación total correspondiente a los honorarios conforme a legislación
vigente. (Puede pactarse un adelanto parcial de honorarios).
Sin otro particular: (Firmar comitente – Tasador)
……………………………………
Firma del Tasador
del Comitente
………………………………………….
Firma y aclaración
10. Consideraciones finales
Con el desarrollo de este último punto, concluimos los contenidos de
este módulo y los presentados en el programa de esta materia. Esperamos que
los temas abordados le hayan resultado interesantes y, principalmente, que se
constituyan en herramientas útiles al momento de desempeñar el ejercicio de su
profesión.
Tenga presente que es fundamental la realización de las actividades para
profundizar sus aprendizajes en este campo de conocimientos. ¡Mucha suerte!
m5 |contenidos | AA
asistente académico 1
Aquí es clave que usted recuerde lo siguiente:
Si bien en esta materia desarrollaremos conceptos básicos, no podemos
perder de vista que, como martilleros o tasadores no tendremos conocimientos
profundos en cuanto al análisis del suelo, estudio y análisis de los cambios
climáticos o estudios de cartas de suelo o mapeos de la zona o rendimiento de
cultivo, entre otros. Por ende, es necesario consultar a quien corresponda, todo
ello en función de poder proporcionar un dictamen serio y preciso, respaldado
con el conocimiento y la seriedad que nuestra función requiere.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 119
m5
material
Material básico:
• AGUADA, et ál: Manual Integrador del Tasador.
Advocatus, 2007.
Córdoba. Editorial
Material complementario:
•
•
AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasación inmobiliaria urbana y rural.
4º Edición (reelaborada, ampliada y actualizada). Rosario, Editorial
Juris, 2006.
CHANDIAS, M.: Tasación de inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Editorial
Alsina, 1954.
•
GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y rurales.
2º Edición. Buenos Aires, Editorial Alsina.
•
IBÁÑEZ, M. A.; TOPALIÁN, A.: Elementos de la tasación bienes muebles,
inmuebles y semovientes. 2º Edición. Córdoba, Editorial Alveroni, 2008.
m5
actividades
m5 | actividad 1
Tasación Rural
1.
¿Cuáles son
los factores
que inciden
en la actividad
agrícola?
2.
¿Cuáles son
los elementos
sostenedores y
depresores en
un inmueble
rural?
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.120
m5 | actividad 2
Un caso particular
Lea la siguiente situación y resuelva el interrogante planteado:
María, como cliente suyo desde hace ya varios años, se acerca a su
oficina para delegarle la tasación del campo de su propiedad. Usted, en su tarea
de tasar, decide realizar la búsqueda de antecedentes de ventas efectuadas en
la zona para comparar las características de éstos con las particularidades del
campo a tasar y así llegar al valor del campo.
a. Considerando la situación y lo estudiado en lo que va del cursado, ¿qué
método de tasación hubiese elegido usted?
b. ¿Qué documentación debe reunirse para confeccionar una tasación rural?
c. Si usted tiene que tasar una hacienda gorda, ¿cuál es el dato particular a tener
en cuenta, para obtener el valor de la misma?
d. Elabore un dictamen pericial, como si usted hubiese sido el perito actuante.
m5
glosario
Aguada: lugar en el que abreva el ganado. Aguadas naturales: la de los arroyos,
lagunas, etc.
Aguadas artificiales: la de las bebidas o bebederos.
Alambrado: cerco de alambres estirados, sujetos a postes enterrados de trecho
en trecho.
Alzada: altura de un equino, tomada desde el suelo a la cruz, es decir donde
comienza el pescuezo.
Aparcería: trato o convenio de quienes van a la parte en una granjería.
Apero: conjunto de piezas y arneses que sirven para una cabalgadura (recado,
freno, cabezada, riendas, estribos y rebenque) o que son necesarios para atar o
uncir animales a un rodado o máquina rodante.
Arrendamiento: precio de la locación de un campo. Contrato por el cual el
arrendatario o locatario goza, por un tiempo y precio convenidos, del campo de
propiedad de otra persona.
Arreo: conjunto de animales vivos que se transportan por tierra, con sus propios
medios, de un lugar a otro.
Brete: sitio reducido, cercado con fuertes maderas, estacas o postes y que sirve
para reunir hacienda, que ha de pasar por mangas o entrar a corrales.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 121
Caballo: equino macho castrado, utilizado para el trabajo. Caballo de tiro: para
ser atado a un vehículo o implemento agrícola. Caballo de silla: para ser utilizado
como cabalgadura.
Caravana: cinta de cobre o metal blanco que se pasa por un agujero hecho en
medio de las orejas de los lanares finos, en la que consta el nombre del criador
y el número del registro particular del animal, a fin de su más fácil y pronta
individualización. También se emplea en forma de botón de dos caras, colocadas
a presión, para individualizar lanares y porcinos.
Carnero: ovino reproductor macho.
Casco: casa habitación o conjunto de dependencias principales donde reside
el dueño, mayordomo, peones y demás personas que viven o trabajan en una
estancia.
Contramarca: marca duplicada, puesta al revés de la primera. Indica que queda
anulada la marca, por una transferencia de propiedad.
Cordero: ovino recién nacido y hasta de cuatro meses de edad.
Corral: cercado de palos a pique, postes o alambrados fuertes, que se usa para
encerrar ganado.
Descornar: cortar los cuernos a un vacuno.
Equino: perteneciente o relativo al caballo.
Estancia: explotación rural destinada a la ganadería y agricultura en gran escala.
Fundo: finca, predio.
Hacienda gorda: conjunto de ganados de un dueño o de una finca.
Haras: explotación rural destinada a la cría y reproducción de equinos.
Hierra: marcación de hacienda mayor (vacuno, equino, mular) mediante un hierro
caldeado.
Invernada: campo de buenos pastos destinado especialmente al engorde del
ganado mayor.
Jagüel: excavación o fosa grande y profunda que sirve en los campos de mala o
poco agua, para acumular la de napas y de lluvia, mejorando y conservando las
del lugar. Del jagüel se la eleva por medios mecánicos hasta los bebederos.
Labranzas: cultivo de los campos, tierras de labor.
Libro de Pedigrí: en el que se anotan los datos relativos a la individualización de
un animal, su ascendencia y su descendencia los de carrera.
Manada: conjunto de yeguas que sirve un semental.
Mocho: el ganado vacuno sin cuernos.
Novillo: el vacuno macho, castrado y sin domar.
Orejan: se dice del animal que está sin marcar (orejano de marca) o del ganado
menor que no se ha señalado (orejano de señal).
Padrillo: el equino destinado a semental o reproductor macho.
Paletilla: señal que se pone en las orejas de los vacunos u ovinos y que consiste
en una muesca arriba y otra debajo de una misma oreja.
Pastaje: derecho que se paga por tener animales en campo ajeno, para que allí
pasten.
Pedigree: árbol genealógico de un animal.
Plante: conjunto de madres finas, cuidadosamente seleccionadas y a quienes se
les destina un determinado semental.
Potrero: pedazo de campo cercado, de gran extensión, en que se divide un
campo de mayor superficie, y que se destina al pastoreo.
Potrillo: hijo de la yegua hasta dos años de edad.
Potro: caballo nuevo (2 a 3 años) que no ha sido aún domado.
Res: animal vacuno o lanar destinado al abasto o a la matanza.
Semental: dicho de un animal macho, que se destina a padrear.
Semental: reproductor. Macho de calidad que se destina a la reproducción y
mejora del ganado de su especie.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag.122
Ternero/a: animal vacuno así llamado hasta que haya cumplido alrededor de un
año. Los machos castrados, en la época del destete toman el nombre de novillitos
y luego el de novillos. Los machos enteros, se llaman toritos y luego toros. Las
hembras, son vaquillonas de año, vaquillonas de dos años y después, vacas.
Tinglado: galpón grande, hasta de tres paredes o costados, en el que se guardan
mercaderías, maquinarias, etc. a fin de resguardarlas de la intemperie.
Toro: vacuno macho destinado a semental.
Tranquera: armazón de madera y hierro, que a manera de puerta, se coloca en
los alambrados para permitir el tránsito de peatones, cabalgaduras, vehículos y
haciendas.
Tropa: conjunto más o menos numeroso de hacienda, que se lleva por tierra.
Vaca: vacuno hembra que ha cumplido 3 años de edad.
Vaquillona: vaca nueva de 1 a 3 años.
e v a l u ación
La versión impresa no incluye las auto-evaluaciones parciales. Las mismas se
encuentran disponibles desde su CD-ROM de materias.
EDUBP | MARTILLERO PÚBLICO | técnicas de tasación - pag. 123